一、总说明

项目概况与招标范围

1、项目概况

1.1 该项目为国家税务总局四平市税务局办公楼及北河办公区物业管理服务项目采购，服务地点：国家税务总局四平市税务局办公楼及北河办公区。合同签订之日起，计划服务开始日期2021年 9月 1日，期满日期 2022年8月31日 （合同期1年）。合同预算价格：151万元/年。如第一年合同期满,服务考核达标。可再续签下一年合同，最长不超过36个月，如服务期内违反合同约定，两次考核不合格，招标方有权提前终止合同。

1.2 采购项目基本概况介绍：本次招标为政府向社会购买服务项目，项目地址位于四平市铁西区 。物业服务主要内容包括：

（1）公共环境卫生保洁服务

（2）绿化养护及修剪；

（3）保安员秩序管理；

（4）消防监控、供电监控及设施运行维护；

（5）给排水设备及二次供水运行维护；

（6）行政办公楼日常养护维修；

（7）机关会议室会务服务和接待。

2、物业服务范围与要求

2.1 物业服务范围：国家税务总局四平市税务局机关办公大楼（老干部活动室和图书馆）和北河办公区办公楼。

2.2 本次招标项目承包方式和包干范围：承包方式：包人工服务，包服务质量，包安全服务，并按综合单价包干服务项目用水、用电、低值易耗品、维修件及使用设备由招标单位提供。

3、清单单价包括向政府及行业部门交纳的各种税费。本项目人员费用（包括管理人员、服务人员等）包括工资（含各种保险基金，加班）、生育费、工伤费、利润、工装费、劳务费、管理费、临时工作费等。

4、投标单位需对服务范围及标准进行审核，如发现服务范围及标准有遗漏的应及时要求招标人澄清，否则由此造成的失误有投标单位承担。

5、质量要求：达到国家规定的物业管理服务标准，如果经验收服务质量未达到投标文件中的规范要求，中标单位必须无条件的采取补救措施，使其达到规范服务的要求，所产生的费用由中标单位自行承担。

二、投标单位要求

（一）企业管理规定

1、物业管理应建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2、物业特种专业技术人员需持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

3、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受招标方人员对物业管理服务求助、建议、问议、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

4、定期向楼内各部门发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。

5、建立并落实服务承诺制。

（二）投标单位须知

1、货物一律以人民币报价。

2、合格投标单位除满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条还应具备：

（1）在中华人民共和国境内，依照《中华人民共和国公司法》注册的、具有独立法人资格的投标单位，具有独立承担民事责任的能力；

（2）具有良好的商业信誉；

（3）具有履行合同所必须的人员储备能力并能为本项目日后提供不间段服务的能力；项目负责人必须是本公司员工，提供身份证明及聘用合同；

（4）在经营范围没有重大违法记录，且未发生过重大的管理责任事件，无不良记录；

（5）具有独立法人资格的经营性企业。

（6）本项目不接受联合投标；

三、付款方式

该项目采用月结算付款方式

每月月末经采购人验收合格，由采购人支付年物业管理费的1/12

四、验收标准及要求

服务验收合格后，经采购单位验收，续签合同。达到本招标文件中的要求，并满足安全使用防护要求的，方可验收合格；验收合格后签署最终验收报告。

五、服务标准

物业服务设备及耗材由招标单位提供，水电气由招标单位负责。服务人员的服装由中标人提供。

（一）人员配置：总人数配比人数应保证最低服务标准。服务人员不少于37人，上述人员不允许与其他物业项目合用，也不得在其他物业项目兼职。

人员配备：

1、经理1人。管理人员应取得。专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书、专业上岗证或职业技能资格证书。

