服务需求 一、 项目基本情况
1.服务地址：沈阳市大东区沈北路153号。
2.服务面积：*****平方米。
（1）主体楼，建筑结构为地下一层，地上四层，建筑面积9651平方米；
（2）院内面积4814平方米；其中院内绿化面积1127平方米。
二、岗位人员配置及要求（共12人）
（一）项目经理（1人）
人员要求：大专以上学历（上岗前核验相关证明材料），政治可靠，作风正派，身体健康，工作负责，从事物业服务管理3年以上。
（二）内勤库管（1人）
人员要求：女性，50周岁以下，高中以上文化（上岗前核验相关证明材料），2年以上物业内勤经验，责任心强，沟通能力强，能熟练操作电脑，能对出入库物资进行统计、盘点。
（三）工程维护（3人）
人员要求：男性，60周岁以下，身体健康，工作认真负责。能兼顾一般水暖维修，具有电气设备运行维护工作经验。其中1人熟悉电梯看护养护专业技术，具备特种设备作业人员证（电梯）或特种设备安全管理人员证（电梯）（上岗前核验相关证明材料）。
（四）消防监控（2人）
人员要求：男性，55周岁以下，身体健康，工作负责，具有消防安全监控管理工作经验，具有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证（上岗前核验相关证明材料），能熟练操作消防监控设施，同时兼顾库区安全巡查、秩序维护工作。
（五）秩序维护（2人）
人员要求：男性，55周岁以下，身体健康，工作负责，具有秩序维护工作经验，负责库区安全巡查、秩序维护工作。
（六）保洁部（3人）
人员要求：50周岁以下，身体健康，工作负责，具有保洁工作经验，负责库区保洁工作，兼顾库区绿化工作。
三、项目服务内容及要求
（一）物资库设备设施维护管理服务内容
1.建立健全各类设备设施运行、维护保养、维修等相关档案资料，并做好工程档案管理；
2.强电系统：负责人防物资库配电室、配电柜、动力配电箱、照明配电、墙壁配电等电力设施的运行及维护管理；
3.弱电系统：负责人防物资库消防自动报警系统、视频监控系统、安防系统、空调等设施的运行及维护管理；
4.特种设备（电梯）：负责两部电梯的运行及维护管理；
5.给排水系统：负责人防物资库给排水设备日常运行维护，卫生间设施的养护，卫生间化粪池清掏等管理；
6.进排风系统：负责人防物资库区域内日常进排风设备的运维管理；
7.园林绿化：负责人防物资库院区内绿化、修剪、浇水等日常养护管理；
8.采暖系统：负责物资库暖气、二次加压设施的安全运行和维护管理；
9.每季度提交物业管理专题报告，制定年度设备维修维护计划。
（二）物资库卫生保洁服务内容
1.负责人防物资库库区内外、各通道、各步行梯、安全通道、天棚、墙壁、门窗、室内外玻璃、电梯、卫生间、设备间、装饰物及停车场等全天候卫生清洁；
2.负责办公室卫生清扫保洁；
3.负责每日垃圾分类收集、清运；
4.负责库区及院落范围内卫生消杀、灭鼠及防疫消杀。
（三）物资库安全秩序维护服务内容
1.消防系统维保
负责消防监控主机、感烟感温探测器、消防喷淋、室内外消防栓、消防标志、防火门、灭火器材、消防应急灯、疏散指示灯、消防广播等系统运行维护管理。负责接洽通知物资库消防维保公司及电梯维保公司，及时修复消防系统、电梯系统设施故障，完成相关维保服务，并由物业管理方在相关维保记录单上签字盖章。
2.安全秩序维护
（1）负责人防物资库综合服务区域内24小时公共秩序维护及安全管理；
（2）负责人防物资库院内进出车辆停放、疏导及车辆安全管理；
（3）负责人防物资库内24小时安全巡查，及时排除安全隐患；
（4）负责人防物资库消防监控系统24小时运行管理及紧急事件处置报告；
（5）负责人防物资库安防系统运行监控，24小时值班管理，紧急事件处置报告；
（6）负责人防物资库综合服务区域内消防灭火器日常管理，包括使用管理、检查时效管理及配置管理。
（四）库区防汛、除雪服务内容
1.负责汛期人防物资库防汛保障管理；
2.负责人防物资库冬季院内除雪管理。
（五）库区物品存取服务内容
