为扎实推进农村宅基地、集体建设用地使用权和农村房屋、建筑物、构筑物所有权(以下简称农村不动产)的登记发证工作,根据《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)和《省自然资源确权登记局关于印发<湖北省农村不动产确权登记工作方案>的通知》等文件精神,结合我市实际,制定本方案。

一、工作原则和目标

(一)工作原则。

坚持遵循不动产登记法规政策,按不动产登记规范进行操作,有效利用宅基地和集体建设用地使用权调查、测量成果,做好农房补充调查和不动产登记发证的衔接,做到“权属合法、界址清楚、面积准确”。

(二)工作目标。

2020年5月31日前完成农房补充调查外业、内业工作的50%,2020年9月30日前完成外业、内业工作的100%,监理工作同步完成。2020年11月底前基本完成市本级和各县(市、区)的农村不动产确权登记发证工作,促进形成产权清晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度,建成覆盖城乡的房地一体不动产登记数据库,提高我市自然资源管理水平。

二、工作方法和流程

本次农村不动产确权登记适用总登记方法,实行台账式审批。具体流程如下:

(一)严格标准,做好农村不动产权籍调查成果验收。

各县(市、区)加快推进农村不动产确权登记发证工作领导小组办公室(原加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室,以下简称“确权登记办”)要组织监理单位按照原确权登记调查方案和农村不动产权籍调查技术规范,以乡(镇)或村(社区)为单位,分阶段全面完成辖区内农村不动产权籍调查的验收工作,出具权籍调查验收意见。验收标准:一是达到房地一体化关联标准。以不动产登记单元编制代码为基础,进行调查测绘,建立楼盘表、关联宗地、实现图形和楼盘挂接,按照不动产登记数据库标准,建立农村不动产权籍调查数据库。二是达到不动产权籍调查技术规范的标准。土地和房屋权属调查真实准确,权籍调查表填写规范,签章齐全,界址标界准确,宗地和房屋平面图符合要求,权属调查审核意见完整。

(二)出台政策,切实完成农村不动产确权审批工作。

按照农村不动产确权登记范围、标准、程序等相关政策,依据农村“三权”调查验收成果,以村(社区)为单位填报《襄阳市农村宅基地和集体建设用地及地上建筑物补办手续审批台账》(简称《审批台账》),由村(社区)、自然资源和规划所、乡镇政府(办事处)逐级审批,签字盖章予以确认,审批内容应包含农村不动产登记所需的事项,并形成电子数据表单。

(三)系统登记,高效完成农村不动产登记发证工作。

1.由各确权登记办将经过验收的农村不动产调查成果,移交至不动产登记机构,录入不动产登记权籍数据库。

2.由各确权登记办将《审批台账》及电子表单(两者必须保持一致),移交不动产登记机构。由不动产登记机构将电子表单导入登记系统,登记系统自主审核完成登簿,然后缮证。

3.由各村(社区)统一领取不动产权证书并组织发放。

三、登记的范围

全市合法的农村宅基地、集体建设用地及其地上建筑物、构筑物,除以下情形外的,原则上均应纳入本次确权登记发证范围。不属于确权登记范围的情形:

(一)政府已发布拆迁公告或列入拆迁实施计划的;

(二)非法占用基本农田建设房屋、违反生态红线管控要求等不符合土地利用总体规划和乡镇建设规划的违法用地和建房的;

(三)一户多宅(不含因合法继承形成的一户多宅);

(四)非本集体经济组织成员购买宅基地及房屋的;

(五)农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设的;

(六)在集体土地上建房对外出售的小产权房。

四、登记的主体

(一)农村宅基地使用权及地上房屋所有权登记的主体。

农村宅基地使用权及地上房屋所有权申请登记发证的主体,原则上为本村集体经济组织成员。有下列情形之一且经本农村集体经济组织认定的,也可按照规定申请登记发证:

1.原本农村集体经济组织成员合法取得宅基地使用权及地上房屋所有权,因婚姻、就业等原因进城落户的;

2.非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的;

3.非本农村集体经济组织成员的农民或者城镇居民因继承房屋占用宅基地的;

4.非农业户口居民(含华侨)在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权或者因合法取得房屋而占用宅基地的。

(二)集体建设用地使用权及地上房屋所有权登记的主体。

1.经批准使用集体土地兴办乡镇(村)公益事业和公共设施的乡镇(村)办企业事业单位、农村集体经济组织;

2.经批准使用集体土地兴办企业或者用于非住宅经营性建设的乡镇(村)办企业事业单位和个人、联营或者入股企业;

3.相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及地上建(构)筑物所有权主体。

五、登记的相关要求

(一)申请人与土地房屋权属证明文件一致的,或申请人与土地房屋权属证明文件不一致,但同属家庭成员的(户主及其配偶),资料收集完整可直接登记。

(二)无权属来源的宅基地和超批准面积的宅基地,按照台账式审批名单,资料收集完整后予以登记。

(三)一户多宅(不含因合法继承形成的一户多宅)、非本集体经济组织成员购买的房屋由村(社区)认定并公示,列入不予补办手续名单。

(四)不动产权属有争议的、已设定抵押的、被查封的、房屋在建的和城区人民政府(开发区管委会)确定暂缓登记的,达到登记条件后由权利人向不动产登记机构申请登记。

(五)申请人为受让人(含受赠人)的,土地房屋权属来源证明材料为转让人(含赠与人)的,由村(社区)出具唯一宅基地证明,由申请人持转让协议(赠与协议)向村(社区)申请,经村(社区)同意后办理登记,无权属来源的应先补办用地手续。

