长沙滨江文化园具体物业管理范围、内容、标准及要求：

一）范围：

1、长沙滨江文化园（三馆一厅）规划红线范围内（具体以湖南省地质勘探院测量报告为准）的设施设备运行维护保养、安全保卫、消防安全管理、清洁绿化、刊、杂志的订阅、收发服务、车辆停放等公共财产和事务管理。

2、员工按岗位要求统一着装，服装款式按照园区管理中心园区审定定制；公众岗位录用人员体型、身高和年龄等按照园区招聘园区规定。

3、园区和单体场馆内举办的接待和活动，中标供应商要根据园区及各场馆需求满足各项活动的服务管理要求和超出正常岗位人员编制增加的人员。

遵照国家、省、市相关物业管理条例以及行业标准执行

1、园区物业接管验收工作。

2、建筑的维护管理和装饰装修管理。

3、公用设施设备及场所的使用、维修、养护、管理。

4、公共区域、开放区域及办公室的清洁卫生、垃圾分类管理。

5、安全护卫管理、消防管理、公共秩序管理。

6、会议服务、来宾接待。

7、绿化、景观管理。

8、车辆（包括机动车和非机动车）行驶及停泊管理，对出入车辆和装运的物资严格检查，凭条放行。

9、各类物业管理档案资料的管理。

10、各类突发情况的应急处置。

11、各场馆及公共区域疫情防控管理。

????12、法律、法规、政策及合同规定的其他事项。

服务期限：五年（合同一年一签），服务起始时间以合同签订时间为准。

服务地点：长沙滨江文化园

各项标准及要求：

1、物业验收查验：

中标人参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

2、清洁卫生管理

1） 管理内容：

(1) 清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

(2) 垃圾桶每天清理2次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

(3) 每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

(4) 每周一次图书馆（书架）、规划馆（设备）巡回保洁，博物馆展柜5-10分钟巡回保洁。

(5) 服务范围：

①　在园区开放期间（保洁整备工作在每天的8:30分前完成），对项目红线范围内的室外广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；单体楼内公共开放区域、办公区（含单体楼领导班子办公室的卫生保洁，其中博物馆4间，图书馆4间，规划馆2间，园区管理中心4间）、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、架空层、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；对架空层环境、设施进行巡回保洁。针对园区实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对园区排水、排污管道进行清疏；负责园区外立面定期清洁；对园区内公共环境、卫生间（含外围10个卫生间用品）、设施（各类标识牌、废品回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。

②　38米标高沿河堤*****平方米的日常清洁服务。

(6) 在园区闭园期间，物业公司须对单体楼内高空设施进行巡回清洁、养护；巡回对单体楼内各类地面（石材、瓷砖、木地板、胶地板、环氧自流坪等）进行日常清洁养护处理；巡回对单体楼内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、清洁等养护；巡回对园区内既定的石材表面每季度进行一次抛光、打蜡、晶面等专业处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）；对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

(7) 每天一次对项目配套的各类功能用房（报告厅、贵宾室、接待室、会议室等）及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。（其中图书馆：报告厅2个，约488平方米；培训教室4个，约280平方米；贵宾室2个，约220平方米；会议室2个，约200平方米；博物馆：报告厅1个，约1000平方米；贵宾室1个，约140平方米；多媒体教室1间，约150平方米；会议室2个，约200平方米等；规划馆：贵宾室2个，约330平方米；会议室3个，约170平方米；形体房1个，约45平方米；园区管理中心：贵宾室1个，约80平方米；会议室2个，约150平方米）。

