政府采购招标文件

启东市滨海园区管委会
启东市公共资源交易所
二○一五年五月二十八日

招标文件目录

一、招标函；二、招标项目要求；三、投标方须知；四、附件；五、合同样本。

第一部分 招标函

启东市公共资源交易所受启东滨海工业园开发有限公司委托，根据启东市政府采购管理的有关规定，就启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区物业服务项目进行第二次公开招标，欢迎具备《政府采购法》第22条所规定供应商前来参与投标（不接受联合体投标）。
一、招标文件编号：QDGP********7GK（二次）。
二、招 标 人：启东滨海工业园开发有限公司
联 系 人: 倪晓亮
联系电话: 139*****677。
三、项目名称：启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区物业服务。
四、项目最高限价：620万元（三年物业服务费），其中第一年物业服务费最高限价为220万元（前期费用包含在第一年物业服务费中，前期费用是指前期开荒、人员招收、人员培训等费用）。
五、投标人资格要求：投标人除必须具备《政府采购法》第22条所规定的条件外，还须具备如下条件：
1．投标人必须具有《中华人民共和国物业服务企业》二级（或以上）资质证书；
2.投标人必须具有有效期内的ISO9001或ISO14001认证证书；
3.项目负责人具有物业企业经理证书；
六、获取招标文件方法：各投标人可自行从网络下载(下载网址: www.qdztb.com)。启东市公共资源交易所联系电话：****-********，传真：****-********。
七、投标时间及截止时间：
投标时间：2015年6月 19 日上午8:30-9:00（北京时间）
截止时间：2015年 6月 19 日上午9:00 （北京时间）。
八、开标时间：2015年6月 19 日上午9:00 （北京时间）。
九、开标地点：启东市公共资源交易所开标室2（启东市汇龙镇人民中路683号建筑业大厦三楼）。

第二部分　招标项目要求
一、基本概况
1、启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区总体情况介绍。
商务中心：建筑面积20411.39㎡，占地18666㎡。其中已出售8591.34㎡，出租3549.69㎡，空置8270.36㎡。
四海家园：建筑面积63384.26㎡，共有6栋公寓楼，1栋食堂楼。其中15层4栋（6、7、9、11号），每栋建筑面积11708.3㎡，含195个房间；9层一栋（4号），建筑面积5248.26㎡；11层1栋（14号），建筑面积8765.8㎡；食堂（2号）建筑面积2537㎡，目前入住的7号，入住率约40%。其余2、4、6、9、11、14号楼未交付使用。
2、其它情况：
（一）“四海家园”商务中心有关情况统计表
区分项 目数 量说 明维保期
结束期限
四海家园占地面积69849㎡规划面积
商务中心占地面积18666㎡实际面积
商务中心建筑面积20411.39㎡实际面积
四海家园建筑面积63384.26㎡实际面积
地下室面积商务区1#2168㎡一层，地下停车场车辆出入口 3个。
四海家园7690㎡
露天专用停车场面积2000㎡3个停车场，停车位 90个左右。
电梯18台华升富士达GLVF-E-800kg-1.75m/s-16F/16T（8台）四海
GLVF-E-800kg-1.0m/s-10F/10T（3台）四海
FLVF-300kg-0.5m/s-F-3F/3T（1台）好友多
MLVF-T-1600kg-1.0m/s-2F/2T（1台）商务未用
MLVF-T-1000kg-1.0m/s-4F/4T（3台）商务未用
GS8000-NX-S-35°-1000mm-4.5M（2台）好友多
物业办公室150㎡左右3间办公室、仓库2间、会议室1间
宿舍楼1029间15层5栋，每栋195间；9层1栋54间
洗衣间150间5栋，每栋30间
弱电井90间每层1间
强电井90间每层1间
消防值班室2间商务区、四海家园各1间
高压值班室2间2#楼地下、地上一层各一间
监控室2间商务区、四海家园各1间
商务区55间商铺已售25套、已租9套、空置21套

