编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：清华附中福州学校

乙方：福建冠深集团有限公司

根据招标编号为[******]MZZJ[GK]*******-1的清华附中福州学校2022年物业管理服务服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：壹佰贰拾叁万零捌佰玖拾伍元壹角贰分（￥*******.1200）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 (3 ) 天内交货；

4.2交付地点：福建省福州市仓山区城门镇清华附中福州学校；

4.3交付条件： 人员到位、工作交接完毕 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

清华附中福州学校是福州市教育局所属的十二年一贯制学校，学校教育用地约202亩，同时共享周边体育用地135亩。总建筑面积约17.64万平方米，其中教学区地块总建筑面积约13.9万平方（含地下室1.8万平方米）、体育区地块总建筑面积约3.7万平方米（含地下室1.05万平方米），建筑总造价约13.16亿元。根据项目用地的特点及办学需求，校园可划分为五大功能区：由场地的西北至东南分别为小学部、中学部生活区、初中部、高中部以及体育运动区。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

按招标文件及合同规定执行。。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

本项目服务期为1年，自2022年12月5日至2023年12月4日止。。

10、违约责任

按招标文件要求执行。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：/。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

一、项目概况（采购标的） 清华附中福州学校是福州市教育局所属的十二年一贯制学校，学校教育用地约202亩，同时共享周边体育用地135亩。总建筑面积约17.64万平方米，其中教学区地块总建筑面积约13.9万平方（含地下室1.8万平方米）、体育区地块总建筑面积约3.7万平方米（含地下室1.05万平方米），建筑总造价约13.16亿元。根据项目用地的特点及办学需求，校园可划分为五大功能区：由场地的西北至东南分别为小学部、中学部生活区、初中部、高中部以及体育运动区。 （一）各项物业服务标准 序号 指标 名称 国标 管理 指标 管理采取的主要措施 1 清洁 保洁率 98%以上 1．采用合理、科学的作业方式，给师生营造一个良好的工作环境。 2．垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。 3．杜绝乱张贴现象。 4．管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。 2 治安案 件发生率 0 1．充分利用监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。 2．落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。 3．对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。 4．对秩序维护人员工作进行严格检查。 3 有效 投诉率 每年 2‰以下 0.5‰以下 1．以“师生至上、优质高效”为服务准则，竭诚为师生提供一流的服务 2．加强与师生的沟通，了解师生的愿望和要求，满足师生的需求。 3．设立24小时投诉电话。 4．接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。 投诉 处理率 95%以上 100% 4 管理人员专业培训合格率 100% 精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。 5 物业管 理服务 满意率 90% 90%以上 1．每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。 2．项目经理每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。 （二）物业管理人员配备、费用 1、在物业中心的人员配备方案中以“高效精干”作为指导原则：一是在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线，二是人员编制力求精干并根据员工特长分配职务，三是在内部形成通畅无阻的沟通渠道以促进资源共享，四是培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝聚力的集体。 2、人员配备及素质要求 清华附中物业管理服务费用及人员配置要求一览表 序号 部门 岗位 岗位人数 人员配置要求 1 服务中心 项目负责人（项目经理） 1 年龄要求不超过50周岁，身体健康。需常驻学校，负责学校物业整体服务管理以及就服务工作与校方沟通，服从学校的工作安排。 经理助理 1 大专或以上学历，年龄要求不超过45周岁，身体健康。