一、项目基本情况
1、服务地址：沈阳市辽中区滨水路8号。
2、服务面积：8257平方米。
3、服务事项：
（1）房屋附属设备设施（包括但不限于电梯）日常维修保养；
（2）环境清洁、绿化、垃圾收集；
（3）秩序维护服务；
（4）会议服务；
（5）餐饮服务，约70人就餐。
4、服务期限：合同签订后1年。合同签订后一周内完成与原物业的交接。
二、人员岗位配置及要求（22人）
1、项目经理（1人）
要求：年龄45周岁以下，精通物业管理组织运作实施，并具有较强的管理和沟通能力。
2、会议服务兼文员（1人）
要求：女性，掌握会务接待流程，有较高会务、服务、接待专业水准，品貌端庄，举止文雅大方。
3、工程维护人员（1人）
要求：男性，政治品德良好、责任心强；掌握强电专业知识，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备。
4、秩序维护人员（8人）
（1）秩序维护领班1人
要求：男性，身高不低于1.75米，熟悉秩序维护管理各项工作内容与标准，团队组织管理能力强，退伍或转业军人、中共党员优先。政治品德良好、身体健康、责任心强。
（2）秩序维护员3人
要求：男性，身高在1.70米以上，年龄在25-45周岁之间，身材挺拔，反应灵活，责任心强，退伍或转业军人优先。
（3）夜班秩序维护员4人
要求：男性，身高在1.70米以上，年龄在25-45周岁之间，身材挺拔，反应灵活，责任心强，退伍或转业军人优先。
5、保洁人员（7人）
要求：五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
6、餐饮服务人员（4人）
（1）厨师1人
要求：身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制，成本核算、营养搭配，协调能力强。
（2）面点师1人
要求：身体健康，责任心强，能够制作多种面点，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强。
（3）粗加工洗消2人（兼服务员）
要求：身体健康，责任心强，吃苦耐劳，能胜任相关工作，工作熟练。
三、服务内容及要求
（一）房屋附属设备设施日常维修保养
1、装饰、建筑物维修
（1）外墙、墙砖、窗户、外装饰、地下车库等需每天检查一次，及时更换破损部分及防高空坠物排除隐患，保证无安全隐患。
（2）户外理石地面等硬化路面，每周检查维修一遍，保证不松动、不破损。
（3）室内所有地面、墙面、天棚，都要保持整洁完好，每天检修一遍，及时粉刷墙面、及时更换坏砖、更换坏棚板，24 小时内完成。
（4）所有门、闭门器、门锁、门吸、窗帘地板每天检修一遍，掉漆的补上、损坏的维修更换。
2、用电设施维修保养
对采购人所有电井、电箱、配电柜、用电设施每周巡视工作，是否过热，有焦糊味等，确保用电安全；保证采购人亮化照明完好，每天巡检一次，更换损坏灯具及光源不超过 12 小时。
3、运行设备维修保养
对地源热泵、电梯及消防设备，每天进行检查，出现问题及时联系维保处理。
（二）环境清洁、院内绿化、垃圾收集
1、楼内主要负责公共区域走廊、大厅、电梯、楼梯、会议室、更衣室、门窗、卫生间、消防设施等办公区域及休息日开放区域的清洁卫生工作。随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
（1）每天早中晚 3 次对楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹， 并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。
（2）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁。
（4）排风口，每周清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍。
（5）安全通道、地下车库及电梯每天要清洁 1 次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等。
（6）卫生间清洁要求随时有专人负责，做到干净无杂物无异味。
3、楼外主要负责辖区范围内道路、垃圾站、公用设备设施等卫生清洁，确保地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。
（1）每天对道路、停车位进行清扫 1次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等。
（2）春夏季对院内绿植浇水、剪枝。
（3）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。
（4）冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证工作人员正常出入。
（5）道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍，垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。
（6）确保辽中检察院外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。
4、公共、办公区域走廊卫生清洁
（1）辽中检察院附属设施各种指示牌、减速带、消防设施设备、门、门框等每天至少清洁 1 次，并经常巡视，发现问题要及时清洁处理。
（2）垃圾日产日清，垃圾桶每天保持清洁状态，确保无灰尘、无污渍、无满溢状况。
5、会议室、大厅卫生清洁
（1）每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态。
（2）会议室的附属设施，各种指示牌、栏杆、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
（3）随时检查会议室内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用。
6、办公室清洁
院班子成员办公室每天清洁一次，确保地面、窗台、办公桌面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，其他工作人员办公室每周清洁一次。
7、垃圾清运
（1）办公区域每天至少收集垃圾 1 次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。
（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
（三）秩序维护服务
1、门岗管理
（1）负责办公区域公共秩序维护工作。
（2）负责门禁管理：按采购人规定礼貌接待外来人员。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好，使门禁真正成为本物业的安全屏障和文明窗口。
（3）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
（4）负责大型物品出入管理，必须得到采购人的通知、登记后，方可放行。
2、夜间巡逻管理
（1）遇到问题及时与采购人取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全。
（2）巡逻检查的员工必须佩带工牌，按规定的巡逻路线巡逻，并严禁单人巡逻。
（3）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情， 应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购人领导到达现场之前不能离开。
（4）巡逻检查人员必须熟悉楼内巡逻区各类设备、物品放置， 如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施。
（5）检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录。
