一、项目基本情况
1、服务地点
（1）沈阳市档案馆（沈阳市和平区文体西路99号）
（2）沈阳市文史研究馆（沈阳市和平区八经街10号）
2、服务面积
（1）沈阳市档案馆占地面积8999.6平方米，总建筑面积*****平方米，为地上九层（第九层为设备层）环廊式钢筋混凝土建筑。
（2）沈阳市文史研究馆总建筑面积2680.29平方米，为地上三层办公楼。
3、配套设备情况
（1）变电所，2台SCB9630KVA/10KV变压器、6台10KV高压配电柜。
（2）换热站，2台BR0351/120.40M板式换热器。
（3）空调系统，2台1122KW冷水机组、2台冷水循环泵、2台350、JINRI冷却塔。
（4）水泵站，1座60立方米生活水箱、1座600立方米消防水池、4台30KW消防水泵、4台15KW消防水泵；文史研究馆1座126立方米消防水池，1台20KW消防水泵。
（5）客梯，沈阳市档案馆2部1000KG东芝电梯
（6）消防监控中心，128个摄像头全覆盖、3T*64存储硬盘；文史研究馆38个摄像头。
二、物业委托管理事项范围
（一）共用设施、设备的维修、运行和管理
给、排水系统；生活热水系统；高、低压配电室；中央空调系统；换热站；供暖系统；高压水泵站；楼内消防设施设备等(不含维修所用的配件及材料费,运行设备、系统的大、中修)。
（二）环境卫生保洁、绿化管理
园区、室内、室外公共场所、房屋共用部位、外立面的清洁卫生、垃圾的收集、清运工作。园区草坪修剪、冬季除雪。
（三）综合服务
会议接待、书报收发、前台接待、讲解服务、放映服务、专职司机。
（四）秩序维护及停车场日常管理服务
（五）食堂餐饮服务
每日两餐服务。
三、物业主要岗位人员配置及要求（64人）
（一）人员配置
1.管理人员（3人）
项目经理1人，项目副经理1人，文员1人。
2.综合服务（解说、会议服务、放映、报刊收发、机动车驾驶）人员（8人）
解说员2人，会议服务人员（含文员、前台接待）3人，放映员（含会议室音响服务）1人，机动车驾驶员2人。
3.保洁服务人员（15人）
保洁员15人（含文史馆2人）。
4.设备维修服务人员（13人）
电气工程师1人、水暖空调工4人、电工3人、综合维修工5人（文史馆2人）。
5.秩序维护服务人员（18人）
秩序维护主管1人、秩序维护员13人(含文史馆4人)、消防监控员4人。
6.餐饮服务人员（7人）
主管1人、厨师1人、面点师1人、水案1人、零活3人。
（二）岗位要求
1.管理人员
（1）项目经理：从事过5年以上非住宅类物业管理工作。
（2）项目副经理：大专以上学历（投标时须提供证书复印件），责任心强，五官端正，气质端庄。
(3)文员：熟悉使用电脑办公软件，具有公文处理能力、沟通协调能力。
2.综合服务人员
（1）解说员：年龄40周岁以下，责任心强，五官端正，气质端庄，性格外向，普通话标准，具有较强的语言表达能力，讲解服务文明、规范、准时。
（2）会议服务人员：女性年龄40周岁以下，身体健康，熟悉会务接待流程，受过会务接待专业培训，具有会务接待经历，品貌端庄，举止文雅大方。
（3）放映员（含会议室音响服务）：年龄50周岁以下，身体健康，受过影片放映专业培训，熟悉影片放映流程及音响操作。
（4）机动车驾驶员：年龄55周岁以下，身体健康，持有机动车驾驶证（B票以上）（投标时须提供证书复印件）
3.保洁服务人员
（1）保洁班长：具有较强的管理能力和工作责任心,年龄要求50周岁以下，身体健康。
（2）保洁员：年龄要求50周岁以下，保证身体健康状况良好。
4.设备维修服务人员
（1）电气工程师：具有相关专业5年以上管理工作经验，持有中级以上电气工程师证书（投标时须提供证书复印件），专业知识丰富。年龄55周岁以下。
（2）水暖空调工：熟悉给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的安装和维修保养工作，具有中央空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，能初步判断直燃机故障点并能及时采取适当措施，出现故障及时能够处理。具备3年以上相关工作经验，年龄要求55周岁以下。
（3）电工：熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力。能够完成变电所运行实行24小时值守工作。
（4）综合维修工：具有良好的维护管理基础知识，有2年以上设备运行、维修、管理经验，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗、电器设备等维修，具备独立完成一般常见故障维修的能力，年龄要求55周岁以下。
5.秩序维护服务人员
（1）秩序维护主管：大专以上学历（投标时须提供证书复印件），男性，年龄50周岁以下，有5年以上秩序维护岗位工作经验，责任心强，五官端正，具有完成秩序维护和勤务管理的能力。
（2）秩序维护员：高中以上学历（投标时须提供证书复印件），男性，55周岁以下，身体健康，责任心强，五官端正。
（3）消防监控员：男性，身高1.70以上，55周岁以下，熟悉消防设施设备的使用、维护和保养，熟练使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。责任心强，五官端正,须持有消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书（投标时须提供证书复印件）。
6.餐饮服务人员
