一、项目基本情况
1、服务地址：沈阳市大东区工农路385号。
2、服务面积：总建筑面积*****.44平方米，校园内独立的庭院，楼宇为办公楼及教学楼，院内设有停车位。
3、服务内容
（1）设备运行、养护、维护和管理。负责校园内设施、设备、电器的运行、养护、维护和管理；设备阀门管道、生活用水设施设备清洁，排水系统的清理，设施设备的大中小修。
（2）卫生保洁管理。负责本项目范围内所有区域的卫生保洁、消杀、本项目服务范围内除雪工作、庭院环境绿化管理工作（包括日常花草树木养护、摆放等）。
（3）秩序维护。负责校园门卫管理、治安综合治理、校园内各类纠纷和治安案件等一系列安全保卫工作。
（4）负责学校师生早、午、晚餐供应工作。
（5）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放，防止危险品和可疑人员进入院内及地下车库。
二、人员岗位及设置要求（共46人）
（一）物业经理（1人）
要求：年龄45周岁以下，男性，专科及以上学历（上岗前核验证书），从事2年以上的物业管理工作经验，责任心强，无传染及其他疾病，身体健康。
（二）保洁服务（13人）
要求：女性，年龄55周岁以下，身高1.60米以上，五官端正，责任心强。有一定的工作经验，无传染及其他疾病，身体健康。
（三）秩序维护员（6人）
要求：年龄55周岁以下，初中及以上学历（上岗前核验相关证明材料），无行为劣迹，身体健康，具有学校类物业项目工作经验。具有使用消防器材、灭火等基本知识与操作技能。
（四）综合服务（4人）
人员配备：电工2人，水暖杂工2人。
要求：电工年龄40周岁以下，电工具有特种作业操作证（高压电工）（上岗前核验相关证明材料）；水暖杂工具有实际动手操作能力，适应工作能力强，能胜任杂修工作。
（五）食堂伙食供应（16人）
人员配备：厨师长1人，厨师3人，面点师2人，水案6人，勤杂4人。
要求：食堂人员均要求具有健康证（上岗前核验相关证明材料），厨师长要求年龄55周岁以下，有5年以上相关工作经验；厨师要求年龄55周岁以下，有3年以上相关工作经验；面点师要求年龄55周岁以下，有3年以上相关工作经验，能制作各种面点。
（六）消防监控人员（6人）
要求：年龄50周岁以下，消防监控人员需持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书（上岗前核验相关证明材料）。熟悉安防、消防系统，反应灵活，品德良好，责任心强。
三、项目服务内容范围、服务质量标准及要求
（一）物业经理
1、职责范围
（1）负责整个物业项目及全体物业员工的日常管理工作。
（2）维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
（3）负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。物业管理人员统一着装，佩带明显标志，工作规范，文明服务，严格考勤。
（4）负责物业月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。
（5）负责物业员工考勤工作，按照公司请休假制度履行手续。
（6）负责物业耗材用品月采购计划的上报工作。
（7）负责保洁耗材用品领用入库保管工作。
（8）负责保洁员领取耗材用品的台帐管理工作。
（9）负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。
（10）负责物业公司与采购人协调工作。
（11）负责物业保洁、秩序维护、维修、绿化、食堂服务的日检、周检管理工作，做好员工考核工作。
（12）负责物业工具、工装的台帐登记管理工作。
（13）负责物业管理表格的发放和归档工作。
（14）接受公司与采购人的指导与监督，做好不合格服务的消项工作。
（15）负责物业各项工作的巡检工作，填写经理日检工作记录。
（16）负责采购人食堂相关管理工作。
（二）保洁、消杀、绿化服务
1、职责范围
（1）负责教学楼内走廊、楼梯、卫生间、办公室、会议室及院内的保洁、消杀。
（2）负责冬季庭院内除雪。
（3）负责庭院环境绿化管理工作（包括日常花草树木养护、摆放等）。
2、管理标准
（1）校园内无杂物，玻璃光亮，走廊、门框、楼梯扶手等处无灰尘。楼内地面要光亮，无死角。垃圾要及时清倒。走廊棚顶不能有灰尘。定期清理楼内外死角。
（2）所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查。
（3）无擅自占用和堆放杂物现象。
（4）服务文明、规范、准时。
（三）综合服务
1、职责范围：负责学校设施设备的检修维护及随机性工作。
2、管理标准：工作及时到位，及时率100%。
（四）食堂伙食供应
1、职责范围：负责学校师生早、午、晚餐供应工作。物业人员早、午、晚餐需有偿就餐。
2、管理标准
（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食品、卫生等导致用餐人员身体不良反映事件。
（3）餐饮服务人员具有健康证，按规定做好每年的体检。
（4）每季做好服务质量满意度测评，及时调整服务方案，不断提高管理服务水平。
（5）指标要求：卫生质量合格率100％，工作人员拥有健康证和年体检率100％，测评满意率90％以上。
3、餐费标准
由于学校全体人员就餐收费，物业人员就餐采用刷卡自购方式，就餐收费标准：早餐3元，午餐5元，晚餐3元。
（五）秩序维护服务
1、工作要求
（1）全面负责校园门卫管理和校园防火、防盗、治安巡逻，维持校园秩序，维护校园稳定，及时发现和消除安全隐患。
（2）在校安全综合办的组织和领导下，做好校园内部治安综合治理工作。
（3）配合学校安全保卫处，及时受理校园内各类纠纷和治安案件，及时、正确处理校园内的各类突发事件。
（4）随时出员，为师生提供紧急救助服务。
（5）抽调临时秩序维护员力量，做好学校重大活动安全保卫工作。
（6）配合公安机关，打击校园内部与周边的违法犯罪活动。
2、着装要求
（1）除不宜或者不需要着装的情形外，在工作时间必须着制服。因私外出时应着便服。
（2）着制服时，要按规定佩带标志。
（3）制服不准与便服混穿，不同季节的制服不准混穿。
（4）着制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。
3、仪容仪表要求
（1）值勤时要仪表端正，精神饱满。
（2）不准留长头发、大鬓角和胡须。
4、礼节要求
（1）在下列场所行举手礼：着装遇领导时；站岗、值勤、交班时；纠正违章时；受到领导接见、慰问时，领导视察、检查工作时；参加各项活动与来宾接触时；着装在大会上发言开始和结束时。
（2）在参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要立正行注目礼。
5、行为举止要求
（1）精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。