二年以上从事物业管理工作的经历，需常驻学校，负责协助项目经理对学校物业整体服务管理以及就服务工作与校方沟通，服从学校的工作安排。 2 工程部 水电主管 1 大专或以上学历，年龄在55周岁以内（女性50周岁），身体健康，具有二年以上的水电维修、管理工作经验，持证上岗，常驻学校，服从学校的工作安排。 水电工 5 年龄应在55周岁及以下，身体健康，持证上岗，服从学校的工作安排。 ★消防控制中心值班人员 3 年龄55周岁以下，身体健康，消防控制中心值班人员均须持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员证，且在投标文件中提供，未提供或不满足的按无效投标处理。服从学校的工作安排。 3 环境部 保洁主管 1 年龄55周岁以下，身体健康，负责保洁的全面工作，服从学校的工作安排。 保洁员 16 年龄要求55周岁以内（男女不限），身体健康，服从学校的工作安排。 绿化工 3 男性不超过55周岁，女性不超过50周岁，身体健康，有绿化工作从事经验，服从学校的工作安排。 4 小计 31 3、物业服务费用说明： （1）物业服务费包括物业服务所需的人员工资、福利劳保费、人身意外保险费、员工福利费、工作服装费、项目管理费、税收等费用。 （2）物业服务所需各类设备和工具由物业公司自行负责，包括物业办公用品、工程维护工具、卫生保洁所需的设备、工具以及垃圾清运费。（以上不包含办公空调，升降机，人字梯、垃圾袋、垃圾桶等大型工具） 二、技术和服务要求 （一）主要员工岗位职责 1、项目负责人岗位职责 （1）组织、领导全体员工完成物业中心承担的各项工作任务； （2）制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准； （3）根据公司的管理目标编制物业管理方案； （4）负责实施员工管理目标责任制； （5）检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程； （6）努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况； （7）负责与外部的协调工作，加强合作与交流； （8）定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率； （9）负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德； （10）树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神文明建设工作； （11）年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核； (12)处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。 2、经理助理岗位职责 (1)协助物业部经理工作开展和日常行政事务处理。 (2)了解掌握各项目区域物业管理相关情况，为物业部经理工作决策提供依据。 (3)参与制定、修订物业各项管理制度。 (4)参与新开发项目前期物业管理的各项筹备工作。 (5))完成物业部经理交办的临时性工作任务。 3、水电主管岗位职责 (1)负责带领水电人员完成本项目水电施工技术工作，贯彻执行水电方面现行施工技术规范、标准和图纸及施工合同要求。参与负责水电施工项目的隐蔽验收及分部、分项工程的质量评定工作，参加水电竣工工程的质量评定与验收，主管项目部水电安装工程的成本管理、现场签证及相关的工作。 (2)协助项目经理做好水电工程项目技术与经济的结合，落实技术组织措施，提高经济效益，降低项目成本，对水电施工成果负主要责任。协助组织制定工程成本控制计划和措施，参与工程成本的核算，对本部门人员、施工机械、材料等资源进行优化配置，降低工程成本，提高生产效率。 (3)熟悉工程图纸，组织项目内部图纸会审、技术交底等活动，编制水电安装工程的质量计划及分部、分项施工方案及补充方案，报有关上级审核批准。 (4)负责带领本部门人员认真学习国家现行施工与验收规范，组织本部门人员对施工图纸深入分析，组织水电现场施工，认真检查施工过程工程质量，防止发生质量事故。 (5)参与项目部的安全生产管理，负责落实水电施工方案，经常深入现场，参加工程质量、安全检查。 (6)协助项目经理对水电安装工程质量进行管理和控制，主持日常质量分析活动，指导各类人员做好质量记录，指导和监督做好竣工资料的收集、整理、签订等工作。 4、水电工岗位职责 (1)对公用设施设备进行日常的管理和维修保养，协助专业施工保修人员在保修期内对有关设施设备进行定期维修保养，并建立设施设备的档案和台帐，保证设施设备运行正常。 (2)设施设备标志齐全规范，责任人明确，操作维护人员严格设施设备操作流程及保养规范。 (3)设备房保持整洁、通风、无泡、冒、滴和鼠害现象。 (4)水泵及发电机运行状态好，正常运转。 (5)确保各教室、宿舍、会议室、功能性场馆的设施、设备完好，保障学校日常教育教学正常运作。 (6)日常水电维修和管理，并建立维修的台帐，保证设施设备运行正常。如：路灯、楼道灯、教室电灯、电源插座、电源开关箱、风扇、水箱、自来水龙头、水管、浮球、自动打铃器等，随时坏随时换（修）。维修材料均由校方提供，维修工时费用由物业公司承担。 (7)出现故障及时维修，对师生报送的维修内容一小时内响应，并妥善处理完成。若超出维修能力或服务范畴，应及时向学校总务部门反馈。 (8)接到急修通知10分钟到达现场，及时维修，修复不超过4小时。 (9)路灯、楼道灯完好率不低于99%。