（一）项目概况

长沙市城市管理综合执法支队综合大楼，位于长沙市芙蓉区古曲北路75号办公院区内，该办公院区占地总面积为6357.02㎡，内有支队办公使用的建筑物5栋，建成时间为1996年，院区有出入口2个。另外，院区内有市血液中心职工宿舍楼1栋及其附属花园（含植被），该宿舍楼生活区与支队综合大楼办公区未实现分隔，且宿舍楼业主与支队共用院区出入口，目前宿舍楼由业主居民自主管理，因此中标单位在实施物业管理服务时，需与该宿舍楼居民保持密切联系，协助社区做好相关沟通协调工作。

（二）项目详细情况

支队办公综合大楼总建筑面积约6157.29㎡，有主办公楼1栋（6层），副楼两栋，分别为综合楼1栋（4层）、培训楼1栋（3层）；门卫收发室1栋（单体平层），值班房1栋（单体平层）。

1、主办公楼，多层建筑物，占地面积约761.67㎡，建筑面积4074.37㎡，共6层，有电梯1台，步梯间3个，公共卫生间6个。

2、综合楼，多层建筑物，占地面积约312.47㎡，建筑面积1100㎡，共4层，有电梯1台，步梯间1个，公共卫生间3个。

3、培训楼，多层建筑物，占地面积约307.94㎡，建筑面积811.44㎡，共3层，有步梯间1个。

4、门卫收发室，单层建筑物，占地面积约18.83㎡，建筑面积16.64㎡。

5、值班房，单层建筑物，占地面积约163.22㎡，建筑面积144.84㎡，有公共卫生间1个。

6、绿地带及草坪面积：约83.16㎡。

7、院内公共道路广场面积：约2232.59㎡ ，共有停车位约60个。

执行相关国家标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

（一）物业管理服务的范围

本项目委托管理的范围为市城管执法支队综合大楼及办公院区的附属设施设备，不包括市血液中心职工宿舍楼1栋及其附属花园（含植被）。

（二）物业管理的内容

1、房屋建筑共同部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面(不含清洗)、承重结构、楼梯间、走廊通道、大堂门厅、电梯间、卫生间等。

2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管，建筑物室内外的公共照明设施、配电系统、消防供水系统、消防设备设施、电梯和保安监控系统等所有大楼共用的机电设备、设施。

3、公用设施的维修、养护和管理。包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。

4、公用绿地、花木等的养护与管理。

5、公共环境卫生服务。包括：公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、标识标牌、绿化地等的卫生清扫与保洁、垃圾的收集与清运、除“四害”的消杀。

6、管理范围内的车辆行驶和停泊管理及交通设施、设备的维护、保养和管理。

7、维持公共秩序，做好治安防范和防疫值守工作。包括；门岗执勤、院区及办公楼内的安全巡视、安全监控及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作。

8、节假日宣传布置与管理，如重大节日（“五·一”、“七·一”、“十·一”、春节、元旦五节）在综合大楼门厅的灯笼布置与摆放，办公院区公共区域的国旗布置等。

9、室内灯泡、灯管的维修、更换等服务。

10、一般性文件与报刊杂志的订阅、收发、分检、投递管理和服务。

11、对物业使用人违反支队办公院区物业管理有关规定的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时通报甲方。

1、实施地点：长沙市芙蓉区古曲北路75号

2、结算办法

2.1 付款人：长沙市城市管理综合执法支队（通过国库集中支付）

2.2 付款方式：按季度支付，签订合同后，每季度第一个月的15日前支付上季度的物业管理服务费款项（如遇节假日后延）。

2.3 本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

2.4 委托管理期限：2023年1月1日至2024年12月31日，服务期二年，合同一年一签。

2.5 投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

（一）卫生保洁要求

1、日常保洁

范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、围墙、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

1.1 屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

1.2 外窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

1.3 电梯内按键、桥箱内面、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

1.4 公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

1.5 楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

1.6 道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

1.7 及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

1.8 公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

1.9 遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：按照市内有关规定，做好每月的垃圾分类统计工作。每日清扫、收集，密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责收集外运至垃圾中转站，做到日清日洁；化粪池、排水沟要及时清理，每季度至少要清空一次，污物不得外溢。

3、公共卫生间的保洁：

3.1 数量：10个

3.2 保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，隔板及门板无污渍，无灰尘。纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。卫生间门与隔板保持清洁。卫生间日耗品，如卷纸、洗手液等易耗品和用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品如卫生球、清洁剂由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具，如垃圾桶由业主单位提供并承担费用。

4、公共区域的垃圾桶的保洁：

4.1 数量：物业公司根据情况配置、费用由业主承担。

4.2 保洁要求：每日清洗，保持干净，无污渍，无异味。

（二）绿化养护要求

1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

2.1 有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

2.2 定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%；

2.3 室内外花木摆放及养护，公共场所除租摆植物外其他所有植物的养护管理。

2.4 绿化维护所需的肥料、杀虫药品等物料由物业服务单位承担。

（三）安全保卫要求

1、服务内容：负责进出的车辆指挥、主出入口电动门、次出入口大门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公楼及副楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

