甲 方：邵阳职业技术学院

乙 方：湖南保利天创物业发展有限公司

乙方在邵阳职业技术学院物业托管服务采购项目公开招标中，通过公平竞争，成功中标。依据采购文件（含补充、修改文件）和乙方的投标文件（含澄清、补充文件），乙方向甲方提供物业管理服务。现依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国政府采购法及实施条例》、《物业管理条例》，签订本合同，以便共同遵守。

一、项目管理信息

（1）采购组织形式：分散委托采购

（2）采购方式：公开招标

（3）项目名称：物业托管服务采购

二、物业基本情况及服务内容

1.教学楼(共4栋)、学生公寓(共12栋)、田径运动场、文体馆、实训楼、汽修车间、电梯车间、智能车间、教工宿舍、培训楼、综合实训中心、图书馆大楼及4个会议室和三楼东头办公室等日常保洁及学生宿舍管理工作。

2.学院内所有楼栋以外的所有公共场所、绿化带、草坪、公园、球场、公共区域、道路、排水沟、挡雨台、屋顶、喷泉水池等的保洁工作。

3.学院正大门及其他大门门卫保安工作及保安巡逻工作。

4.校外经营户垃圾及学院垃圾清运出学院的管理工作。

5.负责保洁用具及垃圾转运车、垃圾斗等设备的增添和日常维修。（每年合同期内需更换5台以上不锈钢垃圾拖车）

6.垃圾外运处理（含校外经营户垃圾清运），学院现有垃圾斗10个，现有垃圾外运转运车一辆（只能用于学院垃圾清运，清运过程中发生的一切安全事故由乙方负责）。

7.负责图书馆、文体馆卫生间绿植、洗洁精、卫生纸、肥皂等物品购置与摆放。

8.负责学院绿化养护。（物业公司直接同现有绿化养护人员签订用工合同）

9.疫情期间根据疫情防控要求做好相关防控工作。

10.按要求做好垃圾分类、无烟校区创建、创文等相关工作。

三、服务期限：

服务期限，暂定叁年，采用1+1+1的模式，即本年合同按服务要求考核合格，下一年继续签订合同，否则不再续签合同。第一年服务期限：2022年10 月1日至2023年9 月30 日。

四、服务要求

1.综合管理服务

(1)设置物业管理办公室，制定并落实各项物业管理规章制度。

(2)物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。

(3)物业工作人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。

(4)制定突发性事件处理预案，建立防火防盗及其他安全事故防控机制,防止安全事故的发生。所有当班物业人员如在工作过程中遇突发事件，应积极参与校园内突发事件处置，为师生提供紧急救助服务。并立即按照《火警应急处理办法》、《治安案件应急处理办法》、《重大刑事案件的应急处理办法》、《群体事件应急办法》等规定进行处置并报告学院保卫处、物业负责人。

(5)物业管理办公室每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务。

(6) 负责协助学院做好重大活动的卫生保洁及门卫安保工作，按照学院要求提前做好装备及人员等方面准备。

(7)冬季雪后及时清扫校内的积雪，必要时要使用撒盐除雪或机械设备除雪，雪后24小时之内完成积雪清运，校内所有道路及广场、停车场上无雪堆。

(8)日常管理与服务:

①建立物业管理档案，实行24小时值班制度，认真做好值班记录，对来客进行登记，如有水、电急修情况应及时向学校水电维修部门登记报修，不得延误时间。

②各楼栋设置管理信息牌及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复并处理。

③建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

④制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

⑤制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查，通讯等多种形式与使用人进行沟通。每年对使用人进行两次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

⑥对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

⑦禁止一切未经学院批准的临时性或永久性的商业经营摊点在物业管理区域内经营。禁止物业公司人员在学院内销售一切物资。宣传或公益性的临时摊点(不超过24小时)，须经学院有关部门批准报后勤处备案，并办理相关手续方可进行。

⑧物业管理区域禁止饲养宠物、家禽，禁止不经批准随意设立各类永久性的设施。宣传广告、宣传横幅等必须办理相关手续，方可张贴、悬桂；

⑨实行标准化保洁:每天早上8点钟以前完成公共区域的清扫，学生宿舍、教学楼、实训楼等每天早7: 00 至晚22: 00实行15小时保洁，办公楼、学生宿舍、道路、广场、公园及所有绿化带等每天早7: 00至晚18: 00实行11小时保洁，保洁率95%以上。

