第一条 服务项目及要求
物业服务具体范围
1、哈尔滨市道里区森林街35号、37号办公楼、庭院、院内院外停车场及其他相关设施。
物业服务范围：局领导办公室、会议室、研讨室、培训室、活动室及公共区域共用部位日常保洁服务、室内公共卫生间保洁服务、电器和燃气等设施的维修保养、房产基础共用设备设施日常维护服务、消防设施的检查维护及保养服务、门卫24小时执勤服务，35号、37号院停车场、35-37号楼人行道停车24小时执勤服务。配备相应清洁、维修设施设备。
物业管理服务具体内容及标准
（一）房产设备设施维护
1、房产日常养护维修
内容：办公楼的日常维修包括保持办公楼的内墙、天棚、地面、地板、楼梯扶手及内墙的装饰面等土建部分的原有完好，进行日常养护和修缮等维护管理工作。
要求及标准：
（1）确保办公楼体的内墙、天棚、地面、地板、楼梯扶手的完好等级和正常使用。
（2）保护好办公楼主体，未经有关方批准同意，不得对办公楼的结构进行改动。
（3）及时完成各项维修、抢修任务，一般维修不得超过24小时、抢修不得超过1小时（消除隐患），维修、抢修合格率必须达100%。
2、办公楼给排水等管道设施运行及维修
内容：办公楼全部给排水系统设备设施的维修、维护、管理，包括生活给水泵，生活给水箱，水处理设备，管道、管件、阀门、卫生洁具、室内排水管、室内地面防水；屋面内排水管，室外排水管、透气管及其附属构筑物等正常运行使用，进行日常养护和跑冒滴漏堵等故障的维修、疏通清理等工作。
要求及标准：
（1）加强物业值班，坚守岗位，加强日常检查巡视，保证给排水系统等管道设施正常运行使用。
（2）办公楼室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、水处理设备、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行日常养护。
（3）定期对水箱进行清洗消毒(每半年一次)，保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准。（如有二次供水）
（4）定期对排水管道进行清理疏通、养护、清除污垢，加强巡视检查，防止跑冒滴漏，保证设备设施完好。
（5）对办公区内公共管道出现的故障进行抢修。
（6）保持室内外排水系统通畅。
（7）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，维修合格率达100%，一般性故障当日排除。
（8）做好节约用电、用水、用气工作。
3、办公楼供电系统及照明设备的运行管理与维修
内容：供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行，对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。
要求及标准：
（1）对办公区供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装备等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。
（2）建立、落实配送电运行制度，电气维修制度和配电室管理制度，24小时运行维修值班制度等。
（3）加强日常维护检修，确保公共照明、指示灯具线路和开关完好。
（4）保证大楼各出入口紧急照明设备完好。
（5）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，及时排除故障，保证供电设施完好。
（6）建立各项设备档案，购置后备部件，以防急用。
（7）建立节电措施，统筹规划，做到合理、节约用电。
（8）供电运行和维修人员必须持证上岗。
（9）严格执行用电安全规范，确保用电安全。
（10）确保避雷设施完好、有效和安全。
4、空调、通风系统与热风幕的运行维护
内容：空调、通风系统与热风幕的运行维护是指为保证办公楼（区）空调、通风系统与热风幕正常运行所进行的日常管理和养护维修。即空调、通风系统与热风幕的运行管理机组、新风机组、各类风口、自动控制系统、安全阀、温度表检测等设备的日常养护维修。
要求及标准：
（1）对办公楼（区）空调系统主机、通风系统风机、热风幕、电线电缆、电气照明管线及其附属装备等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。
（2）建立各项设备档案。
（3）建立、落实空调、通风系统与热风幕运行制度，24小时运行维修值班制度等。
（4）及时排除故障，保证空调、通风及热风幕设施完好，温度符合标准。
