一、项目基本情况
1、服务地点：沈阳市沈河区青年大街 205 号。
2、服务面积：39,629.00 平方米。
二、项目委托管理事项范围
（一）设施、设备的维修、运行和管理
1、共用设施设备的维护、维修、运行和管理。包括：共用给、排水系统；高压水 泵站；共用消防设施；儿童活动中心与市图书馆共用的制冷系统设备、供暖（包括供暖管路及终端换热站系统设备）、供电系统设备等（不含各运行设备、系统的大型维修及维修所用的配件、材料费）。
2、自用设施设备的维护、维修、运行和管理。包括：用电系统（包括变电所：高 低压配电柜、变压器、电流瓶、强电井配电箱及各种保护装置）；照明系统；用电线路系统；空调系统；消防设施；给水（含生活水泵、膨胀水箱、生活水箱）、排水（含房顶） 系统；楼内外墙壁、地面、廊道及楼梯扶手。
3、办公设施的维护、维修。包括：门、窗、桌、椅、柜、沙发、茶几、书架、书 车、书梯、工作台。
4、运力。包括：下架书、刊、报的搬运；办公设施设备的移运。
（二）环境卫生保洁、绿化管理
1、环境卫生保洁。包括：门、窗、书架、地面、墙壁、天棚、馆领导办公室、阅览 室、卫生间、盥洗室、廊道、电梯、消防栓及附属物、报告厅、地下车库及室外公共场所与房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等达到国家环境卫生标准。
2、绿化管理。包括：馆内树木草坪修剪及冬季除雪。
（三）秩序维护及停车场维护服务
1、负责馆内的日常巡视、秩序维护执勤。
2、负责馆内消防监控系统日常管理、运行。
3、负责馆内突发事件的应急处理工作。
4、负责停车场车辆疏导及管理。
（四）食堂餐饮服务
1、负责职工的早、午餐的供应服务。
2、负责厨房、餐厅等餐饮服务区的清洁卫生和餐具清洗消毒。
（五）疫情防控服务
1、负责协助业主完成公共区域防疫消杀。
2、负责协助业主完成对来访人员的登记、体温监测等措施的实施。
（六）负责馆内会议和重要活动的会务和礼仪服务，需由乙方选派或购买服务等方式完成甲方会务和重要活动需求。
（七）其他临时性委托事项。
三、项目主要人员配置及岗位要求（55 人）
（一）人员配置
1、管理人员（3人）
项目经理 1 人、保洁主管 1 人、秩序维护主管 1 人。
2、保洁、绿化、收发服务人员（15 人）
保洁人员 13 人（含形象岗 3 人）、绿化 1 人、收发员 1 人。
3、秩序维护人员（21人）（含消防监控人员 6 人,形象岗 3 人）。
4、运维人员（11 人）
电工（含电梯维护 1 人）5 人、工程师 1 人、水暖工 3 人（含水电焊 1 人）、空调工 1 人、维修工 1 人。
5、餐饮服务人员（5 人）
厨师 2 人、面案 1 人、水案 1 人、勤杂 1 人 。
（二）岗位要求
1、项目经理：大专以上学历(投标时须提供复印件），能够熟练操作电脑。从事过类似物业管理工作，责任心强，具有较好的沟通和协调能力。
2、保洁主管：高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），责任心强，五官端正，50 周岁以下，具有使用各种保洁设备经验，具有一定的组织领导能力。
3、秩序维护主管：中专以上学历（上岗前核验相关证明材料），责任心强，五官端正，50周岁以下，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
4、保洁、绿化及收发人员：责任心强，五官端正，身体健康。
（1）保洁人员：形象岗 3 人，女性，40 周岁以下，身高 1.65 米以上，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），口齿伶俐，沟通能力较强；其它保洁人员要求年龄 55 周岁以下。
（2）绿化工：55 周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康。
（3）收发员：40 周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康。
6、秩序维护员：责任心强，五官端正，气质端庄，负责该项目各功能区域门岗的执勤、登记、巡楼等工作职责。
（1）消防监控人员 6 人：55 周岁以下，责任心强，身体健康，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料）。
（2）形象岗 3 人：男性，40 周岁以下，身高 1.7 米以上，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料）。
（3）其它人员：55 周岁以下，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料）。