（二）商务中心、四海家园工程保修期限明细表
序号名 称质 保 期 限备 注
1四海家园6#、7#土建2012/12/3-2014/12/3
2四海家园4#、2#及地下室土建2013/8/19-2015/8/19
3四海家园监控室2015/2/4-2017/2/4
4四海家园一卡通2015/2/4-2017/2/4门禁、售饭机等
5四海家园电梯11台2014/5/-2017/5合同显示维保期2年
6四海家园灯光工程2014/11/11-2016/11/11路灯、地埋灯
7四海家园6#、7#室内装修2014/9/11-2016/9/11日光灯、吸顶灯、台盆、喷淋龙头、瓷砖
8四海家园6#、7#室内家具2014/2/4-2016/2/4
9商务中心土建1#-7#2012/10/8-2014/10/8
10商务中心监控室2013/6-2015/6
11商务中心电梯7台2013/5左右-2016年合同显示维保期2年
12商务中心路灯、喷泉2013/7/15-2015/7/15
（三）四海家园（商务街）现有员工统计表
职位人数月工资（元）社会福利合同终止时间备注
客服32550五险一金2015年12月底
技术员14008（不含职称工资）五险一金2015年12月底
保安142900劳务派遣制度2015年12月16日按2900元/月汇划劳务公司
清洁员42200劳务派遣制度2015年12月16日按2200元/月汇划劳务公司
因本次招标类别为服务项目，各投标人要充分掌握实际服务范围及要求。上述数据可能与实际有误差，内容可能不全面，各投标人可自行勘踏现场，充分了解掌握服务内容和实际情况，自行根据招标需求仔细认真应标，若有遗漏，后果由投标人自行承担。
二、物业服务主要内容、范围和服务质量要求
（一）建筑物服务标准
项 目操 作 规 程服 务 标 准
天花板用鸡毛掸或肩背式吸尘器清洁天花板各处，包括灯具。无灰尘无污染
墙 壁将全能清洁剂混合无味消毒液按1：30稀释，用涂水器浸湿后由上至下涂墙壁各处，然后用玻璃刮刮去，后用干毛巾擦去残留水迹。墙面洁净、光亮、无灰尘、无胶迹、无钙化物、无异味。
玻 璃用玻璃铲刀进行预铲。先用玻璃清洗剂或活性剂去除玻璃上的石灰、水泥渍，用涂水器浸湿后由上至下擦洗，然后用玻璃刮刮去污水，后用干毛巾擦去残留水迹。无胶迹、石灰、水泥迹、无水迹、晶莹透亮。
窗 台先用湿抹布，沾上不锈钢清洗剂擦拭，再用干抹布擦干。推拉式玻璃窗的滑槽如有沙粒可用排刷加以清除，将玻璃和窗帘左右拉动一遍。窗框无灰尘、无污迹、光亮，窗槽无沙砾，无灰尘。
卫 生
洁 具全能清洗剂按标准使用。用喷壶均匀喷洒在洁具内外，用手刷清洁。将无味消毒剂按1：30稀释，用喷壶均匀喷洒，刷清洁厕位，最后用干毛巾擦干外部，用清水冲净内部。无水迹、水锈，无尿碱、无异味。
地 面用扫帚、簸箕扫去各种垃圾。将全能清洁剂按1：30稀释；每周保养地面地砖，减少釉面损伤。 地面无污染、无水迹、无杂物、无烟头、无痰迹，光洁明亮。
垃圾桶用半干毛巾擦干垃圾桶外部。外观无污染，洁净。
烟灰桶用半干毛巾擦干外部外观无污染、洁净。
不锈钢
扶 手用干毛巾将不锈钢涂抹液均匀涂抹在不锈钢扶手上，后用粗麻布抛光。如有必要可先用磨砂型百洁布。无灰尘、无油腻、无水印、无异味。
楼 梯
走 道将全能清洁剂按标准使用。地拖浸湿后再拧干，拖除地面上的涂迹，再用尘推喷上静电尘推吸尘剂进行推尘。无污染、无杂物，光洁明亮。
宿 舍退宿后的清洁整理，保证下次入住的正常使用无杂物、无异味
(二)设施设备管理服务
1.电梯运行维护
（1）服务内容。电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢等设备日常运行管理和养护。
（2）服务标准和质量要求。
①建立电梯运行管理、设备维护、安全管理制度。严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
②落实安全运行和岗位责任制。在特约维保单位指导下，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，保障运行设施完好，保持轿厢、井道清洁。
③加强日常工作巡查，每日对电梯运行情况进行检查，及时发现事故隐患，及时向特约维保单位报修，及时解决问题。做好巡查登记，并有检查及问题处理情况的记录。
④演练并熟悉执行电梯故障应急预案，提供每天24小时技术与人员保障，确保随时处置各类突发情况。电梯出现故障，物管人员3分钟内到场应急处理，专业人员10分钟内到场进行救助和排除故障，同时通知特约维保单位及时处理。
⑤建立电梯运行档案，完整记录电梯维修、保养和运行状况等内容。
⑥定期进行维修保养，协助采购方督促特约维保单位全面履行维保合约。
⑦所有电梯应通过年检并取得年检合格证。到期后由中标方负责特约维护。
2.空调系统运行维护
（1）服务内容。空调设备的日常养护维修。
（2）服务标准和质量要求。
①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。
②定期检修和养护空调设备，保证空调设施、设备处于完好状态。
③空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。
3.消防系统运行维护
（1）服务内容。对消防监控系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、新风系统、排防烟系统、安全疏散应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
（2）服务标准和质量要求。
①严格执行消防法规，建立消防设施设备管理制度，建立月、季、年巡检登记制度，确保整个系统处于良好的状态。
②定期检查保养消防设施设备，重点部位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每季对系统进行全面巡查一次，重大节日增加检查次数，确保质量达到消防要求。保证系统开通率及完好率。发现问题及时向特约维保单位报修，并协助采购方督促特约维保单位全面履行合约。合约到期后由中标方负责特约维保。
③提供每天24小时监控值班及技术与人员保障，有故障时，维修人员应及时到场维修，并做好检查、维修记录。接到火警、漏水等报修报警电话，5分钟内派人到场，确保随时处置各类突发情况。保持紧急疏散通道畅通，紧急疏散指示灯运行正常。
④演练并熟悉执行消防事故应急预案。
⑤消防系统应通过消防部门的消防年检并取得年检合格证。
4.其他设施、设备的运行操作、养护和维修
（1）服务内容。高、低压电气设备、系统的运行操作和养护；给、排水设备系统的运行操作和维修保养；照明系统运行维护保养；办公楼楼宇自控设备、避雷系统的运行操作和监管；通讯设备、网络设备等的管理维护及代办、特约服务项目；桌椅等设备的维修和管理；其他设施设备如：门窗、道路、照明系统、电视机等的运行维修和管理。有检测审查要求并应由采购方实施的必须在到期前2个月提醒采购方实施。
（2）服务标准和质量要求。
①按启东市标准做好高、低压室24小时值班、设备系统日常保养巡查记录，如有问题及时与特约维保单位联系，协助维修。做好节能系统的监控节电操作控制。
②按照电力部门规定的技术要求和安全规则，定期对电线线路进行检查，每年不少于2次。及时发现并排除事故隐患。接到报修电话后，10分钟内派人到达现场。
③确保各类弱电设备系统运行状况良好，杜绝重大责任事故发生。
④做好管道的疏通维护，确保各项设施的正常运行。
⑤按规定做好楼宇自控系统、安全防护设备系统、门禁系统、公共照明等设施维修保养工作，确保完好率达98%以上，负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。组织技术培训，不断提升业务技能。
（三）卫生保洁管理服务
1.服务内容。人才公寓楼公共区域卫生保洁，如公共过道、洗衣房、公寓入住前后整理。商业区外广场及公共区域，如厕所、过道。室外垃圾箱由招标方负责配置。
2.服务标准和质量要求
（1）环境卫生管理服务标准按照相应要求和国家公共场所卫生标准执行，建立和落实环境卫生管理制度。
（2）实行标准化的清扫保洁，保持所有公共区域清洁，无杂物、无污痕、无尘挂。
（3）建筑内外各类大理石的清洁保养，随时保持干净光亮。根据需要进行大理石晶面保养；若公共区域地面有磨损程度随时进行保养维护，保证其干净、光亮。对大厅、门厅地面每年至少进行2次晶面处理，各楼层地面至少进行1次晶面处理。每季度对大楼地面进行一次全面保养维护。
（4）服务范围内垃圾实行分类，日产日清。楼内垃圾筒摆设整齐，无异味，垃圾及时清理（垃圾桶由投标方自行采购）。
（5）其它部位，如墙面、台面、栏杆、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净、光亮；裸露管道、地面、立柱干净卫生。
（6）除“四害”管理和卫生消毒
公寓区及商业区公共部位灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准，科学有效地进行卫生消毒。
①定期对公共场所和周围环境进行预防性卫生消毒。
②定期做好消灭老鼠、蚊虫、苍蝇、蟑螂等工作，做到大厅、走廊、车库及室内公共部分达到基本无蝇，严格控制室内外蚊虫孳生。
③在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。
（四）公寓管理物业服务
（1）服务内容。公寓区水电设施的完备、入住员工的退、入宿舍管理、公寓区消防安全管理、协助水电公司抄水电表及催缴相关费用、外来人员管理服务。
（2）服务标准和质量要求。
①建立公寓管理制度，制定相关管理公约规程并认真落实。
②公寓楼内消防设施按要求定期巡查，对存在安全隐患部位及时整改并报招标方。
③公寓入住管理注意事项。
A.接到入住人员名单后，检查并整理好房间号，按流程备好钥匙并发放。
B.按要求做好入住人员的登记工作，对违纪违规行为及时劝阻和上报甲方。
C.协助招标方在人员退宿后全面清点房间内物品、水电费缴清、各类费用的结清，发现损坏和丢失及时上报。
D.对宿舍内违法情况进行制止或报招标方和公安机关。
E.严禁公寓内大功率电器的违规使用，物业做好安全教育工作。
（五）秩序维护服务
（1）服务内容：（24小时）秩序维护服务，监控、公寓门岗、商业区巡逻、停车场停车、招牌、广告牌、违章搭建管理。
（2）服务标准和质量要求。
①按国家标准监控室值班24小时在岗制，随时观察监控情况，有异常及时做好处理。
②公寓门岗控制外来人员进出，防止偷盗等违法事情的发生，协助公安机关对物业区形迹可疑人员进行监控。
③商业区内门窗关闭、管道滴漏、电线的裸露、设施的完好性检查。
④停车场车位管理：统一协调车辆的停放管理，对违规车辆进行劝阻和上报。同时做好停车场内车辆安全巡视工作。
⑤商业务招牌、广告牌，须向园区综合执法局报务同意后实施。
⑥对违章搭建行为及时发现、制止及上报园区综合执法局并协助拆除。
⑦按租赁合同对商租户的装修管理。
三、项目其它要求
1.中标服务企业必须有管理员安排到现场，做好物业服务的对接工作。投标人必须提供规范而完善的物业管理组织实施方案,物业管理服务标准及工作制度。
2.投标人提供的服务必须达到招标文件所描述的各项服务效果，实现这些效果所需要使用的设备、工具（包括投标人办公设备、工具）由投标人自行承担。
3.本项目经理必须具备大专及以上学历，持有物业企业经理证书，持证时间超过3年，熟悉相关法律、法规，有较强的计划组织、沟通协调以及处理突发事件的能力。未经采购方同意不得更换。
4.服务人员要求：拥护中国共产党，拥护社会主义制度，遵守国家法律，遵守社会规章制度，思想品质好，作风正派，无劣迹。
5、物管单位及人员不得在管理区域内从事与管理、服务工作人员无关的其它活动。一经发现，采购方有权终止服务协议或建议调整服务人员。
(1)公寓主管：大专以上学历，具有2年以上公寓、商业或同等物业管理经验，40岁以下，形象良好。
(2)领班：中专以上学历，具有工作经验2年以上，50岁以下，形象良好。
(3)工程主管：大专以上学历，具有2年以上公寓及商业设备物业管理经验，有所从事岗位的行业从业证书，持证时间超过2年。设备管理人员基本要求见下表：
设备管理人员基本要求
序号设备
系统基 本 要 求备注
1电梯设备、系统持有特种电梯安全管理证书（如《特种设备电梯安全管理》），具有2年以上实操工作经验。
2监控设备系统有监控设备相关证书，监督外包单位对系统维护，保证设施设备良好运行。
3消防设备、系统接受过建（构）筑物消防员职业技能培训，获得职业资格证书，具有2年以上大楼消防设备管理经验。
4空调设备、系统持有制冷设备维修证书（职能鉴定中心如《制冷设备维修工》），具有2年以上实操工作经验。

