东山新区返迁房一期工程前期物业管理招标公告
东山新区返迁房一期工程前期物业管理招标公告
依据赣州市南康区人民政府采购办公室批复（批复号：康采招（2015）公字47号），赣州市南康区环宇招标代理有限公司受赣州市南康区城市建设发展有限责任公司的委托，现就其赣州市南康区东山新区返迁房一期工程前期物业管理项目进行电子化公开招标，现欢迎国内符合资格条件的投标供应商前来参加投标。
（一） 招标编号：NKHY2015-NK-G026
（二）招标内容：
项目名称 | 数量 | 单位 | 主要技术规格及要求 | 预算金额（元） | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
前期物业管理（国内服务） | 3 | 年 | 一、项目的基本情况 1 、地址：赣州市南康区赣南大道。类型：住宅（含商业配套）； ， 项目总占地面积39010.45平方米，小区总建筑面积：197662.18平方米，容积率：4.23，建筑密度：30.80％ ，绿化率：40.03％ 。 2. 项目小区高层楼房，商业用房，联地面、地下车库组成。商业用房15592.02平方米 ；地面车位204个，地下汽车位760个。 3 、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招标单位承诺在本小区内无偿提供物业管理用房，总建筑面积为410平方米。物业管理用房的配置要求是： 3.1 设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近； 3.2 具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平； 3.3 未配备电梯的物业，物业管理用房位置不超过第三楼层； 3.4 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业管理用房面积。 具体配置为：物业用房410平方米，分别位于6#、7#、8#楼。 物业管理配套设施的所有权依法属于小区全体业主共有。 4 、小区住宅面积：148707.7平方米，商业面积：15592.02平方米。 5 、小区住宅层数： 具体为： 地上：1#33层、2#28层、3#33层、4#24层、5#24层、6#23层、7#24层、8#24层9#24层、10#23层、11#23层。 地下均为一层。 6 、小区住宅户数：1402户 具体为：高层住宅（1#- 11#共11幢）共有1402户； 7 、小区汽车库、汽车位：964个 具体为： 7.1 室内：地下760个 7.2 室外：地上204个 8 、小区各类公共配套、设施总面积： 具体为：物业用房410平方米，社区服务用房310平方米，公共卫生间41平方米。 具体为：见平面总图 9.1 小区共3个出入口：1个主入口在东山北大道，2个次入口设在人民路。2#、3#、8#、9#楼各设有消防车通道，4#、9#、10#楼设有消防人行道。 10 ：小区物业建筑标准 具体为： 10.1 、房子质量标准符合国家规定住宅质量验收标准； 10.2 、小区的设计规范符合《城市居住区设计规划》的要求； 10.3 、建房所用的各类工程材料达到国家规定的质量标准； 11 、小区住宅结构概况 具体为：高层均为框剪结构。 12 、小区消防概况 具体为： 12.1 、所有消防车道均严格按照国家及赣州市有关部门制定的相关法规进行设计，每幢楼房周围都能构成消防环路，以便消防车道能到达区内任一消防车场，进行消防扑救工作，同时每幢高楼设有消防登高面。 12.2 、设置火灾自动报警系统及自动灭火联动控制系统。 13 、小区电气概况 具体为： 13.1 、专变： 变电站专线至小区终端杆之间的10KV架空线络，供居民用电。 13.2 、公变：由专线电网引入一路10KV的高压线路，供商业、物业、景观、小区照明等公共用电。 13.3 、其他：在地下室设置高压配电室和低压配电室。 14 、小区供水、排污概况 具体为： 14.1 、整个小区采用两路给水供给，供小区用水和消防用水； 14.2 、地下室排水由污水泵提升后排出，生活污水采用生活污水处理设备排至室外，底层单独排水，小区设置化粪池处理后排入管道。 15 、小区电梯配置概况 具体为：小区配置38部电梯。（其中：1#-11#共19个单元，每单元2部电梯，共计38部电梯） 16 、小区智能配套概况 具体为： 16.1 、可视对讲，视频安防监控，入侵报警系统。 16.2 、出入口控制，停车场管理系统。 16.3 、一卡通收费系统； 16.4 、火灾自动报警系统； 16.5 、避雷接地系统； 16.6 、弱电装置系统等。 17 、小区景观、绿化工程 具体为： 17.1 、中心景观带贯穿小区，使之不仅成为了小区特有的标志性景观轴线，而且真正做到了从整个城市发展的角度来考虑小区的景观及特色，使小区完全的、有机的融合在城市环境中。 17.2 、小区绿地根据住宅围合情况可分为围合的中心花园与周边绿地，二者视觉上连为一体，同时又具有相对的独立性。 18 、小区公用照明系统 具体为：设置小区内公用的配电箱，供景观及夜间照明使用：景观照明灯均为时控半夜灯、光控全夜灯，并可实施自动控制与手动控制。 19 、共用部位、共用设施设备的接管验收要求： 19.1 、建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格； 19.2 、供水、供电、供热、道路、绿化、和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用； 19.3 、电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。 20 项目保修有关规定 20.1 、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。 20.2 、中标供应商对建设项目承担相应的质量保修责任，保修期限从招标单位向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围与保修期限由招标单位与施工单位按国家有关规定明确。 20.3 、房屋共用部位、共用设施设备在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，由中标供应商履行应负的保修义务，因使用不当造成的损坏，由责任方对造成的损失承担赔偿责任，中标供应商不承担责任。 20.4 、房屋共用部位、共用设施设备超过规定的保修期限，日常维护由物业服务企业组织实施，在物业管理公共性服务费中支出费用。房屋共用部位、共用设施设备中修大修更新改造的费用按照有关规定，在专项维修资金中支出。 20.5 、中标供应商按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；物业服务企业按照合同约定，对其负有维护责任的物业定期维修养护。 二、前期物业服务要求 基本要求 : 1 、物业管理企业应持有国家二级以上资质证书。 