项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

本项目为深圳大学城管理办公室和深圳大学城图书馆物业管理服务以及深圳大学城管理办安保服务合并招标，招标总建筑面积为83792平方米。其中，深圳大学城管理办公室（管理中心和体育中心）43792平方米、深圳大学城图书馆40000平方米。安保服务涉及的公共区域约154万平方米。

招标物业的基本情况：

深圳大学城创建于2001年，是深圳市委市政府为抢占战略性新兴产业制高点、补齐深圳基础研究短板、推动高等教育跨越式发展的重大举措；是我国唯一经教育部批准，由地方政府携手一流大学共同举办、以培养全日制研究生为主的研究型大学群。现有深圳大学城管理办公室系统以及清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院3个办学机构。

1、物业情况：

（1）深圳大学城管理办公室（管理中心和体育中心）

深圳大学城管理中心：管理中心位于深圳大学城图书馆大楼内。大沙河由西向东将图书馆分为南北两部分，南为图书馆，北为大学城管理办公室（管理中心），这两部分跨河由钢结构连接。

深圳大学城图书馆大楼由深圳市政府开发建设，是政府全额拨款的事业单位，总投资2亿元人民币。该大楼为框架结构，连接桥为钢结构，总用地面积51601平方米，建筑占地面积14984平方米，总建筑面积45299平方米，其中大学城管理中心约为5299平方米，建筑层数为地上五层，大学城管理中心建筑总高度23.9米。

深圳大学城体育中心：体育中心位于大学城东南部，总用地面积171917.9平方米，总建筑面积38493平方米，项目总投资概算2.571亿元，由体育馆、体育场、游泳馆三部分组成，其中体育馆建筑面积14183平方米，设坐席数5696个；体育场建筑面积15300平方米，设坐席数15942个；游泳馆建筑面积9010平方米，设坐席数2251人。

大学城三校体育场属体育中心。

（2）深圳大学城图书馆

图书馆位于深圳大学城图书馆大楼内。大沙河由西向东将图书馆大楼分为南北两部分，南为图书馆，北为大学城管理办公室（管理中心），这两部分跨河由钢结构连接。图书馆建筑面积约40000平方米，建筑层数为图书馆地下一层（地下室约1060平方米），地上四层，图书馆建筑总高度23.7米

2、主要设备情况

（1）供配电系统

柴油发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜 (箱)、照明器具、供电线路等。其中：

管理中心：高压环网柜4台，型号为SM6，干式变压器2台（630KVA，型号为 SC9-630/10），低压配电柜（包括进线柜和计量柜）15台，300KW柴油发电机1台，配套应急起动箱1台，动力及楼层照明配电箱若干，室内各种照明灯具若干盏。

体育中心：高压配电柜（ABB）22台套，低压配电柜（ABB）61台套，直流馈电屏（JM01）3套，干式变压器6台。

图书馆：高压环网柜6台，型号为SM6，干式变压器4台（1000KVA，型号为 SC9-1000/10），低压配电柜（包括进线柜和计量柜）25台，600KW柴油发电机1台，配套应急起动箱1台，动力及楼层照明配电箱106台，室内各种照明灯具5356盏。

（2）给排水系统

水泵、水箱、水池、开水器、雨水井、污水井、化粪池、化油池、排污管网、供水管网等。其中：

管理中心：变频调速给水机组（5.5KW，型号为SBGD3-1260）1套，不锈钢生活水箱（90 m3）1个，污水泵（4KW，型号为WQG-2ZW-F）4台，各种水阀若干个，小便池感应器若干套。

体育中心：变频调速给水机组2套，污水泵32台，隔断间共计401间，洗手间和淋浴间共计自动感应水龙头有168套，自动感应小便器有158套，冲水延时阀有286个。

图书馆：变频调速给水机组（5.5KW，型号为SBGD3-1260）1套，不锈钢生活水箱（90 m3）1个，污水泵（4KW，型号为WQG-2ZW-F）16台，馆内共有直饮水机8台，各种水阀108个，小便池感应器40套。

（3）消防系统

烟雾-温度探测器、报警装置、消防控制主机、消防栓、消防水泵、喷淋泵、喷淋管网、防排烟系统、气体灭火系统等。其中：

管理中心与图书馆共用消防系统：1套北京利达出厂的火灾自动报警系统（配对讲电话，广播，电源，联动柜）；类比式烟感探测器系统829套，类比式烟温探测器54套，消防控制模块223个；气体消防主机2套，控制模块10个；防火卷帘门45樘，控制箱45个；1套自动喷淋系统和1套消火栓系统，包括喷淋泵（30KW，型号为XBD7.0/25-GD）2台，消火栓泵（22KW，型号为XBD6.0/20-GD）2台，稳压泵（3KW，型号为VP-407）4台；馆内共有消火栓119个，灭火器416个，应急灯及疏散指示灯210盏，防火门180扇及防火门闭门器241个，自动存包柜8台。总测控点1235个。

体育中心消防系统：火灾自动报警系统（配对讲电话，广播，电源，联动柜）1台套，消火栓箱71个，气体灭火控制器6个，ARS气溶胶装置17个，消防红外水炮系统。

（4）空调系统

冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、控制器等。其中：

管理中心：麦克维尔螺杆式冷水机组（制冷量512KW，型号为PFS150.1）2台，冷冻水泵（45KW，扬程42米，流量230m3/h）3台，冷却水泵（37KW，扬程30米，流量280m3/h）3台，冷却塔（11W，型号为SC-350UL）1台。

体育中心：分体式空调94台，体育馆和游泳馆中央空调系统各1套。

图书馆：麦克维尔螺杆式冷水机组（制冷量1136KW，型号为PFS150.1）3台，冷冻水泵（45KW，扬程42米，流量230m3/h）4台，冷却水泵（37KW，扬程30米，流量280m3/h）4台，冷却塔（11W，型号为SC-350UL）3台，新风机柜51台，风机盘管308台。

（5）电梯

管理中心：电梯（通力牌，型号MonoSpace）2台，升降5层。

体育中心：2台（苏州迅达），升降2层。

图书馆：电梯（通力牌，型号MonoSpace）8台，其中1台升降5层，7台升降4层。

（6）安防监控及门禁系统

管理中心与图书馆共用系统管理平台。管理中心：监控室管理平台及显示墙1套，电梯半球2个，其它摄象机23个，存储36T，门禁读卡器11个，门禁控制器若干个。图书馆：电梯半球8个，其它摄象机91个，与管理中心共用管理平台，存储72T，门禁读卡器60个，门禁控制器22个。

体育中心：管理平台及显示墙1套，摄像头152台，门禁读卡器36个。

（7）BA系统

管理中心与图书馆共用系统管理平台： DDC现场控制器：7个；送风温度传感器：19个；回风温度传感器：39个；CO2浓度传感器：2个；流量传感器：2个；水管压力传感器：6个；供水温度传感器：4个；回水温度传感器：4个；室外温度传感器：4个；室外湿度传感器：4个；故障报警传感器：186个；手动/自动状态传感器：176个；过滤报警传感器：58个；运行状态传感器：186个；水流开关传感器：10个；液位状态传感器：28个；设备启停控制传感器：186个；阀门开关控制传感器：15个；水阀调节传感器：60个；变频调速传感器：45个。

体育中心：无BA系统。

（8）其他

体育中心：比赛照明108台，高杆灯4台；锅炉（CWWS0.7-90/65-Q）3台；游泳池水质监测仪，臭氧发生器，循环水泵，沙缸管道阀门；LED大屏系统4套。扩音系统（锐丰）3台套。

3、安保情况

安全管理服务包括深圳大学城（西校区）所有公共区域和各门岗约154万平方米（其中建筑面积约40万平方米以上）范围的园区安全保卫服务（治安防控、巡逻、交通安全、消防安全、环境监控、24小时不间断安全值班监控等）。

（一）管理服务范围

1、深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）的物业管理范围是深圳大学城图书馆大楼红线以内管理中心部分（不含连接桥）和体育中心所包括的区域（含三校体育场，但不含体育中心足球场草坪）；

2、深圳大学城图书馆的物业管理范围是图书馆大楼红线以内图书馆部分（含连接桥）本体及区域。

3、安全管理包括深圳大学城（西校区）所有公共区域和各门岗约154万平方米（其中建筑面积约40万平方米以上）范围的园区安全保卫服务（治安防控、巡逻、交通安全、消防安全、环境监控、24小时不间断安全值班监控等）。

（二）物业服务内容

1、招标范围内的房屋建筑本体、公共部分的维护与管理，包括天面、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、公共设施用房、墙面地面（木地板、地胶）等管理与维修保养。

2、招标范围内所述的物业的公共配套设施、设备的维护、运行管理、故障维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）。

3、招标范围内的清洁卫生和定期消杀，并负责垃圾收集清运等工作。卫生保洁范围主要包括公共场所楼道、通道、卫生间、停车场（库）、绿化带；公共用房、设备用房、办公用房、阅览区、体育馆、体育场、游泳馆；内（外）墙面、红线内地面；室外篮球场、足球场、排球场及网球场（含三校体育场，但不含足球场运动草坪）。

4、招标范围内各物业单体的机电设备设施的维护与管理、故障维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）。

5、招标范围内各物业的智能化系统的运行、维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）、维护及管理。

6、招标范围内所述各物业的车辆停泊管理。

7、在深圳大学城管理办公室安全保卫处指导下组成大学城校卫队大队（以下简称“校卫队”）,负责大学城公共园区的日常安全工作，并协助大学城管理办公室安全保卫处妥善处理治安综合治理突发事件、维稳事件、公共卫生事件、恐怖袭击、消防火灾、涉外事件等安全维稳事件。

8、管理办公室（管理中心、体育中心）和图书馆委托的事务管理服务。

9、招标范围内所述各物业的物业档案资料管理。

10、使用人与中标人在物业服务服务合同中规定的其它事项。

（三）物业管理服务目标

（1）达到国家建设部制定的全国物业服务示范大厦的管理水平是本物业的管理目标。

（2）项目管理期间通过ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、ISO18001职业健康与安全管理体系认证三合一的认证体系。

（3）经招标人认可的中标人投标书提出的管理服务承诺。

（四）管理期限

本项目投标分三项按月报价，深圳大学城管理办公室物业管理服务（不含安保服务）与深圳大学城管理办公室安保服务项目的财政预算限额对应9个月预算金额，管理期限可签12个月；深圳大学城图书馆物业管理服务（不含安保服务）的财政预算限额对应7个月预算金额，管理期限可签12个月。

管理期限内，除本招标文件明确要求由第三方有专业资质的机构提供专业服务维护保养项目外，中标方不得进行任何形式的其他业务转包，否则采购人有权立即终止全部合同，由此引起的一切损失由中标方负全责。

（一）物业管理服务标准

（1）深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）和深圳大学城图书馆物业管理执行“全国物业管理示范大厦”标准（见2006年9月版《物业服务法规文件汇编》），并按该标准的评分细则评分达到95分以上；制定物业管理发展规划，有计划、有检查，采购单位满意率达85%以上；有效投诉处理率达100%；房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上；环境卫生、消杀达标率为95%；利用现代化管理手段对物业进行管理。

消防系统和电梯系统的管理符合政府规定，并按相关规定保证政府相关部门年检（审）合格（年检（审）事宜由投标人负责并承担相关费用）。

（2）投标人必须按以下分项(但不仅限于此),分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，该标准必须是国家或深圳市政府物业主管部门颁布的同等或更高的标准。

l 总体目标

l 基础管理

l 房屋管理与维护养护

l 共用设施设备管理

l 安全管理

l 环境管理

l 精神文明建设

l 其他

（二）物业管理总体要求

n 物业管理服务理念应符合深圳大学城形象和优良程序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求，提供安全、舒适、温馨的工作、阅览和比赛及活动环境；

n 物业管理服务的流程应符合深圳大学城特点及活动要求；

n 房屋、设备设施、卫生保洁、服务接待等保障服务工作周到且针对不同的突发情况有应急预案；

n 物业管理服务中突击性工作与长效管理相结合且有计划性，不能干扰正常活动；

n 电梯、消防、安防、中央空调和配电等五个专门系统的维护保养除非投标人本身（不含投标人子公司、分公司）有相关专业资质，否则必须以合同方式委托具有相关专业资质的机构提供维护保养服务，并经过招标人确认。

n 负责编制建(构)筑物及其附属设施、设备的年度维修维护计划和日常维修方案。维修及维修材料费单项（同类材料不可以累计计算）500元（含）以下的由中标人承担；500元以上的由采购人承担费用，可由中标人按照市价90%的价格采购，也可由采购人直接采购。其中，电梯的维修和维护保养涉及的费用全部由投标人承担，即电梯的维保实行中标人全包（含年检费用）。

（三）物业管理专项要求：

第一项柴油发电机管理及维护保养

1、目的

维持柴油发电机的良好状态，确保后备电源供应正常。

2、职责

负责柴油发电机的维修保养。

3、方法和过程控制

3.1 一级检查

每隔半月一次清洁机房和检查柴油发电机机油油位、水位、燃油量、蓄电池和皮带并试运行柴油发电机组，运行时间每次10—20分钟，观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率，并记录数据，倾听发动机有无异声，如有故障及时处理。

3.2 二级检查 (250小时或半年)

重复一级检查。

清洗水箱，更换机油，机油滤清器，冷却液滤清器，柴油滤清器，空气滤清器。

打开发电端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。

3.3 三级检查 (1500小时或1年)

重复一级及二级检查。

调整气门及喷油嘴，更换机油，检查皮带张紧轮，水泵后部张紧轮。

3.4 四级检查 (4500小时或2年)

重复一级，二级和三级检查。

清洗并校准喷油嘴，燃油泵，检查或更换风扇水泵皮带张紧轮轴承，水泵后部紧轮。

第二项 中央空调系统（分体空调）管理及维护保养

1、目的

为了保持冷冻机组及各蒸发器、风机、蒸发器排水、冷凝器、制冷系统各水泵的优良性能，确保空调系统动作正常。

2、职责

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），负责冷冻机组等空调系统内各设施维护保养和运行。

3、方法和过程控制

3.1 日常维护和检查

记录冷水机组的日常工作情况。

检查冷水机组的蒸发器和冷凝器压力，压力读数应在要求的范围内。

观察制冷过滤器，如果有霜，表明过滤器己结污垢，需维修。

观察润滑油过滤器压力指示器，如有需要，应更换润滑油过滤器。

3.2 每周维护和检查

检查运行记录，从运行数据上了解机组的状态。

对冷冻机组检查一次。

检查各控制箱并吸尘清洁。

3.3 半年维护

检查运行记录;室外管道补漆、管道阀门检修、清洗冷却塔、主机系统通炮清洗。

3.4 年度维护

清洗润滑油冷却器;更换压缩机润滑油;试验安全阀和放气管路，检查是否有冷剂泄漏。如检查出有任何不合适的密封安全阀，应及时更换;测量压缩机、电动机对地电阻;清洗冷却水和冷冻水管网；重新设定参数，调试机组。

3.5 空调系统的水质处理，必须由具有相关专业资质的机构承担。

4、中央空调年度保养工序要求：

u 关闭机组之截止阀。

u 利用抽排装置，将冷媒抽至冷凝器或蒸发器。

u 降低机内压力 更换压缩机内置过滤芯,外置油过滤器。

u 拆卸更换制冷剂干燥过滤器。

u 化验油质，确认是否需要更换冷冻油。

u 检查拆卸、安装冷凝器、蒸发器盖板，检查铜管腐蚀情况并清洗、通炮。

u 检查过载保护设定值，启动时间、控制系统电压、各继电器；

u 对电气控制系统进行测试，并对压缩机电机进行绝缘测试。

u 清理启动柜、各接触器触点，检查各继电器。

u 检查各安全装置，对各参数进行校对整定。

u 对机组进行加氮气检漏，抽真空、除湿。

u 对各传感器进行测试及参数设定。

u 检查各接线端子及电气控制线路。

u 运行机组，检查、清理机组控制中心。

u 对机组补充泄漏的制冷剂。

u 观察机组运行情况，记录运行数据，检查设定数据，建议设备维保档案。

u 对操作人员进行操作培训。

第三项 电梯管理及维护保养

1、目的

维持电梯的良好性能，保证电梯正常运行。

2、职责

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），电梯保养维修及运行情况的检查。

3、方法和过程控制

3.1 清洁保养

每天清洁机房、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿车厅门光控感应器。

每周清洁各电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘。

3.2 检查工作

⑴每天检查控制柜和电机温度是否过高，空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常。

⑵每周一次检查并收紧各接线端，检查安全装置。

⑶每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整，包括:内外闸锁、门钩、过重制、机顶、车箱、EES、SOS、BTS、SS、PRS、EFS等安全掣。

⑷每月检查选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况。

⑸检查迫力系统及其操作状况，检查空梯上行，关红制时的迫力滑行距离。

⑹每月测试各装置安全回路的电器操作。

⑺每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换。

⑻检查各纲丝绳张力是否平衡，或有无破损现象。

⑼每年对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松张程度，并加固或更换。

⑽12月份检查各机械装置、电气设备 (包括外壳接地等)绝缘情况。

⑾每季检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。

⑿每年十二月份对各活动部件进行换油润滑。

3.3 做好对电梯保养单位人员维修保养的监督工作。

3.4 做好维修保养记录。

3.5 在能力范围内无法解决的，必须汇报业主处理，并保护好现场。

4、维护保养要求

4.1除非投标人本身有相关专业资质，否则必须委托具有相关专业资质的机构提供电梯维护保养服务，委托必须有合同，并经过招标人确认。

4.2 投标方须按国家相关规定代理招标人提前办理电梯年检申报手续，必须保证电梯年审合格（电梯年检费用由投标方承担）。

4.3例行维保工作

以GB/T18775《电梯维修规范》和《深圳市电梯维修保养安全管理规定》(深质监[2005]号)为依据，并结合电梯设备的实际情况，由专业人员按《特种设备安全监察条例》第三十二条规定对电梯进行例行维保检查，其中包括对设备机件的安全及功能清洁、调整、检查及润滑，但不负责保持、修理及更换轿厢、外厅及扶梯等外围设备的外观及卫生（如轿厢装潢、照明、扶手带、梯级表面、栏杆等）。若由于投标方在维保工作过程中损坏上述部位之外观时，投标方有义务免费修复。