5强电设备、系统具有《电工进网作业许可证》，熟悉变电运行、倒闸操作、变电工作规程、事故处理操作规定。具有3年以上实际操作经验。
(4)员工：有培训合格上岗证。
(5)投标方需无条件接受采购方合同期内的员工且原工资待遇不变。合同到期后由中标方根据企业需求决定是否用工。
5.服务人员工作期间必须遵守采购单位的工作时间, 不能影响采购方正常办公秩序。在重大活动和突击性工作中,采购方对服务人员可以直接指挥和调度。
6.物管单位及人员不得在管理区域内从事与管理、服务工作无关的其他活动。一经发现, 采购方有权终止服务协议或建议调整服务人员。
7.未经许可，物管单位和个人不得利用管理区域内招标方房产、物业、水电等资源从事经营活动。
8.单件单价小于100元的易损品由中标方提供。超出100元的按园区管委会审批程序报批后采购。易损品由中标方提供，提供的物品必须按照国家规定的质量、环保和卫生标准。
9.设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰，保存完好。建立设备台帐，登记详细，帐物相符。
10.严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受招标方对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。有投诉和服务要求时，应在10—15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复处理进展情况。投诉率小于1%；处理率和回访率100%。
11.每月底向招标方提交物业服务运行情况工作报告，每月公开一次物业人员考核考勤情况，每季度向招标方提供人员编制及档案材料。
12.物管人员和专业技术人员持证上岗，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨，全体员工在管理服务期间，必须统一规范着装、仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
13.必须诚信履行《投标文件》中的各项承诺。保持员工队伍相对稳定。调动技术骨干，须征得招标方同意。按投标文件不得擅自减少员工人数，招标方若发现员工人数减少，且无正当理由，有权按实际减少的人数扣除相应的人均管理服务费，同时投标方必须补足规定人数。
14.积极开展节能降耗工作，每月提供能耗数据分析报告，提出合理化建议。
15.在设备管理过程中，不得随意更改原系统设备在使用、控制或性能上的各项技术指标和要求，确需更改或进行技术改造须经招标方同意。
16.负责与专业维保单位等第三方的联系及现场管理工作，记录专业维保单位服务情况，并向招标方提出合理化建议，专业维保到期后，由中标方负责落实专业维保。
17.未经招标方同意不允许分包。
四、物业岗位配置及要求：
岗位按采购方需求，合理设置。
办公室：
如：项目经理、公寓主管、工程主管、保安保洁主管
公寓区客服岗：
如：水电抄表、人员入住登记、宿舍安全巡查、来宾接待、住宿人员安全宣传、设施设备常规巡检
保洁岗：
物业区公寓内入住区的公共部位、退宿后房间、商业公共部位清理、餐饮公共部位；
秩序维护岗：
监控室值班、商业区巡逻、公寓区门岗、停车场管理、公寓区巡逻
工程岗：
物业区高低压值班、消防值班、水电零星维修、设备维保、设备安全监管
五、服务管理期限
根据物业管理招标文件、投标文件和中标通知书，签订合同。本次招标合同有效期三年，从招标方书面通知之日起计算，其中第一年为试用期。
如果中标方在本物业管理中未能履行服务承诺和合同规定的各项服务，管理质量低劣不予改正，或给招标方造成损失的，则招标方有权在委托期内终止合同，按中标价折算成实际服务时间结算价款。
试用期满前2个月，招标方将根据对中标方全面考核、综合评价的结果决定是否履行后两年合同。

