编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市鼓楼区博物馆

乙方：福建环山物业管理有限公司

根据招标编号为[******]GRD[GK]*******的福州市鼓楼区博物馆2022年冶山博物馆物业服务采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：叁拾肆万伍仟叁佰陆拾元整（￥******.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 5 天内入场；

4.2交付地点：福建省福州市鼓楼区冶山博物馆；

4.3交付条件： 采购人验收合格后 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

5.1 服务范围 冶山春秋博物馆总建筑面积约650平方米。中标方需负责冶山春秋博物馆及其附属楼、馆外三包（展厅、办公区域卫生间、监控设备间及公共等区域）的每日安全保卫与卫生清洁等工作。 5.2服务总体要求 安保、保洁等委托乙方管理的事务，均参照招标文件或乙方在投标时响应的技术要求，以不低于此标准，通过高质量的物业管理服务，推动整个物业管理水平的提升。 1.1公共秩序维护 1.1.1出入口执勤，人员和物品的出入管控。 1.1.2项目功能区巡逻。 1.1.3监控视频看守，发现异常及时处置； 1.1.4消防安全检查。 1.2保洁服务 1.2.1物业区域日常保洁； 1.2.2垃圾收集与处理； 1.2.3消杀除四害； 1.3.4其他零星维修。 2、物业管理服务基本要求 2.1设立项目物业管理处，配置相应的管理服务人员，对场馆实行安全防范、保洁和供电、供水设施设备维修养护等管理服务。 2.2管理人员、专业操作人员和保安人员、保洁人员按照国家有关规定相关职业资格 证书或岗位证书。 2.3管理服务人员统一着装，佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范，服务主动、热情。 2.4管理处每天8小时进行客服业务接待，其余时间有专人值班，并提供服务。 2.5与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，物业服务合同备案手续齐全。 2.6依法进行物业项目共用部位、共用设施设备的承接查验工作，验收手续齐全，档案资料完整。 2.7建立完善的物业管理制度、员工岗位职责及物业管理工作计划；应用计算机及专业管理软件进行日常管理，房屋档案、设备档案、管理服务资料等全面实行计算机管理。 2.8公示24小时服务电话，甲方咨询、投诉在24小时内予以答复处理；甲方报急修的10分钟内到达现场处理（预约除外），有完整的报修、维修记录，并有回访制度，回访率达100%，满意率达95%以上。 2.9各类物业管理纸质档案资料分类归档，排列整齐有序，有完整的档案目录清单，查询方便 。 2.10积极配合甲方组好有关活动，做好后勤保障工作。 2.11每年至少2次征询并走访甲方对物业服务的意见、建议，满意率达90%以上；对甲方提出的意见、建议进行分析并在5天内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向甲方说明原因，并有相关征询情况及整改记录档案资料。 3、物业管理服务内容及质量要求 3.1．公共秩序维护 3.1.1安全防范 3.1.1.1主入口24小时值守，执行门禁制度。 3.1.1.2人员进出管控，禁止无关人员进入场馆， 3.1.1.3物品进出管控，检查和验证出入物品。 3.1.1.4功能区巡逻，纠正违反规定的场馆参观、视频操作以及损坏设备行为，处理应急事项。 3.1.1.5监控视频看守，及时处理发现的异常情况。 3.1.1.6制定治安、刑事、自然灾害、卫生等突发事件应急处理预案，当发生突发紧急事件时按照应急预案处理并做好记录。 3.1.2消防管理 3.1.2.1制定并执行消防安全制度和火灾应急处理预案，遇初起火灾及时扑救并报警。 3.1.2.2每日检查消防栓，包括消防带、消防枪和消防栓箱内各种配件，发现损坏的及时修复或报告出入。 3.1.2.3每日检查配备的灭火器，临近失效立即更新或充压。 3.1.2.4每季度组织1次消防大检查，发现问题报甲方并及时组织整改。 3.1.2.5每年组织2-3次消防演练。 3.1.2.6制定消防突发事件应急处理预案，当发生火灾事件时按照应急预案处理并做好记录。 3.2．卫生保洁 3.2.1保洁范围：场馆楼层整体保洁，包括： 3.2.1.1项目内的所有公共区域 3.2.1.2办公室 3.2.1.3门、窗及附属设施，包括大门、项目内所有门、窗、消防栓、暴露的设备管道、花卉盆景等。 3.2.1.4共公共区域与办公场所的卫生保洁所涉的拖把、抹布、清洁剂、空气香氛剂、消毒剂、洁厕剂、手套、刷子、公共卫生间厕纸、洗手液等一切卫生用品由乙方提供，并保证数量充足，及时补给。 3.2.2保洁内容： 3.2.2.1清扫、清洗、清洁。 3.2.2.2垃圾收集处理。 3.2.2.3消毒、四害灭杀。 3.2.3保洁标准 3.2.3.1公共区域每日清拖1次，并巡回保洁，每周一（闭馆日）大保洁l次：做到地面无垃圾，无积水、无灰尘、无痰迹等。 3.2.3.2公共墙面：内墙面每日清洁1次：做到墙体、墙角、天棚等每周除尘，除蜘蛛网。做到墙面、天棚、墙角光亮无污染、无印迹，凹凸处无明显灰尘，无蜘蛛网。 3.2.3.3卫生间：每日清拖2次，更换垃圾篓的垃圾袋，下班后清洁剂清洗并冲洗1次。平时及时补充卫生球、洗手液等。做到干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、不锈钢表面光洁明亮。 3.2.3.4玻璃门窗：每日用清洁毛巾擦拭，每周用清洁剂彻底清洗l次。做到玻璃明亮，目视无尘，窗户明亮。 3.2.3.5大门：每日清洁1次。做到目视无尘，干净。 3.2.3.6上下楼梯扶手：每日擦拭1次，做到无尘、无明显污染。 3.2.3.7楼层上下楼梯梯级：每日拖洗1次。做到目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹。 3.2.3.8所有功能区域、办公室、会议室、值班室等桌椅以及书架、展示柜、储物柜等：每日湿擦1次。做到干净，无灰尘，无污迹。 3.2.3.9标牌、标识、宣传栏等：每周擦拭1次，做到目视无明显积尘，无明显污迹无破损。 3.2.3.10楼内垃圾桶：每日收集垃圾后清洗1次并套上垃圾袋，摆放指 定位置，做到桶外壁干净无垃圾粘着物，无异味。垃圾桶如出现溢满垃圾物应及时清理。 3.2.3.11垃圾每日收集2次，日产日清。 3.2.3.12每季度消杀1次，无异味，无蚊蝇，无鼠迹。 3.2.3.13绿植和花卉盆景：每日清洁l次，做到盆景内无杂物，无枯枝烂叶和废纸屑等。 3.3 水电维护 3.3.1负责日常的多媒体设备维护及开关 3.3.2制定场馆楼层停水、停电、管网漏水等应急预案。当设施设备发生故障时按照应急预案处理并做好记录。 3.4.其他 其他临时性服务，乙方应无条件服从。包括： 3.4.1临时桌椅等物品搬动及其他突击任务等。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

