（一）物业管理总体要求

1、中标人服从采购人统一管理。

2、中标人对物业管理方案、组织架构、人员录用、人员培训、岗位服务标准、操作流程等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，由采购人审核通过后方可实施，同时提供必要的培训、考核记录等资料备采购人审查。

3、中标人需将人员出勤情况表、工资发放表、社保缴纳记录表等同步考勤管理并按月登记造册交采购人审核存档。

4、在物业服务过程中，采购人有权根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范标准进行调整、补充和完善。

5、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人组建派出的物业管理机构人员有直接指挥权。中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。录用人员相关信息（含国家规定要求持证上岗的岗位证件）提供复印件报采购人留存备案，必须保证提供的信息真实有效并及时更新。

6、中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，录用人员形象、身高要符合采购人要求。

（二）隆平水稻博物馆及周边区域管理要求

1、馆内举办的大型接待和展览活动，中标人要适当增加人员满足各项活动的服务管理要求。

2、中标人不得擅自改动馆区内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。

3、中标人对隆平水稻博物馆馆区的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习（提供明确的计划表，并报采购人备案），确保馆区人身、文物和财产的安全。

4、中标人应遵守采购人的各项规章制度，对所属员工的工作质量进行管理，及时发现并整改所属员工管理能力低、服务质量差等不称职现象。同时采购人可对中标人工作质量实施有效监管，如采购人先于中标人查实上述现象，有权责令当事人现场整改，同时中标人承担相应的管理责任。

5、设备设施管理要求

5.1设备组成

（1）强电设备

（2）弱电设备设施：背景音乐和广播系统、展厅及公共区域多媒体设备，各个会议室、报告厅、电教室的多媒体设备的操作、使用、每日巡查以及故障通报等。

（3）给排水系统。

（4）电梯系统：共有电梯4部，垂直电梯2部，室外扶梯2部。巡视电梯运行管理和对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备运行情况、发生电梯突发事件应急处理及电梯日常养护维修的监管。

（5）中央空调系统:空调主机2台、冷却水过滤器1台、电辅助加热1台；冷冻泵3台（2用1备），冷冻泵控制柜1处；冷却泵3台（2用1备），冷却泵控制柜1处；末端循环补水系统2台泵、补水箱1处、压力罐1个；中央空调监测系统一套；中央空调系统冬夏转换控制柜1处；空调箱（风柜）8处；历史厅独立空调风机盘管系统；中央空调冷却泵抽水过滤池；中央空调出风口、回风口若干；中央空调管道、阀门若干。

（6）房屋建筑设施：A、供、排、雨水管道、沙井、排污管、化粪池、垃圾池、绿化喷淋、消防池、消防栓、屋顶天沟等；B、玻璃幕墙、钢架结构、楼面楼顶、外墙、地板、天花板、房屋门窗、地下停车场、广场地面及道路、雕塑景观、各类标识等；C、办公室、展厅、大堂、会议室、报告厅等一切公共场所的家具及设施；D、卫生间、茶水间、楼梯间的设施；E、防雷设施及防辐射设施。

5.2设备维护内容

（1）对强弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡查维护和重点检测，建立各项设备档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；加强日常维护检修，确保照明灯具、线路、开关及各类用电设备完好无降耗措施，为采购人提出节能减排的合理化建议；每周检修保养电梯、发电机设备一次；每天日常管理和维损；建立电梯运行管理制度和安全操作规程，保证电梯系统安全运行和正常使用；制订科学合理的经济运行和节能护好避雷接地的设备设施；每年做好电梯、高压电气设备、防雷设施、燃气系统、中央空调系统的年度检测工作。以上检修、保养均应做好计划和记录。

（2）按馆方要求和弱电系统设施设备操作规范，承担弱电系统中背景音乐和广播系统、展厅及公共区域多媒体设备，各个会议室、接待室、报告厅、电教室的多媒体设备的操作、使用，并对上述系统及其设备进行每日巡查以及故障通报等。

（3）保证给排水系统及直饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每月消毒。

（4）对电梯系统每天运行状况的检测；轿厢照明、安全开关，报警系统接触良好、有效；减速箱、电机、发电机组工作、无异响，工作温度符合标准；制运器间隙均匀，制动灵活可靠；控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测；选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试；导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正；机房、井道、轿顶、底坑干净整洁、无油污、无积水，检查清理；各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

（5）每周对房屋及设施进行巡检；建筑物的楼面、地面、屋顶、玻璃幕墙出现问题及时修缮；钢架结构、管道、围栏、花基等每年应定期油漆一次；每周对展楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。

5.3供、配电设备管理维护要求

对场馆内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

（1）高、低压配电室有强电维保人员24小时值班, 根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，并取得合格证。

（2）收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知采购方，同时做好应急保障工作。

（3）负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换，对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的1/10。

（4）每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（5）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

（6）避雷、接地系统每年检测一次。

（7）每天巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

（8）每天巡查变压器及控制室。

（9）每天巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

（10）按时启、停外围、立面亮化灯饰。

（11）按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

（12）定期清理中央空调。

（13）每月对机电设备进行检查、保养、维修、清洁。

5.4智能化系统设备运行操作

负责背景音乐、广播系统、展厅及公共区域多媒体设备，各个会议室、接待室、报告厅、电教室的多媒体设备的操作、使用、维护、每日巡查以及故障通报、维修等。

（1）按采购人要求进行上述设备的日常运行操作和使用。

（2）定期（每日检查两次以上）对背景音乐和广播系统、展厅及公共区域多媒体设备运行情况进行巡查，发现问题及时通报并做好记录和后续处理结果追踪。

（3）操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能。

（4）中标人必须在设备使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行。

（5）值班人员必须持证上岗，按采购人要求排班。

5.5给、排水系统设备运行维护

（1）给、排水设备日常运行的检查、维修及保养

（2）污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由物业管理公司每年负责2次清洗、消毒。

（3）各管线和各级阀门的检查和维修。

（4）各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

（5）消防、喷淋水系统的检查和维修。

（6）保障给排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

（7）给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告采购人研究处置。

（8）对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

（9）对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

（10）对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

（11）每月对水泵房进行检查、保养、维修、清洁；每季度对排水管、下水道、沙井进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅。

（12）★中标人须负责浏阳河泵站的清淤以及维护，一年两次。每周须对泵站运行情况进行日常检查，每周检查频率在2次以上。

5.6电梯系统运行维护监管

（1）建立电梯系统运行管理制度和安全操作规程，保证电梯系统安全运行和正常使用。

（2）监督保养单位每周检修保养电梯一次并做好相关记录。

（3）每年做好电梯系统的年度检测工作，每年通过质监部门的检测并取得安全运行许可证。

（4）每天定时开关电梯，制订科学合理的经济运行和节能降耗措施。

5.7中央空调系统运行维护监管

（1）监督售后服务厂家（外协单位）定期对中央空调间维保、维护、检修，保证正常运行。

（2）负责中央空调主机及服务区域内过滤网的清洗及夏、冬季空调开启使用。

（3）设备的定期保洁，日常监控。

（4）严格执行空调使用守则。

5.8建筑物室内、外公共部分日常养护维修

（1）巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

（2）墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

（3）局部墙面松动有剥落现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

（4）屋面局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（5）保证所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况正常。

5.7工作标准

（1）供配电系统：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（2）给排水系统：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（3）★电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，每年通过质监部门的检测并取得安全运行许可证，检测费用包含在投标报价之内；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后，通知专业维修人员到达现场抢修，及时排除故障。建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

（4）★中央空调系统：每月保洁空调设备；夏、冬季开机前一次性对空调过滤网进行清洗；用于中央空调冷却取水的浏阳河泵站每年不少于3次清理淤泥，费用包含在投标报价之内；保证空调设备设施处于良好状态，空调系统出现运行故障后，及时通知售后维修人员到现场维修，并做好记录。

（5）建筑物室内、外公共部分日常养护维修：定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新；如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换；如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（6）照明、用电、用水、电梯等接到报修后，维修人员一般应在5分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证展览和办公使用需要。

（7）在周一闭馆期间对设备进行检查维护维修。

（8）确保办公、展览、通讯、网络设备完好，运行正常。确保供水、排水、排污、供气管道、绿化喷淋及设施畅通完好无损。确保隆平水稻博物馆的房屋、门窗、道路、家具的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。

（9）设备、设施、系统使用、管理过程中产生的年审、检测、维护保养费用均由中标人负责。维保单位的确定应符合相关资质和有关规定的要求，并报采购人审核书面同意。

（10）设备维修保修期内（非人为因素）由厂家负责，保修期满由中标人根据甲方审核情况选定维保单位；中标人人为原因引起设备损坏，损失由中标人承担。

6、保洁管理的范围、内容和要求

6.1清洁范围：

清洁范围为隆平水稻博物馆及周边区域，包括：建筑物外墙及屋顶、展览厅（含基本陈列展柜展架及临展区）、库藏区、入口大堂、办公室、办公区（含接待室和会议室）、茶水间（洗涤间）、卫生间、走廊及电梯间、走火梯、配餐间、室外环境等。

