2015年物业管理需求公示招标公告-采招网

2015年物业管理需求公示招标公告

招标
广东省-茂名市
发布：2015-01-15
截止：--
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招标正文



2015年物业管理需求公示招标公告

( 2015年物业管理项目 )需求公示

一、招标项目概况

深圳市育新学校位于光明新区光明街道，是一所集义务教育、中等职业教育和青少年校外社会实践教育为一体的多功能、多层次、综合型教育机构。学校占地面积共18.6万m2,包括原有用地15万多平方米与新征用的位于学校北边约3.6万m2的新军训场，建筑面积6.7万多平方米。

二、招标范围

范围：物业管理范围是包括学校实际使用范围内的安全保卫、清洁卫生、绿化、水电维修、洗衣房及游泳池管理等工作。

三、物业服务期限

项目费用	费用明细及测算方法						月费用	年费用
人工费用	人员工资	部门	人数	人均工资		月工资
包括：人员工资、周末加班费、临时加班费、法定假日加班费、社会保险费、住房公积金、福利待遇等。		经理	1
		经理助理	1
		保洁主管	1
		绿化、花卉	14
		保洁员	13
		保安主管	1
		保安员	24
		工程主管	1
		洗衣工	3
		游泳池救生员	2
		食堂用工人员	5
		维修工	6
		合计	72
	加班工资	周末加班费	加班人数	加班天数		平均加班工资

		法定假日	加班人数	加班天数		平均加班工资

	社会保险费：为员工缴纳5险。		缴费人数		人均缴费

	住房公积金5%计		缴费工资		缴费比例
					5%
	福利待遇，按人员工资的2%计
	小计：
行政费用: 包括：工会经费、办公、服装、培训经费、交通费、通讯费等费用
建筑物维护费: 包括：建筑墙体、道路场地、管道护栏、园林小品等的小面积的零星修补；
环境清洁卫生费:包括：室内外清洁耗材费，室内外环境消杀材料费，垃圾清运及外运费；在清
洁卫生中所需的器材器械、工具、清洁用品（如洁厕灵、垃圾袋等）等费用
绿化养护费: 在绿化养护工作（包括生态教育园、劳技教育园等）中所需购买器材的费用由中标人承担，该项工作所需的耗材、工具费用均中标人承担。
保安消防员的耗材费: 包括购置保安器械器材、保安消防员服装、培训等费均由中标人负责。保安消防员联合消防演习时所需费用由中标人承担。
游泳池养护费：购买游泳池日常管理工作（如消杀、清洁卫生、保洁等）中所需的耗材及易损工具，包括（但不限于）漂白水、强氯精、二氧化氯和臭氧等消毒药剂，救生椅、救生圈、救生杆、沙滩椅、太阳伞、泳道线等救生休闲工具所产生的费用，及专业设备的保养及维修费用。
洗衣房的耗材费: 包括（但不限于）购买各种规格的洗衣粉（液）、漂白粉、除油剂、柔软剂、除臭剂等所产生的费用，及及专业设备的保养及维修费用。
公共设施维护费包括沟、渠、池、井、给排系统中疏通、抽、排、接水器等设施维修，小面积的山体边坡防护，办公区、教学区、师生公寓等建筑内门窗、桌、椅、锁柜、电脑台、家具的小型维修.
水电维修材料费:中标人负责单次单件100元以内的水电维修材料费。
管理佣金	按以上各项费用支出计提。		利润比例		以上各项费用合计

应纳税金	按企业经营管理要求应向税务机构缴纳的费用。		税金比例		管理费

累计：

四、物业服务标准及要求

三、项目技术要求
物业管理的内容及其标准：
（一）公共安全（保安、消防）及车辆管理
1、基本要求
1.1.有专业安保（消防）队伍，实行24小时值班及巡逻制度；对重点区域、重点部位、重点设备设施至少每3小时巡视一次并认真做好记录；安保（消防）人员熟悉学校的环境，文明值勤，训练有素，言行规范，认真负责。
1.2.结合项目特点，制定安全防范措施（包括突发事件应急处理预案和措施），并进行日常演练，随时提防突发事件的发生。紧急情况发生时，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案，防止事态进一步恶化，必要时及时报警。
1.3.危及人身安全处设有明显警示标志并采取必要的防范措施。
1.4.人员管理。建立并严格执行来访人员询问、登记制度。外来人员未经学校许可，一律不得进入校园。
1.5.车辆管理。未经学校许可，车辆一律不得进入校园。进出学校各种车辆实行出入登记（学校及本校教职工车辆除外），进出校园的车辆须按规定路线、时间和车速行驶，确保师生人身安全；停车场24小时有人管理，车辆（包括非机动车辆）停放整齐有序；物资出入校园实行查验、登记制度。
1.6.消防管理。应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，检查记录详细，各类消防设施、器材能正常运行与使用；如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；定期进行消防宣传和消防演习。
1.7.定期排查各类安全隐患。每周定期排查一次安全隐患，如发现安全隐患，必须在1小时内报告学校安全主管部门，并采取必要安全隐患防范措施。每周定期向学校后勤部门书面报告上周安全隐患排查的情况。
1.8.建立安全设备管理与巡查制度，定期检查学校各类安全设施设备，包括道路交通安全防范设施、财产安全防范设施、防护栏网、安全监控系统设备、消防安全设施、油气安全设施等；发现上述系统出现故障或故障隐患，须及时报告，必要时联系维保厂商进行及时的维修。
1.9.重要会议、接待及学校重大活动期间，有专人负责与属地交管部门联系，协助中标人加强车辆管理和引导，确保校园周边道路畅通和车辆安全。
1.10.学校要求的其他安全方面的内容。
2、职责和标准

