上海市杨浦区大桥87街坊广杭苑业主大会已于2022年2月通过了采用公开招标方式选聘物业服务企业的决议。根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》等相关规定，本物业项目采用公开招标的方式组织本次物业服务企业的选聘工作。

一、招标人基本情况

招标人：上海市杨浦区大桥87街坊广杭苑业主大会

所 属：大桥街道广杭居委 邮编：******

联系人：沈志毅 电话：138*****808

二、物业项目基本情况概述

1、本项目建造的物业类型为：多层；

2、本项目座落地址：杨浦区眉州路135弄1-42号、广州路114-118号；

3、本项目的物业管理区域四至范围：

眉州路135弄：东至眉州路，西至 杭州路66弄及申润江涛苑，南至广州路，北至杭州路。

广州路114-118号：东至广州路140号，西至 杨树浦路1455弄，南至杭州路第一小学，北至广州路。

4、本项目建设规模

本项目总用地面积*****平方米；总建筑面积*****.84平方米。建筑面积构成为：地下总建筑面积631.87平方米，地上总建筑面积*****.97平方米。

地上建筑面积构成：住宅建筑面积*****.1平方米，商业建筑面积273.42平方米，其他建筑面积512.45平方米。

地下建筑面积构成：其他建筑面积631.87平方米。

本项目共计建筑物13幢（住宅13幢，非住宅0幢），住宅597套。绿化率21%，绿化面积5555平方米；集中绿化率0%，集中绿化面积0平方米。本项目于1996年

12月全部建成并交付使用。

5、本项目出入口和停车场库情况

本项目出入口共计2处；分设在眉州路和广州路。其中：眉州路出入口需要安排人员值守（每天值守24小时）；广州路出入口不需要安排人员值守（每天开放24小时）。

本项目建设机动车停车位128个，均为地上停车位。

（上述数据仅供参考，最终以实际数据为准）

6、物业管理用房的配置情况

以《房屋土地权属调查报告书（实测）》为准

（1）物业服务企业用房

建筑面积为100平方米；座落位置：眉州路135弄42号。

（2）业主委员会用房

建筑面积为20平方米；座落位置：眉州路135弄42号。

三、主要设施设备的配置及技术指标说明

（一）电梯（住宅电梯、商业办公电梯、景观电梯等）

无

（二）给排水（生活给水、消防给水、排水、水池水箱、公共水景等）

已完成二次供水改造并移交

（三）公共照明（室外公共照明、室内公共照明）

数量不详

（四）建筑智能化（车辆管理、门禁、安防、监控、消防等）

非可视对讲门禁、车辆进出闸机、监控系统（门卫室内）

（五）其他

垃圾处理系统： /

公共空调： /

其他： /

本招标项目招标文件提交的相关数据可能与实际数据存在出入，仅供投标人用于本次投标时作为参考。一旦中标，可以在承接后依据实际情况进行适当调整。

四、物业服务收费标准

（一）物业服务费的计费方式为第 1 种方式：

1、包干制；

2、第 / 种酬金制方式：

（1）酬金提取比例为应收物业服务资金的 / %。

（2）每月提取固定酬金 / 元。

（二）向不同物业类型的业主收取物业服务费的标准

1、多层（眉州路135弄）（可收费物业类型）0.91元/平方米·月，可收费面积*****.18平方米 ；

2、多层（广州路114-118号）（可收费物业类型）0.63元/平方米·月，可收费面积3128.92平方米 ；

3、商业用房（可收费物业类型）1.63元/平方米·月，可收费面积273.42平方米 ；

4、电控门例保费（物业公司代收代付）：3元/月/户；

5、停车位收费情况

全体业主共有的地面机动车停车位租赁费180元/个·月，提取50%作为停车位物业服务费；

临时停车收费标准：5元/超1小时至6小时内/天，10元/6小时以上/天，提取50 % 作为停车管理成本。

(三)公共收益补充物业服务费用情况

全体共用部分获取的收益中提取50%作为补贴物业服务费用(此项仅适用于包干制计费方式)。

请根据上述本招标项目物业服务收费标准对物业服务内容、标准（包括综合管理、共用部位设施设备日常运行、保养和维修、公共区域秩序维护、公共区域清洁卫生、公共区域绿化养护、其他明示承诺等内容）进行实质性响应，同时应当符合《上海市住宅物业管理规定》和上海市地方标准DB31/T 360-2020《住宅物业管理服务规范》的相关要求。