按招标文件规定。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

2022年11月01日-2023年10月31日。

10、违约责任

1、因乙方原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按相关规定执行。同时，采购人有权保留更换乙方的权利，并报相关行政主管部门处罚。 2、服务期间内乙方发生的一切事故，如治安、交通事故、第三方伤害赔偿和劳资纠纷等，均由乙方独立承担，若导致甲方需对外承担责任的，甲方有权向乙方追偿。 3、本项目应由乙方自行管理，乙方不得以任何形式将项目转包，否则，甲方有权要求乙方承担由此引起的法律责任及一切经济损失。 4、甲乙任何一方均不得无故单方面提前终止合约，若需终止的，应提前3个月通知对方，并应向对方一次性支付本合同2个月全部物业综合管理费的违约金。因此给对方造成经济损失的，还应赔偿所受损失。 5、如因乙方原因，造成不能完成规定管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并发送整改通知书，若乙方未在甲方限定期限内整改完毕，甲方将视未履约或未完全履约的具体情形，酌情在应付的物业综合管理费中扣减相关款项。因乙方原因造成甲方经济损失的，乙方应予以赔偿，赔偿金额为3个月物业综合管理费。 6、乙方出现以下事由，甲方有权单方解除合同，本合同自解除通知送达乙方时解除，且乙方应支付2个月全部物业综合管理费的违约金： （1）服务期间馆内发生重大治安事故、负面舆情影响及第三方或者业主损害的； （2）以任何形式将本服务项目转包给他人的； （3）服务期内收到甲方整改通知书3次及以上。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：按招标文件规定。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

