一、项目基本情况
1、服务地点：沈阳市皇姑区崇山中路 103 号，沈阳市社保大厦。
2、服务面积：***** 平方米。
二、人员岗位配置及要求（共 19人）
（一）人员配置
1、项目经理（1 人）
2、办公室内勤兼会议服务及音视频及多媒体系统维护管理人员（1 人）
3、工程部人员（5 人）
（1）工程部部长（1 人）
（2）变电所值班运行电工兼泵房值班人员（2人）
（3）维修工（2人）
4、保洁部人员（4人）
（1）保洁部部长（1 人）
（2）保洁员（3人）
5、秩序维护人员（8 人）
（1）秩序维护部长（1 人）
（2）秩序维护员（白班 3 人，晚班 2 人）
（3）中控室治安消防系统维护管理人员(白班 1 人，晚班 1 人)
（二）岗位要求
1、项目经理：40 周岁以下，全日制本科以上学历(投标时须提供复印件），从事过类似物业管理工作，责任心强，具有较好的沟通和协调能力。
2、办公室内勤兼会议服务及音视频及多媒体系统维护管理人员：30 周岁以下，全日制本科以上学历(投标时须提供复印件），能够熟练操作电脑。
3、工程部人员
（1）工程部部长：男性，45周岁以下，具有特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供复印件），应具有电气、暖通相关专业工作经验及安全管理知识。
（2）变电所值班运行电工兼泵房值班人员：男性，55 周岁以下，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，有安全管理知识，具有特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供复印件），有独立排除一般电器故障的能力。
（3）维修工：男性，55 周岁以下，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗等维修，具备一般维修工作能力。
4、保洁部人员
（1）保洁部部长：女性，55 周岁以下，责任心强，五官端正，具有使用各种保洁设备经验，具有一定的组织领导能力。
（2）保洁员：女性，55 周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康。
5、秩序维护人员
（1）秩序维护部长：男性，50 周岁以下，身高 1.7 米以上，具有中级建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供复印件），责任心强，五官端正，气质端庄，具有一定的组织领导能力。
（2）秩序维护员：男性，55 周岁以下，身高 1.7 米以上，责任心强，五官端正，气质端庄。
（3）中控室治安消防系统维护管理人员：男性，55 周岁以下，身高 1.7 米以上，具有中级建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供复印件），责任心强，五官端正，气质端庄。
三、项目委托管理事项
（一）建筑的维修、养护和管理
建筑系指采购人围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。包括但不限于：屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、接待、餐厅、会议区域、门卫室等以及公共附属建筑物和构筑物（包括道路、后院停车场、室外上下水及消防管道、窨井等部位）。
（二）设施、设备的维修、养护、运行和管理
1、空调、通风及采暖系统：直燃机、新风机组、风机盘管、冷却塔、空调水系统及配电、水泵等附属设备；供暖系统、单体空调（包括小型集中空调）。
2、供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、楼内、外照明、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。
3、给排水系统：饮用水水质监测、设备维护及管理；热交换器设备等维护、运行和管理；微机给水、排水系统、卫生洁具等维护管理。
4、消防系统：室内、外消防栓、水泵接合器、消防管路、消防喷淋、烟雾报警、气体灭火、消防水泵及配电、灭火器材、消防标志、卷帘门、燃气报警系统、送风排烟系统（含风机、配电）维护管理。
5、大楼及庭院安防监控系统、 LED 大屏幕显示系统、广播系统。数据处理中心设备除外。
6、音响、多媒体：大会议室、多媒体系统的使用、维护、管理。
7、其他维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理。
8、采购人委托维护管理的其它设备（含新增设备）。
（三）卫生保洁、绿化管理
1、办公区、活动室、档案室、各类机房、会议室、接待室等公共区域及物品的全天候卫生清洁。
2、每日将垃圾运送到指定地方。
（四）中控消防管理对消防设施进行管理和维护
1、设施监控:设施巡查火灾报警控制器、消防联动控制系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、等工作状态检查。
2、设施操作:火灾自动报警系统操作，消防联动控制系统辨别工作状态，排烟机防火卷帘，火灾显示盘，感温火灾探测、故障报警等。自动灭火系统操作，湿式，干式自动喷水灭火系统消防泵组操作。
3、设施保养:火灾自动报警系统保养；火灾报警控制器、消防联动控制器、感温感烟火灾探测器、干式湿式自动喷水灭火系统。应急广播、消防电话、应急照明，维护保养。火灾自动报警系统维修;火灾自动报警系统检测。
（五）服务及会务接待
1、提供会务服务。
2、更换饮用水。
3、协助协调上访类问题和事件。
（六）疫情防控服务
1、负责协助采购人完成公共区域防疫消杀。
2、负责协助采购人完成对出入口管理、设置物理隔离、不聚集分流管控、疫情流调等防疫措施的实施。
（七）档案、资料管理
1、管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。
2、每季度提交物业管理专题报告。
3、春、秋季制定设备大修、维护计划。
（八）后勤服务负责后勤保障工作
四、项目管理职责及要求
（一）设备运行、养护、维修、管理
1、总体要求
（1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（3）配备电器维修和设备运行维修所需的专业技术人员，维修人员须持证上岗， 严格执行操作规程。