1.负责库区物品入库登记、出库登记；
2.负责入库物品的安全摆放，避免安全隐患；
3.负责检查存入库区物品安全性；
4.定期查验、盘点库区存放物品。
四、物业服务质量标准及要求
（一）物资库主体设施维护标准及要求
1.按照国家人防维护管理有关技术规范，要求人防物资库维护管理达到下列标准：
（1）工程主体结构完好；
（2）工程内部整洁、无渗漏水，空气和饮用水符合国家有关卫生标准；
（3）风、水、电、暖、通信、消防、安防系统工作正常；
（4）金属、木质部件无锈蚀损坏；
（5）进出口道路畅通，院内附属设施完好，绿化美观；
（6）防汛设施安全可靠；
（7）工程各类档案、维护管理制度、安全制度及预案健全且符合实际。
2.严格执行国家、省市人防工程维护管理、消防安全等相关政策法规，建立健全工程监督检查管理制度，消防安全遵循“谁使用，谁负责”、“谁主管，谁负责”的原则，勤监督勤检查，发现安全隐患问题及时纠正、及时整改，定期组织对工程设备维护、消防安全等进行监督检查。
3.管理使用物资库，不得改变工程的主体结构，不得擅自拆除库区设备设施或者危害库区的安全和使用效能。
4、管理使用物资库，不准在库区内存放易燃易爆、化学品及其他危险品，确保库区存放物品安全，货物摆放规范、安全可靠。
（二）库区设备设施维护标准及要求
1.总体要求
（1）制订设备安全运行岗位责任制、定期巡视检查维护保养、运行记录维修档案等管理制度并严格执行；
（2）确保设备及设备间环境整洁，无杂物、灰尘，符合设备管理要求；
（3）配备各岗位所需专业技术人员。国家规定持证上岗的岗位人员须持证上岗，严格执行操作规程，避免违章操作；
（4）保持设备完好，运行正常，合同期内无责任管理事故发生。
2.供电系统
（1）保证24小时正常供电，坚持用电设备检修制度，严禁私接乱拉和超负荷用电，保障用电安全；
（2）制定临时用电管理措施及停电应急管理措施并严格执行；
（3）对供电设备设施坚持每天不少于2次检查巡视，对易损配件要及时更换。
3.弱电系统
（1）制定全面的监控管理制度，保证工程监控系统运行正常和稳定，维修维护岗位人员要具有专业资格证明，值班管理人员要具有一定的电脑管理和使用能力，消防监控系统值班人员必须持证上岗，建立监控系统各岗位值班工作记录，与本监控岗位无关人员严禁进入监控区域；
（2）定期保存安保监控系统记录，以备需要；监控中发现突发事件按程序及时报告和按预警级别报警；
（3）按标准规定时限定期检查维护设备，及时排除故障，保证各弱电系统正常工作；
（4）制定弱电系统维修、保养计划，并严格实施，保证弱电系统的正常运行。
（5）制定消防监控系统值班制度，严禁脱岗，发现问题合理处置，及时上报。
4.给排水系统
（1）保证物资库供水加压水箱正常运转，出现渗漏及时维修或报修；
（2）排水系统畅通，库区内无积水浸泡；
（3）遇有事故，维修人员在规定时间进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；
（4）保证人防物资库排水设备处于正常工作状态，冬季供暖期负一层二次加压泵24小时交替使用，坚持每天巡查两次，并做好检查记录。
（5）保证消防水池、喷淋消火栓处于正常运行状态；
(6)制定系统设备的保养维修计划，并严格按计划执行。
5.电梯管理要求
（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，及时提醒维保部门申请对电梯进行年检或监督检测；
（2）电梯按规范运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好；
（3）轿厢、井道、机房保持清洁；
（4）电梯由专业技术人员维修保养；
（5）运行出现故障，及时通知电梯维保专业维修人员维修；
（6）电梯安全管理员证、电梯操作员证齐全。
6.绿化管理要求
（1）保持绿化地清洁，草坪、灌木内不留杂物、不积水；
（2）利用现有条件，合理布置草树木品种和数量，美化库区环境；