项目	内容	标准
门卫岗	1、实行24小时值班，严守岗位，并做好外来人员和车辆的查验、登记工作； 2、做好来访人员接待和引导工作； 3、为采购单位提供送水、信件包裹、搬迁物品等的其他服务；	1、具备敬业精神和高度责任心，语言文明，态度和蔼； 2、身份证查验、登记无遗漏；杜绝闲杂人员进入校区； 3、根据学校要求对出入校门的车辆、物品均需严格检查、登记；非经许可机动车辆（包括摩托车、电动自行车）不得进入校园； 4、协助停车场岗维护好交通秩序。
停车场岗	1、实行24小时值班，对进入停车场的车辆进行询问、登记等工作 2、负责停车场车辆（包括非机动车）的保管、停放； 3、巡查车辆停放情况，发现情况及时采取有效的措施进行处理。	1、严格要求，遵纪守法，按规章制度办事，讲究文明，举止端庄，礼貌待人。 2、保障停车场范围内无安全隐患，无失窃事故发生。 3、车辆按规定位置有序停放，做到规范、整齐、安全；
巡逻岗	1、24小时秩序维护服务； 2、每1小时巡视1次，巡视内容:治安、消防设备、水电设施、卫生清洁； 3、巡逻记录清晰、内容齐全、规范 4、进入校园的车辆按指定路线、时间和车速行驶，严防交通事件发生； 5、对讲设备能随时和控制中心及其他保安岗位取得联系	1、巡视有重点、无盲点， 2、车辆停放安全、有序； 3、各种消防设施和器材配备合理、更换及时、使用有效； 4、没有失窃被盗现象； 5、校园内无安全隐患，无闲杂人员逗留，无火灾事故发生； 6、发现违法、违规行为应及时制止。
其它岗	1、24小时秩序维护服务； 2、认真履行岗位职责，严格要求，按规操作； 3、及时发现和处理各种安全和事故隐患，并能迅速有效处置突发事件	1、具备敬业精神和高度责任心，有组织和处理问题的能力， 2、讲究文明，举止端庄，礼貌待人，精神饱满，热情服务，完成工作任务好。
应急分队	1、全体保安员为应急分队队员，向采购人提供特别服务； 2、与采购单位沟通，制定具体的安全保卫服务方案，确保采购人的生命财产安全； 3、根据采购人要求，提供各种安全保卫与应急服务。	1、处理问题准确迅速； 2、行动安排有计划和措施； 3、人员充足、准备周全； 4、队员紧急集合时间短、装备齐； 5、必要时根据采购单位规定协助业务部门开展业务相关活动。

（二）环境卫生管理
1、基本要求
1.1.负责做好校园所有的露天地面公共区域、以及所有建筑物的公共区域的卫生保洁与管理（教室及宿舍内由学生及教师自行打扫）。上述场地及设施具体包括：连廊（走廓）、走廊通道、楼梯、电梯、扶梯、消防设施、楼顶平台（含玻璃平台）、梁、柱、内外墙体、墙面、天台、天花、灯饰、风口、宣传栏、凉亭、警示牌、悬挂牌（含门牌）、雕塑、配电房、设备房、门卫、门厅、卫生间、洗漱间、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道、马路等，以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具。
1.2. 由中标人参考采购人意见制订工作制度、标准、时间，并对工作质量进行巡查、监督和考核。中标人应按工作程序对服务范围内的所有场所进行日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化全天候、全方位清洁保洁，确保一切公共场所整洁干净、无垃圾、无乱贴乱画等。
1.3. 中标人负责做好学校下水道、沟渠、池、井、楼顶的清淤处理、垃圾收集清运等工作。办理好垃圾清运等有关手续，负责垃圾房的使用、保养及维修，垃圾清运必须实行袋装化收集清运，在垃圾清走以后要及时对垃圾房清洗、消毒。
1.4.中标人要保证校园内排雨水、排污水管道畅通、定期检查、清理沙井及化粪池。雨后要及时清扫楼面、地面、楼梯、道路、运动场地等处的积水。
1.5.节假日、重要接待或举办重要活动时，中标人须配备充足的清洁保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清洁卫生。
1.6. 中标人理应做好的其他工作事项。
2. 清洁卫生工作流程和质量标准

