一、辣椒小镇概述

01 项目背景

湘阴纳入长株潭区域一体化和湘江新区新片区，为樟树港辣椒小镇提供全新的发展平台。2020年10月15日，湖南省人民政府办公厅出台《关于支持湘江新区深化改革创新加快推动高质量发展的实施意见》，明确布局建设湖南湘江新区湘阴新片区，湘阴正式成为湘江新区的“新成员”，《长株潭区域一体化发展规划纲要》、《长株潭都市区国土空间发展规划（2020―2035年）》、《长沙2049远景发展战略规划》等系列重大规划将湘阴纳入范围，明确湘阴在长株潭大都市和湘江新区中的重要功能；明确进行统筹规划布局、统一开发建设、共享国家级新区政策，必将进一步增强湘阴融长功能，有效拓展湘江新区发展空间，提升长株潭核心增长极和国家级湘江新区对湘阴的示范引领和辐射带动作用。

樟树港辣椒小镇明确为湘阴旅游产业发展的龙头景区，是湘阴战略支持对象。湘阴县委县政府认真贯彻落实省委创新引领开放崛起战略和岳阳建设大城市部署要求，充分发挥独特区位优势，积极对标对接融长发展。同时立足第二批“国家全域旅游示范区”创建县的优势，紧抓湖南省实施全域旅游战略的机遇，湘阴县全力谋划“全景湘阴、全域旅游”建设，坚持高标准、高质量发展樟树港辣椒小镇等十二个龙头景区，以点带面实现旅游产业向全域纵深发展。

樟树港辣椒作为全国鲜椒第一县品牌，是湘阴一张闪亮的名片。作为中国农产品地理标志，樟树港辣椒能卖出380元/斤的“天价”，2017年，湘阴县樟树镇辣椒总种植面积达7500亩，产量8000吨，产值1.5亿元，发展至今，樟树港辣椒拥有近万亩的种植面积，拥有产业优势、品牌优势、市场优势、政策优势等众多优势。樟树港辣椒小镇是湖南特色产业典型项目、湖南农旅融合发展的标杆示范项目，小镇力求通过招商引资，吸引更多社会资本参与我县辣椒产业经济建设，以辣椒品牌为核心引擎，以樟树特色小镇为基础，围绕辣椒产业、康养环境、古镇文化底蕴，通过科学规划与布局，推动辣椒一二三产业融合发展，打造集主题研学、亲子娱乐、生态餐饮、休闲度假等多功能于一体，以辣椒特色为灵魂的文创休闲旅游小镇，形成产业集群，提升辣椒附加值，着力推动湘阴打造成为全省甚至全国的辣椒集散地、中国鲜椒第一县。

02 项目区位

?地理区位优越：樟树镇位于湖南省湘阴县西南部，湘江自南向北贯穿全境，与长沙市望城区毗邻，处于长株潭半小时经济圈，是“长株潭”地区沿湘江、过洞庭湖、经长江出海的必经通道。现已纳入长株潭两型社会滨湖示范区、洞庭湖生态经济区核心区、中部首个国家级新区湘江新区新片区。

?交通快捷：樟树镇依托于湘阴县，既是长株潭城市群沿江北上在洞庭湖的“大码头”，也是岳阳和武汉城市圈对接长株潭城市群的“桥头堡”。现已形成高速铁路、高速公路、水运港口、航空等一体化的立体交通网，构建“五纵三横三轨一港”的融长交通体系，境内岳望高速新增金龙互通，湘阴交通融长再获突破，半小时直达长沙中心城区，2小时可实现与周边50个县（市、区）高效连通。通过芙蓉北路、湘江大道、京港澳高速复线、京广高铁、长岳城际铁路和轻轨、黄花机场等通达全国。