4.4 24小时紧急修理服务

提供全日24小时紧急修理服务，维修人员到达现场不超过45分钟；若故障中有乘客困于设备内，则应在30分钟内到达现场处理故障。

4.5 投标方除对电梯各机械部位的检查、调整、润滑、保养外，还需要更换电梯正常之自然磨损的部件：

l 电气设备部分：控制柜、选层器和派梯设备、平层装置、所有的继电器固态部件、传感器、电阻、电容、功率放大器、变压器、接触器、连接线、减振器、计时器、印刷线路板、钢带及其机电驱动装置、电机电路的电阻及整流器等。

l 机械设备部分：曳引机、蜗轮、蜗杆、推力轴承、驱动轮及其轴承、制动线圈、制动接触器和测速发电机、转换器、转换开关、电刷、电刷架和轴承等。

l 安全装置部分：限速器、限速器轮和轴组件、轴承、接触器和限速器钳等。

l 井道设备部分：曳引钢丝绳、隨行电缆、导向轮或复绕轮及其轴、桥厢对重导轨及缓冲器、上下极限开关、限速器张紧装置、补偿装置、轿厢、对重及对重导靴、滚轮及衬板等。

l 轿厢设备部分：轿厢和厅门机械按钮、电子轻触按钮、轿厢和楼层位置显示器、厅门信号灯、轿厢方向指示器和所有其他类型轿厢及到站显示装置、轿厢风扇、厅门联锁装置、厅门保护装置、称重设备、桥厢架、轿厢安全钳装置和轿厢平台等。

第四项 消防系统管理及维护保养

A、消防主机管理及维护保养：

1、目的

保持设备优良性能，保障大学城内消防系统动作正常。随时了解大学城消防情况及时处理消防隐患。

2、职责

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），投标人必须安排具有消防施工或维护保养二级及以上资质的专业机构派出的有上岗证的专业人员分别在体育中心和图书馆两个消防监控室进行24小时值班，并实行24小时巡检制度，负责消防系统的运行及日常维护、保养工作。

3、方法和过程控制

3.1 每天对火灾报警分区显示盘进行探测查询，以便随时了解报警情况。

3.2 控制指挥中心值班员负责24小时对消防主机与联动柜的监视，发现报警时按操作程序操作，并通知有关人员处理。

3.3 值班人员交接班时，要查询最近一次发现报警的时间和地点，以及当班期间消防主机、联动柜的运行情况，并做好记录。

3.4 当某点或某回路发生故障或误报且又不能复位时，一定要通知消防班长处理，事后向管理处主任汇报情况。

3.5 保养、维修

①当保养、维修较大配件或对主机及联动柜正常运行有影响时，需经管理处主任同意后，方可进行。

②每天控制指挥中心设备责任人对消防主机、联动柜进行表面清洁，并做好记录。

③每周一次由该设备责任人对消防主机、联动柜内部吸尘、清洁，并做好记录。

④每月上旬由设备责任人对消防联动柜按钮进行检查测试，不能可靠动作或正常复位的要及时更换、维修，并做好记录。

⑤每一季度由设备责任人对消防主机联动柜内各接线端子进行检查清扫、紧固一次，并做好记录。

⑥由消防班长负责确定非要更换、维修的元器件，报管理处主任审核后报业主审批统一购买并指导设备责任人更换维修，做好记录。

4、消防系统烟感温感器的维护

对烟感温感器进行日常巡检维护，对失效的配件及时更换。

B、水炮系统及消防泵类管理及维护保养：

1、目的

保证水炮系统、消防栓泵、喷淋泵功能正常。

2、职责

负责水炮系统和消防泵运行的日常维护保养工作。实行24小时巡检制度。

3、方法和过程控制

3.1 消防栓泵、喷淋泵每月试运行一次。

3.2工程部负责人提前一天将试运行报告呈交管理处主任审批，并通知消防中心和供配电设备责任人到场配合。

3.3 试运行操作

①打开管网的排水阀，手动起动消防栓泵或喷淋泵运行5分钟。

②观察压力数据，测试电机三相电流并记录，如电流和运行声音异常需检修泵或电机。

③检查压力是否达到设计要求。

④检查整个消防水系统是否有不正常漏水现象。

⑤检查联轴器是否有摆动现象。

⑥手动试运行后，把选择开关拨到自动位置，由消防班长在控制中心联动柜上试运行一次。

3.4 记录运行结果，报管理处主任审核后存档。

C、维护保养要求：

1、除非投标人本身有相关专业资质，否则必须委托具有相关专业资质的机构提供消防系统维护保养服务，委托必须有合同，并经过招标人确认。

2、投标方须按国家相关规定代理招标人提前办理消防系统年检（年审）申报手续，必须保证消防系统年审合格（消防系统年检（年审）费用由投标方承担）。

3、投标方应根据以下项目进行消防系统的维护保养：

（1）消火栓灭火系统

¨ 对消防水池、消火栓、水泵组、压力控制器、水泵接合器等消防设施进行外观检查，以确保符合规范要求。

¨ 观察压力表指针读数是否符合规范要求。

¨ 检查消防设备、部件是否完好。

¨ 相关消防配电柜控制功能是否完好。

¨ 巡查主要控制阀是否渗漏。

¨ 测试消火栓主、备泵的运行及手、自动启停功能，同时测试运行状态的信号是否正常。

¨ 消火栓按钮检查报警及能否联动消防水泵。

¨ 每年对消火栓系统放水实验一次(最不利点),验证充实水柱长度是否符合要求。

¨ 检查水泵接合器接口是否有杂物堆积。

（2）自动喷淋灭火系统

¨ 检查区域内所有供水总控制阀、湿式报警控制阀组、压力控制器、补压泵、水流指示器、信号阀及其它阀门管道是否正常（包括设备外观）以确保系统处于正常状态。

¨ 观察压力表等仪表是否正常，确保系统正常。

¨ 对相关控制系统、配电柜系统功能进行检查、测试。

¨ 检查消防水池是否符合消防规范。

¨ 进行末端放水试验、检查湿式报警阀组、水流指示器是否正常，管网压力变化是否符合要求，并记录压力开关、水流指示器反馈至报警控制器的报警信号。

¨ 巡查喷头的损坏、缺少等情况若发现有漏水、腐蚀、液体变色等情况应更换。

¨ 检查水泵接合器的附件是否齐全，接口是否完好。

¨ 测试喷淋主、备泵的运行及手、自动启停功能，同时测试运行状态的信号是否正常。

¨ 每年对喷淋水泵进行一次绝缘检测。

¨ 对所有减压阀进行检查。

（3）火灾自动报警系统与水炮系统

¨ 对报警控制主机进行自检测试，确认自检功能是否正常

¨ 火警测试：通过对探测器进行测试（或按下手动按钮），此时探测器应动作并有确认灯显示，同时控制主机应接收到火警信号。

¨ 故障报警测试：拆下探测器、切断回路传输线路以及主备电源故障，控制主机应有故障显示，故障指示灯并正常显示。

¨ 消音测试：自动报警系统出现火警或故障报警，控制主机发出声光报警时，按下“消音”键，响声停止，消音指示灯点亮，如再有新的火警或故障时仍能继续进行报警为正常。

¨ 复位测试：在火警或故障报警状态下，按“复位”键，能消除火警或故障信息。

¨ 打印测试：对报警系统所发生的火警、故障及反馈信号进行打印。

¨ 校时检查：时钟应记录火警发生的时间，无火警时，时钟应显示运行时间。

¨ 联动测试：利用末端报警设备联动相关消防设备是否正常运行。

¨ 接地检查: 每年对报警主机及联动控制柜进行一次绝缘、接地检查。

¨ 检查报警主机及联动控制柜的主、备电源输入是否完好。

（4）防火卷帘门系统

¨ 巡查各卷帘门状态，手动开关是否完好，卷帘门下是否堆放杂物。

¨ 卷帘门控制器有无故障信号，联动控制有否故障报警。

¨ 检查卷帘门驱动电机及链条传动机构状况，定期加注润滑油。

¨ 手动测试卷帘门开启，关闭功能。

¨ 检查消防控制中心有否卷帘门自动关闭的信号反馈。

¨ 检查报警联动控制系统对卷帘门的控制功能是否正常。

（5）气体自动灭火系统

¨ 对系统各设备组件的外观、压力进行检查。

¨ 对系统进行模拟报警、点灯试验，检查系统联动是否正常。

¨ 对储气瓶称重系统或压力表进行检查是否符合规范。

（6）防排烟系统

¨ 检测防排烟设备及防火阀的功能，启动设备使其运转，观察有无异常现象。

¨ 检查排烟口的开启状况及操作是否灵活。

¨ 检查排烟风机、加压风机及风阀的联动控制及控制信号反馈情况。

¨ 对排烟风机、加压风机的相关部件进行检查。

¨ 启动防排烟系统使之工作，测量其送风口、排烟口风量是否符合规范要求。

（7）消防广播、消防电话

¨ 检查音源、功放、分区选择器功能是否正常。

¨ 抽检分区播音测试，监听现场广播运行是否符合要求。

¨ 用插孔电话现场试打消防电话通话检查是否正常。

¨ 对各设备房分机电话进行通话检查是否正常。

¨ 模拟火灾状态下进行紧急广播。

（8）灭火器：

¨ 抽查灭火器是否在有效期内、是否符合设置位置、设置是否稳固、铭牌是否完好、箱门开启应方便灵活；

（9）事故照明检查、安全疏散指示标志检查：

¨ 抽检设置是否符合规范、状态指示灯工作是否正常、指示疏散口，奔跑方向与箭头指示方向应一致、交流电源切断后，应顺利转入应急工作状态，工作时间≥30min、安装是否稳固、电源供应是否正常。

4、投标方对消防系统维护保养应提供如下内容的《消防系统维护保养检测表》并形成《消防系统维护保养监测报告》：

消防系统维护保养检测报告

项目名称： 时间范围： 年 月 日 至 年 月 日

报告类型： 月检 □ 季检 □ 年检 □

值班人员签 名： 项目负责人签名：

甲方负责人签名： 配合人员签名 ：

服务质量：非常满意 □ 满 意 □ 不 满 意 □ 非常不满意 □

维护保养单位： 年 月 日

消防系统维护保养检测表

项目名称： 检测日期： 年 月 日 □月检 □季检 □年检

甲方负责人签名： 项目负责人签名：

第五项 供配电设备管理及维护保养

1、目的

维持供配电设备的良好状态，确保供电电源供应正常。

2、职责

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），负责供配电设备系统的正常运行及日常保养维修工作。实行24小时巡检制度。

3、方法和过程控制

3.1应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处他方管理的设备有异常情况时，应及时告知他方，以免影响深圳大学城的供电。

3.2 应根据 《供用电协议》和用电负荷和季节性特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变压器的利用率，电容检屏自动控制器必须始终处于良好状态，确保功率因素符合规定要求。

3.3 对供配电设备的检修，应充分利用不影响深圳大学城正常工作的时间内进行。

3.4为了确保深圳大学城供电系统安全，变压器二次总开关的保护整定值设置后任何人不得随意变更，若需变更整定值报业主确定。配电回路开关的整定值调整需管理处主任同意后方能进行，并报业主。

3.5 柴油发电机应经常保护良好状态，在市电停电的情况下，设备责任人应保证5秒钟内使发电机运转供电，以确保对重要负荷的供电。

3.6 设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，每年应按设备保养规程安排对电力系统及发电机进行必要的检修保养，并填写记录。

3.7 管理处应确保柴油发电机组联锁装置(电气和机械)可靠，防止反送电。

4、配电维护保养要求

（1）定期对变电所主要设备的维护保养：

（2）变电所主要设备故障处理及备品备件的更换；

（3）变电所高压部分年度预防性试验。

第六项 给排水系统管理及维护保养

1、目的

维持给排水系统的良好状态，确保给排水系统运行正常。

2、职责

负责给排水系统保养维修的运行及日常工作。

工程部负责给排水系统的维修保养。

3、方法和过程控制

3.1 每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。

3.2雨污泵必须每月必须检修一次以上，根据实际情况决定是否解体检查并记录。

3.3水管的防腐涂层及管网支架的检修，每年重新涂刷一次。

3.4泵房控制柜日常维护由维护责任人负责并记录。

3.5水箱、水池每年5月和11月清洗一次，水质达到国家相关标准,费用由投标方承担。

第七项 清洁管理及其标准

1、目的

使招标人的清洁工作达到服务质量要求。

2、职责

负责清洁工作。

3、方法和过程控制

3.1 深圳大学城所有的垃圾应集中收集、外运，统一处理。

3.2 每日早上由指定的保洁员进行体育场馆运动场、观众座椅、洗手间、公共垃圾桶、公共通道的保洁工作。

3.3每天由指定保洁员对废纸篓、垃圾桶、门、窗、地面、室内绿化的清洁卫生工作。

3.4非工作日时间对公共设施范围内的空调风口、天花、照明灯具、窗帘、地脚线、卫生间设施等进行清洁工作，并安排地面机洗清洁工作。

3.5 每日由指定的保洁员按每一个小时的频率对公共设施、观众座椅、饮水设施、地面卫生等使用率高的公共场所或设施进行巡检式维持性保洁工作，发现不洁之处立即进行整理、清洁。

3.6 每日由指定保洁员按每一小时一次对洗手间进行一次清洁工作，清洁完后应拖干净地面水迹并清洁工具。

3.7 保洁卫生工作应了解清洁对象的性质、特点，采用不同的保洁工具、保洁用剂和保洁方法，保洁工具、器具在每次用完后应洗干净统一存放。

3.8 保洁卫生工作必须注意人身财产的安全，同时在进行公共场所清洁时必须设置明显标识，以确保他人的安全。

3.9进入深圳大学城内之工作场所的钥匙由指定专人保管使用，其他任何人未经业主批准不得使用或配制。

3.10 每年对外墙进行两次全面清洗，费用由投标单位承担。

3.11提供卫生间用卫生纸，费用由投标单位承担。

4、清洁卫生作业要求及标准

清洁卫生作业要求及标准表

第八项 消杀管理

1、目的

杜绝病虫害的滋长，保证周围的环境无虫害和园林植物无病虫害，建筑物内外无白蚁。

2、职责

负责消杀工作。

3、方法和过程控制

3.1 作业时工作人员要戴好胶手套、口罩，注意风向，从下风区域开始，先喷高处，后喷低处，严防药液喷到行人，作业后用肥皂洗擦皮肤裸露处。

3.2 室外灭蚊蝇时应使用规定的药液，并按说明书的比例进行调配喷杀。

3.3 对于雨水井、污水井、化粪池的蚊、虫、蝇消杀时，只需将井盖移开一条缝，将喷头插进井内进行喷打。喷杀时不可将井盖整个性翻、移开，以防蚊、虫、蝇大量飞出，井内喷杀完成后需及时将井盖复位盖实。

3.4 楼层灭蝇时间应定于17:00一19:00最佳，用量按药液说明书比例进行调配，灭蚊药液一般喷洒在阴黑角度及天台阴暗处。

3.5 灭鼠时间定于夜间22:00后进行，灭鼠药一般投洒在阴暗角落及洞口附近，放药后第二日早上7：OO前应将收捡的死老鼠用垃圾袋装好送至垃圾清运站。

3.6 除虫药应在阴雨气候时均匀投撒，投撒后需进行少量的淋水，使药物能充分溶解入土中杀死害虫。

3.7 园林绿化的消杀

①作业时工作人员要戴好胶手套、口罩，消杀顺序按由内及外、由上至下的原则进行喷杀，作业后用肥皂洗擦皮肤裸露处。

②消杀时间选择在无风的晴天，避开阳光强烈的正午进行消杀。

③对于高大乔木，宜选用高压喷枪进行喷雾消杀。

④消杀前应先仔细观察园林植物所发生的病态，经确诊为虫害，须用杀虫剂进行有效消杀;若确诊为病害，须用杀菌进行有效消杀;消杀时应严格按比例使用药剂。

3.8 每次消杀工作结束后，由消杀责任人次日对所有消杀范围的消杀效果予以评估，并做好质量记录。

3.9应针对当月所采取的各项消杀措施进行一次综合性的月度消杀效果总结，以便随时调剂消杀药物和改进消杀方式，进行针对性的消杀处理，并予以记录。

3.10 每半年利用药物防治白蚁1次，保证无白蚁危害，费用由投标单位承担。

4、消杀作业要求及标准：

消杀作业要求及标准表

第九项 木地板保养

木地板抛光打蜡，每年2次，药水不得损伤木地板表面，保持木地板光洁、明亮、无尘。

总面积为6340平方米。具体位置：体育中心5850平方米，其中体育馆5700平方米，体育场150平方米；图书馆430平方米，其中咖啡厅300平方米，3间办公室130平方米；管理中心60平方米（2间办公室）。

第十项 弱电系统维护保养

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），按照相关要求提供专业维护保养，包括安防与门禁系统（不承担安防值班室值班任务，值班工作由校卫队负责）、LED大屏系统和扩音系统。

第十一项 事务管理服务

按要求配备相关人员，业务培训与管理由招标人负责。

（四）安保服务要求

1、校卫队总体职责要求

（1）在大学城管理办公室安全保卫处的领导下组织培训学习并落实大学城安全管理规章制度和应急预案，制定并落实可操作性强的各项突发事件的处理流程并组织演练，配合落实各项安全宣传教育工作；

（2）全面负责队伍的组建和管理，负责制定队伍管理系列制度和安全有关的具体业务制度；

（3）合理高效配置岗位，负责大学城管理办公室指定的深圳大学城所有公共区域约154万平方米范围的岗位执勤和治安巡逻工作；

（4）配合安全保卫处及公安机关做好大学城治安综合治理工作；协助各单位.部门落实安全责任制和各项防范措施；配合公安机关调查处理大学城内部各类刑事.治安案件，及时协调处理治安纠纷；确保大学城重点部位的安全；

（5）配合安全保卫处妥善做好各种不安定事端和突发事件的防控及值班工作；

（6）按要求执行大学城大型活动的安全保卫工作；协助上级部门做好重要领导.贵宾来访的安全保卫工作；

（7）配合安全保卫处认真做好调查研究和信息收集工作；每月形成校卫队工作月报，将校园安全执勤汇总报安全保卫处；

（8）协助公安机关做好大学城校园外来人员的管理工作；

（9）负责大学城总值班室的具体管理及监控录像工作，做好电话值班记录和上传下达工作；

（10）做好大学城公共园区的交通管理，保持良好的交通秩序，做好交通疏导和提车管理工作；

（11）做好大学城公共园区包括但不限于山体、公共道路等建筑物滴水线以外的消防安全管理工作，不间断检查消防安全隐患，有效防止火灾事故及其他消防事件；组建不少于80人的义务消防队并定期组织消防安全演练，确保消防安全“四个能力”建设达标。

