项目名称：经开大楼物业管理服务招标书

招标编号：（经开区2015）005-2

竞争性谈判文件

招标采购单位：重庆经济技术开发区行政服务中心

二〇一四年四月

目 录

********5">第一部分竞争性谈判采购邀请函. 3

********6">第二部分招标范围及技术标准. 5

********7">第三部分投标文件. 21

********8">第四部分开标、评标和定标. 24

********9">第五部分投标文件格式. 29

********0">第六部分物业管理服务委托合同. 40

重庆经开资产经营管理有限公司拟对经开大楼物业管理服务项目进行竞争性谈判采购。欢迎合格的投标人参加投标。

项目名称：经开大楼物业管理服务项目

项目概况：位于南坪万寿路2号的经开区综合大楼1996年10月投入使用，大楼总建筑面积28468.03平方米，总楼层13层。目前对外租赁单位80家，租赁面积13189.02平方米，驻区机构7319.72平方米，空置房面积2266.17平方米，车库3963.25平方米，物管及维修组使用面积176.16平方米，配电房596.7平方米，公摊系数0.57。

本项目涉及经开大楼的大楼安全、环境干净以及公共设备设施的日常维护与管理运营等物业管理服务、临时委托、特约服务等。

本项目服务地点：南坪万寿路2号。

一、投标、开标有关说明：

1、招标文件的发布与获取：招标文件在重庆市政府采购网（www.cqgp.gov.cn）上发布，请拟投标人自行下载。

2、文件发布时间：2015年4月24日-2015年4月29日

3、报名方式：各投标单位于2015年4月28日下午16：00点前将公司名称、营业执照传真至重庆经开区行政服务中心报名（传真：********）

4、投标及开标地点：重庆经济技术开发区管理委员会四会议室（地址：重庆市南岸区茶园新区江桥路一号）

5、投标开始时间：2015年4月29日14:10分

6、投标截止时间：2015年4月29日14:30分

7、开标时间：2015年4月29日下午14:30分

二、招标要求：

1、投标报价范围：经开大楼物业管理服务。

2、招标方式: 竞争性谈判采购。

3、投标人专业类别及资质等级:

本次招标要求投标人须具备物业管理二级及以上资质，具有独立法人资格（中华人民共和国境内注册，注册资金人民币300 万元（含）以上，独立承担民事责任和履行合同能力），信誉良好，并在物业服务人员组成结构及数量、物业服务设备设施等方面具有相应的服务能力。

