一、蟹虾小镇概述

01 项目背景

鹤龙湖镇地处湘江尾闾，临洞庭湖畔，因境内拥有万亩天然湖泊鹤龙湖而得名。这里拥湖、临江、靠城，是全国重点镇、湖南省文明乡镇、湖南卫生镇、湖南旅游名镇、湖南首批百佳魅力乡镇、蟹虾美食小镇。其坐拥湘江“黄金水道”，处于“长株潭”半小时经济圈内，是“长株潭”地区沿湘江、过洞庭湖、经长江出海的必经通道。2020年9月省委明确将湘阴纳入长株潭区域一体化和湘江新区新片区，湘阴，正式成为中部地区首个国家级新区湘江新区的“新成员”。自此，湘阴县充分发挥长岳一体化“桥头堡”的独特区位优势，全面实施对接融长发展战略，县域经济发展空间不断向南拓展，与省会长沙紧密联动。

近年来，国家深入实施促进中部地区崛起战略重大举措，大力促进洞庭湖生态经济区建设发展，湘阴县处于洞庭湖生态经济区核心位置，而鹤龙湖镇是湘阴县重点区划范围。在文旅融合新时代背景下，休闲农业和乡村文化旅游市场需求旺盛，以及国家相关政策红利的释放，为鹤龙湖农文旅融合发展带来了机遇。鹤龙湖镇依托自身产业优势，以蟹虾特色小镇为契机，借势洞庭湖、构建全域发展、带动乡村振兴。随着总投资8000万元的省级现代农业示范园基地的落户，鹤龙湖镇围绕大力发展特色美食产业目标，着力打造鹤龙湖特色生态种养示范基地和休闲旅游基地，实现以农业休闲旅游促发展、以社会参与足共享的合作经济发展链，推进产业兴旺，带动全镇发展，有利于破解经济结构转化和动力转换的现实难题，有望成为湘阴旅游经济突破发展的一大精品亮点。

02 项目区位

?地理区位优越：鹤龙湖镇拥有“一江两岸”的优越区位，北靠洞庭湖，东临湘江；地处洞庭湖生态经济圈核心位置、长江经济带的规划范围、长株潭和长岳益1小时经济圈内，地理位置殊要。

?交通快速便捷：鹤龙湖镇内有省道S308线，平益高速在该镇境内设有南阳互通。鹤龙湖镇距省会长沙开福区32公里，距益阳市区60公里，距岳阳市区约94公里。距高铁汨罗东站30公里，与湘阴县城仅一桥之隔，交通快速便捷，可通过芙蓉北路、湘江大道、京港澳高速复线、京广高铁、长岳城际铁路和轻轨、黄花机场等通达全国各地。

03 项目优势

?蟹虾品牌凸显：鹤龙湖蟹虾小镇汇集稻虾、大闸蟹两大核心特色产业。全镇共发展蟹虾、稻渔面职5.68万亩，蟹虾养殖面积达3.57万亩，大闸蟹养殖面积0.98万亩，年产大闸蟹近800吨，小龙虾超过5000吨，蟹虾综合产值超10亿元，自主培育了湘鹤大闸蟹、湘水红膏蟹和新宏小龙虾三大品牌。蟹虾湖鲜、高档优质稻产经销全链条从业人员近3.1万人； 2005年，鹤龙湖大闸蟹荣获“湖南省绿色无公害水产品”全国统一认证标志、并先后获巴陵十二鲜美食节金奖、中国中部（湖南）国际农博会金奖，“鹤龙湖螃蟹”农产品地理标志申请成功，当地政府正在积极申报鹤龙湖螃蟹农产品国家地理标志，创建鹤龙湖螃蟹公共品牌，进一步做大做优蟹虾产业。近年来镇党委政府将蟹虾产业发展作为乡村振兴产业兴旺的先手棋和主旋律，引进省级龙头企业3家，市级龙头企业5家，鼓励乡贤乡友、资本下乡，成立专业合作社36个，撬动社会资本2亿元以上。依托鹤龙湖蟹虾品牌，湘科生健、湘科湘绿等品牌稻虾米畅销深圳、云南和江苏等 11 个省市。

