内容摘要： 盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼物业管理服务项目邀标公告（二次） 一、盐城科教城投资发展有限公司的科教城项目已经盐城市发展和改革委员会批准建设。项目所需资金来源为自筹且已落实。现采用邀标方式择优选聘盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地...

盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼

物业管理服务项目邀标公告（二次）

一、盐城科教城投资发展有限公司的科教城项目已经盐城市发展和改革委员会批准建设。项目所需资金来源为自筹且已落实。现采用邀标方式择优选聘盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼物业管理服务企业。

二、盐城市双清工程造价咨询有限公司受邀标人委托具体负责本项目的邀标事宜。

三、项目概况

项目名称：盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼项目物业管理服务

项目地点：位于盐城市城南新区。

项目规模：总建筑面积约7.6万㎡，其中：地上22层（局部23层）、地下1层；具体详按竣工图为准。

物服期限：暂定为壹年，每季度结束后，邀标人对中标人的上季度工作根据本工程邀标文件、合同及国家、省、市现行相关的法律、法规进行考核,如达不到要求,邀标人有权终止合同,由此产生的后果均由中标人负责。合同期满后，由成立的业主委员会或邀标人根据对中标的物业管理服务单位的考核情况，再行决定是否续签物业管理合同。

四、本邀标项目为一个标段，主要邀标内容为盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼的物业管理服务（其中包括保安、保洁、设施设备维护、绿化养护、秩序维护等），具体以邀标文件约定为准。

邀标人保留对邀标范围和内容进行适当调整的权利。

五、投标申请人应当具有主要资格条件及要求

1、投标申请人应是中华人民共和国境内注册具有国家建设行政主管部门核发的物业服务企业二级及以上资格的独立法人。

2、投标项目经理要求：项目经理须具有《注册物业管理师证书》或同时具有《全国物业管理从业人员岗位证书》和盐城市房产管理局发放的《盐城市项目经理岗位证书》，且有专科及以上学历，同时具备三年及以上与本项目类似的物业管理经验，年龄45周岁以下。项目经理至少包含2013年12月—2014年5月连续6个月在本单位交纳的养老保险原件及劳动合同原件。项目经理中标后不允许更换且不得再承接其他物管项目。

3、投标申请人须提供市物管处出具的企业及物管中心出具的项目经理诚信证明原件（出具时间以自本项目公告至投标截止时间之前为准）。

4、业绩要求：投标申请人近三年须具有承接过单项托管类似工程物业管理服务总建筑面积达5万平方米及以上的业绩（须为由县（市、区）、乡镇（街道）物业主管部门出具的托管规模、考评结果等管理证明原件。）

5、盐城市市外企业须通过盐城市住房保障和房产管理局备案后方能参加投标。

6、投标申请人近三年内没有严重违约和重大质量问题、安全事故、投标违规等不良记录而被政府有关部门处罚；没有被司法部门或行业管理部门查处以非法手段骗取中标、严重违约和出现重大质量问题，其处罚规定尚未具有投标资格的；没有处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产等状态；没有违反《盐城市市场廉政准入规定（试行）》中规定情形的。符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件。只有在法律上和财务上独立、合法、且与邀标人、邀标代理机构无直接利害关系、隶属关系的供应商才能参加投标。

7、本次邀标邀标人一律不接受联合体投标报名，并谢绝挂靠单位参与本项目投标报名。报名结束后如在邀标投标活动过程中发现以他人名义挂靠投标，将取消其报名，入围，中标资格，同时将对其作出相应处罚。

六、本项目资格审查方式采用“资格后审”。

七、本次邀标公告时间和报名时间为：2014年8月 11 日8:30时至2014年8月 15 日17:00 时止，请投标申请人在上述时间内带单位介绍信原件、加盖公章的资质证书（副本）及营业执照（副本）复印件至盐城市城南新区管委会公共资源交易管理办公室512室报名。

八、现场踏勘及标前会

邀标人不组织召开标前会议，现场踏勘由投标人自行前往，交通工具自备，费用自理。

九、投标人有违反《盐城市市场廉政准入规定（试行）》中有关规定情形者，将被取消投标资格。

十、开标

投标人报名结束后，统一电话通知领取邀标文件。具体开标时间及地点以本项目邀标文件中的约定为准。

十一、

邀标人（公章）：盐城科教城投资发展有限公司

法定代表人（签章）：

联系人：辅工 联系电话：****-********

联系地址：盐城市景观大道高职园区交通技师学院内城南管委会

邀标代理机构（公章）：盐城市双清工程造价咨询有限公司

法定代表人（签章）：

联系人：尤鸿望 联系电话：****-********、137*****996

地址：盐城市开放大道106号6楼

2014年8月11日

盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼

物业管理项目评标办法及细则

为规规范评标工作，切实做好盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼物业服务项目评标工作，制订本标准及办法。