三、提供的本项目服务合同期：730日历天（合同签订之日起）。

四、履约保证金：

1、签订合同当天中标单位付履约保证金5万元作为本项目的履约保证金。

2、签订合同时按照合同约定付款。

五、联络：

1、招标单位全称：重庆经开资产经营管理有限公司

2、详细地址：重庆南坪万寿路2号经济技术开发区大楼

3、电 话：***-********

4、联系人：张敏

5、招标单位：重庆经济技术开发区行政服务中心

6、详细地址：重庆南岸区茶园江桥路一号

7、电 话：********

8、联系人：耿 晶

一、招标范围

为确保经开大楼安全、环境干净以及公共设备设施的日常维护与管理运营正常化，为全体业主创造一个良好的工作生活环境，拟选聘的物业服务公司应提供如下基本服务项目：

（一） 物业服务内容

本次物业服务期限两年。具体服务内容包括：

1.保洁服务：

（1）室外部分

A.硬地地面1次/天清扫,随时保洁；

B.室外标识、宣传栏1次/周擦拭；

C.及时清扫积水；

D.花台、草坪中杂物随时清理；

（2）室内公共部分

A.室内包括楼梯过道1次/ 天 拖扫；

B.公共卫生间随时保洁（15分钟检查一次）；

C.楼道玻璃窗 1次/月；

D.室内空调、门窗、消防栓、扶手等公共设施1次/1天 全面擦拭；

E.室内标识、宣传栏1次/周擦拭；

F.及时清扫积水。

（3）垃圾的处理

A.垃圾袋装，并进行垃圾分类收集；

B.垃圾每日收集1次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；

C.垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净；

（4）排水、排污管道通畅清理：

A.公共雨、污水管道 1次/年全面疏通；

B.雨、污水井 1次/月检查，并视检查情况进行及时清掏；

C. 化粪池定期检查，1次/年清掏；

（5）消杀服务

根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

（6）其他

临时性保洁工作调配；

（7）保洁服务要求

A.上午8：30分前完成所有清扫、清洁工作；

B.人员要求

a.爱岗敬业，工作认真负责；

b.年龄在 60 岁以下,身体健康；

c.爱护公用设施。讲文明，懂礼貌，不说脏话，遵纪守法；

d.不得乱藏可回收物品，不随便拿业主物品；

2.维修服务

（1）工作内容

A.对物业设施设备维修档案资料进行整理、归档、标识；

B.物业本体维修，室内外照明系统定期检查\保养、零星维修/更换；

C.抽排风机定期检查、保养、零星维修/更换及空调系统运行管理；

D.电梯系统运行管理和检查，配合保养和维修；

E.配合消防及报警系统定期检查、保养、零星维修/更换；

F.给排水系统定期检查、保养、零星维修/更换；

G.弱电系统（门禁系统、视频监控系统、广播系统、报警系统等）定期检查、保养、零星维修/更换；

H.办公家具，空调等办公类物资保养、零星维修；

I. 维修响应要及时，维修结果要及时通报；

J. 对设备设施运行维修服务内容每周星期一进行一次巡检，并做好记录，每月制定例行检修计划；

（2）人员要求

A.掌握水、电、气维修等专业知识；

B.掌握物业设备设施维修专业知识；

C.熟悉物业本体及附属设施相关结构并掌握相关维修知识；

D.特种操作维修人员必须具备相关岗位操作上岗证；

3.商务接待

（1）工作内容

A.前台接待；来访预约、登记、指引；

B.会议服务；

C.信件邮递及分发，报刊杂志分发；

D.商务服务现场问题及时反馈；

E.公司接待相关准备；

（2）人员要求

A.熟悉本岗位相关操作知识和技能；

B.熟悉业主单位相关管理制度和操作流程；

4.安保服务

（1）安全保卫服务

A.安全防护管理: 定点守护；区域巡逻管理；物资、人员、车辆进出管理；防火、防盗、紧急避险管理；

B.应急响应: 制定应急响应程序，应急事件处理，应急抢险及救援，协助应急事件调查处理；

C.监控管理: 智能化设备设施的运行管理,及时处理监控信息，及时处理投诉、求助；

D.消防管理：消防设备设施管理，火灾扑灭及消防事件处理，消防安全检查及管理工作；

E.物业24小时值班守护；

F.临时性工作调配；

（2）安全保卫要求

A.工作任务：负责本项目的治安保卫、消防安全、应急救援等工作；维护管理公司及其所有客户等人身财产安全。

B.适用法规和标准

国务院令第564号《保安服务管理条例》GA/T594-2006《保安服务操作规程与质量控制》保安员职业道德规范

C.主要技术要求

人员配置

a.高中及高中以上文化程度。

b.具有公安机关颁发的保安员证或保安上岗证。

c.年龄在18周岁以上，50周岁以下。

d.智力正常、身体健康、五官端正、身高在160cm以上，双眼裸视1.0以上。

e.政治历史清楚、品行端正、思想作风端正、无违法犯罪记录；

f.熟练掌握消防设备设施管理知识， 具有火灾扑灭及消防事件处理能力，具有应急事件处理，应急抢险及救援能力。

g.遵纪守法观念强，能严格执行国家法律法规，自觉遵守项目业主制定的各项规章制度。

h.管理公司有权对执勤的保安人员及管理人员进行审核，对不符合要求的人员有权要求换人。

i.保安人员有下列情形之一的，不得为项目业主服务：

①曾因故意犯罪被刑事处罚的；

②曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的；

③被吊销保安证的；

④被甲方处罚3次以上的；

⑤不认真履行职责造成业主财产损失或给业主带来负面影响的；

⑥不服从管理公司业务指导和检查的。

主要服务要求：

a.达到国家该行业服务标准与项目业主约定的其他相关要求。为物业项目提供安全管理服务，并随时接受项目业主的检查、监督。

b.查验物资出门清单，负责物业项目内客户及其他人员的安全保卫工作；按使用功能不同，实施相应的安全保卫措施，以维护管理区域内的治安，保证各功能区域正常的秩序；及时制止物业项目内发生的各类违法犯罪行为，发现可疑情况要认真盘查，妥善处理，防患于未然，预防抢劫、偷盗等刑事案件发生。

c.在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；对物业项目内重点部位、重要设备及物资进行守护。

d.对物业项目消防设施、设备进行日常检查、维护管理；负责物业项目内的消防安全检查及管理、火灾扑灭及消防事件处理等工作；采取管理措施，预防火灾事故发生。

e.制定应急救援抢险预案，掌握并熟练运用应急救援抢险基本技能，对其他突发事件，应立即加以控制，并迅速通知项目业主。

f.对违法行为和涉嫌治安案件及刑事犯罪案件应当立即报警，并采取措施保护好现场，配合公安机关的处置；

g.执勤人员进行安保服务时，坚持原则，不徇私舞弊、贪赃枉法，文明执勤。

h.安保人员管理单位应配备完成此项目所必须的装备（对讲机、巡逻用强光电筒、反光背心等）和办公设施及用品；

i.安保人员管理单位不能将该项目相关资料提供给第三方。

5.物业档案

物业公司须向项目业主提供其工作人员的简历、从业资格证明、从业记录等资料，并建立完善的物业服务档案。

（二）最低人员及岗位配置要求

投标人所配置人员不得低于以下要求：

二、基本情况：

1、有关技术参数：

1.1 建筑数量及面积：大楼总建筑面积28468.03平方米，总楼层13层。目前对外租赁单位80家，租赁面积13189.02平方米，驻区机构7319.72平方米，空置房面积2266.17平方米，车库3963.25平方米，物管及维修组使用面积176.16平方米，配电房596.7平方米，公摊系数0.57。

1.2 主要设施设备清单

经开大楼配电室：交流低压配电屏（PGL2—06A）5台，交流低压配电屏（PGL2—28）6台，交流低压配电屏（DGJ1--1）4台，交流低压配电屏（DGJ1--20）2台，电力变压器（SBC—1000/10）4台，其中2号、4号变压器为备用；1号变压器管经开大楼和3栋宿舍，3号变压器管4栋厂房（保税仓库）。配电管有电表8块电表，其中1块总表，3栋宿舍和4栋厂房各有一块电表。

电梯（京讯D-S）2部。

消防设备：消火栓泵2台，喷淋泵2台，屋顶水箱给水泵（Y132M-4B5）2台，气水储罐（R22111-044-00）1台，压力控制器（YWK-50-C）1台，湿式自动报警阀（ZSF2）2台，智能火灾报警控制机（NF-3）1台。

