院校产业化综合大楼物业需求公示
院校产业化综合大楼物业需求公示
一、招标项目概况 | 1、项目介绍 深圳虚拟大学园院校产业化综合大楼位于深圳高新区南区粤兴三道，占地面积7771.87㎡，总建筑面积31269.30㎡,外围广场2000㎡，是集办公、研发、生产为一体的写字楼。共有220个停车位，其中地面20个，地下200个。 深圳虚拟大学园重点实验室平台大楼位于深圳高新区南区粤兴二道，占地面积8527.63㎡，总建筑面积32149.38㎡,外围广场2000㎡，是集办公、研发、生产为一体的写字楼。共有220个停车位，其中地面20个，地下200个。 2、建筑功能介绍 以现场勘查为准。 3、主要设备设施介绍主要设备系统有供电、给排水、空调、消防、电梯、停车场管理（门禁）、楼宇自控和保安监控等，设备设施齐备，性能先进，智能化程度高。 | ||
二、招标范围 | 1．房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。 2．房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、太阳能热水设备、保安监控、巡更、门禁、楼宇自控等）的维修、养护、管理和运行服务。 3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。 4．本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。 5．公共环境： （1）物业共用部位及会议室的清洁卫生； （2）物业范围内垃圾的收集、清运； （3）大堂、楼层走道大理石地面的晶面处理； （4）室外绿化带、地下车库、楼梯间等区域的消杀； （5）广场周边绿化养护； （6）室外绿化养护。 6．物业红线范围内公共秩序维护及交通、车辆行驶、停泊及进出大门的管理。 7．会场布置及音响调试服务工作。 8．交通、车辆行驶、停泊及进出大门的管理与查封车辆的监管。 9．配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。 10．领导楼层接待服务。 11．协助管理本物业内社区文化娱乐活动。12．物业及物业管理档案、资料。 | ||
三、物业服务期限 | 本次招标的物业服务时间为3年。本项目为长期服务项目，合同期限可以延长，但最长不超过3年，具体执行的期限由采购单位根据中标供应商履约情况确定. | ||
四、物业服务标准及要求 | （一）人员配备要求 物业正式投入使用后，根据现场物业管理实际情况配备物业服务人员。 （二）基础管理 1、对大楼共用部位、共用设施设备进行认真查验，办理齐全的接管验收手续。 2、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 3、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 4、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情。 5、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 6、大楼物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。 7、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。 8、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 9、大楼房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。 10、设有服务中心，建立24小时值班制度，公示服务电话，接受业主和使用人的报修、求助、建议、问询、质疑和投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。 11、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。 12、建立并落实便民维修服务承诺制，急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。 13、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并与员工签订保密协议。中标人应承诺保证录用人员队伍稳定，不随意调离本大楼物业工作区域。 14、公共设备设施及建筑物维修材料费单项单件费用在500元（含500元）以上的报请招标人批准后由招标人支付。 15、中、大修及更新改造项目由物业管理公司制定预算报请招标方批准后，方可实施，费用由甲方支付。 16、管理用房 招标方将提供平方米的管理用房（含仓库及维修场所），该用房在委托管理期限内由物业管理公司免费使用。 17、公用水电及发电机燃油费 公用水电及发电机燃油费用由招标方承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电），中标人应加强对水电使用的管理、杜绝浪费。 （三）房屋管理与维护养护 1．建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保房屋、门窗的完好和正常使用。 2．建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。 3．每年向甲方提交建筑物年度维修养护计划，单项费用在500元以上的项目报甲方物业主管部门审批后实施，并接受甲方现场监督管理。 4．建筑物本体完好率98%以上，物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。 （四）设备设施管理 1．每年向甲方提供机电设备年度维护保养工作计划，单项维修费用在500元以上的项目，由中标人制订维修方案报甲方物业主管部门报甲方审批后实施，并接受甲方现场监督管理。 2．供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配、送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。每两小时查抄总电表行度数据，监测用电量的变化情况。 3．智能化系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、巡更系统和防盗报警系统）：定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保楼宇设备运转自动化。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%（根据保密要求，通讯、网络和自动化办公设备由甲方自行负责维护管理）； 4．消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，每半年进行一次联动测试和消防演练，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率为100%；制定突发性火灾等应急方案，协助甲方制作和设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率为100%。每半年对消防系统及背景音乐系统进行一次集中保养维护。负责更换少量过期的消防器材，批次性过期的消防器材应提前向甲方报告，协助甲方统一更换。定期进行消防演练。 5．电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度并购买设备责任险。