（1）厨师：年龄50周岁以下，身心健康、责任心强。
（2）面点师：年龄50周岁以下，有2年以上面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种面点制作技术，
（3）水案：年龄50周岁以下，经过专业技术培训，有5年以上水案工作经验，技术好、速度快。
（4）零活：年龄在50周岁以下。
以上餐饮服务人员均须具有健康体检证明。
四、物业管理服务内容
（一）设备运行、养护、维修、管理
负责楼内电气设备、变电所、供热制冷机组、水泵站的正常运行与维护工作，生活用水设备、庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修工作。
1.总体要求
（1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（3）配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、严格执行操作规程。
（4）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
2.供电系统
（1）保证正常供电，变电所24小时值班，每小时巡视一次。
（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过15分钟。
3.弱电系统
（1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修5分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。
（2）重要会议，按采购人要求提前做好准备工作，保证会议顺利进行。
（3）严格执行设备维护管理规程，确保监控系统设备运行正常，保障采购人安全。
4.消防系统
（1）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
（3）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。
（4）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。
5.给排水系统
（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。
（2）按规定对饮用水设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；水箱清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。
（3）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。
（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（5）制定事故应急处理方案。
6.空调系统
（1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在10分钟内到达现场维修并做好记录。
（3）制订中央空调系统发生故障应急处理方案。
（4）冬季室内温度不得低于18℃，夏季室内温度不得高于28℃。
7．综合维修：庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修。
（二）环境卫生保洁、绿化管理
1.负责公共区域、卫生间及走廊的附属设施设备的清洁保洁。
2.负责活动室、接待大厅等公共区域的清洁保洁工作。
3.负责庭院道路清洁保洁工作。
4.每日垃圾的收集、清运工作。
5.负责展览厅的卫生清洁工作。
（三）综合服务（会议接待、书报收发、前台接待、音像档案放映、会议室音响）
1.按照采购人的要求，做好引导标志设置、电梯控制、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会务服务。
2.对档案馆和文史馆外来人员的接待、引导，礼貌有序。
3.解说员负责对来宾的讲解服务，熟悉解说内容，了解解说工作流程，对每日工作情况做记录
4．放映员负责馆内各种影片的放映工作，熟悉影片的放映程序，了解放映设备的基本构成，能够排除放映设备的一般故障。
（四）秩序维护及停车场日常管理
1.负责馆内24小时秩序维护值班值宿。
2.负责馆内停车场、外围、楼宇24小时巡视。
3.负责馆内车辆摆放及院内车场管理工作。
4.负责馆内消防监控值守及管理。
5.结合楼宇特点，制订安全防范措施，做好各类突发事件的应急处理工作。
（五）食堂餐饮服务
1.制定完善的餐饮管理制度。其中包括《餐饮管理规定》、《餐饮管理人员岗位职责》、《餐饮工作人员岗位职责》、《食品留样制度》、《卫生管理制度》等。
2.负责每日两餐的烹饪服务，制定每周菜谱，注重营养均衡和食品卫生安全。
3.严格实行生熟分离；后厨操作间严格执行消毒制度，保证服务人员个人卫生。
4.加强餐饮人员安全生产教育培训，做好食堂安全管理，防止漏水漏电事故发生。
（六）除雪服务要求
1.雪停二十四小时内院内积雪全部清除，并运到指定地点。
2.雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
3.及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。