第三部分　投标方须知
一、招标文件的阅读
1．投标人应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件的要求提供的投标文件和资料，投标人的投标文件将被拒收。
2．投标人对招标文件有疑问或异议的，请在本招标文件发出之日起七个工作日内以书面形式向招标人提出。
二、招标文件的修改
1、招标人可对招标文件用补充文件的方式进行修改，并以书面的形式通知所有已获取招标文件的投标人。
2、补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标人有约束力。
3、若招标人认为需要推迟投标截止日期和开标日期，将把此变更通知所有招标文件的收受人。
三、投标文件应包括下列内容：
（一）资格审查文件：
1．投标承诺书（按照附件1格式填写）；
2．法定代表人授权委托书（按照附件2格式填写，法定代表人亲自参加的，无需提供授权委托书）；
3. 被授权人身份证复印件（原件备查，法定代表人亲自参加的，无需提供被授权人身份证复印件）；
4. 法定代表人身份证复印件（法定代表人亲自参加时提供原件备查）；
5．投标人合法有效的营业执照副本复印件（原件备查）；
6. 税务登记证复印件；
7. 组织机构代码证复印件；
8.《中华人民共和国物业服务企业》二级（或以上）资质证书复印件（原件备查）；
9.投标人的ISO9001认证证书复印件或ISO14001认证证书复印件（证书均在有效期内，原件备查）；
10.项目负责人物业企业经理证书复印件（原件备查）。
以上材料均必须加盖投标单位公章，标注原件备查的必须携带原件至开标现场备查，否则作为无效投标文件处理。
（二）商务技术标文件（根据评分标准与细则中商务技术分的项目内容依次提供，未提供的该项作零分处理）。
部分格式参照附件3、4，未提供格式的请自拟格式。
注意：项目负责人(须参加现场陈述答辩)必须携带本人身份证原件到现场备查。
（三）价格标文件
1.开标一览表（按照附件5格式填写）；
2.投标报价明细表（按照附件6格式填写）。
开标一览表及投标报价明细表必须加盖投标人公章后密封在价格标密封袋内，投标文件除价格标外的其他地方不得出现报价金额，否则按无效投标文件处理）。
四、投标文件的签署
1、投标文件均需用A4纸打印并装订成册，签字使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，如因投标文件字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
2、投标文件应加盖骑缝章，投标文件封面和报价表必须盖章。
3、投标文件如有修改、行间内插字和增删，修改处应由投标人加盖投标人的印章。
五、投标文件的密封与递交
1．投标文件须提供1份正本6份副本，并明确标注“正本”、“副本”字样。其中，投标人应将资格审查文件正副本密封于标有“资格审查文件”的密封袋里；商务技术标正副本密封在“商务技术标”的密封袋内；价格标正副本密封在一个密封于标有“价格标”的密封袋内。
2．招标人不接收投标人邮寄投标文件。
3．投标人须在密封袋上标明：招标人名称、项目名称、投标人名称、“资格审查文件”或“商务技术标”或“价格标”字样，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。
4．所有投标文件的密封袋封口处均应加盖投标人印章。
5．如果投标人未按上述要求密封及加写标记，将作无效投标文件处理。
六、投标文件提交的截止时间
1、投标人应于招标文件中规定的投标截止时间前将投标文件送至指定的投标地点。
2、到投标截止时间止，收到的投标文件少于三个的（不含三个），将依法重新组织招标。
3、招标人推迟投标截止时间，招标人和投标人的权利和义务将受到新的截止时间的约束。
七、投标文件的修改和撤回
1、如果投标人提出修改或撤标要求，在投标截止时间前书面送达招标人，招标人可以予以接受，但不退还投标文件；
2、投标人修改投标文件的书面材料，须密封送达招标人，同时在封套上标明“修改投标文件”和“开标时启封”字样。
八、迟交的投标文件
在规定的投标截止时间以后递交的投标文件，将被拒收。
九、投标保证金
1、投标人在投标时必须向启东市公共交易所交纳人民币120000元的投标保证金。
2．投标保证金必须以银行汇票形式提交，并于规定的投标时间内交至启东市公共资源交易所开标室2工作人员处。
收款单位：启东市财政局
汇票账号：****************0066
开户行：江苏银行启东支行
（请勿以银行汇票以外的其他形式提供保证金，银行汇票的申请人名称必须与投标人一致，否则以无效投标处理）。
3．投标人在投标时提供虚假材料的，经查证核实后所递交的投标保证金将不予退还。
4．在投标有效期内发现投标人用虚假资料获得中标资格，经查实其投标保证金将不予退还。
5．投标人在投标截止时间后，要求撤销投标的，投标保证金将不予退还。
6．未中标的投标人的投标保证金将按规定予以退还（不计息）。
十、投标文件的无效情形
开标时，出现下列情形之一的，投标文件应当作为无效文件：
1．投标文件未按照招标文件的要求进行制作或密封的；
2．投标文件未按规定加盖投标人印章，投标报价部分未盖章的；
3．投标文件的关键内容字迹模糊，无法辨认的；
4．投标人未按规定时间、数额及形式提交投标保证金；
5．第一年物业服务费报价超过220万元的；
6．投标总报价超过620万元的；
7. 投标人的资格审查文件不符合招标文件规定的；
8. 资格审查文件要求提供原件备查但投标时未提供原件的；
9. 除价格标外出现报价的；
10. 商务技术分低于50分的。
十一、各投标人应严格按照招标要求提供相应服务，所供服务必须完全满足招标人需求。
十二、被确定为中标的投标人，其投标保证金转为当年履约保证金，在中标方完全履行合同义务并验收合格后一个月内返还(履约期间不计息)。
十三、中标人须向启东市公共资源交易所按中标价的0.4％交纳中标服务费。
十四、投标人在本次招标中所承诺实施的成果质量，可在投标文件中一并申明。
十五、报价中含在承包期内完成服务内容所需要的一切费用，包括但不限于耗材、专业维保、各种税费、人工、保险、加班费、利润、税金及中标服务费等所有相关费用。
十六、付款方式：物业管理服务费分别按年度物业管理中标价的25%，于每季第三月的10日前支付给中标人，结算时中标人须提供员工五险交纳凭证复印件作为付款附件。
十七、投标文件必须按照要求制作，投标文件中所使用的计量单位，除招标文件有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。
十八、评标原则
开标后，评标委员会对投标文件的完整性、符合性、响应性等进行审查，凡不符合有关规定或不响应文件要求的投标文件将不进入评标范围。评标专家组以开标、审标、询标情况为基本依据，对有效的投标文件将按评标标准要求进行分析评议。具体方法如下：
1．评标委员会对每一个投标文件进行比较。
2．对各投标人所投服务的技术性能进行比较。
3．招标人将组织审查投标文件是否完整、是否有计算错误、要求的保证金是否已提供、文件是否恰当地签署，如果单价与总价有出入，以单价为准；若发现文字大写表示的数据与数字表示有差别，则以文字大写表示的数据为准。
十九、评标方法:评标委员会采用综合评分办法，推荐两名中标候选人，综合得分最高的投标人将被推荐为第一中标候选人，次高的投标人将被推荐为第二中标候选人，综合得分相同的，价格低者优先。
评标流程：评审资格审查文件→评审商务技术标→评审价格标→确定中标候选人。
评分标准及细则：
评标总分为100分。下表中商务技术分（1、2、3项得分相加）低于50分的为无效投标文件，不进入价格标评标。评委会对无明确指标分的项目评分时采取横行比较和评价。评标项目及分值标准如下：
序号项 目 内 容
1物业管理实施方案
（45分）提高物业管理服务水平的整体设想及策划（10分）
拟采取的管理方式、工作计划和物资设备装备情况（8分）
人员的配备、培训和管理（10分）
管理规章制度和档案的建立与管理（2分）
各项管理指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施（10分）
物业管理的前期介入（3分）
优惠条件（服务标准、范围等）（2分）
2投标人实力、信誉、经营业绩
（20分）投标人的实力评价（5分）
类似项目业绩评价（6分）
荣誉情况评价（4分）
投标人的信誉评价（5分）
3现 场 陈
述 答 辩
（5分）项目负责人现场陈述答辩（参加现场陈述答辩的项目负责人须为拟任启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区物业服务经理的人选，一旦中标，该项目负责人未经招标单位许可，不得予以更换）。
4报 价
（30分）采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格为满分30分。其他投标人的价格分按照下列公式计算（小数点保留2位），投标报价得分=（评标基准价/投标报价）×30分。
商务技术分（70分）
（一）物业管理实施方案45分
1.提高物业管理服务水平的整体设想及策划
（1）高标准、高水平管理的措施（2分）；
（2）管理深度和广度的做法（2分）；
（3）超前性、创造性、全方位服务的意识（2分）；
（4）创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想（2分）；
（5）管理学前沿理论的掌握及运用（2分）。
2.拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况
管理方式，包括（但不限于，下同）：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、应急处置机制、安全防范机制、信息反馈及处理机制（4分）；
工作计划，包括：工作流程、管理项目和环节所需的长远计划和短期安排（2分）；
物资装备，包括：管理服务人员住房、器械、设备、交通工具以及通讯、办公用品等（2分）。
3.人员的配备、培训、管理
人员的配备，包括：物管经理，公寓、保安、保洁、工程部主管简历，各类人员数量、文化素质和专业素质、各岗位人员的配置等，并承诺物管经理，公寓、保安、工程部主管人选未经甲方许可不得随意更换。提供专业岗位证书和学历证明复印件。（原件备查）（8分）；
管理人员基本配备未达到下列条件的不得分（按分项）
岗 位人数要 求分值
物业管理
负 责 人
（经 理）1大专及以上学历，持有物业企业经理证书，具有3年以上楼宇物业管理经验（公寓管理经验尤佳），熟悉相关法律、法规，有较强的计划组织、沟通协调以及处理突发事件的能力。3分
公寓 组
负 责 人
(主 管）1大专及以上学历，具有2年以上楼宇物业管理经验，熟悉公寓常识及要点，能应对处理各类紧急事件。1.5分
保安、保洁 组
负 责 人
(主 管）1中专及以上学历，，熟悉安保操作，能独立开展安保培训工作，有一定的协调、应急处理能力，能应对处理各类突发事件。1.5分
工 程 部
负 责 人（主 管）1大专及以上学历，具有2年以上楼宇物业管理经验，熟悉强电、电梯、消防、暖通等各类设备运行要求，持有一种以上上岗证书，能应对处理各类突发事件。2分
注：投标单位应根据物业管理载体大小配备各部门所需工作人员。
人员的培训，包括：对各类人员的培训计划、安排、方式、目标及言行规范、仪容仪表、公众形象等（1分）；
人员的管理，包括：录用与考核，淘汰机制，协调关系，服务意识，量化管理及标准化运作等（1分）。
4.管理规章制度和档案的建立与管理
管理规章制度，包括：公众制度、内部岗位责任制、管理人员考核制度及标准（1分）；
档案的建立与管理，包括：物业使用人档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其它管理服务活动记录及档案（1分）。
5.各项管理指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施
管理指标包括：
（1）清洁、保洁率（2分）；
（2）有效投诉率与投诉处理率（1分）；
（3）业务人员专业培训合格率（2分）；
（4）使用人满意率（2分）；
（5）设备完好率（2分）；
（6）物业费收缴率（3分）；
（7）其它有关指标（1分）。
以上各项指标均需注明有关规范标准依据和计算测定依据以及承诺所采取的措施。
6.优惠条件，包括：服务标准、范围等（2分）。
（二）投标人实力、信誉、经营业绩（20分）
1.投标人的实力评价（5分）
根据投标人的注册资金、营业收入及纳税情况，在各投标人之间进行横向比较评价，分档给分，最优的得5-4分，其次的在4-3、较差的3-0分间酌情给分（营业执照未体现注册资金的需提供工商部门提供的其他证明材料，营业收入及纳税情况需依据投标人2014年度审计报告）。
2.类似项目业绩评价（6分）
根据投标人投标文件中提供的公寓、宿舍（非商品住宅、商铺）类物业管理项目情况，单个项目面积8万㎡（含）以上有一例得3分，5万平至8万平方（含）以上有一例得1分，最高得6分；提供合同复印件加盖公章。（原件备查）
3.荣誉情况评价（4分）
投标人公寓、宿舍（非商品住宅）类项目2014年度获得住建部门颁发的优秀物业管理类荣誉的，获得县级物业管理优秀称号的得1分，获得地市级物业管理优秀称号的得2分，获省级物业管理优秀称号的得4分，同一项目只计算一次，本项最多得4分。复印件加盖公章（原件备查）

