一、项目基本情况
1.服务地点：沈阳市沈河区长青街68号。
2.服务面积：总建筑面积6200平方米，院区占地面积为5000平方米。楼宇2栋，院内设有水泵房。
3.就餐人数：约106人，保底人数为98人。
二、人员岗位设置及要求（22人）
（一）项目经理（1 人）
要求：
（1）大学本科以上学历（投标时须提供证书复印件），具有非住宅类物业服务项目管理经验，具有较强的管理协调能力。负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作。
（2）负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。
（3）负责物业月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。
（4）负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。
（5）负责物业公司与采购人协调工作。
（6）负责物业保洁、秩序维护、工程维修、日常维护、会议服务等管理工作，做好员工考核工作。
（7）接受采购人与公司的指导与监督，提高服务质量和效率。
（8）负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。
（9）负责建立物业服务安全管理制度，完善各岗位安全操作规程，做好物业人员安全教育培训。定期组织开展物业服务安全隐患排查并及时报告，督促落实重点岗位日常安全管理措施，并根据采购人要求落实安全事故隐患整改措施
（二）工程部（2 人）
1.维修电工1人
要求：身体健康，具有强电维修经验，持有特种作业操作证（电工）（投标时须提供证书复印件），具有良好的机电专业基础知识，熟悉变电所设备的运行、维护管理工作，有3年以上设备运行管理维修经验。
2.水暖工1人
要求：身体健康，具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施的运行、维护管理工作，有设备运行管理维修经验。
（三）保洁部（6人）
1．保洁主管1人
要求：55周岁以下，身体健康，具有较强的管理能力和工作责任心，服从管理，有较强的服务意识。
2．保洁员5人
要求：身体健康状况良好，品行端正，有保洁服务经验，能够操作保洁机械设备。
（四）秩序维护部（8人）
1．秩序维护队长1 人
要求：男性，45周岁以下，五官端正，身体健康，身高在 1.75米以上，认真负责，礼貌正直，有秩序维护管理工作经验。
2．秩序维护员7人
要求：男性，18-45周岁，身体健康，身高1.75米以上，思想品德好。了解国家法律、法规，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反映能力。
（五）食堂（5人）
1．厨师2人
要求：男性，身体健康，能够根据餐标制定本餐厅所需食谱并定期更换，品行端正，专业强。能够指导并制作各种菜肴，口味优秀。
2.面案1人
要求：身体健康，全面掌握各种面点的工作流程和制作方法，有熟练的操作技术能正确使用各种设备。
3．水案1人
要求：身体健康，负责餐厅备菜、切、洗、摘菜等工作；负责水案间的设备、器具及地面的清洁工作；配合厨师完成后厨工作。
4．洗消1人
要求：身体健康，负责食堂清洁，餐具清洗消毒等工作。
三、项目委托管理事项范围
（一）建筑的维修、日常零修服务
1. 建筑系指庭院围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。具体包括：屋面、 外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、接待、 餐厅、会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（包括广场、道路、停车场、停车库、洗车房、变电室、水泵房、室外上下水及消防管道、窨井等部位）维修及日常零修服务。确保设施设备达到正常使用和安全标准，完好率100%。
2．给排水系统：饮用水水质监测、设备维护及管理；给水、排水系统、卫生洁具等维护管理，生活水箱定期消毒。保障用水安全。
3．其它维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理，电梯使用管理。
4．节能、节水、降耗工作。
5．设备维修物资物料、工具及设备的管理。
6．委托维护管理的其它设备。
7. 垃圾收集分类及环保屋管理。
（二）卫生保洁、绿化服务
1．办公区、活动室、运动场馆及健身器材、档案室、各类机房、会议室、接待室、公共部位及庭院的全天候卫生清洁。
2．每日垃圾的收集、清运。
3．冬季庭院及屋面除雪、除冰。
4．庭院内绿化、养护。
5． 每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀一次，如遇特殊情况随时处理。
6. 楼体玻璃每年清洁至少两次。
（三）秩序维护、消防服务
1．楼内大厅形象岗、值班室的安全值守与接待。
2．提供全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护机关正常办公秩序。
3．对出、入院车辆进行查验、疏导；对停车场车辆进行管理；对出入库车辆进行登记管理。
4．提供外来人员接待、登记、联络及引导服务。
5．消防安全管理，24小时消防监控室值班工作，对全院消防设施进行巡查，发现问题及时应对、处置并上报。
6．处理各类突发应急事件，协助采购人及公安机关处理服务区域内各类治安、刑事案件。
7.防疫测温、防疫、除害等管理服务、消毒。疫情期间按照全市最新疫情防控要求及时调整防疫措施，做好相关服务工作。按规范要求做好除害工作，定时定点投放除害药具，并提前告知。
（四）综合服务及接待
1．提供会务服务。
2．更换采购人要求的特定区域（会议室）的物品摆放，水杯消毒，提供自助式咖啡购买服务。
3．组织订阅、接收、分发、登记和传递报刊、信件。
4．受理投诉及各类设备报修、接待、服务，设立值班专线。
5．提供采购人需要的其他临时专项服务。
（五）食堂服务
1.负责沈阳市生态环境保护综合行政执法队单位人员每日早、午两餐用餐保障（不包括休息日、节假日）。
2.负责确保风味档口菜品创新。
3.负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障。
4.负责制定科学、合理营养搭配食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
5.负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外坏境卫生的清洁保障工作。
6.负责食堂加工设备及其他设施卫生清洁与管理。
7.负责食堂食品卫生安全，负责餐区餐饮责任险。
9.负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备、安全使用。
10.做好采购人交办的其他工作任务。
