编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：南屿镇人民政府

乙方：福州汇杰中设物业管理有限公司

根据招标编号为[350191]SHGS[GK]*******的南屿镇人民政府江口青州流流安置房物业采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：贰佰柒拾玖万壹仟叁佰肆拾肆元叁角玖分（￥*******.3900）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：按业主要求时间交付；

4.2交付地点：福建省福州市闽侯县闽侯县南屿镇人民政府；

4.3交付条件： 每月进行考评、汇总项目服务考评情况。 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

本项目为福州高新区南屿镇江口村青州流流安置房物业招标项目。流流安置房招标地址位于福建省福州市闽侯县南屿镇117县道旁江口村青州，总面积为60578.41㎡,住宅48443.04㎡，地下室面积12135.37㎡；（以上具体面积以实测为准）。地理位置显眼，交通发达便利。福州高新区南屿镇启动对该安置房物业进行公开招标管理。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 1 按招标文件要求每月度汇总综合考评，参考《福州市人民政府办公厅印发关于进一步规范提升物业管理工作实施方案的通知》（榕政办〔2019〕136号）附件7，《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》 等行业标准进行验收。。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

有,具体如下:履约保证金百分比：5%。说明：履约保证金的提交：为了保护本次招标活动免受中标人的行为而引起的风险，中标人在签订合同之前提交第一年中标金额的5%作为履约保证金，采用公对公转账形式转至采购人指定的账户。或以银行保函方式提交；2）履约保证金的退还：服务期满完全履约后20个工作日内无息退还。

9、合同有效期

3年，自2022年2月1日起至2025年1月31日止(如果在未满1年的期限内已成立业主委员会，以管理服务满1年为期限终止合同；如果在满1年未满3年的期限内成立业主委员会，则以业委会成立与新选聘的物业服务企业依法签订合同的生效时间为合同终止期限，合同终止后另行公开投标。）。

10、违约责任

1）因乙方原因造成采购合同无法按时签订，视为乙方违约，乙方违约对甲方造成的损失的，需另行支付相应的赔偿。 （2）在签定采购合同之后，乙方要求解除合同的，视为乙方违约，对甲方造成的损失的，乙方需支付相应的赔偿。 （3）因乙方原因发生重大质量事故，或造成档案遗失、损坏，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，甲方有权保留更换乙方的权利，并报相关行政主管部门处罚。 （4）若乙方发生工伤事故造成的人身伤害，所产生的一切费用均由乙方自行承担；发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方有权终止合同，给甲方造成的损失，还应承担赔偿责任。 （5）在明确违约责任后，乙方应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等，履约保证金不予退还。 （6）乙方未按照招标文件及《前期物业服务合同》的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任。 （7）乙方违反招标文件及《前期物业服务合同》的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。（8）乙方违反招标文件及《前期物业服务合同》约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成招标文件及《前期物业服务合同》约定的服务事项和质量的，甲方应有权解除本合同，乙方预收的物业服务费用应当返还给相关业主、物业使用人；造成业主、物业使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿；甲方解除本合同的，应当在合同终止三十日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域，并与甲方选聘或全体业主选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

