招 标 文 件

项目编号：ZBVC-2014-016
项目名称：淄博职业学院北校区物业及绿化管理公开招标

淄博职业学院

二〇一四年九月

敬 告
一、请各供应商准备以下资料原件及复印件各一套参加资格审查，资料原件资格审查后返还，复印件备案，法人代表授权书原件备案。
（1）《营业执照》副本原件及盖章复印件
（2）《税务登记证》原件及盖章复印件
（3）《组织机构代码证》副本原件及盖章复印件
（4）《物业服务企业资质证书》一级资质证书（或由发证机关出具的证明）原件及复印件
（5）法定代表人参加谈判会议的：出具《法定代表人证书》原件及法人代表身份证原件；
非法定代表人参加开标会议的须出具：法定代表人授权书原件、授权代表人身份证原件及投标方为被授权人缴纳社保的证明（养老保险手册或社保机关出具的证明）原件
（6）法定代表人（法定代表人投标时）身份证或授权代表人身份证
（7）规模不低于100000m2同类项目的业绩证明原件(合同原件)
注：
（1）以上证件原件谈判现场无法提供的，须出具由发证机关出具的证明原件。
（2）投标人应将需提交审查的原件（或有效证明）在开标时带到开标现场，现场审验。供应商因自身原因资格预审当天无法提供相关证书原件者，可提前预约进行资格审查。
二、资格审查时间：2014年10月10日 上午9：00（北京时间）
三、资格审查地点：淄博职业学院北校区主楼839房间
四、交纳保证金时间：2014年10月10日 上午9：00前（北京时间）
五、谈判项目报价表上必须加盖公章和全权代表签字或盖章。

第一部分 招标邀请
淄博职业学院将对北校区物业及校园绿化管理进行公开招标选择物业管理公司，欢迎符合条件的物业管理公司前来参与投标。
一、采购人：淄博职业学院
地 址：淄博新区联通路西首
联系方式：****-*******
二、项目名称及编号：
项目名称：淄博职业学院北校区物业及绿化管理公开招标
项目编号：ZBVC-2014-016
三、采购内容:
本项目为淄博职业学院北校区物业管理及校园绿化管理公开招标选择合格的物业管理公司。北校区总占地面积798亩，总建筑面积219119.4㎡，校园绿化总面积约215000㎡，具体服务内容详见标书。
四、供应商资格要求：
1.投标单位要求是在中国境内注册的独立法人，注册资金500万元以上。
2.物业管理服务一级资质，并具有绿化管理资质，通过ISO9001:2000质量管理体系认证。
3.投标单位应具有高校物业管理服务经验（规模不低于100000㎡），并有较好的经营业绩和服务经验。
4.投标单位拟任命的项目经理、各部门经理（主管），须提供与所在公司签订的劳动用工合同及社保管理部门出具的社保证明。
注：供应商领取招标文件时须提供《营业执照》（副本）、《组织机构代码证》（副本）、法定代表人及本项目授权代表人身份证的复印件，以上复印件均须加盖公章。
本项目不接受联合体投标。
六、获取招标文件地点：淄博职业学院北校区主楼902房间
时间：2014年9月12日～9月22日8：00～11：30；13：30～17：00(法定节假日除外)
售 价：招标文件150元/套，售后不退。如需邮寄请另付人民币50元邮递费。
七、投标截止时间：2014年10月10日上午9:00时
八、开标时间：2014年10月10日上午9:00时
开标地点：淄博职业学院北校区主楼839房间
九、本项目联系人：张老师
联系电话/传真： 187*****207 ****-*******
E-mail：********@qq.com">********@qq.com

2014年9月11日

第二部分 招标须知
A 说 明
1．适用范围
1．1本招标文件仅适用于本次招标投标中所叙述的淄博职业学院北校区物业及绿化管理招标。
2．定义
2．1“采购人”系指采购本次招标的项目并与中标人签订合同的单位。
2．2“投标人”系指无条件接受谈判文件的各项要求，具备服务能力，向采购人提交投标文件的供应商。
2.3“服务”系指受邀人须承担的设计、安装、调试、技术协助、校准、培训以及其它类似的义务。
B 供应商
3．合格供应商的范围
3．1完全满足招标文件的实质性要求。
3．2凡具有法人资格，有服务能力的企业。
3．3受邀人应遵守有关的法律、法规。
4．投标委托
4．1如投标人代表不是法定代表人，须持有《法定代表人授权书》(见附件统一格式)及投标方为被授权人缴纳社保的证明。
5．投标费用
5．1无论投标结果如何，供应商自行承担所有与参加投标有关的全部费用。
C 招标文件的说明
6．招标文件
6．1投标人应详细阅读招标文件的全部内容。不按招标文件的要求提供的投标文件和资料，可能导致投标被拒绝。
7．招标文件的澄清
7．1投标人对招标文件如有疑点要求澄清，或认为有必要与采购人进行技术交流时，可以书面、传真形式通知采购人。采购人视情况予以答复，如有必要，可将答复内容包括原提出的问题，分发给所有投标人。
8．招标文件的修改
8．1在投标截止日期前，采购人均可对招标文件用补充文件的方式进行修改。
8．2对招标文件的修改，将以书面、传真的形式通知已领取招标文件的每一供应商。修改、补充文件将作为招标文件的组成部分，对采购人和所有供应商均具有约束力。
8．3为使供应商有足够的时间按招标文件的修改要求考虑修正投标文件，采购人可酌情推迟投标的截止日期和开标日期，并将此变更通知上述每一供应商。
D 投标文件
9．投标文件计量单位
9．1投标文件中所使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。
9．2投标文件及供应商与采购人之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用中文。
10．投标文件的组成
10．1投标文件包括：
(1) 投标函
(2) 法人代表证书或法人代表授权书；法定代表人身份证复印件，如法定代表人委托代理人参加时，须提供被授权人身份证复印件及社保证明
(3) 唱标一览表
(4) 报价明细表、报价组成分析表、
(5)受邀单位简介及相应资质证明文件
①受邀单位简介及经营状况介绍；
②《营业执照》复印件；
③《税务登记证》复印件；
④《组织机构代码证》复印件；
⑤物业管理企业一级资质证书复印件；
⑥授权代表人或法定代表人身份证复印件；
⑦拟派项目经理“全国物业管理企业经理”证书复印件；
⑧公司其他相关资质证书及荣誉证书复印件。
（6）物业管理方案：
①管理服务理念和目标：结合本项目的规划布局，建筑面积范围，硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。
②物业管理服务方案：物业管理的相关详细计划及实施措施，针对本项目的特点和难点分析及解决措施等。
主要包括：
水电维修及房屋养护维修、环境卫生管理、绿化维护和管理、给排水设备运行维护、供电设备管理维护及招标单位交办的其他工作：
a. 物业管理区域内环境卫生的服务方案；
b. 物业管理区域内绿化维护和管理方案；
c. 投标人认为需要提供的其它服务管理方案。
③物业管理服务的应急方案：按照要求制订发生突发事件（包括发生台风、暴雨等灾害性天气及其他突发事件）时的应急预案及相应的措施；对各消防、监控点设备运行保障措施；对物业管理区域内的供电系统、电气照明装置等设备日常管理和维护方案；给排水管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备的日常养护维修，投标人认为需要提供的其他应急预案及实施措施。
④拟投入本项目的主要设备、材料（设备保养维修、清洗、绿化所需的设备与工具等材料）。
⑤劳动力投入计划。主要指服务管理人员岗位安排分配明细计划：人员数量配置（重要岗位须人员详细资料，并附上有关资格证书复印件），如物业负责人、项目主管、水电等维修技工、消防监控值班员等。投入本项目的项目经理及相关专业的专职管理和技术人员的履历及相关岗位责任描述，附物业管理专业人员职业资格证书复印件；投标人为完成本项目组建的工作小组名单，每个专职管理人员情况和在淄博人员数应该明确表示，明确投入管理服务的人数;每个参加项目的专职管理人员的履历表应随投标文件一并提交，主要内容包括学历、职位、经验与业绩等。
⑥受邀人的各项服务承诺。
⑦注重项目文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出项目文化活动计划及制度建设；
⑧以本项目为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；
⑨对本项目的其他合理化建议、要求；
说明：受邀人应根据淄博职业学院北校区的物业形态、形象定位有针对性的编制物业管理实施方案,包含不限于以上内容。
（7）公司自2009年以来完成的规模不低于100000m2类似项目业绩（含中标通知书或合同等的复印件）；
（8）拟派项目部人员组成（提供人员证书、注册证、资格证等资格证明文件）；
（9）受邀人可以提供的优惠条件及特色服务；
（10）受邀人认为有必要提供的其他资料；
（11）受邀人的电子版的投标文件、投标服务方案演示文件（word、PPT格式）。
受邀人提供的投标文件及所有资料、文件、图片等概不退还。
11．投标内容填写说明
11．1投标书按本招标文件第五部分要求的统一格式填写，按10.1要求的顺序胶装成册。
11．2投标报价表为开标仪式上唱标的内容，要求按格式填写，统一规范，不得自行增减内容。
12．投标报价
12.1所有投标均以人民币报价，投标价格一次性报定，不得修改。报价包括但不限于完成本招标文件要求的所有物业服务内容及国家、省市相关部门规定的物业服务内容，以及相关的所有税费等全部费用；还包括一个合格受邀人所应考虑的所有风险、政策等因素所引起的价格变化。供应商报价中未含或漏含的费用视为对采购人的让利，在以后合同执行中不予调整。
12.2供应商要按投标报价表(统一格式)的内容填写，并由法定代表人或其授权代表签署并盖单位公章。投标文件中除法定代表人或其授权代表签字采用手写字体外，其余部分均须为印刷打印字体，否者视为无效投标。
12.3采购人不接受任何选择报价，对每包只允许提供一个方案和一个报价。多个报价和方案将作为无效投标。
12.4最低报价不能作为中标的保证。
13．投标保证金
13．1投标单位应在2014年10月10日9:00时前交纳投标保证金，投标保证金金额（人民币）：叁万元整 （现金）。
13．2未按13．1条要求提交投标保证金的投标将被视为投标无效。
13．3中标人的投标保证金在与采购人签订了经济合同并提交了履约保证金后无息退还。
13．4未中标的供应商的投标保证金在公布成交结果后五个工作日内无息退还。
13．5发生下列情况之一，投标保证金不予退还。
（1）供应商之间相互串通投标的；
（2）供应商向采购人或者评标委员会成员行贿，谋取中标的；
（3）供应商以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；
（4）开标后在投标有效期内，供应商撤回其投标书；
（5）中标人不按规定签约或者不提供履约保证金的。
14．投标文件的有效期
14．1自开标日起90日内，投标文件应保持有效。有效期短于这个规定期限的投标，将被拒绝。
14．2在特殊情况下，采购人可与供应商协商延长投标书的有效期。这种要求和答复都应以书面、传真的形式进行。按本须知第13条规定的投标保证金的有效期也相应延长。
15．投标文件的签署及规定
15．1组成投标文件的各项资料均应遵守本条。
15．2供应商应填写全称，同时加盖印章。
15．3投标文件必须由法定代表人或其授权代表签署。
15．4投标文件中投标书一式七份。其中正本一份，副本六份。如果副本与正本不符，以正本为准。
15．5投标文件的正本必须用不退色的墨水填写或打印，注明“正本”字样。副本可以用复印件，但封面不能用复印件，并注明“副本”字样。投标文件正副本均须采用A4纸装订且胶装成册，不得出现散页、重页、掉页现象，不得采用活页夹装订。
15．6投标文件不得涂改和增删，除法定代表人或其授权代表签字采用手写字体外，其余部分均须为印刷打印字体。
15．7投标文件因表达不清所引起的后果由供应商负责。

