编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州教育学院附属第一小学

乙方：福建远洋鑫物业服务有限公司

根据招标编号为[******]SQ[GK]*******的福州教育学院附属第一小学物业服务采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：陆拾万零捌仟柒佰捌拾柒元整（￥******.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 (7 ) 天内进行服务；

4.2交付地点：福建省福州市鼓楼区蒙古营巷5号；

4.3交付条件： 按招标文件规定完成服务内容 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

物业管理模式 5.1.1建立优化的管理机制 物业公司要以“教学比天大”、“师生最重要”的服务需求着眼，从满足日常教学、生活需求着手，制定各岗位工作职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实每一项细则，使学校全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，积极配合学校创建“文明校园”单位。 5.1.2坚持一贯的服务理念 坚持“用心服务、至臻完善”的服务宗旨，竭力为广大师生打造“安全、和谐、舒适”的学习办公居住环境。 将秉承“以人为本、高效规范、持续改进、顾客满意”的质量方针，携全体员工和工作伙伴，为校区提供学校满意、师生满意、社会满意、企业满意的优质物业管理服务。 5.1.3保持高效的管理模式 在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我校的特点，配置合理人员；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。 5.1.4制定精细化考核标准 参照各岗位职责，制定精细化考核标准，通过专员督导，结合学校每月考评，来共同监督服务质量，从而达到该物业服务项目的良性发展。 5.1.5专业培训服务 物业公司要派遣专业人员为进驻校园的全部物业人员进行专业培训，含：物业管理培训、垃圾分类培训、安全生产培训、质量管理及职业健康安全管理培训、人力资源培训、绿化培训、除四害培训、公共卫生消毒培训等。 5.1.6管理模式 5.1.6.1、全面推行规范化物业管理，创立教育界形象物业管理品 牌。 5.1.6.2、以学校的需求为中心，从学校的利益出发，全方位做好物业管理服务。 5.1.6.3、贯彻“养”重于“修”的技术服务理念，维护设备设施的正常运作，延长物业整体的使用寿命。 5.1.6.4、公司在日常运营中，如校方有施工及工程类垃圾产生，物业公司负责配合清运。 5.1.6.5、智慧物业与现场管理相结合，物业公司要通过物业智能化信息化的管理平台参与日常校园物业管理。 5.1.6.6、从严控制安全岗位人员配置，系统安排安全管理运作模式，确保学校物业环境安全。 5.1.6.7、参照高等学院管理服务标准，营造高品味，高质量、优美典雅，舒适宁静的物业环境。 5.1.6.8、结合学校特点，全方位发展社区文化。 5.2项目管理组织机构及各岗位职责 组织机构 5.3各岗位职责 5.3.1项目经理职责如下： 5.3.1.1、全面校区内物业实施一体化综合管理，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标，配合、听从学校对口管理领导的工作。 5.3.1.2、制定该项目年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受公司和上级部门的指导和监督，管理项目日常安全生产工作。 5.3.1.3、负责检查、监督各项制度的执行，精细化考核。 5.3.1.4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保项目物业服务中心员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。 5.3.1.5、负责审批校区管理服务公开文件和项目物业服务中心作业文件的发放，协调投诉的处理工作，落实安全、防火工作。 5.3.1.6、负责派人在校区的设施设备、高低压房、电梯设备房进行日常巡检工作，积极跟进处理相关问题。 5.3.1.7、认真完成项目物业服务中心其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。 