4.投标人的信誉评价（5分）
投标人近三年内由政府行政主管部门评定或公示为守合同重信用企业（或重合同守信用企业）的。地市级的得1分、省级的得2分、国家级的得4分，最高4分。
投标人获得银行或经中国人民银行授权的中介评估机构出具的信用等级AAA证书(有效期内)的，得1分。
（三）现场陈述答辩（5分，内容、限时由评标委员会确定）
由评标委员会对参加投标单位项目负责人（拟任启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区物业管理服务经理）进行提问，提问内容限于招标文件和本招标项目相关事项以及物业管理相关法规政策知识，由评标委员会按规定根据项目负责人的陈述答辩内容进行评定，得出各单位的该项得分。
注：凡商务技术标中明确原件备查的项目，若评标委员会要求提供原件，投标人无法提供的，则相关项目不得分。
价格分（30分）
1.报价为三年服务费的总价。同时，细分各项费用报价作为报价合理性依据。
2.投标报价是履行合同的最终价格，应包括但不限于以下内容：
（1）前期费用，含前期开荒费及人员培训费用。
（2）人员工资及应交纳的社会保险、公共责任险、人员服装、办公费用等费用（含现有员工工资）。
（3）物业公司装备、专业维保、保洁耗材及维修工具等费用。
（4）用于物业管理的工具设备、清洁用品。
（5）利润及税金等其他应当支付的费用。
（6）其它
a.单个部件单价100元以内的费用均由投标人承担，单价超过100元的部件材料费由招标人审批后实施采购。
b.正常免费维保范围以内的工程项目，由维保单位负责实施，投标人负责随工监理，随工监理费用由投标人承担，工料费用由维保单位根据维保合同承担。
c.监控、消防、电梯等专业维保合同期满后，由中标方负责实施聘请专业维保单位维保费列入报价。
d.免费维保范围以外的大修或改造项目由招标人实施，投标人负责随工监理，随工监理费用由投标人承担，工料费用由招标人承担。
e.对于与报价相关的各种免费维保条件，由各投标人自行与招标人联系、了解，并考虑在本次报价中，将来招标人不由于该种因素调整合同价格。
f.对于未交付区域投标方需协助招标方参与管理。
投标方在报价时应充分考虑服务期内的市场因素和成本变化状况的风险，投标报价即为合同价，一次性包干，不得以任何理由要求变更合同价。（招标方增加服务内容和政策性增长因素除外）。
投标文件只允许有一个报价，有选择的或有条件的报价将不予接受。
3.报价不包含尚未交付使用的四海家园2、4、6、9、11、14号楼，物业管理费的计算方法从每栋楼实际交付之日起计算，入住率在40%（包括40%）以下的按中标价折算成总建筑面积41977.69㎡每平方米价格3折计算，入住达40%以上的，按5折计算。
4.投标单位用工工资和计提的各项费用必须符合国家规定的最低工资标准。未按国家规定计提工资和费用的投标报价作为废标。
5.投标人的报价存在明显不合理的，评标委员会有权要求投标人澄清。
6.如第一中标候选人放弃或被取消中标资格，可以由第二中标候选人递补，也可以重新招标。
十九、其他注意事项
1、在投标开标期间，投标人不得向评委询问情况，不得进行旨在影响评标结果的活动。
2、评标委员会不公布落标原因，不退还投标文件。
3、在投标、评标过程中，如有投标人联合故意抬高报价或其他不正当行为，招标人有权中止评标。
4、授予合同
⑴中标通知
中标公示期满且投标人对中标结果无异议，将直接向中标人签发《中标通知书》，《中标通知书》为签订合同的依据。
⑵签订合同
①招标文件、中标人的投标文件及澄清文件、中标通知书等均为签订合同的依据。
②中标人按《中标通知书》规定的期限内与招标人签订合同。
5.中标人因自身原因不能订立或履行政府采购合同的，取消其中标资格，投标保证金不予退还、记入不良信誉，并按《政府采购法》有关规定，暂停其在启东市场的政府采购资格。