E 投标文件的递交

16．投标文件的密封及标记
16．1投标文件应按以下方法分别装袋密封。
16．2投标文件密封且正副本共一式七份（一正六副）,封口处应有供应商法定代表人或全权代表的签章或供应商公章。
16．3如果供应商未按要求密封，造成对投标文件的误投和提前启封，责任由供应商自负。
17．投标截止时间
17．1投标文件必须在投标截止时间前送达开标地点。
17．2在投标截止时间以后送达的投标文件，采购人拒绝接收。
18．投标文件的修改和撤回
18．1投标以后，如果供应商提出书面修改和撤标要求，在投标截止时间前送达者，采购人可以予以接受，但不退还投标文件。
18．2供应商修改投标文件的书面材料，须密封送达采购人，同时应在封套上标明“修改投标文件(并注明项目编号、供应商名称)”字样。
18．3撤回投标应以书面或传真的形式通知采购人。如采取传真形式撤回投标，随后必须补充有法定代表人或授权代表签署的要求撤回投标的正式文件。撤回投标的时间以撤回投标通知书送达采购人日期为准。
18．4开标后供应商不得撤回投标，否则投标保证金不予退还。

F 开标及评标

19．开标
19．1采购人按规定的时间、地点主持开标会。供应商、采购人代表、监督、监察人员及有关工作人员参加。
19．2开标时查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标。
20．对投标文件的初审
20．1初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求、内容是否完整、价格构成有无计算错误、文件签署是否齐全。
20．2初审中，对价格的计算错误按下述原则修正：
(1)开标时，投标文件中投标报价表内容与投标文件中明细表内容不符的，以投标报价表为准。
(2)供应商不同意以上修正，则其投标将被拒绝。
20．3对投标文件的判定，只依据投标书内容本身及开标现场即时提供的有效证明资料，不依靠开标后的任何外来证明。
21．投标的澄清
21．1采购人有权就投标文件中含混之处向供应商提出询问或澄清要求。供应商必须按照采购人通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。
21．2必要时采购人可要求供应商就澄清的问题作书面回答，该书面回答应有投标全权代表的签字或盖章，并将作为投标内容的一部分。
21．3供应商对投标文件的澄清不得改变投标价格及实质内容。
22．评标
22．1依法组建评标委员会，对具备实质性响应的投标文件进行评估和比较。评标委员会按《中华人民共和国政府采购法》和《财政部政府采购货物和服务招标投标管理办法》规定由采购人代表、技术、经济和其他有关方面的代表组成。
22．2中标条件：
(1)投标文件符合招标文件要求；
(2)设备质量和性能；
(3)有执行合同能力。
22．3评标办法
本次招标遵循公开透明、公平竞争、公正和诚实信用原则，具体评分办法为：
采用百分制，即每个受邀方的最高得分为100分，评标委员会根据价格、服务、其他条件（综合实力和信誉、人员能力及实施方案）等方面对受邀方进行评分。
（1）投标报价（A=40分）：
价格分计算方法：以满足招标文件要求且报价最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分40分，其他供应商的报价得分统一按照下列公式计算：
报价得分=（评标基准价/各供应商投标报价）×40%×100（得分保留两位小数）。
（2）物业管理与服务方案（B=30分）：包括物业管理、服务方案的先进性、科学性和完整性、管理和服务方案与需求的吻合程度等情况酌情打分。
（3）其他条件（C=30分）
①投标人基本情况（5分）：投标公司的综合实力、知名度和信誉等情况：
● 投标人荣获国家、省、市级以上各类荣誉情况证明（3分）；
● 投标人已取得ISO9000质量管理体系认证证书和银行资信、政府部门（企业）或第三方权威鉴定机构出具的信用等级证书或证明（2分）。
②受邀人类似项目建设的成功经验（5分）：2009年以来投标人承担规模不低于100000㎡类似项目物业服务经验情况（成功案例需提供合同原件）；如投标人提供的合同复印件等实施项目证明材料与事实不符或与其无关，谈判小组将进行技术扣分直至认定投标无效。
③项目实施的人员安排情况（5分）：
● 人员配备是否合理，保安秩序管理、保洁人员、修理工等分配是否合理，培训计划是否周密；拟担任本项目负责人和其他人员是否具有类似项目实施经验，项目负责人是否具有调动投标人各项资源能力；安排参与项目的专业人员素质、技术能力、专业分布、经验等情况（3分）；
● 各专业工种的配置和劳动力的投入是否能满足需要；从业人员持证上岗情况，根据从业人员人数与提供的个人资质证复印件的一一对应情况进行比较（2分）。
④优惠承诺和特色服务情况（10分）：是否给出优惠和承诺，程度如何；对后续服务等方面的优惠承诺，以及特色服务的响应措施等情况。
▲总分=A+B+C
每个受邀方的报价得分按报价得分计算公式计算；每个受邀方的评议得分为其所有评委评分的算术平均值。评议得分与报价得分之和为各受邀方的最后得分，按分值由高到低进行排序，取得分第一名作为为成交候选人。若出现两家或两家以上的受邀方得分相同的情况，取报价低者为排名靠前，若价格也相同，由评委投票决定排名。
23．评标过程保密
23．1开标之后，直到授予供应商合同止，凡是属于审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标意向等，均不得向供应商或其他无关的人员透露。
23．2在评标期间，供应商企图影响采购人的任何活动，将导致投标被拒绝，并承担相应的法律责任。
24．无效投标与废标
24．1供应商有下列情况之一者，其投标视为无效标：
（1）在规定的截止时间之后递交的；
（2）未按采购文件规定要求密封、签署、盖章的；
（3）未按规定交纳保证金的；
（4）不具备采购文件中规定的资格要求的；
（5）报价超过采购预算的；
（6）未全部响应采购文件规定的实质性要求的；
（7）不符合法律、法规规定的其他情形。
24．2供应商有下列情况之一，其投标视为废标：
（1）供应商提供的有关资格、资质证明文件不真实，提供虚假投标材料；
（2）供应商在有效期内撤回投标；
（3）在整个评标过程中，供应商有企图影响招标结果的任何活动；
（4）供应商串通投标；
（5）供应商向采购人提供不正当利益；
（6）中标人不按规定要求签订合同；
（7）法律、法规规定的其他情况。
G 授予合同
25．中标通知
25．1在投标有效期内，采购人以书面形式通知所选定的中标人。通知也可以传真的形式，但需要随以书面确认。
25．2当中标人按规定与采购人签订经济合同后，采购人将向其他供应商发出落标通知，并退还投标保证金。采购人对落标的供应商不作落标原因的解释。
25．3中标通知书将是合同的一个组成部分。
26．签订合同
26．1中标人应按中标通知书中规定的时间、地点与采购人签订经济合同，否则按违约处理，其投标保证金不予退还，并赔偿本次及再次招标所发生的费用。
26．2招标文件、中标人的投标文件及评标过程中有关澄清文件均应作为合同附件。
27．履约保证金
27．1签订合同前，中标人应向采购人交纳履约保证金壹拾万元整，成交人与采购人签订物业服务合同，待合同履行结束，且成交人履行完服务承诺后，由采购人1个月内无息退还。
H 其他情况
28.报价单位瑕疵滞后的处理
28.1无论基于何种原因，各项本应作拒绝处理的情形即便未被及时发现而使该报价单位进入初审、综合评审或其它后续程序，包括已经签订合同的情形，一旦在任何时间被发现存在上述情形，则邀请方均有权随时视情形决定是否取消该中标单位的此前评议结果，或随时视情形决定是否对该报价予以拒绝，并有权采取相应的补救或纠正措施。一旦该中标单位被拒绝或被取消该供应商的此前评议结果，其现有的位置将被其他投标单位依序替代，相关的一切损失均由该报价单位承担。
28.2若已经超过质疑期限而没有被发现且已经签订了相关的合同，之后才发现存在上述情形，经评标小组及邀请方再行审查认为其在技术、必要资质等方面并不存在问题而仅属于商务方面存在瑕疵的问题，且若一旦取消该报价的此前评议结果或采取类似效果的处理措施将对本次采购更为不利，在此情形下准备考虑维持结果，评标小组及邀请方有权要求该存在瑕疵的报价单位提供特别担保金用以承担可能产生的赔偿责任，若其拒绝提供该担保金或所实际提供的担保金额不足要求金额，评标小组及邀请方有权取消该报价单位的此前评议结果或采取类似效果的措施，并有权追究该报价单位的责任。