（2）着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准袖手或将手插入衣袋。不准搭肩、挽臂、边走边吸烟、吃东西、嘻笑打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物。
（3）不准着制服在公共场所饮酒，严禁酗酒。
（4）要自觉遵守公共秩序和社会公德。
6、言谈举止要求
（1）在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触群众时，说话要和气，使用“您好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌语言。要注意称谓的使用，在与少数民族、宗教人士、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言。
（2）值勤时应讲普通话。
7、岗位纪律
（1）严格按照法律的规定范围开展秩序维护服务工作，不准超越职责权限。
（2）严格履行岗位职责，不准做与工作无关的事情。
（3）不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退。
（4）遵守采购人单位内部的各项规章制度，对单位内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。
（5）要爱护公物。
（6）有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。
（7）要认真填写值班记录，做好交接班工作。
8、门卫管理严格人员、车辆、物资进出管理；按时立岗，礼貌待人，树立良好的窗口形象；对来访人员实行验证登记制度，禁止闲杂人员混入校园；对携物出门实行出门证验审制度，防止财物流失；对外单位车辆实行换证入校制度；维护责任区域秩序，与各岗卫互通信息；值班室无闲杂人员滞留，保持内外环境整洁卫生，门前卫生三包；完成学校交办的其他事项。
9、区域守护定点守卫与区域巡查相结合；掌握消防栓、灭火器等安全设施的位置、性能和使用方法；听从负责人工作安排与指挥调度，及时处置突发事件；维护责任区域公共秩序；发现可疑人员主动盘问，发现违规行为，大胆管理，主动干预，发现异常及安全隐患，立即采取措施并报告，制止暴力事件，有效处置各种违法犯罪行为。
10、机动巡逻发现和排除各种不安全因素，及时处置各种违法犯罪行为；听从工作安排与指挥调度，善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件；根据不同情况，灵活执行相应的巡逻方案；加强对重点区域、要害部位的安全巡查，巡更采点不流于形式，并与监控室保持联动；协助各岗位开展校园安保和交通秩序管理工作，如实记录汇报巡逻记录。
11、消防管理每周检查记录校园内公共部位的消防设施，确保完好，绘制消防设施分布图，协助采购人做好室外设施的日常维护；建立托管消防器材的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；制定完善的预案并演练，使每一个秩序维护员能胜任校园义务消防员的角色；发现有人擅自动用消防设施的，应及时制止并报告校区；发现火灾隐患，立即报告并设法消除；发生火警，能冷静处置，按预案进行火灾报警、人员疏散、组织扑救、抢救物资等工作。
12、安全防范通过门卫卡口管理、区域守护与机动巡逻，形成校园安全防范网络；保障校园内正常的学习、生活、工作秩序；禁止盲流人员进入校园；维护校园正常的经营秩序，禁止乱设摊点；加强校园内部交通秩序管理，禁止无牌照车辆进入校区，保障大门及校内道路畅通，无交通事故发生，无车辆乱停乱放现象；按采购人规定对悬挂横幅进行管理，及时清理校园乱张贴，发现反动标语、宣传物等及时报告校区，并按规定处理。
13、校园安全工作整体方案依照采购人规定与管理要求结合校园安全工作实际情况，制订切实可行的校园安全工作整体方案，开展专业化安全防范业务。
（六）车场管理服务
1、职责范围
（1）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
（2）定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放，防止危险品和可疑人员进入院内及地下车库。
（七）运维服务
1、总体要求
（1）运维人员严格执行操作规程。
（2）制定设备安全运行、岗位责任制，要求维护人员每周巡回检查至少1次，做好维护保养、运行记录管理等。
（3）要保证采购人设备良好，运行正常。
（4）制订故障应急处理方案，遇有故障及时抢修。
（5）负责提供质量较好的维护备件。
（6）工程维护主要包括：负责楼宇内照明线路、开关、灯具、灯头的检修、维护与管理，负责操场照明系统维护与管理，负责门窗、玻璃、门锁、上下水、暖气、管道疏通等的维护工作。
（7）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维护档案等管理制度，并严格执行。
（8）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（9）配备电器维护及设备维护、运行所需的专业技术人员、维护人员须严格执行操作规程。
（10）电器及设备良好，运行正常，服务期内无重大管理责任事故。
2、给排水系统
（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴、漏。
（2）按规定对饮用水设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。
（3）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。
（4）遇有事故，维护人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
3、水暖
（1）泵房24小时的维护、监控与管理。
（2）上下水，空调设施、设备维护、维护及日常保养。
（3）认真做好给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的安装和维护保养工作，保证施工质量；出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证给、排水系统的顺利进行；搞好设备、工具的维护和保管工作。
四、物业管理费用构成
物业管理费实行包干制。预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”（养老保险/失业险/工伤险/医疗保险（含大额）/生育险）；工会经费；楼内外保洁工具（用品）费；除雪费；服装费；管理费和税金等，服务期内，采购人不再额外支付其他费用。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