2 、物业管理企业应建立质量管理体系和管理制度。 3 、应有完善的物业管理方案，并签订规范的物业管理合同。 4 、物业管理企业应在小区管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等。 5 、物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验，曾担任一年以上项目负责人。 6 、管理人员应100%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。 7 、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。 8 、物业管理企业广泛运用计算机管理（业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等） 9 、小区应设置“服务中心”，公示服务联系电话，实行24小时电话接听制度。 10 、适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务。公示服务项目及收费价目。 11 、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与70%以上业户作有效沟通，每年有效投诉处理率100%。每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖率大于50%，满意率达95%以上，并对薄弱环节持续改进。 12 、建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。 13 、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。 14 、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。 15 、按规定管理、使用公共维修资金。 16 、封闭式管理。 房屋管理 : 1 、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。 2 、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 3 、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。 4 、空调安装统一有序，支架无锈蚀；有条件的组织实施冷凝水集中排放。 5 、阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。 6 、无超出设计的外凸防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。 7 、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。 8 、主出入口设置小区房屋、道路平面分布图。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 设施设备维修养护 : 1 、共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。 2 、实行24小时电话报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，在24小时内予以修复，如不能在规定时间内完成，需对业主做出限时修复的承诺，回访率90%以上。 3 、水、电、消防、监控等设备运行人员应具备上岗证，技能熟练，严格执行操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 4 、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。 5 、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。 6 、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 7 、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录。 8 、各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。 9 、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。 10 、备有应急发电设备，停电后按规定时间供应应急电源。 公共秩序维护 : 1 、小区主出入口24小时值班（其中18小时立岗）。 2 、对小区重点部位每小时巡查一次。 3 、中央监控室24小时实施监控。 4 、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。 5 、对进出小区的车辆实施登记管理或实施IC卡管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。 6 、对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理，对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。 7 、对火灾、水浸、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。 保洁服务 : （一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次） 1 、小区公共场所、公共绿地、主次干道 （1）公共绿地 1次/天 清理 （2）硬化地面 2次/天 清扫 （3）主次干道 2次/天 清扫 （4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/周 擦拭 （5）水池 1次/天 清理 （6）喷水池、水景1次/周换水 （7）沟、渠、窖井 1次/周 清理 2 、房屋内公共部位 （1）多层楼内通道、楼梯 1次/天 清扫 （2）共用活动场所 2次/天 清扫 （3）楼道玻璃窗 1次/周 擦拭 （4）会所 石料地面 1次/4小时 全面拖洗 1次/2个月 打蜡 地板地面1次/4小时全面拖洗 1次/2个月 打蜡 地砖地面1次/4小时 全面拖洗 1次/2个月 清洗 地毯地面1次/4小时 全面吸尘1次/2个月 清洗 （5）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施1次/2天 全面擦拭 （6）公共卫生间 1次/2小时 全面清洁 （7）及时清扫积水、积雪清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味、外观整洁、明亮；并进行保洁巡查，无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。 （二）垃圾的处理与收集 1 、根据物业实际，合理设置果壳箱，实行垃圾袋装，并按当地有关要求实行垃圾分类收集； 2 、生活垃圾每日收集2次，做到日产日清； 3 、设有垃圾中转设施的，与周边环境协调，卫生良好，定期进行消杀，杜绝蝇、蚊等害虫孳生； 4 、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。 （三）排水、排污管道畅通 1 、小区内公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通 2 、雨、污水井 1次/月 检查（并视检查情况进行及时清掏） 3 、化粪池 1次/月 检查 2次/年 清掏 （四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网；定期巡查。 （五）无饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定。 （六）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。 绿化养护管理 : 1 、草坪保持平整，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。 2 、草坪内常年无杂草。 3 、花草树木无枯死，发现死树，应在一周内清除，并适时补种。 4 、绿篱应及时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。 5 、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。 6 、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。 7 、适时组织防冻保暖、预防病虫害。 8 、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。 三、其他项目说明 1 、中标单位应根据国家、省市的有关法律、法规，按照前期物业管理委托合同对本物业实施统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 2 、中标单位在与采购人签订《前期服务合同》后，小区一期交房前两个月内，应派相关的技术人员进驻物业现场，并履行下列职责： （1）熟悉物业管理区域的地理位置、环境条件；设施设备的配置、选型并参与安装调试；物业管理区域物业管理用房的配置、公共配套建筑以及附属建筑和设施设备配套情况； （2）向物业买受人、搬迁户宣传和解释物业管理有关法律、法规和政策，使之了解更多的房地产以及物业管理方面的知识； 3 、中标单位在本物业竣工综合验收合格后，应根据施工图的要求和结合施工记录对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，发现不合格的，以书面形式报告采购人落实整改。 4 、在办理物业承接验收手续时，采购人依据《物业管理条例》（国务院令379号）第二十九条之规定向物业管理企业移交有关建筑图纸及物业资料，并通过物业管理企业办理向业主交房手续。 5 、物业管理单位做好交房和接待业主入住的各项工作，制定交房和接待业主入住方案，建立业主档案并与业主签订《前期物业服务协议》、《住宅室内装修服务协议》，制定业主入住手册。 6 、物业经营用房在合同期限内的归物业公司（若期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。）在出租前必须征得采购人的同意。 7 、露天停车位的收入处置方式由物业公司与采购人（或业主委员会）协商决定。 四、人员配备（工作人员 60 名）
1 、中标供应商未按照招标单位要求配置人员，采购单位有权要求中标供应商更换不合格的派驻人员。如果未达到物业服务标准，中标供应商说明原因并做出整改，若整改不到位，招标单位有权终止合同。 2 、中标供应商与派驻人员的劳务关系与采购单位无关，但采购单位有权查询中标供应商为派驻人员缴纳社保情况。 3 、中标供应商未按招标文件要求配置人员，采购单位可以对中标供应商进行适当的处罚，直至单方面终止合同。 4 、由于本项目分两期进行交付，一二期的住宅、商铺、停车位的交付时间也可能不同，在未全部交付的情况下，中标单位可根据交付的实际情况配备人员，但必须严格按照服务要求配备人员，不得降低服务标准，配备人员必须报采购人（或业主委员会）同意。采购人（或业主委员会）认为配备的人员不能达到服务标准时，有权要求中标单位增加工作人员，直至满足服务要求。 五、物业管理收费标准 根据江西省普通住宅小区物业服务收费标准，结合赣州市南康区各小区收费标准 , 制定本物业前期管理服务费收费的最高限价： 1 、住宅公共性服务收费：1.2 0 元/ ㎡ ·月； 2 、写字楼、商铺公共性服务收费：1.40 / ㎡ ·月； 3 、地下车位物业服务费收费：40元/月·车位。 （1）参加投标的物业公司根据自身及企业对项目的了解情况制定投标单价，投标单价不得高于最高限价，否则属于无效报价。 （2）中标的物业管理企业以中标单价为最高限价报物价部门审批，最终小区物业收费标准以物价部门审批为准。物业服务费由中标单位直接向物业所有人或使用人收取，自负盈亏。 （3）地面停车位属于业主共有，其车辆停放费由中标企业和业主委员会（业主委员会成立前为采购人）协商决定。 （4）其他未尽事宜按赣计商价字（2003）766号和赣市价价字（2005）15号文件执行。 （5）中标人入驻现场提供物业管理服务的时间以采购人书面通知为准，合同期起始时间以中标供应商入驻现场提供物业管理服务的时间为准。供应商须按合同要求提供物业管理服务。 （6）本项目分两期进行交付，并分期签订物业服务合同，一二期内住宅、商铺、停车位的交付时间也可能不同，具体的交付时间由采购人书面通知为准。一期交付后，中标单位必须严格按照服务要求进行物业服务，不得因二期尚未交付而降低服务标准。由于一二期交付时间及一二期内住宅、商铺、停车位的交付时间由采购人确定，投标单位在投标报价时，必须充分考虑因此造成的服务成本。 （7）投标企业投标时，应充分考虑自身承担的费用，本小区的住宅的公共性服务收费标准须包含电梯电费，并包含服务期内电梯的年检费和质保期满后电梯日常配件更换及费用，具体如下（以下费用仅供参考，实际费用由物业公司与电梯维修公司协商）： ①电梯年检费用： 24 层（含地下室一层）：1595元/年·台； 25 层（含地下室一层）：1650元/年·台； 29 层（含地下室一层）：1870元/年·台； 34 层（含地下室一层）：2145元/年·台。 ②电梯日常配件清单以及费用：
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赣州市南康区环宇招标代理有限公司
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