一、项目基本情况
1、服务地点：沈阳市浑南区中水泉1200号。
2、服务面积：*****平方米，其中建筑面积*****平方米，共11栋楼，道路绿化面积*****平方米。
3、配套设备：
（1）落地变压器室1个，配电柜（高压计量柜1个、总开关柜1个、分开关柜4个、电容柜1个）
（2）消防系统：1套
（3）监控系统：每栋楼配备1套监控，庭院配备1套监控
（4）有线电视：每个房间均配备有线电视
（5）电梯设施：3部
（6）生活水箱：171立方米
（7）热水箱：40立方米
（8）停车场：60个车位
（9）自行车、电动车车库：96个车位
（10）浴池：1间
（11）食堂餐厅：4个
二、物业委托管理事项
（一）秩序维护、监控室服务
（二）卫生保洁服务
（三）除雪服务
（四）绿化服务
（五）设备维护服务
三、物业管理职责及要求
（一）基本要求
1、管理规范有序，服务周到热情。
2、各种设施、设备维修保养良好，运转正常。
3、会议、接待服务保障有力。
4、保障院内食堂卫生洁净、垃圾清运及时。
5、环境绿化优美，卫生洁净、物品整洁。
6、能圆满完成各项临时性工作。
7、无重大责任事故。
8、具有全面、丰富的现代化智能物业管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍。
9、物业服务人员进入服务场所须全程佩戴口罩。
10、物业员工严格遵守院内规章制度，不能违反相关要求。
11、因不可抗力等原因，院区内封闭管理，物业人员按院规定执行。
12、为保障院内安全及防疫管理要求，24小时（倒班制）工作员工须在院职工食堂用餐，按院职工用餐标准执行交费。因疫情等不可抗力等原因，在院24小时用餐须交餐费。
13、具备公共卫生突发事件应急处理能力。
（二）物业项目管理具体内容及标准
1、秩序维护服务和消防监控室服务内容及要求
负责对社会福利院的公共秩序的管理，负责门卫出入管理，外围及院内巡视，自行车和电动车停车库、机动车摆放及管理。负责防火、防盗、值班值宿等秩序维护工作。保证各楼层房间的安全防范，保障办公、各项活动的正常进行。负责社会福利院内电视监控、消防设施设备、巡更等系统的日常管理使用。负责信件、报刊的收发传递。
（1）严格执行昼夜值班制度。24小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视。要求白天8时至18时每3小时巡逻1次，夜间每2小时巡逻1次。
（2）建立健全安全防范制度。根据院方保卫部门相关规定，制定安全防范制度，并严格执行。
（3）建立车辆及外来人员的出入管理制度，引导车辆按位停放，外来车辆登记后方可入院，实行外来人员登记制度，严格规范管理。
（4）落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施，对安全隐患及时发现及时解决。并对安全消防设备设施进行维护及管理，合理放置灭火器，保证其时刻处在运行良好状态。
（5）实行规范化管理，保证每天7:30～18:00时的站岗时间。
（6）秩序维护员和消防监控员年龄在35～55周岁之间，受过专业训练，责任心强，形象良好，执勤文明，言语规范。
（7）突发事件发生后，秩序维护员能保证1～2分钟到达现场，并按规定程序处理。秩序维护员配合消防监控室故障巡查工作。
（8）严格执行消防监控室工作内容及要求，昼夜值班制度，消防监控室24小时值班，24小时消防设备管理,随时，发现问题及时解决。
（9） 弱电监控服务工作内容每月巡查2次有记录,日常监控发现问题及时维修。
（10）物业工作人员上岗持有健康证明且在有效期内。
（11）负责完成院内安排的其它临时性工作及突发性事件的处理。
2、保洁服务内容及要求
负责社会福利院的公共场地、建筑内的清洁卫生、消毒和生活垃圾的收集清运；清洗养员衣物，被服，尿垫；负责社会福利院楼外绿化、树木、环境卫生管理及冬季院落的除运雪工作。
（1）每天上午8:00时前保证清扫楼内地面1遍，平时设有流动保洁员随时保洁。
（2）院内果皮桶、垃圾箱每天清理1次，保证垃圾箱外无积尘、地面无垃圾，箱内无杂物。定期对围栏、石鼓等院内设施进行清洁。
（3）停车场、自行车和电动车库随时清扫，摆放整齐。
（4）指示牌保证无灰尘无手印无污迹，冬季保证室外的指示牌、窗楞、门、门框无积雪无融冰。
（5）台阶、树坑四周、雨水井、排水口、水池、草坪内每天清扫无杂物。
（6）垃圾桶内垃圾不能超过一半，垃圾分类存放日产日清，用塑料袋装好，放到指定地点。
（7）夏季及时发现并清除各楼雨垯上的杂物等，雨季保障全院11栋楼雨垯内无积水。冬季及时发现并清除房沿的冰锥。
（8）玻璃保证窗明几净，多风多雨季节每周擦1次。
（9）大厅、走廊、楼梯、阳台等公共部位地面无纸屑、无烟头等杂物，保证地面理石本色、门、窗台、装饰架、休息椅、楼梯扶手无灰尘。
（10）卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、棚顶、水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池每2小时巡视1次，保证无积便，及时冲洗；纸篓卫生纸和杂物不超过1/2。
（11）办公楼两个卫生间需摆放洗手液、消毒液、卫生纸。
（12）每周负责看管浴池，负责接热水车卸水和冷热水泵开关,同时协助养员洗澡，浴池开池前后对更衣室、淋浴室、卫生间等地面、墙面及时冲洗，无污渍。
（13）适时清理广场及运动场地，无纸屑、无杂物。
（14）各种装饰物表面，花草及盆景枝叶上无灰尘。
（15）清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫、灯盖、灯罩明亮清洁。
（16）楼梯扶手无污迹，不锈钢扶手有光泽。
（17）电梯桥箱内无手印，每日清理光亮透明
（18）会议室每天清扫桌椅面，地面、窗台无灰尘，玻璃透明、光亮，水杯、烟灰缸清洁干净，无手印、无污渍。