第四部分　 附件
附件1.投标承诺书
投 标 承 诺 书
启东市公共资源交易所：
（单位名称）授权（姓名）（职务）为全权代表，参加QDGP********7GK（二次）启东滨海园区“四海家园”公寓及商业区物业服务项目招标的有关活动，并宣布同意如下：
1．我方愿意按照招标文件的全部要求进行投标（投标内容及价格以投标文件为准）。
2．我方完全理解并同意放弃对招标文件有不明及误解的权利。
3．我方将按招标文件的规定履行合同责任和义务。
4．如果我方在投标有效期内撤回投标，投标保证金将不被贵方退还。
5．我方同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，理解贵方的评标办法、评分标准及细则。
6．我方的投标文件自开标后60天内有效。
7．与本投标有关的一切往来通讯请寄：
地址：　　　　　　　　　　　　　邮编：
电话：　　　　　　　　　　　　　传真：
投标方代表姓名：　　　　　　　　职务：
投标单位名称：（加盖单位公章）
日期： 年 月 日

附件2.法定代表人授权委托书

法 定 代 表 人 授 权 委 托 书
启东市公共资源交易所：
（单位名称） 系中华人民共和国合法企业（单位），法定地址： 特授权 代表我公司全权办理针对QDGP********7GK（二次）启东滨海园区“四海家园”公寓及商业区物业服务项目的投标，并签署全部有关文件、协议及合同。
我公司对被授权人签名的所有文件负全部责任。
被授权人签署的所有文件（在授权书有效期内签署的）不因授权的撤销而失效，本授权书的有效期自投标开始至合同履行完毕止。
被授权人无权转委托。
被授权人（签字或盖章）： 性别： 年龄： 职务：
身份证号码：
通讯地址：
联系电话：
法定代表人（签字或盖章）：

投标单位（盖章）：

年 月 日

附件3.计划投入的主要设备表

计划投入的主要设备表（格式）
序号机械设备名称品牌型号规格数量国别
产地制造
年份额定功率(KW)生产能力(MH)备注






投标单位(盖公章)：
法定代表人或代理人(签字或盖章)：
日期： 年 月 日

附件4.管理机构设置及工作人员配置表

管理机构设置及工作人员配置表（格式）
项目经理简历表（拟投入本项目）
姓 名性 别年 龄
拟任职务职 称学 历
参加工作时间从事项目经理
（技术负责人）年限
已完成物业管理项目情况
业主项目名称建设规模时间质量

机构项目成员职务姓名职称学历从业时间主要资历、经验
及承担过的工程
保洁组负责人（主管）
公寓组负责人（主管）
工程组负责人（主管）
秩序组负责人（主管）
投标单位(盖公章)：
法定代表人或代理人(签字或盖章)：
日期： 年 月 日

附件5.开标一览表
开标一览表

项目名称
投标人全称
第一年物业服务费报价（含前期费用）大写：
小写：
投标总报价大写：
小写：
备注：
1.此表用于开会唱标用，表中投标总报价、第一年物业服务费报价必须与投标报价明细表中报价一致，如不一致，以开标一览表中报价为准。
2.请将此表装入价格标密封袋内。
投标人（盖章）：
法人代表或代理人（签字或盖章）：
时间： 年 月 日

