长沙市防汛抗旱物资储备管理中心（以下简称中心）综合办公区物业项目总建筑面积约18600㎡，其中办公楼面积约12000㎡，物资储备仓库面积约1600㎡，绿化面积约5000㎡。区域内部道路1000m，大院公共停车位72个。

办公楼三栋，分别为综合楼、东辅楼、检测楼。综合楼共有办公室99间，合计面积2950.2㎡，卫生间17个，合计面积107.1㎡，会议室8个，合计面积357.72㎡，资料室、档案室12间，合计面积417.2㎡，文印室、物业室、机房3间，合计面积89.4㎡，案件合议室29.8㎡活动室2个，合计面积：286㎡。

东辅楼，宴会厅202.8㎡，厨房101.4㎡，大会议室面积：304.2㎡，卫生间4间：合计面积31.6㎡，办公室6间，合计面积425.1㎡茶水室1间，面积：11.7㎡。

检测楼总面积 545㎡，卫生间2个，合计面积7.3㎡,会议室、培训室、档案室6间，合计面积106.5㎡，办公室11间，合计面积181.4㎡

本项目服务单位：长沙市水利水电勘测设计院、长沙市水务综合执法支队、长沙市防汛抗旱物资储备管理中心、长沙市水土保持监督防治站、长沙市水利水电质量监督站、长沙市水利工程建设监理公司

项目牵头单位：长沙市水务综合执法支队

项目地址：长沙市开福区芙蓉北路一段569号

服务期限：服务期三年，合同一年一签。每年合同金额以本次招标的中标金额为准。

按国家及行业标准执行

服务内容

本项目服务内容包括：1、企业装修秩序管理；2、物业保安秩序维护工作（含车辆秩序的维护、办公大楼、仓库周边的安全保卫等）；3、物业的清洁（含办公楼、前坪、会议室、食堂、物资仓库、片区公路、卫生间等）；4、物业的公共配套设施、消防设备的日常维护及管理；5、交办的其他工作等。

三、日常物业管理内容和要求

（一）安全保卫

1、范围：中心综合办公区内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。

2、组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，配齐行业比较先进的安保设施设备，如盾牌、钢叉、警棍等，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保整个办公区的安全、有序。

3、中标单位需确定值勤岗位、人员（包括车辆、停车场管理的人员）、时间、路线、职责、应急预案及各种安全制度等，确保项目总体安全。

4、针对现场实际情况建立健全消防演练、群体性事件演练等各类应急预案，并定期组织物业人员开展应急演练。

5、充分发挥访客系统、监控系统、红外线系统、门禁系统等安防设施的功能。

6、在项目上班时间内对外来访问、办事人员，建立询问登记制度。对公休日、节假日要求回办公大楼加班的项目工作人员要登记进出时间、亲自签字确认。

7、未经采购人批准，禁止任何人在项目内从事商业性经营活动。禁止项目内与参观、业务办理无关的一切活动。禁止一切非法活动。

8、中标单位在非上班时间带领外来人员参观必须经采购人批准。

9、办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止破坏公共财物、攀爬、乱刻乱画，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出人员的询问登记。

10、重要出口（前门、后门等）24小时值班、24小时监控。整个项目做到24小时有安全护卫人员巡查。

11、设立安全检查小组，定期（每月和重大节日）或不定期对管理范围的安全进行检查，发现安全隐患要及时整改，并将情况书面报告采购人。

12、设立义务消防组织，定期组织演练和培训，依据合同对消防保养单位进行管理，确保项目内消防设施设备安全正常运行。

13、设立防恐、防汛工作专责小组，定期实行防恐、防汛演练和培训。

14、加强对领导办公区域、机房、停车场等重点部位的安全防范。未经批准，不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。

15、加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有完善的应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

16、消防监控中心人员禁止在总控室安装其他软件，禁止删改、刻录、复制原始影像等资料，并对安防系统等资料履行保密义务。

17、消防监控中心的值班人员要相对固定，值班时间均须接受采购人的监控，服从采购人“监看员”的正常指挥和工作安排。

18、对携带大件行李或物品离开的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

19、负责协助采购人临时提出的收发报刊、杂志、信件、包裹、饮用水、监管施工安全、搬运档案等工作。

20、其它与安全保卫有关事项。

（二）交通、车辆及停车场管理

1、交通、车辆、停车场管理要有专人负责，制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。

2、要有车辆行驶、停放识别标记。

3、自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放在指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