一、评标办法制定依据

（一）《中华人民共和国招投标法》

（二）国家七部委《评标委员会和评标办法暂行规定》

（三）国务院《物业管理条例》

（四）《江苏省物业管理条例》

（五）建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》

（六）《江苏省前期物业管理招投标实施办法》

（七）《盐城市物业管理实施细则》

（八）《盐城市前期物业管理招投标实施细则》

（九）《盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼物业服务项目邀标文件》

二、评标原则

评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。评标委员会根据投标单位的报价、组织机构设计、各项预案、业绩、信誉、资质以及现场考察、现场答辩等进行综合评分，并从高分到低分排序，列出中标候选人，邀标人按照有关规定确定中标人。合同签订前，邀标人保留对中标候选人进一步进行资格审查和对有关问题进行综合洽谈的权利。邀标人对其他未中标的投标人未中标原因有权不作任何解释。

三、评标机构

邀标人组建评标委员会（以下简称评委会），评委由随机抽取的4名外部专家和盐城科教城投资发展有限公司推荐的专业代表1名，共5名评委负责评标。

四、评标组织

该项目的评标工作由依法组建的本项目评标委员会负责。

五、评标程序

（一）资格审查

1、投标人营业执照（副本）原件；

2、投标人资质证书（副本）原件；

3、符合招标文件要求的项目经理相关资格证书、本单位为其缴纳养老保险原件、劳动合同原件；

4、市物管处出具的企业及物管中心出具的项目经理诚信证明原件（出具时间以自本项目公告至投标截止时间之前为准）；

5、符合招标文件要求的业绩证明材料原件。

未提交上述原件资料或原件资料提交不全的，不予通过资格审查。

（二）评标委员会成员依序对每份投标文件技术标和价格标研看约5分钟，评委会对投标文件的完整性、响应性、符合性进行审查，排除不合格投标文件；

（三）根据本细则，各评委对各份投标文件分别打分，并填写提问记录及扣分依据。对所有投标人的投标文件的技术标和价格标分别评价打分后，根据已确定的答辩顺序号由答辩人对其企业概况、投标文件及其他事项进行说明，说明时间不超过5分钟。评标委员会对参加投标人就标书及项目的管理事项进行提问，提问答疑的时间约5分钟，并对答辩情况进行打分。

（四）工作人员对各位评委的打分进行汇总统计，去掉一个最高分，去掉一个最低分，根据剩余评委打分计算平均值，作为投标人的综合得分，向评委会报告。

（五）评委会撰写评标工作报告，综合得分最高的作为第一中标候选人，排名第二作为第二中标候选人，排名第三的作为第三中标候选人，邀标人根据定标原则确定中标人，评标活动结束后48小时内在盐城城南新区管委会网站上进行中标公示，公示期为3天。

（六）评标和决标过程保密

开标后至邀标人公布中标结果之前，有关投标文件的检查、澄清、评比和决标等信息对与本过程无关的投标人及其他人员保密。投标人不应对邀标人或有关人员施加影响和试图获取评标信息，违者可能导致被取消中标资格。

（七）投标文件的澄清

为了有助于对投标文件的检查和评审，评标委员会可以单独要求投标人澄清其投标文件。评标委员会的澄清要求和投标人的答复均应采用书面形式，投标人不得修改投标报价或投标文件中的其他实质性内容。

（八）在评标时，评委会对各投标企业进行现场资格审查。发现有下述情形之一的，将投标人的投标作为废标处理，同时视为没有参与进一步评标的资格：

①投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；

②投标人的投标报价明显低于管理服务成本的，或者管理服务内容、标准、质量要求被实质性裁减的，或者在设有标底时投标报价明显低于标底，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的；

③投标人资格条件不符合国家有关规定和邀标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的；

④投标文件未能在实质性要求和条件上对邀标文件作出响应的。投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足邀标文件规定要求的；

⑤投标人未按指定时间及账户缴纳履约诚信保证金的；

⑥投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的；

⑦投标文件超出邀标文件，附加了邀标人不能接受条件的；

⑧价格标或技术标中含有或出现了有可能让评委知晓或明白投标企业名称的内容；

⑨一年内企业或企业员工有被确认的违法违规及被曝光的行为的（含正在进行诉讼官司和企业、员工正被相关部门调查的）；

⑩投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一邀标项目报有两个或多个报告，且未声明哪一个有效；

实质性响应的投标应该是与邀标文件要求的全部条款、条件和规定相符，没有重大偏离或保留的投标。所谓重大偏离或保留是指影响到合同的内容、服务的质量，或者在实质上与邀标文件不一致，而且限制了合同中邀标人的权利和义务，纠正这些偏离和保留将会对其他实质上响应要求的投标人竞争地位产生不公正的影响。如果投标书实质上没有响应邀标文件的要求，邀标人将予以拒绝其投标，投标人不得通过修改或者撤销不合要求的偏离或保留而使其投标成为实质上响应的投标。