第三部分 项目技术规范和服务要求
一、总体要求
在物业管理服务合同期内,中标单位通过对淄博职业学院北校区物业及绿化管理的综合服务与妥善管理，保证校区内各建筑物和配套设施、校园环境和秩序、教学区、实训区、办公区、学生公寓区等时时处于良好的工作状态,为学院师生员工营造出健康舒适的工作及学习环境,切实保障学院教学工作、学生学习生活的正常实施。
二、招标范围
下述物业是指淄博职业学院北校区物业及绿化管理(特殊说明的除外)。
（一）物业和设施设备的维护、使用、运行管理（含餐厅，但不含餐厅内的炊事机具、备供餐设施的维修维护）
1.房屋建筑物本体及配套设施设备。包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天线、防雷设施、加压供水、供电设备配置系统等。
2.房屋建筑物共用部位。包括但不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等。
3.能源动力运行系统及设备管理保障。包括但不限于以下项目：
（1）电力配电的系统运行、保养、维修、值班、年检（开闭所3处，其中北区主配电室需24小时值守）。
（2）给排水系统运行、保养、维修、清理、巡检、值班（中水加压泵房1处、无人值守自备水井3处、消防水泵房1处）。
（3）蒸汽锅炉系统运行、保养、维修、值班、年检（1.5吨自动化运行燃气锅炉一台，春夏秋季节需24小时值守，取暖季时关闭）。
（4）开水房的日常管理服务；太阳能设施的保养、维修、值班。（屋顶太阳能集热系统的管理）
（5）各楼宇内的电梯运行、维保、年检（主楼9部；餐厅货梯1部；实训楼货梯1部）。
（6）消防中控室的安全监控和值守（24小时），各楼的消防设施、消防物资、安全设施的巡视，相关设施的简单保养、维修，协助年检。
4.主楼、报告厅、音乐厅的服务和管理
（1）楼宇内保值班（主楼东西门厅设管理岗、二层大厅设大堂经理）；楼宇的安全巡视。
（2）报告厅、音乐厅的会议、活动的服务，有关设备的开启及关闭。
（3）房间钥匙管理、通道门的钥匙管理、门窗的开关、照明、空调。
（4）电梯管理，常用电梯上下班时间需值守服务。
（5）室内卫生清理；室内只限于门窗玻璃，每学期末清擦一次。
（6）室外走廊、卫生间、楼梯间等公共区域的保洁。
5.1号2号3号4号教学楼、实训楼的服务和管理
（1）1号2号3号4号教学楼内各公用教室（不含班级固定教室）、多功能教室、合堂教室、多媒体教室以及教师休息室的管理与服务。
（2）楼宇内保值班（1号和4号教学楼各设值班；实训楼南门设值班）；楼宇的安全巡视。
（3）房间钥匙管理，通道门的钥匙管理，门窗的开关，公共区域照明开闭，相关空调开闭；实训楼客货电梯管理。
（4）相关教学设备的开启与关闭；所管各教室的教学用品（粉笔、板擦等）发放。
（5）所管公用教室、多功能教室、合堂教室、多媒体教室与教师休息室内的卫生清理（教学设备、设施维护、维修由有关部门负责）；班级固定教室只限于门窗玻璃，每学期末清擦一次；各楼宇内空置教室的卫生保洁。
（6）楼宇内部公共区域的保洁。
6.学生公寓的管理(不含学生的床位分配)
（1）五栋学生公寓的门卫管理，设5个常开出入口，公寓管理员24小时值守。
（2）公寓楼内安全管理，保证公寓楼内定期不定期安全巡查。
（3）学生公寓资产管理，负责物业接管验收和室内物品的接管验收。
（4）生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律的维持等。
（5）学生宿舍内公共活动室的管理及相关设施的维护。
（6）学生宿舍内洗衣房的管理及设备的维护。
（7）学生宿舍内卫生间便池的定时清洗。
（8）学生用水、电、暖的日常管理。
（9）学生公寓日报、周报工作。
（10）每学年初新生入住服务管理。
7.单身公寓楼的管理和服务
包括门卫安全、钥匙管理、入住、退房手续办理、收缴费、保洁巡查、水电管理、温馨服务等。
8.零小维修
（1）所管物业范围内房屋、设施、设备、办公家具及后勤服务管理处职责范围中单项材料费在200元以下（含200元）的维修维护工作。
不含：新增加安装项目。商业网点室内设施设备。食堂的炊事机具。各系院自管的教学设备。设备设施处于保修期内的，由原供应单位负责保修。属设施整体更换，单个价格超出200元时，由学院负责购置；单个价格不足200元的，由乙方完全承担。
（2）属零小修工作，但单项配件超出定额的，由甲方购置提供材料，乙方组织人工维修。
（3）经规范程序确认为故意损坏的可实行有偿服务，需严格按学院相关规定执行。
（4）协助信息办做好水电控系统的维修维护（材料费由信息办负责）。
（二）室内外公共场地的清洁、保洁、消杀 (除四害)、消毒和垃圾清运（不含餐厅）。
1.各楼宇内公共区域的通道、楼梯、墙壁、走廊门窗玻璃、公共洗手间、地下室、架空层、屋面、楼体外玻璃幕墙等清洁保洁。
2.所有室外场地、广场、地下停车场、综合运动场、田径运动场（商业网点房、餐厅等以门为界）、道路、沟渠、路灯、上下水管道、绿化带、过街天桥、人工湖等公共环境、设备设施的清洁卫生。
3.学生公寓、单身公寓房间外的公共部分；学生宿舍内便池的清洗；校园公共区域消杀、消毒、灭四害；垃圾房和垃圾桶的定期清洁；生活垃圾的收集、清运。
（三）校园绿化养护与人工湖管理
1.校园内绿化的浇水、施肥，秋冬季刷白；绿化区土地整平、除杂草（含树林和非绿化带的杂草和绿化垃圾的清除）；病虫害防治；校园内草坪修剪、苗木整型、苗木零星移植、花草的补栽；部分盆栽花草、园艺景观、绿篱及花坛的管理整型养护等。
工作量数据：绿化面积：215000㎡；乔木约11844棵。
其中：草坪80803㎡；花坛、模纹4347.8㎡；三叶草坪14108㎡；鸢尾617㎡；石竹440㎡；麦冬330㎡；蓝花草770㎡；狗牙根524㎡；鱼腥草86㎡；绿篱89.6㎡；竹园225㎡。
2.人工湖日常维护管理。水面数据：145亩。
（四）物业管理制度与档案、资料管理。
（五）综合服务（会务、来访接待、学生文体等校园活动等）。
三、技术要求
（一）物业和设施设备的维修、维护、使用、运行管理
1.设施设备的维修、维护必须以不影响日常教学、师生生活学习为标准。
2.房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备：
（1）按行业规定建立房屋本体及配套设施的物业管理资料档案，并妥善使用与保管。
（2）建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录完整。
（3）各楼楼宇内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。
（4）无擅自改变房屋用途的行为。
（5）建筑外墙面外观完好、整洁。建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮、无破损；墙面涂料无脱落污渍；室外招牌整洁统一，无安全隐患，外墙装饰无破损。
（6）确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用；各项零小维修任务完成及时，零修合格率100%。
（7）确保室外道路、场地等公用部位的完好和正常使用；各项零小维修任务完成及时，零修合格率100%。
（8）保证公共照明、水电设施、校园广播系统、电铃等公共设施的正常运行。公共设施、水电气设施每天检查一遍，发现故障或损坏应在10分钟内到场，并及时维修完毕。
（9）小型维修要确保及时，保修（质保）期限内的设备、设施维修，由基建部门（供应商）负责，或由基建部门（供应商）委托管理方进行有偿代为维修；必要时可由供应商提供备材，物业公司负责更换。
3.机电设施设备
（1）综合要求
① 制定机电设施设备安全运行、定岗值守、定时巡检、维护保养、岗位责任制、运行管理记录、维护维修档案等相关制度，并严格执行，保证设施设备完好率在98％以上。
② 配备所需专业技术人员（必须持证上岗），由专业人员管理 (开启、关闭、保洁、维修)，严格执行操作规程。
③ 设备及机房环境整洁、无杂物、无灰尘，无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。
④ 保持设备状况良好，运行正常，无设备运行事故隐患，合同期限内无重大管理责任事故。如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。
（2）供电系统
①保证正常供电。限电、停电需提前48小时在办公平台公告，应有工作预案并组织实施，但因突发事件造成的临时停电除外。
②制定临时用电管理措施、停电应急处理措施，并严格执行。
③室外路灯系统、楼宇内公共照明系统应根据季节变化与实际气候情况，适时调整确定开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。
（3）弱电系统
①按规定的标准工作时间排除故障，保证各弱电系统的正常工作。
②监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定期限保存。
（4）给排水系统
①建立用水、供水管理制度，做好月度量化分析，积极协助招标方安排合理的用水和节水计划。
②设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。
③停水、限水需事先在办公平台进行公告。
④排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生。
⑤遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水。制定有险情应急处理措施或工作预案。
(5)燃气锅炉运行
①保障设备的正常运行，制定各项制度和安全操作规程。
②管理操作人员要持证上岗。
③保障生活用蒸汽的供应。
④按计划做好设备的维护保养并有记录。
（6）开水房
①制定各项管理制度和安全操作规程。
②按时开放，保障供应。
③做好设备的维护保养。
④确保安全卫生。
4.小型维修
（1）水、电、气(暖)、卫浴设备、家具、门锁维修不过夜。应急问题2小时内解决，一般问题不超24小时；夜间有维修工值守，随时解决学生公寓内出现的一切维修问题。
（2）遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁打不开、门窗毁坏等紧急事宜,要随叫随修。
（3）排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当即疏通(需换厕盆的除外)。
（4）维护维修闭路电视、防盗装置和电铃设施要及时。