⑩综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（9）疫情期间物业公司管理及服务要求：

①通过发放宣传单和微信群等形式大力宣传防控疫情应知应会内容，做好员工疫情期间防疫工作培训，提高员工的防控意识，引导大家正确理解、认真执行。疫情期间按传染病防控工作要求对学院卫生、消毒工作进行安排布置落实。上班前按疫情防控要求物业公司全体员工进行核酸检查，并进行健康管理登记，坚持晨、午检查制度，严禁带病上岗。

②学院大门口24小时疫情防控，严格进出人员扫码登记、体温检测和防护口罩的佩戴等，对体温检测不合格和不佩戴防护口罩者禁止进入校园。

③加强环境卫生保洁和消毒工作，物业公司彻底清理卫生死角，积极打造安全洁净的校园环境；疫情期间防疫工作中，坚持对教学楼、宿舍楼、垃圾箱、办公场所等公共区域进行消毒作业。废弃口罩严格按照社区防疫要求送至规定地点进行处理。

2. 清洁卫生服务

(1)人员要求:

①以中青年为主，政治可靠，身体健康（持健康证上岗），形象良好，责任心强并定期接受培训。

②上岗时佩戴统一工作牌， 按要求穿戴统一制服， 仪容仪表规范整齐。

③文明礼貌，训练有素，言语规范。

(2)楼内公共区域

①地面和墙面：每日清扫二次， 其中门厅每日清扫两次，地面每日拖洗一次以上，墙面每天擦拭一次，大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

②梯扶手、栏杆、窗台:隔日擦抹一次，保持干净， 无灰尘。

③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。

④天花板、公共灯具： 每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

⑥天台、挡雨台： 保持清洁、无垃圾。

⑦屋顶：每栋房屋屋顶每学期至少清扫2次。(开学前、放假前)

⑧楼内所有公共卫生间：每日至少冲洗两次，做到地面无污渍， 无烟头，便槽、便盆内无杂物、赃物。

⑨垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理两次.收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

⑩电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，表面光亮，无污迹。

(3)楼外公共区域

①地面、绿地、下水沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时: 下水沟每日清扫一次，下水沟无杂物，无积水，保证水流通畅。

②灯具、宣传栏等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。

③果皮箱、垃圾桶：合理设置、 每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

④学院重大活动前一天必须对喷泉水池进行全面清洗。

(4)垃圾清运及道路冲洗

①合理摆放垃圾斗，楼内及楼外各公共场所垃圾及时进入垃圾斗，垃圾斗及周围无散落垃圾。斗内垃圾每天及时清运出校园。

②校园内道路发现有泥印及时冲洗。

(3)其它

①工作纪律:保洁员的日常管理由学院后勤处负责监管和调度,图书馆办公室及会议室保洁员的日常管理由学院党政办负责监管和调度,严格遵守后勤处及党政办的规定和工作要求，按章办事，并由后勤处负责业务上的检查和考核。

②完成甲方交办的其他临时保洁工作。

3.宿舍及楼栋管理服务

（1）人员要求

①以中青年为主，政治可靠，身体健康（持健康证上岗），形象良好，责任心强并定期接受培训。

②处理和应对甲方公共秩序维护工作，能正确使用各类应急器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

③在岗时佩戴统一工作牌，按要求穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿端正。

④文明执勤，训练有素，言语规范。

⑤女生宿舍原则上只能聘用女性清洁工和管理员（夫妻搭档管理除外）。

(2)服务要求：

①楼栋管理员值班实行24小时工作制，人员安排到位，客人来访必须进行登记制，未经许可严禁男生进入女生宿舍，或女生进入男生宿舍，严禁陌生人员进入宿舍，制度规范。疫情期间根据疫情防控要求做好相关防控工作，按要求做好垃圾分类相关工作。做到有求必应，有警必出。

②不许物业人员及外来人员进楼栋推销、营销产品，收购废品，张贴传单。经相关部门同意的须提供证明。

③楼栋管理员对出入楼栋的物资凭学院保卫部门许可证明放行。

④禁止公寓走廊、楼梯、过道、消防通道停放车辆及杂物。

⑤协助学院做好所管楼栋治安、消防管理工作，做好防火、防盗、防破坏工作。发生突发事件应及时处理并向学院保卫处报告。负责对楼栋内的门窗、水电设施、消防器材状况检查，发现问题及时向相关部门汇报。

⑥协助学院相关部门做好：禁止学生在宿舍内乱接电线和使用大功率电器，禁止学生在宿舍内烧火做饭，禁止学生在宿舍内酗酒、赌博，禁止学生在宿舍内燃放烟火及焚烧物品，劝阻在公寓内养宠物的行为。