★（二）、物业管理范围 南屿镇江口村青州流流安置房物业管理面积60578.41㎡（具体以实测为准）。 ★（三）、物业服务费、车辆停放服务费 1、物业费收费标准：江口村青州流流安置房物业服务费标准为： 高层住宅物业服务费：面积总面积48443.04㎡，住宅物业服务费收费标准1.1元/月.㎡，每个月物业服务费53287.344元，一年物业服务费639448.13元，三年物业服务费*******.39元；合同的三年服务期已交付部分的物业服务费用全部由中标单位自行向业主收取。 地面机动车位：32位，车位车辆停放服务费收费标准60元/个.月，每个月车辆停放服务费1920元，一年车辆停放服务费23040元，三年车辆停放服务费69120元； 地下机动车位：319个车位车辆停放服务费收费标准70元/个.月，每个月车辆停放服务费为22330元，一年车辆停放服务费267960元，三年车辆停放服务费803880元； 空置房物业服务费：按中标价的70%收取费用。合同的三年服务期，空置房部分统一由政府财政支付。 （四）综合服务（共15项） 级别 内容 服务要求四级1、管理处设置 （1）小区内设置管理处，办公场所整洁有序。有必要的办公设备。 2、管理人员要求 （1）需按规定配备物业服务项目负责人，负责整个项目的统筹管理。 （2）管理人员配戴标志，仪表整洁，语言、行为规范，服务主动、热情。 3、服务时间 （1）管理处各岗位每天提供8小时（8：00-12：00，14：00-18：00）客服业务接待，其余时间有人员值班。 4、日常管理与服务 （1）与委托方签订规范的前期物业服务合同，明确双方权利义务关系，物业服务合同备案手续齐全。 （2）有完善的物业管理制度、人员岗位职责和财务制度等。财务收支符合国家相关规定。 （3）依法进行承接查验，手续齐全，并有相关记录存档。 （4）公示24小时服务电话，及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在7天内予以答复处理；业主报急修4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达70%以上。 （5）服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布，并公布价格主管部门监督电话。 （6）公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算和其它物业服务代收代付费用情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊情况。 （7）每年1次征询并走访业主对物业服务的意见，走访住户不低于50%。对业主提出的意见进行分析并在本2个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。 （8）财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。 （9）对违反法规规定和管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关行政管理部门。 （10）有成立由企业员工和业主参加的志愿服务小分队并有年度活动计划和活动档案。 （11）在小区设置醒目、简洁的倡导文明言行的“遵德守礼”提示牌。（五）房屋管理与维修养护（共11项） 内容 服务要求 1、房屋结构和房屋维修养护 （1）每年1次对房屋结构进行全面检查，发现异常情况及时报告建设行政主管部门、建设单位并做好记录。 （2）每年1次书面通知业主对空调室外挂机、太阳（空气）能热水器等户外设置物进行安全性检查，排除不安全隐患。 （3）每年1次编制房屋及共用部位、共用设施设备日常管理和维修养护计划。 2、公共标识 （1）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。 3、公共门窗、消防器材等 （1）每周巡查1次楼梯通道以及其他共用部位的公共门窗、玻璃、防火门、消防器材等配套的共有部位，有损坏现象的两周内恢复正常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外），巡查、维修和保养记录齐全。 4、楼内墙面、顶棚、地面 （1）墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。 5、房屋外观 （1）对外墙面砖、涂料等装饰材料进行日常巡视，发现脱落或有脱落危险的、有污迹时及时编制维修计划，适时组织维修，保持房屋外观完好、整洁。 6、房屋装饰装修管理 （1）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。业主、使用人装修前，依规定与装修人签订装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项，并加强监督管理。 （2）每周至少1次巡查装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反管理规约行为的，应及时予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。 （3）装修产生的建筑垃圾应在指 定地点临时堆放， （4）装修产生的建筑垃圾采取围档、遮盖等措施。（六）公共秩序维护（共13项） 内容 服务要求 1、人员要求 （1）配备有秩序维护人员，身体健康，工作认真负责。 （2）聘用的秩序维护员应无犯罪记录。 （3）能做好小区公共秩序维护工作，能正确使用消防器材。 （4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 2、门岗 （1）主出入口24小时值守，边门定时开放并有专人值守，门岗应有重要情况和交接班记录。 （2）礼貌询问外来人员来意，劝阻无关人员、车辆进入小区。保持小区出入口环境整洁、交通有序。 （3）协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，协助有关部门制止违法、违规的行为。 3、巡逻岗 （1）秩序维护员按照指 定路线和时间进行24小时巡逻。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，有巡查记录。 （2）接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，快速到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。 （3）巡查中发现违规行为、不安全状况等异常情况时，应立即通知管理处，并在现场采取必要措施，按规定及时报告有关部门。 4、技防设施和救助 （1）对安全电子监控系统实施24小时监控并及时记录。对异常情况即时作出反应并记录处置情况。 （2）监控影像资料、报警记录应当至少留存30日备查，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。 （3）有火灾、治安、暴风雨、公共卫生等突发事件应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。（七）共用设施设备运行、维修养护（共27项） 内容 服务要求 1、道路、场地等 （1）每2周巡查1次道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水、井盖无缺失，侧石平直无缺损。 2、围墙 （1）每2个月巡查1次，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。遇到暴风雨等异常情况要加强巡查和维护。 