依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《不动产登记暂行条例》及有关法律、行政法规和政策，结合现行的万年县城市总体规划、编制阶段的万年县国土空间总体规划及万年县实际情况起草了《万年县城市规划区内城市居民自建房退出国有土地处置暂行办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。征求意见时间为：2022年11月3日至11月18日。公众可以通过以下途径和方式提出意见：

一、通过电子邮件将意见发送至wnxgtj@126.com，邮件主题请注明“城市居民自建房退出国有土地处置暂行办法意见反馈”

二、通过信函将意见邮寄至万年县自然资源局村镇规划股408室。

联系电话：158*****714

邮编：******

附件：《万年县城市规划区内城市居民自建房退出国有土地处置暂行办法》（征求意见稿）

万年县城市规划区内城市居民自建房退出国有土地处置暂行办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条 为进一步提升城市整体功能，切实改善和消除城市规划区内城市居民危旧自建房的居住环境和安全隐患，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《不动产登记暂行条例》及有关法律、行政法规和政策，结合现行的万年县城市总体规划、正在编制的万年县国土空间总体规划及万年县实际情况，制定本暂行办法。

第二条 本办法适用范围为万年县城市规划环城线以内所有区域。

第三条?本办法适用对象是指下列情形：

（一）按相关规定取得国有土地并办理了用地审批手续且房屋已建成，权利人自愿退出原国有土地及房屋的；

（二）按相关规定取得国有土地并办理了用地审批手续，但土地上未建设房屋的；

（三）城市居民按有关规定取得的集体土地并已建设房屋的。

房屋若属于拆旧建新时未拆旧的房屋不适用本办法。

第四条 ?处置方式：

（一）棚改征收补偿。

（二）土地收储。

（三）置换商品房。

（四）C级危房加固维修。经鉴定为C级危房的鼓励退出，可申请加固维修。

第二章?棚改房屋征收和土地收储办法

第五条 国有土地上的自建房经鉴定为D级危房的必须拆除，经申请，可列入棚改对象。按棚改要求被列入棚户区改造对象的国有土地上自建房的权利人，在退出原国有土地及房屋后，自愿选择棚改房屋征收的，可参照棚改文件要求执行。

第六条?按相关规定取得国有土地并办理了用地审批手续，但一直未建设房屋的，自愿选择土地收储的，可按下列方式收储:

（一）取得国有土地并办理了用地审批手续的，凭票据按照当年取得用地审批手续时缴纳的各类费用总和，再按人民银行各阶段近三年发布的存款基准利率计算利息后予以货币补偿（不复息）。

（二）未取得国有土地，但办理了用地审批手续的，参照2016年5月10日第15期万年县人民政府办公会会议纪要对妥善解决“三非”遗留有关问题的处理意见办理，暨各种证件齐全但未落实土地的，取得的相关建房审批证件由自然资源部门收回并依法予以注销，已交规划费用与土地出让金凭票据依法退回。?????

针对“三非”期间获取的建房用地审批手续，需进一步核查有关情况：核查审批费用是否按照当年“三非”文件要求交齐，未缴纳齐全的需要按“三非”文件要求补齐相关费用并按年计算利息（不复息）后再予以认定；核查建房用地位置与审批用地范围是在同一位置，经核实与审批用地范围一致的可进行收储。

第三章 置换商品房

第七条 城市规划区内，国有土地上自建房或取得国有土地和用地审批手续但未建设房屋的权利人，未被列入棚改对象，根据意愿可选择置换商品房。

第八条 选择置换商品房按下列标准换算面积:

（一）原有自建房为一层的，按照1:1.8换算可置换商品房面积；

（二）原有自建房为二层的，按照1:1.2换算可置换商品房面积；

（三）原有自建房为三层以上（含三层）的，按照1:1换算可置换商品房面积；

（四）按相关规定取得国有土地审批手续，但一直未建房的：

1、仅有国有土地使用证的，按照1.8的容积率换算可置换面积；

2、用地审批手续“三证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证）齐全的，需进一步核查当年的审批档案。经核查，当年所交土地出让金的容积率与实际审批的容积率一致的，审批面积小于容积率1.8的按照1.8的容积率换算可置换面积；审批面积大于容积率1.8的，按实际审批面积换算可置换面积。经核查，当年所交土地出让金的容积率与实际审批的容积率不一致的，审批面积小于容积率1.8的按照实际审批面积置换商品房面积；审批面积大于容积率1.8的，按当年缴纳出让金折算的容积率为准进行置换或按当时缴纳出让金文件要求补缴土地出让金并加上银行利息后再进行置换商品房。

第九条 商品房置换补差价按下列标准计算：

（一）原房屋产权证为国有土地出让的。

换房差价=（可置换商品房面积x建设成本价）+（原房屋认定住房面积x楼面地价x已使用土地出让年限/70年）+(可置换商品房面积-原房屋认定住房面积）x70%楼面地价-（原房屋认定住房面积x重置价）。

（二）原房屋产权证为国有土地划拨的。

换房差价=可置换商品房面积x（70%楼面地价+建设成本价）-（原房屋认定住房面积x重置价）。

国有划拨产权的房屋，置换后实行产权置换并办理国有出让产权证。

城市居民按有关规定取得的集体土地的自建房，可参照国有划拨土地置换要求办理。

因家庭人口结构，需要增补商品房面积的，20平方米以内按增购价（建设成本价+楼面地价）购买，超出20平方米以上的按市场价购买。

以上房屋若未办理房产相关证件的，房屋建筑面积超出容积率2.0部分的住房面积，在置换商品房时应按100%补交楼面地价。

（三）按有关规定取得国有土地并办理了用地审批手续，但一直未建设房屋的：

1、仅有国有土地相关证件的

国有出让土地的：置换价=（可置换商品房面积x建设成本价）+（可置换商品房面积x楼面地价x原土地证已使用年限/70年）

国有划拨土地的：置换价=可置换商品房面积x（建设成本价+70%楼面地价）

2、按有关规定取得“三证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有出让土地使用权证）建房审批手续的。

置换价=（可置换商品房面积x建设成本价）+（可置换商品房面积x楼面地价x已使用土地出让年限/70年）+土地闲置费。

上述楼面地价，均以最终置换商品房所在地块或政府安置房以距离最近三个楼盘的平均楼面地价为准。房屋重置价和建设成本价按照征收部门或征收主体委托第三方机构评估后认定的标准执行。

第十条 原国有土地和房屋面积的认定

（一）原国有土地面积的认定：

土地相关证件齐全的，按照证件实际记载面积进行认定；土地相关证件记载面积之外的实际使用土地面积，由村（社区）、乡（镇）两级确认无纠纷后予以认定并以货币补偿。

（二）原房屋面积的认定：

1、原房屋产权证件齐全的，按照房屋产权证记载房屋建筑面积为准；实际建筑面积小于批准房屋建筑面积的，按房屋实际面积进行认定，若用于置换商品房可按批准房屋建筑面积认定。

2、仅有土地或用地规划审批的相关证件，房屋未办理房产相关证件的，仅对房屋容积率2.0以内的实际主房建筑面积予以认定，超出部分的面积在置换商品房时参照本办法的第九条办理。

第十一条 ?可置换商品房来源

（一）政府安置房。通过补交土地出让金，将安置房转换成商品房。

（二）政府回购房。县政府根据住建部门每半年统计的置换商品房需求回购商品房数量。

第十二条 其他相关补偿

（一）经认定的原房屋建筑面积超出最终置换商品房部分面积和自愿放弃可置换的房屋面积，按原房屋重置价给予货币补偿。

（二）原土地面积补偿。

1、经认定的土地面积大于按房屋容积率2.0换算后的土地面积，以2平方米土地面积换1平方米住房面积纳入可置换商品房面积计算。经认定的土地面积小于按房屋容积率2.0换算后土地面积的则不纳入置换计算。若原房屋为一层的，纳入置换商品房的土地面积应是扣除房基占地之外的土地面积。

