(f17c9)广州市南沙区大岗镇城乡建设与土地整备中心物业管理服务定点议价采购公告
(f17c9)广州市南沙区大岗镇城乡建设与土地整备中心物业管理服务定点议价采购公告
广州市南沙区大岗镇城乡建设与土地整备中心采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息（一）项目名称：广州市南沙区大岗镇城乡建设与土地整备中心物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2022-******
（三）预算金额：3,129,800.00
（四）采购需求：
| 编号 | 服务描述 | 需求描述 | 数量 | 计量单位 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 一、项目概况大岗镇新联新邨拆迁安置区位于广州市南沙区大岗镇潭灵路与民生路交汇处，规划总用地面积为******平方米，其中净用地面积******平方米、道路面积*****平方米、绿化面积7020平方米、其他面积*****平方米。本次采购物业管理区域范围为该安置区已建成和在建两部分，总建筑面积约为******.61平方米，具体包括：已建成低层双拼住宅496套，建筑面积******.24平方米；多层公寓220套，建筑面积*****.70平方米；公共配套5645.63平方米。在建供电线网安置房（低层双拼住宅）48套，建筑面积*****.04平方米。（具体面积以采购人的测绘面积为准）二、服务期、服务地点（一）服务期：项目服务期限暂定为1年，其中已建成部分自本次采购合同签订之日开始计算，至新联一村二期交付使用并开始投入管理服务为止（最长期限1年）。在建供电线网安置房以实际办理交接验收手续之日前10天开始计算服务期限，与上述已建成部分的合同终止日期同时终止。（二）服务地点：广州市南沙区大岗镇新联新邨拆迁安置区。三、供应商要求1、★投标人须承诺及其有隶属关系的机构没有参加本项目的设计、前期工作、招标文件编写、监理工作（提供承诺函）；2、★投标人须承诺与承担本招标项目监理业务的单位（广州市建发监理有限公司、广东国建工程项目管理有限公司、广州市百业建设顾问有限公司、广州建达建设监理有限公司、广州穗科建设监理有限公司）没有隶属关系或其他利害关系（提供承诺函）。四、物业管理服务范围新联新邨拆迁安置区的物业规划红线内的所有物业管理服务工作，包括（但不限于）：1、房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、监控系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：电梯、消防系统等）。4、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、道闸等）的维修、养护和管理工作。5、本小区的管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理工作。6、本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理工作。7、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”灭杀、垃圾的收集、清运工作。8、小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。9、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。10、社区文化娱乐活动的组织、开展、协办工作。11、物业及物业管理档案、资料的保管工作。12、空置房、周转房的管理工作。13、法规和政策规定由中标人管理的其它事项。五、物业管理服务要求及标准乙方在开展本项目物业管理服务时，乙方可参照执行以下服务要求及标准：成立项目物业管理处。物业管理处应坚持“以人为本，深度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理工作在各方面得以正常有效的实施。本项目小区的物业管理要求可概括为：“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务”，并满足《广州市住宅物业服务收费参考标准》（穗发改[2016]992号）四级标准（其中物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护需满足三级标准）要求。具体要求包括：（一）综合管理服务1、严格履行物业管理法规，在保安、保洁、维护公共秩序、水电维修等方面以IS0900l质量体系为标准，规范管理行为。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。4、设置管理处，配置较完备的办公设施和办公用品，周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待。5、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书（包括但不限于保安员、电工、建（构）筑物消防员、有害生物防治员等）；物业服务经理具备上岗资格；服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。7、公示8小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。11、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。12、按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，计算并代收各住户、商铺承租者每月电费、水费，严格按照抄表员岗位职责规定执行；按照广州市有关规定和甲方的要求代收物业管理费。13、规范管理空置房、周转房。严格按照甲方的要求办理业主收楼入伙、退还周转房、水电过户等手续；定期巡查上述房屋，对房屋存在的房屋问题进行登记并联系建设单位处理。14、按时交纳合同约定需交纳的所有费用（如：公共水电费用、给水总表与用户表之间的差额水费等），并定期向甲方报告相关工作完成情况。15、文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务。16、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。17、乙方必须有一套完整的现场物业管理制度，必须包括以下几项基本内容：A、工作计划和工作流程B、人员编制计划、物料装备计划C、保安制度、人员出入小区登记制度、物料出入放行制度D、保洁服务标准E、绿化管养标准F、装修管理规定G、电梯管理制度、消防安全管理制度H、污水处理站的运营管理制度（二）物业共用部位和共用设施设备维护1、建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；对物业共用部位进行日常管理和维修养护；发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录。