6.2保洁管理内容

（1）清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

（2）垃圾桶每天清理2次，每周至少清洗1次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

（3）每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

（4）在场馆开放期间，每天对场馆及其周边区域（包括但不限于场馆内部、室外广场、地下层、道路、设施）进行巡回保洁，保证所有的公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对场馆及周边区域排水、排污管道进行清疏；负责场馆外立面定期清洁。

（5）在场馆休馆期间，对场馆内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对场馆内各类地面（石材、瓷砖、木地板、胶地板、环氧自流坪等）进行打蜡及清洁养护处理；巡回对场馆内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护；巡回对场馆内既定的石材表面进行专业晶面处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）；对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

（6）巡回对场馆各建筑物天面天台进行清洗、保洁。巡回或根据实际天气情况，对建筑物天面排水沟进行及时清理、清疏。巡回对场馆各建筑物天面相关设施（出风口、玻璃天面、铝扣板等）进行清洁、保洁。

（7）每天一次对各类功能用房（办公室、会议室、值班室等）及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。

（8）每周定时对接待室、会议室等地毯进行吸尘、保洁、清洗。不定期对文物库房和监控中心进行清洁。

（9）每月定时对各类功能用房办公、会议家具、窗帘等进行清洗、打蜡及养护。

（10）每半年定期对场馆及周边区域相关集水井进行清疏、捞渣工作，对消防及生活蓄水池进行彻底清洗。

（11）协助对场馆产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。

（12）每月结合实际情况，聘请专业人员对场馆蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。

（13）每周对场馆工作产生的大型废品进行及时的清理或搬运服务。

（14）接待室、会议室、大讲堂、党课教室应在每次使用过后及时清洁。

（15）屋顶天沟每季度清理1次，喷泉水池每月清理1次。

6.3保洁要求

（1）有常用的环卫工具和设施（由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

（2）馆内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁，确保场馆容貌整洁。

（3）保证建筑物外墙（含玻璃外墙），每年全面清洗至少两次，局部地方根据需要进行清洗，以确保外墙清洁。

（4）保洁人员的呼叫响应时限为3-5分钟。定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀。

（5）中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。

6.4保洁卫生标准

（1）地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。

（2）面、窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

（3）地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

（4）厕所无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

（5）地毯吸尘，保持干净、干燥、无积尘、污渍、无异味及平整。

（6）室内设施无潮变、无霉变。

（7）室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。

（8）垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

（9）垃圾实行袋装化，按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

（10）馆内排水明渠内无堵塞、无积污。

（11）展柜、展架无手印、无积尘，保持玻璃面洁净。

6.5四害防治要求

（1）苍蝇防治

①搞好环境卫生，保持环境清洁。

②垃圾日产日清，特种行业的垃圾须及时处理。

③对粪便进行无害化处理，普及无害化厕所，粪池盖要密封。

④对未能及时彻底清除的滋生物，应用有机磷杀虫剂杀灭幼虫，夏秋季5~7天，冬春季10~12天处理一次。

⑤在有些必要的重点场所用化学或物理的方法杀灭苍蝇。如滞留喷洒、空间喷洒、人工拍打以及使用粘蝇纸、灭蝇灯、毒蝇绳、捕蝇器等。

（2）老鼠防治

①常用的灭鼠法有器械灭鼠和药物灭鼠，如灭鼠夹、关鼠铁笼等；常用的药物有敌鼠钠盐、磷化锌、大隆等。灭鼠要打总体歼灭战、持久战，轮番交替使用各种方法效果更好。

②毒饵灭鼠注意事项：1.投放毒饵要量少、堆多，发现有鼠盗食要及时补投，盗吃多少补多少，吃光加倍投放，一直到不再盗食为止；2.毒饵投放要靠墙边、鼠路、鼠洞口和其他隐蔽处；3.投放在干燥无水之处。要断鼠粮，关好禽畜；4.投药后要及时清理环境，清理死鼠。按国家规定使用慢性鼠药，如果要使用急性鼠药，应有专业工作人员指导。

（3）蚊子防治

①消灭蚊子应当治本清源，即清除蚊子的滋生场所，辅之以杀灭幼虫，控制蚊虫的发生。夏季可采用蚊香、熏蚊纸、电热驱蚊器等，室内安置蚊帐、纱门、纱窗等可有效防止蚊子叮咬。

②清除各种积水，消除蚊子的滋生条件：把积水疏通、排除；填平洼地、污水塘、树洞；密封水池、水缸、下水道；对有用的贮水、水植盆景等，定期每周换水1~2次，或采取施药控制、放养鱼类、加盖密封等措施。

③使用化学杀虫剂等方法杀灭幼虫及成蚊。

（4）蟑螂防治

①采用环境治理与化学防治并重的措施。方法有开水烧烫缝隙杀灭虫卵，药物喷洒或用毒饵、药物粉笔涂画等。最好在夜间行动，因为蟑螂喜微光。

②对杂、乱、破、脏的环境，做到“三清一堵”（清杂物、清卵巢、清蟑迹、堵墙缝），减少蟑螂滋生栖息场所。

③应用化学药物，用投毒饵、药笔封涂、滞留喷洒、喷药粉等方法消灭蟑螂。

★严格按照上述要求进行工作。投标人须在投标文件中做出承诺，否则视为无效投标。（提供承诺函并加盖投标人公章）

7、车辆、停车场管理内容和要求

7.1车辆、停车场管理内容

负责停车场经营管理，确保地面道路和地下停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序。做好安全防范和日常巡查工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件。必要时并根据采购人要求对出入隆平水稻博物馆的物品、人员、车辆进行检查。

7.2车辆、停车场管理要求

（1）交通、车辆、停车场管理要有专人负责，要制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。交通、车辆、停车场管理人员全部为保安员。中标人除高层管理人员在工作期间可将自有车辆停放在馆内以外，一般工作人员禁止在工作及下班后将车辆停放在隆平水稻博物馆停车场地。

（2）要有规范的车辆行驶、停放识别标记。负责保障区域内的交通指示标志明确，交通设施完善，区域内行驶路线要用标志牌、地下白线箭头指示清楚。

（3）车辆停放建立停放登记制度，进行安全巡查，严防被盗事件发生，严防车辆出现因管理不到位导致投诉或索赔。

（4）禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等车辆进入停车场。

（5）停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由中标人负责定期检查。

（6）在停车场出入口处设置垃圾桶(箱)，保持场内清洁。

（7）负责道闸、车场警示桶、地面墙面等设施设备的维修维护管理。

（8）在交通、车辆、停车场管理工作中工具、器材的维修等费用由中标人负责。应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识，有重大活动、接待或会议时，必须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。

（9）停车收费按照收费标准，做到应收尽收，加强停车收费监督管理力量，确保监督管理到位。定时检查停车收费系统，如有异常及时上报。

8、绿化管理内容和要求

8.1绿化管理内容

总体标准：

（1）按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、播种草籽、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

（2）随着植物生长的各个阶段，应不断进行调整与充实，使植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，保持叶面清洁，有整体观赏效果。

（3）清洗，清除植物体表灰尘，促进植株呼吸，增强光合作用。

（4）修剪，适时进行修剪或疏剪，随时剪除枯枝、病枝、密枝，保持植株良好的形态。

（5）对室内（仅指办公楼，不包含开放区）摆设的植物，每月视其生长情况和采购人的要求进行更换，并承担费用。

（6）做好防风措施，受外力影响歪倒的植物应及时处理；防寒植物冬季防寒，春天及时拆除。

（7）病虫害防治要求：应综合防治，以防为主。病虫害危害应控制在以不影响观赏效果的范围之内。其中食叶性害虫危害的叶片，每株不超过5%；刺吸性害虫危害的叶片，每株不超过10%；无蛀干性害虫的活虫、活卵。严控病虫害的集中性爆发。