场所	项目		要求			标准
场所	项目		每日	每周	每月	标准
教室及楼层公共部分（不含教室内地面桌面）	地面		配合清洁剂湿拖一次，随时保洁	清洗一次		无灰尘、无污渍、地面光洁
	墙面、天花、墙面、灯扇		随时保洁		除尘一次	无灰尘、无污渍、表面光洁
	消防设备		随时保洁		清洗一次	无灰尘、无污渍、表面光洁
	楼梯扶手		清抹一次，随时保洁			无灰尘、无污渍
	楼梯栏杆		随时保洁	清抹一次		无灰尘、无污渍
	门窗	门、门框	随时保洁	配合清洁剂擦抹一次		无灰尘、无污渍、无手印
		窗、窗台	随时保洁	配合清洁剂擦抹一次		无灰尘、无污渍、无手印
		门窗玻璃	随时保洁		配合清洁剂擦抹一次	无灰尘、无污渍、无手印
	信报箱、储物柜、饮水机、学生书柜等		擦抹一次，随时保洁			无灰尘、无污渍、无手印
	墙面低处设施		随时保洁	大清抹一次		无灰尘、无污渍
	墙面高处设施，天花及高架管线设施		随时保洁		大清抹一次，天花每季除尘一次	无灰尘、无污渍
	垃圾箱、垃圾桶		清理二次，清抹一次	全面清洁一次		无异味、无污渍
	花槽、花池、屋面、天台		随时保洁	清扫二次	清洗一次	无杂物、无污渍
办公室	地面		配合清洁剂湿拖一次		清洗一次	无灰尘、无污渍、地面光洁
	桌椅台面		清抹一次	用洁而亮清抹一次		无灰尘、无污渍、表面光洁
	沙发、茶几		清抹一次		打碧丽珠一次	无灰尘、无污渍、表面光洁
	墙面低处设施、门窗、饮水机等		随时保洁	大清抹一次		无灰尘、无污渍
	墙面高处设施、天花及天花设施		随时保洁		大清抹一次，天花每季除尘一次	无灰尘、无污渍
	垃圾处理		一天一次			无溢出垃圾
外围部分	路面、停车场、大门内外		清扫一次、随时保洁		冲洗一次	无垃圾、无杂物
	绿化带		随时保洁	仔细清拣一次		保持植物干净
	标牌、宣传栏		清抹一次			无灰尘、无污渍
	路灯、射灯		随时保洁		大清抹一次	无灰尘、无污渍
	雨水井、明沟、地漏		随时保洁		清掏一次	畅通、无积水、无杂物
	消防设施及其他设施		随时保洁		全面清洁一次	无灰尘、无污渍
	垃圾桶、垃圾箱		更换垃圾袋一次，及时清抹箱体	全面清洁一次		无异味、无溢出垃圾
公共卫生间及冲凉房	磁砖墙面、隔板、挂衣钩、水龙头		随时保洁	清抹一次		无灰尘、无污渍
	地面		拖抹数3次，保持干净	用洁厕灵清洗一次		无污渍、无垃圾、无异味
	小便池、坐厕、洗手盆		用强力除渍剂去尿垢、黄斑等，用清洁剂清洗干净，随时保洁	用消毒水消毒一次		无污渍、无垃圾、无异味、无黄锈
	灯饰		随时保洁		清抹一次	无灰尘、无污渍
	镜面		清抹一次，随时保洁			无灰尘、无污渍
	垃圾篓		清倒二次			无异味、无溢出垃圾
	下水地漏		保持畅通			下水畅通、无异味
实验室功能室图书馆	桌面、地面		清洁一次			按频次作业
	天花、墙面、灯扇		随时保洁		除尘一次	按频次作业
	家具		随时保洁	清洁一次		按频次作业
	门窗		随时保洁	清洁一次		按频次作业
礼堂会议室	桌面、地面、天花、墙面、家具、门窗等		随时保洁	清洁一次	除尘一次	每次使用前后清洁一次
其它	垃圾房、垃圾清运		全面收集、清运生活与办公垃圾一次			清运及时、垃圾不过夜、垃圾清走后堆放点无异味
其它	临时卫生		重大接待、活动时			及时