（5）公共照明、水电气设施每日检查一遍。
（6）楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施每日检查一次。
（7）各班级教室内设施报修项目处理要及时.一般问题处理不过夜。
（二）室内外公共场地的清洁、保洁、消杀(除四害)、消毒
1.根据招标方要求，制订工作制度和质量标准,并严格对工作质量进行检查与考核。
2.按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期保洁,做到按标准全天候、全方位、无死角保洁。
3.按照学院爱卫会要求，定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源；定期对所辖范围内的场所消毒。
4.各类污水排放通畅，无堵塞或溢流。
5.遇突发事件或突击检查时，积极配合招标方，做好卫生工作，随叫随到。
6.各入口及大厅清洁要求：
①门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍，保持光洁明亮。
②地面、踢脚线、指示牌、座地烟灰缸无污迹、水迹、尘迹，保持光洁明亮。
③灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。
7.楼层公共区域清洁要求：
①指示牌、悬挂牌光洁明亮，保持消防通道畅通、无杂物。
②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污溃、无痰渍、无尘迹。
③天花板、吊顶、送排风口无蜘蛛网、无灰尘污渍。
④门把手、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。
8.多功能教室（公用教室）、会议室（接待室、教师休息室）等清洁要求：
①地面定时清理，无杂物，光洁明亮。
②黑板定时擦试,保证上课使用。
③桌椅光亮，无尘迹污迹，桌洞内无垃圾杂物；桌椅摆放整齐有序。
④门把手、玻璃、灯饰、窗帘等干净，光洁明亮。
⑤教学用品配备要及时。
9.卫生间清洁要求：
①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板、管道无灰尘污渍和其它杂物。
②小便器、便池、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，按时燃香，瓷具光洁明亮；
③保持下水管道的水流畅通，无跑冒滴漏现象。
10.露天部分（含过街天桥、人工湖）清洁要求：
①地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。
②校门、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。
③室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。
④绿化带无杂物及白色垃圾。
⑤灯饰、栏杆、指示牌、宣传牌无污渍、水迹及明显灰尘。
⑥有关水道、人工湖水面无明显漂浮物；人工湖内水草过旺时，及时清理。
⑦垃圾桶（箱）无明显灰尘污渍，不过满，放置位置合适整齐。
⑧阴沟、沙井、天台无明显杂物。
⑨房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象。
11.垃圾清运要求：
①垃圾桶（箱）的垃圾存量不超过桶箱上缘，每日清理二次，垃圾不在桶内过夜。
②垃圾中转站定期组织清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。
12.以下项目需每日时时保持清洁卫生:
楼内大厅及教室门、不锈钢门、防火门、大厅玻璃窗（2米以下）；
楼内大厅的石质墙面、瓷砖墙面 (2米以下)；
石、砖、胶、革、PVC等地面的扫、拖；
所管教室桌椅每天擦拭，定时清理；
日常通道的木、铁、不锈钢扶手与护栏，室外坡道护栏等；
卫生间各设施，地面冲洗与扫擦；
垃圾桶箱、果皮箱、烟灰缸；
2米以下的标识牌、灯罩灯饰、开关、装饰物及楼内管道；
楼道内的灭火器、消防箱，宣传板或宣传栏；
会议室、接待室、多媒体室等直接管理的房间内空调出口；
楼宇低处的通风口；
楼宇架空层，开放式天台；
电梯轿厢壁、电梯门及按钮（上油及时）；
草坪灯、室外电话亭、各类运动设施；
室内外石椅、凳子，各休闲椅、沙发椅；
花岗岩广场、砖铺地、水泥地、楼宇地下室的地面清扫；
道路、地上停车场、绿化带；
主楼地下停车场的坡道、地面；
人工湖水面。
13.以下项目若因故出现污染状况，需随时组织清洁：
室内外垃圾桶（箱）、果皮桶；
各层公共楼梯、墙面、楼内地面；
走廊、窗台、楼梯扶手、踢脚线、防盗门、通道门、公共房门窗、隔断等公共设施；
供水检查井、消防栓、路灯；
楼内公共照明设施、宣传栏顶端；
硅钙板顶棚、天花板、墙壁灯，开放式天台；
卫生间镜面及手盆、废纸篓、墙壁、踢脚线；
公共区域的玻璃；
自行车棚；
公共区域地面；
校区的排水明沟、明渠表面、雨水检查井、污水井。
14.以上未列明的项目和工作要求，由双方协商决定。
（三）学生公寓(不含学生的床位分配)的管理
1.学生公寓管理由学生处全权负责，日常管理服务必须接受学生处的检查、监督、指导。
2.聘请专科（或同等学历）以上学历的年轻人员担任公寓管理员（保洁员不限）实施学生公寓的管理，按教育部、学院及学生处的有关文件精神要求,配合学院学生处和各系院做好学生的日常思想品德、行为规范、法律法规教育。
3.根据学院安全和服务要求配备每座公寓楼的管理员和保洁员。制定每座公寓安全巡查方案，保证每座公寓楼内定期不定期安全巡查。
4.协助学生处公寓管理科建立公寓自律会组织，并指导开展学生自律工作。
5.指导和教育学生做好日常防火，防盗和安全用电工作。
6.督促学生自觉遵守学院的各项规章制度和作息时间。
7.协调解决学生宿舍内部矛盾纠纷，协助相关部门做好宿舍的调整工作。
8.按要求规范自行车车棚的停放秩序。
9.根据需要配合学院适时组织查房、查夜等检查工作，协助处理安全隐患和不稳定因素。
10.每周、每天进行安全用电和宿舍卫生检查评比工作。
11.遇突发事件，管理人员、值班人员必须在第一时间报告学院保卫处、公寓管理科和相关人员；如情况紧急应同时直接报警 (110、120或119等)，主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。
12.做好空房的卫生清理、修补粉刷与零小维修工作。
13.做好水电管理。
14.做好自助洗衣房（机）的管理。
15.做好学生的信件收发工作, 减少错投，不得遗失。
16.根据实际情况制定除四害、消毒工作细则(除四害需每月2次)。
17.根据实际需要为学生提供免费或低收费的服务项目。
18.学生寝室卫生间内的大小便洁具，每学期清洗一次。
19.每学年初做好迎接新生入住、公寓用品发放、宿舍调整等工作。
20.每天、每周做好日报、周报工作。
（四）教学楼多媒体教室（合堂教室等）、报告厅(不含实训室)；教学物资、教学设备的管理及其他教学辅助工作
1.按照学院教务处的课表安排、调课通知、考试安排等教室使用计划，准时开关相应教室门，并给学生温馨提示。
2.在不影响正常安排的情况下,对于教学单位、学生社团正常使用报告厅举办讲座等活动给予积极配合,通过规定的审批手续后合理安排（多媒体教室使用需经教务处批准，不得随意安排使用）。
3.购置相应数量的粉笔(或白板笔)、黑板擦，为每个教室配齐粉笔(或者白板笔)、黑板擦，确保每次上课前配备齐全。
4.对教学楼内的各类教室进行动态管理，确保满足教学及正常使用需要，高效节约，避免浪费。教室管理员应不断巡查教室的情况，及时开放课室、关门、熄灯。
5.在1号、4号教学楼一层设立值班室和服务台,负责协调教学楼工作人员值班及其他管理事务，及时处理师生的服务要求,主动接受师生的投诉等；值班室不得作为员工休息房。
6.保持教学区的安静，制止一切影响教学秩序的行为。
7.保证电铃准时运行。电铃出现故障时，及时通知信息办进行维修。
8.做好教师休息室的开、关门工作，保证相应教学区内有充足的教师休息室处于开放状态，确保满足教师使用，避免无关人员占用；负责教师休息室内的饮水供应。
9.对多媒体教室（合堂教室等）、报告厅内的多媒体、教学设备、课桌椅等物资进行统一管理，保证所管教室里的课桌椅配备整齐清洁，对新增的资产按学院物资管理要求做到帐、物、卡相符。
10.配备专职工作人员负责教学辅助工作。
11.保证教学楼内教室照明设备的正常运行和关启。
12.制订有关教学设备的使用指南，并贴在相关设备旁边，方便师生使用前阅读。
13.按规定维护保养教学设备，配件(如电源线、插线板)配备齐全，保证各项教学设备处于可即时使用的状态。
14.每日检查教室内的所有设备状况(固定教室一周一次)，发现故障及时处理。一般故障应随叫随到，当天维修完毕。维修期间,有备用设备应换上备用设备；没有备用设备的，要及时对有关老师说明清楚。确需使用有关设备上课的，按照协议与相关部门联系及时购买，调整教室并提前通知上课学生，避免影响正常的上课秩序。
15.对教师在课堂教学过程中教学设备出现的问题，要及时提供技术支持。对于教师在教学过程中提出的技术支持请求，应在5分钟内赶到现场并进行处理。
16.做好多媒体教室多媒体设备的管理，保障相应硬件和软件设备的正常运转。对按计划需要使用多媒体设备的教室，要按要求开放教室门，打开多媒体讲台及电脑,并保证电脑能正常运行；对临时使用多媒体设备的，做好多媒体讲台钥匙的出借登记及回收工作。关闭教室门前,保证多媒体设备及多媒体讲台处于关闭状态。
（五）消防、安全与物资工作
1.在保卫处的业务指导下对所管楼宇实施消防安全管理，服从保卫处的监督、检查，建立完善的逐级消防安全责任制、岗位责任制等制度，建立每日防火巡查、登记制度。
2.消防控制室设备操作人员必须按消防部门的要求，培训合格（费用自理），持证上岗。操作人员24小时值班，每班须安排2人，设备操作人员应熟练操作监控设备并负责设备的日、周维护，协助维保公司进行月、年维护。随时保持消防通道的畅通，并符合消防规定。
3.做好各楼宇内消防和防雷设施、设备、器材的管理，确保齐全，完好,不得损坏、丢失。每周对所有消防通道和安全出口检查 1次以上,并建立备查档案。
4.物业管理人员应掌握消防设施、设备、器材的使用方法,并能及时处理各种初起火灾事故。
5.协助学校保卫处开展消防法规及消防知识的宣传教育。
6.按照学院突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图。
