本局关于李家沱办公区物业管理项目已立项并准备实施，现根据相关规定，对本项目采购需求面向社会和潜在供应商公开征求意见，本项目采购需求公开征求意见的公示期为3个工作日。采购需求修改意见（建议）反馈方式为致电以及发邮件。联系人为国家税务总局成都市成华区税务局办公室（党委办公室）苗波，电话：028-********，邮箱：*********@qq.com。发送邮件后请务必同时致电告知，以便及时接收处理。

国家税务总局成都市成华区税务局

2022年12月22日

国家税务总局成都市成华区税务局李家沱办公区物业管理项目采购需求

一、项目概述

国家税务总局成都市成华区税务局李家沱办公区位于成都市成华区泰安街33号，总建筑面积约4240.22㎡（以实测面积为准），房屋总共12层，其中属于该项目服务范围的办公区为2层及地下停车场。设备情况如下：

配电柜1套；发电机组1台；应急电源设备1套；给排水系统1套；消防控制设备1套；红外监控系统1套；地下室应急排水泵4套；排风换气系统1套；周界监控报警系统1套；避雷系统1套；机动车出入库系统。

二、投标/响应要求

(一)符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件：

1.具有独立承担民事责任的能力；

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5.参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

6.法律、行政法规规定的其他条件。

(二)落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目为专门面向中小企业采购的项目,投标人应为中小微企业、监狱企业、残疾人福利性单位或符合中小企业划分标准的个体工商户。

(三)本项目的特定资格要求：本项目不接受联合体投标。

三、服务内容及要求

(一)物业服务内容

1.管理区域内房屋共用部位、共用设施设备的日常维护保养服务（依法应由专业维护单位负责的除外）；

2.管理区域内秩序维护服务；

3.管理区域内环境卫生维护服务；

4.物业管理应予配备的相关服务和职责；

5.其他需要投标人提供的服务。

(二)人员配置要求

注：1.投标人针对本项目具体人员配置可多于、优于上述要求。

2.本项目的物业服务人员不得随意更换，如出现不可抗力原因需更换的，必须向采购人提交书面申请，并详细说明更换的原因、替代人员的简历等，经采购人同意后，方可更换。

3.本项目管理人员（项目经理、环境维护部组长、秩序维护部队长）必须具备有效期内的健康证。

4.物业服务人员新入职的，须及时上报采购人分管部门，经由采购人分管部门面试合格后，方可上岗，并将所有人员信息向分管部门备案；

5.物业服务人员合理更换，须及时上报采购人分管部门，征得采购人的同意方可更换，未经采购人同意不得随意更换人员。

6.合同签订后中标人需将本项目服务人员及物业服务人员的劳动合同及保险购买凭证复印件交由采购人备案。

(三)服务质量标准

总体要求：投标人必须按照国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等相关规定，提供规范化、高质量、高效率的物业管理服务；物业管理服务的质量参照四川省（区域性）地方标准《成都市写字楼物业服务等级划分》甲级标准进行考核。

1.基本要求

1.1建立完整的办公区共用部位、共用设施设备档案资料。

1.2建立质量管理制度、财务管理制度、档案管理制度等，并严格执行。

1.3所有物业人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，语言文明。

1.4公示24小时值班电话，急修白天10分钟内、晚上30分钟内到达现场。夜间设有紧急服务电话。

1.5配备专职管理人员处理服务范围内的公共性事物，并建立完整的报修、维修、回访记录。

1.6每季度进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，满意率90%以上。

2.房屋管理

2.1建立健全房屋维护管理档案，检查、督促和指导使用人正确使用房屋，并遵守房屋安全使用规范、政策、法规。

2.2对房屋及附属设施进行日常管理和维修养护，保证使用功能正常，检修和保养等记录齐全。

2.3房屋及附属设施需要维修时，应及时编制房屋维修计划和维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，并根据采购人的决定，及时组织维修。

2.4每周巡查1次门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

2.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告采购人和有关主管部门。

3.配套设施设备的维护保养

3.1总体服务目标

①负责项目共用设施设备的日常维护管理，正常运行率在95%以上。

②建立完整的共用设施、设备台帐，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

③设施、设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。

④对共用设施、设备每天巡查1次，做好巡查记录，需要维修时，属于小修的及时组织维修，属于大修的及时编制维修、更新改造计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修或者更新改造。

⑤消防设施设备完好，可随时启用，消防通道保持畅通。

⑥设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

⑦主要道路及停车场交通标志保持干净、整洁、完好。

⑧路灯、楼道灯完好率不低于95%。

⑨容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生各种突发设备故障有应急预案。

⑩公共卫生设施每周检查至少一次；配电室设备每天巡查至少一次；消防泵房每天巡查至少一次；避雷设施每年检测至少一次；公共区域内雨水、污水管井每季度疏掏1次、每月清理1次，化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次。