?乡村旅游火热：湘阴县作为第二批“国家全域旅游示范区”创建县，立足优势，大力推进“全景湘阴、全域旅游”建设，高标准、高质量建设鹤龙湖蟹虾小镇等十二个龙头景区，以点带面推动旅游产业向全域纵深发展，其中联星村获评国家森林乡村，新河村等2个村被评为省级美丽乡村示范村。镇区内，鹤龙湖镇使用多种色彩绘造别具风情的集镇形象，修建“蟹虾美食一条街”，目前全镇现有餐饮美食门店82家、水产销售门店279家、全国和省级渔业休闲示范基地2家、三至五星级乡村旅游区点4 家，共带动2000余人就业，每年吸引省内外游客70余万人次，特别是蟹黄酒暖的金秋季节，国庆期间每天近万人前来品蟹，形成了鹤龙湖休闲娱乐的旅游商业品牌。2011年，鹤龙湖被列入“国家湿地重点自然保护区”，是湘阴境内一天然湖泊，水面面积8000余亩，湿地风光旖旎，特别是斗米咀，每年春天，这里是油菜花的海洋，新绿的柳树，静静的湖湾，成群的牛羊……旖旎秀美风光引无数人前来观赏。

?农业产业兴旺：依托大江大湖水域优势，系国有自然资源，水草密集，水质清新，湖内水产资源丰富，除螃蟹、小龙虾等名特种水产外，还发展苎麻、毛芋、莲藕等连片经济作物1.46万亩，盛产甲鱼、河蚌和鳜鱼、翘嘴??鱼、叉尾?t、黄尾刁等20多种名贵鱼种，以及菱角、湖藕、芡食等天然水生绿色食品。通过蟹虾龙头产业带动，逐步形成了大闸蟹生态养殖、稻田蟹虾综合种养、优质稻种植、毛芋种植、苎麻种植、花卉种植、??头种植、莲藕种植、鲈鱼养殖、特色混养等十大现代农业种养殖示范园，通过做强农业基地，做大产业板块，做活实体经济，做响美食旅游，擦亮“蟹虾小镇”这块金字招牌。2020年获评“省级特色农业小镇”荣誉称号，力争近两年创建国家级产业强镇。发展环境优良：鹤龙湖镇坐拥湘江“黄金水道”，融入湖南“湘江新区”。鹤龙湖蟹虾小镇经过多年发展，形成“蟹虾品牌大，生态环境优，基础设施好，服务品质高”等特色，获评全国首个乡村旅游云闪付示范镇、全国五星乡镇农技推广中心、全国休闲渔业养殖示范基地、湖南省特色农业小镇、岳阳市蟹虾农业产业化特色小镇等荣誉称号，是湖南乃至中国重要农旅融合发展示范项目。2020年10月15日，湖南省人民政府办公厅出台《关于支持湘江新区深化改革创新加快推动高质量发展的实施意见》，明确布局建设湖南湘江新区湘阴新片区，湘阴正式成为湘江新区的“新成员”，共享新区政策，统筹规划编制、统筹产业布局、统筹项目准入、统筹重大基础设施建设、统筹要素保障和政策支持，统一考核评价”。为鹤龙湖文旅融合发展带来了极大的发展政策红利。

04 项目定位

鹤龙湖蟹虾小镇充分发挥蟹、虾及丰富的水产品优势，以“蟹虾天下?鹤舞江湖”为核心品牌，以国家级特色小镇为目标，以蟹虾特色美食为核心引爆、产业生态品质为保障，趣味文创为亮点，度假生活为梦想，推动促进一、二、三产业融合发展，将鹤龙湖蟹虾小镇打造集蟹虾美食休闲、蟹虾IP文创休闲、蟹虾田园趣味体验、原生态休闲度假等多功能于一体的国内外知名的蟹虾文化旅游和休闲旅游目的地，在全国打响鹤龙湖蟹虾美食小镇品牌。