（8）配备足额专业养护人员（包括规划、园艺等方面的技术人员）。

（9）每日巡查绿地，清拣杂物（砖石、烟蒂、纸屑等），维护绿地卫生整洁无杂物，保持绿地、绿化带整齐、美观，适时补植和处理枯枝朽木及作业留下的枝叶、渣土。

（10）馆辖及周围区域树木每年修剪二次，根据需要对树木主干油石灰水一次（以防虫害）。

（11）加强巡查管理，对绿化树、花草植被人为损坏的，由中标人负责恢复，对已遭损坏的绿化区块，应设立保护措施。

（12）肥料、草籽、农药、工具、机械使用产生的油耗、维修费由中标人负责。

（14）乔木养护管理标准：

①、生长旺盛，枝叶健壮，水分充足，树冠完整，无枯死；（非养护原因造成的除外）

②、保持植物生长特性的树形，及时修剪，无明显长枝和过密的内枝，无枯枝；

③、整型修剪效果要与周边环境协调，下缘线高于2m，避免影响车辆和行人的通行；

④、通风良好、主侧枝分布均匀；

⑤、病虫危害率不超过5%，单株受害率不超过5%；

⑥、当年生枝条开花的乔木越冬重剪，保留部分主侧枝；

⑦、适时除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

（15）造型植物及灌木养护管理标准：

①、生长旺盛，枝叶健壮，无死树（非养护原因造成的除外）

②、病虫危害率每百平方米不超过5%，单株受害率不超过5%

③、无枯枝枯叶，无缺苗死苗，无黄土裸露；

④、预留观花的灌木，保证开花繁茂，枝条不过于杂乱；

⑤、越冬重剪不妨碍观瞻，保留部分主侧枝。

（16）草坪养护管理标准：

①、生长旺盛，叶色浓绿，总体平整；

②、草坪杂草率低于10%（大草头每平方米不超过16株），主道不予许出现杂草；

③、外力破坏后三天内修复；

④、总体高度基本在8cm以下，草边切除整齐，不入路牙、花丛；

⑤、病虫危害率每百平方米不超过5%；

⑥、常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

8.2绿化管理要求

（1）割草：应使用剪草机割草，一般绿地草的高度不超过15公分，路边及角隅草块也要定期进行割草养护。

（2）除草：草坪中杂草须连根拔除，植物生长期间采用人工或除草剂去除目的植物以外杂草（大草头每平方米不超过16株）

（3）修剪：

①、整形树修剪要保持整形的几何面基本平整，同一几何面大部分分枝条长短不超过5厘米，枯枝必须剪除。

②、绿篱修剪要保持篱面基本平整，同一篱面大部分枝条长短差不超过5厘米，枯枝应剪除，绿篱间杂树及时清除。

③、树木修剪，按养观原则，随时进行

（4）病虫害防治：

①、积极做好树木，花草的病虫害预防工作，防先于治。

②、一旦树木、花草发生病虫害，应及时进行喷酒药剂措施，喷酒药剂应均细致，并事后检查，效果不好应重新喷药。

（5）清除枯枝死树：

①、高大行道树的枯枝清除工作应及时进行。

②、灌木绿篱的枯枝清除工作应及时进行。

③、死树一经发现随时清除，需补种新树的应及时通知采购人补种。服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树、名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；如有人为破坏而造成植株死亡的，由采购人或破坏人员负责。

9、安保管理的内容及人员要求

9.1安保管理内容

（1）中标人负责隆平水稻博物馆、隆平文化园及周边区域的安全保卫工作，制定并落实值勤实施方案与管理制度，包括防火、防盗、防自然灾害事故、防破坏等安全突发事件应急方案，报采购人审核批准后实施。采取培训、演练等有效措施，提高全体物业员工的安全意识，使员工掌握基本安全意识和必要的安全技能。确保消防、治安、文物及公众等安全。

（2）中标人应建立健全安全责任制，明确安全责任人和管理人并报采购人备案。

（3）按采购人的要求，在物业管理机构中设立保安部，专门负责安全保卫工作。所有保安人员应持保安员证上岗；所有保安人员的招聘、辞退应报采购人备案，并及时上报保安人员值班表。

（4）负责隆平水稻博物馆及周边区域的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，确保无安全事故发生。

（5）负责安检，主要采取人力和X光相结合的检查方法，无任何危险品带入，确保场馆安全，包括伞套（长、短）的发放工作。

（6）负责闸机口检票服务，结合PDA检票和人工检票方式（人工检票为特殊情况下启用），快捷有序地为团体或零散观众提供检票，以便于观众在最短时间内有序通过检票闸口。

（7）负责货物出入管理，出入货物应按相关管理制度执行，并做好相应的登记，现场值班人员全程跟进，确保货物出入的安全。

（8）负责场馆区秩序维护，正确疏导，礼貌劝说，确保场馆秩序井然有序。

（9）负责场馆区防盗、防火、防破坏、防事故工作，采取设立固定值班岗位、机动巡查等安全值勤方案，各岗位建立互动，能快速启动安全应急处置预案，以保障场馆、人员和文物安全。

（10）负责各馆区、公共区域巡查，注意可疑人员，各岗位建立互动联系，以保障各馆区、场所公共设施不遭破坏。

（11）负责全馆各场所的消防、治安等的安全防控，各岗位人员配合巡查，对消防隐患及时发现和整改，以保障全馆消防安全无事故。

（12）负责隆平水稻博物馆在开放时间及其他活动时间的安全工作和秩序维护，在各出入口正确引导，对故意闹事人员礼貌劝离现场，使通道畅通，在人流高峰期观众能迅速疏散。

（13）按程序实施突发安全事件处理及秩序维护，及时启动突发安全事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

（14）负责配合公安机关处理治安事件，加强日常沟通，发生案件及时报警，协助公安机关保护现场，并积极配合提供相关线索，争取案件迅速侦破。

（15）负责场馆内物品移动管理，服从安排，积极配合，全程跟进，使物品安全就位。

（16）负责大型活动安全保障，根据预案，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查，确保大型活动圆满完成。

（17）加强与政府、公安、街道等管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

（18）所有员工应经岗前治安、消防安全培训，实行先培训后上岗，提高员工治安、消防安全意识，掌握治安、消防安全防范技能。

（19）根据“治安保卫重点单位、消防重点单位”的要求，按管理规范落实治安、消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握全馆的治安、消防安全情况，对安全设施设备进行检查维护，确保完整好用，发现隐患及时上报整改，确保全馆无安全责任事故。

（20）建立健全义务消防队组织，注重平时训练，提高消防安全意识和自防自救的能力。

（21）负责消防安全培训，采取授课，外请消防专业人员现场指导，理论和实践相结合的方式，达到员工掌握消防技能的要求，以确保场馆消防安全。

（22）根据《中华人民共和国消防法》和国务院《企业事业单位内部治安保卫条例》要求，每半年组织一次消防演练，消防演练前根据采购人实际情况制定消防演练方案，消防演练计划报采购人同意后方可执行，消防演练方案至少包含：消防演练人员安排、对象、时间以及地点、演习项目（演习项目至少包含应急疏散、火灾扑救）、紧急疏散具体行动安排、火灾补救具体安排。（有条件时可邀请消防队警官或者其他专业人员对演练对象进行消防知识培训）

（23）负责展出文物、标本等的重点安全看护，对安全重点部位加强保卫巡查，防止人为和自然破坏，确保安全。

（24）负责全馆各场所、部位的定岗安全值勤和安全巡查，及时发现和消除安全隐患，确保各场所、部位安全。

（25）负责展品看护，实行不定时巡查，盘查与跟进可疑人员，防止人为和自然破坏，确保展品的安全。

（26）负责隆平水稻博物馆及周边区域交通秩序的维护，车辆停放，停车场管理等，实行人车分流，疏通区域交通道路，正确指挥引导车辆停放，确保辖区交通畅通无阻。

9.2安保管理要求

（1）所有员工应经岗前治安、消防安全培训，实行先培训后上岗，提高员工治安、消防安全意识，掌握治安、消防安全防范技能。

（2）到岗保安员应经培训合格，项目员工需要2名人员持消防安全员证书上岗，特殊岗位应持职业资格证书，制定严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度并报采购人备案。

（3）中标人应于服务合同签订后10个工作日，按采购人对安全保卫工作的管理责任范围、内容任务、要求等，制定好管理制度、实施方案、保安负责人、保安员的定岗定位、监督检查等有关文书报采购人审核。