2、建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、安置区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋、单元（门）、户有明显标志；安置区主要道路及停车场交通标志齐全；各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。4、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责）；共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。5、共用设施设备配有专人管理。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，确保不发生因无人管理原因造成设备瘫痪。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。对消防设施进行巡检、养护，并做好记录。设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。6、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方提出报告与建议，根据甲方的决定，组织维修或者更新改造。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。每周巡查2次装修施工现场，及时处理巡查过程发现的问题。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告甲方和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。8、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告甲方和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。9、小区道路、场地保持基本平整，不积水。10、窖井不漫溢，保证排水、排污管道通畅。每年至少清掏一次。11、每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通；每月1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无积水；每日1次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用。12、对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查3次，及时修复损坏的灯具等，公共照明设备完好率在95%以上。13、各类共用设施设备系统每周检查2次，每季度保养1次，设备房每月清洁1次；其中消防泵启动每年不少于2次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。14、12小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般维修1天内处理。15、接到相关部门停水、停电、停气通知后，应向业主做好通知工作。16、负责安置区水、电管线等设施的运作、保养、维修、安全检查工作，并做好记录。17、负责小区排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、维护和管理。18、做好小区内外侧广告画、招牌、指示牌等设施的保护。19、当供水、供电发生异常时，要及时排除。20、在接到急修任务时应立即到现场处理。21、出现设备故障，要及时处理，排除故障，问题处理完后才下班。22、负责小区绿化灌溉设施的维修、维护工作，发现问题需及时处理。23、聘请专业的有资质的环保公司常驻，严格按照污水处理站的设计要求和污水排放量做好污水处理站内各种设备设施的运行、维修、维护、管理工作；按污水处理站的运营管理方案安排专人值班，并做好相关设备的运行、维修保养记录；按要求购买、投放污水处理运行所需的药品，清理、运输污水处理站运行产生的淤泥、废渣等，当日产生的生活污水需当日处理完毕；每月至少检测一次污水处理站的出水水质（须有第三方机构的水质检测报告），且出水水质需达到该项目的设计出水指标和广东省地方标准《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）有关标准。24、严格按照排涝泵站的日常运营管理规定、安全操作规程、紧急处理预案等落实安置区外围排涝泵站的日常管理、运行、维修维护等工作；在涨潮、暴雨时，排涝泵站需自动启泵强排雨水至附近河涌；每日至少巡查排涝泵站3次，发现水位、设备异常时需立即安排处理。（三）公共秩序维护1、配有专职的公共秩序维护员，24小时值班，并在小区出入口设立秩序维护固定岗24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。2、需配置电子巡更系统等技防设施，同时应启动、维护录像监控系统等技防设施，24小时开通。设置不少于4个重点区域或重点部位（应有视频监控可记录），对重点区域、重点部位白天每4小时至少巡查1次，夜间每3小时至少巡逻1次，并有巡逻记录（需采用电子巡逻系统）。3、对进出小区的车辆进行管理和疏导，小区车辆通行、停放有序。4、对进出小区的装修、施工等劳务人员及其他外来人员、车辆实行登记管理，对装修材料、大宗物品等进出小区实行审批，严格控制违规装修材料进入小区。5、制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并及时报告甲方和有关部门。6、建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗执勤标准、公共秩序维护员巡逻执勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度，人员、车辆出入小区的登记制度，大宗物品进出登记制度等规章制度；对公共秩序维护员开展理论及实操培训全年不少于120课时。7、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。8、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于1次。9、公共秩序维护员上岗时配戴统一标志、穿戴统一服装。10、秩序维护主管人员应具备较高的业务技能和公共秩序维护团队管理能力，全面负责小区治安联防、安全监控、秩序维护、消防安全及突发事件处置等工作；负责督促、检查小区各项安全管理规章制度的落实；负责小区内消火栓、灭火器、消防报警系统及其他消防器材的管理，确保相关设施设备能正常使用；负责公共秩序维护员岗位设置、思想动态、作风培养和业务训练，经常定期和不定期检查各岗位队员的工作情况，及时处理秩序维护员报告的问题及纠正队员在岗时的个人不良行为，实施奖优惩怠；积极配合相关部门打击本小区内的赌博、盗窃、吸毒、违法违章等行动；与属地公安派出所、消防中队等保持良好的沟通联系。