7、运维人员：
（1）电工（含电梯维护）：高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），55 周岁以下，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，有安全管理知识，具有电工特种作业操作证（上岗前核验相关证明材料），有独立排除一般电器故障的能力。
（2）水暖工（含水电焊）：高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），55 周岁以下，熟悉给、排水、维修保养工作，有独立排除一般给排水故障的能力，保证给、排水系统的正常运转。
（3）工程师：大专以上学历（上岗前核验相关证明材料），55 周岁以下，应具有电气、暖通相关专业工作经验及安全管理知识。
（4）空调工：高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），55 周岁以下，具有良好的中央空调专业基础知识，熟悉本物业管理的空调系统设备、设施的运行、维护管理工作。
（5）维修工：高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），55 周岁以下，有木工、 瓦工技能，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗等维修，具备一般维修工作能力。
8、餐饮服务人员：
（1）厨师：有大灶和小灶工作经验，熟练掌握烹饪技术，有食品安全检查相关经验。
（2）面案：具有面点工作经验，负责早餐、午餐主食的制作。
（3）水案：经过专业技术培训，技术好、速度快。
（4）勤杂：有保洁工作经验，能吃苦耐劳。
四、物业管理职责及要求
（一）保洁服务
1、每天上午 8∶00 时前保证清洁楼内地面一遍，平时设有流动保洁员随时保洁。
2、果皮桶、垃圾箱每天清理一次，保证垃圾箱外无积尘,地面无垃圾、无杂物。定期对围栏、石鼓等设施进行清洁。
3、停车场、车库、自行车库随时清扫，自行车摆放整齐。
4、指示牌保证无灰尘无手印、无污迹，冬季保证室外的指示牌、窗楞、门、门框无积雪无融冰。
5、台阶、树坑四周、雨水井、排水口、水池、草坪内每天清扫无杂物。
6、垃圾桶内垃圾不能超过一半，垃圾分类存放日产日清，用塑料袋装好，放到指定地点。
7、冬季及时清除坡道及馆外四周积雪。
8、保证窗明几净，多风多雨季节每周擦一次。
9、大厅、走廊、楼梯、阳台等公共部位地面无纸屑、无烟头等杂物，保证地面理石本色、门、窗台、装饰架、休息椅、楼梯扶手无灰尘。
10、卫生间、地面、墙壁、瓷砖、手盆、棚顶、水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池每 2 小时巡视一次，保证无积便，及时冲洗；纸篓卫生纸和杂物不超过 1/2。
11、各种装饰物表面，花草及盆景枝叶上无灰尘。
12、楼梯扶手无污迹，不锈钢扶手有光泽。
13、会议室、报告厅每天清扫桌椅面，地面窗台无灰尘，玻璃透明、光亮，水杯、 烟灰缸清洁干净，无手印、无污渍。
14、外墙、包括顶棚每年清洗不少于2次。根据污渍情况，分期进行全面清洗。
（二）公共秩序维护
1、严格执行昼夜值班制度。24 小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视，要求全天每 2 小时巡逻一次。
2、建立健全安全防范制度。根据馆内相关规定，制定安全防范制度，并严格执行。
3、落实防火防盗相关规定。实行定时巡逻措施，对安全隐患及时发现及时解决，对安全消防设备设施进行维护及管理，合理放置灭火器，保证其时刻处在运行良好状态。
4、秩序维护员受过专门训练，责任心强，形象良好，执勤文明，语言规范。
5、负责完成院内安排的其它临时性工作及突发性事件的处理。
6、突发事件发生后秩序维护员须在 2 分钟内到达现场，并按规定程序处理。
（三）停车场管理
1、负责地下停车场车辆的登记、指引、摆放。
2、负责停车场内的设备、设施和停放车辆的安全管理工作，保证车场内整齐有序。
3、负责公益活动期间，参会车辆的引导，提示社会车辆不要过夜停放。
4、负责公益活动期间制定应急预案。根据车辆的数量和种类的构成制定预案，包括车辆的摆放、出现堵塞的处理、遇到极端天气的应对、公示联系电话和联系人等。
（四）除雪服务
1、雪停后 24 小时内院内积雪全部清除，并运到指定地点。
2、雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
3、及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。
4、积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
