为顺利推进市中心城区棚户区改造项目建设，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，切实做好房屋征收补偿工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房﹝2011﹞77号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府第214号）等相关法律、法规及政策规定，特制定本方案。

一、房屋征收范围：

根据棚户区改造项目的需要，涉及棚改项目规划红线界定范围内的房屋及其附属物进行依法征收（详见规划红线图界定的征收范围）。上述范围内房屋被依法征收的，其土地使用权同时收回。

二、房屋征收人：抚州市人民政府

房屋征收实施主体：抚州市临川区人民政府

房屋征收实施单位：抚州市临川区房屋征收与补偿办公室

房屋征收责任单位：涉及棚改项目乡镇、街办

征收范围内涉及乡镇、街办及相关部门应协助做好房屋征收与补偿工作。

三、房屋征收签约期限和地点：自征收决定公告公布之日起90日内到各项目棚改指挥部签约。

四、房屋征收补偿与安置

房屋征收补偿安置实行一次性货币补偿和房屋产权调换两种补偿安置方式，被征收人可以选择其中一种补偿方式（有明确规定的除外），附属用房被征收时一律按重置价给予货币补偿，不计算安置面积。

(一)被征收房屋为住宅的可选两种补偿方式：

1.选择货币补偿的：被征收房屋价值的补偿，按照已选定的房地产评估机构确定的市场评估金额实行货币补偿，同时享受本方案规定的补助和奖励，即签即办。

被征收人在市中心城区重新购置住房的（含新建商品房和二手房），对购房合同中相当于被征收房屋补偿款的等额部分免征契税（含奖补），购房款超过被征收房屋补偿金额的部分按正常征收契税，同时再享受被征收房屋市场评估价（仅限被征收房屋评估价值，不含装修价及奖补）×10%的购房补贴(购房补贴截止日期为2021年6月30日)。

2. 选择产权调换的：按照建筑面积“征一还一”的原则进行补偿安置，产权调换房的公摊面积计入还房建筑面积，等面积内不结算结构、成新差价。

（1）产权调换房建筑面积小于被征收房屋建筑面积的部分，按货币补偿标准补足房屋差价款，同时享受补助和奖励。

（2）产权调换房建筑面积大于被征收房屋建筑面积的，按以下标准结算：产权调换房建筑面积超过被征收房屋建筑面积20平方米以内部分（含20平方米），由被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买；超过20平方米以上部分，由被征收人按签订房屋征收协议时所选楼盘商品房“一房一价”进行购买结算。

（3）被征收房屋建筑面积小于36平方米且在同一城区只有唯一一处住房的被征收户，选择产权调换的，经本人申请，安置建筑面积可以补足36平方米，不结算差价（不分户计算）。超过36平方米以上56平方米以下部分，被征收人按建筑成本价1600元/㎡购买；超过56平方米以上部分，被征收人按签订房屋征收协议时所选楼盘商品房“一房一价”进行购买结算。被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36平方米的，不享受补齐建筑面积36平方米政策。

（二）被征收房屋属于商业店面及经营性非住宅房屋的，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，给予货币补偿。被征收人在征收签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，按规定给予奖补、停业停产损失和搬迁费。

（三）被征收住房改为非住宅、依法办理营业执照、税务登记证，且办证时间至房屋征收补偿方案发布之日起满两周年，房屋征收时仍作为非住宅经营的，按非住宅给予适当补偿；经营性非住宅房屋认定原则是以一次性建成的永久性临街一排一层经营性房屋，以临街部分第一自然房间确认面积（不含过道、卫生间、储藏间等）。对因房屋征收造成的停产停业损失，给予适当补偿。

五、房屋征收补偿与安置其他规定

（一）房屋内装修补偿由征收部门与相关当事人协商确定补偿金额，协商不成可委托房地产价格评估机构通过评估确定房屋内装修补偿金额。

（二）被征收人符合本市相应类别保障性住房条件的，可申请保障性住房（期房）。待保障性住房建成交付使用后，审查合格，可直接参加摇号，并优先给予住房保障。

（三）对已登记的房屋，其用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记确有错误的，以房屋登记簿记载的为准。

（四）对未经登记的建筑，由房屋产权认定小组组织有关部门依法调查、认定、处理。对认定为合法建筑的，按本方案给予补偿；对认定为未超过批准期限的临时建筑，给予适当货币补偿。本项目改造范围内违章建筑按《抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区严厉查处违法用地违法建设工作方案的通知》（抚府办发[2012]3号）处理。 （五）对证载面积有异议和符合发证条件而未办证的房屋面积，由征收当事人按中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T*****-2013）、《房产测量规范》（GBT*****.1-2000）的规定，现场测定或申请房屋测绘机构测定。

（六）被征收房屋在规划设计时为未封闭的凸阳台，后期自行封闭阳台的，按封闭部分立面面积240元/㎡进行补助。

（七）对只取得部分产权的房改房，经产权单位同意，可按房改政策，办理房改手续，取得全部产权后，再按征收方案签订房屋征收合同。办理房屋全部产权的费用，由被征收房屋所有人承担。

六、房屋征收奖补、附属设施补偿、搬迁补助、临时安置补助标准。

（一）房屋征收奖补标准：

1.凡被征收人在征收公告规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的，按其征收房屋建筑面积给予每平方米30元的奖励，同时增加搬迁速度奖励，奖励标准为：公告后70天以内完成搬迁的，每户另奖励3000元；第71-80天内完成搬迁的，每户另奖励2000元；第 81-90天内完成搬迁的，每户另奖励1000元。超过公告规定房屋征收签约期限和征收协议约定搬迁期限的不予奖励。