5.3.2保洁人员工作时间： 5.3.2.1、配置6名保洁人员，年龄不超过55周岁。 周一至周五 上午07：00—11：30 6人 下午13：30—17：00 6人 5.3.2.保洁人员的职责范围： (1)做好卫生保洁要求，搞好公共区域、办公区域、校园内道路等卫生巡回保洁，达到整洁、干净、美观、无杂物、无异味效果； (2)每日上、下午各一次清扫楼宇过道、地面、厕所、水房，做到无污物、无积水、无便迹、无味、无堵塞现象。垃圾要倒在指 定地点，做到日产日清或溢满即清，进行垃圾分类； (3)每日擦拭一次楼宇的楼梯扶手、窗台，做到无尘土、无杂物以及公共卫生消毒； (4)每日清扫擦洗值班室、会议室、接待室等场所卫生，做到干净、整洁； (5)每周定期擦拭一次楼内公共门窗玻璃，做到无积尘，门窗玻璃明净、完好、楼内空气新鲜； (6)每半个月打扫楼内墙壁屋顶，做到无积土、无蜘蛛网、无污迹，保持干净整洁； (7)每半月定期用稀盐酸洗刷大小便池一次，做到无臭味、无尿碱、无水锈等。 (8)注意检查楼宇四害情况，及时报告，配合甲方做好除四害前期工作； (9)卫生工具，用毕放在指 定地点，干净整洁，保管好劳动工具。注意防火。节约用水、用电。 (10)保洁人员严格遵守各项规章制度，遵纪守法、文明服务，在工作期间，禁止大声喧哗，禁止长明灯、长流水。 (11)每2小时流动巡逻一次，保证区域内卫生标准。 5.3.3、各区域要求 (1)办公区域 ①每天至少拖洗1次公共楼道卫生，地面、走廊无尘土、无痰迹、无杂物，巡回保洁。 ②会前、会后必须擦拭会议室桌椅及其他家具及玻璃，确保会议室卫生整洁，做好干净、整洁、无杂物，巡回保洁。 ③做好校领导办公室卫生：每日在领导上班前应将饮用水杯、烟缸、桌面饰物等要擦洗干净，桌面光亮。每日湿拖1遍，全日的巡视保洁。 ④所有窗户内部玻璃和墙壁、每月清洁1次，室内无灰网。 ⑤每天10：00前卫生间至少清扫、冲洗1次。坑池外无大小便，池内无大便积存，确保卫生间无异味，地面无污物，无积水，墙壁无乱涂乱画、无乱张贴、无污渍等现象，顶棚无灰网。 ⑥注意节水节电，对厕所内的照明、排气、感应器、水龙头及门窗等保持整洁完好，遇故障与损坏要及时报修。 需对区域内进行流动保洁，每2小时流动保洁一次 (2)教室卫生（含教学区域） ①室内无蚊蝇，无蛛网，空气新鲜，无异味。 ②室内及走廊地面整洁，门窗、墙壁、灯具、窗帘干净无污染，无破损。 ③卫生用具干净整齐陈放于储藏间。 ④保洁员对无人认领物品，交甲方集中妥善保管，并定期以失物招领的形式通知学生。 ⑤厕所按时清扫、冲洗。坑池外无大小便，池内无大便积存。地面无污物，墙壁无乱涂乱画现象，顶棚无灰网。 需对区域内进行流动保洁，其中楼道、卫生间公共区域2小时流动保洁一次 (3)校园环境卫生 ①道路无垃圾、无废纸、无积土，无积水，无痰迹。 ②花池洁净，花池内无纸屑、果皮等杂物。 ③垃圾箱：合理放置，箱内垃圾及时清理，无堵塞，无外溢。 ④定时对所属区域进行全面的清洁保洁工作，发现垃圾及时清理。要求做到地面无污垢、无积水、无痰迹，楼内墙面无蛛网，墙面无乱张贴，公共卫生间干净卫生无异味。 ⑤每周一次擦拭清洁垃圾桶； ⑥校园内无堆放杂物 需对区域内进行流动保洁，其中道路等公共区域每2小时流动保洁一次 5.3.4安保人员执勤维护服务工作时间： 5.3.4.1、配置7名安保人员为学校提供安保服务。其中保证年龄在55周岁以下，所有人员提供七件套安保防护设备。 周一至周日 07：30—17：30 1人 （后门岗） 周一至周五 （前门岗） 07：30—13：30 2人 13：30—19：30 2人 19：30—01：30 1人 01：30—07：30 1人 其中周六周日安排2人对学校进行全天值守。做好学校周未的安保防护工作。 5.3.4.2、安保员的职责范围： （1）负责学校区域安全值守、巡逻检查；根据学校安排，在指 定岗位执勤值班，对校园区域进行日常巡查，发现问题及时处理和汇报；及时处置各类突发事件和安全隐患，并及时汇报和做好记录； （2）巡逻人员在上岗期间，着装整齐，文明巡逻检查，发现可疑情况及时报告相关领导，并做好询问记录。 （3）建立物业服务中心24小时值班制度，做好门岗管理记录工作。 （4）对门岗内的安防监控系统，实施24小时监控；落实安全防护岗位责任制，实行24小时安全防范巡视。 （5）对进出车辆实行规范管理，引导车辆有序通行、停放。做好所有区域内交通及停车（含地下停车场）管理。 （6）合理、规范使用学校提供的各种安防设备，并做好使用、保养工作。 （7）突发事件首先要控制事态，其次要向学校报告情况并保护好现场，采取相应措施。 （8）安保人员要具有高度的责任感、工作认真负责、大胆，不徇私情。熟悉本岗位的任务和要求，并认真执行岗位职责。在职责范围内巡查，果断处理突发事件，发现可疑的人和事要有礼貌的进行盘查和监控。