序号

货物名称

需求或性能描述

单位

数量

1

山西体育中心物业管理

一、 山西体育中心主要场馆及配套项目

山西体育心占地64公顷，主要场馆及配套项目有：

1、 场馆部分

（1） 体育场及附属设施：建筑面积91447㎡，座位60000个。

（2）体育馆：建筑面积26819㎡，座位8000个。

（3）自行车馆：建筑面积16682㎡，座位1518个。

（4） 游泳跳水馆：建筑面积29471㎡，座位2936个。

（5） 综合馆：建筑面积16566㎡，训练用。

（6） 训练基地A、B馆：建筑面积36183㎡。

（7）自行车馆，体育馆和游泳跳水馆之间的连接平台：建筑面积4002㎡。

2、配套项目

(1) 运动员公寓：建筑面积43461㎡，共396个房间。

（2）园区道路：面积137984㎡，长度8.7公里。

（3）平台：面积46936㎡。

（4）停车场：面积16632㎡。

（5）道路照明760盏灯（含运动场，景观灯）.

（6）网球训练场：面积18430㎡。

（7）田径训练场：面积19620㎡。

（8）室外篮球场：面积4200㎡。

（9）全民健身路径广场：面积5260㎡。

（10）园区大门：4个。

（11）景观：4处（雕塑景观1处，石碑1处，喷泉2处）。

（12）变配电室、开闭所：11个。

（13）消防控制室：8个。

（14）安防监控室：6个。

（15）管网：给排水、供热等。

（16）锅炉房：2台热水锅炉，24小时供热水，游泳馆泳池供热。

二、物业服务项目及服务标准

（一）安保服务

1、服务范围、内容：

（1）园区4个大门；

（2）体育场及附属设施、游泳跳水馆、体育馆、自行车馆及连接平台、综合馆训练馆、运动员训练A馆、B馆及运动员公寓；

（3）整个园区内部巡逻、巡查；

（4）突发事件应急处理、处置；

（5）实行24小时消防、治安值班和日常巡逻，确保按照合同要求及管理方案不发生火灾事故、生产安全事故、治安刑事案件、交通事故、群体性事件。

2、安保服务标准要求

（1）安保服务要符合《保安服务管理条例》（中华人民共和国国务院令第564号）相关规定。

（2）安保人员必须受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗，45岁以下中青年人员要占到总保安人数80%以上，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好，每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，掌握基本安全护卫技能，能恰当地处理和应对护卫工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，定期进行演练，上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪表规范整齐，坐值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠，会讲普通话，配备对讲装置和其它必备的安全护卫器械。

（3）体育中心园区大门设立门岗，24小时值班，南门、北门双人值勤，每天7时—20时设立岗，有详细交接班记录，对进入体育中心外来人员和车辆进行登记，园区内所属单位车辆实行出入证管理，严禁商贩和无关人员进入，车辆载物外出必须有物业开具的出门证，门岗按要求进行核对，凡不符合出门证注明的，一律不准放行，门岗要保持出入口环境整洁有序，道路畅通。

（4）各场馆根据实际安全需要配置相应数量的安保人员，日常开启1-2个出入口，安保人员24小时值班，并每2小时场馆内巡检一次，做好值勤及巡查记录。

（5）遇有赛事等活动时，物业公司要按照安保、应急预案做好相应工作。每个出入口均设安保人员，除规定的出入口开启外，其它出入口安保人员手持钥匙待命，听候安排，不得脱岗。

（6）根据体育中心的特点和需要，制定巡逻方案报业主审定，原则上每3小时整个中心区域巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录，遇有紧急情况，巡逻人员5分钟内赶现场，并采取应急措施，及时上报主管部门和领导。

（7）安排保安人员在监控室24小时值班，维护并保养好监控设备，保证24小时开通运行，监控人员不得擅离工作岗位。

（8）制定火、水警应急预案，每年组织不少于一次的应急演习。

（9）场馆区域内按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序，有专人巡视和指挥停车，并保持停车场干净整洁。

（10）每天对园区道路雨水井、污水井进行一次检查，发现井盖损坏或丢失及时采取措施或进行更换。

（11）每天对园区围栏进行一次巡检，发现坏及时维修。

（二）保洁服务

1、服务范围

体育场及附属设施、游泳跳水馆、体育馆、自行车馆及连接平台、综合馆训练馆、运动员训练A馆、B馆及运动员公寓；

2、服务项目内容

（1）场馆卫生间、浴室保洁

（2）场馆地面、墙面清洗保洁

（3）场馆门窗玻璃保洁

（4）场馆座椅、走廊、过道等公共区域保洁

（5）园区内道路、平台停车场（含卫生间）保洁

（6）室外运动场保洁

（7）全民健身场地、器材保洁

（8）景观区、景观建筑保洁

（9）垃圾集中与转运

（10）配备保洁用中小型机械设备

（11）配备保洁用机具及容器、消耗品、劳保品

（12）运动员公寓房间内、（A、B）馆训练场地、综合馆训练场地、各场馆办公室房间内不包含在保洁范围内。综合训练馆：网球专业地面洗护，乒乓球案日常维护；游泳跳水馆：场心地面清洗，跳台清；体育馆：专业推地板养护；自行车馆：专业赛道吸尘，清痰，推尘。

