关于《关于解决部分居民持有<征用土地批准书>尚未办理不动产登记换证等有关问题的指导意见(试行)（征求意见稿）》听证会成果的公示

各市民朋友；

关于《关于解决部分居民持有<征用土地批准书>尚未办理不动产登记换证等有关问题的指导意见(试行)（征求意见稿）》已经我局召开听证会并根据听证意见进行修改完善，现将征求意见稿向社会公示，公示时间为自本公示发布之日起10天，如有意见建议，可通过以下方式进行反馈：

一、现场反馈：琼中黎族苗族自治县海榆中线与玉锦大

道交界处琼中黎族苗族自治县自然资源和规划局（1楼102室）。

二、电子邮箱：qzxbdcdjzx@163.com

三、联系人及联系电话：杜女士0898-********

四、有效反馈意见时间：公告期间工作日（8:00-12:00；14:30-17:30）

五、有效反馈意见方式：请留下真实姓名、电话、联系方式，以便反馈意见采纳情况。

附件：1.《关于解决部分居民持有<征用土地批准书>尚未办理不动产登记换证等有关问题的指导意见(试行)（征求意见稿）》

2.听证会反馈意见汇总表

琼中黎族苗族自治县自然资源和规划局

2023年2月10日

关于解决部分居民持有《征用土地批准书》尚未办理

不动产登记换证等有关问题的指导意见(试行)（征求意见稿）

依据《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）文件和国务院颁发的《国家建设征用土地条例》（国发〔1982〕80号）和《村镇建房用地管理条例》（国发〔1982〕29号）以及原省委省政府《关于贯彻执行<中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知>的意见》（粤发〔1986〕24号）文件以及县人民政府《关于颁发<琼中清理非农业用地的处理规定>的通知》（琼府〔1987〕13号）精神，1987年由原县土地管理局或乡镇人民政府（代）为申请使用建设用地的国家机关、企事业、集体单位及个人办理用地手续，并印发了《征用土地批准书》（以下简称《批准书》）。为妥善解决我县自1987年以来印发给部分居民持有的《批准书》，又尚未换发办理《不动产权证书》导致无法报建的问题，结合我县实际，特制定本指导意见。

一、工作原则

(一)尊重历史，实事求是。本着尊重历史、尊重民生、实事求是的原则，有效解决我县从1987年以来依法印发的《批准书》继续合法有效的历史遗留问题。

(二）以民为本，保障权益。落实以人民为中心的发展思想，解决因历史遗留问题导致的《批准书》“登记难”“换证难”，切实维护群众合法权益。

二、适用范围

适用于我县从1987年以来印发《批准书》的城镇国有建设用地，土地和房屋权属无争议，以及善意取得土地或房屋来源合法且无明显过错，因各种原因长期尚未办理不动产登记换证的城镇国有建设用地《批准书》，并于2022年1月1日之前已开发建设完成的地块。不包括农业用途的《批准书》。

三、工作目标

集中化解部分居民持早期我县印发的《批准书》无法办理不动产换证登记，导致难以办理报规、报建的问题。在不动产登记工作中，注重发现问题、及时解决问题，避免形成新的历史遗留问题。

四、处理意见

（一）地块已开发建设的。符合《县总体规划（空间类2015-2030）》（即县“多规合一”）和现行控规；土地利用现状为建设用地；土地及房屋无权属、产权纠纷。处理意见如下：

1.《批准书》持有人（含合法继承人）所使用地块一直未发生流转的，以划拨方式办理不动产换证登记，颁发《不动产权证书》；

2.《批准书》的地块已发生流转的，初始用地者向我局申请划拨补办出让手续，完善手续后由受让方办理国有建设用地使用权首次登记（如《批准书》土地使用人已过世的，需由继承人办理用地手续和不动产登记相关事宜）；如无法找到初始用地权利人，由受让方向县自然资源和规划局申请办理不动产登记，县自然资源和规划局在门户网站上公告30日后未能找到初始用地权利人（转让方），由受让方采取司法公证等方式提供司法证明无异议的，受让方单独申请办理用地手续和不动产登记相关业务。

划拨补办出让：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》4.3协议出让国有土地使用权范围第二点：“原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外”和《海南经济特区土地管理条例》第五十七条“划拨土地使用权转让的，由受让方与市、县、自治县人民政府土地行政主管部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按该宗地经确认的评估价格百分之四十补交土地使用权出让金”的规定办理。