可置换商品房的土地面积，若不继续置换商品房，国有出让土地的按现行基准地价进行货币补偿；国有划拨的土地按现行基准地价的50%进行货币补偿。

2、土地相关证件证载之外经认定的土地面积，按现行基准地价的30%进行货币补偿。

3、经批准但不计入可置换面积的附属房补偿标准：砖混结构的550元/平方米，砖木结构的386元/平方米。

原自建房若含商业用途的，原则仅对其底层面积进行认定并依照我县棚改标准予以货币补偿。

上述国有土地经处置退出后，统一由自然资源主管部门登记造册，退出的土地在开发利用前可根据村（居）、乡（镇）、县政府实际需求，临时租用或借用于各类公共服务设施用地。

第四章 危房加固维修

第十三条 危房加固维修申请条件

城市规划区内，国有土地上的自建房，经房屋安全质量鉴定机构鉴定为危房C级的，参照中共万年县县委办公室 万年县人民政府办公室印发《关于加强城乡控违拆违工作的实施意见》（万办发[2020]35号）文件办理。

第十四条 危房加固维修审批要求

产权所有人对独栋住宅进行不涉及承重结构的局部修缮、维护。加固维修不得改变原房屋的檐口高度、屋脊高度、建筑形式，不得超过原产权证记载房屋建筑面积。

第五章 审批办理程序

第十五条 审批程序

（一）申请人向所在社区（村）提出申请并填写审批表。

（二）所在乡镇人民政府初审后，统一登记。

（三）根据申请人提出的处置方式不同，各部门根据各自职责作相应审查工作。

1、棚改征收补偿：由住房保障中心会同自然资源部门共同查验原审批证件的真实有效性，审核通过后依据《万年县2019年城市棚户区（城中村）改造县城范围内国有土地房屋征收与补偿安置方案》核算补偿费用，核算结果报县政府批准。

2、土地收储：由自然资源部门查验原审批证件合法有效性及原审批证件缴纳费用情况，并核算相关收储费用，审查通过后报县政府批准。

3、置换商品房：由自然资源部门查验原房屋批准证件合法有效性，符合条件的核定可置换商品房面积，住建部门登记置换商品房需求，每半年报县政府批准；经批准后由县自然资源部门依据县政府批准的置换商品房面积需求，在土地挂牌出让时设定回购用于置换商品房面积；产权置换后，由自然资源部门办理不动产权证书同时收回原房屋相关产权证并注销登记。

4、C级危房加固维修：参照《关于加强城乡控违拆违工作的实施意见》（万办发[2020]35号）文件规定的程序办理。

第六章 部门职责

第十六条 ?乡（镇）人民政府负责受理本辖区国有土地上自建房（含未建设的）四类处置方式的申请登记和备案，配合住建和自然资源部门对自建房及国有土地权属的认定及宗地界限确认、退出土地收储后管理的监管、辖区内C级危房加固维修建设的日常巡查工作。

第十七条?县住建部门负责房屋质量与安全鉴定结论的审核、商品房置换需求统计、保障性安置住房房源供应和每年商品房置换需求计划、建设成本价和自建房重置价的核定并向社会公布等相关工作。

第十八条?县住房建设保障中心负责核算选择棚改征收方案的相关补偿费用、与自然资源部门共同核算可置换商品房申购价格。

第十九条?县自然资源部门负责查验国有土地产权审批件的合规有效性、核算可置换的商品房面积和已使用年限的土地出让金补缴、置换后办理不动产权证、原国有土地的收储登记造册管理等工作。

第二十条?县城市管理部门负责监管C级危房在加固维修期间，对改变涉及、扩大规模、改变用途和主体结构等行为，发现不一致的应立即制止并责令整改，逾期不整改的由县城市管理部门强制拆除。

第二十一条 本办法自 ?年 ?月 ?日起施行。