监控设备：负一楼2台，广场1台，大厅4台，A、B电梯各1台，二楼2台，三楼—11楼各一台。

1.3 出入口数量及分布情况；

经开大楼：共计6个出入口，负二楼1个出入口。负一楼2个出入口（其中一个封闭），一楼4个出入口。

1.4 合同期限两年(首次为两年,合同期满前60天根据服务质量等考核和业主评议决定是否续签合同)。合同期限内向招标人提交履约保证金伍万元（人民币）。

1.5 质量目标：

1.5.1 制定物业管理发展规划，有计划、有检查，租赁业主满意率达 95%以上；

1.5.2 房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；

1.5.3 有效投诉0.2%以下，有效投诉处理率达100%；

1.5.4 管理范围内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生；

1.5.5 环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；

1.5.6 利用现代化管理手段对大楼物业进行管理100%；

1.5.7 消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

2、招标方要求

2.1 开办及接收

2.1.1 准备开办

中标单位自签订合同之日起，应积极配合业主对物业管理服务项目拟定开办计划及方案和服务项目的交接工作。

2.1.2开始进入工作

方案获准后，物业管理公司组织第一批大楼管理人员和安保人员及清洁维修人员第一时间进驻大楼，迅速接收大楼的钥匙及设施设备和安保工作。

2.1.3全面展开物业服务工作

A.按要求配备大楼管理、安保、保洁、维修、绿化、特种设备等专业技术人员。

B.设立后勤服务客户服务中心：向全部住户公布客户服务电话并提供24小时方便服务。

2.2 物业管理公司服务承诺

2.2.1 根据物业管理的有关法律、法规及本合同的规定，制订各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理活动，但不得损害甲方的合法权益，获取不当利益。

2.2.2 严格按照本合同约定的服务范围和项目为甲方提供物业服务，保证本合同约定的服务质量标准，保质保量完成各项工作，并严守有关安全作业规定。

2.2.3 自行承担运营期间所发生的运行费用，自主投资购置劳保用品、工具设备以及清洁、绿化等必需耗材。

2.2.4 物业管理公司向业主交履约保证金：伍万元，合同期满15日内双方完清相关手续后无息退还。

2.2.5 应严格教育、培训和管理派驻甲方的员工，遵守甲方的各项规章制度，保持良好的工作环境和秩序，爱护甲方财产，维护甲方形象；教育工作人员节水、节电，严禁铺张浪费。对有违法乱纪或违反甲方各项规章制度的乙方员工，甲方通知乙方及时处理，后果由乙方负责。

2.2.6 应于本合同签订后半月内以书面形式向甲方提交年度工作计划；每月30日之前向甲方提交下月工作计划，并接受甲方的合理建议和要求；如需对已制定的计划或日常作业修正或调整必须及时通知甲方，经认可后方可实施。

2.2.7每月与甲方进行一次工作交流，每季度进行一次工作述职，听取甲方意见和建议，对存在的问题作相应整改。

2.2.8 每月至少一次指派高层管理人员到甲方检查承包范围内的工作情况，并积极征询甲方意见、加强沟通，对存在问题及时纠正和改进，不断提高服务品质。

2.2.9 在工作时间必须统一着装，制服干净整洁，文明工作，热情服务，在工作时间内不得随意离开其工作岗位。

2.2.10乙方自行做好员工职业道德教育和专业技能培训，不得擅自私拿工作面上的财物，不得在管理服务活动中侵犯甲方业主、住户的合法权益，如违反本规定造成的损失或影响由乙方承担责任。

2.2.11 不得在甲方为其提供的办公室、库房内用明火做饭、煮水或从事与物业管理无关的事项。

2.2.12 有权对甲方人员违反大楼物业管理服务规定的行为采取善意提醒、规劝等措施或及时向甲方反映，对影响乙方正常工作的，乙方有权进行投诉，甲方及时处理。

2.2.13 遇有临时性的检查工作，乙方应积极配合甲方按照要求及时完成物业服务各项工作。

2.2.14 物业管理公司不得将后勤服务项目私自转让或委托他人经营。否则，一经发现，甲方有权终止合同、没收其履约保证金。

2.2.15 由于乙方管理不善造成大楼内的损失，由乙方赔偿。

2.3 其他

招标方将根据后勤服务考核指标（详见附表2款服务质量标准及考核指标）对物业管理公司进行季考核。

考核标准：

（1）优秀：达标率为90%。

（2）合格：达标率为80%。

（3）基本合格：达标率为75%。

（4）不合格：达标率为：70%。

（5）达标率=达标项数量÷ 16 （项）×100%。

三、踏勘现场：

1、由于经开区综合大楼1996年10月投入使用，项目具体情况相对复杂，建议各投标人进行现场踏勘，具体时间由招标人安排。

2、招标人向投标人提供的有关现场的资料和数据，是招标人现有的能使投标人利用的资料，投标人由此做出的推论、理解和结论招标人概不负责。

3、如果投标人认为需要再进行现场踏勘，招标人将尽可能予以支持，但所发生的费用由投标人承担。

四、相关要求：

附表1：

经开大楼物业管理服务项目细化表

注：具体物业服务内容详见招标范围

附表2:

服务质量标准及考核指标

附表3：

综合楼空置房费价格表

注：1、当甲方出现空置房时，按《综合楼空置房费价格表》执行。

2、空置房比率＝空置房屋建筑面积/房屋总建筑面积。

3、空置房比率的计算：单幢进行计算，以产权证为准。

一、投标：

1、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。

2、投标文件的组成：

投标文件由以下部分和投标人所作的一切有效补充、修改和承诺等文件组成，具体见第五部分“投标文件格式”。它包括：

资格审查部分：

（1）资质条件；

（2）营业要求；

（3）信誉要求；

（4）人员要求。

投标函部分：

（1）投标函；

（2）物业管理费构成明细报价；

（3）法定代表人身份证明及授权委托书。

商务部分：

（3）项目经理；

（4）财务人员；

（5）物业设备设施维护管理人员；

（6）经营业绩。

技术部分：

（1）物业服务方案。

3、投标有效期：

60日历天（从提交投标文件截止日起计算）。

4、投标文件的份数和签署：

4.1投标文件一式 2 份，其中正本 1 份，副本 1 份。

4.2若投标人对投标文件的错处作出必要的修改，则应在修改处由法人或法人授权代表签字确认。

4.3电报、电话、传真形式的投标文件概不接受。

二、报价:

1、报价范围：经开大楼物业管理服务。

2、计价原则：

本次招标设置最高限价为 4.50 元/㎡.月，报价高于最高限价的,投标文件按废标处理，评标委员会将否决其投标文件。

投标报价中应包括为完成招标范围内全部工作的费用，并充分考虑下述各项要求：

2.1在委托物业管理区域内，如房屋主体结构，外墙，电梯，强电，配电房，消防设备，排水管公用设施设备因自然原因发生损坏，且相关维修费用单件、单项超过2000元的，由招标人承担其正常的维修费用，如每次的维修、维护费用不超过2000元的，且累计形成维修金额超过2000元的，中标人应自行承担维修责任及维修费用；

2.2过道灯、厕所水笼头、冲水阀，化粪池、外墙清洗费用等零星养护修理，由中标人在所收取的物业服务费中列支。

2.3供水设施（含水池）每年清洗2次，相关费用包含在投标报价中；下水管网每年清淤（理）2次，相关费用包含在投标报价中。

2.4电梯日常维护保养以及每年常态年度检验产生的费用包含在投标报价中。

2.5消防设施的日常维护和更换产生的费用包含在投标报价中。

2.6中标人在物管工作中，其人员的加班费用由中标人自行承担；

2.7本招标文件尚未包括的范围今后若要承包，新增项目按中标单价计算；

2.8按时按质完成招标人交办的重大庆典、会议活动等突击性清洁保洁任务，所增加的工作量不另外计算费用。

2.9投标人在投标报价时应充分考虑以下问题：

2.9.1 本项目供配电处于“混供状态”。它既提供大楼的办公照明、设施用电，同时又要提供由经开区修建出售的花园八村的4栋厂房工业生产用电和花园八村4、5、6栋三栋居民的生活用电。从历史角度讲，经开大楼的配电设施属于几处物业的共有产权，特别是三栋居民楼，每年的电差较高，而原经开区在售房时承诺居民不予承担公摊电费，因此公摊电损一直是悬而未解的难题。

2.9.2 由于经开大楼原属政府办公大楼，因此电表不是每间房都有，电费的收取不是全部按表收费，个别楼层电费按面积分摊，如 四楼、大厅等。

2.9.3 大楼使用年限长，存在的安全隐患较多，如电梯老化、屋面漏水、外墙砖脱落、供水管道陈旧、消防设施老化等，维修任务重。

三、投标文件的密封：

投标文件应密封完好并加盖投标人公章。

四、投标的截止：

投标人在本招标文件规定的投标截止时间后提交的投标文件，招标人将拒收。

一、开标：

1、开标应当在招标文件中“投标邀请书”确定的时间和地点公开进行。

2、招标采购单位可以视采购具体情况，延长投标截止时间和开标时间，但至少应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间三日前，将变更时间书面通知所有招标文件收受人。

3、开标由招标采购单位主持，采购人、投标人代表或有关方面代表参加。

4、开标时，应当由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况；经确认无误后，由招标工作人员当众拆封唱标，宣读投标人名称、投标函内容，以及投标文件的其他主要内容并记录。

5、开标过程应由招标采购单位指定专人负责记录，并存档备查。

二、评标：

1、评标委员会：招标单应根据招标项目特点组成评标委员会。

2、评标方法和依据：

2.1评标方法：综合评估法

2.2评标依据：

评标的依据为招标文件（含有效的补充文件），评标委员会判断投标文件对招标文件的响应仅基于投标文件本身而不靠外部证据。

3、资格审查

合格投标人应具备以下资格条件、能力和信誉：

（1）资质条件：具备物业管理二级及以上资质。

注：投标文件中提供资质证书复印件。

（2）营业要求：具有独立法人资格（中华人民共和国境内注册，注册资金人民币300 万元（含）以上，独立承担民事责任和履行合同能力）

注：投标文件中提供营业执照副本复印件。

（3）信誉要求：

①2012年1月1日以来没有出现重大违法违规经营记录或失信行为；

②2012年1月1日没有拖欠劳务费的败诉记录；

③2012年1月1日没有无故弃标的不良记录。

注：由投标人自行承诺，提供承诺书（格式自定）。

（4）人员要求：合理配备各类人员，人数不少于25人。

注：要求持证上岗的有上岗资格证，并提供上述人员2014年度社保缴费证明。

注：评标时，提供上述证明材料的原件备查。

4、评分标准：

5、评标原则：

（1）、对所有有效标的评价，都采用相同的程序和标准。

（2）、评标严格按照招标文件的要求和条件进行。

6、评标程序：

根据《招标文件》的要求和规定，评委首先对各投标人的《投标文件》进行初审。

初审分资格性检查和符合性检查：资格性检查是依据法律法规和招标文件的规定，对投标文件中的资格证明等进行审查，以确定投标人是否具备投标资格；符合性检查是依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定投标人是否对招标文件的实质性要求作出响应。