五、物业服务合同期限

业主大会与中标人签署的物业服务合同从签订之日起 叁 年后终止。

六、投标人条件

（一）依法在本市注册登记的物业服务企业；

（二）报名截止日当天的物业服务企业信用记分值不高于1 分；

（三）投标人应提交伍万元（人民币）投标保证金，收款单位为上海原创物业管理招投标代理有限公司，须注明投标项目名称。退出报名和未入围的投标人凭《未入围通知》领回保证金；在中标人与招标方签订物业服务合同后退回所有保证金；中标人在中标备案完成后领回保证金，同时承担招标服务费（肆万元整）。

投标人允许招标人在报名截止日当天获得其六个维度各项分值用于综合评分排序。

七、现场踏勘和入围投标人确定

本招标项目不统一安排现场踏勘，各投标人自行前往本项目现场进行踏勘，招标人不再另行通知。

有意向退出投标报名的投标人可以在报名截止日后的第1个自然日申请退出。不申请退出且按照招标文件第六条约定提交了投标保证金的投标人是本招标项目的有效投标人。有效投标人过多时，本项目设定5 （3-5）家并按照物业服务企业六个维度综合评价分值排名由高至低的顺序择优确定入围投标人参与投标。

本招标项目对企业六个维度综合评价分值的设定如下（分值占比总和为100%）：

上海市物业服务企业信用记分分值占10%（10%-20%）、物业服务履约质量评价分值占10%（10%-20%）、诉求处置和信息报送评价分值占20%（20%-30%）、综合能力等级分值占20%（10%-20%）、社会公众满意度测评分值占20%（10%-20%）、市级社会责任履行社区满意度评价分值占20%（20%-30%）。

八、投标文件的编制要求

投标人编制投标文件应避免政策规定为废标的情况（详见附件7）。

同时，投标人提交的投标文件应使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）。未按招标人提供的格式编制投标文件，评标委员会可在量化评分过程中做出不利于该投标人的量化。

投标人须用胶水密封的方式封装投标文件, 投标文件外包装标签格式依据要求粘贴在表面（详见附件2）。投标人应根据本招标文件的要求，编制投标书共五套，物业服务内容和标准承诺表一份。