(六)土地房屋原权利人已死亡的,由继承人申请办理登记的。能够查清有继承权亲属关系的,且能够到现场签署声明的,其他继承人到现场签署放弃继承权声明书,由指定继承人申请办理登记。其他情况可公证后再申请办理登记。

(七)申请人已申请危房改造的不予登记房屋,只登记宅基地。

(八)申请人房屋已坍塌,拆除两年以上未恢复使用宅基地的,不予登记。有土地权属来源,房屋坍塌、拆除未满两年的,需恢复使用宅基地的,由村(社区)出具意见后,予以登记宅基地土地使用权。

(九)权利人对房屋安全和旧证作废做出承诺。

(十)夫妻双方均为农村村民在本村拥有两处及以上宅基地,或在本村拥有一处(多处)其他村拥有一处(多处)的,对该类宅基地先调查,夫妻双方只能选择其中一处宅基地,并按规定申请确权登记发证。

(十一)村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。1987年《土地管理法》实施前的,经所在农民集体同意,报乡(镇)人民政府审核确权登记;1987年《土地管理法》实施后的,应当依据县级以上人民政府批准文件确权登记。

(十二)对于没有权属来源证明的集体建设用地,应查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法使用的,经所在农民集体同意,并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审批,确权登记发证。集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

六、登记面积标准及处理方式

(一)市区补办宅基地及地上房屋面积标准。

1.在2018年《襄阳市中心城区村(居)民建房管理办法》划定的一级控制区、禁止建设区、保康工业园、襄城经济开发区的,补办宅基地面积不超过140平方米,建筑面积不超过280平方米;在上述区域外补办宅基地面积不超过200平方米,建筑面积不超过300平方米。

2.建房时经过职能部门批准且房、地批准面积超过控制标准的,按批准面积登记。

(二)宅基地超面积的处理方式。

1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。

2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

3.1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书“附记栏”中注明。

4.对于符合分户条件而未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后合计面积标准的,依法按照实际面积予以确权登记。

(三)房屋超面积的处理方式。

实际建房面积未超过上述补办面积标准的,按照实际建房面积登记;超过上述面积标准的,按照标准面积登记,超出部分登记时在《不动产权证书》“附记栏”中注明。

(四)其他县(市、区)结合本地实际制定标准。

七、保障措施

(一)加强组织领导,夯实主体责任。

各县(市、区)人民政府、开发区管委会是农村不动产确权登记责任主体。各地自然资源主管部门要在党委政府的组织领导下认真履职,提请各县(市、区)人民政府、开发区管委会将农村不动产确权登记列入政府工作目标任务,要与农业、住建、财政、公安、民政等部门密切配合,吸收乡镇政府、村集体组织参与,做好具体实施工作。各县(市、区)要高度重视,加强组织领导,充分认识此项工作的重要性、必要性、紧迫性,加强内部组织协调,建立工作联动机制,动员人民群众积极参与,做好组织实施工作。条件允许的县(市、区),将不动产登记收件网点延伸到乡、到村,集中受理登记申请,加快推进确权登记发证工作。
(二)妥善处理历史遗留问题。

各地既要尊重历史又要面对现实,妥善处理宅基地确权登记中存在的遗留问题。要围绕权籍调查、房地确权、争议调处、登记颁证工作中存在的问题,深入研究、创新方法、细化和完善政策。严禁通过不动产登记将违法用地合理化。

(三)强化进度管理。

各地自然资源主管部门在摸清宅基地和集体建设用地的宗数和面积、已登记的数量等基本情况的基础上,建立工作台账,工作台账要详细记录准予、暂缓、不予补办手续名单,实行台账销号管理。要制定工作进度计划,明确年度工作时间表和路线图,落实责任,倒排工期,全力统筹推进,确保各项工作稳步开展,规范有序推进,按时保质完成。每月末要按自然资源部要求认真填报工作进度表,逐级汇总上报。市加快推进农村不动产确权登记发证工作领导小组将根据工作进度进行调度督办,对工作推进不力、进度滞后的将予以通报。

附件:襄阳市中心城区农村不动产暂缓发证范围示意图

示意图范围:襄城区、樊城区按照《襄阳市中心城区村(居)民建房管理办法》划定的一级控制区、禁止建设区,保康工业园,襄城经济开发区;高新区团山镇、米庄镇(马庄村1、2、3、4、5组,油坊岗社区4组,孙庄社区4、5组,顺正河社区2、3、4、5、7组,米庄社区2、3组,米芾社区4、5、6、7、8、9、10组,叶店社区5组,桐树店社区,刘家村1、2、7、8组,王湖冲村1、3组)、刘集街道办事处(刘集社区,连山湖社区1、2、果园组,刘湖社区2、3、4、5、6、7组,武坡社区1、2、3、4、5组);东津新区一级控制区、东津新区简坡村(5、6组)、打伙村(2、3组)。以上范围内结合襄阳市区实际情况暂缓登记发证。