03 项目优势

?樟树港辣椒?久负盛名：樟树镇素有“辣椒之乡”的美誉。樟树港辣椒因营养丰富、味道独特、营养丰富而火爆省内外，产品远销北上广深。樟树镇按照“市场+龙头企业+专业合作社+基地＋农户”发展模式，大力培植特色辣椒产业，辣椒品牌效应不断提升。境内现有辣椒种植面积近万亩，辣椒种植加工企业28家，家庭农场184家，国家级高新技术企业1家（阳雀湖），省级农业特色（蔬菜）产业示范园2个，省级绿色食品示范基地1个，国家级专业合作社1家（樟树港辣椒种植加工专业合作社），省级专业合作社1家（湘阴县镇源生态农业种养殖专业合作社），省级龙头企业1家（阳雀湖），市级以上特色经营主体4个，市级龙头企业2家（阳雀湖公司和众源公司），品牌效应集聚。樟树港辣椒荣获“国家地理标志商标”、“国家地理标志农产品”、“湖南省著名商标”和全国“一村一品示范村”产品等荣誉称号，并被列为“农业农村部名特优新农产品目录”。辣椒产品远销北上广深，辣椒种植已逐步成为镇域特色支柱产业。樟树镇依托“樟树港辣椒”为目标，建立了1000亩无公害樟树港辣椒标准化生产示范基地，全镇8个村（社区）5000亩樟树港辣椒种植基地正朝着标准化生产、产业化经营和品牌化销售的方向全国发。

?樟树镇生态?宜居康养：樟树镇素有“生态福地”的美誉。樟树镇毗邻洞庭湖，依傍湘江，南靠铁炉湖，北有文泾港，中为阳雀湖，自南向北又有巍巍鹅形山脉，让其正好成为一个盆地，形成独具特色的康养小气候，对比周边及同一县域的其他地方，冬天高1.2℃，夏天低1.3℃，冬暖夏凉特征十分明显。森林覆盖率高达75%，负氧离子丰富，素有“天然氧吧”之称。土壤耕层深厚，土质微量元素丰富，锌、硒、铁、钙等充分满足植物生长，天然富硒食物丰饶，是得天独厚的“食养宝库”。

?樟树镇文化?底蕴深厚：樟树镇享有“千年古镇”的美誉。樟树镇人文底蕴深厚，晚晴名臣左宗棠与樟树镇渊源颇深，在此度过了长达14年读书、植柳、栽桑、种辣椒的“湘上农人”耕读生涯，一日三餐不可缺少的就是樟树港辣椒。晚年更在朝堂拜折言称自己有“辣椒之思”，欲辞官归隐故乡――湘阴县，与樟树港辣椒结下了不解之缘，左宗棠也成为樟树镇最具影响力的人文名片。此外，樟树镇拥有千年古刹-法华古寺、延续千年的白梅窑遗址等文物古迹，以及以夜间小吃为代表的餐饮文化。樟树镇文化底蕴颇具特色，具江南水乡之风韵、集明清古居之佳构、显湖湘文化之奇丽，成为湘阴县对外拓展、文化交流的精美名片。

04 项目定位

依托樟树港地理环境优势与“樟树港辣椒”国家地理标志的影响力，以樟树港为核心区，以“农旅互融”为产业发展方向，以“城乡一体化”为战略目标，打造辣椒产业特色小镇，发展新兴业态、拓展农业多种功能，延长产业链、价值链，树立湖南农业与旅游融合发展的标杆，积极创建湖南省现代农业科普教育实践基地、全国休闲农业与乡村旅游示范区，打造成为集辣椒主题教育研学、主题亲子娱乐、生态特色餐饮、康养休闲度假等多功能于一体的辣椒特色主题的休闲旅游小镇。同时，借助樟树港在湘阴的战略区位优势和湘阴纳入长株潭区域一体化和湘江新区新片区的发展契机，高战略、高站位、高层次推动樟树港打造成湘阴县的湘江新区统筹区、融长发展交汇区和文旅融合首选区。

05 功能板块

规划形成“一个龙头，四大分区，中间联动”的总体布局结构。

一个龙头：即以樟树港镇区旅游服务为龙头，带动周边特色游及乡村游，全域景区化发展。

四大分区：即大小河街区、康养体验区、辣椒产业园区、共享农庄发展区。

中间联动：即以中部特色旅游交通为纽带，联动各片区一体化发展。

06项目效益

经测算，樟树港辣椒小镇建设用地面积约769.5亩（约51.3公顷），以大小河街区、康养体验区、辣椒产业园区、共享农庄发展区为核心区域。

建设期内，项目总投资额21. 6亿元（不含流转土地105万元/年），其中建设成本10亿，土地出让成本11.6亿。投入运营后，考虑到项目折旧、人力成本、税金及附加等费用，项目运营成本为4538.68万元/年。