(8) 每月定时对报告厅、贵宾室、接待室、会议室、办公室等地毯进行吸尘、保洁、清洗。不定期对园区管理中心库房和监控中心的清洁。

(9) 每半年定期对园区相关集水井进行清疏、捞渣工作。

(10) 每天及时收集园区内垃圾并集中清运至垃圾中转站，依据垃圾分类相关法律法规及各类文件，做好垃圾分类工作，做到分类投放、收集、运输、处置等工作。

(11) 协助对园区产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。

(12) 每周结合实际情况，对园区蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。

(13) 每半年定期对消防蓄水池进行彻底清洗。

(14) 单体楼内贵宾室、接待室、会议室、培训室、观众活动中心和视听室等应在每次使用过后及时清洁。

(15) 根据实际情况，每天至少一次对园区水景进行漂浮物打捞，每月定期清洗、换水一次，并及时投放药品，保持水体清洁，泉池内无污物、无异味。

(16) 完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。

(17) 做好大型活动开幕、重要接待任务等的突击保洁工作。

2）具体标准及要求：

(1) 有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

(2) 园区内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁。

(3) 保证建筑物外墙（含玻璃外墙及音乐厅），每年全面清洗至少一次，局部地方根据需要进行清洗，以确保外墙清洁。

(4) 保洁人员的呼叫响应时限为5-10分钟；定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀；中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具的费用；中标人负责园区所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”清洁卫生有关的费用。

(5) 中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。

(6) 清洁卫生标准：

①地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。

②墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

③地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

④卫生间无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

⑤室内设施无潮变、无霉变。

⑥室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。

⑦垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

⑧按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

⑨园区内排水明渠内无堵塞、无积污。

⑩卫生保洁要达到省级卫生先进单位标准。

3）对保洁人员素质的要求

①品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

3、安全管理服务

1）服务范围：

(1) 负责园区范围内（不包含音乐厅内部的安全管理），包括建筑物内公共开放区域、办公室、停车场、公共广场等区域的全天候安全保卫工作。

(2) 负责园区各单体楼内重要岗位和重点部位24小时安全值守；采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所安全；负责各单体楼内秩序维护及疏导，确保园区秩序井然有序。

(3) 负责出入园区各单体楼的人员、物资及车辆出入管理。

(4) 负责开放期间公共秩序及治安维护、人员、车辆疏导、不文明行为的劝阻、应急事件处置、救援等。

(5) 负责园区的24小时巡逻值班。

(6) 负责园区的24小时消防值班工作，每年消防演习至少不低于二次。

(7) 负责园区安全检查、反恐防恐、重大活动、重要接待、社会教育活动的安全保卫和工作配合。

(8) 负责园区安全教育宣传、安全警示等。

(9) 负责与政府、公安、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

(10) 负责园区管辖范围内交通秩序的维护，车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

2）安保工作标准及要求：

(1) 能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

(2) 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

(3) 各出入口和门卫24小时值班看守。开放期间要立岗，并有详细的交接班纪录。对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。

(4) 对大型物件出入要先询问调查并做好记录。

(5) 保持保安之间以及保安与各部门的通信畅通，在遇到异常情况或紧急求助时，保安2分钟内赶到现场采取相应措施控制局面。

(6) 保安对观众的不文明举止或危害安全的行为，必须立即制止，做到有理有节，措施到位。

(7) 力保园区内不出现任何警情，如出现警情，采购方将根据双方权利和义务的相关条款履行合同。

(8) 遇到博物馆布展等情况，保安要做好园区红线范围内文物运输的安全警戒工作。

(9) 加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录，保安之间要保持联系。

(10) 做好文化广场的保安执勤工作：制止游客不文明现象的发生、禁止宠物进入园区、禁止园区跳广场舞、禁止园区进入流动摊贩、对进入园区吸烟的人员进行劝阻。

(11) 园区治安案件发生率为0；火灾发生率为0；重大安全责任事故为0。

3）消防工作标准及要求：

(1) 进行消防宣传（利用标语和牌示进行宣传等）。

(2) 建立各级防火组织，并确定相应的防火责任人。

(3) 把防火责任分解到各单体楼，各单体楼使用担负所属物业范围的防火责任。

(4) 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

(5) 定期组织及安排消防检查，及时发现火险隐患。

(6) 制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。

(7) 发动员工及时消除火灾苗头和隐患。

(8) 建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。

(9) 明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

(10) 建立消防档案。

(11) 制定灭火方案及重点部位保卫方案。

(12) 园区内禁止使用明火，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过园区管理中心审核通过方可使用。

