参考长财评综〔2021〕18号 长沙市财政评审中心关于印发《长沙市财政评审中心物业管理费评审指南（试行）》的通知，提供学校2022年-2024年物业管理，校区内保洁、绿化维护、泥木工维修、水电维修、学生宿舍管理服务等。

按国家相关标准、行业标准、地方标准以及文件要求执行

服务范围：

服务范围：校区内保洁、绿化维护、泥木工维修、水电维修、学生宿舍管理服务等。

1、校区保洁服务范围：负责校区运动场、篮球场、广场、道路以及所有建筑物、厕所和公共区域（如体育馆、办公楼、教学楼、男、女生公寓、图书馆、停车场、电梯等）的保洁。

2、校区内绿化维护服务范围：校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等。

3、泥木工维修服务范围：负责校区建筑物的木工、泥工维修管理服务等。

4、水电维修服务范围：负责校区内各公共建筑的水电维修，高压配电房管理服务。

5、学生宿舍管理服务范围：负责学校寄宿学生的住宿管理。

6、场馆服务：负责体艺馆、书吧的全面管理。

7、电梯服务：负责电梯机内，一尘不染，无水渍；轿厢门外无杂物,且地面平整无无垃圾、无污迹、无积水、无死角。

四、人员配置要求（在校工作人员下限）：

服务时间：服务期限三年，从2022年01月01日至2024年12月31日（合同一年一签）。

服务地点：按采购人要求地点执行（长沙市第六中学）。

（一）物业经理

1、有较强的组织能力、协调能力，做到吃苦耐劳，配合学校总务主任做好后勤服务工作。

????2、负责全体员工培训和工作安排，参与学校部门会议，及时了解学校情况，配合学校及时处理相关工作事宜。

（二）保洁员

1、负责校区运动场(含篮球场）、广场、道路以及所有建筑物、厕所和公共区域（如体育馆、办公楼、教学楼、男（女）生公寓、图书馆、停车场等）的保洁。

2、实行零干扰清洁卫生服务。

3、做好环境卫生宣传工作，把提高学生清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。

4、每天上、下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次。

清洁标准：建筑物每期进行一次扬尘、蛛网清扫，外墙1.5米高度保持无污迹、涂划、乱粘贴物；公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无纸屑、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭，门窗无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖，灯罩明亮清洁；

楼梯的标准：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、污迹等；

卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视干净，无污渍、无杂物。

电梯的标准：电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，轿厢缝隙无灰尘、卡物，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹，按键操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕，保持轿厢内空气清新、无异味。

（三）绿化工

依照绿地植物生长规律，负责学校绿地的树木、花灌木、绿篱、色块和草坪的灌溉、修剪、施肥和病虫害草防治、修补、杂草清理等工作。达到植被生长正常，枝叶茂盛，无病虫害，无枯枝残叶，造型美观，与环境协调的养护标准。

（四）维修工及高压电工

1、做好校区建筑以及路面的日常维护，做到一般问题及时修，较大问题限时修，零星抢修时限不超过2小时，较大维修不超过3天。无论是星期天、节假日还是在恶劣气候环境下，确保学校建筑物处于完好状态。

2、及时做好门窗、锁、窗帘等小型维修，及时完成学校后勤部门交代的临时任务。

3、及时做好校区教学、生活及办公用水、用电维护与维修（不包括各项目常办公设备维护）。做到一般问题及时修，较大问题限时修，抢修时限不超过2小时。无论是星期天、节假日还是在恶劣气候环境下，确保学校水电每天每时处于正常使用状态。

4、24小时高压配电房值班及时处理相关故障，保证学校正常供电。倡导节约用水、用电，坚持日常巡查，做好登记，并将结果汇报学校。

具体要求：

1、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

（1）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。

（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

3、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理7办法》执行。

（6）对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担检测费），并交校方审核。留存报告。

4、空调系统

（1）空调系统应由专业维保单位进行定期保养（学校承担费用），做好日常空调系统的巡检与记录。

（2）空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3）每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