?烟感报警系统等定期抽查，确保正常有效。

?智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，建立运行档案。

以上项目的日常维护管理及巡查均须制作记录表格，并按照采购人要求定期将记录交由采购人备案。

3.2维护标准

①排水系统

有防汛预案，每年至少组织1次演练。配备有防汛物资（沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等）。

②供配电系统及照明

A.楼内照明：每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其它复杂故障3日内修复。

B.楼外照明：每周巡视3次，一般故障1日内修复；其它复杂故障5日内修复；每半月调整1次时间控制器。

C.应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。

D.低压柜：每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每年检查1次电气安全。每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。

E.低压配电箱和线路：每月检查2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每半年切换1次双路互投开关。

F.控制柜：每半月检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫等；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。

G.配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确。

H.变电站高低压电缆沟无积水。每年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。

I.每3年检验1次内部核算电能表。

3.3采购人对消防、燃气设备管道、电气设备管道进行维修维护时，投标人应立即协助并提供必要之便利，并在第三方完成维修后接收、管理设备并履行设备质量检查责任，确保设施设备安全运行。

3.4办公区配套设施设备维修维护进行跟踪管理，建立维修维护档案。

4.环境卫生维护

4.1管理内容及标准：通过日常保洁、消杀工作，使公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损，落实防疫工作标准。卫生用品必须是符合国家相关标准的合格产品。

①保洁部位明细及质量标准见下表：

A.大楼大厅、楼道及楼梯间

B.卫生间、办公室、会议室、院落及垃圾清运

C.保洁时间

(1)楼内清洁：上午7:00～11:00，下午1:00～4:00

(2)院落清洁：上午6:00～10:00，下午1:00～4:00

(3)垃圾收集清运：上午9:30～10:30，下午2:30～3:30

(4)办公室、会议室清洁：上班前完成

②卫生消毒消杀标准

A.编制《卫生消毒消杀标准》，对清洁人员进行培训考核，合格方允许上岗；

B.由有关部门发放或使用低毒高效安全的药剂进行，并符合国家、行业标准。消毒灭害时间应安排在上班前、下班后或者利用节假日，尽量不影响正常工作秩序。

C.夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；

D.灭鼠、灭蟑、消杀等消毒使用的毒饵、药剂应妥善保管。施放、回收均有记录。在消毒过程上注意做好个人防护。

E.在环境卫生维护中，如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障人员安全，减少财产损失。

F.每季进行1次灭鼠，确保操作人员和物业使用人安全，有切实可行措施，不干扰使用人正常生活；

G.绿化带环境检查及消杀每月一次；

H.共用卫生间检查及消杀每周1次；

I.根据实际情况合理对其他公共部位消毒消杀。

4.2管理措施

①建立保洁制度，按保洁工作程序作业。

②加强业务培训，增强专业技能。

③落实“三查”(保洁员自查、采购人督查、公司抽查)，加强日常监督检查，确保保洁服务满意率达到95%。

④强化行为规范管理，服装统一、标志齐全、言行文明。

⑤项目经理对卫生状况和排污管道及排洪沟渠进行每天一次例行检查，并做好记录，整理归档。

5.秩序维护

制定并实施常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

5.1管理内容及标准

①常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护办公区公共安全和良好治安秩序，防止和制止任何危及或影响采购人安全的行为。

A.门岗：全天24小时安全秩序维护，主出入口实行24小时值班。工作日08：30-9：00,16:30—17:00站岗服务。统一佩戴白手套，举止得体、态度和蔼，用语文明、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位。保持个人仪表整洁，门岗周围环境清洁，注意观察人员、车辆进出情况，发现疑点应当及时询问。维护出入口的交通秩序；对进出办公区的各类车辆进行有效疏导，引导车辆在指定地点有序停放，保持出入口的安全畅通。对外来人员和车辆登记，夜间对外来人员和车辆加强询问和登记，在《夜间值班记录》中作好详细记录；制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入办公区；谢绝推销人员入内。严禁携带危险物品进入办公区；遇到外来人员将大件物品带出办公区，即与物主核实，并作登记；为采购人提供便利性服务。

B.巡逻岗：科学合理安排巡逻路线，按规定路线巡视检查，不留死角；巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；对办公区内的嫌疑人员进行检查防范；对办公区及楼宇进行安全、防火检查；对设施设备运行进行安全检查；防范和协助公安部门处理各类治安案件；防范和制止各类违反办公区管理制度的行为。白天巡查不少于5次，夜间不间断。