05 功能分区

突出“镇+湖+田+水”的多元复合特点，对鹤龙湖镇内的交通、水体特征、产业特色、周边环境进行分析提取，并结合产业现状与未来发展导向的综合考虑，以镇区蟹虾小镇核心区域为开发建设的为重点，形成“一核引领、一带驱动、两区支撑”的空间发展格局。

一核--综合旅游服务核：导入蟹虾主题文化，打造以旅游集散功能为主的，集合商业休闲、文化休闲、生态旅居于一体的综合旅游服务核心。

一带--湘江景观休闲带：打造一条集生态观光、滨水休闲、生态骑行等功能于一的生态景观休闲带。

两区--精品生态旅游区：打造集大湖农渔休闲、田园拓展训练、蟹虾美食体验、精品主题住宿等功能于一体的精品休闲旅游区域。

洞庭乡村生活区：立足鹤龙湖镇各村的资源优势，发展具有地方特色的主导产品，依托一村一品和特色乡村产业，以农旅融合助力乡村旅游，实现乡村振兴。

06项目效益

合作期内(合作期暂定二十年)，投资主体（开发商）预计共投入资金259227.50万元，其中建设成本95199.57万元，土地成本（征收）69000万元，运营费用投入74287.85万元，税金及附加20740.08万元。开发商入驻后自营，以商铺门面租金、停车场收费、特许项目经营等为主要赢利点，获得收入319078.18万元（年均收入18659.13万元，其中，鱼跃湾项目第三年开始运营获得收入，其他项目第四年开始运营获得收入，详见后面附表）。投入产出比为1.23，预计开始运营后第十二年回收成本。

二、主要项目简介

01 规划愿景：国家级特色小镇

鹤龙湖蟹虾小镇秉承生态文明理念和可持续发展理念，以国家级特色小镇为目标，转型升级，创新农旅文创融合旅游模式，打造国内外知名的蟹虾休闲旅游目的地，为省内外游客提供蟹虾美食、生态度假、农创休闲等示范与体验。

02市场预测分析

?【亲子、研学旅游目标市场】以省会长沙、岳阳市为主，辐射益阳市周边及长株潭地区。根据2020年幼儿园、小学、中学在校学生数据分析：长沙市155.94万人，株洲市41.46万人，湘潭市：36.34万人，岳阳市：71.2万人。

?【周边家庭游目标市场】以家庭游、情侣游、老人团、自由行为主要旅行方式的周边游，是项目抓住的核心目标市场之一，初步估算以长沙为主的周边游市场将达到1000万人。

03 重点招商区域

①【鹤龙江湖美食文创街区】

以鹤龙湖品牌蟹虾美食为核心引爆，以“蟹虾美食?文创艺术”为主题，将充分利用其品牌溢出效应，围绕蟹虾品牌IP，以鹤龙湖品牌蟹虾美食为引爆，通过美食百汇、文创集市、休闲游憩三大板块的打造，形成以美食体验为核心、多业态融合的美食文创休闲街区，游客可进行蟹虾美食品尝、文创网红打卡、文创体验等活动。

项目规模：本项目总用地为160亩（土地出让面积，全部为建设用地）

项目投入：合作期内，投资主体（开发商）预计投入总资金82081.44万元，其中建设成本33251.52万元，土地成本（征收）24000万元，运营费用投入17765.52万元，税金及附加7064.41万元（合作期暂定二十年，其中运营资金以运营期十七年进行测算）。（详见附表1）

盈利收入：开发商入驻后自投自建自营，以商铺门面租金、停车场收费为主要盈利点，获得收入约108683.18万元（年均收入6393.13万元，17年运营期），其中通过出租商铺门面获得收入107833.18万元（年均6343.13万元，商铺全部出租，合作期内门面出租费用暂不随时间推移而递增），通过停车场收费获得收入850万元（年均收入50万元）。投入产出比为1.32，预计开始运营后第十一年收回成本。（详见附表1）

配套支持：其一，政府支持解决鹤龙江湖美食文创街区所需的土地要素资源；其二，政府按照土地评估的出让价格，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予开发商一定比例的补助（详见附件1），用于开发商招商引资奖励和生产经营财政补贴（除现有政策以外，具体奖励方案另行确定）。