（3）做好对库区草树木剪枝、浇水、施肥，及时除去蒿草；
（4）保持绿地草坪内无堆物堆料，无搭棚和人为践踏、损毁现象；
（5）树木草坪达到健壮生长良好状态，防止病虫害发生。
（三）卫生保洁标准及要求
1.人防物资库综合服务区域内所有卫生保洁，实行标准化清洁保洁，要求设有专人监督检查保洁工作，达到保洁质量规定要求如下：
（1）公共区域地面：洁净处理，一周2-3次机械清洁养护；
（2）公共区域棚面：每季度擦拭除尘一次；
（3）人防物资库院内及室内停车场地面：一周不少于2次清洁养护，特殊气候天气视地面卫生环境适时增加机械清洁养护次数；
（4）网架、探头、录像监控头外壳无灰尘、污渍、水迹；
（5）各类显示牌及指标牌应保持鲜明、醒目，显示器及指示牌表面无积灰、污渍、印迹；
（6）消防栓、灭火器、防火门、库区玻璃每季度清洗一次。
2.建立健全卫生保洁工作责任制度，各保洁区域设专职保洁人员，制定详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照保洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行全工作日保洁服务。
3.保持物业服务区内环境清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，人防物资库大厅、各通道、各步行梯安全通道、天棚、墙壁、门窗、室内外玻璃、电梯及电梯间、办公室、会议室、公用卫生间、牌匾、装饰物等保持洁净；场地内无纸屑、烟头等废弃杂物，内墙面无污染。
4.垃圾存放严格按垃圾分类要求，及时清运，定期进行卫生消毒灭杀，灭鼠药投放，根据疫情部署做好防疫消杀。
（四）人防物资库安全秩序维护标准及要求
1.建立健全24小时工程安全秩序维护管理和巡查管理制度：制定合理的巡查线路和巡查制度，巡查以安全保卫为主，及时消除安全隐患，及时处置突发事件。
2.做好库区巡更工作。保证库区每小时巡更打点一轮，并定期抽查巡更打点情况，出现故意漏巡情况，要对巡更人员进行处罚。
3.处理各类突发事件，制定针对采购人工程特点的突发事件应急处理预案。有针对性制定应对火灾、盗窃、防恐、治安事件、自然灾害的应急处理预案，明确岗位责任并组织培训演练，一旦发生应急突发事件要果断、及时、妥善处置，努力将损失和影响降到最低点。
4.消防安全管理质量标准
（1）维护和管理好工程消防系统设备设施齐全、完好无损，随时处于正常工作状态；
（2）消防管理人员应掌握消防设施设备的使用方法，并能及时妥善处理各种突发异情；
（3）健全各项消防安全制度,建立并落实消防安全责任制度，明确中标物业公司法定代表人为消防安全第一责任人, 明确各区域防火责任人，明确每名员工的岗位安全职责，明确预案中的角色职责，责任落实到人。
5.制定切合实际的消防应急预案
（1）根据库区安全管理特点，制定针对强的消防应急预案；每年至少组织一次全员参加的消防演练；每季度组织一次白班人员、夜班人员演练。
（2）保证安全疏散出入口畅通，通道内、消火栓、配电箱下禁止堆放物品；工程内部设立醒目的疏散引导标志和应急灯，配备供电不少于20分钟的应急电源；
（3）落实值班值宿巡视检查制度，消防监控室值班人员严守操作规程，收到报警信号要及时确认火警点（或故障点）位置，根据预案要求及时处置；要与消防维保人员一起，经常对消防报警监控系统进行测试，发现故障及时排除；
（4）按规范配置灭火器（以ABC干粉为主）数量，摆放位置合理，根据消防部门规定的使用期限，定期维修或更新，避免灭火器失效或爆裂。严禁车辆在室内停车场地加排油，维修保养车辆。预先准备好沙袋和灭火器，一旦发现车辆漏油，及时处置；
（5）设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
（五）防汛除雪质量标准及要求