对重要部位和场所要进行经常性的检查，发现问题及时提出。保持良好的形象和精神状态，注意仪容仪表。 （9）安保人员要具有高度的责任感、工作认真负责、大胆，不徇私情。熟悉本岗位的任务和要求，并认真执行岗位职责。在职责范围内巡查，果断处理突发事件，发现可疑的人和事要有礼貌的进行盘查和监控。对重要部位和场所要进行经常性的检查，发现问题及时提出。保持良好的形象和精神状态，注意仪容仪表。 （10）消监控人员负责周一至周五上班期间监控校内相关情况，及时上报相关情况，不负责消监控系统维保，根据学校要求，该岗人员工作按学校要求可调整至其它安保岗位协助工作） 5.3.5绿化工的职责及工作 5.3.5.1、周一至周五 08：00—17：00 1人 5.3.5.2、绿化员的职责范围 　　（1）有专业人员实施绿化养护管理。 （2）花草树木生长良好,适时修剪。 （3）草坪生长整齐,发现杂草半个月内清除,有效控制杂草孳生;无垃圾、烟头、纸屑等杂物; （4）适时浇灌、施肥和松土,花草树木长势较好; （5）定期喷洒药物,预防病虫害。 5.4物业服务内容和服务标准 5.4.1、结合校区项目实际情况，其管理目标定位为：以服务教学、服务师生为己任，提供优质、安全、高效、有序的服务和管理，使学校在教学保障、校区环境保障、文化氛围营造、服务管理水平等方面成为学校物业管理的典范。 5.4.2、响应学校要求，努力达成以下质量目标： 序号 项目 管理 目标 实施措施 1 房屋及公共配套设施、设备完好率 85%以上 实现岗位责任制，建立房屋档案，落实责任人；实行巡检制度，确保房屋完好。 2 维修工程质量合格率 90% 维修指令下达后30分钟到达现场，及时处理故障，建立维修档案，确保维修质量。 3 设备实施维修及时率 95% 强化岗位技能培训，落实岗位职责，确保维修质量，保证及时完成。 4 化粪池、雨水井、污水井完好率 90% 责任到人，巡查到位，定期清理，定期梳理，确保完好。 5 排水管、明暗沟完好率 90% 责任到人，巡查到位，维护及时，确保畅通。 6 道路、车场完好率 85%以上 落实道路养护责任人，实行巡检制度，保证道路正常使用，确保辖区道路完好畅通。 7 公共照明完好率 90% 责任到人，巡查到位，定期清洁，确保完好。 8 环境卫生、消杀达标率 85%以上 责任到人，做好四害消杀记录 9 消防设施完好率 90% 责任到人，检查到位，定期维护，建立档案，确保完好。 10 火灾发生率 0% 全员义务消防，每年对全体员工进行一次培训，以增强消防意识，提高灭火技能，指导灭火演练。落实防火责任人，加强巡查，及时整改隐患，确保防火安全。 11 治安案件发生率 0% 封闭式管理，24小时安全防范，划分责任区，落实责任人，以防万无一失。 12 清洁、保洁率 90% 划分责任区，落实责任人，实行定人定时清扫制度和巡查监督记录制，垃圾日产日清，确保小区内环境整洁，空气清新。 13 绿化完好率 90% 划分责任区，落实责任人，实行专人管理，加强爱护绿地宣传教育，加强巡视监督，做好档案记录，确保绿地完好。 14 有效投诉处理率 90% 依法管理，优质服务，融洽业户关系，加强联系与沟通，杜绝对立与不满，确保无投诉，一旦发生投诉，保证处理，并且保证有结果。 15 维修服务回访率 100% 建立维修项目的回访制度，采取走访电话访问的形式回访，并做好维修回访记录，确保维修质量和业主满意。 16 邮件误投率 0% 建立登记和领取制度，确保邮件收发无误。 17 管理人员培训合格率 100% 按照公司培训工作系统对管理人员进行多种形式的培训，以淘汰培训考核不合格者的约束机制，促使参加内培、外培的每一个员工达到合格，确保合格率。 18 业户满意率 95%以上 通过信息反馈渠道掌握业主需求，尽可能满足业户需要，加强交流，消除不满，确保业户对物业管理工作满意。 19 档案建立与完好率 98% 制定严密的档案管理制，配置完善的档案储存设施及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理，采用原始资料与电脑磁盘双轨制，确保档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化。 