11、秩序维护固定岗人员须遵纪守法，坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；严禁不文明语言及行为；上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫的工作，发现不安全因素立即查明情况排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保小区内的安全；发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；熟悉本岗位的任务和工作程序；熟悉区内消防器材的安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理；积极向相关人员进行遵纪守法和治安知识的宣传；严格执行来人来访登记制度，发现非区内人员在区内游荡、活动应及时处理，正确处理乱张贴广告及治安可疑人员的个案；严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；认真完成项目物业管理处交办的其他任务。12、秩序维护巡逻岗人员须熟悉区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有损坏或被移动的可疑情况，应立即查明并报告；检查电线线路(目视检查，禁止手动检查)和水管管道有无损坏，发现漏水(电)时，应采取措施并及时上报；巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告；注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立刻擒获；发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止，并将严重致人伤残者抓获，交由公安部门处理；发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警；发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门；发现在管理范围内散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员，及时清离现场；发现占道摆摊、破坏绿化、乱停乱放等影响公共秩序的行为，及时制止、纠正并向上级报告；巡逻公共秩序维护员根据巡查情况，认真填写《巡逻签到记录》并将有关情况报告管理处。（四）保洁服务1、负责物业管理区域内的所有清洁卫生工作。2、制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。3、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。4、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运2次。5、小区道路、广场、停车场、绿地等公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。6、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。有关管井检查、疏通、清掏等工作应做好记录和资料存档。7、二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。8、5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。消杀的成效必须符合除四害的有关要求。如环卫主管部门统一部署四害消杀或针对“登革热”等疫情开展专项消杀工作的，需按主管部门的要求做好相关工作。每月检查小区共用部位，发现蚁害的，及时开展消杀灭治工作，灭蚁药物须为经国家有关部门登记准许使用的药物。9、每日组织专人对小区卫生进行检查，并登记到《清洁卫生日检表》中。10、每月根据《清洁卫生日检表》中的检查情况进行统计分析，向项目物业管理处汇报。11、严格按相关政府部门的要求，积极开展生活垃圾分类收集、处理等相关工作。12、甲方或上级部门交办的其它任务。13、必须满足附表2的清洁标准。（五）绿化养护1、有专业人员进行绿化养护管理。2、制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。3、草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。4、做好病虫害防治工作。5、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。6、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。7、乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，每年中耕除草4次以上，每年普施基肥1遍；草坪每年修剪3遍以上，清除杂草4遍以上，杂草面积不大于8%。8、补种补栽绿化苗木。六、人员配备及岗位要求（一）人员配备：不少于35人，具体岗位设置包括：1.项目经理：１人2.前台：1人3.工程部主管1人4.维修员：3人5.保安主管：1人6.保安领班：3人7.保安员：14人8.保洁员：9人（含主管1名）9.绿化员：2人（二）供应商应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足够的专业人员实施小区物业服务工作；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。保安从业人员需知法、懂法、守法，依法办事，需严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定，并取得公安机关核发的《保安员证》。中标人应当自开展保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级公安机关申请备案。（三）其他要求：★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。七、物业管理费的计费方式及构成本项目物业管理费采用包干制的计费方式，由物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润构成，其中物业服务成本包括但不限于下列项目：（一）物业管理区域内管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（二）物业共用部位、共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵房、监控设备、消防系统、停车场、道闸、垃圾站等）的运行、维护、维修管理费及场地日常小修维护费。（三）物业管理区域内公共秩序维护服务费。（四）园林绿地日常维护费，包括修剪、淋用水、补种补栽绿化等费用。（五）清洁卫生（包含生活垃圾外运费、水箱清洗费）、除“四害”管理服务费。（六）用于物业管理的固定资产折旧费。（七）公用设施设备、部位及场地的水电费（已独立装表计量且供水供电部门已分摊到户的除外）。（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（九）办公费用。（十）小区总水表与所有住户水表读数之间差额水费（含污水处理费）。 