4.积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
（七）其他要求
1.不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的采购人明确要求保密的信息。
2.维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
3.物业服务人员统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
4.注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全,对违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用。
五、物业管理质量标准
（一）共用设施、设备的维修、运行和管理
1.保证本物业内采暖（供暖期内维护）、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
2.制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
3.合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
4.日常综合维修：10 分钟到位维修处理，报修电话每天 24 小时畅通。
（二）环境卫生保洁、绿化管理
1.楼层保洁标准
（1）地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍。
（2）天花板、天棚距1米处目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无污迹。
（3）卫生间无异味，便器内无污垢，地面无纸屑、烟头、积水。
（4）门、窗、扶手、灯具，风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无灰尘、污迹。
（5）办公室干净、整齐、有序。
（6）墙面无灰尘、蜘蛛网、污迹，墙群、地角线无污迹。
2.公用卫生间保洁标准
（1）天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。
（2）洗面盆、台面无污迹，无水迹。
（3）目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。
（4）室内无异味、臭味。
（5）地面无烟头、污渍、积水，纸屑、果皮。
（6）保洁员每隔30分钟对卫生间检查清理一次。
（7）卫生间纸篓卫生纸和杂物不超过1/2。
3.玻璃门窗清洁标准
玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭无灰尘。
4.大厅清洁标准
（1）地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽。
（2）公共设施表面用纸巾擦拭无灰尘。
（3）不锈钢表面光亮无污迹。
（4）玻璃钢表面光亮无污迹。
（5）风口目视无污迹、手印、污迹。
（6）各种装饰物表面，花草及盆景枝叶上无灰尘。
5.楼层通道地面清洁标准
（1）大理石地面目视干净无污渍，有光泽。
（2）水磨石地面和水泥地面目视干净无杂物、无污迹。
（3）楼梯台阶目视干净无杂物、无污迹。
（4）楼梯扶手无污迹，不锈钢扶手有光泽。
（5）垃圾筒的上盖内不能超过三个烟头和其他杂物。
（6）电梯厅门前的脚垫上无纸屑、污迹。
6.公共区域清洁卫生标准
（1）外围广场，绿地无瓜果皮壳，纸屑等杂物，无积水，无污淡，每10平方米内烟头杂物不超过1个，附属设施干净无污渍。
（2）标识牌、雕塑目视无明显灰尘、无污迹。
（3）大堂玻璃门及推柄表面光洁无渍，地面光泽洁净，墙面无灰尘，公用设施无灰尘，防尘垫铺设规范。
（4）公用门窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆、电梯目视无污迹，用纸巾擦拭无灰尘。
（5）走廊、大厅地面无脚印，无污清、无积水、无垃圾，墙面天花板无积尘无蜘蛛网，各种设施无灰尘。
（6）卫生间、开水间地面无积水、无污渍、无杂物，墙面用纸巾擦拭无灰尘，镜面无尘、无污迹，便器表面光洁、无异味，面盆无人用时保证干爽光洁、无污渍，地漏无积聚污物。
（7）停车场地面无垃圾、无杂物、无积水、无泥沙，墙面目视无污迹，无灰尘。公用设施无灰尘。垃圾筒目视看不到简内杂物，垃圾日产日清。
（8）花草、盆栽摆放陈列妥当。
（三）综合服务（会议接待、书报收发、前台接待、音像档案放映、会议室音响）
1.会议接待员标准
（1）服务人员根据参加会议的人数,负责在会议室门口迎接，并引领宾主落座。
（2）如宾主一同落座，可按先主宾后主人，先女宾后男宾，先贵重后一般的形式上水具（冬季上茶水，夏季矿泉水）亦可根据客人落座的先后顺序递送水具（根据到会议室的早晚）。
（3）每隔15分钟续水1次（可根据实际情况进行适当调整）
（4）会议即将结束时，服务人员在会议室门口送客。
2.书报收发员标准
（1）根据《业主/用户订阅报刊情况一览表》清点各类报刊的份数，以免出现数量不够的情况。
（2）将当日报刊、邮件按不同的管理处分类保管，并详细登记《报刊签收表》。
（3）按时将分类好的报刊及《报刊签收表》送至各采购人处由采购人核实签收。