4、车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。

5、项目内车辆行驶有序，一律不准按鸣。所有车辆停放一律不收费。

6、严禁项目前人行道、路面停车；严禁项目外围张贴、摆卖或闲坐等。

7、其它与交通、车辆、停车场有关的事项。

（三）安全保卫岗位管理

1、门岗服务

⑴门岗值岗时要认真、负责、在管理区域门岗实行24小时坐岗安保服务；

⑵在指定位置，指定面向坐岗，严禁脱岗；

⑶坐岗姿势端正，面带微笑行注目礼。热情回答询问，禁止与他人闲聊。

2、巡岗服务

管理区内实行全年365天24小时全天侯安保巡视服务，确保白天（7:00-22:00）每2小时、夜晚（22:00-次日7:00）每1小时对所有楼层巡查一次并签到。

⑴楼宇巡视：

巡视前检查和佩带好对将机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾塑料袋；

⑵巡视内容：

走道清洁，照明、灭火器、消火栓、弱电间、空调机房、烟感、喷淋、送风排烟、场所、门、窗、防火门、装修现场等；

按指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到现场；

发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并报告主管作出相应处理；

巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的果壳内；发现灯未熄灭、水管及阀漏水，应及时通知设备人员修复；

巡视结束后，交接巡视器材；

⑶协助设备人员抢修，安全接应被困人员。

发现可疑人员、或者办公楼内车辆堵塞立即用对讲机报告，增派安保及时疏导。办公楼内设施设备损坏需抢修时要协助工程部进行抢修。

3、仓库岗服务

1）清理门前三包的卫生，包括地面、绿化区，做到无积尘、废纸、杂物。

　　2）合理安排门前车辆停放，妥善处理突发情况及门前治安情况。

　　3）主动问候、送别工作人员。

　　4）谢绝形迹可疑的非工作人员进入公司场所。

　　5）坚守岗位，不得无故离岗、漏岗。

　　6）检查工作区内防火通道是否畅通，注意防火、防盗。

　　7）值晚班时要进行安全巡视，定时查看每个部门，注意水、电、煤气等情况。

　　8）在岗期间不得饮酒，不得流动吸烟。

　　9）认真做好每日值班记录，书写清楚，发现问题及时报告，交接班清楚。

　　10）通讯联络工具必须24小时开通。

（四）环境保洁

1、范围：包括物资仓库内部卫生和整个项目所有会议室、培训室、公共通道、公共区域（茶水间、洗手间、露台、天面）、停车场、大堂、建筑物外墙、门窗、广场、道路等。

2、由采购人和中标单位共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。

3、房屋立面、公共楼梯、广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。

4、中标单位按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

5、中标单位需负责垃圾的收集、清运，定期清理垃圾箱，做到垃圾日产日清。

6、办公大楼内大堂、办公室地面或地板定期晶面打磨保养或打蜡。

7、中标单位需根据设备设施的材料及工艺等特性，在确保不损害设备设施的前提下进行清洁。

8、建立消杀工作管理制度（制定详细的消杀服务计划及技术管控措施），根据卫生部门要求及实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制。每季度定期清理项目内沟渠，确保雨水、废水、污水排放通畅，定期清理沙井、雨污水井及管道、化粪池、化油池。

9、定期清洗红线范围内所有外墙（外墙清洗人员须持《登高架设作业特种作业操作证》），每年1次（费用由采购人支付）。

10、办公时间室内（办公室）清洁工作要求：

（1）每天一次日常保洁，每周一次全面清洁，具体时间由采购人确定。

（2）清洁时要选用合适的洗涤剂，防止对清洁对象产生腐蚀或破坏。对装饰物本体、雕塑等清洁必须报告采购人同意后才能进行。

（3）清洁标准：室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，纸篓洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。办公大楼内所有办公室、会议室的窗帘一年清洗一次（费用另算）；保持地面、墙面、天花、物件表面无积水、无积油、无污渍、无积尘、无烟头、干净整洁；玻璃明亮洁净、无手印；室内无杂物，物品摆放整齐有致；室内无异味、无恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物和污渍、无垃圾；各类标志（标识）清晰，设置合理、准确；设备设施表面无积尘、无明显锈渍；排水口无堵塞；卫生区域内无蜘蛛网,保持干爽清洁的环境。

