一、项目基本情况
1.服务地点：沈阳市和平区十纬路14号。
2.服务面积：办公楼建筑面积4102平方米；院区面积970平方米，有独立的庭院，院内有车库8个、停车位32个。
二、物业委托管理事项
（一）设施设备的维护、运行和管理
1.供配电系统：负责高低压配电设备，楼内外照明，供配电线路及其它配电设备的保养、维护和维修。
2.给排水系统：负责水箱、水泵、阀门、管线等二次供水设备的保养、维护和维修；卫生间、食堂、浴室等供水排水设备的保养、维护和维修。
3.消防系统：负责灭火器材、烟感报警器、应急疏散指示等的保养、维护和维修。
4.监控系统：负责办公区域内视频监控系统的保养、维护和维修。
5.综合维修：负责办公家具、门窗等房屋附属设施的保养、维护和维修。
6.燃油炉及太阳能供水系统：负责燃油炉及太阳能供水系统的保养、维护和维修。
7.会议室多媒体系统：负责会议室音响、多媒体系统、LED屏幕显示系统的保养、维护和维修。
8.弱电系统：负责网络、电话线路及设备的保养、维护和维修。
9.供暖系统：负责供热管线、阀门、换热器等供暖设备的保养、维护和维修。
（二）卫生保洁
1.负责庭院、道路、办公楼公共区域、活动室、会议室、浴室、食堂、卫生间等全天候卫生清洁。
2.负责每日垃圾收集、清运工作，做好垃圾分类工作。
3.负责办公区域冬季除雪工作。
4.负责办公楼公共区域消毒、通风工作。
（三）秩序维护和消防管理服务
1.负责车场门禁系统、监控系统、消防报警系统的使用和管理。
2.负责外来人员接待、登记、联络及引导服务。
3.负责对出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作。
4.负责办公区域24小时巡查。
5.及时处理各类突发事件。
（四）职工食堂管理
1.负责党派机关工作日早午两餐及特殊会议接待用餐工作。
2.负责食堂设施设备的使用及管理。
3.负责制定周食谱。
4.负责食材采购工作。
5.负责食品卫生安全工作。
6.负责食堂环境卫生工作。
7.负责食堂消毒、通风工作。
（五）会务服务和接待
1.负责提供会务服务。
2.负责接收、分发、登记和传递报刊、信件。
3.负责参会人员接待登记、引导工作。
（六）公共机构节能
1.负责制定节能工作方案，根据项目特点明确各岗位人员节能工作职责，定期开展节能工作培训和宣传。
2.负责日常用能管理，减少物业管理服务过程中各个环节的能源损失和浪费，更加合理、有效的利用能源。
3.负责日常用能数据的收集、整理和分析，并向甲方提出相关改进意见。
4.协助甲方完成年度节水、节电各2%的任务目标。
三、物业管理职责及要求
（一）设备运行维修维护工作职责及要求
1.配电设施的管理及操作应严格遵守国家标准，严格执行用电管理相关措施。
2.根据使用情况，随时调整供电方式，避免空载、轻载的状况，节约能源。
3.保证设备设施24小时正常运行，出现故障立即排除。
4.相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识，工作责任心强，工作记录要完整。
5.影响日常工作的停电，应至少提前24小时将有关通知转发到各部门。
6.维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、规范进行操作。
7.维修人员必须严格遵守规定的到场时间和维修完成时间，以确保维修及时率达100%。
8.如各部门有特别要求，则应按要求的时间到场。
9.维修所使用的工具和所需材料由采购人提供。
（二）保洁与绿化服务职责及要求
1.地面干净，无杂物污渍。
2.天花板、天棚距1米处目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无污迹。
3.卫生间无异味，便器内无污垢，地面无纸屑、烟头、积水。洗面盆、台面无污迹，无水迹，卫生间纸篓卫生纸和杂物应及时清理。
4.门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施无灰尘、污迹。
5.办公楼公共区域干净整洁，楼内无异味、杂物。
6.墙面无灰尘、蜘蛛网、污迹，墙群、地角线无污迹。
7.保洁员每隔60分钟对卫生间检查清理一次。
8.不锈钢、玻璃表面光亮无污迹、手印。
9.院内无瓜果皮壳、纸屑等杂物，无积水、无污渍。
10.各种装饰物表面，花草及盆景枝叶上无灰尘，清洁后的灯具、灯管无灰尘。
11.垃圾桶目视看不到桶内杂物，垃圾日产日清，配合采购人做好垃圾分类工作。
12.花草、盆栽摆放陈列妥当，养护、更换及时。
13.保洁服务需要的拖把、抹布、洗衣粉、去污粉、卫生纸、擦手纸等耗材由成交供应商自备。
14.对办公楼公共区域每日消毒、通风两次。
（三）秩序维护服务职责及要求
1.建立健全安全防范制度。根据采购人相关规定，制定安全防范制度，并严格执行。
2.严格执行昼夜值班制度。24小时对办公区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视。
3.严格外来人员管理。对来访的人员进行测温、登记、接待，并按照疫情防控规定查验行程码、健康码、核酸检测报告等相关证明材料。
4.停车场管理。对院内及门前车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
5.落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施，对安全隐患及时发现、及时解决。并对安全消防设施进行维护及管理，保证时刻处于运行良好状态。
6.做好突发性事件的应对处理工作。突发事件发生后，秩序维护员能保证2分钟内到达现场，并按规定程序处理。
7.夜间每2小时对办公区域各部位巡视1次。
8.负责完成其它临时性工作。
（四）食堂餐饮服务职责及要求
1.按照采购人规定的伙食标准和时间提供早餐和午餐。