2.对选择货币补偿的住宅房屋，被征收人在征收签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，另按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。被征收人在征收签约期限内提前签约并完成搬迁交房的，再按签约时间分段给予奖励，奖励标准：70天内签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的20%给予奖励；71 -80天内签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的15%给予奖励；81-90天内签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的10%给予奖励;超过90天的不予奖励。

3．对商业店面及经营性非住宅房屋的补助奖励，由评估机构进行“一户一评”，确定补偿金额，被征收人在征收签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，给予被征收房屋市场评估价10%的补助，并对征收人在征收签约期限内完成签约和搬迁的，再按签约时间分段给予奖励，奖励标准：40天内签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的20%给予奖励；41-60天内签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的10%给予奖励；超过60天的不予奖励，并对奖励部分实行上限封顶，每平方奖励不超过6000元。同时给予被征收房屋市场评估价3%的停业停产补助 ，并一次性给予800元/户搬迁费。

4.对建筑面积小于36平方米且在本城区只有唯一一处住房又选择货币补偿的被征收人，被征收房屋先按市场评估价补足到 36 平方米的金额，再按奖励标准1.2款规定给予补助和奖励。

5.奖励金额在被征收人搬迁完成后，凭搬迁交房验收单领取。

（二）附属设施补偿标准：选择货币补偿的，被征收房屋已独立安装有关设施的，按电话128元/部、有线600元/户、燃气2100元/户、宽带100元/户、自来水500元/户、电400元/户、挂式空调300元/台、柜式空调500元/台、无泵压水井1000元/座、电泵压水井3000元/座、无烟灶1000元/座的标准计发迁移费。选择产权调换的，被征收房屋已独立安装的水、电、气迁移或安装等费用，由征收实施单位或建设单位按有关部门的标准负责安装，不另作补偿。

（三）搬迁补助标准：征收住宅房屋货币补偿的按800元/户·次计算（产权调换的按2次计算）。

（四）临时安置过渡补助标准：住宅房屋在规定或约定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月6元结算；按户结算少于400元/月的，按每月400元结算。选择货币补偿的给予6个月一次性临时安置过渡补助费；选择产权调换的，现房给予6个月一次性临时安置过渡补助费，期房临时安置期限：多层建筑安置小区为24个月；高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区为36个月（签订征收合同时暂按12个月支付临时安置过渡补助费），

期限延长的，超过12个月后，从逾期之月起增加临时安置补偿费。其中逾期12个月以内的增加50%；逾期13至24个月的增加100%；逾期超过24个月的增加150%。

七、 产权调换房交房标准、选房方式及产权登记

（一）产权调换房位置：由棚改领导小组下设的棚户区改造集中选房中心统一公布房源信息并实行网上选 房。

（二）产权调换房交房标准：多层的为砖混结构，电梯房为框架结构，内墙和楼地面均为普通水泥砂浆粉刷，外墙为普通涂料，外墙窗为铝合金，进户门为普通金属门，室内门无框扇，水、电、气、有线等管线到户。

（三）产权调换房户型、面积：二室一厅、三室二厅等，70-130平方米。

（四）产权调换房选择：根据被征收人登记的房型，按照搬迁顺序“先签约，先搬迁，先选房”的原则执行，如在登记的该类户型选择完毕后，被征收人只能在调剂的户型内选择产权调换房户型。年龄在65周岁以上和有肢体残疾的人可优先选择低层产权调换房。对未按合同约定时间搬迁交房的，已选产权调换房的房号无效。

（五）根据本人所选定的房号，结清被征收房屋价值与产权调换房价值的差价款和办妥相关手续后，方可领取产权调换房钥匙。

（六）产权调换房登记：产权调换房与被征收房屋等面积内免征契税，超过被征收房屋面积的部分按“一房一价”计算征收契税，其它相关费用由被征收人支付，原房屋所有权证（不动产权证）收回统一注销。

（七）产权调换房交付后，房屋所有权人应按规定交纳物业管理费。

八、房屋征收评估机构选定办法

房地产价格评估机构按照下列程序选定或者确定：

（一）房屋征收部门向社会发布房屋征收评估信息；

（二）具有相应资质的房地产价格评估机构向房屋征收部门报名；

（三）房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期限不少于7日；

（四）供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家，少于3家的，房屋征收部门可以从符合资质条件的房地产价格评估机构中邀请；

（五）被征收人在规定时间内就选定房地产价格评估机构协商达成一致意见的，将协商结果书面告知房屋征收部门；

（六）协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定；

（七）按照少数服从多数的原则投票仍不能确定的，房屋征收部门应当通过摇号、抽签等随机选定方式确定。

九、强制措施

在征收公告规定的征收签约期限内不能达成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位提出征收补偿意见，经房屋征收部门审核报请区政府按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请法院强制执行。

十、其它事项

（一）在本项目征收范围内涉及到相关单位的供电、供水、供气、通讯等管线设施，均由各相关行政主管部门自行迁移或拆除。

（二）选择产权调换的，按签订房屋征收协议的约定，房屋征收实施单位应先支付临时安置过渡补助费、搬迁补助费和附属设施补偿费等；产权调换差价款在交付产权调换房屋钥匙前结清。

（三）本方案未尽事宜按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房﹝2011﹞77号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府第214号）规定执行。

（四）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。

（六）本方案由抚州市临川区房屋征收与补偿办公室负责解释。

咨询电话：梅长青139*****700