（5）按时开启公共区域空调、通风系统与热风幕设备。
（6）建立空调、通风及热风幕运行管理制度和安全操作规程。
（7）定期检修养护设备，保证设备设施处于良好状态。
（8）出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场维修并做好记录，维修合格率100%。
5、办公区大门、办公楼门、窗保养及维修
内容：维修保养所属办公楼的门窗及门卫大门维修工作，如门窗变形，门窗合页维修，密封胶条的更换，门锁的维修更新，塑钢窗、铁门等附件的更换。
要求及标准：
（1）门窗开关自由，无变形，无损坏。
（2）门窗附件完好无缺。
（3）及时更新坏锁，时间不超过一小时。
6、室外井、井盖、污水井、化粪池管理及维修
内容：对室外各种井、池及井盖进行日常管理、养护和维修，联系清掏化粪池。
要求及标准：
（1）化粪池每半年清理一次，确保化粪池及排水管道畅通。
（2）每天巡检各管井一次，及时更换破损的各种井盖，井盖的完好率在100%。
7、办公家具的维修
内容：办公楼家具是指办公楼内的所属家具，会议桌椅、电脑桌、椅子、衣柜、文件柜、衣架等所属配件进行日常保养与维修。
要求及标准：
（1）对损坏的家具要及时维修，确保正常使用。
（2）维修用材料材质要好，符合环保要求。
8、消防设施检查与维护保养
内容：消防设施是指办公楼（区）内的消防设备设施。如消防水泵、气泵、稳压罐、配电柜、消火栓阀、水带、水、储水箱、送排风机等消防系统的所有设备设施的保养维修检查。
要求及标准：
（1）办公楼（区）消防设施的完好率达到100%。
（2）消防系统运行正常，反应灵敏，无事故隐患。
（3）定期巡检，做好登记，发现问题及时解决。
（4）消防系统设施由专人负责管理。
9、电梯安全运行检查及日常保养
内容：保证办公楼内电梯运行正常，出现故障10分钟内到场解决，第一时间处理电梯困人情况，电梯日常卫生维护。
要求及标准：
1、保证电梯日常卫生，每日清擦一次，巡视卫生不少于2次；
2、现场工程人员需熟练掌握电梯应急处理方法；
3、电梯出现故障工程人员需10分钟内到达现场，如有困人情况，到达现场后10分钟内解决困人情况；
4、如电梯故障需维保公司解决，第一时间通知维保公司，并要求维保公司20分钟内到达现场；
5、维修养护电梯时必须做好现场安全指示工作，如有备用梯，需指示备用梯乘梯位置；
6、建立电梯台账，详细登记电梯维修养护情况，检测有效期前一个月提示甲方及时进行电梯检测工作。
（二）保洁与场所服务
1、卫生保洁
内容：卫生保洁是指为保持机关办公区内公共区域、室内公共卫生间保洁服务、庭院、院内院外及办公室内等环境清洁而进行的日常管理服务工作。
要求及标准：
各项卫生保洁服务总体上要求以免打扰方式服务。
公共区域卫生保洁
公共区域包括：各楼接待大厅、大门、楼道、楼梯、会议室、电梯轿厢及上述部位内所有设施用品和饰物。
要求：
（1）清理大楼内的所有垃圾，对垃圾及时进行处理；
（2）收集及清理所有垃圾箱和树槽内的垃圾；
（3）清洁所有消防栓、电缆井及指示牌；
（4）清洁所有花盆及植物；
（5）清洁所有出入口、大门及门牌；
（6）清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；
（7）清除所有扶手、栏杆及玻璃表面；
（8）清扫所有通风窗口；
（9）清扫空调风口百叶及照明灯片；
（10）拖擦地、台表面，大理石地面要定期保养；
（11）清洁所有楼梯、走廊及窗户；
（12）清扫、洗刷大厅入口地台及梯阶；
（13）擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；
（14）清扫大厅天花板尘埃；
（15）定期投放喷洒防鼠、蟑螂、蚊虫等药物。
标准：
（1）地面光亮无水迹、污迹、无尘物;
（2）楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地脚线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物；
（3）垃圾桶内垃圾不超过1/3，并摆放整齐，外观干净；
（4）花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物；
（5）玻璃、门窗无污迹、水迹、痕迹；
（6）保持健身器材、淋浴器、更衣柜洁净，无污迹无异味；
（7）灯饰和其它饰物无尘土、破损；
（8）大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹；