公共场所、办公室、教室、宿舍照明设备随时坏随时换(修)。 (10)中考期间，负责对蓄水池、水管、电线、开关、电扇、教室门窗、发电机、电铃等进行再检查，发现问题及时整改到位。 5、消监控员岗位职责 (1)熟练掌握监控设备的性能和使用方法，熟悉设备系统基本情况，做到出现故障判断准确。 (2)熟悉校区的基本情况，掌握小区的楼宇、设施设备的位置，发现可疑情况要及时通知巡逻值班人员前去现场处理，同时进行跟踪监视，并及时向巡逻值班人员通报情况。 (3)应时刻保持高度警惕，认真观察监控视屏，密切关注每个监控点及出入口，确保对重点要害部位的实时监控。 (4)严格遵守操作规程，爱护设备，不得擅自拆装设备或改动程序，确保设备正常运行。 (5)协助做好小区安全防范工作，发现险情及时通知巡逻队员到现场处理，确保小区安全。 (6)认真填写值班记录，保持录像资料的完整，并做好保密及重点监控录像的登记及保存工作，以备查验。 (7)认真做好监控室的环境卫生保洁工作，桌面应做到无杂物堆放、屏幕无灰尘污渍。 (8)遵守职业道德，不准对与安全无关的目标进行跟踪监视。 (9)认真完成领导交办的其他工作任务。 (10)物业管理的紧急事件处理 6、保洁班长岗位职责 (1)负责保洁管理区域的划分及人员安排，合理分配工作并制定工作计划。 (2)负责每日对保洁工作的进行巡视检查和记录并现场督导工作质量。发现问题及时处理的上报。 (3)负责对物品的申购及配置并合理控制成本。 (4)组织人员培训，提高员工的工作质量和职业素质。 (6)每日对保洁人员出勤、礼貌行为进行检查。 (7)观察和掌握员工的工作情绪，做好员工的思想工作，及时向管理处负责人反映员工思想动态。 (8)负责对绿化工作质量进行检查、整改，并及时向有关部门反馈。 (9)负责相关机具的管理和制定维养计划。 7、保洁员岗位职责 (1)具体负责全校卫生保洁区、花园包管区以及卫生间的卫生。 (2)随时保洁，要做到无积便、无污垢。夏季无蚊蝇。 (3)不定期清除大道两旁垃圾箱内的垃圾。 (4)每天巡视校园，清除卫生包干区的废纸、污物，保持校园的整洁。 (5)负责做好指定办公室卫生保洁、内务整洁。不定期地做好功能室的卫生工作。 (6)卫生负责人参与组织全校的卫生大扫除。 (7)完成上级交办的其他任务。 8、绿化工职责 (1)负责绿地内的杂草、枯枝、落叶等杂物垃圾的清理保洁工作； (2)负责各类植物的浇水养护工作； (3)负责各类植物的修剪整形美化工作； (4)负责绿化设施设备、工具的安全使用、保管和保养工作。 (5)负责因台风，霜雪等天气因素引起室内外倒损和坏死的植物进行清理（歪、倒的植物要负责修剪）。 (6)大型植物修剪一年两次（机械费用由采购人支付）。 （二）卫生保洁管理 1、管理思路 （1）创建环境 运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、爱护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。 （2）维护环境 根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地开展环境维护工作。 2、作业规范 （1）垃圾桶 垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。 （2）洗手间 洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专用，清洁完毕，清洁工具应清洗干净。 （3）办公室 应避免在工作、休息和用餐时进行清洁作业，如有需进入领导办公室作业，应先敲门，如办公室内有人，需征得同意后才能入内工作；如确认办公室内无人，才能用钥匙开门。作业时应避免发出大的响声，同时作业应小心，不得碰撞桌、椅等物件，严禁翻阅台面的资料、记录，摆弄摆放物品，作业完毕出门时，应随手带关门，并通知负责人检查工作效果，作好记录。 （4）“四轻服务”和“五个不” ①、在作业的全过程应严格遵守的基本操作规范，既走路轻、讲话轻、操作轻、敲门轻。 ②、严格遵守的职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，不该看的不看，不该问的不问，不该说的不说。 3、工作标准 序号 项目 工作周期 工作标准 1 地面 每天拖地一次，每月清洗一次，垃圾随脏随扫。 无杂物、无积水、无污迹、无痰迹，保持洁净、现本色。 2 墙面 天花板 每月全面刮洗一次 无积灰，无污渍、污点，蛛网，地角线洁净，无“牛皮癣”。 3 瓷砖内墙面 每月全面刮洗一次 光亮、无尘、无污渍 4 窗户、门 门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘一次，玻璃内侧面每周刮洗一次 玻璃明亮，门页门洞、窗框、窗槽无灰尘、无杂物，窗帘整洁、无污渍。 5 玻璃门、窗玻璃台、玻璃桌 随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次 保持通透明亮、洁净,无水迹、无手印、无污点,门上贴物保持整洁。 6 各类镜面 随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次 洁净、光亮，无任何污迹、尘迹 7 楼梯 每天拖楼梯踏步一次， 抹扶手一次 台阶无杂物、污渍、水渍，楼道护手无尘，及时清除乱堆放物品。 8 天花板、墙灯、灯具 每周清抹一次， 每月用清洁剂抹一次 无灰尘、无蛛网、 无“牛皮癣。” 