（6）夜间巡逻应注意检查声音、味道、温度等安全隐患。注意周界可疑迹象，及时发现并控制非法侵入人员，并向采购人领导进行报告。观察办公室等是否有房门未锁，且房间无人情况，及时上报采购人应急处理。
3、事故处理
（1）迅速果断制止火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、纠纷等突发事件；同时尽快向上级领导报告。
（2）参与事故处理的保安在事件处理后立即填写重大事故报告，于 12 小时内以书面形式递交采购人，详述事故发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
（3）参与事件处理的秩序维护部门应在事件处理完毕后如实总结，找出事故发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
4、突发事件的处理
（1）对于各种突发事件有应急预案。
（2）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告采购人当值领导。
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（4）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（5）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。
（6）在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
（四）会议服务
1、会议室清洁
会议室每日清洁, 保证随时可以会议使用。
2、会议服务工作
（1）有会的会议室门口需设立一个站立岗，随时接待前来参加会议的领导。
（2）会前准备工作要认真看清会议预定单，如会议性质、参会领导人员（主办部门联系人及电话、会议时间、地点、场型、设备、及特殊服务要求等）会议前一天与领导沟通。
（3）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查，如茶杯、笔、纸、名卡等等，每样物品的摆放都需要按照摆放标准；根据领导习惯，反复确认是否摆放正确；指示牌必须清晰明了，用词准确，名牌必须用掉线的方式摆成一排，沿上桌边对齐，每个座位的名牌位置必须保证完全相同。
（4）会前清洁会议室内所有陈设，椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等；在摆台面时要求物品要干净、整洁、方便客人使用，物品要横齐竖直，规范合理。
（5）会议中途有茶休或午休时应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理，桌面上的物品重要资料员工不要随意动。
（6）会议结束后，员工应站在门口两侧，面带微笑送客，并提醒参会人员拿好随身物品。
（7）会后进入场地及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记。
（8）配合搬运物品及资料送到指定地点。
（五）餐饮服务
1、食堂服务事项范围
（1）负责提供工作人员周一至周五工作日早、中、晚餐出品；负责重要活动和各类应急任务的工作餐保障；每周向本院工作人员提供一次免费食品加工服务。
（2）负责食堂食品卫生安全，负责餐饮责任险。
（3）负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。
（4）负责食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
（5）做好成本核算，做到日清、周结、月核算；配合采购人物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
（6）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。
（7）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理， 做好采购人交办的其他工作任务。
（8）能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。
2、食堂服务要求
（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
（3）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午 餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
（4）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
（5）按要求做好各类用餐、工作接待的餐饮保障。
（6）指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证（上岗前核验相关证明材料）和年体检率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
（7）物业员工应与采购人工作人员错时就餐。
四、费用构成
1、采购人负责费用范围：
（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。
（2）各类设备设施年检、检测费用。
（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。
（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。
（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。
（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。
2、投标人负责费用范围：
（1）物业服务人员费用：负责员工的工资、社会保险统筹、工会经费、培训费、法定假日加班费、工服折旧费、体检费、管理费及法定税费等。
（2）易耗品费用：餐巾纸、擦手纸、卫生纸、洗手液、洗涤剂、公共空间垃圾桶、控制器电池、照明用灯、排风扇、会务用品、保洁用具等，上述物品需保证品牌质量。
（3）偶发损坏部件等：办公楼公共空间单件商品500元以下设施零件的更换等费用（如窗户把手、办公室门锁芯、卫生间零部件等）。
（4）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换低于1000元的部件费用。
（5）遇政策性因素调整，如最低工资标准上调、社会保险金基数上调等因素导致管理成本增大，采购人应给予中标单位物业管理费用同等比例的提高。
（6）管理服务过程中，如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员，或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目，则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费，增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。采购人应对服务提出详细的内容、标准及相关要求。
五、其他要求
（1）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
（2）严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
（3）物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。
（4）因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。
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