2、物业助理1人。年龄不超过40岁。

3、保洁员12名，其中外保洁2名；

4、保安8人，其中形象保安2人，要求男性，身高175cm以上。

5、专业变配电及消防值班（维修）工12名，需要按国家消防要求，具有专业消防资格证书。

6、维修人员2人，其中水暖1人、综合维修工1人；

7、会议接待员1人。要求女性、身高165以上、年龄不超过40岁。

（二）服务要求

大楼环境卫生管理：办公楼内的楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、公共活动场所（所有会议室、活动室、健身室、局长室、接待室、值班室），办公楼前停车场等所有公共场地和“门前三包”周边区域的日常保洁以及垃圾、废弃物清理和消毒灭害等工作。大楼室内外环境绿化养护及室内绿化叶面清洁。办公大楼门前树木、花草、地面及周边围栏的日常管理和养护；室内绿化摆放的监督、协调和配合，叶面卫生清洁和地面卫生的维护。

（1）确保整个大楼内外整洁卫生（不含各科室办公室内和大楼外墙立面），通道地面和墙面、休息区域（桌椅）、电梯、楼梯、扶手、大厅、玻璃、走廊、天台做到无垃圾、无积灰、无污渍、无手印等，每日清扫和擦拭保养，巡回保洁（含局长室内保洁）。

（2）办公区楼内的卫生间、饮水及设备保持清洁，无污迹、无积水、无积尘、无异味、无漏水、无堆积杂物、无乱张贴物；电器、灯具按时开关，保证安全。做到每天清扫和擦拭保养，巡回保洁。

（3）办公区域外的道路和停车场及所有公共区域的地面，无有色垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞。做到每日清扫不少于两次，巡回保洁。

（4）干部值班室床单、被套一人次一换；床单、被套等的清洗、晾晒和保管。

（5）大楼内窗帘一年清洗一次；电风扇清洗每年一次；饮水设备清洗每年一次。

（6）室内办公家具、沙发等物品保养，去污、打腊一年不少于一次。

（7）电梯轿厢、走廊扶手等不锈钢材料每周不少于一次上油保养。

（8）定期开展消毒灭害活动，对窖井、明沟、垃圾房等定期喷洒药水。

（9）草坪、花坛保持翠绿，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。做到造型新颖、色彩鲜艳、植物长势好。夏季高温时做好草坪防晒降温工作。

（10）树木和植物造型。植株修剪及时，做到枝叶紧密、圆整，无脱节、无枯枝，无倾斜、缺枝、空档，及时防治、灭病虫害。

（11）室内绿化摆放的监督管理、协调以及专业绿化单位配合，做好室内植物叶面卫生清洁和地面卫生的维护。

大楼范围内的传达、保安、秩序管理和消防、监控等安保设施运行管理：办公楼来人来访的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等；门卫、守护和巡逻，维护公共秩序；处理治安及其他突发事件；负责门前交通管理、机动车和非机动车停放管理；负责防盗、防火报警监控安保设备运行管理等。

（1）门卫值班，办公楼出入口应安排24小时值班，不得脱岗。

值班人员应做好办公楼的传达、保安、车辆、道路及公共秩序管理工作，确保大楼安全。用语规范，礼貌待客，文明工作。严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入办公楼内，维护办公区域安全、正常的工作环境。对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入办公楼内。

（2）消防监控设施应保持24小时开通，值班人员不少于2人。

消防控室值班应保持完整的消防监控记录，保证对办公楼各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料应至少保持30天，同时确保电话畅通，接听及时（铃声响三声内应接听）。

（3）巡视检查。对办公大楼的各楼层的公共区域进行定时巡视，对仓库、设备机房进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理各种安全和事故隐患。夜间巡查时还要重点检查门窗，及时关闭无人场所的电器开关和水龙头。巡视时应使用巡更设备，做好巡更记录。

（4）停车管理。在管理区域设置明显的行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆（包括非机动车）停放区域。对进出管理区域的车辆进行管理，维护交通秩序，地面停车场，以及非机动车等车辆的有序停放，有序通行，确保安全。