②技术防范：应用安全报警监控系统，对物业区域内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。监控的录入资料应至少保持30天（特殊情况除外）。

A.对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班秩序维护员，进行现场处理。

B.值班秩序维护员接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到公司，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

C.协助处理突发事件(如火灾，接报治安事件、刑事案件，停电停水，浸、跑、冒、漏水等)，及时报告安全隐患，并按要求紧急处置有关工作。

D.对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出记录，必要时引导至指定区域；对非工作时间进入办公区的人员应进行详细登记。

5.2管理措施

①制定秩序维护人员管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作责任心。

②强化秩序维护人员的内务管理，开展系统化素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习。

③加强对秩序维护人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当。

④严格执行秩序巡更点到制度，确保巡逻质量。

⑤定期检修、保养秩序维护设施设备，确保设备完好能正常使用。

⑥保证值勤记录详细、完备，建立安全管理档案。

5.3安全生产与灾害预防

①建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。

②如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取应急措施：对露天设施的抗强风能力进行检查和加固。对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通。提前准备必要的抢险物资。安排值班人员，加强巡查。

5.4突发事件处置

①制定突发性公共事件处置应急预案，每年根据实际需要组织1次应急演习。

②建立火灾反应应急预案，确保火灾发生时能迅速进行扑救工作，在最大限度内减少损失。

③当发生突发性事件时，应及时启动应急预案进行处置，同时全力配合有关部门，保护人、财、物安全。

6.消防管理

6.1管理内容

①做好消防监控中心的管理。

②做好消防设施、器材的管理。

③保持消防通道的畅通。

④严禁违章燃放烟花爆竹。

⑤防止电器短路等引发火灾因素。

6.2管理措施

①制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实。

②制定消防事故处理预案，防患于未然。

③建立义务消防队，经常组织消防安全学习，每年组织一次消防演习。

④定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。

⑤做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好有效状态。

⑥发现违反消防安全的行为，要立即制止。

⑦定期开展防火安全宣传教育，向采购人传授消防知识。

⑧发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

7.机动车管理

7.1结合物业服务区域的实际情况，制定《机动车管理制度》，在主要道路及停车场设交通标志，确保机动车停放规范有序、区域道路畅通。

7.2机动车原则上凭证出入物业服务区域。

7.3临时会议、培训等，车辆统一停放在指定区域，并做好登记。

7.4车辆管理员定时巡检。

8.非机动车管理

8.1制定《非机动车管理制度》，加强非机动车的管理。

8.2自行车（含电瓶车）、三轮车和摩托车必须存放在指定位置。

8.3非机动车需整齐停放，确保美观。

8.4秩序维护人员对停放于物业服务区的非机动车实施不间断巡查，维护停车安全。

9.节能管理

投标人应根据办公区的运行情况制定合理的节能管理措施，降低办公区运行过程中的能耗成本。协助采购人管理节能降耗减排工作，建立节能降耗工作协调机制，明确责任分工，确定专职人员，建立水电气节能管理制度；建立垃圾分类管理制度；建立水电气设备日常登记工作，每月按时上报采购人交办的各种报表、材料；认真巡查，杜绝浪费，每月数据出现异常应查缺补漏，细化措施，深度挖潜，做到人走闸闭；办公区及公共区域的用电和照明采用节能型设备，并按有关节能规定进行管理。

备注：以上有关专业设施设备的专业性维保工作，详见采购人与空调、消防、配电房等专业维保或养护单位所签订的协议或合同内容，投标人负责进行日常监督工作。

(四)疫情防控要求

投标人应严格按照《中华人民共和国传染病防治法》和物业管理相关法律文件标准，落实物业服务人员防疫工作要求。

1.秩序维护对办公人员进入时，应检测体温；外来访人员，因业务工作开展原因进入，须经与采购人相关接访人确认后，做好体温检测、扫健康码、登记姓名、联系方式、是否来自疫情地区或近期接触疫情地区人员、到访科室、进出时间等基本信息。

2.针对消毒对象和消毒现场不同，应合理选择消毒剂。比如经常触摸的公共设备设施应采用75%的乙醇消毒液或有效氯浓度为250mg/L～500mg/L含氯消毒液进行擦拭消毒，每日应不少于2次。

3.对出入的大厅采用有效氯浓度250mg/L～500mg/L含氯消毒液进行喷雾消毒，每日应不少于2次。必要时可增加消毒频次。传染源和密切接触者曾接触的设备和涉足场所、隔离观察点、隔离区、居民出入口排查点应采用有效氯浓度为1000mg/L含氯消毒液进行消毒。