(13) 无火险隐患，火险隐患及时整改率100%。

(14) 消防监控中心24小时值班，消防设施设备与器材运行正常，一般故障发现及时率100%，及时解决率100%。

4）车辆、停车场工作标准及要求

(1) 负责停车场管理，确保地面道路和架空层停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序，按照车位停放方向一致停放。

(2) 负责车辆疏导，实行人车分流，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

(3) 做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。

(4) 过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件，负责处理观众车辆长期侵占以及僵尸车辆处置。必要时根据采购人要求对出入园区的物品、人员、车辆进行检查。

(5) 交通、车辆、停车场管理要有专人负责，要制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。

(6) 负责道闸、车场设施、地面墙面等设施设备的维修维护管理。

(7) 应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识。有重大活动、接待或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。

5）对保安人员素质的要求：

(1)退伍军人或保安专业学校毕业优先，品貌端正，品行优良，年龄18至45岁，男身高170cm、女身高160cm以上（投标人需按照安管配置人数的15%比例配置礼仪岗人员，礼仪岗人员身高178cm以上，女生165cm以上），工作认真负责，能吃苦耐劳。

(2)具备保安培训合格证。

(3)身体健康、体检合格，无重大疾病。

4、会议服务、来宾接待

1）服务范围：

园区、单体楼内会议服务以及来宾接待。

2）接待工作标准及要求：

(1) 按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗。

(2) 保持工作区域的整洁，准备好会议服务的各种用具、物品，随时准备会议使用。

(3) 做好会议前的准备工作。

(4) 做好各类会议及活动的迎宾工作。

3）对会务接待人员素质的要求：

(1)大专以上学历，品貌端正，品行优良，普通话流利，年龄18至35岁，女性，身高163cm以上，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

(2)身体健康、体检合格，无重大疾病。

5、绿化管理

1）服务范围：

(1) 园区内公共空间的绿化布置（200平米内绿化摆放）。

(2) 园区内室外绿化养护。

(3) 园区绿化管理达到省级花园式单位标准

2）管理标准及要求：

(1) 施肥

①乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于0.75kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.25 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于0.25kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.1 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.1kg/㎡，尿素用量不低于0.1kg/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

④草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。

(2) 修剪

①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。

②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（5月-9月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是5-10月，修剪后留6-8cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证5m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境；

④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

(3) 病虫害防治

乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积打药一次，冬季树干要涂白，白蚁、病虫害易发期（3月—6月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达99%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

(4) 除杂草

草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过10%。

(5) 灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

(6) 降温防冻

高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。

(7) 扶正

对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

(8) 草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

(9) 补栽

服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；人为破坏而造成植株死亡的，由园区负责。

(10) 花卉布置

配合园区根据需要布置花卉，满足园区对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。并及时对布置花卉进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。

(11) 对绿化养护人员素质的要求

①品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

③具备二年以上园林绿化养护经验。

6、设施设备管理：

(1)供、配电设备管理维护

1）服务范围：

对园区内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

①高、低压配电室有强电维保人员24小时值班, 根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审， 并取得合格证。（电气设备高压绝缘预防性试验检测甲方负责）

②收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知园区，同时做好应急保障工作。

③负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换（单次单价500元以下），对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的1/10。

④每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

⑤照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

⑥避雷、接地系统每年检测一次。

2）工作标准及要求：

①巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

②巡查变压器及控制室。

③巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

④按时启、停外围、立面亮化灯饰。

⑤对发电机组试运行。

⑥按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

3）工作标准

对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

(2)给、排水系统设备运行维护

1）服务范围：

①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

②污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由物业管理公司每年负责一次清洗、消毒。

③各管线和各级阀门的检查和维修。

④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

⑤消防、喷淋水系统的检查和维修。

2）工作要求

①每月报告园区设备运行情况（如水泵、阀门、强弱电），每季度进行形势分析。

②保障给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

③给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告园区研究处置。

④对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

⑤对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

⑥对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

3）工作标准及要求

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

(3)电梯运行维护保养

1）服务内容：

包括电梯维护保养，巡视电梯运行管理和对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备运行情况、发生电梯突发事件应急处理救援（5分钟内到达现场）及电梯养护维修。