(3)其它

①工作纪律: 学生宿舍、文体馆楼栋管理员的日常管理由学院学生工作处进行监管和调度,教学楼、实训中心楼栋管理员的日常管理由学院教务处进行监管和调度,五年制大专部楼栋管理员的日常管理由五年制大专部监管和调度,田径运动场管理员的日常管理由公共课部监管和调度,严格遵守这些职能部门的规定和工作要求，按章办事，并由这些职能部门负责检查和考核。

②完成甲方交办的其他临时性工作。

4.门卫保安服务

(1)人员要求：

①以中青年为主，政治可靠，身体健康（持健康证上岗），形象良好，责任心强并定期接受培训。

②上岗时佩戴统一工作牌，要求穿戴统一保安制服，仪容仪表规范整齐，亭外门卫应站岗，亭内门卫坐岗。

③文明礼貌，训练有素，言语规范。

(2)服务要求:

①门卫24小时值班看守，侧门按规定定时开放。

②接班:门卫严格按制度正规交接班，并有详细完整的交接班记录

③来访登记:对外来车辆及外来人员进行严格查验登记和引导，做好安全保卫工作，严禁违禁物品进入院内，协助甲方做好信访维稳工作，疫情期间根据疫情防控要求做好相关防控工作，发现可疑现象，迅速处置并报告:维护交通秩序，指挥车辆有序通行、停放，确保道路畅通，禁止无关车辆进入甲方场地。禁止无关人员(产品推销及收购废品等闲杂人员)进入，对携带大型物品出大门的需凭学院有关部门通知才能放行，并登记备案。

④门卫岗位工作职责：1.负责车辆道闸系统的正常使用。2.负责外来人员、车辆出入登记。3.负责传达室内外卫生及门前三包。4.负责传达室财产及消防器材、安保防恐装备的保管。5.负责校大门交通秩序与消防、财产及人身安全。6.负责学校财物进出校门的检查、登记。7.完成学院及保卫处交办的其他任务。

⑤工作安排及要求：实行24小时值班制，每班需安排2人，6:00至23:00，一人在岗亭内负责操作车辆门禁系统、登记相关信息，一人在岗亭外接待、询问外来人员、车辆相关信息。23:00至次日6:00，岗亭外人员可以到传达室内休息，岗亭内必须保持有人值班，不得睡觉。

(3)其它

①工作纪律:门卫保安员的日常管理由学院保卫处负责监管和调度,严格遵守保卫处的规定和工作职责要求，按章办事，并由保卫处负责检查和考核。

②做好重大活动的门卫安全警戒和秩序维护工作，

③完成甲方交办的其他临时性工作。

5.巡逻保安

(1)、人员要求：

①以中青年为主，政治可靠，身体健康（持健康证上岗），形象良好，责任心强并定期接受培训, 有保安证、年龄不超过60周岁。

②上岗时佩戴统一工作牌，要求穿戴统一保安制服，仪容仪表规范整齐。

③文明礼貌，训练有素，言语规范。

(2)、校区巡逻岗工作职责：

①负责校区安全巡逻和安全检查，以学生宿舍区为重点，覆盖校园所有区域；

②负责校区突发事件现场处置；

③负责校区交通秩序的管理；

④负责校区电动外卖车辆的管理；

⑤负责校区小商小贩的管理。

⑥完成学院及保卫处交办的其他任务。

(3)工作安排及服务要求:

①工作时间：17:00至次日8:00,2人/班；

②17：00--23:00和次日5:00--8:00时间段实行不间断、不定点的校区巡逻，23:00--次日5:00每2小时至少巡逻一次；

③巡逻人员工作时间段禁止饮酒，不准离开校区，不准用电脑、手机打牌、玩游戏或其他娱乐活动， 23:00--次日5:00在确保巡逻到位的前提下，允许在岗亭休息，不得睡觉。

(4)其它

①工作纪律: 巡逻保安员的日常管理由学院保卫处负责监管和调度,严格遵守保卫处的规定和工作职责要求，按章办事，并由保卫处负责检查和考核。

②做好重大活动的安全警戒和秩序维护工作，

③完成甲方交办的其他临时性工作。

6.绿化养护服务

(1)人员要求：

①以中青年为主，政治可靠，身体健康（持健康证上岗），形象良好，责任心强并定期接受培训。

②上岗时佩戴统一工作牌，按需求穿戴统一制服。

③文明礼貌，训练有素，言语规范。

(2)服务要求:

①草坪生长良好、整齐美观，及时修剪和补栽补种, 无杂草、 杂物，无践踏， 无黄土裸露。

②灌木完整，长势茂盛，四季常青，无枯技死杈，无倾斜、倒技。

③花卉、苗木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形， 保持观赏效果:

④适时组织浇灌、施肥和松士， 做好防涝、防冻，草坪和绿地应保持常年无积水，

⑤做好病虫害防治，适时喷洒药物，及时防治病虫害。

(3)其它

①工作纪律:绿化养护人员的日常管理由学院后勤处绿卫科负责监管和调度,严格遵守绿卫科的规定和工作职责要求，按章办事，并由绿卫科负责检查和考核。

②完成甲方交办的其他临时性工作。

五、服务质量标准及考核评价

服务质量标准及考核评价办法以学校颁发的规范性标准及办法为准。实行过错扣分制，扣分即罚款，且扣分数量达到学校规定或与本次招标文件相匹配的合同中规定的单个项目月度扣除服务费并罚款数量，则从总的服务经费中直接扣除。具体扣分细则详见附件一。

六、甲方的权利和义务

1.资产所有权：对本协议托管给乙方的资产享有法定的所有权，并有进行保值增值情况检查与监督的权利。

2.服务质量监管考评权，甲方根据《邵阳职业技术学院物业管理服务质量考核实施方案》及《邵阳职业技术学院物业管理服务质量考核评分标准及细则》、乙方响应文件明确的服务标准，对乙方提供的各类服务的服务质量进行检查、监督和考核，对乙方在后勤服务中存在的问题提出整改要求和建议，并可根据本协议及《邵阳职业技术学院物业管理服务质量考核实施方案》进行处理。

3.工作指导监督权，指导监督乙方建立健全内部规章制度，执行劳动法律法规及规范用工行为。

4.在乙方按质按量提供服务后，及时结算并支付服务费用。

5.协助乙方处理好校内各方面的关系，为乙方创造良好的服务环境。

6.对乙方主要负责人有调配、罢免权。

七、乙方的权利和义务

1.资产使用权，对甲方托管给乙方的资产拥有相对使用权。未经甲方书面审核批准，不得改变使用用途或做其他形式的处置。具体资产详见双方资产移交清单。

2.拥有人事用工的自主权。根据需要并按照《劳动法》和《劳动合同法》自行安排各岗位人员，加强职工培训，不断提高职工素质，增强服务意识，改善服务态度，提高服务质量。乙方人员与甲方无任何劳动关系，乙方应与其人员签订劳动合同，依据国家政策规定，为用工人员办理相关保险业务，如乙方违反国家政策没有为员工办理相关保险业务，由此引起的责任由乙方自行承担。乙方人员的上述事宜与甲方无关，但经甲方认定为不合格的工作人员，乙方需无条件予以及时更换。

3.收益分配权，乙方在完成本协议规定的服务内容并达到服务质量经甲方验收合格后，可通过本协议规定，从甲方获取相应服务收益并自主进行分配。乙方与乙方员工之间因为薪酬而产生的相关争议均由乙方自行解决与承担责任，与甲方无关。若因乙方拖欠薪酬而造成乙方员工闹事扰乱甲方秩序的，甲方可视情况先行垫付乙方员工工资，相应费用从乙方服务费用中扣除。

4.乙方投资购置的资产在协议期内享有使用权和收益权，乙方投资对后勤设施进行改造，必须符合学校的建设规划且经甲方批准。协议期结束后，工具设备乙方可自行处置，固定不可移动的基础设施作为固定资产无偿交给甲方。

5.自觉接受并积极配合甲方对其提供的服务进行检查、监督与考评，及时落实甲方在监督管理过程中提出的整改意见。

6.抓好安全生产，并承担乙方人员劳动过程中所产生的一切后果和责任。

7.乙方所有人员的计划生育工作由乙方按地方政府和学校规定负责并处理。

8.乙方人员在服务期内造成甲方财产、设施损失的，应立即予以修复，恢复原状，不能修复的视折旧情况赔偿。因此造成甲方其他损失的，乙方需按甲方清单予以赔偿。如属自然损耗，则不在此之列。

9.本协议一经签订即视为乙方自愿遵守甲方相关管理规定，且无任何异议。

10.未经甲方同意，乙方不得擅自转移本协议项下权利与义务，否则甲方有权单方解除本协议。

八、服务费用与支付方式

1.服务费用：为当年度成交总金额即人民币￥*******.8元(大写：壹佰玖拾万陆仟玖佰壹拾捌元捌角)。即每月人民币￥******.9（壹拾伍万捌仟玖佰零玖元玖角）