澄清有关问题。为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，评标委员会可以对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容向投标人质疑，要求投标人作出必要的澄清、说明和纠正。投标人的澄清、说明或者纠正应当采用书面形式，由其授权代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。书面承诺为其投标文件的组成部分。

竞争性谈判以抽签的形式确定谈判顺序，由采购方组织的评标委员会分别与各投标人进行谈判，在谈判过程中谈判的任何一方不得向他人透露与谈判有关的技术资料、价格或其他信息。

第一轮谈判结束后，评标委员会要求所有参加谈判的投标人在规定的时间内书面提出由法定代表人或法定代表人委托授权代表签字的最后报价及有关承诺（填写《二次报价》），并据此算出报价得分。超出规定时间没有进行最后报价的投标人，视为放弃最后报价，以其前一次报价为准。

比较与评价，评委对初审合格的投标文件按照招标文件中规定的评标依据和标准进行综合比较和评价，并打分。

评标委员会根据确定的评价依据和标准进行比较、排序，按得分从高到低的顺序确定中标候选单位，综合评分相等时，按报价低的投标人优先的顺序确定，如果报价相等，按技术分得分由高到低顺序确定。

三、定标：

1、定标原则：

实行评标定标。采购人或其授权的评标委员会应按照评标报告中推荐的中标候选供应商排名顺序确定中标供应商。

2、招标采购单位将有权对中标供应商的财务、技术、管理能力及信誉进行审查，确定其是否能圆满地履行合同。

3、中标通知书

投标有效期内，招标采购单位将以书面形式发出《中标通知书》。《中标通知书》发出以后，采购人改变中标结果，或者中标供应商放弃中标，应当承担相应的法律责任。《中标通知书》是签订合同的书面依据。

四、签订合同：

1、签约：

中标供应商按《中标通知书》指定的时间、地点与招标人签订合同。

招标文件、中标供应商的投标文件及澄清文件等，均为签订合同的依据，所签订的合同不得对招标文件和中标供应商的投标文件作实质性改变。

合同生效条款由供需双方约定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续后生效的合同，依照其规定。

2、合同执行：

本次招标签订的合同期限为两年，在合同执行期间中标方必须按受行业主管部门的监督。

3、履约保证金：

在采购合同签订时，中标方向项目业主缴纳履约保证金：50000.00元整（伍万圆整）。合同期满15日内双方完清相关手续后无息退还。

一、资质证书

注、附资质证书复印件

二、营业执照

注、附营业执照复印件

三、信誉要求

注：由投标人自行承诺，提供承诺书（格式自定）。

四、人员要求

注：要求持证上岗的附上岗资格证复印件，提供拟投入人员2014年度社保缴费证明复印件。

五、投标函

：

我们收到你们组织的经开大楼物业管理服务招标文件，在自行考察了物业现场和研究了上述项目的合同条款、技术规格、要求以及相关补充通知或修改书后，经详细研究，我们决定参加该项目的有关活动，并投标。为此，我方谨郑重声明以下诸点，并对之负法律责任。

1．我方愿意按照招标文件中的一切要求，并以￥ 元/㎡.月的报价(人民币),承担上述项目物业管理工作。

2．我方提交的投标文件为：投标书正本壹份，副本壹份。

3．如果我们投标书被接受，我们将履行招标文件中规定的每一项要求，按期、按质、按量完成物业管理任务。

4．我们愿意提供招标机构在招标文件中要求的所有资料。

5．我们理解，最低报价不是中标的唯一条件。我们认为你们有选择或拒绝任何投标者中标的权利。

6．我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。

7．我们同意招标文件之规定，遵守有关招投标的各项规定。

投 标 人： (盖单位章)

法定代表人或其委托代理人： (签字)

投标人地址：

联系电话：

年 月 日

六、物业管理费构成明细报价

（单位：元/月）

注：1.以上所列费用单位为元/月。

2.明细报价表内容仅供参考，投标单位应结合物业实际情况列出明细报价。

投 标 人： (盖单位章)

法定代表人或其委托代理人： (签字)

投标人地址：

联系电话：

年 月 日

七、法定代表人身份证明及授权委托书

法定代表人身份证明

投标人名称：

单位性质：

地址：

成立时间：年月 日

经营期限：

姓名：性别：年龄：职务：

系（投标人名称）的法定代表人。

特此证明。

投标人：（盖单位公章）

年 月 日

授权委托书

本人（姓名）系（投标人名称）的法定代表人，现委托 （姓 名）为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、 修改经开大楼物业管理服务投标文件、签订合同和处理有关事宜， 其法律后果由我方承担。

委托期限：。

代理人无转委托权。

附：法定代表人身份证明。

投 标 人： （盖单位公章）

法定代表人：（签字）

身份证号码：

委托代理人：（签字）

身份证号码：

年 月日

法定代表人身份证复印件 代理人身份证复印件

八、人员证书

注：附项目经理、财务人员、物业设备设施维护管理人员证书复印件

九、经营业绩

注、附服务合同复印件

十、物业服务方案

注：物业服务方案格式自定

甲方：重庆经开资产经营管理有限公司（以下简称甲方）

法定代表人：

地 址：重庆经开区南坪万寿路2号

联系电话：

乙方： （以下简称乙方）

法定代表人：

地 址：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对经开区综合办公楼实施物业管理服务的事宜，订立本合同。