（4）中标人应执行采购人制定实施的安全保卫工作管理规章制度，确保保安执勤岗位和配置人员在岗在位，否则要负发生后果的一切责任。

9.3安防系统、消防系统维护保养

（1）安防、消防系统的维保满足系统测试、清洁保养的专业要求。

（2）为确保安防、消防系统安全、有效运行，中标人需定时按相关法规对系统进行检测，并将检测结果报采购人存档。

（三）隆平文化园及周边区域管理要求

1、隆平文化园设施设备及其配套用房情况

2、园林维护：

（1）乔木养护管理标准：

①、生长旺盛，枝叶健壮，水分充足，树冠完整，无枯死；（非养护原因造成的除外）

②、保持植物生长特性的树形，及时修剪，无明显长枝和过密的内枝，无枯枝；

③、整型修剪效果要与周边环境协调，下缘线高于2m，避免影响车辆和行人的通行；

④、通风良好、主侧枝分布均匀；

⑤、病虫危害率不超过5%，单株受害率不超过5%；

⑥、当年生枝条开花的乔木越冬重剪，保留部分主侧枝；

⑦、适时除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

（2）造型植物及灌木养护管理标准：

①、生长旺盛，枝叶健壮，无死树（非养护原因造成的除外）

②、病虫危害率每百平方米不超过5%，单株受害率不超过5%

③、无枯枝枯叶，无缺苗死苗，无黄土裸露；

④、预留观花的灌木，保证开花繁茂，枝条不过于杂乱；

⑤、越冬重剪不妨碍观瞻，保留部分主侧枝。

（3）草坪养护管理标准：

①、生长旺盛，叶色浓绿，总体平整；

②、草坪杂草率低于10%（大草头每平方米不超过16株），主道不予许出现杂草；

③、外力破坏后三天内修复；

④、总体高度基本在8cm以下，草边切除整齐，不入路牙、花丛；

⑤、病虫危害率每百平方米不超过5%；

⑥、常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

（4）园林小品、园路、雕塑景石及护栏、围栏、休闲座凳、张拉膜、直饮水机等设施的维护管理。

（5）给排水沟、池、井、水体、水面设施的维护管理。

（6）电气设备、灯光设施、照明系统、背景音响、喷灌系统的正常运行及维护、维修管理。

3、环境卫生：

（1）清扫保洁：即对区域内进行全面清扫及保洁，要求在早上7:30前完成普扫。

（2）果皮箱保洁管理：对所有果皮箱进行清洗、清掏、擦拭，保证果皮箱干净、整洁、无澎溢，无缺损等。

（3）公厕保洁管理：对公厕进行全天保洁，要求公厕内外干净、整洁、无污迹、无臭、无蝇，设施完好，24小时开放等。

（4）公共垃圾站保洁管理：对公共垃圾站进行全天保洁管理，要求垃圾站内外整洁、干净、无污水，坑底无剩余垃圾，垃圾斗内垃圾及时平整压实，进出垃圾管理规范等。

4、安全巡防：防火防盗、保护公共设施车辆管理、大型活动的管理等。

5、设施设备维护：包含绿地内的给水管、喷头的维修及维护，路沿石破损的修复，绿地内桌椅、健身设施的维修及维护。

6、各类自然灾害的应急预案和夏季抗旱专项预案。发生人力可控的自然灾害，所有损失由承包方承担；发生人力不可控的自然灾害，不在服务范围内的，一事一议，报采购人经区政府批准后，由采购人自主恢复实施。

7、时令花卉的摆放：部分区域需要栽植时令花卉按照采购人要求进行更换。

8、草皮每年二次播种，保持四季常绿。

9、维护服务项目部需与芙蓉区园林局数字化平台对接。

10、负责隆平文化园的湖面安全以及卫生清理，不定期进行巡查，禁止在湖内游泳或湖边嬉戏打闹、及时打捞湖面垃圾并在湖边树立警示标语。

11、★农药、肥料农资产品由中标人负责购买，且必须购买环保类产品，并提供所有服务所需的工具、用具。采购人有权要求中标人对该类产品质量进行抽检（由第三方机构进行检测，检测费用由中标人承担）。投标人须在投标文件中做出承诺，否则视为无效投标。（提供承诺函并加盖投标人公章）

12、在中标后，需及时提交防旱抗旱、冰灾、虫灾等自然灾害的应急预案并通过采购人审核。

（四）人员要求

注：★投标人承诺投入人员高于招标文件要求的，以投标人承诺的为准；采购人有需要增派人手的，中标人须无条件配合采购人，确保物业管理工作顺利开展。

（五）其他要求

1、隆平水稻博物馆正常开放时间为：周二至周日及法定节假日（含周一），对外开放时间为9:00—17:00；上班时间为：8:30—17:30（安保、设备运行值班等岗位实行24小时轮岗上班制度）。

2、采购人为中标人提供2间物业管理用房，水电费由采购人支付。

3、物业服务人员食宿：物业服务员工食宿自理，采购人不负责。

4、中标人须承诺达到湖南省物业服务收费办法中约定的最高服务等级标准。（提供承诺函并加盖投标人公章）

5、 建筑、设备设施情况以现场实际情况为主。

6、★中标人需负责强弱电、给排水、电梯、智能化系统等设备日常的保养和运行管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调，费用包含在投标报价之内。

7、维修材料单项单件价值在500元以下（含500元）的由中标人负责。单项单价500元以上由采购人负责。

8、 ★本项目的玻璃幕墙（一年两次清洗）、石材养护、晶面处理、粪池清理、喷泉清洗、中央空调清理等专业清洁由中标人承担。

9、本项目易耗品用品（含卫生间擦手纸、洗手液、卫生纸、日常防疫物资；公共区域及部分办公室纸杯、抽纸、伞套袋、饮用水；会议室茶叶等）均由采购人承担，每天定时检查和添加消耗品。中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具等费用。中标人负责本馆所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”、“垃圾车垃圾桶”等与清洁卫生有关的一切费用。中标人建立使用消耗品台账并每月列清单报采购人备查。投标人在投标报价中不需将此项内容考虑在内。

10、★投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

11、中标人向物业管理服务人员支付的所有工资、补贴、福利，必须通过银行转账方式，不得使用现金支付。采购人有权每月核查中标人在本项目的各项支出，中标人必须予以配合。

12、中标人需按约定的岗位配备工作人员，所有工作人员的考勤需接受馆方相关部门的监管和抽查：①、所有工作人员需按规定实行上下班指纹打卡制度；②、馆方不定期对中标人工作人员在位情况进行抽查，缺勤、漏打卡等现象与物业当月考核结果挂钩；③、中标人必须制定出台本项目的员工出勤与请休假制度。

13、★为规范物业公司的服务行为，提升隆平水稻博物馆开放管理质量，在合同签订前，中标人需与采购人在合同中约定物业服务质量考评标准（详见附件），采购人将根据该标准按月对中标人进行考核。

14、每个月5日前中标人将上个月考勤记录以纸质形式报送采购人存档备查，采购人相关部门能够实时查看考勤情况；一个年度内累计缺勤8人次，采购人有权无条件终止物业管理服务合同。

15、因中标方人员失职或因未按物业服务合同的约定进行管理和服务，导致发生火灾、盗窃、设备严重损坏、人员伤亡、公共安全事故、财产损失及涉及文物等的安全事故，或造成重大不良社会影响的责任事件，当月物业管理服务评分为不合格，损失财务照价赔偿并依法追究法律责任。

16、物业档案资料管理要求

（1）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。

（2）建立一套完整的档案管理制度。如在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养、设备巡查等登记制度。

（3）保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。

（4）应保证采购人交给物业档案资料（包括建筑施工竣工图纸、设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

（5）合同期满中标人应及时将整理好的新物业档案资料原件统一移交给采购人的综合档案室进行分类、立卷、编号、归档，输入计算机便于更科学的管理。

17、保密规定：中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究投标人法律责任的权利。

按照国家及行业标准

（一）物业管理总体要求

1、中标人服从采购人统一管理。

2、中标人对物业管理方案、组织架构、人员录用、人员培训、岗位服务标准、操作流程等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，由采购人审核通过后方可实施，同时提供必要的培训、考核记录等资料备采购人审查。

3、中标人需将人员出勤情况表、工资发放表、社保缴纳记录表等同步考勤管理并按月登记造册交采购人审核存档。

4、在物业服务过程中，采购人有权根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范标准进行调整、补充和完善。

5、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人组建派出的物业管理机构人员有直接指挥权。中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。录用人员相关信息（含国家规定要求持证上岗的岗位证件）提供复印件报采购人留存备案，必须保证提供的信息真实有效并及时更新。

6、中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，录用人员形象、身高要符合采购人要求。

（二）隆平水稻博物馆及周边区域管理要求

1、馆内举办的大型接待和展览活动，中标人要适当增加人员满足各项活动的服务管理要求。

2、中标人不得擅自改动馆区内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。

3、中标人对隆平水稻博物馆馆区的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习（提供明确的计划表，并报采购人备案），确保馆区人身、文物和财产的安全。

4、中标人应遵守采购人的各项规章制度，对所属员工的工作质量进行管理，及时发现并整改所属员工管理能力低、服务质量差等不称职现象。同时采购人可对中标人工作质量实施有效监管，如采购人先于中标人查实上述现象，有权责令当事人现场整改，同时中标人承担相应的管理责任。

5、设备设施管理要求

5.1设备组成

（1）强电设备

（2）弱电设备设施：背景音乐和广播系统、展厅及公共区域多媒体设备，各个会议室、报告厅、电教室的多媒体设备的操作、使用、每日巡查以及故障通报等。

（3）给排水系统。

（4）电梯系统：共有电梯4部，垂直电梯2部，室外扶梯2部。巡视电梯运行管理和对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备运行情况、发生电梯突发事件应急处理及电梯日常养护维修的监管。

（5）中央空调系统:空调主机2台、冷却水过滤器1台、电辅助加热1台；冷冻泵3台（2用1备），冷冻泵控制柜1处；冷却泵3台（2用1备），冷却泵控制柜1处；末端循环补水系统2台泵、补水箱1处、压力罐1个；中央空调监测系统一套；中央空调系统冬夏转换控制柜1处；空调箱（风柜）8处；历史厅独立空调风机盘管系统；中央空调冷却泵抽水过滤池；中央空调出风口、回风口若干；中央空调管道、阀门若干。

（6）房屋建筑设施：A、供、排、雨水管道、沙井、排污管、化粪池、垃圾池、绿化喷淋、消防池、消防栓、屋顶天沟等；B、玻璃幕墙、钢架结构、楼面楼顶、外墙、地板、天花板、房屋门窗、地下停车场、广场地面及道路、雕塑景观、各类标识等；C、办公室、展厅、大堂、会议室、报告厅等一切公共场所的家具及设施；D、卫生间、茶水间、楼梯间的设施；E、防雷设施及防辐射设施。

