采购文件要求

要求内容均为实质性要求及重要指标，不得负偏离，如果负偏离，则报价文件无效。

★服务的基本要求

一、项目管理与综合服务；

二、设施设备管理：物业管理区域内设施设备及场所的使用管理及维修养护；

三、环境卫生服务；

四、公共秩序维护服务：

1、物业管理区域内公共安全防范管理服务；

2、物业管理区域的日常安全、消防巡查服务。

五、能圆满完成各项临时性工作；

六、法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

服务详细要求

（项目范围、人数、工作职责及人员要求，管理标准）

物业服务工作（不少于11人）

一、物业经理（1人）

1、物业经理：1人。

2、人员要求：大专及以上学历，男性55周岁以下，女性45周岁以下，具有物业管理经验，有较强的协调领导能力，能及时安排及调配工作。

3、职责范围:

⑴负责物业全面工作。

⑵负责对管理人员的录用、辞退等提出建议。

⑶负责编制项目的物业管理、服务的方案。

⑷负责完成合同约定的各类事项。

⑸ 负责定期对物业管理、服务和设施设备的综合检查。

⑹ 负责不符合住房保障条件家庭的房源清退工作及租金收缴。

⑺做好保障家庭的咨询、投诉接待等临时性工作，同时定期征求保障家庭的意见和建议，创造良好的物业管理和服务环境。

二、业务主管（1人）

1、业务主管：1人。

2、人员要求：大专及以上学历，男性55周岁以下，女性45周岁以下，责任心强。

3、职责范围:

⑴在经理的直接领导下，负责管辖区域内全面日常行政事务，当好参谋和助手。

⑵熟悉园区基本情况及住户的类别和数量，掌握房屋租金的收费标准及计算方法等。

⑶负责建立保障家庭档案，执行物业管理委托合同，对保障家庭执行《沈阳市廉租住房租赁合同》。

⑷负责责任区域日巡的管理工作并做好记录，完成上级交办的其他工作等。

⑸ 负责对保障家庭投诉的问题按照相关法规、合约等分清责任进行处理并及时反馈。

三、环境卫生的清扫、保洁工作（3人）

1、保洁员：3人 。

2、人员要求：男性55周岁以下，女性45周岁以下，责任心强，掌握保洁基本常识，对待工作积极肯干、认证负责。

（保洁人员应具有健康证，复印件在投标书中，原件在原件中备查。）。

3、职责范围：

⑴负责园区及楼内各楼层走廊、楼梯踏步台阶、墙裙、垃圾的收集清运、小区杀菌消毒等公共区域的卫生清洁工作。

⑵负责园区内绿化花卉的养护与管理工作。

4、管理标准：

⑴保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护无污渍。

⑵所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查。

⑶无擅自占用和堆放杂物现象。

⑷服务文明、规范、准时。

⑸ 小区内生活垃圾每天清运1次，小区公共场所每日清扫1次，公共部位玻璃每季度清洁1次，路灯、楼道灯每半年清洁1次。

⑹ 对草坪、花卉、树木等定期修剪、养护。

⑺ 定期清除绿地杂草、杂物。

⑻ 预防花草、树木病虫害。

四、电力维修及维修服务工作（1人）

1、电工兼维修工：1人。

2、人员要求:高中以上学历，持电气专业中级及以上职业资格证书。（证书复印件在投标书中体现，原件在原件中备查）。

3、职责范围：

⑴在项目经理的领导下，做好园区的电器日常维修、维护工作。

⑵努力学习并熟练掌握园区供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技术性能及实际操作。

⑶ 正常操作和使用工具，控制物料消耗。

⑷上岗着工装要干净、整齐，维修时携带工具、钥匙等物品要齐全。

⑸ 做好设备的维修保养工作，确保安全运行，对公共电气设施及设备每季度至少检修一次，并填写维修日至。

⑹ 接到报修通知后，及时处理并做好维修记录。

⑺ 听从调遣，积极配合相关部门做好消防、突发事件等工作。

⑻ 做好工具库房的管理工作，完成经理交办的其他工作。

4、管理标准：

⑴对公共设施设备进行日常管理和维护养护。

⑵全年安全运行，无管理责任事故发生。

⑶设备设施运行完好率100%（不包括设备设施自身质量问题，不可抗力等情形造成的运行故障）。

⑷报修处理及时率100%（其中：中、小问题24小时内解决，急修2小时内解决）。

⑸ 日常维保计划实施率100%。

五、财务人员（2人）

1、人数：2人。

2、人员要求: 遵守物业管理中心各项规章制度，履行工作职责，对待工作主动认真，服务态度热情周到。

3、职责范围：

⑴日常工作任务单派发、登记及与维修人员间的协调联系。

⑵配合物业经理定期检查、维修供水系统的正常运转，建立正常用水、供水、排水管理制度和记录。

⑶代收房屋租金并建立租金台账，及时记载有关变更情况，每年与居民按时签订《沈阳市廉租住房租赁合同》。

4、管理标准：

⑴监督日常工作任务单执行情况，完成率达到100%。

⑵严格做好维修材料管理工作，确保全年无浪费现象。

⑶按照供水系统管理制度认真做好记录，维修满意率达到100%。

⑷依据相关文件，代收房屋租金率达到100%以上。

六、园区保安（3人）

1、人数:3人。

2、人员要求:男性，年龄55岁以下,身体健康,责任心强。

3、职责范围:

(1)实行24小时大门值班制度,做好出入口的控制管理工作，严格外来人员及车辆的进出控制，做好询问、检查并登记仔细，确保安全；对进入园区的外来人员进行询问、检查、联络、登记，同时协助做好报纸、书刊及信件的收发工作。

(2)值班人员有明显标志,熟悉园区情况,工作规范,作风严谨，定时和不定时地对园区内各个区域及重点部位进行安全巡视检查，及时发现不安全的因素和隐患，及时报告、及时处理，做好登记备案。

(3)对各项可能发生的紧急事件做好预想并制定应急事件处置预案，平时做好训练。一旦发生突发事件，要沉着冷静，从容对待，执行应急事件处置预案，服从现场总指挥的调遣。

(4)做好其他临时性工作，与其他部门搞好配合工作，执行和完成物业经理下达的临时性工作（包括除雪）。

4、管理标准：

(1) 每班提前15分钟到岗进行交接班。

(2) 交接班共同巡视园区，对所发现的问题能够交接清楚，并做好记录。

(3)巡视园区公共部位设施，确保完好能够正常使用。

(4) 根据上一班工作安排情况及突发事件的处理合理安排本班次工作。

⑸ 按分配各岗职责，工作记录保存完好。

★技术文件

、

资料的要求

一 严格审核录用物业项目的劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书。（查看原件）

二 要求有完善的物业管理服务资料，保存完好。

三 建立规范的劳动合同。

★其它

一、中标单位签订合同后，物业全部人员12小时之内到位，要求双方合同正式签订后在规定时间进场，全面完成对保洁卫生、设备运行、设备维护的交接工作。

保证设备运转和各项工作不中断。

二、人员管理严格，管理服务到位，保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。招聘的人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

三、专业技术人员持证上岗。

四、中标单位必须保障工作人员的人身安全，采购单位不承担其责任。

五、合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

六、采购单位依据物业公司在投标文件中的服务方案每半年对物业公司进行一次全方面的考核评定，物业公司未能全面履行服务方案承诺，造成业主对服务不满意，业主有权依据考核标准终止合同。

七、在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

八国家调整最低工资标准，甲方不予调整物业费金额。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

九、费用范围：投标人的投标报价为含税价（人民币），包括员工工资及社会“五险”、工会经费、医疗大额、残疾人保证金、意外险、服装费、餐费、保洁物料费、保洁设备、管理费、税金等所有费用。（投标报价中“社会五险”一律按照项目所需人员全员缴纳计算报价；）

十、中标单位必须保证所派全部人员工资达到沈阳市政府最低工资标准。法定节假日及加班等费用按劳动法规定执行。

十一、本项目不得转包。