9 各层电梯前室地面、墙壁 地面每天清拖二次，每月清洗一次，墙面每天擦拭（2米内），每月全面刮洗一次 无灰尘、无污渍，楼梯口杂物箱整洁。 10 卫生间内玻璃镜面 每天用玻璃清洁剂清刮一次,随时清抹保洁 无水渍、无污迹、无手印 11 大、小便器及洗手盆 每天清洗、消毒二次，发现水锈及时用除锈剂清除 无异味，无垢、无水锈、无纸屑、无杂物，保持瓷器的明洁光亮、洗手台面无积水、无污渍 12 卫生间门、隔断板、地面 每天抹尘一次，每周清除污渍一次，地面每周冲洗一次，垃圾随时清除 干净无尘、无污渍，地面保持干爽，无污渍、无垃圾、室内无异味 13 果皮箱、 垃圾箱 每天清倒垃圾一次，清抹表面一次，每周洗刷一次 桶体干净光亮，无污渍、无垃圾附着物，桶内垃圾不得超桶口，无虫、蚁等,无过分异味。 14 其他器材 设施 随时保洁，每天擦抹一次 以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的残留痕迹 15 楼顶、 天沟卫生 每周清扫一次，每月对设施抹尘一次（遇暴雨、冰雪等情况对楼顶、天沟及其它下水沟渠、管道通畅情况进行巡视，及时排除积水） 屋面无杂物、无积水，设施无尘、无污渍、地漏及水沟无污物积聚、无堵塞 16 路面、墙角 垃圾随脏随扫 六净”既路面净、路沿净、人行道净、树坑净，墙根净、雨水口净；及时清除道路垃圾、积水。 17 各类 指示牌 每天抹尘一次,用带金属保养剂的抹布擦拭 无尘、无指印无污渍、 无乱张贴物 18 花盆 随时清除杂物、枯叶， 每天抹尘一次 表面无尘渍，盆内无杂物、无枯叶 19 开水器 每天抹尘一次， 每季清洗一次 表面光亮、无尘、无污渍 20 防火门、 消火栓 随时保洁，每天抹尘一次 无尘、无污渍 21 绿化带 垃圾随脏随扫 无纸屑、无果皮、无杂物、无枯枝、无积水 22 下水道、留泥井、化粪池 每半年清理一次 保持畅通 4、服务工作程序 （1）一般程序 ①、工作时间必需穿工作服，服装整洁并佩带工作牌。 ②、严格执行学校的各项规章制度，做好四个“不”,即不该进入的地方不进入,不该动的地方不动,不该看的不看,不该问的不问。 ③、清洁工具应严格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标记明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干。 ④、室内公共通道每天定时通风，保持空气新鲜。 ⑤、强化自我保护意识，防止工作摔伤，在高处作业一定要有两人以上。 ⑥、垃圾装塑料袋内封闭运送。建筑垃圾与生活垃圾应分开。校园内设有垃圾收集点，垃圾应及时清理（垃圾收集由物业负责、垃圾清运费（运往中转站）由中标方负责） （2）除四害程序 a、灭鼠： 用敌鼠钠盐、大隆、鼠必杀灭鼠。此药可以放置于草地，大楼周围及垃圾池，污水井，卫生间，停车场，地下室，属慢性药物，对人畜无害。 b、消灭蚊、蝇： ①用家虫清等药喷洒蚊、蝇。主要喷洒在角落，污水井，停车场，卫生间，垃圾池，地下室等。 ②用灭害灵对管道井进行蚊、蝇消杀。 c、消灭蟑螂： ①10%爱克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到喷洒下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、缝隙，角落、墙角等处。 ②室内用蟑败灵杀蟑螂，放置于柜内、台内、桌边等。 d、消杀白蚁： ①利用其生活习性和活动规律找巢，用15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没的地方，白蚁接触后死亡。 ②利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蜱、灭蚁灵进行诱杀、毒杀一次。 e、消杀注意事项： ①消杀用药水、药物应由专人保管，以免无关人员接触发生事故 ②消杀用药水、药物应存放于干燥处，以免受潮，影响药水、药物使用效果。 ③每次消杀前要以通知的形式告知，说明消杀范围、内容、注意事项等，以免意外发生。 备注：费用及耗材由中标方负责。 （三）消防管理 1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制，制定严密的消防突发事件预案，每年至少组织一次消防演练，使物业服务人员能熟练掌握各项技能。 2、消防监控设施完善，各种消防设备、器材齐全，并保证所有设施完好率达到98%以上（特别是各楼层走道应急出口灯、应急照明灯），并使之常年处于良好状态。 3、负责消防监控室24小时值班管理，按照消防设备作业指导书对消防设备进行管理，保障所有设施完好并使之常年处于良好状态。 4、对紧急疏散通道进行管理，保持畅通无阻，其相关的指示照明灯具配备保持齐全、功能完好。 5、若遇火警，将根据《突发事件的紧急处理作业指导书》及《灭火战斗案》进行处理，配合项目安防员人员做好报警、广播和组织疏散等事宜。 6、对各公共部分和设施有明显标志，对场所配置灭火器材，定期巡视、检查和维护消防设施、设备，并对检查结果进行记录，以确保消防设施的正常运作。 7、开展消防知识宣传并组织防火演练。 8、保证疏散标志醒目、齐全、完好。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 本合同所留地址为双方有效送达地址，如有变更应书面通知相对方，向该地址邮寄的材料（含法院诉讼文书等），自邮寄之日起三日内视为已送达，因此产生的不利后果由提供地址一方承担。 。