3、 保洁服务标准要求

（1）保洁服务标准要符合《山西省物业管理条列》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等法规。

（2）保持道路人行道、硬化地面及绿地目视干净，地面垃圾滞留时间不能超过1小时，明沟无杂物、无积水、宣传栏、景观雕塑、健身器材、体育器械、休闲椅，每周擦试三次，目试无灰尘，明亮清洁，水池（箱）保持水体清洁，水面无漂浮物，定期对水体投入药剂或进行其它处理，保持水体无异味，冬季下雪后，及时组织清扫路面积雪，雨季下雨后组织清扫积水。

（3）根据场馆运动员公寓和园区的实际情况，设置垃圾桶，满足日常和有赛事活动的需要，设专人负责，垃圾封闭管理，每日清理二次，保持垃圾桶及周围清洁，无异味，垃圾箱、垃圾站整洁干净，无异味，消毒灭害措施完善，场馆门窗玻璃（低处）每月保洁一次。

（4）场馆卫生保洁定岗定责专人负责，日常做好场馆内通道、平台和卫生间的保洁工作，有赛事活动时，赛前做好区域的卫生保洁，赛事过程中，设流动保洁员及时清理各种垃圾，赛事结束后，及时组织保洁员以最快的时间清理现场，保持场馆清洁干净。

（5）场馆内公共卫生间及配套建筑公共卫生间设置卫生桶，场区按规定设置果皮箱，场馆进出口外设置垃圾桶，每天清理一次，擦拭一次，确保卫生桶、果皮箱、垃圾桶清洁干净，无溢满、无异味、无污染。

（6）场馆区域的雨水井、污水井，检查井每月检查一次，根据检查情况及时清掏，化粪池每月检查一次，发现异常及时安排清掏。

（7）场馆的通道、楼梯间每日清扫一次，门厅、通道、楼梯表面、角落、边线等处洁净，要求地面干净，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。

（8）场馆及配套项目内楼梯栏杆、扶手、窗台每日擦拭一次，保持干净、光亮，无灰尘，消防栓、指示牌等设施保持表面干净、无灰尘、无污渍。灯具定期除尘，保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

（9）走廊、楼梯窗每周清洁一次，门厅玻璃每日擦拭一次，保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。

（10）电梯轿厢每日清洁一次，表面光亮、无污迹，轿箱壁无浮灰，不锈钢表面光亮无污迹。

（三）机电设施、设备运行及维保

1、维保范围：山西体育中心场馆及配套项目内外的机电设施、设备等日常运营管理及维修养护服务工作。包括比赛场馆、训练场馆、运动员公寓、锅炉房、变配电室、消控室、安防控制室、道路平台、室外训练场景观等照明、室外管网、园区监控系统等的机电设施、设备、音视频设备、暖通空调设备等日常运营管理运行及维修养护服务。

2、维保项目

（1）各种机电设备日常管理和维护

（2）变配电室日常值班、管理和维护

（3）消防控制室日常值班、管理和维护

（4）安防控制室日常值班、管理和维护

（5）监控系统、网络系统、有线电视系统、照明系统、视频播放系统、火灾自动报警与消防联动控制系统、公共广播系统、有线电视系统、固定通讯系统、数字会议系统、安全防范系统（含视频安防监控系统、出入口控制及入侵报警系统、电子巡查系统）、综合布线系统、建筑设备监控系统、数字网络系统、建筑设备集成管理系统、电子显示屏系统、电视转播系统、计时记分与现场成绩处理系统、扩声系统、电动升旗系统、信息显示引导系统、远程抄表系统（未完善）、水下智能救生监控系统、防雷与接地系统、变、配、发电系统、电力配电系统、普通照明系统、体育照明系统、智能照明控制系统、采暖系统、通风系统、空调系统、防排烟系统、生活给水系统、中水给水系统、生活热水系统、生活污、废水系统、雨水系统、消防水系统(包括消火栓给水系统、自动喷淋灭火系统、水炮灭火系统）、气体灭火系统、游泳池/跳水池、热身池水处理系统（包括水循环、水净化过滤、充水补水、加药、消毒、加热）等日常管理、巡检和维护。

（6）锅炉房运行及供热管网系统管理和维护

（7）给、排水系统管理和护

（8）强、弱电日常运营管理和维护

（9）室外管网系统管理和维护

（10）各场馆物业办公设施管理维护

（11）园区道路及硬化区域维护

（12）室外运动场、全民健身场维护

（13）园区大门及围栏等设施管理和维护

（14）其他需要的一般性、小型的维护和维修服务

3、机电设施、设备物业维保服务标准要求

（1）机电维保服务标准要符合《山西省物业管理条例》等法规。

（2）物业公司要制定场馆设施、设备日常管理制度，定岗定责，并报业主方审定后实施。要严格执行设施、设备日常管理和维修规定，并有记录，维修率达到100%，保持设施、设备完好和正常运转。