从业态盈利角度分析，未来辣椒小镇将以餐饮、住宿、休闲娱乐以及商铺租金等作为核心赢利点，预计收益18031.96万元/年（不含地产收益54000万元）。在不考虑政府专项资金补助的情况下，前三年为小镇建设期，则从第4年开始运营并产生效益，扣除相关运营成本，预计运营12年（从建设期算为第16年）项目收益覆盖成本。

二、核心项目简介

01规划愿景：

国家级特色小镇

樟树港辣椒小镇秉承生态文明理念和可持续发展理念，以国家级特色小镇为目标，创新农旅文创融合旅游模式，打造国内外辣椒主题休闲旅游目的地，延伸辣椒产业链，为省内外游客提供研学娱乐、生态餐饮、休闲度假等示范与体验。

02市场预测：

【亲子、研学旅游目标市场】以省会长沙、岳阳市为主，辐射益阳市周边及长株潭地区。根据2020年幼儿园、小学、中学在校学生数据为：长沙市155.94万人，株洲市41.46万人，湘潭市：36.34万人，岳阳市：71.2万人。

【周边家庭游目标市场】以家庭游、情侣游、老人团、自由行为主要旅行方式的周边游，是项目抓住的核心目标市场之一，初步估算以长沙为主的周边游市场将达到1000万人。

03重点招商区域

（1）大小河街区

?发展方向：依托樟树港生态环境资源、阳雀湖优良景观及上下河街历史古韵，打造集辣椒主题教育研学、文创体验、亲子娱乐、集市休闲等功能于一体的河街旅游街区。

?项目规模：建设用地13.2公顷（198亩）

?重点项目：滨水酒吧街、大河街辣文化主题美食街、老长沙味道博物馆、吊脚楼民宿街、文创购物街等

?投资估算：（详见附件2）

【建设期】总投资66880万元，其中项目建设成本37180万元，土地成本29700万元。

【运营期】投资1435.19万元/年，其中项目折旧额743.6万元/年，经营成本（广告营销/固定资产/管理等）240万元/年，人员成本80万元/年，税金及附加371.59万元/年。

?效益分析（未包含政府专项资金）：前3年为项目建设期，则从第4年开始运营并产生收益，扣除掉运营成本，预计运营16年（从建设期算为第20年）项目收益覆盖成本。之后每年产生的净收益约为总收益75%（约4281.61万元/年）。

【盈利点】租金收益、停车费

【盈利收入】5716.8万元/年，其中租金收益5629.2万元/年，停车费87.6万元/年。

?政府配套：其一，政府支持解决大小河街区所需土地要素资源；其二，政府按照土地评估出让价格，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予开发商一定比例的补助（详见附件1），一方面用于开发商招商引资奖励和生产经营财政补贴，另一方面用于街区内350栋民居立面改造，以及景观绿化、厕所环卫、标识标牌等基础设施建设；其三，政府负责对荷塘进行清淤（清淤后泥土可用于洼地填筑、绿化种植用土等），一方面为街区提供更好的旅游环境，另一方面可将清淤所得收益纳入专项资金，用于投资补助或补贴（除现有政策以外，具体奖励方案另行确定）。

（2）康养体验区：

?发展方向：依托樟树港绝佳的生态资源、康养环境以及传统文化积淀，打造集禅意休闲、生态康养度假等功能于一体的康养休闲区。

?项目规模：建设用地27.2公顷（408亩）

?重点项目：竹文化街区、禅意文创街区、禅修别苑、卧佛精舍、文旅地产等

?投资估算：（详见附件2）

建设期总投资109770万元，其中项目建设成本48570万元，土地成本61200万元。运营期投资1535.21万元/年，其中项目折旧额971.4万元/年，经营成本（广告营销/固定资产/管理等）120万元/年，人员成本150万元/年，税金及附加293.81万元/年。

?效益分析（未包含政府专项资金）：

前3年为项目建设期，则从第4年开始运营并产生收益，扣除掉运营成本，预计运营17年（从建设期算为第21年）项目收益覆盖建设成本。之后每年产生的净收益约为总收益66%（约2984.95万元/年）。