1、制定符合本人防工程实际的防汛工作方案。落实防汛值班责任，根据不同预警级别，安排值班人员数量，配备足够的防汛物质、器材。重点检查工程排水系统的排水泵、止回阀、闸阀以及排水口，保证排水渠道的通畅，并在出入口、风井口等处准备足够的沙袋，配备用于机动、应急的潜水泵，切实做好雨季的防洪、防倒灌、防渗漏、防倒塌等防汛基础工作。
2、制度冬季除雪工作方案。冬季除雪要达到市政府规定标准。下雪即是除雪命令，负责人防物资库出入口部、院内等部位的除雪工作。达到标准：人防物资库各出入口部及院内无雪痕、雪道、雪条。确保应急保障车辆进出畅通。
（六）人防物资库室内及院内停车管理标准及要求
1.在日常管理中应当认真检查、登记并按规定停放车辆；
2.保障停放场内车辆安全，严防车辆物品丢失及损坏；
3.严禁载有易燃、易爆、有毒、放射性或者有污染物品的车辆进入库区停放；
4.加强库区内安全管理，建立停车场消防、治安、车辆故障、丢失（被盗）等应急预案。如发生火灾、破坏、偷盗、事故等事件，应及时采取应急措施，启动应急预案，并向公安机关报案。
（七）库区物品存取服务标准及要求
1.建立库区物品入库登记、出库登记制度，实行电脑出入库软件系统管理；
2.做好入库物品的安全摆放，物品摆放远离灯具和墙壁插座1米以上，物品摆放稳定、规整、安全可靠，避免安全隐患；
3.做好库存物品安全检测，严禁将易燃易爆、腐蚀性、放射性、化学品及其他危及库区安全的危险品存入库区；
4.定期查验、盘点库区存放物品，核对出入库清单，确保库区物品数量准确无误。
五、物业服务有关费用承担说明
1.物业服务费实行包干制；
2.物业保洁机械设备由中标单位提供，且不少于1台；扫保工具由中标单位自备；一般维修常用工具如钳子、搬子、万用电表、电钻、电锤、绿化所需物资等由中标单位提供；日常维护易耗材料等费用由中标单位承担；垃圾清运费用由中标单位承担；
3.大型的工程设备维修费用由采购人负责；
4.物业员工平时饮用水、饮水机由物业配置；
5.采购人承担物资库运行所产生的水、电、采暖等能耗费用。
六、其他要求
1.妥善使用、保养和维护采购人的各种设备、工具、办公用具，在合同终止时，必须全部移交采购人，保证设备、工具、办公用具完好，在扣除自然磨损因素后完好率达100%。
2.合理使用和管理各类物品，加强物耗成本管理，建立物资出入库保管和消耗登记制度，及时编制月度物业运行成本分析报表提交采购人。
3.对采购人的办公设施，各类设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品，中标单位负责全部赔偿。
4.维护采购人利益和形象，遵守人防工程维护管理各项规章制度。
5.物业管理人员和专业技术人员统一着装佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
6.中标单位保证全年安全工作无责任事故，无治安、火灾等事故发生。工程及设备设施完好率达到98%以上。并承担服务期间发生的一切安全责任。
7.遵守采购人的各项规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人名义做虚假和不实的宣传。
8.中标单位不得将本物业的管理责任转让给第三方；对需由其它专业公司承担的服务事项，必须经采购人同意方可转委托（以书面报告批复为准）。
9.保持同采购人管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人意见，接受采购人的提议、监督和指导。
10.中标单位应严格审核录用本物业项目服务人员，如调整管理人员及重点技能岗位人员，应事先与采购人协商，并将调整原因及新录用人员的自然情况书面向采购方通报，经采购方同意后方可实施。
合同履行期限：合同签订后3年（本项目服务期为3年，合同一年一签，一年合同服务期满后，由采购人进行服务质量测评，满意率达到90％以上可续签，续签最多不得超过两年。本次采购为第一年预算，签署合同为本年度，第二、三年预算以财政部门当年审批的年度预算金额为准）。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