（4）送报上门，应轻轻敲门，说明来意，并经采购人同意后方可进入；签收完毕后，要说"再见"；离开时要将门轻轻地关好。
3.前台接待员标准
（1）站姿:上身保持正直,头部端正,目光平视,双手自然搭放在身体两侧或左手握右手自然放在前侧,双腿并拢。
（2）坐姿:上身正直,头部端正,目光平视,双手自然搭放于桌面或腿上,双腿并拢偏向一侧或小腿和大腿呈直角正放桌面下方。
（3）走姿:上身正直,头部端正,目光平视,双手自然摆动,脚步自然
（4）面带微笑,保持良好的精神状态。
（5）使用普通话,言语礼貌、温和、清晰自然,不可声音过大。
（6）保持手部整洁,指甲修剪整齐,不涂鲜亮的指甲油。
（7）发型简单自然,不染鲜艳发色(红、黄、蓝、白等),不理怪发型。
4.解说员标准
（1）讲解员根据《参观接待流程规范》认真做好接待准备，严格按照确定的参观线路和参观内容进行解说服务，不得减少讲解内容。
（2）解说员对每一次解说都必须认真负责，积极向客人介绍和传播馆内文化，实事求是，不得违背讲解材料，讲解内容不允许有严重的错误。
（3）解说员引领客人时，一般走在客人前方右侧一米处，不得将客人置于身后或至于客人身后，接待中要随时保持正确的行姿、站姿和手势，不得弯腰驼背，抓扶栏杆，不得将手交叉于胸前，或背于身后，或揣进衣袋。
5.放映员（会议室音响员）标准
（1）开机放映（开启音响）时核对当日排片及时观察银幕画面、音响、信号、影院灯光、放映机、音响、功放、投影等是否正常工作，发现问题及时处理。
（2）做好环境、设备的清洁保养及检查工作并做好登记工作并认真填写工作日志。
（3）在整个放映（会议）过程中，放映员应集中精力注意机器运转情况，放映开始后每15分钟巡视一次，重复检查放映质量是否正常。
（4）当场放映（会议）结束后，开启厅内灯光，按照放映机操作要求，关闭放映机，以及相关电源设备，机器设备用防尘罩盖住，关闭音像档案演示厅（会议室）内由放映员管理的电源。
（四）秩序维护服务
1.实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
2.结合楼宇特点，制订安全防范措施，在接到任何部位报警后必须5分钟内赶到现场。
3.车场管理严格，外来车辆出入有登记，进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
4.熟知所在岗位的工作程序和工作标准，熟知大楼的状况和安全设施、设备的设置情况，熟知消防报警设备和消防器材的数量，位置及使用性能，熟知突发性事件的处理程序，
5.新员工入职至少经过一周的岗前培训，培训内容包括：业务培训，消防知识、技能培训，业主的各项规章制度教育培训。
6.员工的培训考核要有相关的记录，综合评定在良好以上，无明显违反有关规定的行为方可上岗。
（五）食堂餐饮服务
1.餐饮人员必须先取得健康证方可上岗，要保持良好个人卫生，穿戴整洁的工作衣帽，不得有面对食品打喷嚏、咳嗽及其它有碍食品卫生的行为。穿戴清洁的工作衣帽，不留长发指甲，不蓄长发和胡须，不吸烟，不随地吐痰等。
2.餐具洗消员洗消餐具必须按餐具洗消程序进行，做到一洗二刷三冲四消。
3.保证餐厅环境卫生整洁，采取防止、消灭四害的措施，食品存放要做到防蝇、防尘、防鼠、防腐。
4.生、熟分开。生、熟食品要分开：盛装食品的工具容器分开，并标有明显的生、熟标记。刀、砧板、盆、抹布、盆用后清洗消毒：食品容器不落地存放。
5.不选用、不切配、不烹调、不出售腐败、变质、有毒有害的食品。
6.块状食品必须充分加热，烧熟煮透，防止外熟内生；炒菜、烧煮食品勤翻动。
7.工作结束后，调料加盖，做好工具、容器、灶上灶下、地面墙面的清洁卫生工作。
8.应具备能盛放一个餐次的密闭垃圾容器，并做到班产班清。
（六）其他职责
1.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2.根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。
3.保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4.专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5.服务期间应达到如下指标：服务满意率达到100%。无安全隐患事故发生。安全秩序管理服务满意率100%。保洁服务工作满意率98%，管辖区域火灾发生率为零。
6.严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
7.经双方协商后及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
8.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
六、其他相关说明
1、本项目服务期限为三年，本次采购为第一年预算，签署合同为第一年度，后两年预算以财政部门当年审批数额为准。
2.投标报价应符合国家及地方的法律法规，符合劳动力市场的基本规律。
3.费用构成：物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”、工会经费、保洁工具费、服装费、管理费和税费等，服务期内采购人不再额外支付其他费用。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