（12）协助大学城管理办公室及公安机关做好大学城内其他工作。

2、校卫队工作要求

A、日常执勤类：

（1）实行校卫队24小时全天候安全值班，采取技防与人防相结合.固定岗与巡逻岗相结合.统一管理与分区管理相结合的方式开展安全管理工作；

（2）校卫队须有适合大学城安保业务的规范培训制度，积极开展安保业务学习，不断提高大学城校园安全保卫服务的能力；

（3）协助安全保卫处做好大学城公共区域的安全隐患排查工作；协助公安机关做好大学城及周边的治安管理；

（4）巡查校园环境，对大学城的重点部位、山体、主干道、出入口等公共区域的人员状况及环境问题汇总，并及时报安全保卫处；

（5）制订符合大学城安全保卫需要的巡逻路线图和签到点，并组织实施；

（6）组建义务消防队，制订训练培训教材和应急方案，并按义务消防队有关要求开展工作。

B、协助内保工作类：

（1）在安全保卫处和公安机关指导下组建大学城突发事件（防暴）应急分队，并经常性开展训练，对于各类突发事件有快速反应高效的应对流程和反应机制，并组织演习；配合安全保卫处做好应急安保和突发事件的处理；严格依照《深圳大学城突发事件处置预案》的规定，园区内一旦发生突发事件，大队长、中队长及应急分队其他人员5分钟内到达现场；

（2）配合大学城管理办公室安全保卫处做好大学城的安全维稳工作，及时有效向安全保卫处提供情报信息（治安防控.巡逻.交通安全.环境监控.安防监控.校园维稳.突发事件应急处理等）；

（3）按照大学城总值班室的要求配备值班人员，全天24小时双人值班，1人负责接听总值班电话并按要求备案和上报情况；1人负责校卫队物资管理和监控工作；

（4）全年配合安全保卫处完成20项重大活动和重要任务的安保执勤任务；

（5）负责大学城片区的升降旗仪式和相关安保礼仪活动。

（6）完成大学城内所有重大活动的交通疏导和停车管理，在大学城管理办公室安保处及交警指导下做好交通管制，维持良好的交通秩序。

（7）完成大学城安全保卫处临时交办的应急事务类工作。

在承担大学城校园安全保卫服务项目期间必须严格遵守招标文件.中标文件及服务合同的约定，遵守保密原则。因自身原因导致的失职或泄密导致大学城出现损失或不良影响的，按《校园安全服务项目考核评分表》及合同的约定处理。

3、住宿、着装要求

（1）住宿要求：要求全体校卫队员及安全管理人员住在大学城内，其中，大学城管理办公室免费提供普通校卫队员的集中住宿用房，住宿中产生的水电费等一切其他费用由中标方负责；校卫队管理人员、管理事务员可按大学城有关规定租用大学城宿舍，租金及有关费用由中标方负责。

（2）着装要求：校卫队上岗须统一穿制服。制服由甲方提供。

4、考核。校园安全服务考核合格是支付物业管理费的条件之一。校园安全服务考核评分表如下：

校园安全服务项目考核评分表

（月度考核表：年月日——年月日）

5、安保服务管理

（1）安保服务由深圳大学城安全保卫处指导，须建立与深圳大学城管理办公室良好、通畅的信息沟通机制。

（2）协调处理在服务中发生的任何问题；及时补充人力，保证工作的连续性。

（3）本招标文件要求的校卫队的岗位及人员配置是最低限额。因情况变化，合同期内安保服务有可能在不调整物业管理费的情况下要求调整或增设个别岗位。

6、岗位考核要求

（1）须建立内部岗位作业效率考核体系，对服务人员的各项服务能力、服务效率及满意度进行考核并与员工的奖惩措施挂钩。

（2）须依据每月考评结果，给予表现优异的工作人员一定奖励，对不能保质保量完成管理工作的服务人员给予警告、批评直至解聘等处罚。

（3）须协助按照各服务区域制定的考核制度，每月进行考核，并将汇总考核结果通报服务单位。

7、服务监督措施要求

（1）深圳大学城管理办公室将对中标服务单位的运营及用工状况进行不定期抽查，监督中标服务单位合法经营、合法用工，如出现违法行为的，深圳大学城管理办公室有权向相关主管部门反映具体情况。出现重大违法行为的，深圳大学城管理办公室将依法终止本合同，造成经济损失的，由中标服务单位承担违约和赔偿责任。

（2）深圳大学城管理办公室将依照岗位人数、岗位职责和岗位要求对中标服务单位的服务作业情况作单项不定期考核，如达不到相应标准，将根据具体情况对其进行相应的处罚，处罚包括：1）要求限期调整和替换相应责任人员；2）按照每个不达标项，以服务费用每天的价格的10%为基准，实施经济处罚。

（3）深圳大学城管理办公室将定期对本项目服务进行全面综合考核，如达不到服务响应要求和服务考核标准要求，则可终止本合同并进行财务审计，由中标服务单位承担违约和赔偿责任。

（4）由于中标服务单位服务人员操作不当、疏忽或遗漏所造成的校园安全设施设备的损坏、丢失等，按深圳大学城管理办公室相关资产管理制度进行赔偿处理。

8、其他要求

（1）服务实施方案及计划（含各类人员的配备、工资福利结构、服务组织等）；

（2）服务管理制度规划及框架（含考勤、培训、管理、考核、奖惩等）；

（3）服务保障措施及应急方案（各项业务制度规范框架、服务过程中如出现各种紧急情况的处理方法和应对措施等）；

9、其他相关增值服务；

（五）人员配置要求

1、依据项目物业管理服务的特点，构建精简、高效、专业、合理的管理和组织架构；

2、依据精干、高效、一专多能、忠于职守的原则配备人员，并结合深圳大学城特点，编制员工行为规范和操作性强的服务方案；

3、服务人员经常性培训，包括进驻前培训、过程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等。

4、要求配备总人数不得少于242人（含由具有消防专业资质的公司派出的两个消防系统监控室24小时值班的6名专业人员）。本项目配置人员，必须为本项目全职驻场人员，不得再有其他项目兼职。在项目合同期内，甲方每月会对配置人员驻场情况进行抽查，抽查3次不合格的，扣除当月服务费的10%：

5、校卫队人员配置具体要求（岗位职责任务和任职条件见附件）

附件：校卫队人员岗位职责任务及任职条件（采购人可根据大学城安全保卫工作的实际需要动态调整）：

A、校卫队大队长岗位职责

★按招标文件的要求开展整个大学城公共区域的校园安全工作；

★负责校卫队的组织和管理；

★对各中队的现场工作进行检查、指导、纠正，包括各岗位礼仪礼节、工作形象、工作方法及技巧、各类质量记录等，对于较突出.针对性强的问题在骨干例会上进行通报，并落实整改措施；

★在安全保卫处的指导下定期对城区内治安.消防等工作进行检查，对于发现的问题及时做出整改措施并做好记录；

★对巡逻路线进行监控，制定两套以上的巡逻路线并定期进行更换并定期对巡逻工作做出评估；

★定时召开中队骨干会议及校卫队全体队员会议，及时将各类信息进行传达并做好记录；

★对各中队军训.培训工作进行监督，并针对薄弱环节进行强化培训；

★制定大队年度及月度工作计划，并按计划进行实施；

★定期组织各类演习及事故模拟处理演练，增强校卫队员处理紧急事件的能力；

★协调各中队间的工作，对于中队内出现的矛盾及时予以解决；

★对所属员工进行考核，对于表现优秀的员工及时进行表彰，奖勤罚懒；

★关心下属员工的思想及生活动态，定期或不定期和员工进行沟通，充分发挥每位员工的长处和潜力；

★定期召开大队委员会会议，对各委员反映的情况及时整理汇报并解决实际问题；

★完成管理办公室领导交办的其他工作。

B、校卫队副大队长岗位职责

★协助大队长完成好安全管理工作的现场管理，发现问题及时整改，杜绝安全隐患；

★了解校卫队员思想及生活动态，解决疑难问题，定期向上级汇报；

★对各中队委员会工作进行监督检查，并形成书面材料，对委员会递交的各种建议和意见及时收集并给予解决和上报；

★对大队内勤人员进行工作协调管理，负责大队文字资料的存档和管理，对大队人员的考勤进行监督管理，确保考勤真实、有效、上报及时；

★对大队所有物资进行分类管理，物资进行登记造册，使用和领用规范，所有物资使用实行签领制度；

★对各中队内务进行检查并做好记录，对于出现的问题及时做出整改措施必要时进行通报；

★协助大队长组织军训、培训、消防知识宣传、培训，组织消防实战演练，不断提高校卫队员的消防意识和处理突发事件的能力；

（★检查校卫队员的内务情况，对于检查的问题及时处理并做好相关记录。

C、心理咨询事务员（1）岗位职责

★在管理办公室的领导下协调大学城心灵成长室的日常管理；

★组织开展心灵成长室心理工作的制度建设；

★开展大学城学生的个体心理咨询、团体活动等工作；

★提升大学城心理咨询师团队专业素质，开展案例督导、个体成长、团体学习小组等成长活动；

★配合开展大学城学生心理健康和心灵成长的讲座、公开咨询等各类活动；

★配合完成大学城管理办公室交办的其他工作。

D、心理咨询事务员（2）岗位职责

★在管理办公室的领导下协调大学城心灵成长室的日常管理；

★协助开展心灵成长室心理工作的制度建设，建立健全相关档案；

★负责心灵成长室心理咨询来访者预约、接待、陪伴，团体活动宣传筹备组织等工作；

★负责心灵成长室一楼心灵氧吧的设备管理、预约、使用等；

★协助组织开展大学城学生心理健康和心灵成长的各类活动；

★配合完成大学城管理办公室交办的其他工作。

E、校园文化建设事务员岗位职责

★协助安保处建设和发展大学城运动队；

★协助开展大学城艺术团各项工作；

★协助开展大学城赛艇赛、市民长跑日、大学城综合运动会等、高校辩论赛、大学城歌手选拔赛、大学城校园开放日、大学城片区校园文艺汇演等大型校园文化活动；

★负责校园文化活动的宣传设计等工作；

★协助开展大学城校园文化建设发展规划工作；

★积极完成大学城管理办公室交办的其他工作。

F、岗位督查及值班监控事务员岗位职责

★在管理办公室安保职能部门领导下对校卫队所有人员进行岗位质量督查、记录、上报及归档工作；

★根据奖惩细则针对不同岗位制度及岗位要求公平、公正的进行岗位纠查，发现问题以书面形式签名登记，若被查人员不签名则由纠查人员两人同签上报审查；

★对各中队的上下班集合和上岗路线的队伍纪律进行动态管理和纠察纠正；

★对巡逻签到进行质量督查，规范巡逻签到行为，保证训练签到的效率；

★每周对典型岗位进行汇报点评，制定模范岗位标准并组织学习推广；

★对所查情况进行汇总并上报安保职能部门，并反馈给校卫队，作为个人和中队考核成绩重要依据；

★在管理办公室安全保卫处领导下负责总值班室和监控中心的值班管理工作；

★负责监控设施设备的维护报修；

★监督值班人员的工作质量及履行工作职责的情况；

★对总值班电话报警、领导交办事项、节假日值班时期的工作协调进行跟进和汇报；

★接受监控技术培训，并负责对监控值班人员进行专项业务培训；

★做好总值班室和监控中心的保密工作，建立健全相关档案。

G、行政培训事务员岗位职责

★在大学城安全保卫处的直接领导下对校卫队培训业务进行指导督查，监督新到岗人员的岗前培训。；

★制定适合大学城安全实际的培训教材方案，做好培训计划，除中标公司按业务需要对新到岗人员进行系统的入职培训外；有针对性的对各岗位职责进行强化培训指导，引导队员加强责任意识和服务意识；

★对参加培训人员进行考核和评估，评选优秀学员，对培训工作和培训不合格人员书面上报告大学城安全保卫处；

★在培训过程中向安全保卫处和中标公司提出有利于培训的合理化建议，促进培训工作达到理想效果；

★做好安保工作的会议记录和保密工作，相关安保文字材料工作和行政工作，建立健全相关档案。

H、维稳及情报信息工作事务员岗位职责

★在管理办公室安全保卫处领导下做好信息情报的收集、整理、上报和归档工作；

★对大学城公共区域内500人以上的公共活动进行跟踪服务；

★在公安机关和安全保卫处指导下对非法聚集活动进行情报收集和跟踪；

★协助安全保卫处掌握校园网络BBS、敏感QQ群及有关媒体的相关信息；

★熟悉各类突发事件处理流程，一旦发生相关事件，及时到现场协助安全保卫处妥善处理；

★配合安全保卫处做好敏感维稳期的联合值班工作。

I、消防及交通安全事务员岗位职责

★在管理办公室安全保卫处领导下对大学城公共区域的消防安全进行检查、记录及上报工作；

★协助做好消防安全教育和消防演习工作；

★配合公安机关和安全保卫处检查大学城公共区域的消防设施设备，监督物业分包方的消防值班工作和日常工作，建立健全消防有关档案；

★协助安全保卫处做好大学城山体内森林防火工作，对荔枝林和其他山体进行不定期检查，记录并将情况上报；

★负责对校卫队的消防知识培训，组织校卫队义务消防队并组织演练；

★（协助安全保卫处做好大型活动时大学城各出入口及停车场的交通管理、停车管理方案并配合执行；

★纠察大学城内乱停车行为，收集掌握大学城内车辆营运情况，配合交警部门处理在大学城内的交通事故，建立健全相关档案。

J、校卫队中队长岗位职责

★熟悉并掌握大学城整体情况及安全岗位设置，具备处理一般紧急事件和突发事件的能力，有较强的组织协调能力及业务技能；

★紧急事件发生时，及时与总值班室和大队取得联系，合理、迅速调集人员前往事发地点增援处理并做好记录向上级汇报；

★其他岗位遇有不能解决问题时，应及时赶往进行协调处理；

★利用对讲机定时.不定时督导各岗位工作，协助处理有关问题；

★负责本中队人员的岗位安排、休息、休假、加减分等的整理上报，每月28号对本中队下月排休情况.工作计划进行统计整理并上报大队；

★对本中队各岗位的岗位礼仪、形象、执行岗位制度方面进行检查，发现不合格者立即整改；

★检查本中队当值各岗位质量记录，保证各岗位质量记录书写规范.整洁；

★积极配合大队做好本中队的管理工作，负责本中队员工的业绩考核，合理安排人员岗位上班.内务检查及开展文体活动等；

★负责本中队的军事训练和理论培训的监督指导；

★关心了解队员的思想和生活动态，充分调动队员的积极性和主观能动性；

★积极认真完成上级交办的各项任务，协调配合其他中队开展工作；

★严格遵守交接班制度，实行“班前点名、班后点评”制度，并做好质量记录；

★（驾驶摩托车按指定路线在城区内巡逻，及时按规定签到，没有及时签到应注明情况。准确掌握城区内安全动态，及时发现存在的安全隐患，了解城区安全管理状况，避免发生安全事故。

★负责校卫队员考核细则的具体实施和执行。

★促进本中队的文化建设，积极开展健康有益的问题活动，活跃和丰富中队的业余文化生活。

K、校卫队班长岗位职责

★在中队长的指导下，结合所辖区域实际情况，对园区内及园区周边的公共部位和岗位进行巡逻检查，维护园区治安秩序；

★熟练掌握园区整体结构、治安状况，能果断处理一般突发事件及交通事故，坚决制止各类违章行为；

★对园区周边进行巡查，对可疑人员进行盘查，将无明确来访对象人员及闲杂人员及时清理出园区，并向城区巡逻岗通报被清理人员特征提醒其它岗位注意；

★对本园区各岗位的岗位礼仪、形象、执行岗位制度方面进行检查，发现不合格者立即整改；

★各班长根据所担负的职责分工不同每月28号对下月工作计划进行统计整理并上报大队；

★配合其他岗位工作，发现异常情况及时通知其他岗位，并向中队长汇报；

★骑自行车按指定路线在园区内巡逻，及时按规定时间签到，如没有及时签到应注明情况。准确掌握园区内安全动态，及时发现园区内存在的安全隐患；

★协调园区内各岗位人员工作情况，确保园区内不出现治安盲点；

★对施工.送货人员.车辆进行管理，监督其按照指定地点.路线停放车辆.进出园区；

★（十）对于搬出园区的所有物资进行检查.核实；大件或贵重物品搬出时需查验相关部门开具的放行条，将物品与放行条所填写内容进行认真核对，确认无误后方可放行；

★巡逻时如接到师生及顾客提出要求服务或投诉等信息时及时将信息反馈到客户服务中心，并做好记录；

★在中队长的安排下完成上级临时交办的各项任务，并及时将情况反馈给相关人员。

★督促做好各岗位警械和公用品的使用、保管和交接工作；

★组织本班队员开展业务训练、学习和培训，不断提高业务能力和水平。检查各岗位及队员宿舍区的卫生内务情况，协助大队做好队员的业务技能水平和军事、体能等考核；

★跟踪本班队员请销假制度落实情况，受理本班队员事假或探亲假的申请初审，报中队、大队批准。

L、管理中心前台行政岗岗位职责

★保持良好的服务礼仪，认真接待每一位工作人员和来访人员，见到主要领导要敬礼，主动帮助顾客解决疑难问题；

★熟悉办公区域内的每一位工作人员及经常来访的人员，做好服务工作；

★做好来访登记工作，认真记录来访人员的姓名、住址、单位、证件号码等，离开时注销离去时间，来访人员如带有大件背包、电脑包等物品，要礼貌让顾客配合打开检查，防止易燃易爆物品进入办公大楼；

★维护办公区域良好的办公环境和秩序，制止各类违章行为；

★禁止推销及派发广告的人员进入办公区域，严禁闲杂人员在办公区域内聚集，拒绝来意不明或无明确探访对象的人员进入办公区域；

★保持消防通道畅通，禁止消防通道内堆放杂物及其他物品堵塞消防通道；

★负责报刊、杂志等发放；挂号信.特快专递.汇款单等的代签收，并及时送给各部门签收，做好记录；

★早8点至晚19点为跨立在门口（送报，吃饭除外）站岗，其它时间视情况而定可在允许范围内进行游动巡查，也可以稍事端坐值岗，但遇有人员进出必须按岗位要求进行处理；

★大件或贵重物品搬出时需出示相关部门开具的放行条，将物品与放行条所填写内容进行认真核对，确认无误后方可放行；

★熟悉办公区域内各主要出口的位置，清楚消防器材的摆放位置及具体使用方法；

★严格遵守交接班制度，认真做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果。

M、总值班监控中心岗岗位职责（双人双岗，A.B角）

A角岗位：

★总值班室属管理办公室安全保卫处直接领导，人员应服从工作安排，不允许有不服从指挥调度的现象发生；值班人员必须严格遵守交接班制度,认真填写交接班记录和物资使用领有情况, 应写明物品名称.数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过.结果。并作好信息交接工作；

