为进一步加强我市住宅专项维修资金管理，市住建局牵头起草了《潍坊市住宅专项维修资金管理办法》，现公开征求意见。如有意见，请于2022年3月31日前书面反馈至市住建局物业管理科。

联系人：卢同洲、刘光鹏，联系电话：*******，邮箱：wfswyb@163.com。

潍坊市住房和城乡建设局

2022年3月25日

潍坊市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《山东省物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《潍坊市物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内商品住宅房屋维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、单元门及楼宇对讲、绿地、道路、围墙、大门、监控（门禁）设施、路灯、沟渠、共用排污（水）管道、落水管、池、井、非经营性车场车库及充电设施、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

供水、供电、供气、供热等管线和设施设备由建设单位建设、保修期满后未移交给相关专业经营单位的，其维修和更新、改造费用，经利害关系业主共同决定，可以申请使用维修资金。专营单位已直接收费并管理到最终用户的，无论是否已办理移交手续，不得使用维修资金维修和更新、改造专营单位的公共管线和设施设备，维修和更新、改造所发生的费用由专业经营单位承担。

第四条维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

第五条市住房和城乡建设主管部门会同市财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。

县（市、区）物业主管部门负责本辖区内维修资金的管理，指导和监督街道办事处（镇人民政府）组织维修资金的使用；同级财政部门负责对维修资金指导和监督工作。

未实现不动产交易和登记信息共享的，不动产登记部门在办理房屋首次登记前应当核查维修资金交存情况，并将未交存的业主信息推送至县（市、区）物业主管部门，督促建设单位进行催交或补交。

街道办事处（镇人民政府）具体负责维修资金的使用管理和续交工作，负责调解处理发生的纠纷；社区居委会协助街道办事处（镇人民政府）做好相关工作。

第六条业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受物业主管部门的管理和监督，在物业主管部门选定的银行设立维修资金专户。

第七条各级物业主管部门应加强维修资金管理信息系统建设，逐步实现维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化。

第二章 交 存

第八条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业；农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业；依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位），应当按照本办法的规定交存维修资金。

商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的标准为标准层六层（含六层）以下的无电梯多层物业70元，标准层七层（含七层）以上的高层、有电梯的多层和非住宅物业90元；车位按个交存，每个1500元。本办法实施前已核发《建筑工程规划许可证》的，可以按原交存范围和标准执行。

第十条商品房屋的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。已售房屋应当在房屋竣工验收备案前由业主交存首期维修资金；尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金。

实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可以从监管的预售资金中划转。

建设单位不得代收维修资金，由业主直接交存到专户。

第十一条建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。

建设单位在申请办理房屋竣工验收备案时，应当提供物业主管部门出具的维修资金交存证明。

第十二条物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按照物业服务区域设总账，按幢设分账。

第十三条物业服务区域内的公共收益主要包括利用物业服务区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。

第十四条公共收益在扣除合理成本后归业主共有，扣除业主委员会、物业管理委员会办公和业主大会同意的其他经费后，剩余部分用于交存、补充维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于剩余部分的60%。

第十五条房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，物业主管部门应当向小区业主委员会、物业管理委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。

第十六条续交标准为两档，一档为续交后房屋账户内余额达到现行首期维修资金的标准，二档为续交后房屋账户内余额达到现行首期维修资金标准的50%，具体续交档次的选择由业主共同决定。

第十七条业主委员会、物业管理委员会接到续交通知后，应当及时到物业主管部门或通过维修资金系统截取业主房屋账户余额明细，分别计算业主按一档、二档需要续交的金额。

第十八条经街道办事处（镇人民政府）审核后，在小区显著位置张贴组织业主共同决定续交维修资金的通知，并公示业主按一档、二档需要续交的金额明细，公示时间不少于7日。

第十九条经业主共同表决，确定续交档次。业主委员会、物业管理委员会向业主发出续交的通知，明确有关续交事宜。业主应当自收到续交通知之日起三十日内，将续交的维修资金存入专用账户。

确定续交档次表决时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主逾期不续交维修资金的，业主委员会、物业管理委员会、居民委员会可以书面催告在合理期限内续交；合理期限届满仍不续交的，可以在物业服务区域显著位置公示。

第三章 使 用

第二十条维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的情形，通常一次投票集中表决一个或多个计划维修项目的使用方式，可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

应急使用是指适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造的情形，采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

一般使用是指适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备非紧急性的维修、更新和改造的情形，通常一次投票表决一个维修项目的使用方式。

支持和鼓励建立救急维修制度，以小区为单位建立救急维修账户，通过业主共同决定，将房屋账户增值部分和公共收益存入救急维修账户，用于紧急情况下的维修。

第二十一条计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十二条维修资金计划使用，由业主委员会、物业管理委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门审核备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应当由业主委员会或物业管理委员会和物业服务人签订委托协议书后执行。

支持和鼓励按照计划使用程序申请使用维修资金，购买与电梯维修、更新、改造有关的保险和电梯公共责任险。

第二十三条维修资金计划使用程序，业主委员会、物业管理委员会或者其委托的物业服务人应当按照规定通过公开招标等方式，选聘信用较高、具有相应能力的维修单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知物业主管部门划款。