（二）不完全符合规划等规定的。对于不符合《县总体规划（空间类2015-2030）》（即县“多规合一”）、现行控规或土地及房屋存在权属或产权纠纷的，经调整规划符合《县总体规划（空间类2015-2030）》（即县“多规合一”）和现行控规，土地利用现状为建设用地，即可办理不动产换证登记，若无法调整规划的，土地利用现状为农业用地，采取有偿收回方式办理。

（三）证载面积问题。原则上以《批准书》记载面积为准，如土地使用现状面积小于《批准书》记载面积的，以土地现状使用面积为准；土地现状使用面积大于《批准书》记载面积的超出面积占用未利用地的。超出面积的土地利用现状为建设用地的，符合《县总体规划（空间类2015-2030）》（即县“多规合一”）和现行控规，办理超出原批准用地四至界线占用的土地经县政府批准同意后，按现状补办协议出让手续；超出面积占用到他人地块的。超出部分自行进行拆除等整改方式后，按照《批准书》记载面积进行办理。

（四）初始规划条件认定问题。依据《琼中黎族苗族自治县国有建设用地初始规划条件认定的指导意见（试行）》第大二点认定方式，具体为：

“（一）宗地面积＞500平方米。根据宗地所在区域的同期控制性详细规划认定宗地初始规划条件，以最初颁发《国有土地使用证》时间确定同期控制性详细规划；若宗地所在区域无同期控制性详细规划，按最早覆盖该区域的控制性详细规划认定初始规划条件。

（二）宗地面积≤500平方米。初始规划条件认定如下：

1.容积率≤3.0

2.建筑层数不得超过6层，高度≤20米

3.建筑密度

（1）土地面积＜100平方米，建筑密度不宜超过90%；

（2）100平方米≤土地面积＜200平方米，建筑密度不得超过80%；

（3）200平方米≤土地面积≤500平方米，建筑密度不得超过70%。

4.机动车停车位要求

（1）土地面积＜100平方米，应至少设置一个室外停车位；

（2）100平方米≤土地面积＜200平方米，应至少设置一个室外停车位；

（3）200平方米≤土地面积≤500平方米，应至少设置两个室外停车位。

（三）其他情况。宗地无法通过上述方式认定初始规划条件的，由县自然资源和规划局按“一事一报”的原则报县人民政府审定。”

（五）土地使用年限问题。土地属于划拨性质的，可长期使用；土地属于出让性质的，以《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起算，土地使用年限按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中各类土地使用年限确定。

（六）土地用途问题。原则上《批准书》的土地用途按照该片区的现行控规的规划用途进行登记。如土地用途发生改变的，根据《海南经济特区土地管理条例》第四十六条“土地使用权受让人、承租人、承包人应当按照合同约定的用途使用土地；需要改变用途的，必须经市、县、自治县人民政府土地行政主管部门同意后，报市、县、自治县人民政府批准，其中在城乡规划确定的开发边界区内改变土地用途的，在报请批准前，应当先经城乡规划主管部门同意”的规定，由县自然资源和规划主管部门按照“一事一报”的原则报县政府审定同意后，经办理土地用途变更手续，才可申请办理《批准书》登记换证。

（七）《批准书》认定问题。一是对于《批准书》有存根的。申请人需提供《批准书》原件（原我县审批部门有存根的）办理不动产登记手续，无法提供原件的，以原县土地管理局（或原我县审批部门）留存的存根为准；二是对于《批准书》无存根或无法提供《批准书》原件的。土地及房屋产权无纠纷的，一律由《批准书》持有人通过县资规局指定2-3家有鉴定的资质单位中选定，鉴定费用由《批准书》持有人自付。在鉴定《批准书》属实后，即可按照本意见第四条的第（一）点办理。

（八）《批准书》换证时限及宣传。《批准书》办理不动产登记换证从县人民政府批准日起算有效期为3年。公告期限自县人民政府门户网站、广播电视、10个乡镇市场等形式公告之日起算，公告期限为30天。对于有明确联系方式的，由县不动产登记中心通知当事人办理不动产登记换证。

（九）本意见印发之日起实行，本处理意见解释权在琼中县自然资源和规划局。

听证会反馈意见汇总表