盈利收入主要以地产收益、租金收益、餐饮收益、住宿收益、商务活动收益（培训、企业年会、交流会等）为主要盈利点，盈收大约4520.16万元/年（不含地产收益54000万元），其中租金收益480万元/年，餐饮收益1200万元/年，住宿收益1200万元/年，商务活动收益1500万元/年，停车场收益140.16万元/年。

?政府配套：

其一，政府支持解决体验区所需土地要素资源；其二，政府按照土地评估出让价格，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予开发商一定比例的补助（详见附件1），一方面用于开发商招商引资奖励和生产经营财政补贴，另一方面用于景观绿化、外部旅游道路、市政管网等基础设施建设；其三，政府负责完成法华寺的修缮，以集聚体验区人气（除现有政策以外，具体奖励方案另行确定）。

（3）辣椒产业园区：

?发展方向：依托樟树港辣椒知名度及阳雀湖生态环境资源，聚焦打造集生态休闲、产业观光、辣椒体验、产业研发等多功能于一体的樟树港辣椒产业园。

?项目规模：建设用地4.8公顷（72亩），流转土地1500亩

?重点项目：阳雀湖生态庄园、辣椒主题景观体验区、辣椒产业发展区等

?投资估算：（详见附件2）

建设期总投资16000万元（不含土地流转105万元/年），其中项目建设成本5200万元，土地成本10800万元。运营期投资819.05万元/年，其中项目折旧额104万元/年，经营成本（广告营销/固定资产/管理等）180万元/年，人员成本120万元/年，税金及附加310.05万元/年。

?效益分析：（未包含政府专项资金）

前3年为项目建设期，则从第4年开始运营并产生收益，扣除掉运营成本，预计运营4年（从建设期算为第8年）项目收益覆盖建设成本。之后每年产生的净收益约为总收益83%（约3950.95万元/年）。

盈利收入主要以餐饮收益、研学收益、产业收益（辣椒种植）、技术培训收入4770万元/年，其中餐饮收益720万元/年，研学收益750万元/年，技术培训100万元/年，产业收益3200万元/年。

?政府配套：

其一，政府支持解决产业园所需土地要素资源；其二，以政府名义推介创新及农产品品牌，建立与学校的研学合作，与高等院校签订就业创业基地建设协议；其三，政府按照评估的出让价格，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予开发商一定比例的补助（详见附件1），用于开发商生产经营财政补贴（除现有政策以外，具体奖励方案另行确定）。

（4）共享农庄发展区：

?发展方向：一票制景区，整合乡村水、果、林、田园等资源，打造一个具有生态休闲功能的共享农庄，实现以文促旅，以旅兴农、农旅融合发展。

?项目规模：建设用地18.9公顷（283.5亩）

?重点项目：花间堂、船艺工坊、蔬果工坊、袋鼠乐园、萌宠乐园、田园小火车等

?投资估算：（详见附件）

建设期总投资22855万元，其中项目建设成本13725万元，土地成本9130万元。运营期投资749万元/年，其中项目折旧额183万元/年，经营成本（广告营销/固定资产/管理等）120万元/年，人员成本250万元/年，税金及附加196万元/年。

?效益分析：

前3年为项目建设期，则从第4年开始运营并产生收益，扣除掉运营成本，预计运营10年（从建设期算为第14年）项目收益覆盖建设成本。之后每年产生的净收益约为总收益75%（约2275万元/年）。

盈利收入以门票收益、餐饮收益、休闲娱乐收益（游船、小火车、动物喂养等）、住宿收益为主要赢利点，营收3025万元/年，其中门票收益1250万元/年，餐饮收益900万元/年，休闲娱乐收益500万元/年，住宿收益375万元/年。

?政府配套：

其一，政府支持解决农庄所需土地要素资源；其二，政府按照土地评估的出让价格，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予开发商一定比例的补助（详见附件1），一方面用于开发商招商引资奖励和生产经营财政补贴，另一方面用于外部通景公路、景观绿化、市政管网等基础设施建设；其三，政府负责对阳雀湖进行清淤和采砂（其中1-2m的砂石开采可获得盈利），将清淤和砂石所得的收益纳入专项资金作为政府配套支持（除现有政策以外，具体奖励方案另行确定）。