3、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 （1）每半个月巡查1次，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 4、室外健身设施、儿 童乐园等 （1）每周巡查2次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。 5、安全标志等 （1）设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。每2个月检查1次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 6、供水系统 （1）未移交供水企业管理的供水设备，每周巡查1次以上。每半年至少1次对水泵润滑点加油，每年至少1次对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。 （2）未移交供水企业管理的水箱、蓄水池，每年定期清洗2次，并将水质送检化验，二次供水水质符合国家生活用水标准。 （3）未移交供水企业管理的水箱、蓄水池，应保持水箱、蓄水池盖板完好并加锁，溢流管口安装有金属防护网并保持完好。 （4）高层建筑每年2次对供水系统减压阀进行测压并做好记录。 7、排水系统 （1）每半月至少巡查1次污水泵等排水系统，确保排水系统运行正常。 （2）每年1次润滑加油。 （3）每年至少1次对排水系统全面维护保养。 （4）户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清陶；化粪池每年清掏1次。 （5）污水排放符合环保要求。 8、公共照明 （1）每周1次检查路灯、楼道灯等公共照明系统，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，完好率不低于85%，并按规定时间定时开关。 9、消防系统 （1）制定并执行消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。 （2）消防泵每季启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。 （3）消防栓每半年检查1次，消防栓箱内各种配件齐全完好。 （4）每年检测1次探测器，不合格的应当及时调换。 （5）每年检查1次消防水带，阀杆处加油。 （6）每2个月检查1次配备的灭火器，临近失效立即更新或充压。 10、安防技防系统 （1）加强对视频监控、楼宇对讲、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效，维护及时。 11、电梯系统 （1）每2天至少1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。 （2）委托专业维修保养单位进行定期保养，按规定进行安全检测并持有有效的《电梯安全使用许可证》。安排专人加强对电梯保养的监督，并对电梯运行进行管理。 （3）接到电梯运行故障报告后，物业管理人员30分钟内赶到现场进行应急处理，通知专业维修人员及时到现场维修处理，尽快恢复电梯正常运行。 12、应急预案及停水、停电、停气处理 （1）对设备故障及突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。 （2）接到相关部门的停水、停电、停气等通知时，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。（八）公共区域清洁卫生保洁服务(共15项） 内容 服务要求 1、楼内地面和墙面 （1）每天7：00-18：00循环保洁，保持环境整体干净整洁，无明显暴露垃圾和卫生死角，门厅地面每2周拖洗1次，大堂、门厅花岗岩大理石地板每年保养1次，材质干净，无污渍；墙面保持无灰尘、无污渍。楼梯台阶每半月湿拖1次。 2、楼道、楼梯扶手、 栏杆、窗台等 （1）每周擦抺1次，保洁干净、无灰尘。 3、消防栓、指示牌 等公共设施 （1）每月清洁1次，目视表面洁净、无灰尘、无污渍。 4、墙面、天花板 （1）每两个月清洁1次，目视明亮、无灰尘，无蜘蛛网。 5、公共门、窗等玻璃 （1）高度3米以下每月清洁1次，高度3米以上每年至少清洁1次，目视洁净、无灰尘。 6、天台、屋顶 （1）每月保洁1次，保持清洁、无垃圾。 7、垃圾收集和清运 （1）每天及时收集清运生活垃圾至少1次，垃圾桶（箱）无垃圾满溢散落现象、无污迹、无异味。 （2）垃圾桶（箱）每半个月清洗1次，垃圾厢房每日冲洗1次。 （3）生活垃圾实行袋装，密闭存放，日产日清。 8、电梯轿厢 （1）每天清扫1次，循环保洁，每周擦抺厢、门壁1次，每年对电梯门壁打蜡上光1次，电梯轿厢卫生干净，轿壁表面光亮，无污迹。 9、道路地面、绿地 (1)每天7：00-18：00循环保洁，保持小区内环境整体干净整洁，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象。 10、公共灯具、宣传栏、信报箱、建筑小品等 (1)公共灯具每月清洁1次，目视明亮、无灰尘。宣传栏、信报箱、建筑小品等每月清洁1次，目视洁净、无灰尘； 11、景观水池等水景 (1)每周1次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物，水体无异味。 12、“四害”等消杀预防 (1)蚊、蝇、蟑螂孳生季节（5一10月份）每2月消杀1次，其它季节根据小区情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。 13、保洁人员 (1)人员着统一标识服上班，及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放现象。（九）公共区域绿化日常养护服务标准（共14项）内容 服务要求 1、修剪 （1）草坪生长整齐，每年普修2遍以上。 （2）乔、灌木、绿篱、球每年适时修剪2遍以上。 （3）地被、攀援植物修剪及时，每年不少于2次，基本无枯枝。 2、杂草清除 （1）每年除杂草3遍以上，有效控制杂草孳生，杂草面积不大于8%。 3、灌、排水 （1）常年保持有效浇灌，草坪、树木生长良好。 4、施肥、松土 （1）草坪按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥1遍以上。 （2）树木类按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥、松土。每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要。 5、病虫害防治 （1）定期喷洒药物，预防病虫害，发现病虫害及时灭杀。 6、扶正、加固 （1）台风、雷雨天气前做好防范加固措施，并在台风、雷雨天气对部分受影响树木进行扶正，确保做到树木基本无倾倒。 7、补种 （1）发现枯萎的植物应在1个月内清除并补种。 8、其它 （1）有技术人员实施绿化养护管理。 （2）草地生长正常，斑秃黄萎低于6%。 （3）园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。 （4）绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 伍 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 本项目物业服务收费不含公共水电费用。小区物业共用部分及共用设备设施等公共区域业主使用的公共水电费用，由相关业主按建筑面积按月进行分摊；乙方自用部分的物业服务费及水、电费由乙方自行承担。 。