（三）四害预防消杀管理
1、基本要求
1.1. 严格执行省、市有关除"四害"的管理规定, 服务区域的除"四害"工作达到省、市规定标准，接受市、区、街道办(镇)爱卫办监督检查和考核；
1.2. 使用国家有关部门允许使用的药物并遵守市爱卫办规定,使用低度、高效、对人畜无害的药物,以保证效果和安全；
1.3. 消杀工作必须严格依照消杀程序进行，施药之前必须提前三天贴发通知，通知上必须注明放药地点、时间及如误食中毒后的急救措施。
1.4. 整个消杀过程中必须派专人跟踪、检查、监督，及时清理施药现场；
1.5．每次消杀完成后，一定要作好《四害消杀监督检查记录表》，保证每次消杀质量合格；
1.6．招标人每月将对消杀工作效果及消杀工作记录进行核查。
2、四害消杀预防工作流程及质量标准

消杀项目	消杀区域	消杀频率	消杀标准
灭鼠消杀	建筑物	1次/月	阳性地方无鼠迹和鼠痕，无老鼠活动。
灭鼠消杀	天台、消防通道、地下室、绿化带	1次/月	白天在室内外不见老鼠活动，绿化地上无鼠洞。
灭蝇消杀	建筑物	1次/月	白天和晚上在室内不得见有苍蝇
灭蝇消杀	垃圾桶、垃圾房	1次/月	检查其周围在可见范围内不得超过6只
灭蟑消杀	建筑物内	2－3次/周	白天和晚上在室内不得见有蟑螂活动的痕迹
灭蟑消杀	下水道、污、雨水井	2－3次/周	平均查见数不超过1只/150平方米。
灭蚁消杀	校园内白蚁防治	1次/月	需进行专业白蚁防治，校园内林木、建筑物内无白蚁及蚁害现象。
灭蚊消杀	建筑物	1次/月	白天和晚上不得见有蚊虫活动的痕迹
灭蚊消杀	地下室	1次/月	可见范围内蚊虫数目不得超过10只。

（四）园林花卉绿化管理
1、服务内容
1.1. 中标人负责承担全校范围内绿化、盆景（盆花）、室内外盆栽植植物（包括生态教育园地、劳技教育园地）等的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理工作。
1.2. 落实绿化管理和养护措施，避免破坏、践踏及随意占用绿化地现象发生；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
1.3. 保证花草树木生长正常，修剪及时整齐美观，无枯枝、枯叶，无折损及病虫害现象，花卉无异常现象。
1.4. 由采购、中标人共同制订工作制度、标准、时间，并对工作质量进行管理考核。
2、园林绿化工作流程和质量标准

工作项目	作业频率	质量标准	达标率
草地清洁养护	1. 做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时除杂草； 2. 每月应对草地预防性喷药三至五次； 3. 杂草不能超过草坪面积的0.1%； 4. 每月施肥三次以上； 5. 每日淋水1次以上（11月—12月每日早晚各淋水一次），浇透为止； 6. 春夏秋每半月修剪一次，冬季每45天修剪一次。剪草机剪完草后5天内修完草边，马上浇一遍透水。草地高度保持在3-10cm内。	草地翠绿，无杂草，草坪平整，无落叶、无枯黄现象,无病虫害及任何杂物；施肥方法须播肥或喷肥。	生长高度5-8公分，成活充达98%以上，杂草控制在2%以下
绿篱花球修剪养护	每15天修剪一次	长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。	生长高度80公分以上，100公分以下。达标99%以上
乔灌木的整形修剪、养护	1. 乔木每年1-2次，灌木每年9次。乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、徒长枝，一个月进行一次整形修剪。灌木修剪成形，生长健壮。花带修剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝，半个月进行一次整形修剪。盆花及时修剪枯枝黄叶、绑缚树形。 2. 应保证每天淋一次水，（雨天除外），并根据季节情况，每一周喷一次药物。除夏季外，每两周应进行一次松土。每月根据树种情况适时施肥两至三次，修剪枝两次。药物除土壤里的害虫每年三次以上。	1.造型美观，形态逼真，长势良好、无干枯枝条、无干旱缺水、无杂草。 2.采用穴施或沟施施肥，浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；树不阻碍车辆和行人通过，主侧枝分布均匀；无病虫害。	成型，整齐，灌木等新长枝条不超过15厘米；无病虫害。
花卉盆栽管理	不定期剪枝、修理	叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，枝叶无尘、无杂草	成活率达98%以上
植保管理	定期巡查、浇水、施肥	少见病虫害	成活率达99%以上
补苗、补草	花草、树木、草坪有缺损现象，及时补种，发现人为或车辆损坏及时制止、汇报，妥善处理。
病虫害的防治	每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每二月打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范。	保证无病虫危害，一旦发生，十天内得到控制	完好率99%以上
防风防暴	风暴前加强预防，风暴后及时处理	风前设立支柱疏剪枝叶；风后12小时内无断枝、落叶，树木无倒斜；草地内无1平方米以上积水。及时清理被台风暴雨吹倒的树枝，及时扶植倒伏的树木（2小时内）。	把损害减少到最低限度
施肥	草地每月一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥等作为底肥	保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡
浇水	绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。	盆花浇水见干见湿、以浇透为准。
绿化设施		维护好喷淋设施、水龙头、花池、绿化牌等，有损坏现象及时汇报。
劳技教育园管理与养护	1、须聘请有一定经验的专业人员来完成此项工作. 2、落实劳技教育园中蔬菜的管理工作，按照农业生产规程制定科学的管理办法，及时做好蔬菜的栽种、施肥、采收、除草、病虫害防治等常规工作，做到无空地，无严重病虫危害现象。 5、配合校内各项活动，做好采购人安排的工作。 6、协助任课教师完成生态教育课的授课工作。 7、中标后由采购人、中标人共同制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核