（九）授予合同

评标结束，邀标人将评标结果公示三个工作日，无异议后邀标人即可确定中标人。邀标人不得以超出邀标文件明示的物业管理条件、范围、内容等实质性内容，向中标候选人提出附加要求，迫使其放弃中标。邀标人在投标截止之日起投标有效期内最终确定中标人后7日内，与中标人签订合同。

中标人接到中标通知后，无正当理由不与邀标人按照邀标文件和中标人的投标文件签订相应的期物业服务合同的，邀标人有权取消其中标资格，中标视为无效，投标履约保证金不予退还。对超出投标履约保证金数额的损失，应按实赔偿。

邀标人在投标有效期内，无正当理由不与中标人按照邀标文件和中标人的投标文件签订相应的期物业服务合同的，邀标人应给予评委确定的依法应为中标人的企业超出该企业履约保证金二倍的赔偿。

六、综合评审及评分细则

“盐城科教城研发孵化基地（科教城服务外包基地）研发综合楼”物业管理评标工作由邀标人依照有关规定组建的评标委员会负责。

本次评标采用综合积分法确定中标候选人。本项目的评审内容包括：价格标、商务标、技术标、现场答辩四大项，分别按百分制计分，各项目占评标总分权重依次为20%、20%、40%、20%。四项分值均由评标委员会评分。

（一）、价格标部分（满分100分，占评标总分20%）

1、价格分由工作人员当场统计、计算并提供给评委确认后打分。

2、本项目投标报价的最高限价将在开标五天前公布，各投标人应在最高限价以下进行投标报价，高于最高限价的投标报价，招标人将不予接受，视为无效标书。

3、有效投标报价：

3.1投标人的投标报价不高于最高限价；

3.2在各阶段评审中未被评标委员会认定为无效投标文件或废标的。

不符合上述要求的，作为无效投标报价，无效投标报价不参与评标。

4、评标基准价A值的确定

当有效投标报价多于5家时，去掉一个最高报价和一个最低报价后，取剩余有效投标报价的算术平均值作为评标基准价A值；当有效投标等于或少于5家时，取所有有效投标报价的算术平均值作为评标基准价A值,A值一经确定不因任何情况而变化。

5、投标报价得分计算：

①、投标人的投标报价与A值相等者，投标报价得基本分100分。

②、投标人的投标报价与A值相比，比A值高的，每高1%扣0.6分，并从基本分起扣，不足1％按插值法计算。

③、投标人的投标报价与A值相比，比A值低的，每低1%扣0.3分，并从基本分起扣，不足1％按插值法计算。

注：1.用数字表示的数额与用文字表示的数额不一致时，以文字数额为准；

2.单价与工程量的乘积与总价之间不一致时，以单价为准。若单价有明显的小数点错位，应以总价为准，并修改单价。

（二）、商务标部分（满分100分，占评标总分20%）

分值

评审内容
级差
得分
备注

资质
一级
20


二级
18


在手单个托管项目物业管理面积

（万㎡）

25以上

40
以单个最大托管合同面积计分，并以合同原件计分，托管项目需提供由县（市、区）、乡镇（街道）物业主管部门出具的托管规模、考评结果等管理证明原件仅计一项，不重复计分

15-25以下
35

5-15以下
30

5以下
0

企业及托管项目最高获奖业绩
国家级
10
以最高奖项计分，并以行政主管部门出具的获奖证书或文件原件计分，不重复计分

省级
9

市级
8

县（市区）级
7

企业诚信度
91以上（或优秀）
30


81-90分(或良好)
27


70-80分(或中等)
24


60-70分(或一般)
21

资质按资质证书原件计分；在手托管物业管理项目面积以现有单个最大托管合同面积计，合同（协议）原件计分；企业托管项目最高获奖业绩以行政主管部门出具的本企业曾经的获奖证书原件为准计分，国家级五年内有效、省级三年内有效、市级及 县（市区）级二年内有效，并以投标文件递交截止时间向前进行计算时间期限；企业诚信度以企业（或分公司）所在地物业行业部门出具的证明原件（有效期两个月）为准；托管项目需提供由县（市、区）、乡镇（街道）物业主管部门出具的托管规模、考评结果等管理证明原件。如因特殊情况，无法提供原件的，须提供经原发证机关验证并加盖公章的复印件。无以上材料不计分。这部分分数由工作人员当场统计、计算、公布并提供给评委确认后打分。