（9）大厅天花板无尘埃；
（10）无鼠害、无蚊蝇、无蟑螂。
局领导办公室工作区域保洁
内容：局领导办公室保洁指甲方指定办公室的保洁服务。
要求及标准：
（1）服务人员必须组织观念强，政治可靠，具有较强的保密和安全意识。
（2）服务人员必须经过专业培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到。
（3）保持门、窗及玻璃洁净明亮，地面干净无杂物，墙面、顶棚洁净无尘埃。
（4）保持桌、椅、沙发、茶几、茶具、书柜等办公物品摆放整齐有序，摆件陈列艺术化，整体洁净无尘渍。
（5）文件、报刊、杂志和书籍等按位置摆放，整齐有序。
（6）保持室内空气清新，床单备品等定期换洗，确保无鼠、蟑螂、蚊蝇等。
（7）保持室内卫生间空气清新、无异味。
会议室、研讨室、培训室保洁
会议室、研讨室、培训室服务要求：
内容：会议室日常卫生清理工作，保证会议室可以随时使用的标准，会议室各类设施设备正常使用。
要求及标准
（1）会场布置符合会议主办者的要求；
（2）负责对会议室所配家具、音频视频设备、设施进行管理，无丢失和无故损坏；
（3）按要求开启关闭会议设备，保证设备的正常使用；
（4）服务人员有礼貌，着装整齐，同时做好会议引导服务；
（5）会议中保证服务连续性；
（6）文明、热情、主动、快速、敏捷、准确、周到的提供服务；
（7）其他未列及的项目，要求服务及时。
（8）负责会议室的安排和准备，会议前、中、后期的准备、安排和会议过程的监控及服务，以及会议结束后会场处理；会议室日常管理（包括会议室使用安排、设施设备的检查和准备、会后场地恢复、会议耗材的清点、补充等）。
公共卫生间保洁
要求：
（1）擦净所有门、天花板；
（2）擦、冲及洗净所有洗手间设备；
（3）擦净所有洗手间镜面；
（4）擦净地、台表面；
（5）天花板及照明设备表面除尘；
（6）擦净排气扇；
（7）及时补充清洁液和卫生纸等日常消耗品；
（8）清理卫生桶赃物；
（9）清洁卫生洁具；
标准：
（1）门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物；
（2）玻璃、镜面明亮无水迹；
（3）地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹；
（4）地面、水龙头、弯管、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮；
（5）便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球不少于1个，并及时更换；
（6）桶内垃圾不超过1/3即清理；
（7）设备（烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁、箱柜等）无尘、无污迹；
（8）空气清新、无异味，有淡香味；
楼外保洁
主要包括庭院、通道、绿地等的卫生管理工作。
要求：
（1）在规定时间内，完成室外垃圾桶、垃圾间内垃圾的清运；
（2）庭院地面清洁；
（3）夏季清除积水、冬季清扫积雪；
标准：
（1）庭院地面清洁无废弃物；
（2）保洁重点为烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；
（3）清扫及时，地面无积水、积雪（要求：①庭院内院外清雪按照《哈尔滨市冬季清冰雪条例》执行；②庭院主干道上班前清扫完毕；
2、庭院绿化、美化
内容：庭院绿化是指对办公区的树木、花草等的日常养护管理及环境美化管理。
要求：
（1）办公区、院内院外的树木、花草、绿地等的日常养护和管理；
（2）在公共部位、会议室、接待室等按要求摆放绿色植物与定期更换；
（3）负责庭院内院外大环境的绿化，并对花草、树木、草坪进行杀虫、除草、修剪；
（4）负责办公区庭院节日标语、灯笼、国旗的挂摘及装饰美化等。
标准：
（1）庭院内院外植物配置合理、绿地充分、无裸露土地；
（2）花草树木生长正常、修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象；
（3）花木选型美观，花盆内干净无杂物、无虫；
（4）按要求做好办公区、庭院节日装饰美化工作。
（三）保安服务
1、办公楼门岗、接待大厅、院内院外停车场
内容：负责维护各办公楼正常工作秩序及大厅的治安管理，做好内部安全保卫、防火防盗和处置突发事件工作，做好办公区及院内院外停车场车辆秩序的管理工作。
要求：
（1）负责各办公楼大厅的安检秩序、公共秩序、楼内办公秩序的维护；