（4）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
2、供电系统
（1）保证正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视一次。
（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（3）保证电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过 5 分钟。
3、弱电系统
（1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 5 分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。
（2）经常巡视检查会议音视频及多媒体系统、监控系统、LED 大屏幕等设备，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通。
（3）保证会议顺利进行。
（4）严格执行设备维护管理规程，确保监控系统设备运行正常，保障采购人安全。
4、消防系统
（1）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
（3）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。
（4）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。
5、给排水系统
（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。
（2）按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。
（3）排水系统通畅，地下一层（包括各设备间、库房等）无积水、浸泡。
（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。制定事故应急处理方案。
6、空调系统
（1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记录。
（3）制定中央空调系统发生故障应急处理方案。
（4）冬季室内温度不得低于 20℃，夏季室内温度不得高于 26℃。
（二）房屋、公共设施的维修、养护
1、档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。
2、建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受采购人报修、投诉等信息，并及时处理，有回访制度和记录。
3、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率 100%、返修率不高于 1%。
4、共用设施完好、无随意改变用途，发现缺损，3 日内修补完毕。
（三）保洁、绿化
1、保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保表面光洁、无污渍。
2、项目委托范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
4、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
（四）服务及会务接待
负责会议服务及音视频及多媒体系统维护，按照采购人要求对一、二楼办事大厅显示屏对外公示内容的编辑。要求物业管理企业有对政府机关的管理经验，熟知各类政策或相关管理部门名称，便于协助协调解决上访及咨询工作。会务服务、协助协调上访文明、规范、准时。
（五）疫情防控
1、负责服务环境日常消毒。每日上午、下午、下班后对大厦（自助区）地面、受理台、卫生间、进出口、电梯、门把手、机器设备等公共部位的物品表面进行3次全方位清洁、消毒，确保大厅消毒无死角。针对群众办事窗口、等候区、卫生间、电梯间等重点场地多次进行消毒剂喷洒，确保消杀无死角、无遗漏、全覆盖。同时对各种扶手、工作台面、密切接触物每日不定时进行清洁消毒，为工作人员和办事群众提供更安全更放心的办事环境。
2、负责大厦入口处查验，凡进入大厦人员（包括大厦工作人员）必须出示健康码，同时细查核酸检测证明，确认无风险后才可进入大厦。对显示黄码、红码的、体温异常的人员禁止进入大厦。疫情期间私人快递物品严禁进入大厦。
3、负责物业人员健康管理。所有物业人员每日上岗前提前进行测温、验码、佩戴口罩后方可进入大厅。
（六）受理投诉、接待
负责受理投诉、各类设备报修接待及其它协调工作，及时对各种情况进行处置， 定期汇总和反馈结果。
（七）其他要求
1、要求物业管理企业要熟知社保工作系统的工作重点及流程，有相关工作经验， 能保障短期内适应工作要求，确保采购人能够正常工作。
2、维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
3、物业管理人员和专业技术人员持证上岗，所有人员必须提供健康证，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。（上岗前核验证书）
4、物业管理企业提供必要的维修工具、保洁用具。
5、除供电、直燃机管理人员实行 24 小时值班制外，根据采购人要求，安排好保洁、会服、供电设备打压、直燃机维修等服务的加班管理，且加班费用由物业管理企业自行承担。
6、注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业管理企业承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、病治疗及其它费用全部由物业管理企业自行承担。
（八）违约责任
1、物业管理企业按采购人要求配齐各岗位人员，其选送的员工必须服从采购人管理，采购人有权决定对不符合采购人要求的人员予以辞退，物业管理企业对离职或被辞退人员，必须按采购人要求的标准和时间补充空岗人员，不得影响工作。如果物业管理企业不按采购人要求的标准和时间补充空岗人员，采购人有权按缺岗人数、天数扣除人均物业管理费。
