靖江市城南花苑物业管理项目公开招标预告

项目编号：JJZC2015GK023

发布时间：2015-3-6

各潜在供应商：

根据靖江人民政府城南办事处的委托，我中心拟对其所需的物业管理服务进行公开招标，现将项目基本情况预告如下，并征求各潜在投标人的意见和建议。请各潜在投标人于2015年3月12日11：00前将修改意见、建议和需澄清的内容以书面形式并加盖单位公章，送达或传真至靖江市公共资源交易中心三楼业务二科。超过规定时间的修改和澄清要求将不再受理。

靖江市公共资源交易中心联系人：高女士 联系电话：****-********

采购人联系人：徐寅，联系电话：138*****200

靖江市政府采购项目

采 购 文 件（预告）

（公开招标）

项目名称：城南花苑物业管理

项目编号：JJZC2015GK023

集中采购机构：靖江市公共资源交易中心

发布日期：2015.03

目 录

第一章 招标公告

第二章 供应商须知

第三章 招标文件

第四章 投标报价、投标文件编制以及投标保证金

第五章 供应商应当提交的资格、资信证明文件

第六章 投标截止时间、开标时间以及地点

第七章 开标、评标、中标以及废标

第八章 签订合同、合同主要条款

第九章 纪律和监督

第十章 质疑与投诉

第十一章 交货和提供服务的时间

第十二章 项目需求以及技术要求

第十三章 评标办法

第十四章 投标文件格式

第一章 招标公告
靖江市公共资源交易中心受靖江人民政府城南办事处的委托对城南花苑物业管理项目以公开招标的方式组织政府采购，采购预算价为*******元，欢迎符合条件的供应商参加投标。

1.项目编号：JJZC2015GK0023

2.项目名称：城南花苑物业管理

3.项目内容：城南花苑北区物业管理(高层及小高层居民住宅楼)

4.项目基本情况：

（1）总占地面积：34042㎡。

（2）总建筑面积: 约83092.38㎡,地下停车场及设备用房11490.68㎡。

（3）本项目含有地下一层、地上建筑物10幢，其中高层住宅4幢（15层）；小高层2幢（11层）；物管用房1幢；老人活动用户1幢；商业用房2幢（2层、3层）建筑结构为剪力墙结构；商业楼为框架结构。

（4）本项目综合容积率2.1；绿地率30%。

（5）本项目规划建设地上停车位121个，地下停车位374个，其中电瓶车刷卡充电车位约180个。

5.供应商资格要求

5.1供应商应符合的基本资格条件

（1）具有独立承担民事责任的能力；

（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（3）具有履行合同所需的设备和专业技术能力；

（4）能依法缴纳税收和缴纳社会保障资金；

（5）法律、行政法规规定的其他条件。

5.2供应商应符合的特定资格条件：

（1）依法注册，能提供本次项目服务的企业法人；

（2）有物业管理三级（含暂三级）及以上资质的物业管理企业；

（3）本项目不接受联合体投标。

本项目要求提交的相关资格证明材料，为复印件加盖投标单位公章，但在开标时需提供原件备查，无法提供原件的，作无效投标处理。

6.公告媒介

本次招标公告在靖江市公共资源交易网（http:// www.jjggzyw.com，下同）上发布。

7.招标文件的获取

凡有意参加本次政府采购的供应商请于本公告上网发布之日起至 2015 年3月

19日16 时 00（北京时间，下同）携带企业法人营业执照复印件、税务登记证复印件、法人代表身份证或法人代表委托书及受托人身份证、组织机构代码证、基本存款账户开户许可证复印件及相关材料（以上复印件均需加盖公章）领取招标文件。

8.投标保证金要求：

本项目需递交投标保证金：贰万元整（人民币，不计利息，不收现金）。请各供应商必须于 2015 年 3月20日10 时 30分（到帐时间）之前，以电汇或网银转帐形式，从其基本账户汇至以下账户，逾期到达或未从基本账户汇出的投标保证金供应商，其投标将被否决。