（五）水电维修与公用设施设备维护管理
1、服务内容
1.1.负责房屋非建筑本体、公共设施设备的维护与管理。包括学校舍围墙、学校内道路、停车场、室内外照明、景观灯、消防设施以及校园内给排水系统、发电配电机房等各类公用设施的日常运行维护与管理，保障其正常运行或处于良好的备用状态。质保期内的大型设施设备的定期专业维保及维修由厂家负责，中标人负责日常监督检查，发现问题及时联系厂家维修，质保期后配合采购人选择优秀的维保商。
1.2.校园内监控系统、消防系统（含器材）的更新或增加由采购人负责，中标人负责日常运行维护。
1.3.负责定期对各类校园公共设施、校园文化设施进行检查并作记录，每月向学校后勤部门书面报告一次公共设施情况。
1.4.负责承担校园有关公共场所（含会议室、功能室、行政办公室以及教室）的花草摆放，节假日或有关会议、活动庆典时的花草布置摆放工作。
1.5.制定详细的公共设施日常维修计划及实施方案，并报经采购人同意。
2、管理标准:
2.1.建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。
2.2.制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。
2.3.建立安全检查制度，所服务区域设备设施进行日常安全巡检和定期安全检查，并记录备查。实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。配电机房须安排人员24小时值班。
2.4.设备及机房环境整洁，无杂物，无鼠害、蚁害、虫害等发生。
2.5.所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗，有及时解决各类故障的能力。
2.6.建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全，管理完善，可随时查阅。
3、公共设备设施维修养护服务标准

序号	项目	内容	服务标准
1	房屋日常养护维修	1．校舍围墙维修 2．门窗工程养护维修 3．油漆工程养护维修 4．墙台面及吊顶工程养护维修 5．屋面工程养护维修 6．地下防水工程养护维修 7．学校内道路养护维修	1.防止漏水浸水，确保校园房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用； 2.及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。及时完成油漆涂刷。
2	室外场地、道路养护维修	1. 广场地面、台阶、水景养护维修 2. 室外地面养护维修	1.确保校园室外场地、道路的完好和正常使用； 2.及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
3	给排水设备运行维护管理	1. 给排水管道养护维修 2. 水泵、水箱、阀门等设备设施养护维修 3. 水泵房及机电设备的养护维修 4. 给排水检查井养护维修 5. 其他相关养护维修 6. 沟渠池井的检查	1.建立用水、供水管理制度并予以实施，保证给排水系统正常运行使用。 2.防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁。 3.保持水箱清洁卫生并定期每年清洗消毒二次，确保二次供水符合饮用水国家标准（出具合格的水质检验书）。 4.保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。 5.定期对排水管、化粪池、隔油池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用。 6.及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。零修合格率100%。雨水井；污水井；化粪池；阀门井完好率达100％；无缺损，无污积、无堵。 7.所有外露管道表面合同期内除锈刷油漆1次。
4	供配电设备运行维护管理	供配电设备运行维护管理	1.对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电； 2.用电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定临时用电措施并严格执行；供电运行和维修人员必须持证上岗； 3.建立24小时运行维修值班制度，及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员5分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。零修合格率100%； 4.加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括地下室照明、楼梯、电梯间、教室、室外院墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施。
4	供配电设备运行维护管理	室内外照明和效果灯光工程系统维护管理	1.加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用； 2.定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
5	空调设备维护	空调设备运行维护	1.建立规范完善的空调运行、安全操作规程、维修保养制度，并严格执行。 2.保证空调系统安全运行、正常使用。运行中无超标噪音和滴漏水现象。 3.制定切实可行节能降耗措施，应有明显节能降耗成果。 4.定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。 5.空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

