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2023年度物业管理服务采购需求公示
招标编号：2022-JW16-F1022

项目所在地区：山东省,济南市
一招标条件

本2023年度物业管理服务采购需求公示已由项目审批/核准/备案机关批准，项
目资金来源为其他资金172.8万元/年，招标人为物资采购站。本项目已具备招
标条件，现招标方式为公开招标，特邀请有兴趣的潜在投标人提出资格预审申
请。
二项目概况和招标范围
规模：2023年度物业管理服务采购
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
(001)2023年度物业管理服务采购需求公示
三投标人资格要求

(0012023年度物业管理服务采购需求公示)的投标人资格能力要求：详见招标公
告
本项目不允许联合体投标。
四资格预审文件的获取
获取时间：从2022年11月01日 09时00分到2022年11月07日 07时00分
获取方式：本公告为需求公示
五资格预审申请文件的递交
递交截止时间：2022年11月07日 17时00分
递交方式：本公告为需求公示/
六资格预审开始时间及地点
资格预审开始时间：
资格预审地点：
评审办法：本公告为需求公示
七其他
2023年度物业管理服务采购需求公示
项目编号:2022-JW16-F1022
一项目名称：2023年度物业管理服务采购
二项目编号：2022-JW16-F1022
三项目概况及预算情况
2023年度物业管理服务项目，服务地点为济南市，本项目不分包标段，预
算172.8万元/年。另有家属院物业服务费由中标供应商自行向住户收取。详细
要求见附件。
四采购标的具体情况
1.需满足的质量安全技术规格物理特性等要求：应符合国家相关服务标
准及要求。
2.服务期：按照11模式，即服务满1年后，经4次满意度调查平均分达85%以上
，且双方均认可可再续签1年。
3.项目售后服务及验收标准：达到国家相关验收标准。
五公示时间
本项目采购需求公示期限：自2022年11月1日起，至2022年11月7日止。
六意见反馈方式
本项目需求公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。
请遵循客观公正的原则，对本项目需求公示提出意见或者建议，并请于2022
年11月7日17时前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构，采购人或者采购
代理机构应当于公示期满5个工作日内予以处理。
采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的，异议
供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑质疑
未在规定时间内得到答复或者对答复不满意的，异议供应商可以向采购人采购
监督部门提出投诉。
七联系方式
1采购人：物资采购站
联系电话：xxxx
2代理机构：山东兴联项目管理有限公司
地址：济南市工业南路100号三庆枫润大厦A座510室
联系人：陈德明
联系方式：0531-88925992
电子邮箱：SDXL10163.com
3监督部门：采购管理部门
监督电话：xxxx
八监督部门
本招标项目的监督部门为采购管理部门。
九联系方式
招 标 人：物资采购站
地 址：/
联 系 人：/
电 话：xxxx
电子邮件：/
招标代理机构：山东兴联项目管理有限公司
地 址： 济南市工业南路100号三庆枫润大厦510室
联 系 人： 陈德明
电 话： 0531-88925992
电子邮件： SDXL10163.com
招标人或其招标代理机构主要负责人项目负责人： 签名