★任何人员未经允许不得进入中心,非工作需要请勿逗留,总值班室窗帘不允许全部拉上，如有违反按规定处罚；

★夜班期间总值班室负责当值岗位的岗位呼叫登记事宜，每一个半小时全部岗位呼叫一次，呼叫三次没有回应者按睡觉处理；

★熟练操作监控设备，能够提取和录像，对所有监控设备清楚知道在什么位置，能够随时调度.切换和查看；

★严格控制电话管理，严禁拔打各种私人、声讯电话，接电话时必须使用文明用语（您好，大学城总值班室。）；

★未经上级领导批准，任何人不得查看录像；

★对于拾遗物品详细登记，及时发出通知，严禁贪污、挪用；

★协调B岗位及其他岗位工作，积极完成上级交办的各项任务。

B角岗位：

★值班人员必须严格遵守交接班制度,协助A岗位填写交接班记录和物资使用领有情况, 应写明物品名称.数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过.结果。并作好信息交接工作；

★负责电话的接听、登记、录音工作。接听电话时要吐字清晰，用语规范，对重要电话内容要做好上报和保密工作；

★做好监控视频影像的查看和保存工作，未经上级主管领导同意禁止任何人员翻阅、查看及删除监控视频影像资料；

★做好值班中心内重要物资和文档的保存工作。未经上级主管领导批准，禁止任何人员使用和查看。对值班中心内存放的重要电话及个人信息情况要严格保密；

★做好与A岗位之间的监督与协调工作。

N、校卫队道口岗岗位职责

★当值期间着装整齐，佩带工牌，精神饱满。工牌统一佩带在左胸显眼处；

★保持良好的服务礼仪，严禁当值期间睡觉、坐岗、看书刊、打电话、吃东西和无关人员聊天等行为，严格按照奖惩细则执行岗位监查；

★严格执行岗位礼仪，对顾客彬彬有礼，保持微笑服务，对进出车辆敬礼，岗位无车进出时跨立姿式站立（特别规定的岗位除外，如15.35号岗，此岗位要轮换其它道口，但如有师生.外来人员及上级领导到岗位时必须起立做好相应礼节）；

★当值期间如有危爆易燃品进入城区必须及时向辖区警务室报告得到许可后方可进入城区，并按指定地点存放；

★临时车辆进入城区，须发放临时卡，并问清事由，特殊情况下小车也要例行检查，大车必须检查，出城区车辆大车必须进行检查，小车视情况决定，如有物品外出必须有相关部门开具的放行条并核实无误后给予放行；

★对于晚上22：00至次日早上05：00特别是雷雨天气.台风暴雨期间驶出的车辆须详细进行询问.了解，发现可疑情况及时报告处理；

★不断提高业务水平，要本着坚持原则.不卑不亢.机智灵活的原则妥善处理问题，遇有严重事态时，及时通报班长、中队长、大队长到场处理；

★掌握交通管理知识，礼貌.快捷.有序的指挥车辆进出城区，维护消防通道的畅通；

★对进出道口的师生检查有效证件，确认无误后给予放行，外来办事人员及有业务往来的送货人员认真核实做好登记，有必要时要进行电话联系确认后给予放行，闲杂无关人员制止进入大学城；

★个人携物品外出必须有相关部门开据的放行条，认真核实无误后给予放行，对没有放行条的一律不得放行；

★严密观察岗位周围的治安管理情况，及时配合其它岗位堵截可疑人员；

★爱护岗位公共物资和设备设施，严禁破坏公物和岗位物资现象，一经发现严肃处理；

★制止劝离逗留的闲杂人员，保持岗亭内外的卫生，晚班交班前须将岗亭卫生打扫干净，保持岗亭内外整齐及标识完好；

★及时收集.汇报顾客的意见和建议；

★严格遵守交接班制度，做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果；

★协助其他岗位工作，积极完成上级交办的各项任务。

O、校卫队道口岗岗位职责（补充部分）

双岗（A.B角）针对岗位情况补充如下：

★此岗位早班和中班为双人值班，岗位两小时换一次（一人以跨立站岗，一人在办公桌前登记）站姿和坐姿按照规定注意好形象；

★保持良好的服务礼仪，夜班时间视情况而定可在允许范围内进行游动巡查，也可以稍事端坐值岗，但遇有车辆.人员进出必须按岗位要求进行执勤。

P、校卫队公共区域巡逻岗岗位职责

★按指定路线对大学城区域进行巡逻检查，步行时两人成列，三人成行。巡逻时严格按照队列要求行进，对可疑人员进行盘查，对无明确来访对象及闲杂人员清理出园区；

★掌握园区整体结构、情况，能果断处理一般紧急事件及交通事故，坚决制止各类违规、违法行为；

★握交通指挥基本知识，礼貌、快捷、有序的指挥车辆停放在指定位置，制止乱停.乱放等行为，保持通道畅通，维护良好的交通秩序；

★能果断处理一般交通事故及紧急事件，并根据情况向上级汇报并通知同事增援，事后做好质量记录；

★禁止推销、派发广告人员进入园区，严禁闲杂人员在园区内聚集，拒绝来意不明、无明确探访对象的人员进入园区；

★配合其他岗位工作，发现异常情况及时通知其他岗位，并及时向上级汇报；

★巡逻时注意公共设施、设备、绿化地、公共卫生等情况，发现问题及时通知总值班室安排相关人员处理；

★掌握伤员救护基本常识，妥善处理各种纠纷及突发事件，并做好质量记录向上级汇报；

★对施工、送货人员、车辆进行管理，监督其按照指定地点、路线停放车辆、进出城区；

★协助其他岗位工作，完成各级领导交办的各项任务；

★严格遵守交接班制度，认真做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果；

★对装修进行管理监控，发现违章行为制止纠正，并做好记录。

Q、校卫队图书馆岗岗位职责

★保持良好的服务礼仪，认真接待每一位工作人员和来访人员，见到主要领导要敬礼，主动帮助顾客解决疑难问题；

★文明礼貌，做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。主动热情，以真诚的笑容，主动热情地为师生服务，努力为师生排忧解难；

★做好来访登记工作，来馆人员如带有大件背包.电脑包等物品，要礼貌让顾客配合打开检查，防止易燃易爆物品进入图书馆；

★严禁当值期间睡觉、看书刊、打电话、吃东西等行为，严格遵守岗位规定；

★保持消防通道畅通，禁止消防通道内堆放杂物及其他物品堵塞消防通道；

★早8点至晚22点为跨立在门口站岗，保持岗位良好形象，其它时间视情况可在允许范围内进行游动巡查，也可以稍事端坐值岗，但遇有人员进出必须按岗位要求进行处理；

★大件或贵重物品搬出时需出示相关部门开具的放行条，将物品与放行条所填写内容进行认真核对，确认无误后方可放行，图书出门若遇到安检器报警要礼貌让读者上二楼服务台消磁后再出门，并注意跟进；

★严格遵守交接班制度，认真做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果。

R、校卫队体育中心固定岗岗位职责

★固定岗值班人员要有过硬的思想道德素质和责任心，随时保持高度的警惕性和服务意识，服从命令，听从指挥；

★当值期间着装整齐，仪表端正，佩带袖标，精神饱满。严禁做任何违反岗位制度的事情；

★严格执行岗位服务礼仪，对顾客彬彬有礼，保持微笑服务。对进出人员立正敬礼，无人员进出时保持跨立式站立。

★做好对人员.物品的查验.登记工作，礼貌.快捷.有序的指挥人员进出体育馆；

★进出工作人员要按照要求检查有效证件，一律通过安检放行，闲杂无关人员制止进入体育馆；

★个人携物品外出必须有相关部门开据的放行手续，认真核实无误后给予放行，对没有放行条的一律不得放行；

★当值期间如有可疑人员或危爆易燃品进入馆内必须立即制止并及时向上级部门领导汇报；

★严密观察岗位周围的治安管理情况，发现问题及时报告。遇到紧急情况配合其它岗位堵截可疑人员；

★制止劝离逗留岗位的闲杂人员，保持岗亭内外的卫生，晚班交班前须将岗亭卫生打扫干净，保持岗亭内外整齐及标识完好；

★爱护岗位公共物资和设备设施，严禁破坏公物和岗位物资现象，一经发现严肃处理；

★）及时收集.汇报各类人员的意见和建议；

★工作中不断提高业务水平，要本着坚持原则、不卑不亢、机智灵活的原则妥善处理问题，遇有严重事态时，及时通报班长、中队长、大队长及上级部门领导到场处理；

★严格遵守交接班制度，做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果；

★负责报刊、杂志等发放；挂号信、特快专递、汇款单等的代签收，并及时送给公司各部门签收，做好记录；

★做好来访登记工作，认真记录来访人员的姓名、住址、单位、证件号码等，离开时注销离去时间，来访人员如带有大件背包、电脑包等物品，要礼貌让顾客配合打开检查，防止易燃易爆物品进入体育馆；

★协助其他岗位工作，积极完成上级交办的各项任务。

S、治安班岗位工作职责

★直属大队委领导，负责整体治安巡逻工作。

★着便衣，对责任区域进行不定时巡逻，及时发现薄弱环节，及时汇报处理。

★校园内发生的各类案件应第一时间赶到现场，做好现场保护和处理上报工作。

★周向大队委书面汇报校园整体治安情况，以便大队委及时调整各中队安保力量。

★发现异常，可跟踪或蹲点防守，必要时可呼叫各岗位队员配合。

★协助大队委做好校内各种大型活动的现场安保及交通管理工作。

★完成上级领导交办的其他各项任务。

U、巡逻岗岗位职责

★ 固定岗值班人员要有过硬的思想道德素质和责任心，随时保持高度的警惕性和服务意识，服从命令，听从指挥；

★ 掌握体育馆整体结构、特点，重点部位及消防疏散通道的分布情况；

★巡逻期间保持良好的服务礼仪，见到领导要敬礼，主动帮助顾客解决疑难问题；严禁做任何违反岗位制度的事情；

★握交通指挥基本知识，礼貌、快捷.有序的指挥车辆停放在指定位置，制止乱停、乱放等行为，保持通道畅通，能果断处理一般紧急事件及交通事故；

★按指定路线对体育馆区域进行巡逻检查，巡逻时严格按照队列要求行进；

★巡逻时注意公共设施、设备、绿化地、公共卫生等情况，发现问题及时通知总值班室安排相关人员处理；

★严禁闲杂人员在体育馆内聚集，拒绝来意不明、无明确探访对象的人员进入巡逻区域；发现可疑情况及时汇报；

★对施工、送货人员、车辆进行管理，监督其按照指定地点、路线停放车辆、进出体育馆区域；

★掌握伤员救护基本常识，妥善处理各种纠纷及突发事件，发现异常情况及时通知其他岗位，并做好质量记录向上级汇报；

★能果断处理一般交通事故及紧急事件，并根据情况向上级汇报并通知同事增援，事后做好质量记录；

★协助其他岗位工作，完成各级领导交办的各项任务；

★）严格遵守交接班制度，认真做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果。

V、体育中心值班监控岗岗位职责

★值班人员必须严格遵守交接班制度,认真填写交接班记录和物资使用领有情况, 应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果。并作好信息交接工作；

★任何人员未经允许不得进入中心,非工作需要请勿逗留；

★进行物资登记造册，分类管理，使用和领用规范，所有物资使用实行签领制度；

★熟练操作监控设备，能够提取和录像，对所有监控设备清楚知道在什么位置，能够随时调度、切换和查看；

★夜班期间总值班室负责当值岗位的岗位呼叫登记事宜，每一个半小时全部岗位呼叫一次，呼叫三次没有回应者按睡觉处理；

★严格控制电话管理，严禁拔打各种私人、声讯电话，接电话时必须使用文明用语（您好，大学城体育中心监控室。）；

★ 未经上级领导批准，任何人不得查看录像；

★协调其他岗位工作，积极完成上级交办的各项任务。

（五）物业管理其它要求事项

（1）物业服务用房：在委托管理期限内深圳大学城图书馆和深圳大学城体育中心分别无偿提供适当面积的管理用房。

（2）物业服务费：由投标单位根据招标文件所提供的资料、深圳市的物价水平、劳动力成本和政府主管部门指导价范围内自行测算。特别注意：清洁卫生（含卫生间用纸、水箱水池清洗、玻璃幕墙清洗）、消杀（含白蚁防治）、垃圾清运、木地板保养（抛光打蜡）、设备设施维护保养及单价500元以下维修材料（含照明灯具及线路）等成本计入物业服务费中。电梯的维护保养、维修及维修材料（不限单价）成本全部计入物业服务费中。

（3）维修基金及维修养护：采购单位不设立公用设施专用维修基金和房屋本体维修基金，房屋本体及设备更新改造与增设费用均由采购单位承担；维修及维修材料费单项（同类材料不可以累计计算）500元（含）以下的由中标人承担；500元以上的由采购人承担费用，可由中标人按照市价90%的价格采购，也可由采购人直接采购。其中，电梯的维修和维护保养涉及的费用全部由投标人承担，即电梯的维保实行中标人全包（含年检费用）。

（4）水电费：物业所有各类水电费均不计入物业服务成本，统一按物业总表计量，由招标方直接向水电供应商支付。

（5）停车管理：本物业服务范围内的交通、车辆行驶和停泊管理（因学校有校园整体车辆管理收费系统，本物业停车场不收费）。

（6） 绿化、清洁服务：本物业的绿化（室内外）服务不在本次招标范围；清洁服务严格按照“物业管理服务主要专项要求”的相关要求进行，保洁工作不得影响办公、阅览和活动的正常秩序、不得损坏公共物品；图书馆22：30闭馆，必须安排图书馆2楼和3楼公共区域（含卫生间）晚班保洁服务。

体育中心开放期间必需全程安排保洁服务。如遇重大活动和临时的场地开放安排，中标人应根据采购人书面通知增派保洁员和机电人员协助巡场（夜间）；节假日和大型活动期间需安排场地保洁员全天保洁及负责清运活动垃圾。以上情况产生的加班费由乙方承担。

图书馆大楼和体育馆、游泳馆的玻璃幕墙每年必须清洗两次。

（7）上下班时间：每年寒暑假期间，本招标范围内物业正常运行；体育中心和图书馆为公共场所，物业管理服务每周7天。图书馆22：30闭馆，体育中心设施晚间对外开放或有比赛时工作时间均有一定的延长或不确定性，应根据场馆的对外开放时间提供服务；国家法定假日期间的物业服务正常进行（春节期间，图书馆一般闭馆3天），清洁工及工程技术人员应全勤值班，相关费用已含在服务费内。

（8）安全防范：按时关（开）灯、锁（开）门，经常巡视防火门关闭情况；台风时做好漏雨防范工作；建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，中标人必须无条件地配合采购单位采取措施；调集力量，积极配合采购单位做好各项大型会议的会务和参观访问的接待工作。

（9）物业服务的分包与转包：中标人不得将本物业服务项目分包给其它单位,若因为中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其它具备相应资质单位,必须事先征得招标人的同意。分包与转包的相关费用（含两个消防系统监控室24小时值班的专业人员费用）已含在服务费内；中标人不得将本物业服务项目整体转包给其它单位.严禁将安保服务（校卫队）分包或转包。

（10）物业服务帐目的公开：中标人必须每个季度向招标人提交物业服务服务费收支报表。物业服务费开支范围必须符合管理服务费用构成。

（11）其余设施设备的说明：与物业管理服务相关的牌匾由中标人负责，其它名牌由招标人负责。

（12）房屋本体及共用设备设施的更新改造问题：本项目不设置专项维修基金，中标人需在每年初向招标人报相关维修计划，招标人有权选取实施人；中标人需为房屋本体及共用设备的更新改造项目提供相应配合，包括协助施工监管和项目验收。

（13）中标人在合同执行期间,必须接受市政府采购主管部门和采购单位的监管。

维修及维修材料费单项（同类材料不可以累计计算，含损坏灯管（灯泡）的更换）不超过500元的（电梯除外），由中标单位承担；电梯维修和维护保养涉及的费用全部由投标人承担。

（一）深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）物业管理服务（不含安保服务）

（二）深圳大学城管理办公室安保服务

（三）深圳大学城图书馆物业管理服务（不含安保服务）

注：1、所有价格应按“采购文件”中规定的货币单位填写；

2、报价的人工月总价按照“本次投标拟配置人数”进行计算；

3、本项目所涉及的各项月报价和年报价用数学四舍五入精确到小数点后两位（各项占比不作四舍五入计算）。投标总价分别为各表 “月支出（元）”的合计值。

4、除非另有规定，各分项中的“月支出（元）”应包括了为实施和完成合同项目所需的劳务、材料、设备仪器、检测用车辆、技术措施、管理、保险、税费、利润等招标文件第一部分项目要求中规定的一切工作内容。打“/”符号栏不用填写，但该栏的“月支出（元）”必须填写。

5、表（一）和表（三）中同类人员工资标准和清洁材料卫生费占各自投标总价的百分比必须一致；表（一）、表（二）和表（三）中的企业管理费、公共设施设备维护费和利润分别占各自投标总价的百分比必须一致。

6、本表中的报价将用于（1）确定投标总价；（2）评标委员会判断报价合理性；（3）服务考核时扣款。

1、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；

2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

3、投标人的投标总价不得超过项目总财政预算限额；三条采购计划的报价均不得超过对应的财政预算限额；

4、投标报价需列明三条采购计划的分项报价，与两家采购单位签订合同将以此为依据；

5、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据；

6、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；

7、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

8、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

1、除五项明确要求由第三方有专业资质的机构提供专业服务维护保养项目外，中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

4、投标人所提交的投标文件对技术参数和各项要求的响应应是列出具体内容。如果投标人只注明“符合”或“满足”，将被视为“不符合”，并可能严重影响评标结果。

商务需求

评标信息

其他

附件

项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

本项目为深圳大学城管理办公室和深圳大学城图书馆物业管理服务以及深圳大学城管理办安保服务合并招标，招标总建筑面积为83792平方米。其中，深圳大学城管理办公室（管理中心和体育中心）43792平方米、深圳大学城图书馆40000平方米。安保服务涉及的公共区域约154万平方米。