三、合作模式

????独资、合资、合作等可以根据实际情况洽谈。

四、联系方式

联系单位：湘阴县文化旅游发展中心

联系人：熊先生

联系方式：138*****668

联系微信：138*****668

?附件1：政策支持

?附件2：投资与盈利测算（参考湘阴县土地挂牌交易价格，项目新增城乡建设用地价格按照150万元/亩估算，流转土地按照700元/亩计算。）

?附件3：图件

附件1：政策支持

1-1、湘政办发〔2019〕58号 关于印发《湖南省支持省级特色产业小镇发展的政策意见（2019―2021年）的通知》

文件明确“鼓励特色产业小镇企业与科研院所、高校深入开展产学研合作，联合新建以企业为主体、市场为导向的特色产业相关技术研发机构，对此类新型研发机构按照研发单位当年度研发项目经费中非财政性资金较上年度新增部分的10%予以奖补，年度最高奖补500万元。省级企业技术中心、工程研究中心、工程技术研究中心等重点省级研发平台布局对特色产业小镇给予支持。支持在特色产业小镇建设国家级、省级农业产业强镇。支持特色产业小镇范围内符合条件的单位申报省级以上科技企业孵化器、学会服务站、双创示范基地等创新平台。”

1-2、岳发〔2019〕8号 《关于加快推进文化旅游融合发展的实施意见》

文件明确“初次获评国家级、省级、市级新业态旅游示范基地、文化产业示范园区（基地）的，分别一次性给予30万元、20万元、10万元奖励；初次获评国家级、省级文化生态保护区的，分别一次性给予100万元、30万元奖励。”。

1-3、湘阴发〔2019〕4号 《湘阴县进一步优化营商环境的若干规定》

文件明确“允许工业企业按栋、按层购买标准厂房或先租后买，所交租金可抵扣房款。同时落实工业标准厂房、高科技平台建设享受“135”工程有关奖励政策。”“建立完善金融机构考核激励和约束机制，定期召开政银企对接会议，扩大银行信贷投向实体经济规模。”。

1-4、湘阴政发〔2019〕15号 印发《关于促进建筑业转型升级绿色发展的实施意见》的通知

文件明确“鼓励建筑企业提升资质。在我县行政区域范围内注册登记的施工总承包企业总承包资质由一级晋升特级的，给予一次性奖励200万元；总承包资质由二级晋升一级的，给予奖励100万元。”；“本县建筑企业在县内工程中获奖的，对获国家科技进步奖、鲁班奖、詹天佑奖等奖项的，每项奖励100万元；对获得芙蓉奖、省优质工程的，每项奖励20万元（县外工程获上述奖项的减半享受奖励）。对荣获国家级安全文明示范工地的每项奖励10万元；对荣获本省级安全文明示范工地的每项奖励3万元；对荣获国家级工法的每套奖励20万元；对荣获本省级工法或科技进步奖的每套奖励10万元。”。

1-5、湘阴政发〔2020〕47号 关于印发《湘阴县促进现代服务业发展扶持办法（试行）》的通知

文件明确重大项目“一事一议”支持。“对世界500强、中国100强、民营100强、行业10强等四类企业在湘阴新设和新增的服务业重点项目，首期实际固定资产投资（不含购地款，下同）在2亿元以上的总部大楼、商务楼宇、城市综合体、特色商业街、品牌宾馆酒店、文化旅游(不带房地产开发)、教育医疗、健康养老（不带房地产开发）、数字经济、物流园区、电商园区项目，以及首期实际固定资产投资5亿元以上的旅游带地产、康养带地产项目，且旅游、康养部分投资占比60%以上的重大产业项目，在不违反相关法律法规和上级政策文件的前提下，由县服务业高质量发展工作领导小组采取“一事一议”方式，对其相关配套基础设施建设予以支持。”；