4.在管理区醒目位置设置废弃口罩、废弃手套等特殊有害垃圾专用的定点收集桶。暂不具备条件的，可用其他符合安全密闭要求的垃圾桶替代，并注明“供废弃口罩、废弃手套等特殊有害垃圾使用”等字样。废弃口罩、手套等一次性医用物品应在消毒后密封，丢弃至专用的垃圾桶内。垃圾应由专人定时封闭清运至垃圾定点处置场所，每日封闭清运应不少于2次。运送时应注意垃圾分类并做好个人防护。

5.楼梯、公共卫生间、地下停车场等密闭场所的通风，每日通风应不少于3次，每次不少于20分钟。

(五)服务质量季度考核细则

满意度考核由采购人办公区正式工作人员及相关管理部门进行，其中办公区正式工作人员每季度参与考评的人员总数不少于60人。为确保服务质量，中标人必须以每季度考核结果为依据，按不同等级向采购人支付服务质量违约金，并由采购人从中标人所交履约保证金中直接扣减，中标人应在采购人从履约保证金中扣减违约金后三日内补足履约保证金，否则采购人有权责令中标人限期补齐或通知中标人单方面解除合同。违约金扣减的具体标准如下表:

四、商务要求

(一)履约时间和地点

1.履约时间：采购合同签订生效之日起至2023年9月30日。

2.履约地点：成都市成华区泰安街33号，国家税务总局成都市成华区税务局李家沱办公区。

(二)进出场要求

1.进场准备：做好入场前的各项准备工作，提前提前熟悉项目，明确入场时间，并理清前后物业单位的责任分担。

2.进场交接：对于上一物业单位，做好沟通，明确服务期结束时间和交接时间，对照采购合同进行物资、工具房、服务内容项目的核查移交，及费用结算工作。

3.出场/退场要求：中标人应做好交接风险评估预案，如出现上一物业单位提前终止履约、中标人进场遭遇不利因素等情况，应有相应的处理办法和预备方案，同时避免法定节假日期间无法实现移交或上一物业单位退场准备时间不充分导致移交缺位等问题。

说明：上述进退场交接的前提是本项目中标单位非目前正在提供物业管理服务的单位。

(三)支付方式

签订合同后，履行合同第2个月开始，每月10日前，通过银行转账的形式支付上个月的物业管理费用。

注：每次付款前，供应商须向采购人出具合法有效完整的增值税发票及凭证资料后进行支付结算，付款方式均采用公对公的银行转账，采购人接受转账的开户信息以合同载明的为准。如因供应商未按照要求提供合法有效的发票导致逾期付款的，不视为采购人违约，采购人不承担任何责任。

(四)合同价款

合同价款是供应商响应采购项目要求的全部工作内容的价格体现，包含完成本合同所涉及人员劳务、设备投入、工作服装、利润、保险、风险、税金、招标代理服务费以及招标文件规定的一切费用

(五)保险

1.中标人应当遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，并根据自身实际情况和项目履约实际情况，购买涉及上述履约风险的对应保险，保险金额以抵消可能发生的事故因其发生所造成的财产、人身损失承担赔偿保险金责任，维护保险标的的安全。

2.中标人应为本项目提供履约的所有人员按照国家规定购买相关保险。

(六)其他要求

1.政府采购合同签订时间及要求：中标人自中标通知书发出之日起30日内与采购人签订政府采购合同。中标人在签订采购合同时，应向采购人提供截止合同签订之日的行贿犯罪查询记录(包含中标人名称、法定代表人、主要负责人、签订合同的授权代表)，以及授权代表在职和社保证明，未提供的采购人有权拒绝签订采购合同。

2.中标人应严格执行《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国劳动合同法》及项目所在地最低工资标准等相关法律、法规并依法与服务人员签订劳动合同，并办理各种用工手续，如因用工不当，给采购人及服务人员造成的损失由中标人承担。

3.中标人服务从业人员在服务期间发生伤亡事故，或在服务过程中造成第三人伤亡的，责任由中标人承担。

4.中标人在项目执行过程中定期及时向采购人通告本项目的重大事项及其进度。

5.接受项目行业管理部门及政府有关部门的指导，接受采购人的监督。

6.政府采购合同文本的主要条款、资金支付方式、履约验收等要求详见招标文件第八章。

7.本项目采购过程和合同履行过程中的风险严格按照采购人的风险控制管理要求执行。

五、公示及意见反馈

（一）公示期为3个工作日（自公示之日起计算）。

（二）如有意见请电话联系国家税务总局成都市成华区税务局及时反馈。联系人：苗波，联系电话：028-********。

国家税务总局成都市成华区税务局

2022年12月22日