招标人或其招标代理机构： 盖章
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2023年度物业管理服务采购
项目需求
一基本情况
位于山东省济南市，地面积为88,430平方米合132.65亩
，建筑9栋，总建筑面积为58,654平方米。家属院与此次机关物
业服务招标捆绑采购，物业服务费由中标供应商自行向住户收
取。家属院涉及两处，约260户。
二物业服务范围和项目
1保洁服务
对机关营区内机关楼文化馆单身干部宿舍礼堂和士
官公寓的公共区域，以及室外全部区域和营区文化设施的日常
卫生进行清扫维护，清运生活垃圾。
2绿化管理
对机关营区内全部树木绿地进行养护修剪和管理。
3附属设施专业维护
对机关电梯含招待所电梯营区中央空调高低压配电
室等设施进行检修维护保养，在高低压配电室建立日常值
班。
4房屋设施零星维护
对建筑公共区域内门窗水电等设施一般性损坏进行维
修。
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5招待所服务
承接招待所前台接待客房服务，与招待所现有人员混编
使用。
6家属院物业服务
为家属院提供安保保洁绿化设施维护和垃圾清运等
通用服务。
7应急保障
根据需求提供营区内紧急水电供应消防联合演练和大型
任务现场保障支援。对因自然灾害特殊情况导致的设施损坏
提供紧急维修服务。
三人员要求及职责
1机关物业服务
根据机关营区面积和配套设施情况，拟配备项目经理1名
园林技师1名绿化工5名保洁员9名专业维修工2名含值班
人员招待所前台2名含夜间值班人员客房服务员3名含
夜间值班人员的23人保障队伍。
1物业经理。物业经理1人，负责整体物业服务的合同
落实管理运行沟通协调业务培训和日常监督。
2园林技师。机关院内共有乔木9种310棵针叶树3种7
6棵小型灌木5种17,000棵竹林约350平方米草地约5,300
平方米，需设园林技师1名，负责园林管理病虫防治和日常养
护指导，协助机关业务处共同设计规范园林建设。
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3绿化工。机关院内园林面积约20,000平方米，需5名
绿化工负责院内植物的修剪养护和清理。
4保洁员。共配备9人，其中5人负责机关办公楼日常清
洁，1人负责文化中心士官公寓礼堂机关干部宿舍日常清
洁，3人负责机关院内道路日常清洁。
5招待所前台。共配2人，负责招待所入住登记大厅
及附属库室管理和清洁入住人员疫情检查等，实施24小时值
班制，与招待所职工混编使用。
6客房服务员。共配3人，负责客房管理与服务公共
区域清洁与管理防疫消杀等。遇有大型保障任务实行24小时
值班制，与招待所职工混编使用，中标公司按投标人员单价增
派服务人员，劳务费用另行结算，采购人可不再安排额外保障
人员。
7设施维护。配备2人维修小组，负责4个电梯1个高
压配电室1个低压配电室管理和机关设施巡检巡修，并建立24
小时值班制度。
2家属院物业服务
拟配备项目经理1名保安4名保洁员兼绿化3名修理工
2名，共计10人的保障队伍。
家属院物业费按照不超1.8元/平方米收取，按山东省物
业管理条例明确标准实施保障。
四物业服务内容标准和要求
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1总体要求
1物业服务方提供365天不间断工作服务，节假日正常
运行
2按编制配齐所需服务人员，根据各项目特点，提出科
学化管理方案，方案需包含人员配备情况人员招聘计划人
员培训计划和人员相对稳定的措施，并承诺其方案将根据机关
营区的实际需要进行完善和补充，在工作内容和工作范围不改
变的情况下不得追加任何费用
3物业服务方严格遵守各种规章制度，并根据项目管理
的需要建立规范化管理制度岗位工作标准工作流程考核
制度及其它相关的工作制度，充分运用现代化信息化正规
化精细化管理手段，提升工作效益
4物业服务人员需具备物业管理绿化管理和专业设施
养护维修资质，相关保障人员持有国家认证的从业资格证书。
电梯中央空调高低压配电室等专业设施也可由物业服务方
自行邀请国家认证的专业机构进行检修维护保养，所需费
用由服务方承担
5物业服务人员按服务类别统一着装，持证上岗，佩带
明显的标识，对应的责任区域要相对固定，人员岗前培训率达
到100%，上岗人员合格率达到100%
7物业服务方须配备足量通信联络工具，能及时调度，
随时通联，建立24小时服务值班。
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2保洁服务要求
1建立稳固的保障人员队伍，制定高效精细的保洁实施
方案，落实细致的巡查巡检机制