（5）突发事件处理。制定物业应对突发事件的预案，重点是做好突发灾情、险情、周边治安事件和上访等事件的应对处置。每年不少于1次的突发事件应急演习和消防应急演练。发生风、雨等灾害性天气及其他突发事件时，应采取相应的应急措施，尤其对设备机房、停车场、树木等进行检查和加固，加强值班人员的力量，根据不同的突发事件和现场情况进行应变处理，确保人身安全，减少财产损失。对上访人员做到耐心说服，及时报告有关部门妥善处理。

（6）消防、监控设施维护。定期对消防、监控主机及各消防、监控点的设备进行巡查，确保运行无故障；对消防栓、消防水带、消防泵进行检查确保完好无损；对各楼层灭火器进行检查更换，确保压力正常；定期对各楼层的排烟通风口、消防通道进行检查，做到无遮挡或堵塞，各楼层指示标志齐全；定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查。

大楼内设施设备运行、维护等：对办公楼内供电系统高低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维修，保持正常运行；对办公楼给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修，保持正常运行；对空调系统的运行管理，以及水暖供热系统的日常养护维修；办公楼房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修。

（1）给排水设备维护：定期对给排水系统进行维护、润滑；每周检查一次给水泵、阀门等供水设备，每周对供水系统进行一次食用盐消毒清洗。确保供水系统通畅运行。确保排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正常，无跑、冒、滴、漏现象。定期对水泵、管道进行防锈处理，每季对楼宇排水总管进行检查和疏通，每年对所有水泵进行不少于一次的保养，每年对蓄水池清洗一次。

（2）供电设备的维护：建立严格的供配电室岗位责任制，高低配交接班制度、高低配室操作规程制度、高配倒闸操作制度、工作票制度、高低配及维修巡回检查等制度；按照规定的周期对变配电设备进行检查、维护和清洁，并做好记录，确保电柜操作运行正常，各计量检测表计显示正常；应急供电系统运行正常；通过有效的管理及技术措施，积极开展节能管理工作。

（3）对办公楼所有空调进行运行维护:定期进行检查、维护和保养；配合专业单位进行空调设备专项保养和维修工作；通过有效的管理及技术措施，积极开展节能管理工作。

（4）房屋日常养护零星维修:办公楼区域房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道的日常简单维修。做到玻璃无破损，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响；粉刷无开裂，墙面砖、地面砖、地坪平整不起壳、无遗缺；屋面排水沟、室内外排水管保障畅通；发现有防水层气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时上报安排专项维修；一般维修必须在一小时内赶到现场进行处理，若无能力修复，应立即转报有关人员和领导处理。

（5）其他设备养护和维修:强电系统各级配电柜、箱，照明、插座装置每年检查、维护保养两次；室外和屋面设施每年做一次除锈油漆保养；通信内网跳线及电话机每年维护保养一次，电风扇每年维护保养一次。中标单位应统一安排对厨房、消防、水电气设备等按要求做好日常维护保养。

机关会议室会务服务和接待:负责机关办公大楼内所有会议室的管理和服务，主要完成相关会议室的茶水服务、会议室布置、音响控制、灯光控制、空调控制、会议室卫生、会议室的设备设施及物品管理等。

（1）按会议和接待的具体情况搞好相应服务，服务人员要提前到场准备会议，布置会场，根据需要做好席卡、茶水、毛巾等物品准备，检查灯光、空调温度、音响设备、视频设备等设施设备。

（2）服务人员要注意个人仪表，统一着装，做到文明礼貌；在会场服务时做到“三轻”（即走路轻、说话轻、动作轻）。

（3）根据需要做好会场巡查，及时补充茶水、物品等。

（4）会议结束后，及时清理会议现场恢复原状，关闭所有用电设备和门窗。

六、物业服务服务费用标准及测算依据

（一）物业服务费标准:

1、本次招标项目承包方式：包人工，包服务质量，包安全服务，并按综合单价包干。服务项目设施、维修工具、清洁水、用水、用电由招标单位提供。

2、采用成本倒算原则，制定切实可行的保安管理年度预算。

（二）测算依据

依据四平市劳动用工市场费用标准测算。