（2）制定突发事件、应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，协助各处室处置各类突发事件；
（3）负责对各办公区停车泊位、道路交通安全管理；负责对办公区和院内院外停车场机动车和非机动车停放管理工作；确保办公区环境秩序良好，道路畅通，车辆停放秩序井然；
（4）负责办公楼各出入口管理，保证车辆出行通畅；
（5）做好重大活动、重大节日和上级领导、重要宾客来访的安全保卫工作；
（6）积极配合各处室处置好异常、群体性、寻衅滋事、精神病滋事等事件；
（7）建立、健全并落实内部治安、消防管理规章制度；
（8）实行办公区夜间值班和24小时巡逻制度，对负责的区域经常进行巡视检查，及时发现并妥善处置安全隐患，保证办公楼内部安全；
（9）定期开展消防安全演练，提高保安人员消防安全防范技能，经常开展消防安全检查，消除安全隐患，协助物业维修部门维护、更换消防设施，保证重点部位的安全；
（10）严格遵守政府机关各项规章制度，保守国家秘密。
2、更夫（夜班）岗位管理
内容：各办公楼门卫室设立更夫岗位（夜班），负责进出人员的验证登记工作和防火防盗巡检工作。
要求：
（1）严格按照规章制度，做好防火、防盗、防水灾等巡检工作;
（2）做好进出人员验证登记工作;
（3）上、下半夜各进行一次安全巡查，确保不发生安全问题。
3、监控室岗位管理
内容：办公区监控室24小时值班管理，负责该办公区的可视监控和消防监控管理工作。
要求：
（1）监控人员需熟练使用各类监控设备，确保发现问题时可以第一时间启动各类设备。
（2）乙方需有详细的监控中心管理制度、岗位制度、应急预案，并要求监控中心人员全部了解并掌握。
（3）监控中心必须24小时有人值岗，不得出现空岗情况。
人员分布及要求
（一）人员分布
服务范围内配置人员岗位种类为：管理人员、保洁人员、秩序维护人员、工程维修人员、监控室人员。
具体人员分布为：
森林街35号、37号办公楼不少于21人，其中管理人员1名、保洁员8名、秩序维护人员4名、工程维修人员2名、监控室人员6名（持“建（构）筑物消防员证”，两人一班，每天三班倒班，兼更夫工作）；
（二）人员要求
1、物业公司应从办公楼物业管理实际出发，根据合同约定的管理服务范围和标准，设立专门的项目管理机构，配备符合要求的物业管理人员、工程专业技术人员和各类服务人员，制定完整有效的内部管理规章制度、各岗位工作计划、工作流程、员工守则等，抓好员工思想教育和业务培训。
2、物业公司应保证工作人员的稳定，对所聘用人员不能拖欠工资。
3、管理人员要求：相关物业行业从业5年以上，年龄50周岁及以下。
4、保洁员要求：有从业经验，持有健康证。
5、工程维修人员要求：水暖工、电工需持证上岗，同时持有健康证。
6、秩序维护人员要求：男，45周岁以下，责任心强，政治可靠。
（三）其它要求
1、物业管理服务成本支出的构成包括以下内容：
物业服务人员的工资费用、物业服务人员的社会保险费用，服装费用，管理佣金，法定税费；
2、由甲方提供日常物业管理所需的各类工具材料和办公用品。
3、乙方物业工作人员不能胜任本职工作的，乙方必须按照甲方的要求更换相应工作人员。
4、乙方对各种安全隐患不能及时发现造成重大损失的，乙方必须承担相应的所有责任（乙方已提出整改方案而甲方未落实的除外）。
5、乙方要定期安排员工进行安全业务学习，保证员工在工作中不出现安全事故，因违反操作规程，发生安全事故，由乙方负责。
6、乙方在工作中出现其他重大过错的，甲方可随时终止合同。
7、经甲方许可的其他增值服务甲方需要额外另付费。
第三条 合同期限
本合同有效期个月，自年月日起至年月日止。
第四条 合同金额及结算方式
1.资金性质：预算内资金；
3.结算方式：服务费用与合同签订后五个工作日内一次性结清；
4.甲方付款前，乙方应向甲方开具符合甲方要求的增值税发票。
第五条 双方权利义务和质量保证
（一）甲方权利义务
1.甲方有权按照合同要求获取乙方所提供的专业化服务；
2.甲方保证服务期间，对乙方工作给予支持，提供采购需求必须的基础工作条件；
3.甲方应按合同约定向乙方按期支付服务费。
4.因乙方过失造成人员伤亡、安全事故，甲方有权追究相关责任，造成重大事故甲方有权终止合同。
（二）乙方权利义务
1.乙方有权要求甲方提供为完成本次服务所需的相关材料和相关信息；
2.有权按照本合同约定收取服务费；
3.乙方应恪守职业道德，充分利用其专业知识和业务资源保证完成本合同及附件所列明的工作内容；
4.乙方必须在双方议定的时间、地点完成本次服务工作；