5.2设备维护内容

（1）对强弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡查维护和重点检测，建立各项设备档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；加强日常维护检修，确保照明灯具、线路、开关及各类用电设备完好无降耗措施，为采购人提出节能减排的合理化建议；每周检修保养电梯、发电机设备一次；每天日常管理和维损；建立电梯运行管理制度和安全操作规程，保证电梯系统安全运行和正常使用；制订科学合理的经济运行和节能护好避雷接地的设备设施；每年做好电梯、高压电气设备、防雷设施、燃气系统、中央空调系统的年度检测工作。以上检修、保养均应做好计划和记录。

（2）按馆方要求和弱电系统设施设备操作规范，承担弱电系统中背景音乐和广播系统、展厅及公共区域多媒体设备，各个会议室、接待室、报告厅、电教室的多媒体设备的操作、使用，并对上述系统及其设备进行每日巡查以及故障通报等。

（3）保证给排水系统及直饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每月消毒。

（4）对电梯系统每天运行状况的检测；轿厢照明、安全开关，报警系统接触良好、有效；减速箱、电机、发电机组工作、无异响，工作温度符合标准；制运器间隙均匀，制动灵活可靠；控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测；选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试；导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正；机房、井道、轿顶、底坑干净整洁、无油污、无积水，检查清理；各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

（5）每周对房屋及设施进行巡检；建筑物的楼面、地面、屋顶、玻璃幕墙出现问题及时修缮；钢架结构、管道、围栏、花基等每年应定期油漆一次；每周对展楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。

5.3供、配电设备管理维护要求

对场馆内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

（1）高、低压配电室有强电维保人员24小时值班, 根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，并取得合格证。

（2）收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知采购方，同时做好应急保障工作。

（3）负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换，对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的1/10。

（4）每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（5）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

（6）避雷、接地系统每年检测一次。

（7）每天巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

（8）每天巡查变压器及控制室。

（9）每天巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

（10）按时启、停外围、立面亮化灯饰。

（11）按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

（12）定期清理中央空调。

（13）每月对机电设备进行检查、保养、维修、清洁。

5.4智能化系统设备运行操作

负责背景音乐、广播系统、展厅及公共区域多媒体设备，各个会议室、接待室、报告厅、电教室的多媒体设备的操作、使用、维护、每日巡查以及故障通报、维修等。

（1）按采购人要求进行上述设备的日常运行操作和使用。

（2）定期（每日检查两次以上）对背景音乐和广播系统、展厅及公共区域多媒体设备运行情况进行巡查，发现问题及时通报并做好记录和后续处理结果追踪。

（3）操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能。

（4）中标人必须在设备使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行。

（5）值班人员必须持证上岗，按采购人要求排班。

5.5给、排水系统设备运行维护

（1）给、排水设备日常运行的检查、维修及保养

（2）污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由物业管理公司每年负责2次清洗、消毒。

（3）各管线和各级阀门的检查和维修。

（4）各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

（5）消防、喷淋水系统的检查和维修。

（6）保障给排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

（7）给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告采购人研究处置。

（8）对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

（9）对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

（10）对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

（11）每月对水泵房进行检查、保养、维修、清洁；每季度对排水管、下水道、沙井进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅。

（12）★中标人须负责浏阳河泵站的清淤以及维护，一年两次。每周须对泵站运行情况进行日常检查，每周检查频率在2次以上。

5.6电梯系统运行维护监管

（1）建立电梯系统运行管理制度和安全操作规程，保证电梯系统安全运行和正常使用。

（2）监督保养单位每周检修保养电梯一次并做好相关记录。

（3）每年做好电梯系统的年度检测工作，每年通过质监部门的检测并取得安全运行许可证。

（4）每天定时开关电梯，制订科学合理的经济运行和节能降耗措施。

5.7中央空调系统运行维护监管

（1）监督售后服务厂家（外协单位）定期对中央空调间维保、维护、检修，保证正常运行。

（2）负责中央空调主机及服务区域内过滤网的清洗及夏、冬季空调开启使用。

（3）设备的定期保洁，日常监控。

（4）严格执行空调使用守则。

5.8建筑物室内、外公共部分日常养护维修

（1）巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

（2）墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

（3）局部墙面松动有剥落现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

（4）屋面局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（5）保证所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况正常。

5.7工作标准

（1）供配电系统：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（2）给排水系统：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（3）★电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，每年通过质监部门的检测并取得安全运行许可证，检测费用包含在投标报价之内；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后，通知专业维修人员到达现场抢修，及时排除故障。建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

（4）★中央空调系统：每月保洁空调设备；夏、冬季开机前一次性对空调过滤网进行清洗；用于中央空调冷却取水的浏阳河泵站每年不少于3次清理淤泥，费用包含在投标报价之内；保证空调设备设施处于良好状态，空调系统出现运行故障后，及时通知售后维修人员到现场维修，并做好记录。

（5）建筑物室内、外公共部分日常养护维修：定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新；如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换；如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（6）照明、用电、用水、电梯等接到报修后，维修人员一般应在5分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证展览和办公使用需要。

（7）在周一闭馆期间对设备进行检查维护维修。

（8）确保办公、展览、通讯、网络设备完好，运行正常。确保供水、排水、排污、供气管道、绿化喷淋及设施畅通完好无损。确保隆平水稻博物馆的房屋、门窗、道路、家具的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。

（9）设备、设施、系统使用、管理过程中产生的年审、检测、维护保养费用均由中标人负责。维保单位的确定应符合相关资质和有关规定的要求，并报采购人审核书面同意。

（10）设备维修保修期内（非人为因素）由厂家负责，保修期满由中标人根据甲方审核情况选定维保单位；中标人人为原因引起设备损坏，损失由中标人承担。

6、保洁管理的范围、内容和要求

6.1清洁范围：

清洁范围为隆平水稻博物馆及周边区域，包括：建筑物外墙及屋顶、展览厅（含基本陈列展柜展架及临展区）、库藏区、入口大堂、办公室、办公区（含接待室和会议室）、茶水间（洗涤间）、卫生间、走廊及电梯间、走火梯、配餐间、室外环境等。

6.2保洁管理内容

（1）清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

（2）垃圾桶每天清理2次，每周至少清洗1次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

（3）每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

（4）在场馆开放期间，每天对场馆及其周边区域（包括但不限于场馆内部、室外广场、地下层、道路、设施）进行巡回保洁，保证所有的公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对场馆及周边区域排水、排污管道进行清疏；负责场馆外立面定期清洁。

（5）在场馆休馆期间，对场馆内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对场馆内各类地面（石材、瓷砖、木地板、胶地板、环氧自流坪等）进行打蜡及清洁养护处理；巡回对场馆内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护；巡回对场馆内既定的石材表面进行专业晶面处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）；对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

（6）巡回对场馆各建筑物天面天台进行清洗、保洁。巡回或根据实际天气情况，对建筑物天面排水沟进行及时清理、清疏。巡回对场馆各建筑物天面相关设施（出风口、玻璃天面、铝扣板等）进行清洁、保洁。

（7）每天一次对各类功能用房（办公室、会议室、值班室等）及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。

（8）每周定时对接待室、会议室等地毯进行吸尘、保洁、清洗。不定期对文物库房和监控中心进行清洁。

（9）每月定时对各类功能用房办公、会议家具、窗帘等进行清洗、打蜡及养护。

（10）每半年定期对场馆及周边区域相关集水井进行清疏、捞渣工作，对消防及生活蓄水池进行彻底清洗。

（11）协助对场馆产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。

（12）每月结合实际情况，聘请专业人员对场馆蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。

（13）每周对场馆工作产生的大型废品进行及时的清理或搬运服务。

（14）接待室、会议室、大讲堂、党课教室应在每次使用过后及时清洁。

（15）屋顶天沟每季度清理1次，喷泉水池每月清理1次。

6.3保洁要求

（1）有常用的环卫工具和设施（由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

（2）馆内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据观众流量不定时清洁，确保场馆容貌整洁。

（3）保证建筑物外墙（含玻璃外墙），每年全面清洗至少两次，局部地方根据需要进行清洗，以确保外墙清洁。

（4）保洁人员的呼叫响应时限为3-5分钟。定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀。

（5）中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。

6.4保洁卫生标准

（1）地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。

（2）面、窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

（3）地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

（4）厕所无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

（5）地毯吸尘，保持干净、干燥、无积尘、污渍、无异味及平整。

（6）室内设施无潮变、无霉变。

（7）室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。

（8）垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

（9）垃圾实行袋装化，按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

（10）馆内排水明渠内无堵塞、无积污。

（11）展柜、展架无手印、无积尘，保持玻璃面洁净。

6.5四害防治要求

（1）苍蝇防治

①搞好环境卫生，保持环境清洁。

②垃圾日产日清，特种行业的垃圾须及时处理。

③对粪便进行无害化处理，普及无害化厕所，粪池盖要密封。

④对未能及时彻底清除的滋生物，应用有机磷杀虫剂杀灭幼虫，夏秋季5~7天，冬春季10~12天处理一次。

⑤在有些必要的重点场所用化学或物理的方法杀灭苍蝇。如滞留喷洒、空间喷洒、人工拍打以及使用粘蝇纸、灭蝇灯、毒蝇绳、捕蝇器等。

（2）老鼠防治

①常用的灭鼠法有器械灭鼠和药物灭鼠，如灭鼠夹、关鼠铁笼等；常用的药物有敌鼠钠盐、磷化锌、大隆等。灭鼠要打总体歼灭战、持久战，轮番交替使用各种方法效果更好。

②毒饵灭鼠注意事项：1.投放毒饵要量少、堆多，发现有鼠盗食要及时补投，盗吃多少补多少，吃光加倍投放，一直到不再盗食为止；2.毒饵投放要靠墙边、鼠路、鼠洞口和其他隐蔽处；3.投放在干燥无水之处。要断鼠粮，关好禽畜；4.投药后要及时清理环境，清理死鼠。按国家规定使用慢性鼠药，如果要使用急性鼠药，应有专业工作人员指导。