投标人须提供以下材料，并置于密封的信封中，封口加盖公章，放入投标文件一起封存提交：

1、物业服务内容和标准承诺表原件1份；

2、投标公函原件1份；

3、电子版本（word 格式）投标文件 1套，电子版本和书面版本必须保持一致，如发生电子版本和书面版本不一致时，以书面版本为准。

投标人还须提供以下材料供区房屋行政管理部门在开标前进行查验：

1、投标保证金银行出具的投标保证金交纳凭证1份，复印件加盖投标人公章（投标人名称、金额、项目名称三个要素齐全）；

2、授权委托书原件1份。

3、项目经理社保缴金证明1份（加盖投标人公章）。

（一）技术标书（暗标）

1、技术标书封面格式根据本招标文件要求排版；技术标建议采用热胶方式装订，不建议采用硬质封面。

2、技术标书的正文建议按以下要求排版制作：

（1）全文建议单面黑白打印；

（2）全文纸张建议使用 80克A4白色复印纸；

（3）全文不允许出现任何本项目投标企业的名称、LOGO、在管项目或其他特指的信息。

3、技术标书（暗标）应当包括以下内容：

（1）物业服务内容、标准与费用测算；岗位人员配置、职责与管理制度；分项实施方案与服务标准；

（2）物业服务和维修等应急预案及其他管理制度；

（3）本招标项目要求对以下物业服务内容作出响应：

A、物业服务企业自筹开办费用；

B、物业服务企业在合同期内不得擅自更换项目经理，如确需更换项目经理的，

应当提前书面告知业主委员会相关情况及更换事由，经业主委员会审核同意后方可更换，业主委员会对拟派新任项目经理人选有一票否决权；

C、物业服务企业根据小区的实际情况制定具体的生活垃圾分类、大件垃圾、建筑垃圾、绿化垃圾的日常管理方案；

D、物业服务企业在投标文件中制定具体的承接验收方案，确保新老物业的顺利交接；

暗标评审方式是对投标单位匿名后获取随即编号的投标文件进行评审。

（二）商务标书（明标）应当包括以下内容：

1、法定代表人授权委托书（详见附件5）、投标公函（详见附件6）；

2、物业服务企业信用信息情况；

3、物业服务企业管理业绩、企业管理体系等情况；

4、本招标项目要求对以下物业服务以外的内容作出响应：

（1）委派的项目经理信用记分值不高于0分；

（2）委派的项目经理持有物业经理 初级证书；

物业服务企业信用信息情况以上海市物业服务监管平台记录为准，无需另行提供。

（三）物业服务内容和标准的投标要求

根据本招标文件中物业服务收费标准的要求，依据物业服务内容和标准承诺表要求进行投标，不得偏离（详见附件3）。

九、开标的时间、地点

1、开标、评标会议举行日期由招标人根据入围情况、答疑情况另行通知；

2、开标会议全过程接受区房屋行政管理部门的现场监督。

十、评标程序和评标标准

（一）评标委员会构成采取下列第1 种方式：

1、市房管局聘用的物业管理评审专家随机抽取4名和招标人代表1名组成；

2、市房管局聘用的物业管理评审专家随机抽取5名。

（二）评标程序

区房屋行政管理部门在开标前验明投标企业的相关资料后，由区房屋行政管理部门工作人员当众开启投标文件，进行以下评标程序：

1、物业管理评审专家评审技术标书（评标结果由区房屋行政管理部门封存）；

2、区房屋行政管理部门根据各投标人商务标书中相关信息，出具商务投标部分对应的分值，并最终由评标委员会确定各投标人的商务分值；

3、评标委员会出具书面评标报告。

（三）评标标准（详见附件4）

十一、中标人的确定

经评标委员会评审，本项目按照下列第 2种方式确定中标人：

（一）评标委员会按评标结果直接确定中标人；

（二）评标委员会向招标人推荐不超过3名有排序的合格中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

招标人在投标文件截止之日起的30日内确定中标人，并向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

十二、物业服务合同的签订

招标人向中标人发出中标通知书之日起的30日内，按照招标文件、物业服务合同方案和中标人的投标文件，与中标人在网上以书面形式签订物业服务合同，如遇特殊情况可以延长30日。中标企业的投标文件将作为与招标人签订的物业服务合同的附件。

十三、投标保证金处置方式（招标人设定投标保证金时适用）

发生以下情形，投标保证金在扣除本次招标所发生的费用后（包括但不限于会场费、评标专家劳务费、招标代理工作经费等）退还投标人：

（1）因入围投标人弃标、废标等原因造成开标评标不能顺利完成的；

（2）中标人在签署物业服务合同时，未将承诺写入合同且造成招标人需重新组织招标的。

十四、其他事项的说明

1、本招标项目对企业六个维度综合评价分值的折算方式为：

（1）物业服务企业信用信息记分分值按企业实际记分值（X）进行换算，公式为：100-X*100/18；

（2）物业服务履约质量评价分值按企业在本市已有物业服务履约质量评价分数的所有项目平均分值为依据；

（3）诉求处置和信息报送评价分值按企业实际分值为依据；

（4）综合能力等级分值按企业实际分值（X）进行换算，公式为：X/10；

（5）社会公众满意度测评分值按企业实际分值为依据；

（6）市级社会责任履行社区满意度评价分值按企业实际分值为依据。

2、本招标项目物业服务内容和标准，按照中标的内容和标准确定。

3、根据国家和本市物业管理招投标的有关规定，投标人在投标过程中有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，投标保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。

4、投标人应表明对招标人在招标公告、招标文件中所提出的约定和要求表示理解；应表明投标书连同招标人的书面中标通知均具有法律约束力。

5、补充说明事项：

(1)技术标页码不超过60页，否则技术标评分标准的第四项得0分;

(2)招标代理机构基本情况

招标代理机构：上海原创物业管理招投标代理有限公司

开户银行: 中国建设银行上海南丹路支行 银行账号:310*****520*********

地 址：裕德路168号601室 邮 编：******

联系人：吴老师 电 话：********

招标人：上海市杨浦区大桥87街坊广杭苑业主大会

招标代理机构：上海原创物业管理招投标代理有限公司

2022年10月