7.消防、防雷设施、设备和器材的正常消耗要及时与保卫处联系补充。
8.负责学生公寓楼的守护。禁止非本宿舍人员(工作人员凭证件进出)进入宿舍；对出门的物资进行检查和登记；管理车辆按规定位置停放；严禁推、促销人员和商贩进入内叫卖；进行防火、防盗巡查，防止火灾、内外盗案件发生；互相配合，做好安全防范工作。
9.负责主楼的守护，禁止无关人员进入，对来联系工作或办事的人员进行查问、登记并填写（凭）会客单，方可放行；对出门的物资进行查问和登记；管理车辆按规定位置停放；严禁推、促销人员和商贩进入内叫卖；制止影响和干扰正常教学和工作秩序的人和事；在规定时间内进行清场；进行防火、防盗巡查，防止火灾、盗窃等案件的发生；互相配合，做好安全防范工作，按作息时间开闭各通道门。
10.及时发现、制止校园内乱摆摊点、车辆乱停放、乱张贴、养宠物等违反学院校园管理规定的行为。禁止校园内租用学校门面的经营人员将物品摆放在滴水线外。
11.协助管理进入校园的车辆和校园交通秩序，车辆应停在停车场或规定的车辆停放点，车辆停放应有序,禁鸣喇叭,保证车辆运行通畅。
12.中标单位所有居住在校区的人员应向学院保卫处备案，并应确保人员无违法违纪行为。
（六）物业管理制度与档案资料管理
1.建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
2.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
3.档案资料包括：与物业相关的校园规划图纸、工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。
（七）校园综合服务
1.提供学院来客来访的接待服务、会议、庆典、招生、报到、学术活动、布展、艺术节、文体活动、运动会、招聘会等各类活动的劳动服务，包括布置会场、悬挂横幅（不含制作）、电源提供、搬运器材和布置桌椅、清场等工作。
2.保证会议机密,在会议前要了解该会议的保密程度,以便决定如何参与会议服务。
3.制定完备的会务服务工作细则并严格执行。
4.会议服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪，并经过专业培训。
（八）单身公寓的管理和服务
1.单身公寓主要是用于单身教职工住宿，需配置专职人员负责运行管理和服务。
2.负责楼房内外的生活设施维护和管理，确保相应设备处于良好运行状态。
3.负责单身公寓外的清洁和保洁工作，每周清刷一次卫生间洁具。
4.制定单身公寓的有关管理规定和规章制度。
（九）校园绿化养护管理与人工湖管理
校园绿化养护管理：
1.乔木：长势旺盛，叶色正常；树冠完整美观，枝条疏密适当；无明显的死桠、枯枝和严重病虫害；
2.灌木：绿篱三面平整，能保持一定高度，缺档总数不超过1%，最大缺档长度不超过0.4米；
3.花坛：株距等间，有层次感，色彩搭配适宜，图案清晰，比例协调；
4.花卉：生长健壮，开花整齐，整洁美观，无杂草、果皮垃圾，无严重人为损坏；对偶尔或轻为的人为损坏，能及时发现和处理；
5.绿化带：无垃圾、无堆物、堆料、搭棚、摆摊及其它侵占物；
6.草坪：生长茂盛，颜色正常、生长期绿草如茵，不枯黄，无秃露空缺，覆盖率95%以上；生长期内15天左右修剪一次，草高控制在垂直15厘米以内，绿叶期250-300天；基本无杂草，无病虫害。
7.总体要求达到山东省绿化一级管理标准。
(十)人工湖管理：
1.制定人工湖管理制度；
2.设置、维护安全警示标志；
3.搞好日常清洁管理，保持人工湖及其周边卫生清洁，保持湖面洁净，水质良好；
4.保持安全警示标志完好，做好安全教育管理，保证人工湖秩序和安全；
四、技术指标
1.根据多媒体教学及活动需要，对教学楼多媒体教室合理安排,高效节约,避免浪费。多媒体教室的设备及教学软件平台(环境)管理要确保教学的正常运行，无责任事件和失误，正常运行保障率达100%；
2.除因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外，房屋及设备、配套设施完好率不低于98%；
3.卫生清理、环境保洁实行全天候动态保洁，保洁按时率、检查合格率达100%；
4.零星维修、急修及时率不低于95%，返修率不超过1%；
5.检查井、雨水井、污水井、化粪池保持畅通，无淤积，完好率不低于98%；
6.排水管、排污管、明暗沟保持畅通，无堵塞，完好率不低于98%；
7.所负责范围内的照明设备设施完好率不低于95%；
8.停车场、道路、人行道、台阶、路沿石、树穴完好率不低于98%；
9、配电室、水泵房、锅炉房、换热站等设备间实行24小时值守，无“以巡代值”现象，员工值班在岗率达100%；
10.合同约定的各值守岗位值班无空岗、缺岗，员工在岗率达100%；
11.管理服务人员必须参与培训，特殊岗位需持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率和持证率达100%；
12.投诉处理妥善及时，处理率达100%；
13.违章作业需追究责任，处理率达100%；
14.消防管理严格遵守有关消防规定,确保无消防事故,消防设备完好率100%。
五、管理目标
1.按ISO9001：2000质量管理体系运作，执行国家一级物业管理标准，为校区师生提供高标准的服务。
2.建设优秀物业管理园区，保持北校区的省级优秀物业园区，每年验收达标。
3.每学期组织一次顾客满意率调查，满意率达到90%以上。
4.安全生产，无责任事故发生。
六、其他要求和说明
1.投标单位应具有一整套物业管理服务的规章制度，有一支素质较高的管理队伍。
2.中标单位安排到学院的工作人员需有较强的责任心、专业管理技术和一定的工作经验，并经过严格的岗前培训。各类工作人员应持有相应的资格证、上岗证、特种岗位作业证等，人员数量应满足学院的物业管理要求，并承诺遵守学院各项规章制度。工作人员应统一服装，形象良好，举止文明，对学生和教职员工提供微笑服务。
3.中标单位根据有关物业管理法规及物业管理委托合同，对物业实行一体化的统一管理，实行综合性服务。
4.中标单位需按照国家劳动法、合同法、安全生产法等法律法规以及省市最低工资标准规定、社保规定等要求，遵纪守法地进行物业管理服务和安全运行经营，并独立承担其相应责任。
5.物业委托管理期限为三年,试用期半年。三年合同期内，如年度考核成绩为合格，执行每年一次续签，满三年时再另行招标；如三年考核成绩均为优秀，执行每年一次续签，满三年时不招标，在物业服务项目及费用不变的前提下可再续签。
6.中标物业服务费三年不变，对当地最低工资标准的变动因素不予考虑。物业服务费拨付实行按月计算，隔月拨付。
7.学院每年寒暑假时间约为三个月，绝大部分师生假期离校，教室、办公室基本停用，但假期时间的物业管理服务不能因上述原因而变更或减弱。
8.学生宿舍室内的清洁服务(卫生间便盆、风扇除外)不在本招标管理服务范围内，但包含毕业生离校后的空房清理保洁。
9.会议室、接待室的管理服务由物业公司负责，物业公司主要提供人力服务。
10.校区内各类门牌、标识牌、特殊专用标识（如水、电、气）、垃圾桶（箱）等环卫设施、消防设施均由招标方负责；但物业管理所需的各类标识由中标单位负责。
11.招标单位提供一定面积的物业管理办公用房(含办公用房、值班用房、仓库及维修场所)，该用房在委托管理期限内由中标单位免费使用，但通讯等费用（不含供暖费）由中标单位承担。
12.物业公司员工生活用房由学院提供，按相应标准收取房租、水、电费。
13.建筑装修施工垃圾由施工单位负责清理外运，生活垃圾外运费用由学院负责。
14.凡处于保修期（维保期或养护期）内的项目，属学院与供应商签订协议的，其维修管理由供应商负责；属中标单位与供应商单独签订协议的，其维修管理由供应商负责（或由中标单位与供应商协商决定），学院不再另行支付维修费用。
15.物业公司对所管理的公共设施、房屋、场(馆)地、机电设施设备等所有物资，如未得到学院书面授权，不具有自主租赁、借用等权利。
16.协助学院做好特种设备( 锅炉、电梯、避雷设施、消防系统等 )的年检工作，年检费用由学院负责，但日常维护及保养费用由中标单位负责。
17.学院需要增加服务项目时，有关费用另行商定。
18.对合同（或协议）在执行过程中出现的不明事宜或者存在异议的，由学院物业管理办公室与中标单位协商解决。
19.后勤服务管理处、学生处、保卫处、教务处、办公室代表学院行使对物业公司的管理、协调、考核职责，后勤服务管理处为物业企业的日常管理和工作协调部门。
20.对物业管理服务质量的评价，由后勤服务管理处、学生处、保卫处、教务处、党办院办牵头，组织相关职能部门成员共同组成考评小组，按照《委托管理合同》和考核实施办法的约定，每月考评一次，每学期和每学年均组织总评。
七、考核实施办法
1.执行《淄博职业学院物业管理实施办法》（淄职院政办字【2012】16号），对物业企业实施工作检查和质量考核，所查到的不合格项、考核分数与月度物业费拨付挂钩。
2.考核目的：通过组织考核，增强物业企业的服务意识，提高物业管理人员的服务质量和服务水平，提高物业企业履约意识和能力，进一步探索适合我院的物业管理模式。
3.考核的组织：由后勤服务管理处、学生处、保卫处、教务处、办公室负责日常的巡视、检查、督查；每月考核时，物业管理办公室组织相关职能部门参加；绩效考核办日常抽查、期中期末参加考核组考核。
4.考核方法
（1）从物业管理公司接管后二个月后开始（以月为考核周期）；
（2）按照合同（或协议）内容定期和不定期对乙方进行检查、督查；
（3）各相关物业监管部门定期通过问卷形式向师生代表及相关人员进行满意度调查；
（4）结合物业管理现场与实际情况进行对比考评；
（5）考评分数组成：日常考核40%，现场检查占40%、问卷调查占20%。
（6）考核范围和周期：合同（或协议）包含的所有管理服务项目，每个月度考核一次。
（7）考核结果使用，按《淄博职业学院物业管理实施办法》第十四条有关规定执行（以全年考核的平均成绩计）：
优 秀90分以上（不包括90分）全额支付物业管理服务费（存有的突出问题，按处罚规定执行，以结算通知书为准），合同到期，在服务费不变的前提下可续约。
良 好85—90分之间（包括85分）全额支付物业管理服务费（存有的突出问题，按处罚规定执行，以结算通知书为准），合同可以继续履行。三年到期另行招标。
合 格75—84分之间（包括75分）存在问题较多，短期得不到整改，扣除当年（月）服务费5%（以结算通知书为准），第一年满期，全额支付保证金，合同终止，重新招标。
不合格74分以下如任何一个季度考核在74分以下，甲方可随时终止合同。扣除质保金,并扣除物业管理服务费（本年度）的10%作为处罚。