②【鹤龙湖生态旅游区】

依托鹤龙湖8000亩水域及生物景观资源，重新塑造鹤龙湖大湖旅游形态，通过生态休闲畅游、水上运动休闲、滨湖生态度假三大板块的打造与品牌节庆的推出，打造设蟹田居?生态旅居酒店民宿群、荷花公园、水街夜市、马拉松（骑行）赛等亮点业态于一体的综合性生态旅游区，建成南洞庭湖区休闲生态旅游典范。

项目规模：8700亩，其中含8000亩鹤龙湖水域面积，土地出让面积约300亩（为建设用地）

项目投入：合作期内，投资主体（开发商）预计投入总资金147914.65万元，其中建设成本48948.05万元，土地成本（征收）45000.00万元，运营费用投入42482.34万元，税金及附加11484.27万元（合作期暂定二十年，其中运营资金以运营期十七年进行测算）。（详见附表2）

盈利收入：开发商入驻后自投自建自营，以商铺招商，酒店度假、公园游憩、水上娱乐等业态营业为赢利点，获得收入176681.00万元（年均收入1.393.00万元，17年运营期），其中水街夜市商铺门面出租收入36720.00万元（年均收入2160万元），特许经营权项目收入（含蟹田居?生态旅居酒店群、荷花公园、水上游乐园）139961.00万元（年均收入8233万元）。投入产出比为1.19，预计开始运营后第十三年回收成本。（详见附表2）

配套支持：其一，政府支持解决鹤龙湖生态旅游区所需的土地要素资源；其二，政府按照土地评估的出让价格，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予开发商一定比例的补助（详见附件1），10000万元用于开发商招商引资奖励和生产经营财政补贴，5000万元用于环湖景观大道等基础设施建设；其三，政府负责对鹤龙湖大湖进行清淤和采砂（鹤龙湖清淤脱水干化后约60万方，可用于堤岸护坡、洼地填筑、绿化种植用土等；1-2m的砂石开采可获得盈利），将清淤和砂石所得的收益纳入专项资金作为政府配套支持（除现有政策以外，具体奖励方案另行确定）。

③渔跃湾

渔跃湾项目位于镇农场社区，对接鹤龙湖镇安置房工程项目，规划建设219套房屋，其中，有68栋商铺，151套民居住宅（有58栋已售出），选取水资源格局较好的地块，提炼洞庭水乡元素，以“独栋”、“两户一联”、“三户一联”等不同户型进行集中建设，联通水系，形成户屋前屋后水流环绕的格局，尽显鱼米之乡水韵风采，融合特色美食、特色民宿、文创体验、水上休闲等旅游业态，建成后将成为蟹虾小镇重要的网红打卡地。

项目规模：140亩（全部为建设用地）

项目投入：合作期内，投资主体（开发商）预计投入总资金28329.67万元，其中商铺及住宅回购13000万元，运营费用投入13260万元，税金及附加2069.67万元，（合作期暂定二十年，其中运营资金以运营期十八年进行测算），包含回购的58栋住宅。（详见附表3）

盈利收入：开发商入驻后自营，以商铺招商为主要赢利点，获得收入33741.00万元（年均收入1873.00万元，18年运营期），根据门面及住宅性质的不同收取不同的租金，其中商铺租金收入14688万元（每栋可分为三个门面，每个门面4万元，年均收入816万元），住宅租金收入19026万元（每栋租金七万元，年均收入1057万元）。投入产出比为1.15，预计开始运营后第十三年回收成本。（详见附表3）

配套支持：渔跃湾是由政府方（城投）建设，招商引资，吸引龙头企业入驻，对项目整体打包开发运营。将开发商整体打包渔跃湾项目所缴税收纳入专项资金，用于入驻龙头企业的招商奖励。（其中具体奖励需要进行绩效考核评价结果进行核算，奖励方案另行确定）