（4）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

5、升降系统

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

6、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

（五）宿管老师

1、做好宿舍区综合管理与协调：各寝室标识，宣传栏、评比栏管理等，确保宿舍区秩序良好。

2、做好宿舍区公共区域保洁工作，负责寝室每日常规检查评比与公示。

3、负责学生出入寝室的登记管理和情况通报，维护寝室良好秩序。负责违纪事件、突发事件的处理与报告，禁止外来人员随意进入宿舍区，禁止男、女生串寝。

4、做到学生入寝不离岗，做好学生思想工作，细心观察学生情绪变化，做好心理疏导，并及时通报教育处。晚上有发病的学生，须及时拨打电话，做到及时就医。

5、做好宿舍文化建设，防火、防盗、防事故等工作。

6、做好宿舍防疾病、除四害工作，保持室内通风、干燥，杜绝传染病发生。

7、做好宿舍门卫的管理工作，学生离开宿舍时随时锁门，搞好每日查寝工作，做好台账，对生病学生及时通报班主任。

8、按时纪录每位寄宿生的情况，搞好寄宿生管理工作，保证学生安全，晚班做好巡查，不得擅离职守，并将情况如实反馈到年级组长、班主任和教育处，积极配合学校保证寄宿生安心学习和生活。

（六）书吧及放心吧管理员

1、爱护书吧、放心吧设施设备，做好资产管理。

2、负责教师书吧和放心吧定时开放管理、卫生及教职工子女放学后至家长来接时段的管理。

3、负责书吧、放心吧的临时开放任务。

4、认真督促读者遵守借还和阅览规则，并自觉遵馆内有关制度。

（七）体艺馆管理员

1、热爱场馆管理工作，热情诚恳地为师生服务。

2、根据场馆开放时间及学校安排，及时开关体艺馆内各场所门窗水电，保证按要求开放。

3、认真学习场馆服务知识和业务操作技能。

4、及时打扫体艺馆卫生。

5、保管好体艺馆内设施设备，及时清查，并做好登记，易损物品及时报告添置，保证正常教学。

6、完成学校交办的其他工作。

（八）总务处专干

1、具有协调能力，具有较好的口才，会使用电脑。

2、服从学校安排。

（九）司机

1、遵守道路交通安全法规，遵守公司车辆管理规定，做到安全、文明行车。

2、服从学校安排，完成出车任务。

3、熟悉所驾车辆的车况，发现故障或隐患主动解决，解决不了的应及时上报，并填写《车辆维修申报表》将车辆送到客修厂维修。

4、每次出车前打扫车辆卫生并保持车内整洁。

根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。

★服务管理目标：

师生满意率达85%以上；合同履约率达100%；上岗培训合格率达100%；有责投诉解决率达100%；特殊岗位服务人员持证上岗率达100%。

物业公司须严格按照学校相关要求进行物业服务，学校每月参照《长沙市第六中学物业服务考核细则》严格对物业公司进行考核评分，考核总分为100分，物业公司如在一个合同周期内，连续三个月或累计三个月评定为考核不合格（60分以下），学校有权终止服务合同，并由物业公司承担相关违约责任；考核评分在80分—89分，学校扣除物业公司200元/分；考核评分在70分—79分，学校扣除物业公司400元/分；考核评分在60分—79分，学校扣除物业公司600元/分。

★报价要求

1、依据《长沙市学校物业经费控制价核算表》标准进行报价。

2、严格按照国家相关规定为聘请人员购买相关社保,社保缴费不低于长沙市社保局规定的最低标准。

3、严格按照国家相关规定缴纳税金。

其他约定事项

1、因物业服务公司责任造成财产损坏或丢失，照价赔偿；

2、因物业服务公司责任造成其他损失，视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁；

3、物业服务公司应严格执行《中华人民共和国消防法》，做好安全防火工作；

4、物业服务公司承担工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、人员意外伤害保险、死亡保险的办理及费用，物业服务公司人员在合同执行期间发生工伤或意外伤害，由物业公司承担全部民事责任；

5、物业聘请的所有人员，男须在60周岁以下，女须在55周岁以下；

6、水电工须高中或高中以上学历，持《高压电工证》上岗，从事水电工作2年以上；

7、物业服务公司应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇；

8、物业服务公司定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业服务的需求，确保服务到位；

9、物业服务公司及其工作人员不得透露学校有保密要求的重要信息和情况，对外不得损害学校名誉，和学校师生交往不得散布流言蜚语，遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求；

10、学校负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料；

11、物业服务办公用房由学校提供，私人财产自己保管，丢失自负，学校不提供物业公司员工住宿，物业公司员工一日三餐自理。

★12、物业公司所有员工全职在校工作，不能在外兼职；如遇学校重大活动，物业服务公司应加强物业服务管理，密切配合学校工作，学校不支付额外费用。

13、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

物业服务费支付方式及说明

1、付款人：长沙市第六中学（通过国库集中支付）

2、付款方式：签订合同后按季度支付管理服务费。甲方每季度根据服务情况进行考核，审核合格后支付前一个季度的物业管理费，之后以此类推，一般情况下前一个季度的费用在第二个季度的第一个月申请15个工作日内支付。通过国库集中支付把费用打到中标人基本账户。