2实行科技型零干扰型环保型安全型和科学
化规范化清洁管理，确保营区公共区域的清洁工作科学环
保无公害，全时保持营区环境空气清新工作环境整洁
3根据工作需求配齐各类清扫工作，并加强工作日常管
理。
3绿化管理要求
1建立稳固的保障人员队伍，根据营区绿植的种类特点
制定专业的维护方案，落实细致的巡查巡检机制
2建立病虫害防治工作台帐，内容包括病虫害的种类，
发病区域，防治方法，喷药日期，实施人等
3建立绿化补植补种更换台账，内容包括补植替换种
类，补植替换原因，补植，替换日期等
4加强绿化设备设施管理，各类工具有序存取，确保不
发生安全隐患。
4附属设施专业维护要求
1建立稳固的保障人员队伍，根据设施运行状态情况制
定专业的维护方案，保持设备的现代化水平
2建立周月报告运行报表等制度，积累有关资料和
数据，为决策提供依据
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3负责专业设备的规划管理运行使用维护修理，根
据设备先进性低能耗高效率防污染等要求，提出改造更
新合理化意见
4根据实际需要和规定，确保各种设备的准时开启和关
闭，记录详实完整的运行数据，建立配电室24小时值班
5遇有紧急事件突发的停电停水电梯停运漏水污
水外溢等设备故障，相关人员及时到达现场，采取应急措施尽
可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。
5房屋设施零星维护要求
1建立稳固的保障人员队伍，根据建筑设施制定专业的
维护方案，落实细致的巡查巡检机制
2负责对房屋建筑楼盖屋顶外墙面承重结构楼
梯间走廊通道门厅等共用部位的维修养护和管理
3负责市政公用设施和附属建筑物构筑物道路室
外上下水管道化粪池沟渠池井停车场的维修养护和管
理
4对破损设施，维修估价在500元以下的，采取出料，
物业服务方出工的方式，不再结算费用，对估价500元以上的维
修项目由根据实际情况另行确定维修方式
5建立周月报告运行报表等制度，积累有关资料和
数据，为决策提供依据。
6家属院物业要求
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按山东省物业管理条例明确标准实施保障。
7应急保障要求
1建立制定应对自然灾害特殊情况的处置预案
2建立除固定岗位人员之外的专业应急保障备勤力量，
根据需求能随时提供紧急水电供应和大型任务现场保障支援
3因紧急情况保障产生的费用采取一事一议的方式确定
结算办法。
五服务期限
服务期限按照11模式，即服务满1年后，经4次满意度调查
平均分达85%以上，且双方均认可可再续签1年。
六监督管理
1日常检查机制。每周采取定期检查和不定时抽查的方式
对物业服务进行检查，重点检查人员配备服务标准，检查结
果形成整改意见书反馈物业公司，由采购人督导物业公司按时
完成整改，整改情况列入季度评估。
2评估督导机制。每季度根据检查督导机关处室服务调
查情况对物业公司履约进行评估鉴定，并根据鉴定结果采取后
续措施。
3追责处罚机制。对物业公司违反合同明确条款的行为进
行处罚，对物业公司1次以上评估不合格进行处罚，具体惩处条
款在物业合同中明确。
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4会议协商机制。每季度定期召开一次服务联合监管会议
，共同协商解决服务中的矛盾问题，遇有特殊情况随时召开。
七安全保密措施
为确保物业服务期间不发生安全隐患和失泄密隐患，特制
定安全管理措施如下。
1.落实资质认证。所有物业服务保障人员必须具备负责岗
位的资格认证，无资格证书人员不得招录。
2.健全安全组织。物业公司必须在业务部门的指导下成立
分工明确的安全组织，建立完善的安全管理制度，并严格遵守
落实。
3.落实安全培训。物业公司要在业务部门指导下常态化开
展安全教育岗位安全技能培训，增强人员安全意识和安全防
护技能。
4.配齐安全防护。物业公司要为服务保障人员配齐安全防
护用具，由业务部门检查验收。
5.加强现场组织。物业人员在进行各项涉电涉险作业时
必须由项目经理现场组织，并严格落实安全防护措施。
6.落实安全督导。业务部门常态化对物业安全管理进行检
查指导，对发现的隐患问题下达整改通知单，物业公司对指出
的问题要及时整改并报告整改情况。
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7.明确安全责任。物业公司因不落实安全防护措施导致服
务保障人员或人员发生安全事故的，由物业公司承担全部责任
，并负责做好善后事宜。

联系人：郝工
电话：010-68960698
邮箱：1049263697@qq.com