三、合作模式

独资、合资、合作等可以根据实际情况洽谈。

四、联系方式

联系单位：湘阴县文化旅游发展中心

联系人：熊先生

联系方式：138*****668

联系微信：138*****668

?附件1：政策支持

?附件2：投资与盈利测算

?附件3：图件

附件1:政策支持

1-1、湘政办发〔2019〕58号 关于印发《湖南省支持省级特色产业小镇发展的政策意见（2019―2021年）的通知》

文件明确“鼓励特色产业小镇企业与科研院所、高校深入开展产学研合作，联合新建以企业为主体、市场为导向的特色产业相关技术研发机构，对此类新型研发机构按照研发单位当年度研发项目经费中非财政性资金较上年度新增部分的10%予以奖补，年度最高奖补500万元。省级企业技术中心、工程研究中心、工程技术研究中心等重点省级研发平台布局对特色产业小镇给予支持。支持在特色产业小镇建设国家级、省级农业产业强镇。支持特色产业小镇范围内符合条件的单位申报省级以上科技企业孵化器、学会服务站、双创示范基地等创新平台。”

1-2、岳发〔2019〕8号 《关于加快推进文化旅游融合发展的实施意见》

文件明确“初次获评国家级、省级、市级新业态旅游示范基地、文化产业示范园区（基地）的，分别一次性给予30万元、20万元、10万元奖励；初次获评国家级、省级文化生态保护区的，分别一次性给予100万元、30万元奖励。”。

1-3、湘阴发〔2019〕4号 《湘阴县进一步优化营商环境的若干规定》

文件明确“允许工业企业按栋、按层购买标准厂房或先租后买，所交租金可抵扣房款。同时落实工业标准厂房、高科技平台建设享受“135”工程有关奖励政策。”“建立完善金融机构考核激励和约束机制，定期召开政银企对接会议，扩大银行信贷投向实体经济规模。”。

1-4、湘阴政发〔2019〕15号 印发《关于促进建筑业转型升级绿色发展的实施意见》的通知

文件明确“鼓励建筑企业提升资质。在我县行政区域范围内注册登记的施工总承包企业总承包资质由一级晋升特级的，给予一次性奖励200万元；总承包资质由二级晋升一级的，给予奖励100万元。”；“本县建筑企业在县内工程中获奖的，对获国家科技进步奖、鲁班奖、詹天佑奖等奖项的，每项奖励100万元；对获得芙蓉奖、省优质工程的，每项奖励20万元（县外工程获上述奖项的减半享受奖励）。对荣获国家级安全文明示范工地的每项奖励10万元；对荣获本省级安全文明示范工地的每项奖励3万元；对荣获国家级工法的每套奖励20万元；对荣获本省级工法或科技进步奖的每套奖励10万元。”

1-5、湘阴政发〔2020〕47号 关于印发《湘阴县促进现代服务业发展扶持办法（试行）》的通知

文件明确重大项目“一事一议”支持。“对世界500强、中国100强、民营100强、行业10强等四类企业在湘阴新设和新增的服务业重点项目，首期实际固定资产投资（不含购地款，下同）在2亿元以上的总部大楼、商务楼宇、城市综合体、特色商业街、品牌宾馆酒店、文化旅游(不带房地产开发)、教育医疗、健康养老（不带房地产开发）、数字经济、物流园区、电商园区项目，以及首期实际固定资产投资5亿元以上的旅游带地产、康养带地产项目，且旅游、康养部分投资占比60%以上的重大产业项目，在不违反相关法律法规和上级政策文件的前提下，由县服务业高质量发展工作领导小组采取“一事一议”方式，对其相关配套基础设施建设予以支持。”

明确旅游景区景点建设奖励。“1.固定资产一次性投入5000万元以上（不包括土地价款）的旅游项目，自开业之日起2年内，根据企业实际投入总额和运营实际，由县财政从本级公共财政预算收入中安排专项资金奖励给企业，最高不超过50万元，后3年奖励此标准的一半。2.投资额在5000万元以上（不包括土地价款）的旅游重点项目（含康养地产）且符合法定划拨范围的，可采用划拨方式供地，优先配套该项目基础设施（包括进入景区的外部道路、电力、供水、排污、邮电、通讯、公交等），并在用水、用电、用气价格方面享受一般工业企业同等政策。3.对重点旅游项目亩均投资强度在100万元（含，下同）或投资总额3亿元以上的，比照土地出让金县级留成部分除成本外的溢价部分的30%奖励项目单位；亩均投资强度在200万元或投资总额5亿元以上的，比照土地出让金县级留成部分除成本外的溢价部分的40%奖励项目单位；亩均投资强度在300万元或投资总额10亿元以上的，比照土地出让金县级留成部分除成本外的溢价部分的50%奖励项目单位。奖励资金用于企业基础设施建设、研发投入和市场开拓等。”

