一、招标项目概况

二、招标范围

1、房屋建筑本体及附属建筑物、构建物的维修、养护和管理（含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室外非机电设施）。

2、本物业红线内属物业管理范围的房屋建筑本体共用配套设施设备的维修、养护和管理，包括：室内外共用的给排水上下水管道、排污水管道、道路、化粪池、沟渠、池、井（排污）、室内外泵房（消防、空调泵房）、路灯、电梯、停车场等。

3、建筑物公共配套设备设施的运行、日常维护保养、定期维护、故障维修，含消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、办公楼给排水系统、监控系统、停车场管理等的维护、保养和管理。

4、清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的及时收集、清运。包含： 楼外公共部位及设施的清洁卫生；建筑屋面、室外场地、道路、停车场等保持清洁无积尘、纸屑、树叶、烟头等杂物；外围地面每月高压清洁二次。楼内各层公共部位及各类设施的清洁、保洁；楼内各层卫生间的清洁消毒；卫生间厕纸、擦手纸、洗手液的及时提供和更换；楼内各层办公室（保密部位除外）、活动室、会议室、排练厅、教室等的清洁卫生。楼梯、扶手、大厅、公共走廊的顶面、地面清洁无尘，无积水；室内公共设施表面、门窗等无灰尘。垃圾实行袋装化收集清运每天二次；化粪池清理每年二次；水池清理每年二次；专业环境消杀每月四次。

5、本物业范围内公共部位的室内、外绿化养护管理；

6、安全保卫管理：实行24小时安全防范值班巡逻制，协助做好安全防范工作。及时发现和处理各种安全事故隐患，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%。负责监控室的值班管理；负责消防、闭路监控异常情况处理。严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。门卫的保安根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查。采取针对性措施，加强对办公区域重点部位的安全防范。无上门推销现象。对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。非工作时间内，对大楼内要求关闭的公共照明、各种开关、门、窗等进行检查并实施。

7、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。指派消防安全责任人，所有保安员同时也是义务消防员，并接受定期消防培训，每半年进行最少一次消防演习。

8、协助做好维护秩序，对车辆停放进行管理。指挥车辆的行驶、停泊；自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。停车场只对内部员工办公及业务往来单位车辆开放,不对外开放、不允许中标单位擅自收费。

9、客户服务：物业服务区域的日常信息收集受理、投诉接待处理、巡视检查、资料管理、临时服务工作等。

10、物业档案资料管理：保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好。负责建立每天管理日志，并形成电子和书面档案。物业及物业管理档案、资料的整理（中标单位如下年不中标需在撤离前移交），并形成电子档案。

11、按照法律、法规、规章有关规定对房屋装修提供有关的管理服务。对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

13、协助与配合使用单位开展业务文化宣传活动；其他各种活动的协助服务。

14、中标人在投标文件中承诺的其它事项。

15、法规和政策规定的由中标单位管理的其他事项。

三、物业服务期限

服务期限及地点要求

1）项目合同服务期限：招标服务限为一年，合同签订三年。

2）服务地点：深圳市群众艺术馆（燕南路馆、梅林基地）。

四、物业服务标准及要求

物业管理标准及要求：

物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》（95分以上的标准），保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的工作环境，物业管理的分项标准要求如下：

（一）安全管理

1、负责管理范围内部的安全、保卫和警戒。包括馆内的门卫管理、交通秩序管理以及其他安全管理，并且负责各种突发事件的预防和处理，保持院内的宁静；

2、安全管理实行一体化管理，有专业保安队伍，制度完善、落实，保安员要穿统一制服，工作规范、作风严谨；

3、实行24小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

4、定期维护保养监控设备，确保设备正常运行；

5、做好安全防范和日常巡查各种，负责院内门窗、照明等开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患；

6、负责门卫的保安根据要求对出入大院的车辆、人员、物品进行登记检查；

7、根据物业的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗，确保公共秩序良好；

8、物业红线图内无火灾、刑事案件和交通事故及其他安全隐患。

（二）环境卫生及防疫消杀管理

1、负责做好物业门前及红线图以内所有的露天地面公共区域、以及所有建筑物的室内区域、所有共有设施及用具的卫生保洁与管理；

2、上述场地及设施具体包括：楼梯、消防设施、楼顶平台（含玻璃平台）、天台、天花、灯饰、宣传栏、警示牌、悬挂牌（含门牌）、会议室、接待室、领导办公室、门卫、卫生间、外墙壁、门窗、玻璃、地面、工作台、绿地、各类沟井与管道等，以及其他未列明、但包含上述指定范围以内的卫生保洁与管理；

3、建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域和会议室等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁；

4、做好服装、道具房除湿工作；

5、做好环境卫生、下水道、沟井的清淤处理、垃圾收集清运、化粪池的清运，办理好垃圾清运等有关手续；

6、屋面、外墙面（含玻璃外墙）每年清洗一次；室外广场每月清洗一次，并根据现场实际情况增加清洗次数，以保证场地的洁净。节假日或举办活动时需配备充足的保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境洁净卫生；

7、定期开展除“四害”及卫生消杀工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期要严格按照采购方或上级有关部门要求组织消杀；

8、投标人应在投标书中详细列明所有场地、设施、用具的清洁卫生的时间周期安排明细计划及质量标准。

（三）公共设施、设备维护与维修管理

1、对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施；

2、房屋非本体建筑物的维修保养、公共设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等；

3、负责基地内所有公用设施设备的维修、养护与管理。包括围墙、道路、停车场、室内外照明、景观灯、消防设施、供水系统、监控系统、配电机房等各类公用设施，保证设备正常运行；