八、物业管理项目有关数据及资料：
（一）学院北校区位于淄博新区联通路北侧，总占地面积798亩，总建筑面积219119.4㎡，校园绿化总面积215000㎡。有关数据见下表：
项 目基本数量备 注
主楼1栋69567.95㎡含一层报告厅1个
教学楼4栋40943.7㎡含音乐厅1个；1～2号教学楼内有多媒体教室53个；3～4号教学楼内有固定教室161间
实训楼1栋29981.8㎡
公寓楼6栋63435㎡含商务楼1栋，有部门办公和营业房
餐厅及浴室楼15190.6㎡连体式，北侧为餐厅，南侧为浴室和开水房
教工单身公寓楼1栋2858.05㎡位于北区东北角，人工湖东岸
过街天桥933㎡1座，连接南北校区供师生安全通行
地下停车场1处位于主楼地下，入口1个，出口1个
人工湖1处（145亩）位于北区东北角
道 路33511㎡沥青路面
体育场 15670㎡露天，无看台，人造草坪、塑胶跑道
篮球场1处沥青场地，开放式
其他硬化地面多处人行道为砖铺地面；公寓区为硬化地面；广场为花岗岩地面；部分砼地面
楼宇玻璃幕墙817㎡多个楼宇有玻璃幕墙
学生开水房1处二层设有4个开水罐，开水房在一层，86个刷卡流量控制器。
水泵房1处中水、自来水加压泵房1个，12台机组，清水池360m3，中水池350m3，4个自备深井，四台深水泵。
配电室（开闭所）3处分别位于实训楼、教学楼、公寓楼
锅炉房1处荏原牌燃气一吨锅炉一台
换热站3处分别位于实训楼、主楼、公寓楼
电梯设备11部主楼客梯8部，货梯1部；餐厅货梯1部；实训楼货梯1部
消防系统1宗含消防中控室1个；消防水池2个，1300m3水泵机组四台。
校园绿化与养护