（4）项目仓库区域清洁标准：

a.每周固定一天全面清洁，具体时间由采购人确定。

b.清洁时主要用清水，必要时选用合适的洗涤剂，并注意保持有利于档案保管的湿度。

c.清洁范围：通风口、地面、门窗等。

（5）仓库各区域办公室、休息室、卫生间要定期消毒。

（6）协助采购人做好每季度的全面卫生清洁及省、市、区临时迎检的卫生工作。

（7）遇到大型活动，须按采购人要求进行清洁卫生。

（8）中标单位需负责在清洁卫生中损耗的物料和工具。

（9）每天对园林前后坪上的飘浮物杂物（落叶等）进行清扫。

（五）食堂卫生服务

1、负责食堂区域卫生清洁、无杂物、无死角。

2、餐桌做到随时清理、保持整洁。

3、负责食堂区域的防蝇、防鼠、防尘、防潮工作。

4、食堂场所定期消毒。

5、做好餐厨垃圾的清理、处理工作，日产日清。

（六）绿化养护

1、负责项目范围内的室外各类绿化、园林设施、植物的日常养护和管理工作。

2、负责对项目内绿化带内“白蚁”、“红火蚁”防治。

3、每周向采购人递交绿化养护计划及上阶段的工作小结。

4、绿篱和灌木养护管理：

（1）保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。

（2）除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型12次以上。

（3）施肥：每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。每次施肥前须向采购人报备。

（4）淋水：每年不少于180次以上，补植后一星期内每天需淋水1次。施肥和补植需加强淋水。

5、乔木养护管理：

（1）要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。

（2）修剪：每年修剪1-2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。

（3）施肥增加养份、改良土壤、增强树势。

（4）补植：维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株（补种费用由采购人承担），并加强管理。

（5）每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。

（6）管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。

6、项目内重大会议、重大活动，十一、春节等，应根据采购人需求进行增加摆设，悬挂节日横幅。（费用由采购人支付）。

7、中标单位须根据养护需要和采购人的要求自行购置所需工具，绿化养护所需肥料和杀虫、防病菌药的采购及费用由中标单位负责，绿化租摆费用由采购人负责，绿化租摆方案由中标单位负责提供，报采购人审定后实施。

8、采购人将按照以下所述“养护质量标准”的要求进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，采购人向中标单位发出整改通知，中标单位必须在3天内整改完毕。

9、绿化植物养护质量标准：

（1）所有备换植物在使用前先喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫及蝇蚊。

（2）定期进行施肥和病虫害防治，生长季节每月施肥1次，每季度进行病害防治1-2次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。

（3）室外的盆栽植物夏秋两季要求晴天每天淋水一次，春、冬季视天气情况每1-2天淋水一次。

（4）其它与绿化养护有关的事项。

10、绿化维护保养工作标准，原则上以《国家绿化二级保养标准》为准。

11、绿化管理服务工作人员应加强工作责任心，杜绝植物非正常死亡的事件，管理不善导致的植物死亡，由中标单位负责补种，费用由中标单位承担。

（七）物业设施、设备的使用、维护和管理

1、服务期限内每天24小时设备维护值班服务，负责大楼内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。建立对各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。检测应当包括实验性的检测。建立设备设施管理紧急事件处理规程（制度），全面规范设备发生紧急事件时各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。

2、建立维修报修制度，接到一般性维修申请，须在1小时内到达现场，3日内维修完毕；接到用电、空调、消防、等紧急维修任务须在5分钟内到达现场处理，24小时内维修完毕，不能按上述要求到达现场或完成维修的，须及时向采购人解释原因。

3、中标单位应每隔2小时检查中央空调、消防、供水、供电、等重要设备的运行情况，并做好记录，发现问题及时处理，并向采购人报备。

4、在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规范，加强对用电系统和消防系统的各类设备设施进行重点管理。

5、在全面巡查、重点管理的基础上，完成对安防系统（包括监控系统、防盗报警系统、门禁系统）、照明系统、会议系统设备、触摸屏查询设备、空调设备设施、高压配电设备设施及其他设备设施进行日常管理工作，确保上述设备设施的正常运行。

6、在全面巡查、重点管理的基础上，完成对大楼各类给排水系统、低压用（配）电系统、安防门设施、各类水泵、水池及其它设备设施进行日常管理和维修工作，以确保上述各类设备设施的正常运行。中标单位对设备设施不间断或定期地进行的巡查、维护、保养等，并就有关情况进行登记、汇总并向采购人汇报等服务工作。同时处理特种设备突发故障，及时排除故障险情。