4、及时完成办公区域各项零星维修任务，零修合格率100％，一般维修任务在接报后不超过24小时；

5、爱护办公区域内设施、设备，未经产权人同意不得对办公区房屋结构、设施等进行改动；

6、保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。二次供水设施，必须按照《深圳经济特区生活用水二次供水管理规定》，每半年清洗消毒一次，保证供水水质；

7、加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%；

8、机电维修人员必须持证上岗，严格按照操作规程施工。

（四）绿化管理

公共绿化的养护和管理主要包括室内摆花和室外绿化，主要要求如下：

1、室内摆花：摆放各类绿色植物，地点主要包括前门、广场等，各类盆景、花草的品种经双方协商确定；

2、室外绿化负责承担管理区域红线图以内所有露天绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除草、补苗杀虫等管理。

3、植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（五）车辆管理

1、建立车辆管理制度，指挥安排车辆停放，禁止车辆乱停乱放、超速行车和乱按喇叭等行为以及其他有损甲方利益的事项。

2、道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。并根据采购单位要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。

（六）会务管理

1、安排专人负责会务接待工作，准备茶水、检查卫生和花卉摆设情况，保证会议环境的舒适整洁；

2、会议结束后，及时做好清洁工作，并关好灯、窗、门、空调灯；

3、茶叶、花卉等会议用品由采购方负责。

（七）物业档案资料管理

1、实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理；

2、完善各类管理制度，对所有档案集中管理。各种物业管理资料齐备，条目清晰，分类明确，易于查找；

3、必须保证采购单位交给物业档案资料的完整性、完好性和安全性。

（八）其他房屋事项

1、协助管理本物业内文体娱乐活动；

2、邮件、报刊的收发管理；

3、无偿搬运小型家具、办公用品等其他零星搬运工作。

五、物业服务基本内容

物业管理有关说明

1、管理用房提供。在委托管理期限内，采购单位将提供管理用房(含仓库及维修场所），供物业管理公司免费使用。

2、采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

3、有关物业管理事项的说明

（1）本项目不设本体维修基金，中、大修及更新改造项目由物业管理公司制定预算报请采购单位审定批准后，方可实施，费用由采购单位支付。

（2）日常小修和日常维修材料更换，单项维修材料购买金额单件在200元以上的，由采购单位支付；单项维修材料购买金额在200元以下（含200 元），由中标物业管理公司承担和实施。对需要维修金额单项单价在200元以上的，中标单位必须先向采购单位申报办理审批手续，否则，采购单位可不给予维修费用。紧急情况下，中标单位可口头或电话通知采购单位，经采购单位同意，中标单位可进行维修，维修费用由采购单位负责支付。

（3）卫生间的纸巾和洗手液等费用由中标单位负责提供，产品质量需经采购单位认可。

（4）报价人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、早中晚餐食宿、交通等有关问题。中标人须为所有选派到本项目的工作人员办理工伤等保险并签定劳动合同。合同期间所有服务人员的春节、五一、十一等长假加班安排，节日正常值班等发生的费用由中标单位负责。所有人员的服装费、包括人员购置的所有器械器材费用、社保费用（含养老保险、住院保险、工伤保险）、管理费、培训费均由中标单位负责。

（5）物业管理帐目的公开

中标物业管理公司必须至少每半年向采购单位就大楼的物业管理收支公布一次帐目。

（6）其余设施设备的说明

大楼物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站均由采购单位负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

（7）监管

a、中标人在合同执行期间，须接受市、区行业主管部门以及采购单位的监管。

b、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

（8）投标报价及物业管理经费

1）、本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。应包括以下内容：

① 行政费用，包括：员工\管理人员工资、社保等费用，办公经费等；

② 建筑物维护费；

③ 公共设备维护费，包括：供电、弱电、消防、电梯、给排水、空调等系统维护费；

④ 公共设施维护费；

⑤ 治安保卫费；

⑥ 环境清洁卫生费；

⑦ 绿化维护费；

⑧ 管理设备分摊及固定资产折旧费；

⑨ 不可预见费；

⑩ 法定税费；

（11） 物业管理佣金等；

（12）招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。

2）、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

3）、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人提出的综合单价或总价为依据；

4）、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和管理企业的利润。由物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价的月单价与年总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；

5）、除非政府采购代理机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；

6）、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

7）、投标人投标报价总额一经中标后，即作为中标单位与采购单位签订该项目合同的总价。

8）、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

9）、中标人根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

六、合同签订及付款方式

（11）合同方式

按月包干，单价不做调整。

（12）付款方法和条件

每月5日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由发包方签署付款凭证,办理付款手续。

七、物业服务其它事项

1）、中标服务单位违反国家相关法规，与其聘用人员发生纠纷，均由中标单位负责调解与处理，委托方不承担任何责任并有权解除合同。

2）、中标单位必须承诺中标后10日内全部人员、设备到位；签订合同后中标人必须在合同规定的时间内向采购方提供作业人员名单，和上述要求作业人员的证书及其他证明材料。人员必须按标书方案配置人员到位并符合招标文件要求；设备按标书配置的设备清单入场使用并符合招标文件要求。委托方检查发现人员、设备到位不一致的，按违规处理，有权解除合同。

3）、因中标单位试用期间不合格终止服务合同，中标单位应承担全部的责任及负责全部人员的安置，不得向委托方提出赔偿。

其他

附件