2）服务标准

建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后，通知专业维修人员到达现场抢修，及时排除故障。建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

(4)空调系统设备运行维护保养

园区内中央空调系统采用集中供冷、供热的水—空气系统，通过水环路划分自成系统分别计量，各开放区域空调末端设备独立设置，自主调控。

1）服务内容：

包括中央空调系统的运行维护保养、分体空调机管理及风冷机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的养护维修。

2）工作标准

建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；准确完整地记录空调运行数据及齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调末端及管道的清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录；制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标；空调水质清澈、透明、无杂质，整个系统循环顺畅，冷温水可作泡片实验，保证泡片不生锈。

中央空调系统末端风柜风机盘管必须定期清洗，并制定月度、季度、年度维护保养计划，末端维保含零配件的更换（含中央空调定压补水装置的维护保养及零配件的更换）。

(5)消防系统设备运行维护

1）工作范围：

①各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟，防火卷帘及防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

②消防控制中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

2）工作要求：

建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

①保障消防系统日常运行。

②定期（每季检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

③根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

④每年制定消防系统保养计划，并负责组织实施。

3）工作标准及要求：

①消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。

②消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。

③园区内各种消防设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。

④制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

⑤严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

(6) 智能化系统设备运行维护

负责园区内智能化系统设备运行、检查、检测和弱电设备的日常维护、值班工作。

1）工作范围

①巡视室内外监控、门禁、智能化系统、弱电设备使用情况，24小时值班。

②定期（每季检查一次）对系统和设施进行维护、检测，要做好记录。　

③打扫设备机房，保持干燥、通风、定期保洁。

④制定并严格执行岗位责任制度，保证设备机房的安全。

⑤保证智能化系统设备、消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定、正常使用。

2）工作要求

①操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能。

②必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行。

③值班人员必须持证上岗，24小时值班。

3）工作标准

①正确使用设施设备，保证各设施设备的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

②保证全方位监视、监控系统、智能化系统、弱电设备运行正常。

③系统发生故障时，维保人员应在10分钟内赶到现场排除故障。

④一般性故障立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效。

(7)建筑物室内、外公共部分日常养护维修

1）工作范围

①巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

②墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

③局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

④屋面局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

2）工作要求

①保证所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况。

②保证墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。

③保证屋面局部有渗漏现象应找出原因并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

3）工作标准

①定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新。

②如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。

③如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

(8)大型设备管理要求：

（1）要求建立各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

（2）建立设备管理部门构架。

（3）实施各部门、各工种的岗位责任制。

（4）物料采购、供应和消耗环节的计划与控制，开源节流措施。

（5）制定设备的保养和维修制度。

（6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

(9)大型维修与保养：

（1）设备维修保修期内（非人为因素）由厂家负责，中标人人为原因引起设备损坏，损失由中标人承担。

（2）按照设备建立保修与维修程序。

（3）按照设备规定建立保养制度，进行必要的日常保养、等级保养等。

(10) 对设备维修养护人员素质的要求：

①品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

③上岗人员必需持有相应岗位的上岗操作证，且具备三年以上的工作经验，包括空调、音响、电梯、强/弱电等，要求提交技术负责人职称证书复印件。

④主管以上工作人员需具有中级以上职称，能熟练应用计算机，工作严谨认真，责任心强，办事有条理，有一定组织协调能力。

7、疫情防控

（1）根据国家省市相关防疫要求，结合园区实际制定疫情防控方案，落实相关工作，防疫物资、人员安排等费用列入物业服务费用之中。

（2）疫情防控期间，负责园区出入口、各场馆出入口的防控措施，进行测温验码及疫情突发事件处置。

根据长财采购[2016]6号文件要求，按物业服务类政府采购履约验收。

(1) 采购人为中标人提供场地若干处，作为物业管理用房，产生的能耗费用由园区承担，食宿自理。

(2) 园区物业服务中标人须承诺达到《湖南省五星级物业服务项目考评标准》，达到国家旅游景区5A级物业涵盖服务标准。

(3) 长沙滨江文化园物业管理服务项目岗位配置依据财评裁定的数据结合各场馆的岗位需求进行岗位配置。

(4) 物业服务期限为五年。物业服务费经园区管理中心及各单体场馆考核合格后，每月向中标人支付上月费用，月总分不得低于90分，每低1分，扣除当月管理费2‰，总分低于80分园区有权解除合同。