附件6.投标报价明细表
投标报价明细表（格式）
（一）第一年度报价：
员工招收及岗前培训费用元
前期开荒费用元
其它前期费用元
序号名称项 目人数月工资合计（元/年）
1工
资管理人员
日常保洁员
保安人员
工程管理人员
其它人员
人员合计
2津
贴职工福利
五项社保(基数 元／月)
福利费用合计
3运
营
费低值易耗品摊销费（附明细）
设备折旧费 （附明细）
固定资产折旧 （附明细）
其它 （附明细）
运营费用合计
4维保在维保期内的所有物品
5合理
利润1至4项之和的＊＊%计提
6营业税1至4项之和的＊＊%计提
（二）第二年度、第三年度合计报价：
报价陈述：
投标总报价：
大 写：
备注：1.投标总报价为三个年度报价之和，其中第一年度报价包含前期费用；2.投标总报价必须与开标一览表中总价一致。
投标单位(盖公章)：
法定代表人或代理人(签字或盖章)： 日期： 年 月 日

第五部分 合同样本

启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区前期物业服务委托合同(合同样本)

第一章 总 则
第一条 本合同当事人：
1、委托方：启东滨海工业园开发有限公司（以下简称甲方）
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
2、受委托方：（以下简称乙方）
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律、法规、规章，经招标投标，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区物业实行专业化服务管理，特订立本合同。
第二条 物业的基本情况
1．物业类型：公寓及商业区
2．物业范围：启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区内所有建筑及场地区域。
3．物业构成：
商务中心：建筑面积 20411.39㎡，地下室面积2168㎡，总占地面积18666㎡。其中出售给业主的8591.34㎡，已出租面积3549.69㎡，空置8270.36㎡。
四海家园：建筑面积63384.26㎡，占地面积69894㎡，地下室面积7690㎡，其中已建4幢15+1层（6、7、9、11号），每幢建筑面积11708.3㎡，有195个房间；1幢14+1层（14号）建筑面积8765.8㎡，有143个房间；1幢9+1层（4号）建筑面积5248.26㎡；食堂为2号楼占地面积867㎡，建筑面积2537㎡。目前蓝领公寓7号楼已对外出租，入住率达40%。
本次列入报价范围的是四海家园7号楼11708.3㎡、商务中心20411.39㎡、商务中心地下室2168㎡、四海家园地下室7690㎡，合计建筑总面积41977.69㎡，占地总面积为88560㎡。尚未交付使用的四海家园2、4、6、9、11、14号楼，物业管理费的计算方法从每栋楼（不含地下室面积）实际交付之日起计算，入住率在40%（包括40%）以下的按中标价三年年平均价，折算成总建筑面积41977.69㎡每平方米价格3折计算，入住达40%以上的，按5折计算。已出售部分物管费按不低于1.48元/㎡收取，收缴率第一年须达70%以上，第二、三年须达85%以上，足额（不足补足）上缴滨海工业园管委会。
4．物业管理内容：
（1）公寓区人员入住及退宿服务、商业区租赁服务；
（2）公寓区及商业区保洁服务；
（3）公寓区及商业区安保服务；
（4）公寓区及商业区工程管理，如高压值班、消防值班、水电维修。
5．物业地址：启东市滨海园区内。
第三条 乙方提供服务的受益人为滨海园区管委会物业的全体使用人，物业的全体使用人均应履行本合同规定的物业使用人的义务，遵守物业管理规章，支持协助乙方的管理服务，并承担相应的责任。

第二章 委托管理服务项目及内容
第四条 建筑物安全及维护
第五条 电梯运行维护
对电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢设备日常运行管理和养护。
第六条 空调系统运行维护
对集中空调系统运行管理，热泵、VRV、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。
第七条 消防系统运行维护
明确指定消防安全员，负责管辖区域内消防监控系统、消防设备配套使用情况及定期检查，排除存在安全隐患。对消防监控系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、新风系统、排防烟系统、安全疏散应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
第八条 卫生保洁服务
1.公寓楼宇内公共部位的保洁。包括：走廊、过道、安全楼梯、洗手间、电梯轿厢、电梯厅、退宿后的房间、地下层及其它公用设备、设施、用具等的公共保洁服务。定期消杀除虫（灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑）、公共部位消毒。
2.商业区内外公共场地保洁。包括停车场、楼梯、卫生间、室外绿化场地保洁等。
3.各类管道的疏通维护。包括服务区内所有自来水管、雨水管、雨水检查井、废水污水管、污水检查井、化粪池及大楼内所有地漏以下的下水道的疏通和维护、窨井盖的更换等。
第九条 秩序维护服务
秩序维护服务，包括：公寓区进出人员管理、入住及退宿协助管理、物业区停车场车辆管理、商业区24小时秩序管理、监控室安全管理。
1.根据甲方要求，报经甲方批准，安排与调度公寓区人员入住与退宿；
2.根据具体情况及甲方要求，物业区内停车场车辆摆放及安全管理；
3.物业区内24小时秩序服务，协助公安机关做好相关人员安全管理；
4.提供监控室内24小时值班制度，统筹协调紧急情况的处理；
5.提供其它相关安全事故协助要求；
6.商业区商务装修、装璜、广告管理；
7.公共部位水、电、燃气损耗费由物业公司承担；
8.特约服务
根据招标方要求，实施对监控维保、消防维保、电梯检测及保养、水箱清洗、避雷检测等外委单位的监督和考核且实施全方位监控。检测及维保费用由乙方承担。
第十条 单个部件单价100元以内的费用均由乙方承担，超过100元的部件材料费由乙方申报甲方审批后实施。
第十一条 招标文件中的其它服务内容，乙方必须按照招标文件规定执行。乙方必须按投标文件承诺的服务内容、质量要求和标准及双方商谈纪要明确的其他服务事项提供优质、规范、全面的物业服务。

第三章 委托服务期限
第十二条 本合同期限为一年，自2015年 月 日起至2016年 月 日止（以甲方书面通知实际进场时间为准，期限顺延）。期满前2个月，甲方将根据乙方服务的情况，决定续约后两年合同。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。