5.乙方为甲方提供服务期间，严格做好安全防护措施，并为提供服务的员工按法律规定办理工伤、意外保险，并承担相关费用。服务期间发生安全事故的，责任由乙方承担，由此造成甲方、乙方人员或者第三方损失的，乙方承担全部赔偿；
6.因坠落物造成的人身伤害、财务损失由乙方负责；
7.乙方保证所提供的服务或其任何一部分均不会侵犯任何第三方的专利权、商标权或著作权。一旦出现侵权、索赔或诉讼，乙方应承担全部责任。乙方保证提供的服务不存在危及人身及财产安全的隐患，不存在违反国家法律、法规及行业规范要求的有关安全条款，否则应承担全部法律责任；
8.乙方不得擅自转让其应履行的合同义务。
第六条 知识产权归属
本合同所约定的工作内容中，本项目正式成果的知识产权归甲方所有。未经甲方书面许可，乙方不得以任何理由将项目情况用于商业用途，如乙方在学术、文化交流及出版物方面需介绍该项目时，乙方应提前通知甲方并取得甲方的书面认可。
第七条 保密条款
甲方按照本合同约定提供给乙方的任何资料和信息，以及乙方在服务过程中知悉的甲方的商业和技术秘密信息，属甲方的保密信息和甲方拥有所有权的财产，乙方应对该资料和信息严格保密，除为履行本合同约定服务需要向行政机关作出的披露外，未经甲方书面同意，不得用于本合同约定服务以外的任何其他用途，亦不得以任何方式向任何第三方泄露或公开，并保证在本合同约定服务履行完毕后，将所有资料和信息归还甲方。本保密条款不因双方合同终止而无效，自本合同签订之日起，至相关信息已经被公开或事实上一方违反本条款不会给对方造成任何形式的损害时止，本保密条款对双方仍具有约束力。乙方如有失密或泄密行为，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同；无论甲方是否解除合同，乙方均应当向甲方支付5000元违约金，并赔偿给甲方造成的损失。
第八条 合同履约、验收
本合同的履约适用于民法典的规定，合同签订双方应当严格按照民法典的相关规定履行各自权利和义务。
1.合同签订后，乙方提供服务应当符合本合同约定，如提供服务不符合本合同约定要求的，甲方有权提出异议并拒绝接受服务；
2.合同履约过程中，甲方对乙方提供服务有异议的，可以以口头或书面形式向乙方提出，乙方应在接到甲方通知之日起10日内予以解决，否则视为乙方违约，参照本合同第十条承担违约责任；
第九条 违约责任
1.乙方未按合同约定提供服务的，每逾期一日，向甲方赔偿违约服务款额5‰违约金，违约金累计不得超过违约服务款额5%。乙方未按合同约定提供服务累计超过天，甲方有权解除合同并要求乙方退还全部甲方已支付款项，同时，乙方向甲方支付元违约金，并承担因此给甲方造成的经济损失；
2.甲方延期付服务款的，每逾期一日按照应付服务费用的5‰向乙方支付违约金，但逾期付款违约金累计不得超过应付服务费用的5%；
任意一方擅自解除合同或因一方非不可抗力原因导致合同根本不能履行，视为违约，违约方按本合同约定服务费用的5%收取违约金并赔偿给守约方经济损失。
第十条 不可抗力
1.“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：天灾、水灾、地震或其他灾难，战争或，以及其他在受影响的一方合理控制范围以外且经该方合理努力后也不能防止或避免的类似事件；
2.由于不可抗力的原因，而不能履行合同或延迟履行合同的一方可视不可抗力的实际影响免除部分或全部违约责任。但受不可抗力影响的一方应立即通知对方,并在不可抗力发生后7日内出示相关的主管部门签发的证明文件,以便对方审查、确认；
3.不可抗力事件终止或消除后，受不可抗力影响的一方，应立即通知对方, 不可抗力事件终止或消除后10日内出示相关的主管部门签发的证明文件确认不可抗力事件的终止或消除；
4.由于不可抗力的原因，致使合同无法按期履行或不能履行的，所造成的损失由双方各自承担。受不可抗力影响的一方应当采取合理的措施防止损失的扩大，否则应就扩大的损失负赔偿责任。
第十一条 合同变更与解除
1.除《中华人民共和国政府采购法》第50条规定的情形及不可抗力因素导致合同目的不能实现外，本合同一经签订，未经双方协商，甲乙双方不得擅自变更、中止或终止；
2.因不可抗力或一方严重违约致使合同目的不能实现，相对方可以解除合同，但应以书面形式通知对方。
第十二条 合同争议解决
因履行本合同引起的或与本合同有关的争议及未尽事宜，甲乙双方应首先通过友好协商解决，如果协商不能解决的，按下列方式解决：向甲方所在地仲裁委员会申请仲裁。
第十三条 其他
本合同甲乙双方签字、盖章后生效，合同一式四份，甲方执三份，乙方一份，各份具有同等法律效力。