(5) 中标人如不能按期履行投标书承诺，履约保证金不予返还，履约担保金以银行担保函的形式缴纳。中标人如在经营活动中有违法现象、出现重大安全事故等，责任自负，业主有权终止合同。

(6) 建筑、设备设施情况以现场实际情况为准。

(7) 园内公共区域消防应急灯、引导灯及其电瓶维护更换、消防灭火器材检测、药剂更换、安防对讲机频段使用费、城市火灾报警服务费等费用列入物业服务费用之中。

(8) 按规定做好空气环境生活用水等各类卫生监测，费用纳入物业费，采购方不另行支付。

(9) 园区公共区间合计200平米之内的绿化租摆及绿化养护所需肥料、农药等由中标人承担。

(10) 设备的维护与维修：房屋建筑、设备设施等小型维修项目和供电、供水、电梯、空调设备、供热水系统等日常维修费用单项工程，单个元器件在500元以下的（含500元）均由中标人承担（依据小修界定表厘清维修范围）。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由采购方负责。

(11) 园区各单体场馆的外墙清洗、石材养护、晶面处理等专业清洁由中标人承担、保洁耗材及卫生间清洁用品（手纸、一次性马桶垫）由中标人负责购买，相关费用由中标人负责。

(12) 中标人需根据园区的实际情况，每年对园区购买不低于累计赔付保额2000万以上的社会公众责任险，担负安全事故的主体责任，做好安全事故预防和事后处理，承担事故经济赔偿。

(13) 如遇园区及各单体场馆有重大活动、重大接待、重大节日时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由中标人承担。

(14) 投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

(15) 物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员合法权益，承担企业的用工风险并负责处理企业用工纠纷。

(16) 本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

(17) 中标人在服务期间物业管理项目未按园区要求完成或标准达不到，园区有权聘请其他公司完成，费用由中标人承担；中标人未按照园区要求配备岗位或者在监督检查过程中发现缺岗，园区按照岗位价格扣除缺岗人数一月工资（投标书岗位工资报价）；园区在监督检查中标人工作时，发现中标人工作中错误，中标人在一周内整改不到位，园区一次扣除中标人5‰的月物业服务费。

(18) 中标人拟定物业管理年度计划、费用概预算决算、供方合同，每月向甲方上报财务开支报表，每年提供第三方财务审计报告。

(19) 中标人每月提供月度服务报告、能源管理使用分析报告、员工花名册、各类符合岗位要求证件、供方考核表等各类甲方监管的佐证材料。按照省市节能降耗的要求以及甲方提出的节能降耗指标做好能源管理，满足长沙能源消耗总量和强度“双控”考核以及能源专项资金使用的绩效评价，能源人均消耗成整体逐年下降趋势，做好管理节能和技术节能的工作。

(20) 中标人对提供的专业设备工具必须在三个月内完成采购，如不及时采购，园区有权自行采购，采购经费由中标人承担。

(21) 根据园区管理需要，中标人应具有可视化管理系统，且应当有丰富的大型园区管理经验，特别是具有设备维护实际操作能力。物业工作需要的卫生保洁、园林绿化、工程维护等一切设备由中标人自购，园区不提供相关的设备和工具，公众形象下使用的装备必须经园区管理中心审批后方可购买且要与园区配套形象相符。中标人配备的设施设备（按照设施设备的使用年限）作为固定资产向业主移交，中标人配备设施设备必须含园区专业设备工具（包含但不限于）如下：（须在投标文件中进行承诺★）