一、项目名称：儿童福利院物业管理项目

二、项目预算：*******.90元/年，*******.70元/3年。本项目一招三年，合同一年一签。

三、项目概况

1、项目坐落位置：雨花区石马铺，占地面积：*****平方米，总建筑面积：*****.04平方米，建筑结构：装配式，出入口：设计为两个（暂时只开通一个）。

2、建筑物情况：1号栋建筑面积5488平方米，室内公共区域3997平方米；2号栋建筑面积4178平方米，室内公共区域2202平方米；3号栋建筑面积7206平方米，室内公共区域3981平方米；4号栋建筑面积6445平方米，室内公共区域3428平方米；5号栋建筑面积2669平方米，室内公共区域2171平方米；6号栋建筑面积3877平方米，室内公共区域2292平方米；7号栋建筑面积2889平方米，室内公共区域1734平方米。南北连廊建筑面积557平方米。设备房建筑面积468平方米。

3、会议室面积：2号栋3楼96平方米，4号栋4楼407平方米。

4、室外保洁区面积：*****平方米。

5、绿化面积：*****平方米。

按照国家相关标准执行

四、项目内容、要求及标准

（一）物业管理内容：

1、物业管理内容包括：

（1）房屋建筑主体及公共部分的维护管理，室内外下水道（含化粪池、琉璃井）的疏通清理；

（2）公共配套设施日常维护管理；

（3）公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生；定期消毒杀菌；生活垃圾清运；

（4）公共绿化、保留山体天然绿地的保洁和人工绿地的养护和管理；

（5）24小时保安护卫及公共秩序管理、巡防及老弱病残智障人员出入管控和消防管理；

（6）楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理；

（7）交通指挥、车辆行驶和停靠管理，捐赠物资的搬运；

（8）物业及物业档案资料收集、管理；

（9）协助院内活动、文明创建的开展，各类会议的准备、服务及整理；

2、本次物业服务管理期限为3年。

1、服务期限：服务期叁年，合同一年一签。

2、服务地点：采购人指定地点

四、项目内容、要求及标准

（一）物业管理内容：

1、物业管理内容包括：

（1）房屋建筑主体及公共部分的维护管理，室内外下水道（含化粪池、琉璃井）的疏通清理；

（2）公共配套设施日常维护管理；

（3）公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生；定期消毒杀菌；生活垃圾清运；

（4）公共绿化、保留山体天然绿地的保洁和人工绿地的养护和管理；

（5）24小时保安护卫及公共秩序管理、巡防及老弱病残智障人员出入管控和消防管理；

（6）楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理；

（7）交通指挥、车辆行驶和停靠管理，捐赠物资的搬运；

（8）物业及物业档案资料收集、管理；

（9）协助院内活动、文明创建的开展，各类会议的准备、服务及整理；

2、本次物业服务管理期限为3年。

（二）服务工作标准和要求：

1、卫生保洁要求

日常服务范围：公共建筑物顶、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作，雨、污水沟的清洗，室内外下水道（含化粪池、琉璃井）的疏通清理；垃圾站卫生维护，污水站污水处理，医疗垃圾收集（只负责收集，不负责外运），水泵房供水，制氧设备、吸痰设备、电梯的监管 (负责发现各种设备问题，解决简单问题，上报复杂问题)。

服务标准：

（1）建筑物顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求定期进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（5）灯具、天花板上不得有灰尘、蜘蛛网出现；

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（7）及时清理绿化带及草坪，树枝落叶及时清理；

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（9）遇文明创建等重大活动开展时，需积极配合搞好保洁工作；

（10）垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

（11）公共卫生间的保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水、无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。

（12）公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（13）化粪池、琉璃井每年清理不少于两次，保持室内外下水道通畅。

2、绿化养护要求

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

3、安全保卫要求

服务范围：负责进出的人员及车辆指挥、大门电动门、所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；防止老弱病残智障人员走失；负责全院夜间巡逻；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备，消防设备运行管理，公共秩序治安维护，防火防盗及其它突发事件处理等；负责捐赠物资的搬运。

服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，前后门卫、全院消防电视监控24小时值班；

（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好，遇到老年人、儿童单独进出医院和老年公寓时多加过问，严防人员走失；

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

（5）严格控制车辆出入，按制度发、收卡及收费，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

4、设施维保要求（负责单次单品500元以内的维修维护材料费）

（1）、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修并承担普通龙头配件更换费用（单价500元以内）。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（2）、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围全院电气照明装置、配电设施、弱电系统等设备进行日常管理和养护维修，承担普通灯泡及灯管配件费用（单价500元以内），确保正常运行使用。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。配电房要求具备相关电工证的人员24小时监管值班。

（3）、消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

(4)、中央空调系统（含地暖系统、含末端）运行维护

建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴水现象。定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。

(5)、电梯维护

建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场处理，及时排除故障。

（6）、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱、沟渠等排污管理。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（7）、房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

5、除“四害”及白蚁防治

服务内容：服务区域内的灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇防治。

服务标准：

（1）除“四害”工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。

（2）除“四害”、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁用的药物，以确保质量和安全。

（3）除“四害”防治有两次以上的全面治理专项记录。

★（三）物业工作人员其他要求

（1）项目经理要求：1人，须具备项目经理从业证书（提供证书复印件或扫描件，加盖投标人公章）。

（2）拟任项目经理需具有三年以上物业从业经验或承担过2个物业项目管理经验（提供承诺书）。

（3）拟任项目经理不得同时兼任其他项目的项目经理或技术负责人（提供承诺书）。

（4）本项目配备4名消控人员，须持消防设施(主机）操作证或建（构）筑消防员证（提供证书复印件或扫描件，加盖投标人公章）。

五、验收要求

履约验收按《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》（长财采购[2016]6号）执行。

六、其他要求及说明

1、服务期限：服务期叁年，合同一年一签。

2、服务地点：采购人指定地点

3、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为采购人创造一个安全、整洁、舒适的办公、生活环境。中标人实行物业服务的标准必须达到采购文件、委托管理合同规定的有关要求。采购人定期对本项目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。

4、采购人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回采购人。采购人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。

5、因中标人管理不善导致采购人财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。

6、在合同执行期间，中标人须接受采购人以及有关行政主管部门的监管。

7、中标人应制定严格的保密措施，加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露采购人有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

8、投标人在报价时，人员工资标准不得低于省市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。

9、根据本项目的实际情况，在具体实施时本项目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。

10、采购人已设计、规划的，在采购文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次采购范围内。

11、对物业服务公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全责任事件，因中标人管理不善，或中标人失误造成的损失由中标人承担。

12、所有工作必须有台账记录。

13、物业服务公司聘用的保安、机电人员要相对稳定，聘用时须与采购人共同审核其资质及相关条件。新聘人员必须报采购人备案。

14、需配合采购人的节能管理工作。

15．结算方法

15.1付款人：长沙市第一社会福利院。

15.2付款方式：管理服务费从中标人正式提供服务之日计起，满一个月为一个付款期。在中标人正式提供管理服务满一个月之日起10日后，整理所有考核资料进行核算后，按照采购人付款流程一次性支付前一个月的物业管理费用，以后每月按此结算方式进行结算。

16.大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修。重大维修养护项目和房屋本体共用部位的维修养护由中标人制定预算报请采购人批准后，方可实施。

17.文件、报刊的订阅和收发由中标人安排人员负责，并按收件人分检，然后分别投入相应的报箱内。

18.物业公司员工统一着装，电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由中标人自行承担。

19.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

20.投标人在投标前，可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中作出响应。