招标物业的基本情况：

深圳大学城创建于2001年，是深圳市委市政府为抢占战略性新兴产业制高点、补齐深圳基础研究短板、推动高等教育跨越式发展的重大举措；是我国唯一经教育部批准，由地方政府携手一流大学共同举办、以培养全日制研究生为主的研究型大学群。现有深圳大学城管理办公室系统以及清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学深圳研究生院3个办学机构。

1、物业情况：

（1）深圳大学城管理办公室（管理中心和体育中心）

深圳大学城管理中心：管理中心位于深圳大学城图书馆大楼内。大沙河由西向东将图书馆分为南北两部分，南为图书馆，北为大学城管理办公室（管理中心），这两部分跨河由钢结构连接。

深圳大学城图书馆大楼由深圳市政府开发建设，是政府全额拨款的事业单位，总投资2亿元人民币。该大楼为框架结构，连接桥为钢结构，总用地面积51601平方米，建筑占地面积14984平方米，总建筑面积45299平方米，其中大学城管理中心约为5299平方米，建筑层数为地上五层，大学城管理中心建筑总高度23.9米。

深圳大学城体育中心：体育中心位于大学城东南部，总用地面积171917.9平方米，总建筑面积38493平方米，项目总投资概算2.571亿元，由体育馆、体育场、游泳馆三部分组成，其中体育馆建筑面积14183平方米，设坐席数5696个；体育场建筑面积15300平方米，设坐席数15942个；游泳馆建筑面积9010平方米，设坐席数2251人。

大学城三校体育场属体育中心。

（2）深圳大学城图书馆

图书馆位于深圳大学城图书馆大楼内。大沙河由西向东将图书馆大楼分为南北两部分，南为图书馆，北为大学城管理办公室（管理中心），这两部分跨河由钢结构连接。图书馆建筑面积约40000平方米，建筑层数为图书馆地下一层（地下室约1060平方米），地上四层，图书馆建筑总高度23.7米

2、主要设备情况

（1）供配电系统

柴油发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜 (箱)、照明器具、供电线路等。其中：

管理中心：高压环网柜4台，型号为SM6，干式变压器2台（630KVA，型号为 SC9-630/10），低压配电柜（包括进线柜和计量柜）15台，300KW柴油发电机1台，配套应急起动箱1台，动力及楼层照明配电箱若干，室内各种照明灯具若干盏。

体育中心：高压配电柜（ABB）22台套，低压配电柜（ABB）61台套，直流馈电屏（JM01）3套，干式变压器6台。

图书馆：高压环网柜6台，型号为SM6，干式变压器4台（1000KVA，型号为 SC9-1000/10），低压配电柜（包括进线柜和计量柜）25台，600KW柴油发电机1台，配套应急起动箱1台，动力及楼层照明配电箱106台，室内各种照明灯具5356盏。

（2）给排水系统

水泵、水箱、水池、开水器、雨水井、污水井、化粪池、化油池、排污管网、供水管网等。其中：

管理中心：变频调速给水机组（5.5KW，型号为SBGD3-1260）1套，不锈钢生活水箱（90 m3）1个，污水泵（4KW，型号为WQG-2ZW-F）4台，各种水阀若干个，小便池感应器若干套。

体育中心：变频调速给水机组2套，污水泵32台，隔断间共计401间，洗手间和淋浴间共计自动感应水龙头有168套，自动感应小便器有158套，冲水延时阀有286个。

图书馆：变频调速给水机组（5.5KW，型号为SBGD3-1260）1套，不锈钢生活水箱（90 m3）1个，污水泵（4KW，型号为WQG-2ZW-F）16台，馆内共有直饮水机8台，各种水阀108个，小便池感应器40套。

（3）消防系统

烟雾-温度探测器、报警装置、消防控制主机、消防栓、消防水泵、喷淋泵、喷淋管网、防排烟系统、气体灭火系统等。其中：

管理中心与图书馆共用消防系统：1套北京利达出厂的火灾自动报警系统（配对讲电话，广播，电源，联动柜）；类比式烟感探测器系统829套，类比式烟温探测器54套，消防控制模块223个；气体消防主机2套，控制模块10个；防火卷帘门45樘，控制箱45个；1套自动喷淋系统和1套消火栓系统，包括喷淋泵（30KW，型号为XBD7.0/25-GD）2台，消火栓泵（22KW，型号为XBD6.0/20-GD）2台，稳压泵（3KW，型号为VP-407）4台；馆内共有消火栓119个，灭火器416个，应急灯及疏散指示灯210盏，防火门180扇及防火门闭门器241个，自动存包柜8台。总测控点1235个。

体育中心消防系统：火灾自动报警系统（配对讲电话，广播，电源，联动柜）1台套，消火栓箱71个，气体灭火控制器6个，ARS气溶胶装置17个，消防红外水炮系统。

（4）空调系统

冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、控制器等。其中：

管理中心：麦克维尔螺杆式冷水机组（制冷量512KW，型号为PFS150.1）2台，冷冻水泵（45KW，扬程42米，流量230m3/h）3台，冷却水泵（37KW，扬程30米，流量280m3/h）3台，冷却塔（11W，型号为SC-350UL）1台。

体育中心：分体式空调94台，体育馆和游泳馆中央空调系统各1套。

图书馆：麦克维尔螺杆式冷水机组（制冷量1136KW，型号为PFS150.1）3台，冷冻水泵（45KW，扬程42米，流量230m3/h）4台，冷却水泵（37KW，扬程30米，流量280m3/h）4台，冷却塔（11W，型号为SC-350UL）3台，新风机柜51台，风机盘管308台。

（5）电梯

管理中心：电梯（通力牌，型号MonoSpace）2台，升降5层。

体育中心：2台（苏州迅达），升降2层。

图书馆：电梯（通力牌，型号MonoSpace）8台，其中1台升降5层，7台升降4层。

（6）安防监控及门禁系统

管理中心与图书馆共用系统管理平台。管理中心：监控室管理平台及显示墙1套，电梯半球2个，其它摄象机23个，存储36T，门禁读卡器11个，门禁控制器若干个。图书馆：电梯半球8个，其它摄象机91个，与管理中心共用管理平台，存储72T，门禁读卡器60个，门禁控制器22个。

体育中心：管理平台及显示墙1套，摄像头152台，门禁读卡器36个。

（7）BA系统

管理中心与图书馆共用系统管理平台： DDC现场控制器：7个；送风温度传感器：19个；回风温度传感器：39个；CO2浓度传感器：2个；流量传感器：2个；水管压力传感器：6个；供水温度传感器：4个；回水温度传感器：4个；室外温度传感器：4个；室外湿度传感器：4个；故障报警传感器：186个；手动/自动状态传感器：176个；过滤报警传感器：58个；运行状态传感器：186个；水流开关传感器：10个；液位状态传感器：28个；设备启停控制传感器：186个；阀门开关控制传感器：15个；水阀调节传感器：60个；变频调速传感器：45个。

体育中心：无BA系统。

（8）其他

体育中心：比赛照明108台，高杆灯4台；锅炉（CWWS0.7-90/65-Q）3台；游泳池水质监测仪，臭氧发生器，循环水泵，沙缸管道阀门；LED大屏系统4套。扩音系统（锐丰）3台套。

3、安保情况

安全管理服务包括深圳大学城（西校区）所有公共区域和各门岗约154万平方米（其中建筑面积约40万平方米以上）范围的园区安全保卫服务（治安防控、巡逻、交通安全、消防安全、环境监控、24小时不间断安全值班监控等）。

（一）管理服务范围

1、深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）的物业管理范围是深圳大学城图书馆大楼红线以内管理中心部分（不含连接桥）和体育中心所包括的区域（含三校体育场，但不含体育中心足球场草坪）；

2、深圳大学城图书馆的物业管理范围是图书馆大楼红线以内图书馆部分（含连接桥）本体及区域。

3、安全管理包括深圳大学城（西校区）所有公共区域和各门岗约154万平方米（其中建筑面积约40万平方米以上）范围的园区安全保卫服务（治安防控、巡逻、交通安全、消防安全、环境监控、24小时不间断安全值班监控等）。

（二）物业服务内容

1、招标范围内的房屋建筑本体、公共部分的维护与管理，包括天面、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、公共设施用房、墙面地面（木地板、地胶）等管理与维修保养。

2、招标范围内所述的物业的公共配套设施、设备的维护、运行管理、故障维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）。

3、招标范围内的清洁卫生和定期消杀，并负责垃圾收集清运等工作。卫生保洁范围主要包括公共场所楼道、通道、卫生间、停车场（库）、绿化带；公共用房、设备用房、办公用房、阅览区、体育馆、体育场、游泳馆；内（外）墙面、红线内地面；室外篮球场、足球场、排球场及网球场（含三校体育场，但不含足球场运动草坪）。

4、招标范围内各物业单体的机电设备设施的维护与管理、故障维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）。

5、招标范围内各物业的智能化系统的运行、维修（配件、零部件等材料与原设施、设备一致）、维护及管理。

6、招标范围内所述各物业的车辆停泊管理。

7、在深圳大学城管理办公室安全保卫处指导下组成大学城校卫队大队（以下简称“校卫队”）,负责大学城公共园区的日常安全工作，并协助大学城管理办公室安全保卫处妥善处理治安综合治理突发事件、维稳事件、公共卫生事件、恐怖袭击、消防火灾、涉外事件等安全维稳事件。

8、管理办公室（管理中心、体育中心）和图书馆委托的事务管理服务。

9、招标范围内所述各物业的物业档案资料管理。

10、使用人与中标人在物业服务服务合同中规定的其它事项。

（三）物业管理服务目标

（1）达到国家建设部制定的全国物业服务示范大厦的管理水平是本物业的管理目标。

（2）项目管理期间通过ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、ISO18001职业健康与安全管理体系认证三合一的认证体系。

（3）经招标人认可的中标人投标书提出的管理服务承诺。

（四）管理期限

本项目投标分三项按月报价，深圳大学城管理办公室物业管理服务（不含安保服务）与深圳大学城管理办公室安保服务项目的财政预算限额对应9个月预算金额，管理期限可签12个月；深圳大学城图书馆物业管理服务（不含安保服务）的财政预算限额对应7个月预算金额，管理期限可签12个月。

管理期限内，除本招标文件明确要求由第三方有专业资质的机构提供专业服务维护保养项目外，中标方不得进行任何形式的其他业务转包，否则采购人有权立即终止全部合同，由此引起的一切损失由中标方负全责。

（一）物业管理服务标准

（1）深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）和深圳大学城图书馆物业管理执行“全国物业管理示范大厦”标准（见2006年9月版《物业服务法规文件汇编》），并按该标准的评分细则评分达到95分以上；制定物业管理发展规划，有计划、有检查，采购单位满意率达85%以上；有效投诉处理率达100%；房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上；环境卫生、消杀达标率为95%；利用现代化管理手段对物业进行管理。

消防系统和电梯系统的管理符合政府规定，并按相关规定保证政府相关部门年检（审）合格（年检（审）事宜由投标人负责并承担相关费用）。

（2）投标人必须按以下分项(但不仅限于此),分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，该标准必须是国家或深圳市政府物业主管部门颁布的同等或更高的标准。

l 总体目标

l 基础管理

l 房屋管理与维护养护

l 共用设施设备管理

l 安全管理

l 环境管理

l 精神文明建设

l 其他

（二）物业管理总体要求

n 物业管理服务理念应符合深圳大学城形象和优良程序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求，提供安全、舒适、温馨的工作、阅览和比赛及活动环境；

n 物业管理服务的流程应符合深圳大学城特点及活动要求；

n 房屋、设备设施、卫生保洁、服务接待等保障服务工作周到且针对不同的突发情况有应急预案；

n 物业管理服务中突击性工作与长效管理相结合且有计划性，不能干扰正常活动；

n 电梯、消防、安防、中央空调和配电等五个专门系统的维护保养除非投标人本身（不含投标人子公司、分公司）有相关专业资质，否则必须以合同方式委托具有相关专业资质的机构提供维护保养服务，并经过招标人确认。

n 负责编制建(构)筑物及其附属设施、设备的年度维修维护计划和日常维修方案。维修及维修材料费单项（同类材料不可以累计计算）500元（含）以下的由中标人承担；500元以上的由采购人承担费用，可由中标人按照市价90%的价格采购，也可由采购人直接采购。其中，电梯的维修和维护保养涉及的费用全部由投标人承担，即电梯的维保实行中标人全包（含年检费用）。

（三）物业管理专项要求：

第一项柴油发电机管理及维护保养

1、目的

维持柴油发电机的良好状态，确保后备电源供应正常。

2、职责

负责柴油发电机的维修保养。

3、方法和过程控制

3.1 一级检查

每隔半月一次清洁机房和检查柴油发电机机油油位、水位、燃油量、蓄电池和皮带并试运行柴油发电机组，运行时间每次10—20分钟，观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率，并记录数据，倾听发动机有无异声，如有故障及时处理。

3.2 二级检查 (250小时或半年)

重复一级检查。

清洗水箱，更换机油，机油滤清器，冷却液滤清器，柴油滤清器，空气滤清器。

打开发电端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。

3.3 三级检查 (1500小时或1年)

重复一级及二级检查。

调整气门及喷油嘴，更换机油，检查皮带张紧轮，水泵后部张紧轮。

3.4 四级检查 (4500小时或2年)

重复一级，二级和三级检查。

清洗并校准喷油嘴，燃油泵，检查或更换风扇水泵皮带张紧轮轴承，水泵后部紧轮。

第二项 中央空调系统（分体空调）管理及维护保养

1、目的

为了保持冷冻机组及各蒸发器、风机、蒸发器排水、冷凝器、制冷系统各水泵的优良性能，确保空调系统动作正常。

2、职责

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），负责冷冻机组等空调系统内各设施维护保养和运行。

3、方法和过程控制

3.1 日常维护和检查

记录冷水机组的日常工作情况。

检查冷水机组的蒸发器和冷凝器压力，压力读数应在要求的范围内。

观察制冷过滤器，如果有霜，表明过滤器己结污垢，需维修。

观察润滑油过滤器压力指示器，如有需要，应更换润滑油过滤器。

3.2 每周维护和检查

检查运行记录，从运行数据上了解机组的状态。

对冷冻机组检查一次。

检查各控制箱并吸尘清洁。

3.3 半年维护

检查运行记录;室外管道补漆、管道阀门检修、清洗冷却塔、主机系统通炮清洗。

3.4 年度维护

清洗润滑油冷却器;更换压缩机润滑油;试验安全阀和放气管路，检查是否有冷剂泄漏。如检查出有任何不合适的密封安全阀，应及时更换;测量压缩机、电动机对地电阻;清洗冷却水和冷冻水管网；重新设定参数，调试机组。

3.5 空调系统的水质处理，必须由具有相关专业资质的机构承担。

4、中央空调年度保养工序要求：

u 关闭机组之截止阀。

u 利用抽排装置，将冷媒抽至冷凝器或蒸发器。

u 降低机内压力 更换压缩机内置过滤芯,外置油过滤器。

u 拆卸更换制冷剂干燥过滤器。

u 化验油质，确认是否需要更换冷冻油。

u 检查拆卸、安装冷凝器、蒸发器盖板，检查铜管腐蚀情况并清洗、通炮。

u 检查过载保护设定值，启动时间、控制系统电压、各继电器；

u 对电气控制系统进行测试，并对压缩机电机进行绝缘测试。

u 清理启动柜、各接触器触点，检查各继电器。

u 检查各安全装置，对各参数进行校对整定。

u 对机组进行加氮气检漏，抽真空、除湿。

u 对各传感器进行测试及参数设定。

u 检查各接线端子及电气控制线路。

u 运行机组，检查、清理机组控制中心。

u 对机组补充泄漏的制冷剂。

u 观察机组运行情况，记录运行数据，检查设定数据，建议设备维保档案。

u 对操作人员进行操作培训。

第三项 电梯管理及维护保养

1、目的

维持电梯的良好性能，保证电梯正常运行。

2、职责

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），电梯保养维修及运行情况的检查。

3、方法和过程控制

3.1 清洁保养

每天清洁机房、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿车厅门光控感应器。

每周清洁各电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘。

3.2 检查工作

⑴每天检查控制柜和电机温度是否过高，空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常。

⑵每周一次检查并收紧各接线端，检查安全装置。

⑶每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整，包括:内外闸锁、门钩、过重制、机顶、车箱、EES、SOS、BTS、SS、PRS、EFS等安全掣。

⑷每月检查选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况。

⑸检查迫力系统及其操作状况，检查空梯上行，关红制时的迫力滑行距离。

⑹每月测试各装置安全回路的电器操作。

⑺每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换。

⑻检查各纲丝绳张力是否平衡，或有无破损现象。

⑼每年对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松张程度，并加固或更换。

⑽12月份检查各机械装置、电气设备 (包括外壳接地等)绝缘情况。

⑾每季检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。

⑿每年十二月份对各活动部件进行换油润滑。

3.3 做好对电梯保养单位人员维修保养的监督工作。

3.4 做好维修保养记录。

3.5 在能力范围内无法解决的，必须汇报业主处理，并保护好现场。

4、维护保养要求

4.1除非投标人本身有相关专业资质，否则必须委托具有相关专业资质的机构提供电梯维护保养服务，委托必须有合同，并经过招标人确认。

4.2 投标方须按国家相关规定代理招标人提前办理电梯年检申报手续，必须保证电梯年审合格（电梯年检费用由投标方承担）。

4.3例行维保工作

以GB/T18775《电梯维修规范》和《深圳市电梯维修保养安全管理规定》(深质监[2005]号)为依据，并结合电梯设备的实际情况，由专业人员按《特种设备安全监察条例》第三十二条规定对电梯进行例行维保检查，其中包括对设备机件的安全及功能清洁、调整、检查及润滑，但不负责保持、修理及更换轿厢、外厅及扶梯等外围设备的外观及卫生（如轿厢装潢、照明、扶手带、梯级表面、栏杆等）。若由于投标方在维保工作过程中损坏上述部位之外观时，投标方有义务免费修复。