11.负责支付食堂食材采买费用，按每人每天20元标准，由厨师长提供菜谱，经采购人审定后提报采买食材清单。
12.采购人对供应商的服务进行考核，考核不通过采购人有权终止合同，采购人对供应商所聘用人员有解雇的权利。
13.保障采购人临时加班餐服务，按照采购人提出的标准、时点要求，及时保障到位，餐费不另外支付。月均加班人次控制在184人次内（每月23天，每天8人次），加班餐标准与日常工作餐标准一致。
（六）其他委托事项
1、办公家具、运动器械、设施设备、绿植等搬运、安置以及采购人交办的其他事项。
2、档案、资料管理及财务物资管理。
3、据实结算事项：为采购人提供厨房维修服务；消防、路面、漆面等维修维护等。
四、服务质量标准及要求
（一）建筑的维修、日常零修、服务管理要求
1．档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便。
2．建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受业主报修、投诉等信息，并及时处理，有制度和记录。
3．建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率 100%，返修率不高于1%。
4．公用设施完好、无随意改变用途；发现缺损 3 日内修补完毕。
5．建筑及院区内设施、设备、物品等如发现损坏或丢失应及时处理，保障办公楼设施、设备正常运行并上报。
6.保证采暖、制冷、给排水、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
7.制定各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
8.合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力降低本物业的能耗，以减轻采购人负担，优化生态环境。
9.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
10.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
11.配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
12.设备良好，运行正常，设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏，无重大安全责任事故。
13.按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格证齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。
14.排水系统通畅，设备间、车库无渗水、无积水、无浸泡。
15.制定事故应急处理方案，遇有事故，维修人员在第一时间进行抢修。
（二）保洁、绿化管理要求
卫生保洁、绿化管理制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。
1．保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。
2．本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3．机关办公楼实行早 8：00 时前保洁；运动场馆及健身器材实行用后即时保洁、消毒；会客室、会议室实行用后即时保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；停车库结合实际清洁；庭院每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。
4．无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
5．绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
6．花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。
（三）秩序维护、消防管理要求
1．24 小时门禁管理：实行 24 小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉办公楼环境， 文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。礼貌接待和疏导访客等，按采购人有关 规定，并对相关人员的人身安全负担合理的保障义务；制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等；对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序，使门禁成为本物业 的安全屏障和文明窗口。积极对外来人员进行疏导，方法措施得当，确保接访、接待、办公等区域秩序良好。
2．24 小时消防监控，负责办公楼的消防安全及管理工作。制定详细消防设施的检查计划及预案，按计划实施落实，保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；配合消防部门的检查与整改工作。消防监控员应熟悉消防设备及报警设施并能及时制止各种违反安全规定的行为并能及时处理各种问题。组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
3．24 小时巡查管理：结合办公楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后 必须 5 分钟内到达现场。制定合理的巡查路线和巡查频度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。
4．工作时间投诉受理：设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5．停车场、库管理：进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。定期检查停放车辆；负责外来车辆的疏导、指挥车辆停放；防止危险品和可疑人员进入车库。停车场管理严格，外来车辆不得擅自入内，出入有登记。
6．处理各类突发事件：制订针对采购人特点的突发事件应急处理方案，制订对火灾、盗窃、水浸、意外治安事件、骚扰采购人秩序、群体性事件、暴力性事件、车辆事故、重大设备事故和自然灾害等的应急处理方案，并作必要演习。一旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处置，努力将损失和影响降至最低点。
（四）会服和会务管理要求
1．按照采购人的要求，在会前做好准备工作。
2．会议结束后，及时恢复会议室物品摆放，做好保洁。