第四章 双方的权利和义务
第十三条 甲方的权利与义务
1.审定乙方年度物业管理计划；
2.对乙方的管理实施日常监督检查，每六个月进行一次全面考核，如因乙方管理不善，造成重大经济损失和管理失误，甲方有权单方面解除合同，并扣罚乙方当年的履约保证金。
3.自乙方正式接手进驻前，甲方向乙方无偿提供必须的管理用房；
4.不擅自干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
5.按约定要求支付乙方物业管理费；
6.负责处理非乙方原因产生的各种纠纷；
7.协助乙方做好物业管理宣传教育工作，督导物业使用人配合乙方的物业管理活动；
8.委托乙方对违反物业管理法规、政策及相关管理制度的部门和人员进行处理，包括：责令停止违章行为、赔偿经济损失，情节严重者追究其法律责任；
9.遵守招标文件中的所有承诺。
10.法规、政策规定由甲方享有的其它权利和应承担的其它责任。
第十四条 乙方的权利与义务
1.根据有关法律、法规、政策及本合同的规定，制定本物业的各项管理办法、规章制度、实施方案和考核办法，建立物业管理档案，及时记载有关变更情况。加强员工业务培训和职业道德教育，敬业爱岗，确保各项管理服务规范有序地进行；
2.按投标文件承诺，负责物业管理所必备的物资装备和各项管理承诺指标的落实；
3.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。承包期内，乙方每3个月就园区物业管理发生的费用向甲方公布一次帐目；
4.未经甲方书面同意，乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方，未经甲方同意不允许乙方分包或转包甲方服务管理事宜；
5.接收管理管辖范围内的所有设施设备。对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
6.在物业日常管理过程中，对无法解决的事故或物业设施需要维修、保养要及时向甲方反映。对物业使用人违反法规、规章的行为，提请甲方处理；
7.接受政府有关部门的监督、指导，并接受甲方的监督、检查。物业管理从业人员必须遵守甲方内部的管理制度，服从甲方整体管理；
8.非乙方管理原因造成的人身伤害和财产损失乙方不承担赔偿责任；
9.乙方自愿接纳甲方可能推荐的人员。乙方委派 为启东市滨海园区“四海家园”公寓及商业区物业管理项目经理，未经甲方同意，乙方不得擅自更换管理处经理和投标文件中明确的各管理人员；
10.乙方的物业管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审、没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用需经甲方审定。如有需要，乙方的物业管理人员要听从甲方调动指挥；
11.根据要求开展便利于物业使用人的特约服务，所需费用由特约要求人承担；
12.乙方需与所有物管人员单独签订保密协议，若因物管人员造成的泄密，乙方应承担相关责任；
13.本合同终止前15日内，向甲方按清单移交原接收的全部物业管理档案资料及期间新增的各类物业资料；
14.遵守投标文件中的所有承诺；
15.法规、政策规定由乙方享有的其它权利和应承担的其它责任。

第五章 物业管理服务标准
第十五条 乙方按下列约定实现管理目标
1.清洁、保洁率 99％以上
2.处理及回访率 100％
3.有效投诉率 1％以下
投诉处理率 100％
4.管理人员专业培训合格率 100％
5.接待服务满意率 98％以上
6.业主/使用人对物业管理满意率 98％以上
7.设备完好率 100％

第六章 物业管理服务费用及其结算
第十六条 物业管理服务费的结算方式
1、经招标投标和双方协商，乙方的物业管理服务费确定为：
第一年： 元（大写： 元整）
总 价： 元（大写： 元整）
上述物业管理服务费是乙方完成招标范围内全部物业服务项目内容的全部费用，乙方漏项的，不予调整，且合同执行期间固定不变。
2、物业管理服务费的结算方式：物业管理服务费分别按年度物业管理中标价的25%，于每季第三月的10日前支付给乙方。结算时乙方须提供员工五险交纳凭证复印件作为付款附件。
第十七条 甲方委托乙方开展的其他特约服务项目的收费办法由双方另行协商。
乙方因物业管理需要应当添置的各类标识指示牌和其它设施设备的费用(不包括物业区建筑物应配备的设施设备)已包含在物业管理服务费中。

第七章 违约责任
第十八条 甲方违反本合同第四章第十三条的约定，使乙方未完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方实际经济损失。
第十九条 乙方违反本合同第四章第十四条的约定，未能达到投标文件承诺和本合同约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改到位的，甲方有权视情况扣除履约保证金，直至解除合同；造成甲方直接经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。如乙方全部履行合同义务，实现物业管理目标，履约保证金在委托管理期限界满后予以退还，利息不予计算。
第二十条 因甲方房屋建筑设计和施工、设施设备质量或安装技术等方面存在的缺陷而造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因，造成损失的，由乙方按实赔偿，造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（事故发生的原因以相关权威机构的鉴定结论为准）。
第二十一条 甲、乙双方如有采取不正当竞争而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，责任方应当承担全部责任，并赔偿对方的经济损失。
第二十二条 除本合同另有规定以外，未经双方协商一致，甲、乙双方任何一方均不得提前终止、变更或解除合同，任何一方无正当理由提前变更或解除合同的，须向对方支付违约金，违约金按年物业管理费用的20％计算；给对方造成的经济损失超过违约金的，守约方有权追偿。
第二十三条 双方约定自本合同生效后按政府物业管理有关规定办理接管验收手续。

第八章 附 则
第二十四条 经双方协商一致可对本合同的条款按规定进行修订、更改和补充，签订的补充协议与本合同具有同等效力。
第二十五条 一方如需提前解除合同，应提前30日通知对方，乙方在通知时间期满后15日内必须撤离甲方物业管理区，并将相关全部物业管理档案资料同时交付甲方。
第二十六条 合同期满后，乙方全部履行合同义务且管理成绩优秀，大多数物业使用人反映良好，在下一轮招标中，同等价格、同等服务承诺条件下享有中标优先权。
第二十七条 本合同执行期间发生不可抗力事件，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任，按有关法规、政策规定及时协商处理善后事宜。
第二十八条 甲方物业涉及的有关专业管理部门的收费，已包含在物业管理服务费之中。
第二十九条 本合同未尽事宜或存在矛盾之处，按招标文件、投标文件、谈判纪要及乙方投标承诺顺序执行，本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，提请物业管理主管部门调解；调解不成的，提交甲方所在地有管辖权的人民法院裁判。
本合同书由本服务委托合同、中标通知书、招标文件、商谈纪要、投标文件、合同履行过程中的更改和补充协议、国家和江苏省的物业管理规范组成，且按上列顺序进行解释。
第三十条 本合同自签订之日起生效。本合同共 页，一式八份，正本两份、副本陆份，其中：甲方执正本一份，副本三份；乙方执正本一份，副本一份；启东市公共资源交易所一份；启东市财政局一份。
第三十一条 合同备案：甲乙双方签订合同后由启东市公共资源交易所鉴证、备案。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：
（或委托代理人） （或委托代理人）
签订地点：

鉴证单位（盖章）：
时间： 年 月 日 时间： 年 月 日