（3）蚊子防治

①消灭蚊子应当治本清源，即清除蚊子的滋生场所，辅之以杀灭幼虫，控制蚊虫的发生。夏季可采用蚊香、熏蚊纸、电热驱蚊器等，室内安置蚊帐、纱门、纱窗等可有效防止蚊子叮咬。

②清除各种积水，消除蚊子的滋生条件：把积水疏通、排除；填平洼地、污水塘、树洞；密封水池、水缸、下水道；对有用的贮水、水植盆景等，定期每周换水1~2次，或采取施药控制、放养鱼类、加盖密封等措施。

③使用化学杀虫剂等方法杀灭幼虫及成蚊。

（4）蟑螂防治

①采用环境治理与化学防治并重的措施。方法有开水烧烫缝隙杀灭虫卵，药物喷洒或用毒饵、药物粉笔涂画等。最好在夜间行动，因为蟑螂喜微光。

②对杂、乱、破、脏的环境，做到“三清一堵”（清杂物、清卵巢、清蟑迹、堵墙缝），减少蟑螂滋生栖息场所。

③应用化学药物，用投毒饵、药笔封涂、滞留喷洒、喷药粉等方法消灭蟑螂。

★严格按照上述要求进行工作。投标人须在投标文件中做出承诺，否则视为无效投标。（提供承诺函并加盖投标人公章）

7、车辆、停车场管理内容和要求

7.1车辆、停车场管理内容

负责停车场经营管理，确保地面道路和地下停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序。做好安全防范和日常巡查工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件。必要时并根据采购人要求对出入隆平水稻博物馆的物品、人员、车辆进行检查。

7.2车辆、停车场管理要求

（1）交通、车辆、停车场管理要有专人负责，要制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。交通、车辆、停车场管理人员全部为保安员。中标人除高层管理人员在工作期间可将自有车辆停放在馆内以外，一般工作人员禁止在工作及下班后将车辆停放在隆平水稻博物馆停车场地。

（2）要有规范的车辆行驶、停放识别标记。负责保障区域内的交通指示标志明确，交通设施完善，区域内行驶路线要用标志牌、地下白线箭头指示清楚。

（3）车辆停放建立停放登记制度，进行安全巡查，严防被盗事件发生，严防车辆出现因管理不到位导致投诉或索赔。

（4）禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等车辆进入停车场。

（5）停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由中标人负责定期检查。

（6）在停车场出入口处设置垃圾桶(箱)，保持场内清洁。

（7）负责道闸、车场警示桶、地面墙面等设施设备的维修维护管理。

（8）在交通、车辆、停车场管理工作中工具、器材的维修等费用由中标人负责。应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识，有重大活动、接待或会议时，必须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。

（9）停车收费按照收费标准，做到应收尽收，加强停车收费监督管理力量，确保监督管理到位。定时检查停车收费系统，如有异常及时上报。

8、绿化管理内容和要求

8.1绿化管理内容

总体标准：

（1）按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、播种草籽、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

（2）随着植物生长的各个阶段，应不断进行调整与充实，使植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，保持叶面清洁，有整体观赏效果。

（3）清洗，清除植物体表灰尘，促进植株呼吸，增强光合作用。

（4）修剪，适时进行修剪或疏剪，随时剪除枯枝、病枝、密枝，保持植株良好的形态。

（5）对室内（仅指办公楼，不包含开放区）摆设的植物，每月视其生长情况和采购人的要求进行更换，并承担费用。

（6）做好防风措施，受外力影响歪倒的植物应及时处理；防寒植物冬季防寒，春天及时拆除。

（7）病虫害防治要求：应综合防治，以防为主。病虫害危害应控制在以不影响观赏效果的范围之内。其中食叶性害虫危害的叶片，每株不超过5%；刺吸性害虫危害的叶片，每株不超过10%；无蛀干性害虫的活虫、活卵。严控病虫害的集中性爆发。

（8）配备足额专业养护人员（包括规划、园艺等方面的技术人员）。

（9）每日巡查绿地，清拣杂物（砖石、烟蒂、纸屑等），维护绿地卫生整洁无杂物，保持绿地、绿化带整齐、美观，适时补植和处理枯枝朽木及作业留下的枝叶、渣土。

（10）馆辖及周围区域树木每年修剪二次，根据需要对树木主干油石灰水一次（以防虫害）。

（11）加强巡查管理，对绿化树、花草植被人为损坏的，由中标人负责恢复，对已遭损坏的绿化区块，应设立保护措施。

（12）肥料、草籽、农药、工具、机械使用产生的油耗、维修费由中标人负责。

（14）乔木养护管理标准：

①、生长旺盛，枝叶健壮，水分充足，树冠完整，无枯死；（非养护原因造成的除外）

②、保持植物生长特性的树形，及时修剪，无明显长枝和过密的内枝，无枯枝；

③、整型修剪效果要与周边环境协调，下缘线高于2m，避免影响车辆和行人的通行；

④、通风良好、主侧枝分布均匀；

⑤、病虫危害率不超过5%，单株受害率不超过5%；

⑥、当年生枝条开花的乔木越冬重剪，保留部分主侧枝；

⑦、适时除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

（15）造型植物及灌木养护管理标准：

①、生长旺盛，枝叶健壮，无死树（非养护原因造成的除外）

②、病虫危害率每百平方米不超过5%，单株受害率不超过5%

③、无枯枝枯叶，无缺苗死苗，无黄土裸露；

④、预留观花的灌木，保证开花繁茂，枝条不过于杂乱；

⑤、越冬重剪不妨碍观瞻，保留部分主侧枝。

（16）草坪养护管理标准：

①、生长旺盛，叶色浓绿，总体平整；

②、草坪杂草率低于10%（大草头每平方米不超过16株），主道不予许出现杂草；

③、外力破坏后三天内修复；

④、总体高度基本在8cm以下，草边切除整齐，不入路牙、花丛；

⑤、病虫危害率每百平方米不超过5%；

⑥、常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

8.2绿化管理要求

（1）割草：应使用剪草机割草，一般绿地草的高度不超过15公分，路边及角隅草块也要定期进行割草养护。

（2）除草：草坪中杂草须连根拔除，植物生长期间采用人工或除草剂去除目的植物以外杂草（大草头每平方米不超过16株）

（3）修剪：

①、整形树修剪要保持整形的几何面基本平整，同一几何面大部分分枝条长短不超过5厘米，枯枝必须剪除。

②、绿篱修剪要保持篱面基本平整，同一篱面大部分枝条长短差不超过5厘米，枯枝应剪除，绿篱间杂树及时清除。

③、树木修剪，按养观原则，随时进行

（4）病虫害防治：

①、积极做好树木，花草的病虫害预防工作，防先于治。

②、一旦树木、花草发生病虫害，应及时进行喷酒药剂措施，喷酒药剂应均细致，并事后检查，效果不好应重新喷药。

（5）清除枯枝死树：

①、高大行道树的枯枝清除工作应及时进行。

②、灌木绿篱的枯枝清除工作应及时进行。

③、死树一经发现随时清除，需补种新树的应及时通知采购人补种。服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树、名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；如有人为破坏而造成植株死亡的，由采购人或破坏人员负责。

9、安保管理的内容及人员要求

9.1安保管理内容

（1）中标人负责隆平水稻博物馆、隆平文化园及周边区域的安全保卫工作，制定并落实值勤实施方案与管理制度，包括防火、防盗、防自然灾害事故、防破坏等安全突发事件应急方案，报采购人审核批准后实施。采取培训、演练等有效措施，提高全体物业员工的安全意识，使员工掌握基本安全意识和必要的安全技能。确保消防、治安、文物及公众等安全。

（2）中标人应建立健全安全责任制，明确安全责任人和管理人并报采购人备案。

（3）按采购人的要求，在物业管理机构中设立保安部，专门负责安全保卫工作。所有保安人员应持保安员证上岗；所有保安人员的招聘、辞退应报采购人备案，并及时上报保安人员值班表。