7、中标单位应做好设施设备维护保养记录并归档保存，因未按规定保养或者保养不当造成设施设备损坏的，由中标单位负责修复或者更换的费用。

8、中标单位对项目内维修、装修施工等外来施工人员进行监管，负责施工安全及质量，因监管不到位而造成项目内设施设备损坏的，由中标单位负责修复或者更换的费用。

9、中标单位严格按照采购人制定的节能减排方案执行，并根据项目实际情况提出节能减排合理化建议。

10、中标单位每月定期向采购人递交设备保养计划和维修保养记录。

11、中标单位应针对智能化的新型设备配置专职的电工。

12、完善设备设施进行分类管理，建立建全设备管理制度及设备管理台账。

13、物业设施设备的使用、维护和管理对象为整个管理范围内的所有设施设备。

14、中标单位要配置熟练、专职的专业工程技术人员，对物业的各项设施、设备进行操作、维修、保养及设备房清洁。

15、所有工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证，配电房需24小时有人员值班。

16、中标单位对专业公司承包保养的中央空调设施设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。

17、对消防设施、设备物业服务人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。

18、中标单位需配备专业工程人员对会议中心和大楼其它会议室的各项设备，进行使用前的测试和使用过程中的监控和管理。

19、中标单位在维修保养项目中属正常的维修、保养、使用中的消耗，不属于中标单位人为事故破坏，单价材料费用在人民币贰佰元以内（含贰佰元）的，由中标单位负责，超出贰佰元的单项工程费用及元器件费用报采购人审批后，由采购人支付零部件、物料及工程维修费用。

20、中标单位负责办公家具的日常养护和小修，并配合采购人委托的单位对大楼的设施、设备进行维护、维修。

21、中标单位须做好公共设施的维护和管理。

22、其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。

23、对钢结构设施定期做好喷刷防锈漆维护。

（八）档案资料管理

1、中标单位要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。

2、在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养、设备巡视等登记制度。

3、档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料复印件；实施管理和服务工作的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

4、其他与档案资料管理有关的事项。

（九）疫情防控常态化要求

1、疫情防控期间，各进出口均设有体温检测点，对进入人员车辆进行登记。

2、疫情防控期间，对电梯控制面板每2小时酒精消毒一次，现场公示消毒记录，并设置一次性按键纸，避免交叉感染。

3、疫情防控期间，每天对公共场所进行消毒。对大厅、办公区等人员密度大、空气不够流通部位增加消毒频次，并做好清洁消毒记录。

4、提醒工作人员及办事人员做好垃圾分类，及时登记垃圾分类情况。

（十）其它与物业服务内容相关的事项

1、协调各有关部门做好会议的接待工作，收集相关意见，报告采购人，并及时处理、及时反馈。

2、建立沟通汇报制度，设专人与采购人相应部门联系，每周报送工作计划与上周任务完成情况，及时沟通突发情况及有关问题。未经采购人同意，不得擅自决定和处理项目资产。

3、协助项目各单位各处室临时搬运物品，清理废旧物品。

2. 服务时间及地点

2.1委托管理期限: 三年，合同一年一签（如投标人不能履行合同或达不到项目要求，采购人有权随时终止合同）。

注：请投标人充分考虑服务期（36个月）内物价水平及人员薪金的调整因素，服务期满一年后，如财政对本项目的预算无相应调整则服务费不作调整。

2.2实施地点：长沙市防汛抗旱物资储备管理中心。

服务人员配备要求

（一）服务人员配置及要求

1、整个中心综合办公区配置的物业管理服务人员包括项目管理人员、保安人员、水电人员、保洁人员、绿化养护人员，总人数不得少于21人，具体人员岗位配置如下表：

五、质量指标要求

参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，结合投标人自身的管理服务水平，投标人要在投标文件中具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括但不限于：

（一）本项目建筑物完好率100％；

（二）实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

（三）清洁、保洁满意率达98%以上；

（四）道路、停车场、路灯使用完好率达98%以上；

（五）化粪池、雨水井、污水井完好率达100%；

（六）排水管、明暗沟完好率达100%；

（七）公共设施、休息设施维护及完好率98%以上；

（八）确保应急通道畅通；

（九）治安案件的发生率为0％；

（十）违章发生率1％以下，违章处理率100%；

（十一）停车场设备完好率98%以上，车辆被盗率0％；

（十二）一般设备完好率98％以上；

（十三）杜绝火灾、水涝责任事故，火灾发生率0％；

（十四）绿化完好率98%以上；

（十五）管理人员培训合格率98%以上；

（十六）单位业主对物业管理满意率达到95%以上；

（十七）有效投诉率2%以下，有效投诉处理率达到100%；

（十八）服务及时率99％以上；

（十九）环境卫生达标率100％；

（二十）消防年检完好率100％；

（二十一）重大事故发生率0％；

（二十二）责任事故发生率0％。

要求投标人提供完整的关于以上质量指标的承诺及如何考核的细化、量化及计算规则。

按照长财采购[2016]6号关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知进行验收。

考核：签订合同后每季度进行一次考核，连续两个季度考核不合格，甲方有权中止合同。

本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标单位免费提供，采购人不再支付任何费用。

投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。