2.提供重要活动和各类应急任务的用餐保障。
3.科学制定食谱，合理安排饮食，确保饭菜营养、健康。
4.食堂所需的食材由成交供应商负责采购，实行“定点采购”，确保食材的质量、卫生和安全。
5.做好餐具的清洗消毒服务及食堂用餐区内外坏境卫生的清洁保障工作。
6.做好食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
7.做好食堂留样工作，专人负责、专人管理，做好记录。
8.正确使用食堂各种设备设施，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。
9.每四个小时对食堂区域进行消毒、通风。
10.严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人的监督管理，做好采购人交办的其他工作任务。
（五）会务服务及接待职责及要求
1.接待来访客人要热情周到，及时通知受访单位和个人，按照受访单位和个人的要求安排接待，并进行登记。
2.按照采购人的要求，在会前做好准备工作，包括：车辆停放，引导标志设置，会议室温度控制，通风，灯光，会标，桌椅摆放，音视频系统安装调试，并在会议期间做好会务服务。
3.及时接收、分发和传递报刊信件，并做好登记。
4.对受理投诉及各类设备报修进行接待，及时安排人员维修，态度要热情，工作要周到细致。
（六）其他要求
1.物业服务人员要维护采购人的利益和形象，遵守采购人的各项规章制度。
2.员工统一着装，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
3.负责浴池管理工作，提前做好卫生、热水等准备工作。浴池开放期间，男女浴池应各有一人现场进行管理服务并及时做好善后的卫生清理工作。
4.文体活动室按照规定时间开放，及时做好卫生清理工作，妥善保管器材，确保正常使用。
5.协助甲方完成办公区疫情常态化防控工作。
四、岗位人员配置及要求（16人）
（一）管理人员（1人）
项目经理1人：大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有3年以上非住宅类物业项目工作经验，责任心强、品行良好、政治可靠，有较强的管理能力和工作经验，熟悉物业管理政策法规，熟知物业管理标准化服务要求，掌握物业管理工作程序，具有一定的组织、计划、控制、协调和综合分析能力。
（二）维修人员（1人）
综合维修工1人：男性，品行端正，身体健康，责任心强，熟悉掌握相关专业知识，具有3年以上实际操作经验，能胜任办公楼内综合维修工作。
（三）秩序维护人员（6人）
1.秩序维护部领班1人：男性，身高1.70米以上，高中及以上学历，具有2年以上工作经验，责任心强、品行良好、政治可靠、无违法犯罪记录。负责制订秩序维护部的整体工作计划，负责对消防、安全、物资搬运等工作进行安排，负责对所属人员进行消防保卫知识及技能的培训，负责对所属各岗位人员的工作质量进行检查、指导和考核。
2.秩序维护人员5人：男性，身高1.70米以上，高中及以上学历，责任心强、品行良好、政治可靠、无违法犯罪记录，能熟练使用消防器材和视频监控系统。
（四）保洁人员（3人)
1.保洁部负责人1人：有较强的管理能力和工作责任心，身体健康、政治可靠。
2.保洁员2人：身体健康，能吃苦耐劳，具备良好的敬业精神和服务意识。
（五）餐饮服务人员（5人）
1.食堂管理员1人：持有健康证（上岗前核验相关证明材料），具有3年以上机关食堂餐饮服务管理经验，身体健康，责任心强。负责员工食堂的人员管理、菜单制定、食材采购以及菜品质量的监管等工作。
2.厨师1人：男性，持有健康证（上岗前核验相关证明材料），具有3年以上工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。
3.面点师1人：持有健康证（上岗前核验相关证明材料），掌握各类面点制作技术，负责食堂面食制作，有计划地安排制作面食数量，经常变换花色品种。
4.水案1人：具备相关工作经验，能吃苦耐劳，持有健康证（上岗前核验相关证明材料）。
5.零活1人：具备相关工作经验，能吃苦耐劳，持有健康证（上岗前核验相关证明材料）。
五、其他说明
1.物业费实行包干制，包括：成交供应商员工的工资、加班费、各类保险、福利、服装、劳动保护、培训、交通、税金等费用；成交供应商员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具、卫生耗材等）；用于绿化、楼内绿植租摆、专业消杀、垃圾清运、除雪等费用。
2.严格遵守投标报价，合同期内采购人不再单独支付投标报价以外的其他费用。
3.食堂餐费由成交供应商先行垫付，随物业费按季度结算，成交供应商要保证食堂餐费零利润。
4.成交供应商要保证物业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。成交供应商对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整。
5.物业服务人员每年必须体检一次，体检记录报采购人留存。
6.成交供应商必须为其员工缴纳符合服务标的所在地政府要求的社会统筹保险和其他规定费用。
7.如因物业服务人员违反操作规定或其他原因导致采购人设备设施及其他财产或人身损失的，由成交供应商全额赔偿。
8.物业服务人员如需在食堂就餐可参照采购人伙食标准自费。
9.如在本合同期内甲方决定另选办公地址，发生以下两种情况时：一是新办公地址已有物业服务公司，本协议到搬迁结束当日解除服务关系，已发生的服务费按日结清余款。二是新的办公地址服务人数增多或服务面积增大，剩余合同服务时间，甲方不在追加费用。如发生第一种情况时我方提前一个月通过信函或电话告知成交供应商。
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