第一章 总则

第一条 本合同由合同主合同及技术标准及要求组成，如主合同与附件的表述、内容等方面存在矛盾，按主合同内容执行。

第二条 本合同的乙方为合法成立经营的 。根据《物业管理条例》之规定，本合同的受益人为甲方或承租甲方物业的其他非业主使用人。本合同虽不是由其他非业主使用人本人与乙方签订，但其他非业主使用人有权享受乙方提供的物业服务。其他非业主使用人在征得甲方同意后与乙方另行签订《物业服务协议》的除外。

乙方应在甲方与其他非业主使用人签订租赁合同等物业使用合同时，与该非业主使用人以《使用人公约》等书面形式约定承租人享有本合同中非业主使用人所享权利并承担本合同中非业主使用人所负义务，否则非业主使用人违反本合同中非业主使用人所负义务造成甲方损失的，乙方应当承担连带责任。

第三条 本合同对双方权利义务有约定的使用本协议，本协议无约定的，适用相关法律、法规的规定。

第四条 甲方委托乙方进行物业管理服务区域基本情况：

物业名称：经开区综合办公楼;

物业类型： 办公用房;

座落位置：经开区南坪万寿路2号;

建筑面积：28,468.03平方米。

第二章 物业服务事项

第五条 乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、垃圾道、配电房、水泵房、强弱电井、消防闭路设备房等。

2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、楼道灯、避雷装置、共用照明、天线、水泵设施设备和管网、配电设施设备和管线、楼内外消防设施设备和管线、电梯、闭路监控设备、通迅设施设备等。

3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯等。

4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

5、附属配套建筑和设施如停车场（库）等的维修、养护和管理。

6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通与车辆停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防预防工作。

9、根据消防部门、安监局等相关政府部门的要求对物业做好安全监管。

前款约定的事项不含甲方或者其他非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任，但因乙方未依照本合同约定履行物业管理服务义务而导致甲方或者其他业主使用人的人身、财产受到损害的，乙方应当承担赔偿责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。

10、对其他非业主使用人进行的装修注意事项进行必要的告之、审查和管理。

11、对地震、火灾等突发事件进行组织疏导和协助施救。

12、物业档案资料管理。

13、接受甲方或其他非业主使用人委托，对其物业的专有部分和专用设施设备进行维修、养护（服务内容和价格由当事双方另行商定）。

14、接受甲方委托，对甲方名下的房屋水电费收缴代理服务。

15、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

第六条、在委托物业管理区域内，本合同特别约定的物业服务事项为：

1、如本合同终止或解除，乙方应在本合同终止或解除后15日内做好未履行部分物管费用及相关责任义务移交工作；

2、在委托物业管理区域内，如房屋主体结构，外墙，电梯，强电，配电房，消防设备，排水管公用设施设备因自然原因发生损坏，且相关维修费用单件、单项超过2000元的，由甲方承担其正常的维修费用，如每次的维修、维护费用不超过2000元的，且累计形成维修金额超过2000元的，乙方应自行承担维修责任。同时约定：过道灯，厕所水笼头、冲水阀，化粪池、外墙清洗费用等零星养护修理，由乙方在所收取的物业服务费中列支。

3、在委托物业管理区域内，空置房的物业服务费由乙方按“附表3”的标准，按季同甲方核实并向甲方结算收取;

第七条 其它委托服务事项

1、报刊、杂志的代订、代送；

2、代收、代发邮件包裹。

3、其它专项委托。

第三章 物业服务质量

第八条　乙方提供的物业管理服务质量应达到 “附表1”和“附表2”约定的标准。

第四章　双方的权利义务

第九条　甲方及其他非业主使用人的权利义务

甲方及其他非业主使用人享有的权利：

1、甲方或者其他非业主使用人有权充分享受乙方所提供的各项物业管理服务。

2、甲方或者其他非业主使用人有权检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

3、甲方或者其他非业主使用人有权对乙方工作人员执行本合同约定的各项工作进行监督和投诉。

4、为落实对乙方执行本合同的监督权，提高乙方物业管理服务质量，甲方有权派出有关人员对乙方的工作成果进行确认。

5、甲方有权基于对其物业特定使用功能的合理需要，使用屋顶以及外墙面、地面等部分，乙方应予配合。

6、甲方有权审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、监督检查乙方各项方案计划的实施；

7、甲方有权制定物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。

8、甲方或其他非业主使用权人有权参加乙方组织的各类活动和培训；

9、依据法律、法规规定享有的其他权利。

甲方或其他非业主使用人应履行的义务：

1、甲方或者其他非业主使用人应遵守物业服务法律、法规，遵守物业服务制度，并配合物业服务企业的正常管理服务工作；

2、按照本合同约定向乙方交纳物业服务费和其他费用，甲方或其他非业主使用人不得以以下理由拒绝交纳或减免物业服务费和其他费用：

（1）因甲方或其他非业主使用人自身原因长期未使用房屋；

（2）房屋质量不合格或配套设施不完备；

（3）其他不合理理由。

3、甲方若将其物业出租或其他方式交由第三人使用的，应当在将物业交于第三方的5日内，将第三方的基本情况等以书面形式告知乙方；

4、如发生甲方将其所有的物业出售、赠与第三方等所有权变动的情形，本合同自行终止，甲方不承担违约责任，但甲方应当在所有权变动前协助乙方与第三方所有权人重新签订《物业管理合同》或签订期限不低于六个月的过渡性物业管理合同；