（六）物业档案资料管理
1、实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。
2、完善各项管理制度，对所有档案集中管理。
3、各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。
4、采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料。
5、绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。
（七）其他服务事项
1、学校洗衣房日常管理，按学校要求承担学生衣物及床上用品清洗，招待所及食堂布草的清洗任务。
2、学校游泳池日常管理工作，包括游泳池消杀、卫生、安全防护及专业设备的保养及维修工作，游泳池开放期间，必须配备2人以上持有救生员证的救生员。
3、采购人举行重大活动，中标人必须无偿提供协助服务，包括会场布置及会场卫生清洁保洁等工作。
4、负责校园的文化设施设备的管理，营造良好的校园文化氛围，包含对学校各类校园文化装饰物、标牌按时进行清洗及维护。
5、协助采购人完成其他临时性工作。
（八）、物业管理有关说明
1、管理用房提供：1.在委托管理期限内，分别提供管理用房(含仓库及维修场所）及必要的员工宿舍供物业管理公司免费使用，提供宿舍只限于保安人员居住。
2、中标人原则上不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同意。
3、公共水电费及发电机燃油费
公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明各类机电设备等各类的用电）。物业公司住宿办公水电费自理。4、学校分阶段不定期对中标人的服务质量进行检查评估（包括人员的配备情况），作为监督执行合同的依据。

五、物业服务基本内容

交货期限：合同签定后壹年内完成。
参照深圳市市场监督管理局发布《物业服务通用规范》（编号：SZDB/Z42-2011)管理标准及有关规定，所有管理指标均不低于《物业服务通用规范》的要求。
结合自身的管理服务水平，投标人要具体承诺物业管理各项目具体要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率、治安案件发生率、车辆被盗率、设备完好率、火灾、违章发生率、违章处理率、用户投诉率、物业使用人对物业管理的满意率等。
（一）范围：物业管理范围是包括学校实际使用范围内的安全保卫、清洁卫生、绿化、水电维修、洗衣房及游泳池管理等工作。
（二）要求：
1、项目管理要求：中标人需在本项目设立专门的服务机构，组织架构建全，为采购人提供优质高效的物业管理服务。
2、制度建设要求：中标人需建立各类管理制度，包括服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案、紧急情况应急预案等。
2.1.中标人须建立针对本项目所涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案及应急响应制度等，并得到使用单位的批准。
2.2．中标人须建立各设备系统的运行、维修和保养的管理档案，值班、巡逻的管理资料，绿化、清洁工作的实施管理方案等方面的档案。
2.3.中标人须建立完善的危险源识别，对突发事件能够及时、准确有效地识别并做出应对措施。
2.4. 中标人建立应急处理流程及应急预案，并定期对员工进行培训和演练。
3、员工素质要求：各类人员按岗位着装统一，言行规范，语言文明。中标人要定期对工作人员进行职业道德、服务规范、岗位技能等方面的教育和培训。
3.1.中标人所有物业人员须经岗前培训，定期岗位培训，保证相关服务质量。
3.2.中标人需严格按照有关法律、法规与中标单位员工签订劳动合同，并按劳动法为员工办理相关保险。
3.3.中标人应保证物业服务人员的相对稳定，减少人员流动，不经常调换服务人员。其中，管理人员（包括经理、经理助理、部门主管）的调换需经过采购人的主管领导同意，其它人员的调换应经过采购人的相关负责人同意。
3.4.中标人应承担我校食堂高峰期的全部临时用工人员及用工人员的全部费用。
表1：人员岗位及数量配置要求

序号	岗位	人数
1	经理	1
2	经理助理	1
3	部门主管（保洁、保安、工程）	3
4	绿化、花卉工	14
5	保安消防员	24
6	水电维修	6
7	清洁保洁	13
8	洗衣工	3
9	游泳池救生员	2
10	食堂临时用工人员	5
11	合计	72

表2、人员素质要求

岗位	文化素质	专业素质
项目经理	本科及以上	有物业管理企业经理上岗证，3年以上项目经理任职资格，有丰富的全日制寄宿学校物业管理经验，同类物业服务经历3年以上。
主管人员	中技以上	熟练掌握ISO9000质量管理体系，熟练应用计算机，3年以上物业管理经验。
维修工	中技以上	年龄50岁以下，持专业上岗证（具有国家正规水电工A证或B证、冷气维修中级证等），具有维修经验和能力，身体健康，勤勉敬业，任劳任怨，具有优良的服务意识，服从采购人工作安排。
保安消防员	高中以上	年龄45岁以下，身高170cm以上，五官端正，身体健康，具有两年以上保安从业工作经历，培训合格并持证上岗；具有较强的工作责任心，诚实守信，遵纪守法，没有违法犯罪等不良记录。其中校门门岗（8人）身高175cm以上，年龄40岁以下，需为退伍军人或者专职保安院校、警校毕业生。以上要求均需提供相关证件给采购人核验。
清洁保洁员	初中以上	身体健康、责任心强、热爱公物、有较强的服务意识。其中男工8人，年龄55岁以下，女工5人，年龄50岁以下。
绿化花卉工	初中以上	身体健康，男工年龄55岁以下，女工年龄50岁以下；有园林绿化、环境美化等方面的知识和从业经验，熟悉植物生长特性，具有相关设备及园林绿化方面的基本技能。其中①绿化工作主管（至少1 人），须有园林绿化方面的专业证书及上岗证，并有从事园林绿化方面5年以上工作经验。②生态教育园、劳技教育园及花卉管理员：应有5年以上的花卉、蔬菜或果园管理工作经验，经采购人试用合格后方能从事园艺工作；③绿化工人：至少有1名绿化工人持有园林工上岗证，懂得园林机械的使用原理，操作程序、园林的修剪造型，经采购人使用合格后才能从事学校的绿化工作；