3．组织报刊订阅、接收和分发及信件的传递，特快专递等做好登记，急件立即处理，所有信件、报刊分发到各部门并做到准确、保密、及时、无丢失。
4．设专人受理服务投诉和各类设备、设施的报修电话。及时派员到现场进行维修和处置，定期汇总和反馈维修结果。
5．提供采购人需要的其他临时服务。
（五）食堂服务要求
1．对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
2．制订安全生产责任制度，防止安全生产事故发生。
3．厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
4．所有服务人员均应身体健康，无传染病及其他疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证。
5．根据季节变换情况，制定每周营养食谱，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
6．每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
7．按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作和传统节日风味食品的制作工作。
8．指标要求：卫生质量合格率100%。工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%。
10．严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理，杜绝盗、偷、窃行为。
11.食堂每日餐标20元/人/天，用餐人数98人/日，提供工作日早、午两餐（不含双休日及法定节假日，按照全年工作日250天计算）。物业人员餐费由中标人负责。
（六）档案、资料管理要求
妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，秩序维护、消防档案，以及客户投诉处理档案。
（七）财务物资管理要求
1．妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
2．合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。
3．对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
（八）其他要求
1．遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2．保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。
3．严格审核录用本物业项目服务人员，保证物业服务人员均符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
4．及时调整采购人认为不适合在本项目继续工作的人员（以采购人书面通知为准）。
5．建立物业服务人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对物业服务人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
6．结合本物业服务项目实际，配备物业服务所需的各种专业设施设备和器材，并确保种类齐全，好使好用。
五、其他要求或特殊事项说明
1．物业管理费实行包干制，中标人应及时发放物业服务企业员工的工资、加班费、餐补、各类保险、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；由物业服务企业及服务人员按法律规定承担相应责任物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具、工程运维用工具等）由中标人承担。
中标方负责具体落实《沈阳市财政局转发辽宁省财政厅关于进一步做好运用政府采购政策支持乡村产业振兴的通知》（沈财采【2021】256号）文件要求。
2.工程运维用耗材、配件等，由中标人提出申请，经采购人批准，采取实报实销的方式，履行采购人相关财务备案制度，中标人应在采购人出具结算手续后 5 个工作日内完成采购结算。
3．合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用。
4．物业费按照约定的付款方式，经采购人验收合格后核算支付。
5．中标人要保证物业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标人对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整。
6．采购人将对物业人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。主要、重要岗位人员请假、休假须书面报告，经采购人批准后方可实施。
7. 中标人的物业服务相关人员必须政治可靠，符合采购人政审标准，并配合采购人进行政审工作，按要求对不合格人员进行更换。
8．物业服务相关人员必须身体健康，中标人负责对物业服务人员每年进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的体检报告。
9．中标人必须接受采购人的管理监督和日常考核，具体监督考核细则和标准待与中标人签订合同时一并制定。
10. 如因中标方未能履行物业服务合同约定或物业服务人员违反操作规定以及其他原因导致的采购人人身及财产安全受到损害的，由中标人全额赔偿损失，并承担相应法律责任；中标方应当做好物业管理区域内的安全管理和风险防范工作。发生安全事故时，中标方在采取应急措施的同时，应当及时向采购人和有关行政管理部门报告。中标方负安全生产的主要责任，应编制安全员，做好应急措施和应急演练，准备应急物资。
11. 因物业管理服务原因导致的人员上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或经采购人考核连续两个季度不合格或累计三个季度不合格的，如出现以上情形之一的，采购人有权终止合同。
12. 按采购人要求统一制发服装，配备为完成各项服务由物业人员使用的工具和器材等。
13．中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。
14. 根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人，对须由其他专业公司承担的服务管理事项，必须经采购人同意后方可转委托（以书面报告批复为准）。
15. 保持同采购人管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议、监督和指导。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