5、甲方或者非业主使用人应告知其雇员在本物业管理区域内遵守相关规定，并对他们违反本合同和规约的行为承担连带责任；

6、法律、法规规定的其他义务。

第十条　乙方的权利义务

乙方享有的权利：

1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；

2、按照本合同和有关规定向甲方或其他非业主使用人收取物业服务费用和其他费用；

3、可以根据甲方或其他非业主使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；

4、乙方征得甲方同意后，可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给具备相关资质的专业性服务企业，乙方对受托服务企业的服务质量负责监督管理，乙方不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；

6、乙方向甲方交履约保证金 伍 万元。

7、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。

乙方应履行的义务：

1、按照相关法律规定和本合同约定履行本合同、提供物业服务；

2、根据本合同制订相关制度，并负责向甲方或者其他非业主使用人进行解释；

3、负责对物业管理服务的办公场所、办公设施、员工制服、工作服和工作器材等进行必要的采购和管理；

4、协助相关部门对本协议约定由乙方负责服务的物业区域内的纠纷进行调解；

5、及时向全体非业主使用人通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方和物业使用人的监督；

6、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；

7、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，经甲方相关审定后组织实施；

8、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为。对非业主使用人违反法律法规规定的行为，应当自发生之日起2日内向有关行政管理部门和甲方报告；

9、做好本物业管理区域内的安全防范工作，杜绝或减少发生治安刑事事件的发生;发生安全生产事故时，在采取应急措施的同时，按相关政府部门的相关规定或要求及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；

10、向其他非业主使用人告知物业使用的有关规定，物业使用人取得甲方同意装修物业的意见后，乙方应在物业使用人入场装修前与其订立书面的装修监管协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；如发现其他非业主使用人的装修违反相关的装修规定，乙方有权要求其暂停装修，进行整改，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；

11、非经甲方同意并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

12、定期巡视、检查物业。对配电、消防、电梯等设施设备随时进行检查维修，必要时包括其他非业主使用人单元内部，并可采取必要形式防止任何人私自占用、变更、损害公共服务设施、设备，情节严重的移送有关行政、司法部门进行处理；

13、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；

14、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯其他非业主使用人的合法权益；

15、物业交付使用中，除政府规定、招商租赁合同和本合同另有约定外，不得向业主或其他非业主使用人乱收费；

16、乙方将继续加强与供电局及其他部门单位的协调工作，力争在合同期内解决综合大楼与附属居民用电和工业厂房用电的历史遗留问题，实现三方用电完全剥离。

17、本合同终止或解除时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲方。

18、法律、法规规定的其他义务。

第十一条 物业管理服务中授予乙方以下权利：

1、基于本合同的物业服务内容制定必要的规章制度，并以有效方式督促甲方工作人员和其他物业使用人遵守；

2、采取批评、规劝、警告等措施制止甲方工作人员和其他业主和物业使用人违反《业主公约》及公众管理制度的行为；

3、经甲方同意后，对欠费非业主使用人停止服务直至其履行交费义务。

第五章 物业使用

第十二条 本合同中专有部分是指物业区域内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：

1、具有结构上的独立性，能明确区分；

2、具有利用上的独立性，可以排他使用；

3、能够登记成为特定业主所有权的客体。

第十三条 本合同中共用部分是指业主及非业主使用人共同使用的物业部分，包括：

1、物业区域内的道路，但属于城镇公共道路的除外；

2、物业区域内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

3、物业区域内的其他公共场所和物业服务用房；

4、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本部分;通道、楼梯、大堂等公共通行部分;消防、水、电、气、电梯、通迅通信、中央空调、公共照明和灯饰等附属设施、设备;避难层、设备层或者设备间等不属于专业部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。

第十四条 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的相关规定，乙方或其他非业主使用人在物业使用中禁止下列行为:

1、损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变物业既定用途；

2、在物业的外墙、外立面玻璃、屋顶上安装任何形式的广告等固定设施和标识。

3、违章搭建、改建或以其它方式改变物业专有部份。

4、损坏物业公用设施、设备及场地，擅自移动共用设备、设施；

5、侵占绿地、损坏花木；

6、随意倾倒垃圾、抛弃杂物；

7、存放超过安全标准的易燃、易爆、放射性物品；

8、排放各种污染物、恶臭物、有害物质或生产超过规定标准的噪声；

9、未经有关许可设置营业摊点；

10、利用物业危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

11、侵占物业管理区域内的公共部份。因物业维护或公共利益需要临时占用的，应当事先告之甲方，在得到甲方书面同意后方可占用。使用完后，应负责恢复原貌，如造成损失的，应承担赔偿责任。

12、擅自处分甲方依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

13、利用物业专有部份危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，专有部份所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。

14、物业使用手册、使用人公约或法律、法规禁止的其他行为。

第六章 物业服务费及其他费用的标准和收取办法

第十五条 本物业服务费包含：物业共用部位、公共设备设施日常维护费、清洁卫生保洁费、绿化养护费、安全秩序维护费、办公费、企业固定资产折旧、管理服务人员的工资和社会保险和按规定提取的福利费、税费、物业公共责任保险费。

第十六条 本合同委托乙方进行物业管理区域的物业服务收费标准为：

1、经开区综合办公楼 元/㎡.月，该物业服务费由非业主使用人自行承担，乙方应按该标准及本合同第十七条约定的时间与非业主使用人另行约定物业服务费的支付方式，对于非物业使用人迟交、缓交物业服务费等未依约付 费的行为，甲方不承担任何责任。但是甲方与承租人签订租赁合同前应督促承租人与乙方签订物业管理合同。