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一、项目概况大岗镇新联新邨拆迁安置区位于广州市南沙区大岗镇潭灵路与民生路交汇处，规划总用地面积为******平方米，其中净用地面积******平方米、道路面积*****平方米、绿化面积7020平方米、其他面积*****平方米。本次采购物业管理区域范围为该安置区已建成和在建两部分，总建筑面积约为******.61平方米，具体包括：已建成低层双拼住宅496套，建筑面积******.24平方米；多层公寓220套，建筑面积*****.70平方米；公共配套5645.63平方米。在建供电线网安置房（低层双拼住宅）48套，建筑面积*****.04平方米。（具体面积以采购人的测绘面积为准）二、服务期、服务地点（一）服务期：项目服务期限暂定为1年，其中已建成部分自本次采购合同签订之日开始计算，至新联一村二期交付使用并开始投入管理服务为止（最长期限1年）。在建供电线网安置房以实际办理交接验收手续之日前10天开始计算服务期限，与上述已建成部分的合同终止日期同时终止。（二）服务地点：广州市南沙区大岗镇新联新邨拆迁安置区。三、供应商要求1、★投标人须承诺及其有隶属关系的机构没有参加本项目的设计、前期工作、招标文件编写、监理工作（提供承诺函）；2、★投标人须承诺与承担本招标项目监理业务的单位（广州市建发监理有限公司、广东国建工程项目管理有限公司、广州市百业建设顾问有限公司、广州建达建设监理有限公司、广州穗科建设监理有限公司）没有隶属关系或其他利害关系（提供承诺函）。四、物业管理服务范围新联新邨拆迁安置区的物业规划红线内的所有物业管理服务工作，包括（但不限于）：1、房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、监控系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：电梯、消防系统等）。4、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、道闸等）的维修、养护和管理工作。5、本小区的管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理工作。6、本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理工作。7、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”灭杀、垃圾的收集、清运工作。8、小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。9、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。10、社区文化娱乐活动的组织、开展、协办工作。11、物业及物业管理档案、资料的保管工作。12、空置房、周转房的管理工作。13、法规和政策规定由中标人管理的其它事项。五、物业管理服务要求及标准乙方在开展本项目物业管理服务时，乙方可参照执行以下服务要求及标准：成立项目物业管理处。物业管理处应坚持“以人为本，深度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理工作在各方面得以正常有效的实施。本项目小区的物业管理要求可概括为：“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务”，并满足《广州市住宅物业服务收费参考标准》（穗发改[2016]992号）四级标准（其中物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护需满足三级标准）要求。具体要求包括：（一）综合管理服务1、严格履行物业管理法规，在保安、保洁、维护公共秩序、水电维修等方面以IS0900l质量体系为标准，规范管理行为。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。4、设置管理处，配置较完备的办公设施和办公用品，周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待。5、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书（包括但不限于保安员、电工、建（构）筑物消防员、有害生物防治员等）；物业服务经理具备上岗资格；服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。7、公示8小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。11、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。12、按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，计算并代收各住户、商铺承租者每月电费、水费，严格按照抄表员岗位职责规定执行；按照广州市有关规定和甲方的要求代收物业管理费。13、规范管理空置房、周转房。严格按照甲方的要求办理业主收楼入伙、退还周转房、水电过户等手续；定期巡查上述房屋，对房屋存在的房屋问题进行登记并联系建设单位处理。14、按时交纳合同约定需交纳的所有费用（如：公共水电费用、给水总表与用户表之间的差额水费等），并定期向甲方报告相关工作完成情况。15、文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务。16、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。17、乙方必须有一套完整的现场物业管理制度，必须包括以下几项基本内容：A、工作计划和工作流程B、人员编制计划、物料装备计划C、保安制度、人员出入小区登记制度、物料出入放行制度D、保洁服务标准E、绿化管养标准F、装修管理规定G、电梯管理制度、消防安全管理制度H、污水处理站的运营管理制度（二）物业共用部位和共用设施设备维护1、建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；对物业共用部位进行日常管理和维修养护；发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录。2、建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、安置区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋、单元（门）、户有明显标志；安置区主要道路及停车场交通标志齐全；各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。4、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责）；共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。5、共用设施设备配有专人管理。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，确保不发生因无人管理原因造成设备瘫痪。