六、合同签订及付款方式

合同方式：按月包干。
付款方式:按考评结果给付月均金额。每月10日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由甲方签署付款凭证，办理付款手续。
考评标准：1、综合考评90分以上的，按全额付款；
2、综合考评为80~89分的，扣减当月物业管理费的5%；
3、综合考评为75~79分的，扣减当月物业管理费的10%；
4、综合考评为75分以下的，扣减当月物业管理费的20%；

5、综合考评为75分以下视为不合格，招标人有权单方面终止合同。

七、物业服务其它事项

评标信息

序号	评分项					权重
1	价格					20
2	技术部分					55
	序号	评分因素		权重	评分方式	评分准则
	1	实施方案（工作措施、工作方法、工作手段、工作流程）		10	专家打分	考察校园内共用部位和共用设施设备日常维护、公共秩序维护、清洁卫生及绿化养护、宿舍管理方案，按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。
	2	项目重点难点分析、应对措施及相关的合理化建议		5	专家打分	按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。
	3	质量保障措施及应急方案		10	专家打分	按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。
	4	违约承诺		5	专家打分	按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。
	5	拟安排的项目负责人情况		5	专家打分	要求投标文件中承诺在合同签订之日前，为本项目配备符合以下条件的项目负责人：项目负责人具有中级（含中级）以上职称（20%分数）、本科（含本科）以上学历（20%分数）、有由中华人民共和国住房和城乡建设部签发的注册物业管理师资格证（60%分数）。投标文件中须提供以上证件及近三个月的社保证明。
	6	拟安排的项目团队成员（项目负责人除外）情况		10	专家打分	要求投标文件中承诺在合同签订之日前，为本项目配备符合以下条件的项目成员： 1、工程部主管具有工程师证（30%分数）。 2、保安部主管具有深圳市安全主任资格证（30%分数）。 3、消防员持有建（构）筑物消防员证，有一个得10%分数。（最多不超过40%分数）投标文件中须列明拟安排的项目团队成员及其具有的证书。并提供近三个月的社保证明。
	7	项目拟使用的清洁工具、机器情况		10	专家打分	要求投标文件中承诺在合同签订之日前，为本项目配备清洁工具和机器： 1、清洁所使用的清洁工具、机器环保节能，有得50%分数，没有不得分。 2、清洁所使用的药剂有产品质量监督检验所出具的检验报告的，有得50%分数，没有不得分。（要求提供检验报告作为证明资料）投标文件中须列明拟安排的清洁工具、机器的名称、型号、规格等（拟使用的药剂需提供检验报告作为证明资料）。如在本项目合同签订时，未备齐工具、机器，将按虚假应标处理。
3	综合实力部分					15
	序号	评分因素		权重	评分方式	评分准则
	1	投标人资格情况及通过相关认证情况		4	专家打分	投标人通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、GB/T28001职业健康安全三证认证体系且认证范围包括学校的得100%分。提供有效证书扫描件，原件备查，未提供或提供不清晰导致专家无法判断的，不得分。
	2	投标人同类项目业绩情况		3	专家打分	具有中专及以上在管全日制学校物业管理经验（至少包括保安、保洁、维修、宿管4项服务内容且建筑面积不少于7万平米）每个项目20%分。（要求提供合同关键信息及项目履约（验收）合格评价（证明）文件（均为扫描件，原件备查）作为得分依据。投标人在提供证明资料时要特别注意，证明资料中必须要体现得分要点，以便专家该项目判断得分情况。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。得分业绩必须同时出具项目履约（验收）合格评价（证明）文件扫描件（评价为优秀或良好才给分）。）
	3	投标人获奖（荣誉）情况		3	专家打分	获得“国优”情况，每有一个“国优”项目得10%分，满分100%分，（提供相应获奖证明原件扫描件，原件备查）
	4	投标人纳税情况		2	专家打分	对企业2013年总纳税进行横向比较，优80%-100%分，良60%-80%分，中30%-60%分，差0-30%分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。（提供税务部门出具的纳税证明原件扫描件，原件备查）
	5	投标人规模（员工人数）情况		1	专家打分	考察投标人规模（员工人数）情况，根据投标人响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。提供投标人员工2014年5月、6月和7月社保证明扫描件，原件备查；评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。
	6	环保执行情况		2	专家打分	要求投标人就是否受过环保主管部门行政处罚作为得分依据；以投标人在投标文件中提供的承诺作为依据；若隐瞒情况虚假应标将被废标并报主管部门处理。采取客观化评分；受过行政处罚不得分。
4	服务部分					5
	序号		评分因素	权重	评分方式	评分准则
	1		项目完成（服务期满）后的服务承诺	5	专家打分	按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。
5	报价合理性部分					5
	序号		评分因素	权重	评分方式	评分准则
	1		报价合理性	5	专家打分	考察内容：对照招标文件关于详细分项报价的要求，结合本项目完成（服务）期限要求和人员要求，考察投标人"详细分项报价"的科学性及合理性。横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