（二）《山东省绿化一级管理标准》
1.树木生长旺盛，根据植物生长习性，合理修剪，保持树形整齐美观。
2.绿篱生长旺盛，修剪整齐合理，无死株、缺档。
3.草坪生长繁茂、平整、无杂草，高度控制在10毫米左右，无裸露地面，无叶片枯黄。
4.绿地内保持无杂草，无污物、垃圾，无杂藤攀缘树木，水面无漂浮物。
5.树木花草基本无病虫症状，病虫危害程度控制在5％以下，无药害。
6.无人为损害花草树木。
7.无死枝、枯枝。
8.花坛图案、造型新颖，花大叶肥，整体观赏效果明显，保持三季有花。
9.当年植树成活率达95%以上，保存率达90%以上，老树保存率达 99. 8％以上。
10.绿化设施完好无损。
11.沿路绿化，养护管理达到相应等级质量标准。
（三）：《绿化养护工作要求及检查验收标准》
1.绿化养护工作分为基本工作项目和定期工作项目。
①基本工作是指一般地正常维护，即浇水、清理垃圾、防风防汛、补植与支护、零星病虫害防治、除杂草、修剪等。
②定期工作是指全面修剪整形，全面施肥和全面病虫害防治。
2.检查验收标准：
苗木发芽后过一个夏天或一个冬天后发芽苗成活，方可视为成活苗（即养护期一年），甲方对所种植苗木进行验收，苗木成活率达到90%。
① 浇水：以草坪、灌木为主，具体视天气情况确定，保持植物良好长势，不出大面积枯萎等缺水现象。
②施肥：平均2-3次/年，做到施肥均匀充足，保证绿化植物强壮，枝叶茂盛。
③修剪整形：
草地：6-8次/年；
灌木：3-5次/年；
乔木：冬季修剪一遍。
④修剪要求：
草地：要求草的高度大致一致，整齐美观无疯长现象；
乔、灌木： 植物主枝分部均匀，通风透气，造型美观；
绿篱：整齐一致。
⑤病虫害防治：
草地、灌木、乔木及时防治，病株、虫害现象不成灾。
乔木入冬前，统一组织树干刷白一次。
⑥除杂草：
草坪上不允许开花杂草，花木中不允许有高于花木的杂草，花丛下无杂草，树盘内无严重杂草。
⑦补植：对因生长不良造成的残缺花草、树木应及时补植恢复，满足植物生长的条件下无黄土裸露。
⑧防风防汛：风汛期前积极预防，对树木支护加固；灾后及时清除倒树断枝、清理扶植，尽快恢复原状。
⑨保护措施：保护现有绿化完整，防止人为损坏，出现人为损坏要及时恢复。
（四）淄博职业学院物业管理实施办法
（淄职院政办字〔2012〕16号，2012年5月11日发文通过）
第一条 为加强对物业公司服务工作的监督管理，规范物业公司的服务行为，维护学院利益，根据《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》和有关法律、法规的要求，结合学院相关管理规定和工作实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于为学院提供物业服务的所有物业公司。
第三条 学院成立由分管院领导为主任，党办院办、后勤服务管理处、学生工作处、保卫处、教务科研处等相关部门组成的物业管理委员会，全面行使对物业公司服务工作的“管理、监督、检查、考核、奖惩”。
物业管理委员会下设物业综合管理办公室，办公室设在后勤服务管理处，负责学院物业日常工作的组织协调、管理考核等工作。
第四条 物业公司应当按照法律、法规和《淄博职业学院物业管理服务合同》的要求，为学院提供优质服务，接受学院物业管理委员会及各考核组的监督、指导。
第五条 职责分工
（一）会务活动服务考核工作组：由党办/院办牵头负责会议室、学术报告厅、音乐厅、接待室及学院大型活动服务工作的指导、监督与考核。
（二）后勤服务考核工作组：由后勤服务管理处牵头负责对学院办公区域、教学、实训场所等公共区域的卫生保洁；校园环境的卫生保洁；房屋本体及附属设施的维护维修；水、电、暖、蒸汽、燃气等运行设备维护管理工作的指导、监管与考核。
（三）公寓管理服务考核工作组：由学生工作处牵头负责对全院学生公寓管理服务工作的指导、监管与考核。
（四）安全考核工作组：由保卫处牵头负责对楼宇的消防监控、消防设施以及楼宇内保等安全服务工作的指导、监管与考核。
（五）教辅教学考核工作组：由教务科研处牵头负责对多媒体教室、合堂教室管理服务工作的指导、监管与考核。
第六条 各考核小组负责对物业公司各项日常服务工作进行指导、监管与考核，每月五日前将上月考核结果报学院物业管理委员会综合管理办公室。
第七条 考核组织：日常监管与月度工作由各考核工作组自行组织，年度（或学期）工作考核，由学院物业管理委员会统一组织部署。物业管理委员会综合管理办公室负责组织每月一次的满意度测评。
第八条 考核依据：以《淄博职业学院物业邀标文件》第二部分用户需求和《淄博职业学院物业管理服务合同》约定的相关内容为主要依据，按照《淄博职业学院物业管理服务工作考核细则》，对各物业公司的工作进行检查、评比、打分。
第九条 考核原则：遵循公开、公正、公平、实事求是的原则。
第十条 考核程序：
（一）物业管理公司提报工作自查汇报（管理目标实现情况）。
（二）查看相关制度、操作规程、各种记录等作业文件，查看档案资料管理情况。
（三）物业管理效果现场打分。
（四）民意测评。
（五）结果反馈。
各物业公司每月1日前向各考核工作组递交上月自查报告。
第十一条 考核采用百分制
各考核小组考核分占总分的权重：会务活动服务考核工作组10%、后勤服务考核工作组40%、公寓管理服务考核工作组25%、安全考核工作组15%、教辅教学考核工作组10% 。
第十二条 考核成绩计算：
（一）月考核成绩=日考评分×60%＋月底综合检查评分×20%＋教工和学生满意度调查分×20%。
（二）各组年度（或学期）考核成绩=月考核成绩×60%+年底综合检查评分×20%＋教工和学生满意度调查分×20%。
（三）物业公司服务工作总成绩=各考核工作组成绩之和。
第十三条 考核等次：70分（含70分）以下为不合格；71---85分（含85分）为基本合格；86—90分为良好；90分以上为优秀。
第十四条 考核结果的使用：
月（年度）考核综合平均得分为优秀，学院向物业公司全额支付月（年度）物业管理服务费，给予年终表彰奖励，连续三年考核优秀，按合同执行可续约；月（年度）考核综合平均得分为良好或达不到承诺管理目标要求的，学院向物业公司全额支付月（年度）物业管理费，合同期满后，重新招标；月（年度）考核综合平均得分为基本合格或存在问题多且短期内得不到改善的，扣月（年度）物业管理服务费的6%，本年度合同期满后，合同终止，重新招标；连续两个月考核综合平均得分为不合格，本学期末或年度末终止合同，全额扣除质保金，并扣罚本年度物业管理服务费的10% 。
第十五条 物业公司应对各职能部门提出的某些项目整改要求进行及时改正。对其在日常服务中未完成规定的管理目标和未达到服务标准的，由各考核小组或物业管理办公室下发整改通知书，自整改通知书下发起五日内完成整改，未达到要求的，根据未达标程度扣减其当月物业管理服务费的5%。
第十六条 物业综合管理办公室对物业公司的日常服务情况进行监督检查，对检查出的不合格项目进行专项记录和月度汇总。根据每月不合格项数据，物业综合管理办公室对物业管理服务费的月度拨付提出具体意见与扣款额度，经院领导审批后由财务部门实施。
第十七条 由于物业管理公司的责任造成学校利益损失的，按照《淄博职业学院物业管理服务合同》相关条款予以处罚。违反学校其它规定的，视其情节轻重给予相应的处罚。
第十八条 绿化工作奖惩参照本章执行。
第十九条 本办法自签发公布之日起施行。
九、其他事宜
1.现场勘查：由采购人组织统一现场勘查。勘察时间：2014年9月25日上午9:30，联系人及电话：伊处长 *******、138*****808。
2.各投标单位开标时须提报物业管理方案PPT课件一份，并进行现场讲解，讲解时间不得超过10分钟。