2、一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，对方有权要求继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如物业管理企业管理不善，或者管理失误给采购人造成重大经济损失或声誉造成重大影响，采购人有权终止合同。
3、一方在合同期届满前提出终止合同的，应提前 2 个月以书面形式通知对方， 一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方有权单方解除合同，违约方需承担未履行合同价款总额 20%的违约金。因不可抗力导致不能履行合同的，双方协商可解除合同，并根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
五、项目管理标准
（一）建筑物管理
对建筑物作经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护建筑物的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。
（二）设备设施维护及管理
1、保证本物业内采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
2、制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
3、合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点， 以减轻采购人负担，优化生态环境。
（三）卫生保洁、绿化管理
制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作， 并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。
（四）消防管理坚持每日巡查，及时排查火灾隐患，纠正违规行为，排除不安全因素，保证消防设施实时安全运行。
（五）服务和会务管理
1、按照采购人的要求，做好引导标志设置、电梯控制、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会务服务。
2、保证会议室饮用水。
3、按照采购人的要求，对一、二楼办事大厅显示屏对外公示内容的编辑，及时完成显示屏更换工作，确保显示屏整体画面效果美观、规范。
（六）疫情防控
1、对电梯间、手扶电梯、公用桌椅座椅、门把手、公共卫生间、公共垃圾桶等常用公共设施每天至少消毒3次,物体表面可用有效氯浓度250mg/L消毒液擦拭,作用30分钟后用清水擦拭;地面使用有效氯浓度500mg/消毒液湿式拖地。
2、对已使用过的口罩应放置到有明显标志的分类垃圾箱中,统一消毒处理。
3、严格把控服务大厅入口。在一楼大厅入口处设疫情防控检测点，进入大厅的所有人员必须经秩序维护人员，体温检测正常、规范佩戴口罩 ，核验健康码和核酸检测阴性证明等情况后进入大厦。
4、确保入门管理安全有序。根据现场人数，分批分流。有效避免办事群众扎堆。及时提醒保持"一米线"安全距离。
5、及时掌握物业人员个人健康情况 ，排查近期出省情况，增加出市报备要求，确保精确掌握物业人员及其共同生活的人员健康状况和活动轨迹。所有物业人员每日上岗前提前进行测温、验码、佩戴口罩后方可进入大厅。
6、确保大厦新风量要求；做好集中空调与机械通风设施的定期清洁和消毒。
（七）档案、资料管理
妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案、消防档案及客户投诉处理档案。建立值班制度，各要素使用印刷的统一的值班日志， 并于每季度最后一月的 30 日前将用完的值班日志，统一收集移交给采购人行政管理部门。
（八）财务物资管理
1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
2、合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交给采购人。
3、对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
（九） 其他职责
1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2、根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。
3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息， 充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4、专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5、严格审核录用本项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
6、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
7、负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人报告结果。
8、物业服务人员餐费，标准为早餐5元/日人，午餐10元/日人。如调整按调整后标准执行，物业服务单位需要每月一次性支付给采购人该项费用。
9、供应商需要自行负担物业固定电话费用。
10、供应商需要支付社保大厦除雪费 3 万元/年、垃圾清运费 1.5 万元/年。
11、每月向采购人上报物业员工花名册、工资支出明细表和“五险”缴纳证明，便于采购人对物业在岗人员变动情况进行监督。
12、物业管理费实行包干制。预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会统筹保险、电话费、物业服务人员餐费、除雪费、垃圾清运费、维修工具费、保洁工具（用品）费、服装费、管理费和税金等。服务期内，采购人不再额外支付其他费用。
（十）项目管理质量
标准按照国家建设部颁布的物业管理示范大厦标准，物业公司提供全天候保洁、设备运行和维护管理。采购人可根据实际工作需要，就某项服务要求物业公司制订详尽标准并监督实施。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