明确旅游景区景点建设奖励。“1.固定资产一次性投入5000万元以上（不包括土地价款）的旅游项目，自开业之日起2年内，根据企业实际投入总额和运营实际，由县财政从本级公共财政预算收入中安排专项资金奖励给企业，最高不超过50万元，后3年奖励此标准的一半。2.投资额在5000万元以上（不包括土地价款）的旅游重点项目（含康养地产）且符合法定划拨范围的，可采用划拨方式供地，优先配套该项目基础设施（包括进入景区的外部道路、电力、供水、排污、邮电、通讯、公交等），并在用水、用电、用气价格方面享受一般工业企业同等政策。3.对重点旅游项目亩均投资强度在100万元（含，下同）或投资总额3亿元以上的，比照土地出让金县级留成部分除成本外的溢价部分的30%奖励项目单位；亩均投资强度在200万元或投资总额5亿元以上的，比照土地出让金县级留成部分除成本外的溢价部分的40%奖励项目单位；亩均投资强度在300万元或投资总额10亿元以上的，比照土地出让金县级留成部分除成本外的溢价部分的50%奖励项目单位。奖励资金用于企业基础设施建设、研发投入和市场开拓等。”

1-6、湘阴政发〔2021〕8号 关于印发《湘阴县科技创新基金管理办法》

文件明确“（一）高新技术企业和科技型中小企业奖补。对首次认定的高新技术企业奖励10万元；对重新认定高新技术企业奖励5万元；对当年入库并取得编码的科技型中小企业奖励0.2万元。（二）企业研发补助。采取事前备案、事后补助的方式，按企业上一年度享受研发费用加计扣除政策的实际研发投入新增部分10%予以补助，原则上单个企业补助金额最高不超过50万元。（三）创新型企业奖励。对获批为国家级、省级创新型企业或国家级、省级技术创新示范企业的，按国家级、省级分别给予30万、10万元的一次性奖励。对企业主持和参与国际标准、国家标准、行业标准、地方标准制定的（排名在前三位），分别给予30万元、20万元、10万元、5万元一次性奖励。（四）科技项目配套支持。支持企业积极申报国家、省、市科技项目。对当年承担国家、省、市科技计划、湖南省百项重点新产品计划、百项专利转化推进计划的，按照上级支持资金额度的30%给予项目资金配套支持，最高不超过50万元。（五）企业创新成果奖励。支持企业科技人才（创新团队）参加创新创业大赛，对获得全国总决赛一等奖、二等奖，三等奖、优秀奖的，分别给予30万元、20万元、10万元、5万元奖励；对获得省赛区一等奖、二等奖、三等奖、优秀奖的，分别给予20万元、10万元、5万元、3万元奖励；对企业以及引进人才及其团队在湘阴本地研发创新，其所获得的科技成果以所在企业申报获评国家最高科学技术奖的，给予500万元奖励；对获评国家自然科学一等奖、二等奖的，分别给予100万元、50万元奖励；获评国家技术发明一等奖、二等奖的，分别给予100万元、50万元奖励；对获评国家科学技术进步特等奖、一等奖、二等奖的，分别给予100万元、50万元、30万元奖励；对获评湖南省科学技术一等奖、二等奖、三等奖的，分别给予50万元、20万元、10万元奖励；对获得省级以上（含省级）专利奖的，给予奖金额1:1的配套奖励。（六）重大专利技术和科技成果转移转化支持。设立重大专利技术产业化和科技成果转化专项，每年择优支持一批科技含量高、知识产权归属明确、产品附加值高且取得较好经济、社会效益的成果转化或专利技术产业化项目，每个项目资助金额为10-20万元。经县科技部门组织评定的重大科技成果转化项目，经指标考核取得较好经济效益的，实行“一事一议”予以支持，结合该项目对县级财政经济贡献，给予最高100万元的经费支持。”

1-7、湘阴政办发〔2020〕11号 关于印发《湘阴县电商产业发展三年行动计划（2020-2022年）》的通知

文件明确：“在县域内开展农产品推广直播活动，年销售100万元以上的奖励2万元、300万元以上的奖励3万元、500万元以上的奖励5万元。”、“龙头企业改造建设电商产品生产车间、成功打造线上品牌并实现品牌年销售额2000万元以上的奖励10-20万元；年销售农产品1亿元以上的奖励20万元、2亿元以上的奖励30-40万元。”

1-8、湘阴政办发〔2020〕28号 关于印发《湘阴县促进旅游要素发展奖励办法》的通知

文件明确：鼓励新业态发展。获评国家级特色小镇、田园综合体、现代农业庄园和各类旅游产业融合示范基地的，一次性奖励50万元；按照省级标准建设自驾车露营地并实质运营的，一次性奖励10万元；按照省级、国家级标准建设和运营的研学基地，分别一次性奖励10万、20万元。