1-6、湘阴政发〔2021〕8号 关于印发《湘阴县科技创新基金管理办法》

文件明确“（一）高新技术企业和科技型中小企业奖补。对首次认定的高新技术企业奖励10万元；对重新认定高新技术企业奖励5万元；对当年入库并取得编码的科技型中小企业奖励0.2万元。（二）企业研发补助。采取事前备案、事后补助的方式，按企业上一年度享受研发费用加计扣除政策的实际研发投入新增部分10%予以补助，原则上单个企业补助金额最高不超过50万元。（三）创新型企业奖励。对获批为国家级、省级创新型企业或国家级、省级技术创新示范企业的，按国家级、省级分别给予30万、10万元的一次性奖励。对企业主持和参与国际标准、国家标准、行业标准、地方标准制定的（排名在前三位），分别给予30万元、20万元、10万元、5万元一次性奖励。（四）科技项目配套支持。支持企业积极申报国家、省、市科技项目。对当年承担国家、省、市科技计划、湖南省百项重点新产品计划、百项专利转化推进计划的，按照上级支持资金额度的30%给予项目资金配套支持，最高不超过50万元。（五）企业创新成果奖励。支持企业科技人才（创新团队）参加创新创业大赛，对获得全国总决赛一等奖、二等奖，三等奖、优秀奖的，分别给予30万元、20万元、10万元、5万元奖励；对获得省赛区一等奖、二等奖、三等奖、优秀奖的，分别给予20万元、10万元、5万元、3万元奖励；对企业以及引进人才及其团队在湘阴本地研发创新，其所获得的科技成果以所在企业申报获评国家最高科学技术奖的，给予500万元奖励；对获评国家自然科学一等奖、二等奖的，分别给予100万元、50万元奖励；获评国家技术发明一等奖、二等奖的，分别给予100万元、50万元奖励；对获评国家科学技术进步特等奖、一等奖、二等奖的，分别给予100万元、50万元、30万元奖励；对获评湖南省科学技术一等奖、二等奖、三等奖的，分别给予50万元、20万元、10万元奖励；对获得省级以上（含省级）专利奖的，给予奖金额1:1的配套奖励。（六）重大专利技术和科技成果转移转化支持。设立重大专利技术产业化和科技成果转化专项，每年择优支持一批科技含量高、知识产权归属明确、产品附加值高且取得较好经济、社会效益的成果转化或专利技术产业化项目，每个项目资助金额为10-20万元。经县科技部门组织评定的重大科技成果转化项目，经指标考核取得较好经济效益的，实行“一事一议”予以支持，结合该项目对县级财政经济贡献，给予最高100万元的经费支持。”

1-7、湘阴政办发〔2020〕11号 关于印发《湘阴县电商产业发展三年行动计划（2020-2022年）》的通知

文件明确：“在县域内开展农产品推广直播活动，年销售100万元以上的奖励2万元、300万元以上的奖励3万元、500万元以上的奖励5万元。”、“龙头企业改造建设电商产品生产车间、成功打造线上品牌并实现品牌年销售额2000万元以上的奖励10-20万元；年销售农产品1亿元以上的奖励20万元、2亿元以上的奖励30-40万元。”

1-8、湘阴政办发〔2020〕28号 关于印发《湘阴县促进旅游要素发展奖励办法》的通知

文件明确：鼓励新业态发展。获评国家级特色小镇、田园综合体、现代农业庄园和各类旅游产业融合示范基地的，一次性奖励50万元；按照省级标准建设自驾车露营地并实质运营的，一次性奖励10万元；按照省级、国家级标准建设和运营的研学基地，分别一次性奖励10万、20万元。