2、服务标准：

2.1 建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，部分岗位24小时值班；

2.2 严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，防疫应急等特殊时期更要严格落实专人值守，确保环境秩序良好；

2.3 维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

2.4 做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

2.5 严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

2.6 按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

2.7 建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（四）设备、设施维保要求

1、给排水系统设备运行维护

1.1 服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

1.2 服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作，以及水费票据的及时转交。

2、供电系统设备管理维护

2.1 服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。电费代收代缴。

2.2 服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；执行24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、电梯数量及维护要求：须具有特种设备安装改造维修（电梯）资格许可或委托具有特种设备安装改造维修（电梯）资格许可的单位进行维护（按照国家标准执行）

数量：2 台

4.1 运行状况的检测。

4.2 机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

4.3 各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

4.4 服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

5、其他约定

5.1投标人负责按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。

5.2 建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

5.3 及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。

5.4 消防设施的数量及维护要求：

内容：消防栓；消防带；消防枪；干粉灭火器。

维护要求：每月检查一次，做好记录，及时报修。

5.5 房屋门窗维修要求：

内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗帘、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

5.6 设施设备维护、维修单项维修费用在500以内（含500元）由物业服务单位承担，单项维修费用超过500元由业主单位承担。

（五）其他要求

1、设备运行：电梯按工作时间运行（特殊情况除外），按时年检；水泵、发电机等设备每周检查 1 次。

2、房屋及设施、设备的维修、养护：屋面及房屋渗漏5日内修好。

3、公共环境：景观池、室内外排水管道、沙井每年清理 1次。

4、清洁卫生：公共场地每天清扫、保洁2次；电梯卫生每天清扫、保洁2次；化粪池每季检查1次，每年清掏1次;大会议室会前、会后各清扫1次；二次供水池每年清洗消毒1次，经卫生部门检查合格后方可使用。

5、绿化:绿地完好率达到100%以上。

6、交通秩序：室外停车场每天8小时交通指挥疏导(工作时间内)；

7、保安:实行全天候保安制度，岗位设置3个，24小时轮流值守。其中主入口(传达室) 1个；次入口(岗亭) 1个；监控室1个。

8、急修：停水不超过4小时；停电不超过4小时；下水道、沙井堵塞不超过4小时内开工；小修：报修8小时内开工。

9、节能：按照《公共机构能源资源消费统计调查制度》要求，制定办公院区的节约能源资源的管理制度和节能设施的改造实施方案，协助支队做好能源资源消费统计台账，开展节能安全巡查。

10、甲方对乙方的满意率（每季度开展1次满意度考评，每年4次）达到:90%以上。

（五）内部管理

物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

（六）、人员配置及要求

?人员配置：

?岗位职责要求：

1、物业经理1人

1.1 工作职责：负责所辖项目的物业管理工作，建立、健全和规范物业管理运作体系，并将主要管理制度、人员情况上墙公示；制定年度物业管理工作计划，建立完善各类物业管理检查台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新；负责对所辖物业内的安保、保洁、维修、绿化、客服工作进行监督和管理，负责对物业各岗位人员的职能技能培训和思想教育工作，确保物业管理服务水平；负责所辖项目的物业客服工作，与支队所属各部门保持密切联系，听取支队干部职工意见或建议，不断提高和改善服务质量；负责落实支队有关节能、垃圾分类、人员车辆出入管理、防疫、安全生产、综治维稳等各类规章制度和应急预案，并按要求向支队反馈工作过程与结果；负责对接项目所在街道、社区的办事处，按要求做好街道、社区布置的相关工作；负责与支队办公院区内原市血液中心居民楼业主/租户保持密切联系，掌握居民楼业主/租户相关信息，在居民楼正式移交社区管理前，做好相关管理和协调工作；完成支队管理部门交办的其他工作。

1.2 服务时间：每天上午8:00至晚上6:00，其他时间段如有物业管理任务则按需服务，每周休息一天，法定节假日按工作需要进行物业值班。

1.3 岗位安排：综合楼设物业值班室1间，配备物业经理1人，要求具备物业管理从业经验并持证上岗。

2、保安员5人

2.1 门岗保安员工作职责：负责出入口门卫值班工作，按要求着装整齐，严格执行交接班制度；负责进出人员、车辆的验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业院区，确保治安环境良好；负责掌握使用门禁管理系统，内部车辆及驾驶员信息全部纳入门禁系统管理，外来车辆做到全部登记备案；负责代收支队所订报刊、邮件，做好分类和保管工作；负责办公院区的秩序维护工作，公共道路拥堵或停车位不足时，负责及时疏导车辆及行人，指导机动车按规定定点有序停放，保证道路及进出车道畅通；负责做好防火、防盗等应急处置工作，能熟练使用消防器材和安保装备，发现不安全因素应立即查明情况，按照应急预案采取处置措施，并及时报告物业经理和支队管理部门；完成物业经理和支队管理部门交办的其他工作。