第二十四条维修资金的一般使用程序，业主委员会、物业管理委员会、物业服务人接到业主报修或者发现问题后，联合进行现场核实，由业主委员会或物业管理委员会组织编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报物业主管部门审核备案并组织实施。

业主委员会或物业管理委员会也可委托物业服务人组织实施。

第二十五条受理计划使用和一般使用项目，应当在3个工作日内完成维修现场勘查，出具是否符合申请维修资金条件的书面意见，街道办事处和社区居委会应当跟踪指导维修组织单位尽快完成后续手续，压减招标和业主签字时间。报批材料齐全的，应于3个工作日内完成审核审批或备案。

第二十六条计划使用和一般使用维修项目，预算金额2万元以下的维修，可以由组织维修单位在业主代表监督下，协商确定维修单位实施；10万元以下的维修项目，根据实际情况，可以由组织维修单位采取公开招标、邀请招标或其他法定方式择优选用信用好的维修单位组织实施；10万元以上的维修项目，必须通过公开招标方式选择施工、监理单位，应当通过当地物业主管部门网站或政府招投标平台发布公告。

第二十七条有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水（排污）公共管道严重堵塞或爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）道路路面塌陷，严重影响人员车辆通行；

（九）智慧车辆管理、监控系统等信息系统发生严重故障需立即维修的；

（十）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十八条出现需应急维修情形时，物业服务人应当将有关情况报告业主委员会（物业管理委员会）和居民委员会，经现场共同查验确认后，立即按程序组织维修。

县（市、区）物业主管部门可以建立应急维修单位目录库。探索成立国有房屋修缮中心（公司），提高应急救急维修效率。

第二十九条受理应急使用项目，应当在接到报修的当日完成维修现场勘查，一般维修2个工作日内修复，工程复杂或更换特殊设施配件的原则上应在5个工作日内修复，涉及工程技术原因或施工合理周期较长的，应当采取临时补救措施，并在小区内明显位置或需维修的项目附近进行公告，公告完成维修的时间。

第三十条维修组织单位应当选聘具有相应能力的维修单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。物业主管部门应当按照工程进度将所需维修费用划至有关单位账户，并预留3%的工程质量保证金。

第三十一条涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。

第三十二条应急维修工程费用拨付后，维修组织单位应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程决算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）物业主管部门认为按照规定应该公示的其他材料。

相关业主在公示中提出异议的，由组织维修单位向异议人进行解释说明。涉及异议人较多的，可以通过物业管理联席会议协调解决，协商不成的，异议人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十三条计划使用和一般使用原则上开工7日内拨付总工程款的30%，竣工验收后15日内再拨付总工程款的67%，余额部分作为工程质量保证金，超出工程质量保修期后30天内拨付。工程保质期参照国家有关规定执行。禁止维修单位全额垫资施工。

第三十四条因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

第三十五条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，依法应当由物业服务人承担的维修和养护费用。

第三十六条未建立专项维修资金或者专项维修资金专用账户余额不足的，维修、更新和改造费用由相关业主按照各自专有部分建筑面积所占比例分摊。

第四章 监督管理

第三十七条县（市、区）物业主管部门应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专项维修资金专户管理银行，控制专户管理银行数量。

第三十八条经业主共同决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向物业主管部门提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）管理规约；

（五）物业主管部门认为必要的其他材料。

第三十九条维修资金账户应当通过财务系统直接从专户拔付到有关维修单位账户，不得支取现金。

第四十条维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、查询方式，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。

专项维修资金增值收益应当每年定期分配到业主房屋账户；县（市、区）物业主管部门、业主委员会应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

第四十一条物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定、活期组合存款和购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值效益的最大化。

第四十二条房屋转让时，出让人应当告知买受人住宅专项维修资金交存及使用情况；办理转移登记后，该房屋账户中结余的维修资金余额随房屋所有权自动转移；房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

第四十三条维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十四条建立健全维修资金档案管理制度，维修项目档案应当长期保存。

第四十五条市、县（市、区）物业主管部门应按照有关规定每年定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。

支持和鼓励物业主管部门通过政府购买第三方服务的方式，选择1-2家工程造价咨询或工程审计机构，对维修项目进行事前或事后审核审计。

第四十六条收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。

第四十七条市住房和城乡建设主管部门应当会同市财政部门加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动。

市住房和城乡建设主管部门会同市财政部门制定对服务银行和维修单位管理考核办法。

第四十八条未按本办法规定交存首期维修资金、建设单位将房屋交付给购房人的，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第四十九条恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定交存、补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担相应法律责任。

第五章 附 则

第五十条未成立业主委员会、物业管理委员会的住宅小区，由社区居委会代行本办法规定的业主委员会、物业管理委员会职责。

第五十一条本办法所称维修组织单位包括业主委员会、物业管理委员会、社区居委会、物业服务人等。

维修单位包括参与维修资金使用活动的招标、施工、监理、造价、审计等企业或机构。

第五十二条本办法自2022年月日起施行，有效期至年月日。