（三）、技术标部分（满分100分，占评标总分40%）

技术标中不能含有让评委知道或能够判断投标企业的任何内容，否则，经评标委员会认定后作废标处理。

1、符合国家及省、市有关物业管理政策法规的管理整体设想及策划，包括争创优秀物业服务社区的规划和具体实施方案（10分）。

2、根据邀标项目实际情况，组织有效的管理机构，制定各项行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理（10分）。

3、本项目物业管理、维护的承诺以及制度完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配置设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及对物业服务企业满意率等等（10分）。

4、以本项目为依托，列明便民服务项目，进行经费支出测算，制定增收节支措施，注重经济效益和社会效益，体现以业养业的发展后劲（10分）。

5、治安防范、消防、环保、洪涝、雨雪、停电、停水、断气及其他突发性事件有相对完善的组织机构和应急预案（10分）。

6、发挥现代科技在管理中的作用，应用计算机管理的能力说明及计划，智能化系统的日常运行和维修方案（10分）。

7、本项目日常物业服务管理的措施，包括入住、装修、无违章搭建、绿地养护等（10分）。

8、房屋、共用设备实施及其他物业的日常维修养护计划和实施方案等（10分）。

9、价格标测算方案的可行性及合理性（15分）。

10、社区文化活动的开展及技术标总体印象分（5分）。

（四）、现场答辩部分（满分100分，占评标总分20%）

各投标企业主要答辩人，必须是拟派的本项目物业服务项目经理。

答辩评标时，分自述和评委提问两个部分。先由拟派的本项目物业经理介绍企业基本情况、管理业绩及投标书主要内容，时间控制在5分钟以内，再由评委进行提问，提问内容限本标书所涉及的物业管理相关事项，包括投标人价格标和技术标中的问题，时间为5分钟。评委根据现场答辩情况、总体评价和《现场答辩评分标准》评出评分等级，依此统计汇总，作为投标企业现场答辩得分或由评委根据总体印象直接给出一个答辩分值（项目经理诚信记录分值除外）。

项目经理诚信记录
回答问题准确性、针对性、逻辑性
对相关政策法规了解程度
对项目的熟悉程度
回答简洁、在限定的时间内完成
仪容仪表、评委印象


优良
中
一般
差
优良
中
一般
优良
中
一般
优良
中
一般
优良
中
一般
优良
中
一般

30

20

10

0

20
15
10
20
15
10
10
8
5
10
8
5
10
8
5



拟派的本项目物业经理若经审查，不具备邀标文件规定的条件，则不得参与现场答辩。该投标企业的答辩分为0分。项目经理诚信记录证明由所在企业的物业行业管理部门出具证明；外地没有本地项目经理资格证书的从业人员作为拟派项目经理的，须由企业所在地的物管中心出具的优良、中、一般或差得个人诚信证明原件（有效期两个月）。

（五）、附加分

1、获得ISO质量体系认证的，加1分。

（六）、定标原则

1、根据投标企业价格标、商务标、技术标、现场答辩以及附加分五项总分之和，从高到低排序，有评标委员会推荐标明顺序的3名中标候选人。

2、本次项目的定标方法为：总分值得分最高者为中标人。若出现最高总分相同，则投标报价较低的投标人确定中标人；若最高总分相同，投标报价也相同，则采用抽签的办法确定中标人。

3、若确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗拒提出不能履行合同的，邀标人可以依序确定其他中标候选人为中标人，签订物业服务合同，也可重新招标。

4、在投标过程中有违反邀标文件规定，提供虚假资料或采取不正当竞争手段的，一经查实，邀标人有权取消投标人的投标资格，物业管理主管部门则在其诚信档案系统中作如实记录，并限制其一年内在本市范围内再次参与投标的资格。同时，中标人如有上述行为的，邀标人有权取消中标人的中标资格，并由其承担相应的违约责任。

七、邀标、评标工作纪律

1、投标人不得弄虚作假，不得串通投标，损害邀标人及业主或其他投标人的利益，不得对邀标人、编标人、评委等施加影响，导致影响邀标的公正性。定标后无正当理由，不得拒绝签订合同或擅自改变邀标文件内容签订合同。

2、开标直至签约过程中的所有文字材料（草稿）不得带出评标现场，有专人保管及处理。

3、在评标期间，评委及工作人员必须在指定的区域内活动，不得擅自离开，不得与外界接触，随身携带的通讯工具暂由专人保管，由于工作需要对外联络时，要有监督人员陪同。

4、各评标组独立开展工作，原则上不得相互交流，在工作以外的时间不得谈论与编标、评标的有关话题，不得在评标结束后为投标人说情、行贿等影响公正评标的行为。邀标结束后，编标、评标工作情况不得向外界泄露。

5、编标、评标人员违反以上纪律的，一经发现，建议有关部门取消其编标或评标资格；投标人违反以上纪律的，取消投标人的投标及进一步参加评审的资格，并报纪检监察部门追究其相应的纪律责任，触犯法律的，将一步追究法律责任。