2.支付方式：每月10日前，支付前一个月服务费。服务费的结算按服务质量考核评价结论计算。如有扣分罚款部分，从年度最后一个月物业服务费中扣除。

3.乙方在经营过程中造成的债权债务及经济损失，由乙方独立自行承担。

4.乙方须按国家规定在协议期内为其相应人员购买相应社会保险，且所有劳动用工矛盾及规费均由乙方自行承担。

5.甲方将服务费用支付至本协议乙方指定账户：

乙方账户信息：

账户名：湖南保利天创物业发展有限公司。

开户行：上海浦东发展银行长沙分行。

账 号：660*****800******

以上信息如有变动，乙方须书面通知甲方。

6.每次付款前，乙方需向甲方提供正式税务发票及服务费结算表，若乙方未能提供，甲方有权拒付任何款项，乙方不得以此为由拒绝履行其义务。

九、违约责任

1.如乙方在服务中未能按时、按质、按量完成所委托的服务任务，甲方可根据《邵阳职业技术学院物业管理服务质量考核实施方案》及《邵阳职业技术学院物业管理服务质量考核评分标准及细则》进行相应扣款。

2.如甲方违约，应承担由此给乙方造成的直接经济损失。

3.乙方应该按照甲方提出的服务要求和条件，提供优质服务，甲方对其服务质量标准和考核评价按邵阳职业技术学院《后勤服务质量标准及考核评价办法》的相应标准执行外，实行定期和不定期考核的办法对保安、保洁、公寓管理和服务进行考核，并按考核结果支付相关费用。如果乙方没有按规定及本协议约定要求完成服务内容，甲方则按相关办法在乙方每月的服务费中扣除，直至扣完。

4.如甲方学校发生政策性调整，或者遭遇自然灾害，导致本协议不能实际履行，不受本违约条款约束。

十、服务结束

本协议服务期满后，如乙方没有中标获得下一轮的服务合同，则乙方应无条件退出甲方的物业服务，并于同时将垃圾转运车（机动车1辆）、垃圾斗10个、垃圾人工小拖车全部无偿交给甲方。因乙方原因逾期移交，甲方可以采取强制手段收回，造成的一切后果和责任均由乙方自负。

十一、争议解决

本协议履行过程中如产生任何纠纷，双方本着友好协商的方式解决，如协商不能解决，任何一方均可向甲方所在地人民法院提出诉讼。

十二、附则

1.《邵阳职业技术学院物业管理服务质量考核实施方案》及《邵阳职业技术学院物业管理服务质量考核评分标准及细则》及本协议书各附件是本协议的基础，与本协议条款具有同等法律效力。

2.本协议未尽事宜，双方协商解决，可签订补充协议，与本协议具有同等法律效力。

3.本合同一式捌份，采购人执肆份，供应商执贰份，邵阳市政府采购管理办公室、代理公司各执壹份，每份具有同等法律效力。甲乙双方签章（乙方加盖骑缝章）并经过邵阳市政府管理办公室备案后才能生效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

邵阳职业技术学院湖南保利天创物业发展有限公司

法定代表人： 法定代表人：

2022年9月27日 2022年 9月28日

附件一

物业管理服务质量考核评分标准及细则与物业管理服务质量考核实施办法及方案：

1.考核主体

（一）成立物业管理服务质量考核小组

组 长：主管副院长

副组长：后勤处处长

成 员：党政办公室主任教务处处长纪检监察室主任学生处处长保卫处处长工会主席

（二）考核小组下设办公室，后勤处分管副处长兼任办公室主任，主持办公室日常工作。

2.考核对象

学院托管的物业管理公司。

3.考核内容

（一）基础管理；（二）安保管理；（三）卫生与保洁；

4.考核形式

分日常考核、定期考核和年终考核。

（一）日常考核

后勤处负责日常考核工作。主要包括：日常检查和受理物业使用人投诉。凡属日常检查或物业使用人投诉确属物业管理公司未履行合同的，按《邵阳职业技术学院物业管理考核评分标准及细则》扣分。日常考核占20%，其中，后勤处日常检查和物业使用人投诉各占10%。

（二）定期考核

定期考核包括定期向物业使用人征询意见和考核小组定期考核。每6个月，后勤管理处向物业使用人征询1次意见；考核小组对物业管理公司进行1次考核。定期考核占80%，其中物业使用人评分和考核小组评分分别占20%和60%。

（三）考核结果

考核实行百分制，90分为考核合格线。考核结果在80分（含80分）―90分之间时，考核每扣1分，扣罚考核期内1%的物业管理费用；考核结果在70分（含70分）―80分之间时，考核每扣1分，扣罚考核期内2%的物业管理费用；考核结果低于70分，直接解聘该物业管理公司。

邵阳职业技术学院物业管理服务质量考核评分标准及细则

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