（五）绿化服务
1、根据园林植物养护技术规定和标准进行养护。
2、保证园地内无杂草、无害虫、无病死，并提供养护所需一切资材：如工具、农药（不含国家禁用）、化肥、除草剂等。
3、养护范围内的植物，正常情况下，保证成活率100﹪。
4、主要养护内容：
（1）浇水：根据天气状况和旱情，以能保证各种植物正常生长为原则。
（2）修剪：根据各类植物的生长特点、本地环境、景观要求，按照操作规程适时进行。
（3）施肥：根据各类植物的生长特点及植物对肥料的需求，以保证植物的生长旺盛达到一定景观效果。
（4）除草：松土及时清理各类杂草。
（5）病虫害防治：根据各类植物的寄生对象及时做好预测预报，及时采取措施防治。
（六）设备维护服务
1、保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。
2、保证 24 小时运行，出现故障立即排除。
3、相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识，工作责任心强，交接班事故处理要有登记。
4、接到停电通知后，至少提前 24 小时将有关通知转发到各部门。
5、维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、礼仪礼貌规范进行对应维修服务工作。
6、维修人员必须严格遵守规定的到场时间，24 小时内维修率达到 100﹪。
7、照明、卫生间等各部位配件损坏要及时更换，如各部门特别要求，则应按照部门要求的时间到场，但最低不得晚于 10 分钟。
8、院外的化粪池、下水井每年至少清淘 2 次，保证上下水畅通。
（七）餐饮服务
1、制度完善。建立《食堂管理规定》、《食堂管理人员岗位职责》、《食堂工作人员岗位职责》、《食品留样制度》、《卫生管理制度》等。
2、制定每周菜谱。注重营养均衡和食品卫生安全。
3、严格实行生熟分离，后厨操作间严格执行消毒制度，专人负责食品安全检查。
4、加强食堂人员安全生产教育和培训，做好食堂安全管理，防止漏水漏电事故发生。
五 、其他事宜
临时性较大委托事项付费，支付时间及标准由双方协商而定。
（一）甲方（采购人）的权利和义务。
1、甲方具有对该项目乙方个别不称职主管和不称职人员提出整改意见和建议的权利，乙方应给予重视和配合。
2、甲方有权根据物业管理委托合同规定的标准和服务方案对乙方的管理实施监督检查，如因乙方管理不善、工作严重失职，给甲方造成重大的经济损失和社会影响，甲方有权追究其经济赔偿、法律责任及终止合同。
3、甲方向乙方提供员工休息场所，并为乙方提供必要的作业条件。
4、甲方有权利在实际运营过程中根据工作需求指定乙方增派服务人员，乙方须无条件配合。
5、甲方确保按规定及时支付物业款。
（二）乙方（中标供应商）的权利和义务。
1、乙方应根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订本物业各项管理办法、规章制度、实施细则、考核方案等，开展各项管理活动，但不得损害甲方合法权益，获取不当利益。
2、乙方应认真听取甲方合理的工作要求和建议，提出整改方案并及时的改进工作，对于甲方多次提出的乙方不称职人员，乙方应给予及时的调换。
3、乙方确保管理和服务事宜，达到甲方委托的内容和乙方服务方案中规定的标准。
4、乙方向甲方提供有关设备、安全方面的建议，甲方应给予重视并及时加以落实。
5、乙方确保选派的员工无违法、违纪等劣迹行为，在实施管理服务期间，保证遵守甲方内部的规章制度及工作规范，发生错误时能及时整改，并接受甲方相应的处理意见。
6、乙方对选派的员工管理要规范有序，员工统一着装，佩带胸卡，保持良好形象，要到岗及时，清扫及时，不得影响甲方的办公秩序。
7、甲方如委托较大的临时性工作事项（本合同以外的），应事前以书面形式通知乙方管理部，乙方有权根据工作量提出经济补偿。
8、乙方对选派的员工定期进行岗前、岗中培训，员工培训合格率 100%。
9、乙方员工如发生工伤所发生的一切费用及责任均由乙方自负。
（三）其他事项
1、物业管理、维修维护、清洁保洁、安全保卫等各种工具、设备和器材均由乙方服务采购招标文件提供
2、物业管理指标：清洁保洁率 96%；地上及地下停车场完好率 99%；公共设施设备完好率 99%；主要机电设备完好率 99%；治安案件发生率 0%；火灾发生率 0%；维修服务回访率 100%；业主满意率 98%。
3、公用能源（水、电、气、热力等）费用由甲方负担。
（四）物业管理费用
1、管理费用构成：物业管理费实行包干制。
2、物业费中应含有耗材、工具、外墙清洗、垃圾清运、化粪池清淘、鲜花租摆等。
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