其他

保安器材及消耗品表
名称	数量	单位
电警棍	36	个
手电筒	36	个
对讲机	52	部
保安服装	182	套
雨衣	36	套
水鞋	36	套
领带	73	条
帽子	52	个
大衣	36	件
合计

绿化材料与工具表
序号	名称	数量		备注	序号	名称	数量		备注
绿化材料与工具	总计
一	设备	37	无土栽培肥料
1	剪草机	3	台	（1）	EDTA-Fe	20	KG
2	绿篱机	2	台	（2）	磷酸二氢钾	200	KG
3	打边机	2	台	（3）	硫酸镁	400	KG
4	打药机	3	台	（4）	硫酸锰	50	KG
5	打药高压管	750	米	（5）	硫酸铜	20	KG
6	抽水机	2	台	自带高压抽水管300米	（6）	硫酸锌	50	KG
7	高枝剪	6	把	（7）	钼酸氨	4	KG
8	大剪刀	15	把	（8）	尿素	100	KG
9	小剪刀	15	把	（9）	硼酸	50	KG
10	平板车	3	台	（10）	硝酸钙	400	KG
11	平板车手推不锈钢车	2	台	（11）	硝酸钾	400	KG
12	锄头	15	把	（12）	栽培袋	1000	个
13	圆锹	15	把	（13）	育苗盘	200	个
14	水管（6”管）	750	米	（14）	育苗杯	1000	个
15	斗台	3	台	（15）	地膜	2	卷
二、耗材	（16）	椰糠	400	包
16	复合肥（国产）	22	T	（17）	岩棉	200	包
17	复合把（挪威）	5	T	（18）	番茄种子	1	包	进装进口，约50g/包
18	尿素	15	包	（19）	小青瓜种子	3	包	原装进口
19	花多多	7	包	（20）	观赏南瓜	10	包	原装进口
20	奥绿	7	包	（21）	美洲巨形南瓜	1	包	原装进口
21	草甘磷	45	桶	（22）	荷兰彩椒	2	包	原装进口
22	蘑菇肥	15	车	（23）	观赏生菜	10	包	原装进口，每种约5g
23	万灵、灭扫利	45	瓶	（24）	观赏椒种子	3	包	原装进口，每种约5g
24	农地乐	45	瓶
25	荔虫清、绿福等	150	瓶
26	杀虫双	75	瓶
27	蛀虫清	60	瓶
28	杀螟硫磷等	30	并
29	磷酸二氢、丰产素	450	包
30	托布津、百菌清、多菌灵等	180	包
31	好生霖	30	包
32	瑞毒霉	30	包
33	汽油	600	升
34	架油	900	升
35	花盆(230胶盆)	9000	个
36	花盆(400胶盆)	1500	个

卫生材料与工具表
序号	名称	数量	单位	备注
1	大卫生车	16	台	每人每年1台
2	大扫把	640	把	每人每月3把
3	小扫把	640	把	每人每月3把
4	小垃圾铲	192	个	每人每月1个
5	大垃圾桶	120	个	全校各部位
6	小垃圾桶	500	个	每层楼
7	卫生球	12	月	全校所有公共卫生间
8	洗手液	12	月	全校所有公共卫生间
9	蚊香	12	月	全校所有公共卫生间
10	拖把	640	把	每人每月3把
11	洗洁精	1	批	校园每周清洗1次
12	清污消杀	48	次	全校每周清洗1次
合计

附件

*******&dateType=FILE" target="_blank">服务类申报书--2015年物业管理项目-附件（*******审核）.doc

采购需求质疑及回复列表

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质疑内容

质疑单位

质疑人

质疑附件

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标题

内容

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电话：010-68960698
邮箱：1049263697@qq.com

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