2.2 监控室保安员工作职责：负责监控室电视屏幕的监视工作，按要求着装整齐，严格执行交接班制度；负责全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题及时报告并与门岗保持联系；负责熟练掌握监控室内的设备功能和使用方法，确保设备的正常运转，发现故障及时联系支队管理部门进行维修维护；负责做好监控视频录像的保管和保密工作，无关人员不得进入监控室；负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖物业，每天巡查6次，做到物业重点部位全覆盖，留意治安消防状况，并定点做好巡查记录；负责与门岗保安员共同做好院区防火、防盗等应急处置工作；完成物业经理和支队管理部门交办的其他工作。

2.3 服务时间：主入口全天开放，主入口保安员主要负责门岗值守，24小时值班，两班倒，每天工作12小时；次入口按需开放，次入口保安员兼任监控室保安员，主要负责物业安全巡查和监控室值守，24小时值班，两班倒，每天工作12小时。

2.4岗位安排：主入口门卫室（古曲北路），设有电动门禁设备及电脑管理系统一套，需配备保安员3人；次入口（凌霄路），设有铁制大门和值班房，监控室（办公楼一楼），设有监控电视设备及电脑影像存储设备一套，次入口和监控室需配备保安员2人。院区共需配备保安员5人，要求具备相关物业保安从业经验1年以上并持证上岗。

3、保洁员2人

3.1 工作职责：负责按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；负责管理使用各种保洁工具和清洁耗材，防止丢失和浪费；负责对保洁范围内物业的异常情况及时向物业经理报告，对乱扔废弃物的行为应予以制止，并及时清除；负责协助支队管理部门做好垃圾分类及回收相关工作；负责做好支队办公楼6楼和培训楼2楼的2个大会议室的保洁工作；完成物业经理和支队管理部门交办的其他工作。

3.2 服务时间：每天上午8：00至晚上6：00，其他时间段如有保洁任务则按需服务，每周休息一天，节假日按工作需要进行物业值班。

3.3岗位安排：办公楼设物业值班室1间，配备保洁员2人，要求具备相关物业保洁从业经验1年以上。

4、绿化员1人

4.1 工作职责：负责对办公院区的树木、花草植物进行日常养护，定期浇水、施肥、培土、除杂草和防治病虫害，发现花木的死株、病株要清除，缺株要补植；负责管理使用各种绿化工作和养护物资，防止丢失和浪费；负责做好办公院区的灭四害工作，并做好防疫消杀工作；负责做好办公院区公共道路、绿化带、篮球场等公共场地的保洁工作；完成物业经理和支队管理部门交办的其他工作。

4.2 服务时间：每天上午8：00至晚上6：00，其他时间段如有绿化养护任务按需服务，每周休息一天，节假日按工作需要进行物业值班。

4.3 岗位安排：办公楼设物业值班室1间，配备绿化员1人，要求具备相关物业绿化养护工作经验2年以上。

5、水电工1人

5.1 工作职责：负责办公院区内公共部位建筑工程及水电设备设施的检查和维修工作（不含电梯），及时完成各项零修任务，零修合格率100%，及时联系专业机构对电梯设备进行检修保养，并建立完善相关维修登记台账；负责对办公院区内公共设施设备进行安全巡查，重点检查用水、用电的设备运行情况，建立巡查台账，做好水电用量数据抄表登记工作；负责严格执行安全生产操作规程，安全开展配送电、电气维修工作，定期对消防设施设备进行检查和维护，确保消防系统设施设备完好无损，可随时启用；完成物业经理和支队管理部门交办的其他工作。

5.2 服务时间：每天上午8：00至晚上6：00，其他时间段如有物业维修任务则按需服务，每周休息一天，节假日按工作需要进行物业值班。

5.3岗位安排：办公楼设物业值班室1间，配备水电工1人，要求具备相关物业水电维修工作经验2年以上并持证上岗。

本项目采用简易程序验收

1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，由物业公司负责全额赔偿。

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件发生，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。

4、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。

5、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司要发放及时准确。

6、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

7、物业管理用房的提供情况

甲方提供物业管理用房：门卫收发室1间，办公楼1楼3间（物业值班室1间、监控室1间、物业维修工具房1间），综合楼1楼1间（物业保洁绿化工具房）。

8、物业管理饮食安排情况：物业工作人员可在支队职工食堂就餐，餐饮费用自理。

9、公用水电费的收缴要求：由业主单位负责，每月电费由物业公司代收代缴，每季度电费与物业费一同报销，每月水费缴费票据由物业管理公司送达。

???10、设备的维护与维修：物业公司负责电梯、消防设施、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换和其它500元以下的单项维修。公用设备的年检费用不包含在物管费用中，由业主负责。