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。对消防设施进行巡检、养护，并做好记录。设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。6、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方提出报告与建议，根据甲方的决定，组织维修或者更新改造。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。每周巡查2次装修施工现场，及时处理巡查过程发现的问题。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告甲方和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。8、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告甲方和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。9、小区道路、场地保持基本平整，不积水。10、窖井不漫溢，保证排水、排污管道通畅。每年至少清掏一次。11、每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通；每月1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无积水；每日1次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用。12、对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查3次，及时修复损坏的灯具等，公共照明设备完好率在95%以上。13、各类共用设施设备系统每周检查2次，每季度保养1次，设备房每月清洁1次；其中消防泵启动每年不少于2次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。14、12小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般维修1天内处理。15、接到相关部门停水、停电、停气通知后，应向业主做好通知工作。16、负责安置区水、电管线等设施的运作、保养、维修、安全检查工作，并做好记录。17、负责小区排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、维护和管理。18、做好小区内外侧广告画、招牌、指示牌等设施的保护。19、当供水、供电发生异常时，要及时排除。20、在接到急修任务时应立即到现场处理。21、出现设备故障，要及时处理，排除故障，问题处理完后才下班。22、负责小区绿化灌溉设施的维修、维护工作，发现问题需及时处理。23、聘请专业的有资质的环保公司常驻，严格按照污水处理站的设计要求和污水排放量做好污水处理站内各种设备设施的运行、维修、维护、管理工作；按污水处理站的运营管理方案安排专人值班，并做好相关设备的运行、维修保养记录；按要求购买、投放污水处理运行所需的药品，清理、运输污水处理站运行产生的淤泥、废渣等，当日产生的生活污水需当日处理完毕；每月至少检测一次污水处理站的出水水质（须有第三方机构的水质检测报告），且出水水质需达到该项目的设计出水指标和广东省地方标准《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）有关标准。24、严格按照排涝泵站的日常运营管理规定、安全操作规程、紧急处理预案等落实安置区外围排涝泵站的日常管理、运行、维修维护等工作；在涨潮、暴雨时，排涝泵站需自动启泵强排雨水至附近河涌；每日至少巡查排涝泵站3次，发现水位、设备异常时需立即安排处理。（三）公共秩序维护1、配有专职的公共秩序维护员，24小时值班，并在小区出入口设立秩序维护固定岗24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。2、需配置电子巡更系统等技防设施，同时应启动、维护录像监控系统等技防设施，24小时开通。设置不少于4个重点区域或重点部位（应有视频监控可记录），对重点区域、重点部位白天每4小时至少巡查1次，夜间每3小时至少巡逻1次，并有巡逻记录（需采用电子巡逻系统）。3、对进出小区的车辆进行管理和疏导，小区车辆通行、停放有序。4、对进出小区的装修、施工等劳务人员及其他外来人员、车辆实行登记管理，对装修材料、大宗物品等进出小区实行审批，严格控制违规装修材料进入小区。5、制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并及时报告甲方和有关部门。6、建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗执勤标准、公共秩序维护员巡逻执勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度，人员、车辆出入小区的登记制度，大宗物品进出登记制度等规章制度；对公共秩序维护员开展理论及实操培训全年不少于120课时。7、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。8、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于1次。9、公共秩序维护员上岗时配戴统一标志、穿戴统一服装。10、秩序维护主管人员应具备较高的业务技能和公共秩序维护团队管理能力，全面负责小区治安联防、安全监控、秩序维护、消防安全及突发事件处置等工作；负责督促、检查小区各项安全管理规章制度的落实；负责小区内消火栓、灭火器、消防报警系统及其他消防器材的管理，确保相关设施设备能正常使用；负责公共秩序维护员岗位设置、思想动态、作风培养和业务训练，经常定期和不定期检查各岗位队员的工作情况，及时处理秩序维护员报告的问题及纠正队员在岗时的个人不良行为，实施奖优惩怠；积极配合相关部门打击本小区内的赌博、盗窃、吸毒、违法违章等行动；与属地公安派出所、消防中队等保持良好的沟通联系。11、秩序维护固定岗人员须遵纪守法，坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；严禁不文明语言及行为；上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫的工作，发现不安全因素立即查明情况排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保小区内的安全；发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；熟悉本岗位的任务和工作程序；熟悉区内消防器材的安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理；积极向相关人员进行遵纪守法和治安知识的宣传；严格执行来人来访登记制度，发现非区内人员在区内游荡、活动应及时处理，正确处理乱张贴广告及治安可疑人员的个案；严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；认真完成项目物业管理处交办的其他任务。