（3）场馆设施设备运行巡查、维修、保养等项工作记录准确完整，并按国家有关规定办理年检手续，保证其安全性能符合国家相关标准。

（4）场馆设施设备标识齐全、规范、定岗定责任人、操作及维修人员严格执行操作规程及保养规定，保证设施设备运转正常。

（5）场馆设施设备小修范围，应修复及时、大、中修范围或需更新改造的设施设备，及时编制维修、更新改造计划，根据委托方的决定，组织维修或者更新改造。

（6）每年保养一次水泵，每日清理泵房，水箱清洗每年不少于二次，水箱盖板保持完好并加锁，溢流管口必须用金属网防护，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆，保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。

（7）游泳池在放水前和泄水后进行池壁和池底的清洗，保证池内洁净，保证池内用水水质符合专业规定要求。

（8）保证电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，厢内整洁，委托专业维修、保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有效的《安全使用许可证》，设专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，2小时内专业维修人员到现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即赶到现场做应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助，如因电梯门无安全关闭装置，无自动称重感应装置，或无紧急呼叫装置，须设专人驾驶，驾驶员应坚守岗位不得脱岗，保障安全运行。

（9）消防泵每月启动一次并作好记录，每年保养一次，保证其运行正常，消防栓每月巡查一次，保证消防箱内各种配件完好，每月检查报警功能是否正常，按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测，消防水龙带每年检查一次，阀杆处加注润滑油，并做一次放水检查，每月检查一次灭火器，临近失效的立即更新或充压，消防通道保证畅通。

（10）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（11）不定期安排专人巡查路面、雨水井、污水井、检查井、休闲椅、景观、雕塑，随时检查发现损坏、丢失等现象及时修复，保持道路清洁、平整无破损、无积水，保持景观原貌，保持室外体育运动器械设施的安全使用，每周检查一次喷水池、水泵及其它配套设施，保证其正常使用，重大节日前应对景观设施进行安全，功能检查，保证节日期间各项设施运行正常，场馆区主要道路及停车场交通标识齐全、规范。

（12）道路路灯、场馆通道灯和楼道灯完好率不低于98%，损坏的在24小时内修复。

（13）对容易危及人身安全的设施设备设有明显的警示标识和防范措施，在遇有赛事活动时，派专人看守，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

三、物业公司内部管理及其他服务标准

1、依据物业管理服务内容的基本要求，场馆管理、设施设备维修保养、安保工作、保洁服务等物业管理服务达到一级标准。

2、物业管理服务质量的基本要求

（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务协议，双方权利义务关系明确。

（2）接收项目时，对场馆及配套项目的设施设备进行认真检查，竣工验收手续齐全，竣工资料完整，移交物业管理所需资料。

（3）物业管理专业人员取得职业资格证书，专业操作人员持证 上岗。

（4）制定完善的内部管理制度（质量管理、行政人员管理，客户服务管理，公共环境清洁管理，节能环保管理，突发事件应急预案，财务管理、档案管理等），建立完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、日常管理档案），有完善的物业管理方案，对各级管理和服务人员进行考核，广泛运用计算机管理（场馆及接收的配套项目档案、设备档案、日常管理档案等）。

（5）管理服务人员统一着装，佩戴工牌，仪表、仪容整洁规范。

（6）制定争创《国家或省物业管理示范（优秀）》优秀项目称号的规划。

3、场馆行政管理和日常管理要求

（1）对场馆进行日常管理和维护养护、巡查、维修、保养、记录完整准确。

（2）每季度对场馆结构及涉及使用安全的部位进行检查，并做好记录，发现损坏及时安排专项修理，属于小修范围的及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划或根据业主方的决定组织维修。

（3）每3日检查一次各场馆的各类应急出口，楼道及通道内防火门、窗户、检查门、窗开启是否灵活，无异常声响，门窗玻璃有无破损。

（4）每年检查防水、排水不少于4次

（5）雨季前安排一次对屋面泄水沟，室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。

（6）雨季前一个月对屋顶进行检查，发现防水层有断裂、破损的，及时做好专项维护计划，与委托方协商安排专项维修。

（7）雨季期间随时安排人员在下雨过程中和雨后进行检查，记录漏水部位，及时进行修复。

（8）冬季到来之前，对所有场馆屋面防水及室内外排水管道进行检查，发现问题及时处理。

（9）经常对场馆及配套设施进行检查，并有记录，确保墙体无损坏、污染，墙砖、地砖平整无缺陷。

（10）场馆区域及配套设施处出入口，设有平面示意图，主要路口设有路标，场地有明显标识，每月检查一次，保证标识清晰完整无损。

四、其他事项

本物业管理服务项目及标准没有规定的，按照国家或地方相应的行业规定执行。

年

1

序号

条款号

本项目商务、技术需求中的

参数或要求

（请详细标明该内容及该内容在目需求书中的页码、行数）

修改理由或建议

（请明确说明）