收款单位：靖江市招标采购交易中心

开户行：中国建设银行靖江市支行

帐 号：****************5888

注：供应商填写银行单据时请简要注明项目名称、编号等信息，以便及时查收保证金。

9.投标文件的递交

9.1 投标文件递交的截止时间： 2015 年 3月 26日 9时30 分。地点：靖江市公共资源交易中心(靖江市行政中心商务A楼3楼)开标室。

9.2 逾期送达或者未送达指定地点的投标文件，采购人不予受理。

10.联系方式

集中采购机构： 靖江市公共资源交易中心

联 系 人： 高女士

地 址： 靖江市政务中心3楼

电 话： ****-********

传 真： ****-********

靖江市公共资源交易中心

2015年3月6 日

第二章 供应商须知
供应商应仔细阅读本招标文件的所有内容（包括答疑、补充、澄清以及修改等），按照招标文件要求以及格式编制投标文件，并保证其真实性，否则其一切后果自负。

本次政府采购方式为公开招标，指采购人或者采购代理机构以招标公告的方式邀请不特定的供应商参加投标，以能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准、满足招标文件的实质性要求，按照本招标文件的评标办法确定中标人或者推荐中标候选人的采购方式。

本采购文件所称货物，是指各种形态和种类的物品，包括有形物和无形物。商标专利权、著作权、专利权等知识产权视同货物。

10.供应商须知前附表
序号
条款名称
内容与要求

10.1
适用范围
项目编号：JJZC2015GK023

项目名称：城南花苑物业管理

10.2
招标方式
公开招标

10.3
集中采购机构
名 称：靖江市公共资源交易中心

地 址：靖江市政务中心3楼

联 系 人：高女士 张先生

电 话：****-********真：****-********

10.4
评审办法
（√）综合评分法（ ）最低评标价法 （ ）性价比法

10.5
供应商特定

资格要求
见第一章招标公告第五项供应商资格要求

10.6
是否接受

联合体投标
√ 不接受

□ 接受，应满足下列要求：

联合体资质按照联合体协议约定的分工认定。

10.7
交货期
/

10.8
质保期
/

10.9
付款方式
1、年度服务费的80%分季度按季拨付，在每季第二个月结算支付。

2、年度服务费的20%作为考核奖，在签订合同的第四个季度，以考核测评结果按得分比例计算金额并支付。

10.10
履约保证金
中标金额的5%

10.11
踏勘现场
√ 不组织，自行踏勘

□ 组织，踏勘时间：

踏勘集中地点：

10.12
供应商要求澄清招标文件的截止时间
2015年3 月 12日11时00分

10.13
投标截止时间
2015年3 月 26日 9时30 分

10.14
供应商确认收到招标文件澄清的时间
投标截止时间前，供应商自行关注靖江市公共资源交易网。

10.15
供应商确认收到招标文件修改、补充的时间
投标截止时间前，供应商自行关注靖江市公共资源交易网。

10.16
投标保证金
本项目投标保证金：贰万元 整（人民币，不计利息，不收现金）。请各供应商必须于2015 年 3月20日 10时30分（到帐时间）之前，以电汇或网银转帐形式，从其基本账户汇至以下账户，逾期到达或未从基本账户汇出的投标保证金拒收且该供应商不得参加投标。

收款单位：靖江市招标采购交易中心

开户行：中国建设银行靖江市支行

帐 号：****************5888

注：供应商填写银行单据时请简要注明项目名称、编号等信息，以便及时查收保证金。

10.17
投标有效期
自投标截止之日起60天

10.18
供应商资格要求的证明材料和情况说明
见招标文件第五章规定

10.19
投标报价内容的其他要求
按招标文件要求

10.20
投标报价范围
为含税全包价

10.21
是否允许递交备选投标方案
√ 不允许

□ 允许，备选投标方案的编制要求、评标办法：

10.22
封面设置
详见第十四章投标文件格式

10.23
投标文件

资料装订
分册装订，共分三册，分别为：商务部分、技术部分以及报价部分。将大小不一的文件材料用折叠的办法整理成A4纸面大小，左、下侧分别对齐，采用订书机装订或胶装成册（文件材料包括供应商所递交的所有资料，如投标文件、图纸等），装订应牢固、不易拆散和换页，不得采用活页装订，否则其投标无效。

10.24
投标文件份数
正本壹份，副本肆份（如投标时须投多包，每包须单独按要求制作投标文件，单独按要求装订密封）

10.25
签字和

盖章要求
1.所有要求签字的地方都应用不褪色的墨水或签字笔由供应商法定代表人或被授权代表亲笔手写签字（包括姓和名），不得用盖章（如签名章、签字章等）代替，也不得由他人代签。2.供应商在投标文件及相关文件的签订、履行、通知等事项书面文件中的单位盖章、印章、公章等处均仅指与当事人名称全称相一致的标准公章，不得使用其他形式（如带有“专用章”、“合同章”、“财务章”、“业务章”等字样）的印章。否则，评审小组有权据此对其投标文件作废标处理。