12、秩序维护巡逻岗人员须熟悉区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有损坏或被移动的可疑情况，应立即查明并报告；检查电线线路(目视检查，禁止手动检查)和水管管道有无损坏，发现漏水(电)时，应采取措施并及时上报；巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告；注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立刻擒获；发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止，并将严重致人伤残者抓获，交由公安部门处理；发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警；发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门；发现在管理范围内散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员，及时清离现场；发现占道摆摊、破坏绿化、乱停乱放等影响公共秩序的行为，及时制止、纠正并向上级报告；巡逻公共秩序维护员根据巡查情况，认真填写《巡逻签到记录》并将有关情况报告管理处。（四）保洁服务1、负责物业管理区域内的所有清洁卫生工作。2、制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。3、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。4、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运2次。5、小区道路、广场、停车场、绿地等公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。6、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。有关管井检查、疏通、清掏等工作应做好记录和资料存档。7、二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。8、5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。消杀的成效必须符合除四害的有关要求。如环卫主管部门统一部署四害消杀或针对“登革热”等疫情开展专项消杀工作的，需按主管部门的要求做好相关工作。每月检查小区共用部位，发现蚁害的，及时开展消杀灭治工作，灭蚁药物须为经国家有关部门登记准许使用的药物。9、每日组织专人对小区卫生进行检查，并登记到《清洁卫生日检表》中。10、每月根据《清洁卫生日检表》中的检查情况进行统计分析，向项目物业管理处汇报。11、严格按相关政府部门的要求，积极开展生活垃圾分类收集、处理等相关工作。12、甲方或上级部门交办的其它任务。13、必须满足附表2的清洁标准。（五）绿化养护1、有专业人员进行绿化养护管理。2、制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。3、草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。4、做好病虫害防治工作。5、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。6、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。7、乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，每年中耕除草4次以上，每年普施基肥1遍；草坪每年修剪3遍以上，清除杂草4遍以上，杂草面积不大于8%。8、补种补栽绿化苗木。六、人员配备及岗位要求（一）人员配备：不少于35人，具体岗位设置包括：1.项目经理：１人2.前台：1人3.工程部主管1人4.维修员：3人5.保安主管：1人6.保安领班：3人7.保安员：14人8.保洁员：9人（含主管1名）9.绿化员：2人（二）供应商应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足够的专业人员实施小区物业服务工作；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。保安从业人员需知法、懂法、守法，依法办事，需严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定，并取得公安机关核发的《保安员证》。中标人应当自开展保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级公安机关申请备案。（三）其他要求：★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。七、物业管理费的计费方式及构成本项目物业管理费采用包干制的计费方式，由物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润构成，其中物业服务成本包括但不限于下列项目：（一）物业管理区域内管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（二）物业共用部位、共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵房、监控设备、消防系统、停车场、道闸、垃圾站等）的运行、维护、维修管理费及场地日常小修维护费。（三）物业管理区域内公共秩序维护服务费。（四）园林绿地日常维护费，包括修剪、淋用水、补种补栽绿化等费用。（五）清洁卫生（包含生活垃圾外运费、水箱清洗费）、除“四害”管理服务费。（六）用于物业管理的固定资产折旧费。（七）公用设施设备、部位及场地的水电费（已独立装表计量且供水供电部门已分摊到户的除外）。（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（九）办公费用。（十）小区总水表与所有住户水表读数之间差额水费（含污水处理费）。 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（五）议价发起时间：2022年08月29日
二、供应商报价须知（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
三、定点议价规则（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
四、项目联系方式联系方式：朱健聪 ********
采购单位：广州市南沙区大岗镇城乡建设与土地整备中心
2022年08月29日
广州市南沙区大岗镇城乡建设与土地整备中心物业管理服务定点采购
标签: 物业管理服务
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