4.4 24小时紧急修理服务

提供全日24小时紧急修理服务，维修人员到达现场不超过45分钟；若故障中有乘客困于设备内，则应在30分钟内到达现场处理故障。

4.5 投标方除对电梯各机械部位的检查、调整、润滑、保养外，还需要更换电梯正常之自然磨损的部件：

l 电气设备部分：控制柜、选层器和派梯设备、平层装置、所有的继电器固态部件、传感器、电阻、电容、功率放大器、变压器、接触器、连接线、减振器、计时器、印刷线路板、钢带及其机电驱动装置、电机电路的电阻及整流器等。

l 机械设备部分：曳引机、蜗轮、蜗杆、推力轴承、驱动轮及其轴承、制动线圈、制动接触器和测速发电机、转换器、转换开关、电刷、电刷架和轴承等。

l 安全装置部分：限速器、限速器轮和轴组件、轴承、接触器和限速器钳等。

l 井道设备部分：曳引钢丝绳、隨行电缆、导向轮或复绕轮及其轴、桥厢对重导轨及缓冲器、上下极限开关、限速器张紧装置、补偿装置、轿厢、对重及对重导靴、滚轮及衬板等。

l 轿厢设备部分：轿厢和厅门机械按钮、电子轻触按钮、轿厢和楼层位置显示器、厅门信号灯、轿厢方向指示器和所有其他类型轿厢及到站显示装置、轿厢风扇、厅门联锁装置、厅门保护装置、称重设备、桥厢架、轿厢安全钳装置和轿厢平台等。

第四项 消防系统管理及维护保养

A、消防主机管理及维护保养：

1、目的

保持设备优良性能，保障大学城内消防系统动作正常。随时了解大学城消防情况及时处理消防隐患。

2、职责

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），投标人必须安排具有消防施工或维护保养二级及以上资质的专业机构派出的有上岗证的专业人员分别在体育中心和图书馆两个消防监控室进行24小时值班，并实行24小时巡检制度，负责消防系统的运行及日常维护、保养工作。

3、方法和过程控制

3.1 每天对火灾报警分区显示盘进行探测查询，以便随时了解报警情况。

3.2 控制指挥中心值班员负责24小时对消防主机与联动柜的监视，发现报警时按操作程序操作，并通知有关人员处理。

3.3 值班人员交接班时，要查询最近一次发现报警的时间和地点，以及当班期间消防主机、联动柜的运行情况，并做好记录。

3.4 当某点或某回路发生故障或误报且又不能复位时，一定要通知消防班长处理，事后向管理处主任汇报情况。

3.5 保养、维修

①当保养、维修较大配件或对主机及联动柜正常运行有影响时，需经管理处主任同意后，方可进行。

②每天控制指挥中心设备责任人对消防主机、联动柜进行表面清洁，并做好记录。

③每周一次由该设备责任人对消防主机、联动柜内部吸尘、清洁，并做好记录。

④每月上旬由设备责任人对消防联动柜按钮进行检查测试，不能可靠动作或正常复位的要及时更换、维修，并做好记录。

⑤每一季度由设备责任人对消防主机联动柜内各接线端子进行检查清扫、紧固一次，并做好记录。

⑥由消防班长负责确定非要更换、维修的元器件，报管理处主任审核后报业主审批统一购买并指导设备责任人更换维修，做好记录。

4、消防系统烟感温感器的维护

对烟感温感器进行日常巡检维护，对失效的配件及时更换。

B、水炮系统及消防泵类管理及维护保养：

1、目的

保证水炮系统、消防栓泵、喷淋泵功能正常。

2、职责

负责水炮系统和消防泵运行的日常维护保养工作。实行24小时巡检制度。

3、方法和过程控制

3.1 消防栓泵、喷淋泵每月试运行一次。

3.2工程部负责人提前一天将试运行报告呈交管理处主任审批，并通知消防中心和供配电设备责任人到场配合。

3.3 试运行操作

①打开管网的排水阀，手动起动消防栓泵或喷淋泵运行5分钟。

②观察压力数据，测试电机三相电流并记录，如电流和运行声音异常需检修泵或电机。

③检查压力是否达到设计要求。

④检查整个消防水系统是否有不正常漏水现象。

⑤检查联轴器是否有摆动现象。

⑥手动试运行后，把选择开关拨到自动位置，由消防班长在控制中心联动柜上试运行一次。

3.4 记录运行结果，报管理处主任审核后存档。

C、维护保养要求：

1、除非投标人本身有相关专业资质，否则必须委托具有相关专业资质的机构提供消防系统维护保养服务，委托必须有合同，并经过招标人确认。

2、投标方须按国家相关规定代理招标人提前办理消防系统年检（年审）申报手续，必须保证消防系统年审合格（消防系统年检（年审）费用由投标方承担）。

3、投标方应根据以下项目进行消防系统的维护保养：

（1）消火栓灭火系统

¨ 对消防水池、消火栓、水泵组、压力控制器、水泵接合器等消防设施进行外观检查，以确保符合规范要求。

¨ 观察压力表指针读数是否符合规范要求。

¨ 检查消防设备、部件是否完好。

¨ 相关消防配电柜控制功能是否完好。

¨ 巡查主要控制阀是否渗漏。

¨ 测试消火栓主、备泵的运行及手、自动启停功能，同时测试运行状态的信号是否正常。

¨ 消火栓按钮检查报警及能否联动消防水泵。

¨ 每年对消火栓系统放水实验一次(最不利点),验证充实水柱长度是否符合要求。

¨ 检查水泵接合器接口是否有杂物堆积。

（2）自动喷淋灭火系统

¨ 检查区域内所有供水总控制阀、湿式报警控制阀组、压力控制器、补压泵、水流指示器、信号阀及其它阀门管道是否正常（包括设备外观）以确保系统处于正常状态。

¨ 观察压力表等仪表是否正常，确保系统正常。

¨ 对相关控制系统、配电柜系统功能进行检查、测试。

¨ 检查消防水池是否符合消防规范。

¨ 进行末端放水试验、检查湿式报警阀组、水流指示器是否正常，管网压力变化是否符合要求，并记录压力开关、水流指示器反馈至报警控制器的报警信号。

¨ 巡查喷头的损坏、缺少等情况若发现有漏水、腐蚀、液体变色等情况应更换。

¨ 检查水泵接合器的附件是否齐全，接口是否完好。

¨ 测试喷淋主、备泵的运行及手、自动启停功能，同时测试运行状态的信号是否正常。

¨ 每年对喷淋水泵进行一次绝缘检测。

¨ 对所有减压阀进行检查。

（3）火灾自动报警系统与水炮系统

¨ 对报警控制主机进行自检测试，确认自检功能是否正常

¨ 火警测试：通过对探测器进行测试（或按下手动按钮），此时探测器应动作并有确认灯显示，同时控制主机应接收到火警信号。

¨ 故障报警测试：拆下探测器、切断回路传输线路以及主备电源故障，控制主机应有故障显示，故障指示灯并正常显示。

¨ 消音测试：自动报警系统出现火警或故障报警，控制主机发出声光报警时，按下“消音”键，响声停止，消音指示灯点亮，如再有新的火警或故障时仍能继续进行报警为正常。

¨ 复位测试：在火警或故障报警状态下，按“复位”键，能消除火警或故障信息。

¨ 打印测试：对报警系统所发生的火警、故障及反馈信号进行打印。

¨ 校时检查：时钟应记录火警发生的时间，无火警时，时钟应显示运行时间。

¨ 联动测试：利用末端报警设备联动相关消防设备是否正常运行。

¨ 接地检查: 每年对报警主机及联动控制柜进行一次绝缘、接地检查。

¨ 检查报警主机及联动控制柜的主、备电源输入是否完好。

（4）防火卷帘门系统

¨ 巡查各卷帘门状态，手动开关是否完好，卷帘门下是否堆放杂物。

¨ 卷帘门控制器有无故障信号，联动控制有否故障报警。

¨ 检查卷帘门驱动电机及链条传动机构状况，定期加注润滑油。

¨ 手动测试卷帘门开启，关闭功能。

¨ 检查消防控制中心有否卷帘门自动关闭的信号反馈。

¨ 检查报警联动控制系统对卷帘门的控制功能是否正常。

（5）气体自动灭火系统

¨ 对系统各设备组件的外观、压力进行检查。

¨ 对系统进行模拟报警、点灯试验，检查系统联动是否正常。

¨ 对储气瓶称重系统或压力表进行检查是否符合规范。

（6）防排烟系统

¨ 检测防排烟设备及防火阀的功能，启动设备使其运转，观察有无异常现象。

¨ 检查排烟口的开启状况及操作是否灵活。

¨ 检查排烟风机、加压风机及风阀的联动控制及控制信号反馈情况。

¨ 对排烟风机、加压风机的相关部件进行检查。

¨ 启动防排烟系统使之工作，测量其送风口、排烟口风量是否符合规范要求。

（7）消防广播、消防电话

¨ 检查音源、功放、分区选择器功能是否正常。

¨ 抽检分区播音测试，监听现场广播运行是否符合要求。

¨ 用插孔电话现场试打消防电话通话检查是否正常。

¨ 对各设备房分机电话进行通话检查是否正常。

¨ 模拟火灾状态下进行紧急广播。

（8）灭火器：

¨ 抽查灭火器是否在有效期内、是否符合设置位置、设置是否稳固、铭牌是否完好、箱门开启应方便灵活；

（9）事故照明检查、安全疏散指示标志检查：

¨ 抽检设置是否符合规范、状态指示灯工作是否正常、指示疏散口，奔跑方向与箭头指示方向应一致、交流电源切断后，应顺利转入应急工作状态，工作时间≥30min、安装是否稳固、电源供应是否正常。

4、投标方对消防系统维护保养应提供如下内容的《消防系统维护保养检测表》并形成《消防系统维护保养监测报告》：

消防系统维护保养检测报告

项目名称： 时间范围： 年 月 日 至 年 月 日

报告类型： 月检 □ 季检 □ 年检 □

值班人员签 名： 项目负责人签名：

甲方负责人签名： 配合人员签名 ：

服务质量：非常满意 □ 满 意 □ 不 满 意 □ 非常不满意 □

维护保养单位： 年 月 日

消防系统维护保养检测表

项目名称： 检测日期： 年 月 日 □月检 □季检 □年检

甲方负责人签名： 项目负责人签名：

第五项 供配电设备管理及维护保养

1、目的

维持供配电设备的良好状态，确保供电电源供应正常。

2、职责

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），负责供配电设备系统的正常运行及日常保养维修工作。实行24小时巡检制度。

3、方法和过程控制

3.1应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处他方管理的设备有异常情况时，应及时告知他方，以免影响深圳大学城的供电。

3.2 应根据 《供用电协议》和用电负荷和季节性特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变压器的利用率，电容检屏自动控制器必须始终处于良好状态，确保功率因素符合规定要求。

3.3 对供配电设备的检修，应充分利用不影响深圳大学城正常工作的时间内进行。

3.4为了确保深圳大学城供电系统安全，变压器二次总开关的保护整定值设置后任何人不得随意变更，若需变更整定值报业主确定。配电回路开关的整定值调整需管理处主任同意后方能进行，并报业主。

3.5 柴油发电机应经常保护良好状态，在市电停电的情况下，设备责任人应保证5秒钟内使发电机运转供电，以确保对重要负荷的供电。

3.6 设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，每年应按设备保养规程安排对电力系统及发电机进行必要的检修保养，并填写记录。

3.7 管理处应确保柴油发电机组联锁装置(电气和机械)可靠，防止反送电。

4、配电维护保养要求

（1）定期对变电所主要设备的维护保养：

（2）变电所主要设备故障处理及备品备件的更换；

（3）变电所高压部分年度预防性试验。

第六项 给排水系统管理及维护保养

1、目的

维持给排水系统的良好状态，确保给排水系统运行正常。

2、职责

负责给排水系统保养维修的运行及日常工作。

工程部负责给排水系统的维修保养。

3、方法和过程控制

3.1 每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。

3.2雨污泵必须每月必须检修一次以上，根据实际情况决定是否解体检查并记录。

3.3水管的防腐涂层及管网支架的检修，每年重新涂刷一次。

3.4泵房控制柜日常维护由维护责任人负责并记录。

3.5水箱、水池每年5月和11月清洗一次，水质达到国家相关标准,费用由投标方承担。

第七项 清洁管理及其标准

1、目的

使招标人的清洁工作达到服务质量要求。

2、职责

负责清洁工作。

3、方法和过程控制

3.1 深圳大学城所有的垃圾应集中收集、外运，统一处理。

3.2 每日早上由指定的保洁员进行体育场馆运动场、观众座椅、洗手间、公共垃圾桶、公共通道的保洁工作。

3.3每天由指定保洁员对废纸篓、垃圾桶、门、窗、地面、室内绿化的清洁卫生工作。

3.4非工作日时间对公共设施范围内的空调风口、天花、照明灯具、窗帘、地脚线、卫生间设施等进行清洁工作，并安排地面机洗清洁工作。

3.5 每日由指定的保洁员按每一个小时的频率对公共设施、观众座椅、饮水设施、地面卫生等使用率高的公共场所或设施进行巡检式维持性保洁工作，发现不洁之处立即进行整理、清洁。

3.6 每日由指定保洁员按每一小时一次对洗手间进行一次清洁工作，清洁完后应拖干净地面水迹并清洁工具。

3.7 保洁卫生工作应了解清洁对象的性质、特点，采用不同的保洁工具、保洁用剂和保洁方法，保洁工具、器具在每次用完后应洗干净统一存放。

3.8 保洁卫生工作必须注意人身财产的安全，同时在进行公共场所清洁时必须设置明显标识，以确保他人的安全。

3.9进入深圳大学城内之工作场所的钥匙由指定专人保管使用，其他任何人未经业主批准不得使用或配制。

3.10 每年对外墙进行两次全面清洗，费用由投标单位承担。

3.11提供卫生间用卫生纸，费用由投标单位承担。

4、清洁卫生作业要求及标准

清洁卫生作业要求及标准表

第八项 消杀管理

1、目的

杜绝病虫害的滋长，保证周围的环境无虫害和园林植物无病虫害，建筑物内外无白蚁。

2、职责

负责消杀工作。

3、方法和过程控制

3.1 作业时工作人员要戴好胶手套、口罩，注意风向，从下风区域开始，先喷高处，后喷低处，严防药液喷到行人，作业后用肥皂洗擦皮肤裸露处。

3.2 室外灭蚊蝇时应使用规定的药液，并按说明书的比例进行调配喷杀。

3.3 对于雨水井、污水井、化粪池的蚊、虫、蝇消杀时，只需将井盖移开一条缝，将喷头插进井内进行喷打。喷杀时不可将井盖整个性翻、移开，以防蚊、虫、蝇大量飞出，井内喷杀完成后需及时将井盖复位盖实。

3.4 楼层灭蝇时间应定于17:00一19:00最佳，用量按药液说明书比例进行调配，灭蚊药液一般喷洒在阴黑角度及天台阴暗处。

3.5 灭鼠时间定于夜间22:00后进行，灭鼠药一般投洒在阴暗角落及洞口附近，放药后第二日早上7：OO前应将收捡的死老鼠用垃圾袋装好送至垃圾清运站。

3.6 除虫药应在阴雨气候时均匀投撒，投撒后需进行少量的淋水，使药物能充分溶解入土中杀死害虫。

3.7 园林绿化的消杀

①作业时工作人员要戴好胶手套、口罩，消杀顺序按由内及外、由上至下的原则进行喷杀，作业后用肥皂洗擦皮肤裸露处。

②消杀时间选择在无风的晴天，避开阳光强烈的正午进行消杀。

③对于高大乔木，宜选用高压喷枪进行喷雾消杀。

④消杀前应先仔细观察园林植物所发生的病态，经确诊为虫害，须用杀虫剂进行有效消杀;若确诊为病害，须用杀菌进行有效消杀;消杀时应严格按比例使用药剂。

3.8 每次消杀工作结束后，由消杀责任人次日对所有消杀范围的消杀效果予以评估，并做好质量记录。

3.9应针对当月所采取的各项消杀措施进行一次综合性的月度消杀效果总结，以便随时调剂消杀药物和改进消杀方式，进行针对性的消杀处理，并予以记录。

3.10 每半年利用药物防治白蚁1次，保证无白蚁危害，费用由投标单位承担。

4、消杀作业要求及标准：

消杀作业要求及标准表

第九项 木地板保养

木地板抛光打蜡，每年2次，药水不得损伤木地板表面，保持木地板光洁、明亮、无尘。

总面积为6340平方米。具体位置：体育中心5850平方米，其中体育馆5700平方米，体育场150平方米；图书馆430平方米，其中咖啡厅300平方米，3间办公室130平方米；管理中心60平方米（2间办公室）。

第十项 弱电系统维护保养

必须由具备专业维护保养资质的机构以合同方式提供服务（中标人具有相关专业资质的除外），按照相关要求提供专业维护保养，包括安防与门禁系统（不承担安防值班室值班任务，值班工作由校卫队负责）、LED大屏系统和扩音系统。

第十一项 事务管理服务

按要求配备相关人员，业务培训与管理由招标人负责。

（四）安保服务要求

1、校卫队总体职责要求

（1）在大学城管理办公室安全保卫处的领导下组织培训学习并落实大学城安全管理规章制度和应急预案，制定并落实可操作性强的各项突发事件的处理流程并组织演练，配合落实各项安全宣传教育工作；

（2）全面负责队伍的组建和管理，负责制定队伍管理系列制度和安全有关的具体业务制度；

（3）合理高效配置岗位，负责大学城管理办公室指定的深圳大学城所有公共区域约154万平方米范围的岗位执勤和治安巡逻工作；

（4）配合安全保卫处及公安机关做好大学城治安综合治理工作；协助各单位.部门落实安全责任制和各项防范措施；配合公安机关调查处理大学城内部各类刑事.治安案件，及时协调处理治安纠纷；确保大学城重点部位的安全；

（5）配合安全保卫处妥善做好各种不安定事端和突发事件的防控及值班工作；

（6）按要求执行大学城大型活动的安全保卫工作；协助上级部门做好重要领导.贵宾来访的安全保卫工作；

（7）配合安全保卫处认真做好调查研究和信息收集工作；每月形成校卫队工作月报，将校园安全执勤汇总报安全保卫处；

（8）协助公安机关做好大学城校园外来人员的管理工作；

（9）负责大学城总值班室的具体管理及监控录像工作，做好电话值班记录和上传下达工作；

（10）做好大学城公共园区的交通管理，保持良好的交通秩序，做好交通疏导和提车管理工作；

（11）做好大学城公共园区包括但不限于山体、公共道路等建筑物滴水线以外的消防安全管理工作，不间断检查消防安全隐患，有效防止火灾事故及其他消防事件；组建不少于80人的义务消防队并定期组织消防安全演练，确保消防安全“四个能力”建设达标。