10.26
投标文件

的密封
投标文件分别密封为商务、技术、报价共三部分，并将每部分的正本和副本用一个信袋密封，开标一览表单独封装在信封中。且标注“请勿在 2015 年3月 26日 9 ：30 时之前启封”字样，并在封签处加盖公章和法人代表印鉴。

10.27
递交投标文件时间及地点
递交时间：2015年3月26日9 ：00分--9：30分

地 点：靖江市公共资源交易中心（行政中心商务A楼3楼）

10.28
是否退还

投标文件
□ 是 √ 否

10.29
开标时间

和地点
开标时间：2015 年 3月26日9：30分

开标地点：靖江市公共资源交易中心开标室

10.30
投标文件

密封性检查
由供应商或者其推选的代表、监督人检查投标文件的密封情况

10.31
评审小组
评审小组人数： 5 人

10.32
中标人数量
1 位中标人

10.33
中标服务费

收取标准
本项目免收中标服务费

10.34
废标条款
在项目采购中，出现下列情形之一的，应予废标：

（1）符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三家的；

（2）出现影响采购公正的违法、违规行为的；

（3）供应商的报价均超过了政府采购预算，采购人不能支付的；

（4）因重大变故，采购任务取消的；

（5）法律、法规以及招标文件规定废标情形。

10.35
注意事项

第十二章 项目需求以及技术要求
60.项目说明

60.1本章内容是根据采购项目的实际需求制定的。

60.2本项目供应商所报价格应为含税全包价。

61.招标产品技术规格、要求和数量（包括附件、图纸等）

项目概况和服务要求

一、项目的规划建设基本情况(所有数据最终以政府有关部门实测为准)。

见招标公告第四项

二、主要设施设备的配置及说明

1、本项目建筑共计10幢，电梯20台。

2、小区智能化设备：逐步配套完善车辆进出管理系统、可视对讲系统、自动门禁系统、闭路电视监控系统等。

3、消防设备、通风、电梯、地下刷卡充电车位等。

三、物业管理用房的配置情况

物业管理用房面积另行议定。

备注：上述文字数据仅供投标参考，以政府最终批准为准。

四、物业管理的内容与要求

（一）综合管理

1、服务方与被服务方签订规范的前期物业管理协议或物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、保安人员、管理人员、专业操作人员等按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、运用计算机进行完善的物业管理。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，解答安置户的咨询和处理安置户的投诉。公示服务电话，实行24小时服务制。

7、根据办事处物业管理科要求，提供物业管理协议或物业服务合同之外的特约服务和代办项目的，公示服务内容和收费标准。

8、在醒目处公示物业服务项目和收费标准及物业服务资金的收支状况。

9、按合同约定规范使用共用部位共用设施设备维修基金。

10、每半年进行1次物业管理服务的调查，征询安置户、社区居委的意见，不断提高服务质量。

11、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

12、配合社区居委开展精神文明活动等各项社区建设。

13、在符合劳动人事部门相关法律、法规、政策的前提下，按专业化的要求配足配全管理服务人员，不得少于26人。用工必须遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》和江苏省相关保险管理条例等法律、法规，所用职工必须是劳动年龄段的在职职工。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。对属于小修范围内的，及时组织修复；急修半小时内到位，4小时内修复，特殊情况需做出说明和限时承诺。属于大、中修范围内的，及时编制维修计划和共用部位维修基金的使用计划，向社区管理部门提出报告或建议，根据社区管理部门的决定，组织维修。其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

3、每日巡查小区内房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和安置户装修承诺，建立完善的住宅装饰装修制度。装修前，依规定告知装修人员有关装饰装修的禁止行为和注意事项，每日巡查一次，装修施工现场发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的，及时劝阻并报告社区居委会或有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告社区居委会或有关主管部门。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规范及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。对属于小修范围内的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和共用设施设备维修资金使用计划，向社区管理部门提出报告或建议，根据社区管理部门的决定，组织维修或更新改造。

5、确保载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）维护公共秩序

1、小区出入口24小时有值班看守，其余出入口至少有一人驻守，进行进出车辆、访客等管理登记。谢绝安置户不愿接待人员和未经社区居委会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记。