（4）负责隆平水稻博物馆及周边区域的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，确保无安全事故发生。

（5）负责安检，主要采取人力和X光相结合的检查方法，无任何危险品带入，确保场馆安全，包括伞套（长、短）的发放工作。

（6）负责闸机口检票服务，结合PDA检票和人工检票方式（人工检票为特殊情况下启用），快捷有序地为团体或零散观众提供检票，以便于观众在最短时间内有序通过检票闸口。

（7）负责货物出入管理，出入货物应按相关管理制度执行，并做好相应的登记，现场值班人员全程跟进，确保货物出入的安全。

（8）负责场馆区秩序维护，正确疏导，礼貌劝说，确保场馆秩序井然有序。

（9）负责场馆区防盗、防火、防破坏、防事故工作，采取设立固定值班岗位、机动巡查等安全值勤方案，各岗位建立互动，能快速启动安全应急处置预案，以保障场馆、人员和文物安全。

（10）负责各馆区、公共区域巡查，注意可疑人员，各岗位建立互动联系，以保障各馆区、场所公共设施不遭破坏。

（11）负责全馆各场所的消防、治安等的安全防控，各岗位人员配合巡查，对消防隐患及时发现和整改，以保障全馆消防安全无事故。

（12）负责隆平水稻博物馆在开放时间及其他活动时间的安全工作和秩序维护，在各出入口正确引导，对故意闹事人员礼貌劝离现场，使通道畅通，在人流高峰期观众能迅速疏散。

（13）按程序实施突发安全事件处理及秩序维护，及时启动突发安全事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

（14）负责配合公安机关处理治安事件，加强日常沟通，发生案件及时报警，协助公安机关保护现场，并积极配合提供相关线索，争取案件迅速侦破。

（15）负责场馆内物品移动管理，服从安排，积极配合，全程跟进，使物品安全就位。

（16）负责大型活动安全保障，根据预案，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查，确保大型活动圆满完成。

（17）加强与政府、公安、街道等管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

（18）所有员工应经岗前治安、消防安全培训，实行先培训后上岗，提高员工治安、消防安全意识，掌握治安、消防安全防范技能。

（19）根据“治安保卫重点单位、消防重点单位”的要求，按管理规范落实治安、消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握全馆的治安、消防安全情况，对安全设施设备进行检查维护，确保完整好用，发现隐患及时上报整改，确保全馆无安全责任事故。

（20）建立健全义务消防队组织，注重平时训练，提高消防安全意识和自防自救的能力。

（21）负责消防安全培训，采取授课，外请消防专业人员现场指导，理论和实践相结合的方式，达到员工掌握消防技能的要求，以确保场馆消防安全。

（22）根据《中华人民共和国消防法》和国务院《企业事业单位内部治安保卫条例》要求，每半年组织一次消防演练，消防演练前根据采购人实际情况制定消防演练方案，消防演练计划报采购人同意后方可执行，消防演练方案至少包含：消防演练人员安排、对象、时间以及地点、演习项目（演习项目至少包含应急疏散、火灾扑救）、紧急疏散具体行动安排、火灾补救具体安排。（有条件时可邀请消防队警官或者其他专业人员对演练对象进行消防知识培训）

（23）负责展出文物、标本等的重点安全看护，对安全重点部位加强保卫巡查，防止人为和自然破坏，确保安全。

（24）负责全馆各场所、部位的定岗安全值勤和安全巡查，及时发现和消除安全隐患，确保各场所、部位安全。

（25）负责展品看护，实行不定时巡查，盘查与跟进可疑人员，防止人为和自然破坏，确保展品的安全。

（26）负责隆平水稻博物馆及周边区域交通秩序的维护，车辆停放，停车场管理等，实行人车分流，疏通区域交通道路，正确指挥引导车辆停放，确保辖区交通畅通无阻。

9.2安保管理要求

（1）所有员工应经岗前治安、消防安全培训，实行先培训后上岗，提高员工治安、消防安全意识，掌握治安、消防安全防范技能。

（2）到岗保安员应经培训合格，项目员工需要2名人员持消防安全员证书上岗，特殊岗位应持职业资格证书，制定严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度并报采购人备案。

（3）中标人应于服务合同签订后10个工作日，按采购人对安全保卫工作的管理责任范围、内容任务、要求等，制定好管理制度、实施方案、保安负责人、保安员的定岗定位、监督检查等有关文书报采购人审核。

（4）中标人应执行采购人制定实施的安全保卫工作管理规章制度，确保保安执勤岗位和配置人员在岗在位，否则要负发生后果的一切责任。

9.3安防系统、消防系统维护保养

（1）安防、消防系统的维保满足系统测试、清洁保养的专业要求。

（2）为确保安防、消防系统安全、有效运行，中标人需定时按相关法规对系统进行检测，并将检测结果报采购人存档。

（三）隆平文化园及周边区域管理要求

1、隆平文化园设施设备及其配套用房情况

2、园林维护：

（1）乔木养护管理标准：

①、生长旺盛，枝叶健壮，水分充足，树冠完整，无枯死；（非养护原因造成的除外）

②、保持植物生长特性的树形，及时修剪，无明显长枝和过密的内枝，无枯枝；

③、整型修剪效果要与周边环境协调，下缘线高于2m，避免影响车辆和行人的通行；

④、通风良好、主侧枝分布均匀；

⑤、病虫危害率不超过5%，单株受害率不超过5%；

⑥、当年生枝条开花的乔木越冬重剪，保留部分主侧枝；

⑦、适时除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

（2）造型植物及灌木养护管理标准：

①、生长旺盛，枝叶健壮，无死树（非养护原因造成的除外）

②、病虫危害率每百平方米不超过5%，单株受害率不超过5%

③、无枯枝枯叶，无缺苗死苗，无黄土裸露；

④、预留观花的灌木，保证开花繁茂，枝条不过于杂乱；

⑤、越冬重剪不妨碍观瞻，保留部分主侧枝。

（3）草坪养护管理标准：

①、生长旺盛，叶色浓绿，总体平整；

②、草坪杂草率低于10%（大草头每平方米不超过16株），主道不予许出现杂草；

③、外力破坏后三天内修复；

④、总体高度基本在8cm以下，草边切除整齐，不入路牙、花丛；

⑤、病虫危害率每百平方米不超过5%；

⑥、常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

（4）园林小品、园路、雕塑景石及护栏、围栏、休闲座凳、张拉膜、直饮水机等设施的维护管理。

（5）给排水沟、池、井、水体、水面设施的维护管理。

（6）电气设备、灯光设施、照明系统、背景音响、喷灌系统的正常运行及维护、维修管理。

3、环境卫生：

（1）清扫保洁：即对区域内进行全面清扫及保洁，要求在早上7:30前完成普扫。

（2）果皮箱保洁管理：对所有果皮箱进行清洗、清掏、擦拭，保证果皮箱干净、整洁、无澎溢，无缺损等。

（3）公厕保洁管理：对公厕进行全天保洁，要求公厕内外干净、整洁、无污迹、无臭、无蝇，设施完好，24小时开放等。

（4）公共垃圾站保洁管理：对公共垃圾站进行全天保洁管理，要求垃圾站内外整洁、干净、无污水，坑底无剩余垃圾，垃圾斗内垃圾及时平整压实，进出垃圾管理规范等。

4、安全巡防：防火防盗、保护公共设施车辆管理、大型活动的管理等。

5、设施设备维护：包含绿地内的给水管、喷头的维修及维护，路沿石破损的修复，绿地内桌椅、健身设施的维修及维护。

6、各类自然灾害的应急预案和夏季抗旱专项预案。发生人力可控的自然灾害，所有损失由承包方承担；发生人力不可控的自然灾害，不在服务范围内的，一事一议，报采购人经区政府批准后，由采购人自主恢复实施。

7、时令花卉的摆放：部分区域需要栽植时令花卉按照采购人要求进行更换。

8、草皮每年二次播种，保持四季常绿。

9、维护服务项目部需与芙蓉区园林局数字化平台对接。

10、负责隆平文化园的湖面安全以及卫生清理，不定期进行巡查，禁止在湖内游泳或湖边嬉戏打闹、及时打捞湖面垃圾并在湖边树立警示标语。

11、★农药、肥料农资产品由中标人负责购买，且必须购买环保类产品，并提供所有服务所需的工具、用具。采购人有权要求中标人对该类产品质量进行抽检（由第三方机构进行检测，检测费用由中标人承担）。投标人须在投标文件中做出承诺，否则视为无效投标。（提供承诺函并加盖投标人公章）

12、在中标后，需及时提交防旱抗旱、冰灾、虫灾等自然灾害的应急预案并通过采购人审核。

（四）人员要求

注：★投标人承诺投入人员高于招标文件要求的，以投标人承诺的为准；采购人有需要增派人手的，中标人须无条件配合采购人，确保物业管理工作顺利开展。

（五）其他要求

1、隆平水稻博物馆正常开放时间为：周二至周日及法定节假日（含周一），对外开放时间为9:00—17:00；上班时间为：8:30—17:30（安保、设备运行值班等岗位实行24小时轮岗上班制度）。