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，每周进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场的时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养电梯，以免影响电梯使用。 6．给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒和水质检验，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；每月对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%；定期查抄进水总表行度数据，监测用水量的变化情况。 7．空调系统：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；每年检修养护空调主机设备，定期清洗过滤网，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。 8．照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松脱和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。 （五）治安保卫管理 1．业务上接受招标方的指导。 2．实行24小时安全管理，人防、机防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象。 3．在大堂、电梯、楼面及其他要害部位发现可疑情况采取跟踪监视和定点录像措施，及时通知巡逻保安员询问、盘查。 4．危及物业使用安全处和事故易发区设置警示标志和采取切实可行的安全防范措施。 5．有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力，制度健全、人员到位，编制切实可行的突发事件应急预案及措施。 6．火灾、刑事案件或交通事故发生率为零。其它重大事故发生率控制在1‰以内，处理及时率为100%； 7．因管理原因造成的火灾、刑事案件或交通事故发生率为零，其它重大事故发生率控制在1‰以内，处理及时率为100%。 8．大厦出入道口及外围无聚众、阻塞、叫卖等现象； 9．确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件； 10．有重大活动、接待或会议时，须按甲方要求在规定时间内增加适当的安全保卫人员保障安全。 （六）交通、车辆管理 1．道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好； 2．由专人指挥交通，杜绝车辆随意停靠，防止交通堵塞，保证车辆出入畅通； 3．停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象，车辆停放有序； 4．必要时并根据甲方要求对出入的物品、人员、车辆进行检查； 5．经常巡视停车场内停放的车辆，发现车门、车尾箱未锁和车窗未关好现象的及时通知车主。 （七）清洁保洁管理 1．建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足办公环境的特点要求。 2．建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。 3．会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。 4．大理石及电梯轿箱表面定期打蜡、养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。 5．室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。 6．路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。 7．公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年至少清洗两次。 8．地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。 （八）室外绿化养护管理 1．根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。 2．落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率100%； 3．绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物。 （九）物业档案资料管理 1．建立物业报建审批文件、竣工图纸和技术资料等基础管理档案。 2．建立完备供电、供水、中央空调、电梯、保安监控、楼宇自控等设备系统的运行、维修和保养的管理档案。 3．建立完整的保安值班、巡逻的管理资料。 4．清洁工作的实施和绿化养护管理工作记录完整，定期存档备查。 | ||
五、物业服务基本内容 | 物业服务人员配备要满足以下要求： 1、物业服务人员需具备有强烈的责任感和良好的职业道德、服务意识。 2、物业服务处主任，须具有本科（含本科）以上学历，具有管理同类政府办公物业项目3年以上工作经验，有开拓精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。 3、保安员骨干须是退伍军人或保安专业学校毕业，品貌端正，身体健康，品质良好。 3、消防安全监控值班员持有消防员上岗证，掌握消防常识和应急处理能力，有消防监控设施设备的监测、维护、维修经验和能力。 4、维修工须持有专业电工上岗证，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统等设备维护、维修经验和能力。 5、清洁工须品貌端正，身体健康，朴实肯干。6、所有物业服务人员均须经培训合格后方能上岗。 | ||
六、合同签订及付款方式 | 按照财政委相关规定签订合同，付款方式按月度。 | ||
七、物业服务其它事项 | 1、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。 2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。 3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。4、投标人所提交的投标文件对技术参数和各项要求的响应应是列出具体内容。如果投标人只注明“符合”或“满足”，将被视为“不符合”，并可能严重影响评标结果。 | ||
附件 | |||
其他 | 投标人资质要求： 1、必须是中华人民共和国境内的独立法人单位、具有相应经营范围的物业管理公司； 2、须具备建设部颁发的国家一级物业管理企业资质证书; 3、须是深圳市2013--2014年物业管理服务类项目一级预选供应商采购入围供应商； 4、近三年内（即至少从 2011年5月开始起算，供应商成立不足三年的可从成立之日起算）无行贿犯罪记录，由供应商营业执照住所地人民检察院或市级人民检察院出具《行贿犯罪档案查询告知函》。告知函自出具之日起2个月内有效，有效期到期日应在本项目的公告日之后； 5、不接受联合体投标。 | ||
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