（19）每天清洗养员衣物，被服，尿垫，按时晾晒，折叠整齐，定期消毒。
（20）每天上班前集中清扫办公楼办公室，随时整理，桌椅无尘，茶杯无垢，物品摆放整齐。
（21）负责院内公共部位的地面、物体表面、空气等消毒工作，负责提供所需消毒耗材，消毒耗材要符合国家相关标准（不含国家禁用），消毒次数按机构要求执行。
3、除雪服务内容及要求
（1）雪停24小时内院内积雪全部清除，并运到指定地点。
（2）雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
（3）及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。
（4）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
4、绿化服务内容及要求
负责社会福利院院内灌木、乔木、草坪、植被、网格草，苗木的养护工作。
（1）根据园林植物养护技术规定和标准进行养护。
（2）保证绿地内无杂草、无虫害、无病死，随时发现病虫害及时喷洒农业，并提供养护所需一切材料：如工具、农药（不含国家禁用）、化肥、除草剂、浇灌用水等。一年3次全院草坪树木喷洒药剂（分春、夏、秋三季喷洒农药，每季度10吨水量药剂）。
（3）养护范围内的植物，正常情况下，保证成活率100%。
（4）主要养护内容：
①浇水：根据天气状况和旱情，以能保证各种植物正常生长为原则。修剪：各类植物的生长特点、本地环境、景观要求，按照操作规程适时进行。施肥：根据各类植物的生长特点及植物对肥料的需求，以保证植物的生长旺盛达到一定景观效果。
②除草：各类绿地、树穴、绿化带要结合松土及时清理各类杂草。病虫害防治：根据各类植物的寄生对象及时做好预测预报，及时采取措施防治。
③抹芽：主要用于乔木、大型灌木，对不定芽要及时清除，以保持骨架清晰，促使生长形态美观，营养集中,保证树木无虫害、无病死，树木喷洒药剂，并提供养护所需一切资材。
（5）负责园区内化粪池每年两次清淘；负责楼内下水和园区内下水井每年随时清淘，保证上下水畅通。
（6）负责变电箱后方排水沟每年至少清除污物2次，保证排水畅通。
(7) 负责园区内花池种植矮株花卉，五月前完成种植，花期保持在五月至十月，花池面积 150 平米，其中包括办公楼前两个花池，6、7号楼庭院花池两个，8、9号楼花池1个，医院广场防腐木花盆4个。
5、设备维护服务内容及要求
（1）负责社会福利院供电系统日常维护，供电线路的日常维修；负责监控系统的日常维护、负责电梯的日常维护、监控线路的日常维修。
（2）负责日常生活用水水泵的日常维护。
（3）负责日常杂修及小型工程的承接。
（4）保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。
（5）保证24小时正常运行，出现故障立即排除。
（6）相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识，工作责任心强，交接班及事故处理要有登记。
（7）影响我院使用的停电情况，应按规定至少提前24小时将有关通知转发到各部门。
（8）维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、礼仪礼貌规范进行对应维修服务工作。
（9）维修人员必须严格遵守规定的到场时间和维修完成时间维修，以确保维修、急修及时率达100%。
（10）照明、卫生间、浴池等各部位配件损坏要及时更换，如部门特别要求，则应按部门要求的时间到场，但最低不得晚于10分钟。
四、主要岗位人员配置及要求（32人）
1、项目专职经理1人(只负责本项目)：大专以上学历（上岗前核验证书复印件），年龄55周岁以下，身体健康、责任心强，五官端正，气质端庄，能够熟练操作电脑,具有5年以上政府机关、事业单位、团体组织的物业项目管理经验，业务水平高、善于物业管理和工作协调。熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；负责与采购人沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作。要保证其工作连续稳定性，在采购人的直接指导下开展工作。
2、秩序维护员3人：大专以上学历（上岗前核验证书复印件），年龄在35～55周岁，男性，身高1.70米以上，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。
3、消防监控维护员3人：大专以上学历（上岗前核验证书复印件），年龄在35～55周岁，男性，身高1.70米以上，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。拟派消防监控维护员须持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书（上岗前核验证书复印件）。
4、楼内保洁服务13人：55周岁以下，责任心强，身体健康，五官端正（其中2层7栋、3层4栋。两层7栋楼，办公楼、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼每栋楼内一名保洁员；3层4栋，8#、9#楼每栋楼内一名保洁员，10号楼三层每层一名保洁员，11号楼一名保洁员）。
5、绿化及外围清扫工3人：55周岁以下，责任心强，身体健康，五官端正。
6、维修人员7人（班长1人、电工3人、水暖工2人，弱电1人）：55周岁以下，责任心强，身体健康，五官端正。电工须持有持有特种作业操作证（电工）（上岗前核验证书复印件）。
7、洗衣工2人：55周岁以下，责任心强，身体健康，五官端正。
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