2、采购人为中标人提供2间物业管理用房，水电费由采购人支付。

3、物业服务人员食宿：物业服务员工食宿自理，采购人不负责。

4、中标人须承诺达到湖南省物业服务收费办法中约定的最高服务等级标准。（提供承诺函并加盖投标人公章）

5、 建筑、设备设施情况以现场实际情况为主。

6、★中标人需负责强弱电、给排水、电梯、智能化系统等设备日常的保养和运行管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调，费用包含在投标报价之内。

7、维修材料单项单件价值在500元以下（含500元）的由中标人负责。单项单价500元以上由采购人负责。

8、 ★本项目的玻璃幕墙（一年两次清洗）、石材养护、晶面处理、粪池清理、喷泉清洗、中央空调清理等专业清洁由中标人承担。

9、本项目易耗品用品（含卫生间擦手纸、洗手液、卫生纸、日常防疫物资；公共区域及部分办公室纸杯、抽纸、伞套袋、饮用水；会议室茶叶等）均由采购人承担，每天定时检查和添加消耗品。中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具等费用。中标人负责本馆所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”、“垃圾车垃圾桶”等与清洁卫生有关的一切费用。中标人建立使用消耗品台账并每月列清单报采购人备查。投标人在投标报价中不需将此项内容考虑在内。

10、★投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

11、中标人向物业管理服务人员支付的所有工资、补贴、福利，必须通过银行转账方式，不得使用现金支付。采购人有权每月核查中标人在本项目的各项支出，中标人必须予以配合。

12、中标人需按约定的岗位配备工作人员，所有工作人员的考勤需接受馆方相关部门的监管和抽查：①、所有工作人员需按规定实行上下班指纹打卡制度；②、馆方不定期对中标人工作人员在位情况进行抽查，缺勤、漏打卡等现象与物业当月考核结果挂钩；③、中标人必须制定出台本项目的员工出勤与请休假制度。

13、★为规范物业公司的服务行为，提升隆平水稻博物馆开放管理质量，在合同签订前，中标人需与采购人在合同中约定物业服务质量考评标准（详见附件），采购人将根据该标准按月对中标人进行考核。

14、每个月5日前中标人将上个月考勤记录以纸质形式报送采购人存档备查，采购人相关部门能够实时查看考勤情况；一个年度内累计缺勤8人次，采购人有权无条件终止物业管理服务合同。

15、因中标方人员失职或因未按物业服务合同的约定进行管理和服务，导致发生火灾、盗窃、设备严重损坏、人员伤亡、公共安全事故、财产损失及涉及文物等的安全事故，或造成重大不良社会影响的责任事件，当月物业管理服务评分为不合格，损失财务照价赔偿并依法追究法律责任。

16、物业档案资料管理要求

（1）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。

（2）建立一套完整的档案管理制度。如在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养、设备巡查等登记制度。

（3）保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。

（4）应保证采购人交给物业档案资料（包括建筑施工竣工图纸、设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

（5）合同期满中标人应及时将整理好的新物业档案资料原件统一移交给采购人的综合档案室进行分类、立卷、编号、归档，输入计算机便于更科学的管理。

17、保密规定：中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究投标人法律责任的权利。

1、服务期限及地点

（1）服务期限：三年，合同一年一签，满足采购人的需求情况下续签合同。根据《隆平水稻博物馆物业服务质量月度考评标准》，中标人年度平均得分在70分以下的，采购人有权终止续签下一年的合同。

（2）服务地点：采购人指定地点。

2、结算方法

（1）付款人：隆平水稻博物馆（国库集中支付）

（2）支付方式：

①、采购人按月支付物业管理服务费给中标人，即每月第二个工作日前，中标人将上月的服务费支付申请递交采购人评审小组进行初审；采购人对中标人的上月服务情况进行考评成绩汇总，每月第五个工作日前考评完毕，并报给采购人有关部门审核审批；采购人七个工作日内将审批后的服务费办理财政集中支付手续，支付上月物业管理服务费给中标人。

②、中标人应在采购人办理付款手续之前两个工作日内，提供等额的正规发票给采购人，以便采购人及时办理财政集中支付手续。

③、最终结算款支付：最终结算款支付应在中标人物业服务终止后，中标人与新物业服务单位及采购人交接完毕时开始办理结算，经区财政有关部门审核确认后1个月内办理尾款支付。

1、隆平水稻博物馆正常开放时间为：周二至周日及法定节假日（含周一），对外开放时间为9:00—17:00；上班时间为：8:30—17:30（安保、设备运行值班等岗位实行24小时轮岗上班制度）。

2、采购人为中标人提供2间物业管理用房，水电费由采购人支付。

3、物业服务人员食宿：物业服务员工食宿自理，采购人不负责。

4、中标人须承诺达到湖南省物业服务收费办法中约定的最高服务等级标准。（提供承诺函并加盖投标人公章）

5、 建筑、设备设施情况以现场实际情况为主。

6、★中标人需负责强弱电、给排水、电梯、智能化系统等设备日常的保养和运行管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调，费用包含在投标报价之内。

7、维修材料单项单件价值在500元以下（含500元）的由中标人负责。单项单价500元以上由采购人负责。

8、 ★本项目的玻璃幕墙（一年两次清洗）、石材养护、晶面处理、粪池清理、喷泉清洗、中央空调清理等专业清洁由中标人承担。

9、本项目易耗品用品（含卫生间擦手纸、洗手液、卫生纸、日常防疫物资；公共区域及部分办公室纸杯、抽纸、伞套袋、饮用水；会议室茶叶等）均由采购人承担，每天定时检查和添加消耗品。中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具等费用。中标人负责本馆所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”、“垃圾车垃圾桶”等与清洁卫生有关的一切费用。中标人建立使用消耗品台账并每月列清单报采购人备查。投标人在投标报价中不需将此项内容考虑在内。

10、★投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

11、中标人向物业管理服务人员支付的所有工资、补贴、福利，必须通过银行转账方式，不得使用现金支付。采购人有权每月核查中标人在本项目的各项支出，中标人必须予以配合。

12、中标人需按约定的岗位配备工作人员，所有工作人员的考勤需接受馆方相关部门的监管和抽查：①、所有工作人员需按规定实行上下班指纹打卡制度；②、馆方不定期对中标人工作人员在位情况进行抽查，缺勤、漏打卡等现象与物业当月考核结果挂钩；③、中标人必须制定出台本项目的员工出勤与请休假制度。

13、★为规范物业公司的服务行为，提升隆平水稻博物馆开放管理质量，在合同签订前，中标人需与采购人在合同中约定物业服务质量考评标准（详见附件），采购人将根据该标准按月对中标人进行考核。

14、每个月5日前中标人将上个月考勤记录以纸质形式报送采购人存档备查，采购人相关部门能够实时查看考勤情况；一个年度内累计缺勤8人次，采购人有权无条件终止物业管理服务合同。

15、因中标方人员失职或因未按物业服务合同的约定进行管理和服务，导致发生火灾、盗窃、设备严重损坏、人员伤亡、公共安全事故、财产损失及涉及文物等的安全事故，或造成重大不良社会影响的责任事件，当月物业管理服务评分为不合格，损失财务照价赔偿并依法追究法律责任。

16、物业档案资料管理要求

（1）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。

（2）建立一套完整的档案管理制度。如在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养、设备巡查等登记制度。

（3）保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。

（4）应保证采购人交给物业档案资料（包括建筑施工竣工图纸、设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

（5）合同期满中标人应及时将整理好的新物业档案资料原件统一移交给采购人的综合档案室进行分类、立卷、编号、归档，输入计算机便于更科学的管理。

17、保密规定：中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究投标人法律责任的权利。

本项目采用简易程序验收。

1、服务期限及地点

（1）服务期限：三年，合同一年一签，满足采购人的需求情况下续签合同。根据《隆平水稻博物馆物业服务质量月度考评标准》，中标人年度平均得分在70分以下的，采购人有权终止续签下一年的合同。

（2）服务地点：采购人指定地点。

2、结算方法

（1）付款人：隆平水稻博物馆（国库集中支付）

（2）支付方式：

①、采购人按月支付物业管理服务费给中标人，即每月第二个工作日前，中标人将上月的服务费支付申请递交采购人评审小组进行初审；采购人对中标人的上月服务情况进行考评成绩汇总，每月第五个工作日前考评完毕，并报给采购人有关部门审核审批；采购人七个工作日内将审批后的服务费办理财政集中支付手续，支付上月物业管理服务费给中标人。

②、中标人应在采购人办理付款手续之前两个工作日内，提供等额的正规发票给采购人，以便采购人及时办理财政集中支付手续。

③、最终结算款支付：最终结算款支付应在中标人物业服务终止后，中标人与新物业服务单位及采购人交接完毕时开始办理结算，经区财政有关部门审核确认后1个月内办理尾款支付。

3、本项目采用简易程序验收。

4、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

5、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。