（一）甲方的权利和义务 1、依法选聘、解聘物业服务企业，审定物业服务合同内容，制定管理规约。 2、有权审定乙方拟定的物业管理制度和办法、措施和人员配置，并可根据实际情况对乙方提出要求。 3、有权审定乙方提出的管理服务年度计划，检查指导并监督乙方对管理工作的实施和制度的执行情况。 4、有权按本合同约定及服务绩效考核评分细则（详见附件1）对乙方的物业服务质量实施考评，依据考评结果对乙方实施处罚。如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲方有权终止合同，所造成的全部损失（包括但不限于甲方和乙方的损失）由乙方自行承担。 5、 有权要求乙方按照本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议权利。 6、有权要求乙方按双方约定的管理标准提供物业管理报告等管理信息。 7、审定并监督乙方提交的设备设施整改计划预算及委托外包事项整改落实到位。 8、及时答复乙方在物业服务中提出需决策、确认、协调的有关事项。 9、负责提供物业服务所需相关文件、资料、办公用房。 10、按期拨付本合同约定的物业管理费用。 11、应当劝导业主（干部职工）遵守管理规约，并监督业主/用户遵守管理规约。 12、法规政策规定的应由甲方承担的其他责任。 （二）乙方的权利和义务 1、根据法律、法规和管理规约制订物业服务方案和管理制度，负责编制物业服务年度计划。乙方应于本合同签订日起7个工作日内向甲方提交物业服务方案和管理制度、物业服务年度计划。 2、乙方须按招标文件要求配置人员，不得以任何理由降低人员配置标准、要求，如乙方不按要求实施人员配置，由此产生的后果由乙方承担；对管理、安防、卫生的人事调整，必须经过同甲方协商达成一致意见后才能实施；每月向甲方提供人员信息、岗位配置及工资情况表。 3、按甲方要求内容每月提供物业管理报告。 4、按照本合同约定的服务事项、标准（详见附件1）及投标文件中物业管理方案履约提供物业服务，履约情况作为考核依据。 5、乙方不得将本项目分包、转包或变相转包给第三方。 6、根据有关法律、法规规定和本合同约定，向甲方收取物业服务费等。 7、妥善保管和使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将甲方信息用于物业管理活动之外的其他用途。 8、及时向甲方通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理甲方的投诉，接受甲方的监督。 9、对甲方违反本合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促改正。 10、乙方对本物业内的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改、扩建或完善配套项目，须事先与甲方同意并报有关部门批准后方可实施。 11、乙方负责完成甲方委托管理事项及相关要求。本合约期满不再续签时，乙方须向甲方办理移交手续（包括甲方无偿提供的管理、生活用房和办公设备用具，以及物业管理的全部档案资料）。 12、乙方在管理过程中因物业管理责任所造成甲方财产损失的，应赔偿由此所造成的损失。 13、乙方应加强对管理、安防、卫生人员业务素质和职业道德的教育。因物业人员原因与业主（干部职工）或来访人员及物业内部人员产生口角、动手，造成不良影响的，乙方应与甲方协商对当事人作出批评教育或开除的处理。 14、甲方认为乙方工作人员不符合本合同要求或损害甲方利益的，乙方应按甲方要求调整相关工作人员。 15、乙方必须为乙方所有员工购买人身意外险等有关保险，乙方员工在物业服务区域、服务过程、上下班及途中发生的一切安全事故（包括但不限于人身安全和财产安全）均完全由乙方自行承担，乙方需妥善处理，不得对甲方产生任何不良影响，否则应赔偿甲方相应的损失。 16、物业处须每周召开一次工作例会，分析物业服务工作情况，并上报甲方主管部门。 17、自本物业服务期满起10日内，乙方应向甲方办理下列移交事项：（1) 管理的全部图纸、档案、资料；（2) 物业管理用房和公用的场地和设施设备；（3) 其他法律、法规规定应移交的事项。除甲方有要求外，乙方不得故意拖延，否则甲方有权要求乙方以等同于每日物业综合管理费的标准支付逾期移交违约金。若乙方对上诉资料设备造成损毁或丢失的，甲方有权要求乙方承担维修费用并赔偿3个月的物业综合管理费用。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 1、乙方须遵纪守法，服从当地派出所、街道、社区等有关部门的管理，管理服务期间不得受到相关部门的处罚。 2、乙方负有物业队伍和人员的管理、教育、培训等责任，并统一着装持证上岗。 3、如物业人员岗位不到位，甲方有权扣除相应物业管理费。 4、本合同规定的管理期届满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前一个月内向对方提出书面要求。 5、本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 6、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。 7、如合同期满乙方未能继续为甲方进行物业服务，乙方需保证做好交接期间的相关工作，在交接期间不得做出不利于甲方和新进驻物业企业的事情，否则甲方有权要求其承担相关责任 。