谈 判 函

:

（供应商全称）授权 (全权代表姓名)_ (职务、职称)为全权代表，参加贵方组织的 （招标文件编号、招标项目名称）招标的有关活动，并对 进行报价，为此：

1、提供招标须知规定的全部投标文件

①报价文件正本1份，副本6份；

②资格证明文件及其他招标文件中规定的资料。

2、保证遵守招标文件的有关规定。

3、保证忠实的执行双方所签的经济合同，并承担合同规定的责任义务。

4、原意向贵方提供任何与该项招标有关的数据、情况和技术资料。

5、我单位保证按本项目招标文件中规定的条款参与招标活动，并为自身的行为承担相应的责任。出现违反国家法律法规和本项目招标文件规定的行为，愿意接受相应的处罚并承担由此引起的赔偿责任。

6、本报价文件自报价之日起90日历天内有效。

7、我们已经详细审查全部招标文件，包括修改文件（如有的话）以及全部参考资料和有关附件，我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权力。

8、与本招标有关的一切往来通讯请寄：

地址：

邮编：

电话：

传真：

供应商（公章）：

全权代表（签字或盖章）：

日期：

附件二：

唱标一览表

受邀方全称（公章）：

全权代表（签章）：

日期（签字）：

附件三：

法定代表人身份证明

受邀人名称：

单位性质：

地址：

成立时间： 年 月 日

经营期限：

姓名： 性别： 年龄：＿ 职务： _

系 （受邀人名称）的法定代表人。

特此证明。

受邀人： （盖单位章）

年 月 日

附件四：

四、法定代表人授权书

_____________________:

______________(受邀方全称)法定代表人___________授权_________(全权代表姓名)为全权代表，参加贵处组织的___________ 项目______________（项目编号）招标活动，全权处理招标活动中的一切事宜。

受邀方（公章）：

法定代表人或委托代理人签章：

日 期：

附：全权代表身份证复印件

全权代表姓名：

职 务：

详细通讯地址：

邮 政 编 码：

传 真：

电 话：

附件五：

物业管理相关人员费用明细表

注：以上所有人员均须是公司正式员工，上表中“月工资”项目必须包含员工的养老保险、工伤保险、医疗保险、生育保险、失业保险。

受邀方（公章）：

法定代表人或委托代理人签章：

日 期：

附件六：

人员投入计划表

受邀方（公章）：

法定代表人或委托代理人签章：

日 期：

附件七：

项目小组人员名单

附表A:本项目的项目经理情况表

注：资格证书、职称证书、业绩等证明文件附后。须随表提交相应的证书复印件并注明所在投标技术文件页码。

附表B: 派驻项目管理人员汇总表

注：列入本表人员的如要更换，需要招标人同意，擅自更换或不到位属违约行为，投标人可按上述的格式自行编制，须随表提交相应的证书复印件并注明所在投标技术文件页码。

受邀方（公章）：

法定代表人或委托代理人签章：

日 期：

八、投标人各项服务承诺表

受邀方（公章）：

法定代表人或委托代理人签章：

日 期：

九、优惠条件及特殊承诺

（由受邀人根据招标需求自行编制）

受邀方（公章）：

法定代表人或委托代理人签章：

日 期：

十、技术和服务偏离说明表

受邀方（公章）：

法定代表人或委托代理人签章：

日 期：

十一、主要业绩证明

附表 :相关项目业绩一览表

注：投标人可按上述的格式自行编制，须随表提交相应的合同原件。

受邀方（公章）：

法定代表人或委托代理人签章：

日 期：