（12）协助大学城管理办公室及公安机关做好大学城内其他工作。

2、校卫队工作要求

A、日常执勤类：

（1）实行校卫队24小时全天候安全值班，采取技防与人防相结合.固定岗与巡逻岗相结合.统一管理与分区管理相结合的方式开展安全管理工作；

（2）校卫队须有适合大学城安保业务的规范培训制度，积极开展安保业务学习，不断提高大学城校园安全保卫服务的能力；

（3）协助安全保卫处做好大学城公共区域的安全隐患排查工作；协助公安机关做好大学城及周边的治安管理；

（4）巡查校园环境，对大学城的重点部位、山体、主干道、出入口等公共区域的人员状况及环境问题汇总，并及时报安全保卫处；

（5）制订符合大学城安全保卫需要的巡逻路线图和签到点，并组织实施；

（6）组建义务消防队，制订训练培训教材和应急方案，并按义务消防队有关要求开展工作。

B、协助内保工作类：

（1）在安全保卫处和公安机关指导下组建大学城突发事件（防暴）应急分队，并经常性开展训练，对于各类突发事件有快速反应高效的应对流程和反应机制，并组织演习；配合安全保卫处做好应急安保和突发事件的处理；严格依照《深圳大学城突发事件处置预案》的规定，园区内一旦发生突发事件，大队长、中队长及应急分队其他人员5分钟内到达现场；

（2）配合大学城管理办公室安全保卫处做好大学城的安全维稳工作，及时有效向安全保卫处提供情报信息（治安防控.巡逻.交通安全.环境监控.安防监控.校园维稳.突发事件应急处理等）；

（3）按照大学城总值班室的要求配备值班人员，全天24小时双人值班，1人负责接听总值班电话并按要求备案和上报情况；1人负责校卫队物资管理和监控工作；

（4）全年配合安全保卫处完成20项重大活动和重要任务的安保执勤任务；

（5）负责大学城片区的升降旗仪式和相关安保礼仪活动。

（6）完成大学城内所有重大活动的交通疏导和停车管理，在大学城管理办公室安保处及交警指导下做好交通管制，维持良好的交通秩序。

（7）完成大学城安全保卫处临时交办的应急事务类工作。

在承担大学城校园安全保卫服务项目期间必须严格遵守招标文件.中标文件及服务合同的约定，遵守保密原则。因自身原因导致的失职或泄密导致大学城出现损失或不良影响的，按《校园安全服务项目考核评分表》及合同的约定处理。

3、住宿、着装要求

（1）住宿要求：要求全体校卫队员及安全管理人员住在大学城内，其中，大学城管理办公室免费提供普通校卫队员的集中住宿用房，住宿中产生的水电费等一切其他费用由中标方负责；校卫队管理人员、管理事务员可按大学城有关规定租用大学城宿舍，租金及有关费用由中标方负责。

（2）着装要求：校卫队上岗须统一穿制服。制服由甲方提供。

4、考核。校园安全服务考核合格是支付物业管理费的条件之一。校园安全服务考核评分表如下：

校园安全服务项目考核评分表

（月度考核表：年月日——年月日）

5、安保服务管理

（1）安保服务由深圳大学城安全保卫处指导，须建立与深圳大学城管理办公室良好、通畅的信息沟通机制。

（2）协调处理在服务中发生的任何问题；及时补充人力，保证工作的连续性。

（3）本招标文件要求的校卫队的岗位及人员配置是最低限额。因情况变化，合同期内安保服务有可能在不调整物业管理费的情况下要求调整或增设个别岗位。

6、岗位考核要求

（1）须建立内部岗位作业效率考核体系，对服务人员的各项服务能力、服务效率及满意度进行考核并与员工的奖惩措施挂钩。

（2）须依据每月考评结果，给予表现优异的工作人员一定奖励，对不能保质保量完成管理工作的服务人员给予警告、批评直至解聘等处罚。

（3）须协助按照各服务区域制定的考核制度，每月进行考核，并将汇总考核结果通报服务单位。

7、服务监督措施要求

（1）深圳大学城管理办公室将对中标服务单位的运营及用工状况进行不定期抽查，监督中标服务单位合法经营、合法用工，如出现违法行为的，深圳大学城管理办公室有权向相关主管部门反映具体情况。出现重大违法行为的，深圳大学城管理办公室将依法终止本合同，造成经济损失的，由中标服务单位承担违约和赔偿责任。

（2）深圳大学城管理办公室将依照岗位人数、岗位职责和岗位要求对中标服务单位的服务作业情况作单项不定期考核，如达不到相应标准，将根据具体情况对其进行相应的处罚，处罚包括：1）要求限期调整和替换相应责任人员；2）按照每个不达标项，以服务费用每天的价格的10%为基准，实施经济处罚。

（3）深圳大学城管理办公室将定期对本项目服务进行全面综合考核，如达不到服务响应要求和服务考核标准要求，则可终止本合同并进行财务审计，由中标服务单位承担违约和赔偿责任。

（4）由于中标服务单位服务人员操作不当、疏忽或遗漏所造成的校园安全设施设备的损坏、丢失等，按深圳大学城管理办公室相关资产管理制度进行赔偿处理。

8、其他要求

（1）服务实施方案及计划（含各类人员的配备、工资福利结构、服务组织等）；

（2）服务管理制度规划及框架（含考勤、培训、管理、考核、奖惩等）；

（3）服务保障措施及应急方案（各项业务制度规范框架、服务过程中如出现各种紧急情况的处理方法和应对措施等）；

9、其他相关增值服务；

（五）人员配置要求

1、依据项目物业管理服务的特点，构建精简、高效、专业、合理的管理和组织架构；

2、依据精干、高效、一专多能、忠于职守的原则配备人员，并结合深圳大学城特点，编制员工行为规范和操作性强的服务方案；

3、服务人员经常性培训，包括进驻前培训、过程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等。

4、要求配备总人数不得少于242人（含由具有消防专业资质的公司派出的两个消防系统监控室24小时值班的6名专业人员）。本项目配置人员，必须为本项目全职驻场人员，不得再有其他项目兼职。在项目合同期内，甲方每月会对配置人员驻场情况进行抽查，抽查3次不合格的，扣除当月服务费的10%：

5、校卫队人员配置具体要求（岗位职责任务和任职条件见附件）

附件：校卫队人员岗位职责任务及任职条件（采购人可根据大学城安全保卫工作的实际需要动态调整）：

A、校卫队大队长岗位职责

★按招标文件的要求开展整个大学城公共区域的校园安全工作；

★负责校卫队的组织和管理；

★对各中队的现场工作进行检查、指导、纠正，包括各岗位礼仪礼节、工作形象、工作方法及技巧、各类质量记录等，对于较突出.针对性强的问题在骨干例会上进行通报，并落实整改措施；

★在安全保卫处的指导下定期对城区内治安.消防等工作进行检查，对于发现的问题及时做出整改措施并做好记录；

★对巡逻路线进行监控，制定两套以上的巡逻路线并定期进行更换并定期对巡逻工作做出评估；

★定时召开中队骨干会议及校卫队全体队员会议，及时将各类信息进行传达并做好记录；

★对各中队军训.培训工作进行监督，并针对薄弱环节进行强化培训；

★制定大队年度及月度工作计划，并按计划进行实施；

★定期组织各类演习及事故模拟处理演练，增强校卫队员处理紧急事件的能力；

★协调各中队间的工作，对于中队内出现的矛盾及时予以解决；

★对所属员工进行考核，对于表现优秀的员工及时进行表彰，奖勤罚懒；

★关心下属员工的思想及生活动态，定期或不定期和员工进行沟通，充分发挥每位员工的长处和潜力；

★定期召开大队委员会会议，对各委员反映的情况及时整理汇报并解决实际问题；

★完成管理办公室领导交办的其他工作。

B、校卫队副大队长岗位职责

★协助大队长完成好安全管理工作的现场管理，发现问题及时整改，杜绝安全隐患；

★了解校卫队员思想及生活动态，解决疑难问题，定期向上级汇报；

★对各中队委员会工作进行监督检查，并形成书面材料，对委员会递交的各种建议和意见及时收集并给予解决和上报；

★对大队内勤人员进行工作协调管理，负责大队文字资料的存档和管理，对大队人员的考勤进行监督管理，确保考勤真实、有效、上报及时；

★对大队所有物资进行分类管理，物资进行登记造册，使用和领用规范，所有物资使用实行签领制度；

★对各中队内务进行检查并做好记录，对于出现的问题及时做出整改措施必要时进行通报；

★协助大队长组织军训、培训、消防知识宣传、培训，组织消防实战演练，不断提高校卫队员的消防意识和处理突发事件的能力；

（★检查校卫队员的内务情况，对于检查的问题及时处理并做好相关记录。

C、心理咨询事务员（1）岗位职责

★在管理办公室的领导下协调大学城心灵成长室的日常管理；

★组织开展心灵成长室心理工作的制度建设；

★开展大学城学生的个体心理咨询、团体活动等工作；

★提升大学城心理咨询师团队专业素质，开展案例督导、个体成长、团体学习小组等成长活动；

★配合开展大学城学生心理健康和心灵成长的讲座、公开咨询等各类活动；

★配合完成大学城管理办公室交办的其他工作。

D、心理咨询事务员（2）岗位职责

★在管理办公室的领导下协调大学城心灵成长室的日常管理；

★协助开展心灵成长室心理工作的制度建设，建立健全相关档案；

★负责心灵成长室心理咨询来访者预约、接待、陪伴，团体活动宣传筹备组织等工作；

★负责心灵成长室一楼心灵氧吧的设备管理、预约、使用等；

★协助组织开展大学城学生心理健康和心灵成长的各类活动；

★配合完成大学城管理办公室交办的其他工作。

E、校园文化建设事务员岗位职责

★协助安保处建设和发展大学城运动队；

★协助开展大学城艺术团各项工作；

★协助开展大学城赛艇赛、市民长跑日、大学城综合运动会等、高校辩论赛、大学城歌手选拔赛、大学城校园开放日、大学城片区校园文艺汇演等大型校园文化活动；

★负责校园文化活动的宣传设计等工作；

★协助开展大学城校园文化建设发展规划工作；

★积极完成大学城管理办公室交办的其他工作。

F、岗位督查及值班监控事务员岗位职责

★在管理办公室安保职能部门领导下对校卫队所有人员进行岗位质量督查、记录、上报及归档工作；

★根据奖惩细则针对不同岗位制度及岗位要求公平、公正的进行岗位纠查，发现问题以书面形式签名登记，若被查人员不签名则由纠查人员两人同签上报审查；

★对各中队的上下班集合和上岗路线的队伍纪律进行动态管理和纠察纠正；

★对巡逻签到进行质量督查，规范巡逻签到行为，保证训练签到的效率；

★每周对典型岗位进行汇报点评，制定模范岗位标准并组织学习推广；

★对所查情况进行汇总并上报安保职能部门，并反馈给校卫队，作为个人和中队考核成绩重要依据；

★在管理办公室安全保卫处领导下负责总值班室和监控中心的值班管理工作；

★负责监控设施设备的维护报修；

★监督值班人员的工作质量及履行工作职责的情况；

★对总值班电话报警、领导交办事项、节假日值班时期的工作协调进行跟进和汇报；

★接受监控技术培训，并负责对监控值班人员进行专项业务培训；

★做好总值班室和监控中心的保密工作，建立健全相关档案。

G、行政培训事务员岗位职责

★在大学城安全保卫处的直接领导下对校卫队培训业务进行指导督查，监督新到岗人员的岗前培训。；

★制定适合大学城安全实际的培训教材方案，做好培训计划，除中标公司按业务需要对新到岗人员进行系统的入职培训外；有针对性的对各岗位职责进行强化培训指导，引导队员加强责任意识和服务意识；

★对参加培训人员进行考核和评估，评选优秀学员，对培训工作和培训不合格人员书面上报告大学城安全保卫处；

★在培训过程中向安全保卫处和中标公司提出有利于培训的合理化建议，促进培训工作达到理想效果；

★做好安保工作的会议记录和保密工作，相关安保文字材料工作和行政工作，建立健全相关档案。

H、维稳及情报信息工作事务员岗位职责

★在管理办公室安全保卫处领导下做好信息情报的收集、整理、上报和归档工作；

★对大学城公共区域内500人以上的公共活动进行跟踪服务；

★在公安机关和安全保卫处指导下对非法聚集活动进行情报收集和跟踪；

★协助安全保卫处掌握校园网络BBS、敏感QQ群及有关媒体的相关信息；

★熟悉各类突发事件处理流程，一旦发生相关事件，及时到现场协助安全保卫处妥善处理；

★配合安全保卫处做好敏感维稳期的联合值班工作。

I、消防及交通安全事务员岗位职责

★在管理办公室安全保卫处领导下对大学城公共区域的消防安全进行检查、记录及上报工作；

★协助做好消防安全教育和消防演习工作；

★配合公安机关和安全保卫处检查大学城公共区域的消防设施设备，监督物业分包方的消防值班工作和日常工作，建立健全消防有关档案；

★协助安全保卫处做好大学城山体内森林防火工作，对荔枝林和其他山体进行不定期检查，记录并将情况上报；

★负责对校卫队的消防知识培训，组织校卫队义务消防队并组织演练；

★（协助安全保卫处做好大型活动时大学城各出入口及停车场的交通管理、停车管理方案并配合执行；

★纠察大学城内乱停车行为，收集掌握大学城内车辆营运情况，配合交警部门处理在大学城内的交通事故，建立健全相关档案。

J、校卫队中队长岗位职责

★熟悉并掌握大学城整体情况及安全岗位设置，具备处理一般紧急事件和突发事件的能力，有较强的组织协调能力及业务技能；

★紧急事件发生时，及时与总值班室和大队取得联系，合理、迅速调集人员前往事发地点增援处理并做好记录向上级汇报；

★其他岗位遇有不能解决问题时，应及时赶往进行协调处理；

★利用对讲机定时.不定时督导各岗位工作，协助处理有关问题；

★负责本中队人员的岗位安排、休息、休假、加减分等的整理上报，每月28号对本中队下月排休情况.工作计划进行统计整理并上报大队；

★对本中队各岗位的岗位礼仪、形象、执行岗位制度方面进行检查，发现不合格者立即整改；

★检查本中队当值各岗位质量记录，保证各岗位质量记录书写规范.整洁；

★积极配合大队做好本中队的管理工作，负责本中队员工的业绩考核，合理安排人员岗位上班.内务检查及开展文体活动等；

★负责本中队的军事训练和理论培训的监督指导；

★关心了解队员的思想和生活动态，充分调动队员的积极性和主观能动性；

★积极认真完成上级交办的各项任务，协调配合其他中队开展工作；

★严格遵守交接班制度，实行“班前点名、班后点评”制度，并做好质量记录；

★（驾驶摩托车按指定路线在城区内巡逻，及时按规定签到，没有及时签到应注明情况。准确掌握城区内安全动态，及时发现存在的安全隐患，了解城区安全管理状况，避免发生安全事故。

★负责校卫队员考核细则的具体实施和执行。

★促进本中队的文化建设，积极开展健康有益的问题活动，活跃和丰富中队的业余文化生活。

K、校卫队班长岗位职责

★在中队长的指导下，结合所辖区域实际情况，对园区内及园区周边的公共部位和岗位进行巡逻检查，维护园区治安秩序；

★熟练掌握园区整体结构、治安状况，能果断处理一般突发事件及交通事故，坚决制止各类违章行为；

★对园区周边进行巡查，对可疑人员进行盘查，将无明确来访对象人员及闲杂人员及时清理出园区，并向城区巡逻岗通报被清理人员特征提醒其它岗位注意；

★对本园区各岗位的岗位礼仪、形象、执行岗位制度方面进行检查，发现不合格者立即整改；

★各班长根据所担负的职责分工不同每月28号对下月工作计划进行统计整理并上报大队；

★配合其他岗位工作，发现异常情况及时通知其他岗位，并向中队长汇报；

★骑自行车按指定路线在园区内巡逻，及时按规定时间签到，如没有及时签到应注明情况。准确掌握园区内安全动态，及时发现园区内存在的安全隐患；

★协调园区内各岗位人员工作情况，确保园区内不出现治安盲点；

★对施工.送货人员.车辆进行管理，监督其按照指定地点.路线停放车辆.进出园区；

★（十）对于搬出园区的所有物资进行检查.核实；大件或贵重物品搬出时需查验相关部门开具的放行条，将物品与放行条所填写内容进行认真核对，确认无误后方可放行；

★巡逻时如接到师生及顾客提出要求服务或投诉等信息时及时将信息反馈到客户服务中心，并做好记录；

★在中队长的安排下完成上级临时交办的各项任务，并及时将情况反馈给相关人员。

★督促做好各岗位警械和公用品的使用、保管和交接工作；

★组织本班队员开展业务训练、学习和培训，不断提高业务能力和水平。检查各岗位及队员宿舍区的卫生内务情况，协助大队做好队员的业务技能水平和军事、体能等考核；

★跟踪本班队员请销假制度落实情况，受理本班队员事假或探亲假的申请初审，报中队、大队批准。

L、管理中心前台行政岗岗位职责

★保持良好的服务礼仪，认真接待每一位工作人员和来访人员，见到主要领导要敬礼，主动帮助顾客解决疑难问题；

★熟悉办公区域内的每一位工作人员及经常来访的人员，做好服务工作；

★做好来访登记工作，认真记录来访人员的姓名、住址、单位、证件号码等，离开时注销离去时间，来访人员如带有大件背包、电脑包等物品，要礼貌让顾客配合打开检查，防止易燃易爆物品进入办公大楼；

★维护办公区域良好的办公环境和秩序，制止各类违章行为；

★禁止推销及派发广告的人员进入办公区域，严禁闲杂人员在办公区域内聚集，拒绝来意不明或无明确探访对象的人员进入办公区域；

★保持消防通道畅通，禁止消防通道内堆放杂物及其他物品堵塞消防通道；

★负责报刊、杂志等发放；挂号信.特快专递.汇款单等的代签收，并及时送给各部门签收，做好记录；

★早8点至晚19点为跨立在门口（送报，吃饭除外）站岗，其它时间视情况而定可在允许范围内进行游动巡查，也可以稍事端坐值岗，但遇有人员进出必须按岗位要求进行处理；

★大件或贵重物品搬出时需出示相关部门开具的放行条，将物品与放行条所填写内容进行认真核对，确认无误后方可放行；

★熟悉办公区域内各主要出口的位置，清楚消防器材的摆放位置及具体使用方法；

★严格遵守交接班制度，认真做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果。

M、总值班监控中心岗岗位职责（双人双岗，A.B角）

A角岗位：

★总值班室属管理办公室安全保卫处直接领导，人员应服从工作安排，不允许有不服从指挥调度的现象发生；值班人员必须严格遵守交接班制度,认真填写交接班记录和物资使用领有情况, 应写明物品名称.数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过.结果。并作好信息交接工作；