2、对重点区域、重点部分等每1小时至少巡查1次，巡逻有记录、有检查；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告社区居委会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、按单元设置垃圾桶、日产日清。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等12小时保洁；电梯厅、楼道保持清洁；一层公共大厅每日拖洗一次；楼梯扶手、共用部位、玻璃保持清洁；路灯、楼道灯每季清洁1次。及时清除区内道路积水、积雪。

4、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化维护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

4、定期喷洒药物，预防病虫害。

管理服务期限：
1、服务期限暂定三年（每年的服务金额均为中标金额，如遇政策性调整，作相应调整），物业管理合同每年签订一次。

2、招标人每季度将组织考核，如中标人连续两季度考核不满意，招标人有权终止合同。

第十三章 评标办法（综合评分法）

62.相关要求

62.1当供应商未提供符合招标文件规定的技术支持资料时，其技术部分得0分。

62.2技术汇总得分的计算方法：评标委员会成员打分的算术平均值。

62.3 “同类项目”是指供应商已经完成的与本次采购要求相同或者同类的货物，并且签订合同一方必须是供应商，以相同或者类同部分的合同金额为准。

63.评分方法和评分标准

63.1评标方法

1、本次招标评标采用为综合评分法，即在满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的评分标准和各项因素进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为第一中标候选人。

2、评标委员会各成员独立对每个进入打分程序的有效投标人的标书技术部分以打分的形式进行评审和评价（计算结果均四舍五入保留两位小数）。

对评委的评分（除价格分外）进行统计汇总，直接算术平均计算得分。

3、如出现评标总得分最高的投标人有两个或两个以上的，以投标报价较低者优先作为中标候选人，如果投标报价也相同的，则由监管机构组织以抽签方式确定中标候选人

63.2评审因素、权值及评分标准

第一部分：标书 (总分90分)

(一) 投标报价(30分)

1、超过采购预算价的投标报价或恶意低价报价均为无效投标报价。无效投标报价的投标文件不进行评审，也不得标。

2、以满足招标文件要求且投标价格最低的投标有效报价为评标基准价，其价格分为满分，即30分。其他有效投标报价分统一按照下列公式计算：有效投标报价得分=（评标基准价/有效投标报价）×30%×100。

(二)企业基本情况 (2分)

1、企业有合理的机构设置（1分）

2、企业经营管理运作特色（1分）

(三) 物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (12分)

1、根据有关法律、法规、政策、标准及小区的特点提出整体设想及策划：管理理念(宗旨)鲜明、突出，有明确可行的管理思路及可操作方案。(4分)

2、采用合理的管理体制、管理机制 (4分)

3、有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想 (4分)

(四)拟采取的管理模式、工作计划 (3分)

管理模式包括：清晰的业务流程和管理运作机制、明确的管理构想和各部门职责 。(3分)

(五)管理人员的配备、培训、管理 (9分)

1、管理人员配备包括：合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员和各岗位工作人员的专业素质要求及工作要求 (6分)

2、管理人员管理包括：录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等(3分)

(六)管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (4分)

1、管理规章制度包括：公众制度、内部岗位责任制。管理运作制度及标准、管理人员考核制度及标准，要求条例规范，体现高标准、高档次，科学合理、详细完备(2分)

2、居住区档案的建立与管理包括：档案的建立、归档，要求分类合理、规范，档案管理制度完善，利用电脑对档案进行管理，档案的建立能密切配合管理工作(2分)

(七)经营管理指标的承诺及采取的措施(9分)

这项内容包括 (以下各项指标均有预测依据及采取的措施)

1、房屋及配套设施完好率;

2、房屋零修、急修及时率;

3、保洁率;

4、维修工程质量合格率及回访率;

5、小区内治安案件发生率;

6、住户有效投诉率与处理率;

7、居民对物业管理满意率;

8、绿化完好率;

9、道路、车场完好率;

(八)日常管理(18分)

根据小区特点，采取相应的安全防范措施和管理项目的运作措施(18分)

(九)物业维修养护计划和实施(3分)

1、根据房屋本体的使用年限，提出对房屋本体各部分的定期维护和日常养护的计划以及实施效果(2分)

2、根据公用设施的使用年限，提出居住区公用设施的定期维护和日常养护的计划、方案、标准和实施效果(1分)

第二部分：现场答辩 (总分10分)

投标企业(2人)回答评委提问，物业管理中发生的实际问题的处理等。