5.4.3、安保管理 5.4.3.1、熟悉学校岗位地形、地物与环境，熟记师生及重要领导面貌； 5.4.3.2、对学校范围的安全事宜总体负责，敢于同违法犯罪分子作斗争，提高警惕； 5.4.3.3、着装整齐、精神饱满、仪态大方，对师生的询问，要热情、礼貌、周到，切实帮助其解决问题； 5.4.3.4、维护学校大门的交通秩序，引导车辆的行使和师生的过往，保障车辆和师生安全，使门前畅通无阻； 5.4.3.5、对进入学校的车辆分类停放，正确指挥其停放规定车位，验明车况是否完好，做到24小时不离人；开出学校的车辆提高警惕，发现可疑情况要立即进行查询，阻拦和及时报告； 5.4.3.6、禁止无关人员在学校大门前买卖东西，停留，坚决阻止衣冠不整者、形迹可疑者和精神病患者进入学校； 5.4.3.7、礼貌迎接师生，使用文明用语 5.4.3.8、对访客携带入学校的危险品、易燃易爆物品要劝其交安保部代为保管； 5.4.3.9、保持门岗前的环境卫生，严禁乱丢、乱吐、乱摆乱放、维护学校形象； 5.4.3.10、要做好日常门岗及巡逻岗的交接班工作；对寒暑假不得缺员提供专项承诺，否则视为无效投标；负责节假日校内安全保卫工作。 5.4.3.11、负责对学校进行全天、全方位的安全监督； 5.4.3.12、定期检查学校消防设施设备，保证在遇到突发情况时能正常使用； 5.4.3.13、加强对教学楼、仓库、电房、厨房等重要部位的巡逻； 5.4.3.14、加强对师生的保护，提高警惕，发现可疑情况和人员立即设法查明、上报； 5.4.3.15、发现任何人争吵、斗殴、盗窃时立即制止，制止不了的控制局势，立即上报，必要时报派出所和公安机关处理； 5.4.3.16、熟悉学校的消防设备部署，熟悉各处通道和出口，会使用各种灭火器材； 5.4.3.17、保障各处通道畅通，遇有紧急情况能及时疏散人员和抢救贵重物品。 5.4.3.18、 做到访客如：家长、业务人员、应聘者与其它人员等应通知学校，同意后让其从侧门进出。 5.4.4、辅助服务 5.4.4.1、活动配合服务 1、配合学校完成各项活动、接入前期布场活动及后期拆场。 2、必要时可根据学校需求提供电源，网络，音箱、灯光、舞台等特色布场活动。 5.4.4.2、图书室（馆）管理及行政办公区域清洁服务 1、协助图书管理员做好图书整理上架工作。 2、及时修补破损图书，保持图书完整。 3、地面应每日清扫，书架（柜）每周擦拭一次，保持图书室（馆）内整洁。 4、提供行政办公区域物业公共部分（校领导），每天不少于一次。 5.4.4.3、快递收发服务 1、门岗提供各类快递的收发服务。 5.4.4.4、消杀服务（免费） 1夏季每月消杀一次，冬季每季度消杀一次，学校另行交代的班级消杀由我司完成。 5.4.4.5、化粪池清掏一年一次。（免费） 5.5监督与投诉 5.5.1、信息收集 物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式： ——直接与校方沟通； ——向校方发放调查问卷； ——来自各种媒体的报道； ——收集各种渠道的投诉。 5.5.2、投诉处理 物业服务企业应主动接受校方的监督，对外公布监督、投诉电话，认真及时地处理意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。 5.5.3、开展公司巡视巡察制度 不定期对项目进行巡视巡察，由公司品质管理部、工程部、人资部等共同完成，对发现的问题，形成整改报告，经该项目经理签字确认，限期整改，并报公司领导审核。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

按照招标文件及签订合同要求完成服务。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

合同期壹年：自2022年4月28日起止2023年4月27日止。

10、违约责任

视为乙方违约，对甲方造成的损失的，乙方需支付相应的赔偿。 10.3、因乙方原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，甲方有权保留更换乙方的权利，并报相关行政主管部门处罚。 10.4、若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方有权终止合同，给甲方造成的损失，还应承担赔偿责任。 10.5、在明确违约责任后，乙方应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等。 10.6、仲裁、诉讼条款 因采购或与采购合同有关的一切事项发生争议，由甲方和乙方双方友好协商解决。协商不成的，任何一方均可选择以下方式解决： (1)向采购人所在地仲裁委员会申请仲裁； (2)向有管辖权的人民法院提起诉讼。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

根据实际情况填写。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 贰 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。