★任何人员未经允许不得进入中心,非工作需要请勿逗留,总值班室窗帘不允许全部拉上，如有违反按规定处罚；

★夜班期间总值班室负责当值岗位的岗位呼叫登记事宜，每一个半小时全部岗位呼叫一次，呼叫三次没有回应者按睡觉处理；

★熟练操作监控设备，能够提取和录像，对所有监控设备清楚知道在什么位置，能够随时调度.切换和查看；

★严格控制电话管理，严禁拔打各种私人、声讯电话，接电话时必须使用文明用语（您好，大学城总值班室。）；

★未经上级领导批准，任何人不得查看录像；

★对于拾遗物品详细登记，及时发出通知，严禁贪污、挪用；

★协调B岗位及其他岗位工作，积极完成上级交办的各项任务。

B角岗位：

★值班人员必须严格遵守交接班制度,协助A岗位填写交接班记录和物资使用领有情况, 应写明物品名称.数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过.结果。并作好信息交接工作；

★负责电话的接听、登记、录音工作。接听电话时要吐字清晰，用语规范，对重要电话内容要做好上报和保密工作；

★做好监控视频影像的查看和保存工作，未经上级主管领导同意禁止任何人员翻阅、查看及删除监控视频影像资料；

★做好值班中心内重要物资和文档的保存工作。未经上级主管领导批准，禁止任何人员使用和查看。对值班中心内存放的重要电话及个人信息情况要严格保密；

★做好与A岗位之间的监督与协调工作。

N、校卫队道口岗岗位职责

★当值期间着装整齐，佩带工牌，精神饱满。工牌统一佩带在左胸显眼处；

★保持良好的服务礼仪，严禁当值期间睡觉、坐岗、看书刊、打电话、吃东西和无关人员聊天等行为，严格按照奖惩细则执行岗位监查；

★严格执行岗位礼仪，对顾客彬彬有礼，保持微笑服务，对进出车辆敬礼，岗位无车进出时跨立姿式站立（特别规定的岗位除外，如15.35号岗，此岗位要轮换其它道口，但如有师生.外来人员及上级领导到岗位时必须起立做好相应礼节）；

★当值期间如有危爆易燃品进入城区必须及时向辖区警务室报告得到许可后方可进入城区，并按指定地点存放；

★临时车辆进入城区，须发放临时卡，并问清事由，特殊情况下小车也要例行检查，大车必须检查，出城区车辆大车必须进行检查，小车视情况决定，如有物品外出必须有相关部门开具的放行条并核实无误后给予放行；

★对于晚上22：00至次日早上05：00特别是雷雨天气.台风暴雨期间驶出的车辆须详细进行询问.了解，发现可疑情况及时报告处理；

★不断提高业务水平，要本着坚持原则.不卑不亢.机智灵活的原则妥善处理问题，遇有严重事态时，及时通报班长、中队长、大队长到场处理；

★掌握交通管理知识，礼貌.快捷.有序的指挥车辆进出城区，维护消防通道的畅通；

★对进出道口的师生检查有效证件，确认无误后给予放行，外来办事人员及有业务往来的送货人员认真核实做好登记，有必要时要进行电话联系确认后给予放行，闲杂无关人员制止进入大学城；

★个人携物品外出必须有相关部门开据的放行条，认真核实无误后给予放行，对没有放行条的一律不得放行；

★严密观察岗位周围的治安管理情况，及时配合其它岗位堵截可疑人员；

★爱护岗位公共物资和设备设施，严禁破坏公物和岗位物资现象，一经发现严肃处理；

★制止劝离逗留的闲杂人员，保持岗亭内外的卫生，晚班交班前须将岗亭卫生打扫干净，保持岗亭内外整齐及标识完好；

★及时收集.汇报顾客的意见和建议；

★严格遵守交接班制度，做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果；

★协助其他岗位工作，积极完成上级交办的各项任务。

O、校卫队道口岗岗位职责（补充部分）

双岗（A.B角）针对岗位情况补充如下：

★此岗位早班和中班为双人值班，岗位两小时换一次（一人以跨立站岗，一人在办公桌前登记）站姿和坐姿按照规定注意好形象；

★保持良好的服务礼仪，夜班时间视情况而定可在允许范围内进行游动巡查，也可以稍事端坐值岗，但遇有车辆.人员进出必须按岗位要求进行执勤。

P、校卫队公共区域巡逻岗岗位职责

★按指定路线对大学城区域进行巡逻检查，步行时两人成列，三人成行。巡逻时严格按照队列要求行进，对可疑人员进行盘查，对无明确来访对象及闲杂人员清理出园区；

★掌握园区整体结构、情况，能果断处理一般紧急事件及交通事故，坚决制止各类违规、违法行为；

★握交通指挥基本知识，礼貌、快捷、有序的指挥车辆停放在指定位置，制止乱停.乱放等行为，保持通道畅通，维护良好的交通秩序；

★能果断处理一般交通事故及紧急事件，并根据情况向上级汇报并通知同事增援，事后做好质量记录；

★禁止推销、派发广告人员进入园区，严禁闲杂人员在园区内聚集，拒绝来意不明、无明确探访对象的人员进入园区；

★配合其他岗位工作，发现异常情况及时通知其他岗位，并及时向上级汇报；

★巡逻时注意公共设施、设备、绿化地、公共卫生等情况，发现问题及时通知总值班室安排相关人员处理；

★掌握伤员救护基本常识，妥善处理各种纠纷及突发事件，并做好质量记录向上级汇报；

★对施工、送货人员、车辆进行管理，监督其按照指定地点、路线停放车辆、进出城区；

★协助其他岗位工作，完成各级领导交办的各项任务；

★严格遵守交接班制度，认真做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果；

★对装修进行管理监控，发现违章行为制止纠正，并做好记录。

Q、校卫队图书馆岗岗位职责

★保持良好的服务礼仪，认真接待每一位工作人员和来访人员，见到主要领导要敬礼，主动帮助顾客解决疑难问题；

★文明礼貌，做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。主动热情，以真诚的笑容，主动热情地为师生服务，努力为师生排忧解难；

★做好来访登记工作，来馆人员如带有大件背包.电脑包等物品，要礼貌让顾客配合打开检查，防止易燃易爆物品进入图书馆；

★严禁当值期间睡觉、看书刊、打电话、吃东西等行为，严格遵守岗位规定；

★保持消防通道畅通，禁止消防通道内堆放杂物及其他物品堵塞消防通道；

★早8点至晚22点为跨立在门口站岗，保持岗位良好形象，其它时间视情况可在允许范围内进行游动巡查，也可以稍事端坐值岗，但遇有人员进出必须按岗位要求进行处理；

★大件或贵重物品搬出时需出示相关部门开具的放行条，将物品与放行条所填写内容进行认真核对，确认无误后方可放行，图书出门若遇到安检器报警要礼貌让读者上二楼服务台消磁后再出门，并注意跟进；

★严格遵守交接班制度，认真做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果。

R、校卫队体育中心固定岗岗位职责

★固定岗值班人员要有过硬的思想道德素质和责任心，随时保持高度的警惕性和服务意识，服从命令，听从指挥；

★当值期间着装整齐，仪表端正，佩带袖标，精神饱满。严禁做任何违反岗位制度的事情；

★严格执行岗位服务礼仪，对顾客彬彬有礼，保持微笑服务。对进出人员立正敬礼，无人员进出时保持跨立式站立。

★做好对人员.物品的查验.登记工作，礼貌.快捷.有序的指挥人员进出体育馆；

★进出工作人员要按照要求检查有效证件，一律通过安检放行，闲杂无关人员制止进入体育馆；

★个人携物品外出必须有相关部门开据的放行手续，认真核实无误后给予放行，对没有放行条的一律不得放行；

★当值期间如有可疑人员或危爆易燃品进入馆内必须立即制止并及时向上级部门领导汇报；

★严密观察岗位周围的治安管理情况，发现问题及时报告。遇到紧急情况配合其它岗位堵截可疑人员；

★制止劝离逗留岗位的闲杂人员，保持岗亭内外的卫生，晚班交班前须将岗亭卫生打扫干净，保持岗亭内外整齐及标识完好；

★爱护岗位公共物资和设备设施，严禁破坏公物和岗位物资现象，一经发现严肃处理；

★）及时收集.汇报各类人员的意见和建议；

★工作中不断提高业务水平，要本着坚持原则、不卑不亢、机智灵活的原则妥善处理问题，遇有严重事态时，及时通报班长、中队长、大队长及上级部门领导到场处理；

★严格遵守交接班制度，做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果；

★负责报刊、杂志等发放；挂号信、特快专递、汇款单等的代签收，并及时送给公司各部门签收，做好记录；

★做好来访登记工作，认真记录来访人员的姓名、住址、单位、证件号码等，离开时注销离去时间，来访人员如带有大件背包、电脑包等物品，要礼貌让顾客配合打开检查，防止易燃易爆物品进入体育馆；

★协助其他岗位工作，积极完成上级交办的各项任务。

S、治安班岗位工作职责

★直属大队委领导，负责整体治安巡逻工作。

★着便衣，对责任区域进行不定时巡逻，及时发现薄弱环节，及时汇报处理。

★校园内发生的各类案件应第一时间赶到现场，做好现场保护和处理上报工作。

★周向大队委书面汇报校园整体治安情况，以便大队委及时调整各中队安保力量。

★发现异常，可跟踪或蹲点防守，必要时可呼叫各岗位队员配合。

★协助大队委做好校内各种大型活动的现场安保及交通管理工作。

★完成上级领导交办的其他各项任务。

U、巡逻岗岗位职责

★ 固定岗值班人员要有过硬的思想道德素质和责任心，随时保持高度的警惕性和服务意识，服从命令，听从指挥；

★ 掌握体育馆整体结构、特点，重点部位及消防疏散通道的分布情况；

★巡逻期间保持良好的服务礼仪，见到领导要敬礼，主动帮助顾客解决疑难问题；严禁做任何违反岗位制度的事情；

★握交通指挥基本知识，礼貌、快捷.有序的指挥车辆停放在指定位置，制止乱停、乱放等行为，保持通道畅通，能果断处理一般紧急事件及交通事故；

★按指定路线对体育馆区域进行巡逻检查，巡逻时严格按照队列要求行进；

★巡逻时注意公共设施、设备、绿化地、公共卫生等情况，发现问题及时通知总值班室安排相关人员处理；

★严禁闲杂人员在体育馆内聚集，拒绝来意不明、无明确探访对象的人员进入巡逻区域；发现可疑情况及时汇报；

★对施工、送货人员、车辆进行管理，监督其按照指定地点、路线停放车辆、进出体育馆区域；

★掌握伤员救护基本常识，妥善处理各种纠纷及突发事件，发现异常情况及时通知其他岗位，并做好质量记录向上级汇报；

★能果断处理一般交通事故及紧急事件，并根据情况向上级汇报并通知同事增援，事后做好质量记录；

★协助其他岗位工作，完成各级领导交办的各项任务；

★）严格遵守交接班制度，认真做好质量记录，交接班时应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果。

V、体育中心值班监控岗岗位职责

★值班人员必须严格遵守交接班制度,认真填写交接班记录和物资使用领有情况, 应写明物品名称、数量及使用完好情况和当值期间发生的事情及处理经过、结果。并作好信息交接工作；

★任何人员未经允许不得进入中心,非工作需要请勿逗留；

★进行物资登记造册，分类管理，使用和领用规范，所有物资使用实行签领制度；

★熟练操作监控设备，能够提取和录像，对所有监控设备清楚知道在什么位置，能够随时调度、切换和查看；

★夜班期间总值班室负责当值岗位的岗位呼叫登记事宜，每一个半小时全部岗位呼叫一次，呼叫三次没有回应者按睡觉处理；

★严格控制电话管理，严禁拔打各种私人、声讯电话，接电话时必须使用文明用语（您好，大学城体育中心监控室。）；

★ 未经上级领导批准，任何人不得查看录像；

★协调其他岗位工作，积极完成上级交办的各项任务。

（五）物业管理其它要求事项

（1）物业服务用房：在委托管理期限内深圳大学城图书馆和深圳大学城体育中心分别无偿提供适当面积的管理用房。

（2）物业服务费：由投标单位根据招标文件所提供的资料、深圳市的物价水平、劳动力成本和政府主管部门指导价范围内自行测算。特别注意：清洁卫生（含卫生间用纸、水箱水池清洗、玻璃幕墙清洗）、消杀（含白蚁防治）、垃圾清运、木地板保养（抛光打蜡）、设备设施维护保养及单价500元以下维修材料（含照明灯具及线路）等成本计入物业服务费中。电梯的维护保养、维修及维修材料（不限单价）成本全部计入物业服务费中。

（3）维修基金及维修养护：采购单位不设立公用设施专用维修基金和房屋本体维修基金，房屋本体及设备更新改造与增设费用均由采购单位承担；维修及维修材料费单项（同类材料不可以累计计算）500元（含）以下的由中标人承担；500元以上的由采购人承担费用，可由中标人按照市价90%的价格采购，也可由采购人直接采购。其中，电梯的维修和维护保养涉及的费用全部由投标人承担，即电梯的维保实行中标人全包（含年检费用）。

（4）水电费：物业所有各类水电费均不计入物业服务成本，统一按物业总表计量，由招标方直接向水电供应商支付。

（5）停车管理：本物业服务范围内的交通、车辆行驶和停泊管理（因学校有校园整体车辆管理收费系统，本物业停车场不收费）。

（6） 绿化、清洁服务：本物业的绿化（室内外）服务不在本次招标范围；清洁服务严格按照“物业管理服务主要专项要求”的相关要求进行，保洁工作不得影响办公、阅览和活动的正常秩序、不得损坏公共物品；图书馆22：30闭馆，必须安排图书馆2楼和3楼公共区域（含卫生间）晚班保洁服务。

体育中心开放期间必需全程安排保洁服务。如遇重大活动和临时的场地开放安排，中标人应根据采购人书面通知增派保洁员和机电人员协助巡场（夜间）；节假日和大型活动期间需安排场地保洁员全天保洁及负责清运活动垃圾。以上情况产生的加班费由乙方承担。

图书馆大楼和体育馆、游泳馆的玻璃幕墙每年必须清洗两次。

（7）上下班时间：每年寒暑假期间，本招标范围内物业正常运行；体育中心和图书馆为公共场所，物业管理服务每周7天。图书馆22：30闭馆，体育中心设施晚间对外开放或有比赛时工作时间均有一定的延长或不确定性，应根据场馆的对外开放时间提供服务；国家法定假日期间的物业服务正常进行（春节期间，图书馆一般闭馆3天），清洁工及工程技术人员应全勤值班，相关费用已含在服务费内。

（8）安全防范：按时关（开）灯、锁（开）门，经常巡视防火门关闭情况；台风时做好漏雨防范工作；建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，中标人必须无条件地配合采购单位采取措施；调集力量，积极配合采购单位做好各项大型会议的会务和参观访问的接待工作。

（9）物业服务的分包与转包：中标人不得将本物业服务项目分包给其它单位,若因为中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其它具备相应资质单位,必须事先征得招标人的同意。分包与转包的相关费用（含两个消防系统监控室24小时值班的专业人员费用）已含在服务费内；中标人不得将本物业服务项目整体转包给其它单位.严禁将安保服务（校卫队）分包或转包。

（10）物业服务帐目的公开：中标人必须每个季度向招标人提交物业服务服务费收支报表。物业服务费开支范围必须符合管理服务费用构成。

（11）其余设施设备的说明：与物业管理服务相关的牌匾由中标人负责，其它名牌由招标人负责。

（12）房屋本体及共用设备设施的更新改造问题：本项目不设置专项维修基金，中标人需在每年初向招标人报相关维修计划，招标人有权选取实施人；中标人需为房屋本体及共用设备的更新改造项目提供相应配合，包括协助施工监管和项目验收。

（13）中标人在合同执行期间,必须接受市政府采购主管部门和采购单位的监管。

维修及维修材料费单项（同类材料不可以累计计算，含损坏灯管（灯泡）的更换）不超过500元的（电梯除外），由中标单位承担；电梯维修和维护保养涉及的费用全部由投标人承担。

（一）深圳大学城管理办公室（管理中心、体育中心）物业管理服务（不含安保服务）

（二）深圳大学城管理办公室安保服务

（三）深圳大学城图书馆物业管理服务（不含安保服务）

注：1、所有价格应按“采购文件”中规定的货币单位填写；

2、报价的人工月总价按照“本次投标拟配置人数”进行计算；

3、本项目所涉及的各项月报价和年报价用数学四舍五入精确到小数点后两位（各项占比不作四舍五入计算）。投标总价分别为各表 “月支出（元）”的合计值。

4、除非另有规定，各分项中的“月支出（元）”应包括了为实施和完成合同项目所需的劳务、材料、设备仪器、检测用车辆、技术措施、管理、保险、税费、利润等招标文件第一部分项目要求中规定的一切工作内容。打“/”符号栏不用填写，但该栏的“月支出（元）”必须填写。

5、表（一）和表（三）中同类人员工资标准和清洁材料卫生费占各自投标总价的百分比必须一致；表（一）、表（二）和表（三）中的企业管理费、公共设施设备维护费和利润分别占各自投标总价的百分比必须一致。

6、本表中的报价将用于（1）确定投标总价；（2）评标委员会判断报价合理性；（3）服务考核时扣款。

1、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；

2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

3、投标人的投标总价不得超过项目总财政预算限额；三条采购计划的报价均不得超过对应的财政预算限额；

4、投标报价需列明三条采购计划的分项报价，与两家采购单位签订合同将以此为依据；

5、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据；

6、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；

7、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

8、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

1、除五项明确要求由第三方有专业资质的机构提供专业服务维护保养项目外，中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

4、投标人所提交的投标文件对技术参数和各项要求的响应应是列出具体内容。如果投标人只注明“符合”或“满足”，将被视为“不符合”，并可能严重影响评标结果。

商务需求

评标信息

其他

附件