2、未出租和使用物业的空置费：按附表3的标准执行；

特别说明：乙方使用的物管用房不计算物管费。乙方按本条约定的物管费标准自行向甲方和其他非业主使用人按季收取。甲方和其他非业主使用人向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第十七条 物业服务费用按自然季交纳。甲方在每自然季的第一月内履行交纳上一季度物业服务费的义务;非业主使用人应在每自然季的第一月内履行交纳下一季度物业服务费的义务，由非业主使用人和乙方另行约定。

第十八条 甲方与非业主使用人之间有由甲方缴纳物业服务费用约定的，甲方应当自约定之日起5日内以书面形式告知乙方。

第十九条 停车场管理费收取标准及其他事宜由甲乙双方另行商定。

第二十条 水电气费由乙方代收代缴，其收取标准及其他事宜由甲乙双方另行商定。

第二十一条 水电气费按月交纳。非业主使用人应在每月的前10内履行交纳上月水电气费的义务。非业主使用人的水电气费由乙方向非业主使用人直接收取，对于非业主使用人迟交、缓交水电气费等未依约付费的行为，甲方不承担任何责任。

第二十二条 未经甲方同意，乙方不得擅自将物业管理用房、物业公用部位、共用设施设备进行经营。

第七章　　维修资金的承担责任划分

第二十三条 本合同约定物业服务区域内的房屋主体结构，外墙，电梯，强电，配电房，消防设备，排水管公用设施设备因自然原因发生损坏，且相关维修费用单件、单项在2000.00元（不含本数）以上的中、大修和更新改造费用由甲方承担，乙方负责拟定中、大修和更新改造方案并在甲方同意后组织实施,具体施工、验收工作流程由甲乙双方另行商定。

第二十四条 本合同约定的物业服务区域内的房屋主体结构，外墙，电梯，强电，配电房，消防设备，排水管公用设施设备因非自然原因发生损坏，且相关维修费用单件、单项不超过2000元的（含本数），且累计形成维修金额超过2000元的，乙方应自行承担维修责任。同时约定：过道灯，厕所水笼头、冲水阀，化粪池、外墙清洗费用等零星养护修理，由乙方在所收取的物业服务费中列支并自行组织实施。

第八章　　物业管理用房

第二十五条 按现在实际使用的物业用房为准，面积约176.16m2。（7楼138.16平方，负二楼维修用房38平方米）

第二十六条 物业管理用房属甲方所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但物业管理用房仅可用于物业管理服务之所需，乙方不得擅自改变其用途。

本合同终止或解除时，乙方应在合同终止或解除后5日内将物业管理用房、物业管理相关资料等属于甲方或其他非业主使用人所有的财产及时如数地移交给甲方及其他非业主使用人。

第九章 违约责任

第二十七条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，由甲方与建设方按签订的相关约定进行处理，乙方负责配合和协调工作。

第二十八条　乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方和其他非业主使用人有权要求乙方清退；造成甲方或其他非业主使用人损失的，乙方应给予赔偿。

第二十九条 甲方未履行本合同约定的义务，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿，并按约定承担违约责任。

第三十条 乙方未履行本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方和其他非业主便用人经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。乙方未完成本合同第二章和第三章的约定的，甲方有权催告其履行，乙方未在甲方催告的合理履行期限内履行义务的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及其他非业主使用人相应的经济损失。

第三十一条 甲方违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。

第三十二条 本合同终止或解除后，乙方应当在5个工作日内撤场并向甲方移交未履行部分物管费用或相关资料，未依约撤场、未依约移交未履行部分物管费用或移交资料的，每延迟一日，应向甲方支付违约金3000元。

第三十三条 以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：

1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；

2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；

3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；

4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

第三十四条 甲方根据 16 项后勤服务考核指标对乙方进行季考核。

1、考核标准：

（1）优秀：达标率为90%。

（2）合格：达标率为80%。

（3）基本合格：达标率为75%。

（4）不合格：达标率为：70%。

（5）达标率=达标项数量÷ 16 （项）×100%。

2、奖惩办法

（1）季考核为“优秀”，甲方对乙方进行表扬。

（2）季考核“基本合格”，甲方提出警告。

（3）季考核“不合格”，甲方对乙方进行惩罚，惩罚金额为乙方履约保证金的10%。

（4）在合同履行期内，累计季考核2次“不合格”，甲方有权终止合同、没收乙方剩余履约保证金。

（5）甲方对乙方违规事项可处以100—500元的经济罚款。

3、考核指标详见（附表2）。

第十章　　合同终止及期限

第三十五条 本合同期限为二年,自2015年 月 日起至2017年 月 日止。合同期届满，本合同终止。

第三十六条 合同期满后，乙方全部完成合同约定并且管理成绩优秀，应优先与乙方续定合同。

第十一章 附 则

第三十七条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力或政府拆迁改造等原因，致使合同无法履行时，甲方应提前三个月告知乙方并不因终止合同对乙方承担责任，否则双方应另行协商处理。

第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择向甲方所在地人民法院诉讼。

第四十条　本合同自双方法人代表签字并盖公章后生效。

第四十一条 以下地址为乙方的有效送达地址，甲方送达的与乙方有关的一切书面材料（包括但不限于信函、法律文书等）及数据电文等，甲方送达该地址即视为已经送达。如乙方地址或联系人发生变更，因以书面形式向甲方发出书面变更通知。

乙方名称：

地 址：

邮 编：

联系电话：

电子邮箱：

其他联系方式：

第四十二条 本合同正本连同附件16页，一式四份，甲乙双方各执二份，具同等法律效力。

甲方签章： 乙方签章：

代 表 人： 代 表 人：

年 月 日