关于惠宁城小区房产处置规则细化的报告

全体债权人：

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国破产法》、《全国民商事审判工作会议纪要》及2022年6月22日伊犁群寅房地产开发有限公司（以下简称“群寅公司”）第三次债权人会议上通过的《财产状况及处置方案》等有关规定，结合管理人梳理、核查、清算的阶段性成果，现将群寅公司开发的位于伊宁市巴彦岱镇“惠宁城”小区房产处置的工作进展、存在的问题、及解决方案报告如下：

一、工作进展。

（一）续建工作进展及计划：

1.已经完成房产：

二期计划续建房产共11栋楼（1#、2#、3#、4#、7#、11#、19#、51#、G1 、G2 、G3），具体如下：

2.年底计划完成房产：

根据工程进度，现19#、51#工程基本满足交房条件；3#、4#基本达到竣工验收条件，水、暖、电、外网、绿化工程计划在2023年施工季内完成，预计2023年11月份将3#、4#进行交房；G2#、G3#计划在2023年施工季内达到竣工验收条件；G1#因尚未开建，计划于2024年6月份达到竣工验收条件，在2024年8月达到交房条件。

（二）一期房产统计、处理情况：

一期G4#、G5#、G6#、G7#、13#、14#共6栋楼，350套房产，已完工，且手续合法。其中，经管理人审查，符合入住条件，并办理完入住手续的已有220套；经审查，符合入住条件，但购房人未办理入住手续的有26套；已经委托高晟售房公司销售，暂未售出的有13套；新清理出来的空房有6套；向伊宁市保障房公司以房抵工程款的房产有13套。截至2023年7月2日，上述278套房产存在的纠纷已经处理完。

此外，尚存纠纷，未处理完毕的还有72套。其中，拖欠按揭款，未给予办理入住手续的有2套；抵材料款，因款项未查清，暂不符合办理条件的有1套；抵工程款，共计40套暂无法办理，经初步审查：其中13套属于一期承包方福星九瑞公司在破产申请受理前与群寅公司进行以房冲抵工程款，但因福星九瑞工程未决算、其承包部分工程被伊宁市城市保障性住房投资建设管理有限公司翻修、工程款有超付可能等原因，暂无法办理；8套属于二期7#、11#、G1、G2、G3的实际施工人蒋胜明在破产申请受理前与群寅公司进行以房冲抵工程款，但因房屋多次转让无法查清权属、被伊宁市人民法院执行局扣押等原因暂无法办理；剩余19套因与城北宏方房地产投资有限公司（关联公司）、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（关联公司）、江苏金茂建设工程有限公司等公司间相互转让债务，财务无记载，抵债关系不明、款项不清、实际欠款人不配合等原因，暂不符交付条件；抵销售佣金，因事实不清，款项不明，暂不符合办理条件的有1套；没有联系方式，无法联系买受人的有7套；涉及刑事案件，司法程序未处理完毕的有4套；一房二卖，未处理完毕的有17套。

（二）二期房产登记情况：

二期（1#、2#、3#、4#、7#、11#、19#、51#、G1 、G2 、G3）共11栋楼，均属于在建工程，尚未完工，手续尚不齐全。房源台账共登记了147户购房户信息，登记应收总房款********元，登记已交房款********元，登记未交房款********元。（主要是正常销售未支付部分购房款、抵款房未支付购房款，均可能需要进一步处理、审查才能具体确定）。 其中正常销售71套，拆迁安置12套，抵代理销售5套，抵监理工资1套，抵工程款50套，抵借款8套。

1.正常销售：共计71套，其中有18套只登记了姓名、房号、面积（面积合计1652.41平米），未登记总房款、已交房款、未交房款数额；剩余53套登记总房款********元，登记已交房款********元，登记未交款********元。

备注：1#、2#“压线”商业楼正常销售共计18套商铺，登记总房款********元，登记已交房款*******元。

2.拆迁安置：共计12套，单价及交款信息均未登记。

3.抵代理销售：共计5套，登记总房款******元。

4.抵监理费：共计1套，登记总房款******元。

5.抵工程款：共计50套，其中26套只登记了抵款单位或姓名、房号、面积，剩余24套共登记总房款*******元。

6.抵借款：共计8套，登记总房款*******元。

（三）三期房产登记情况：

三期（5#、6#、8#、10#、12#、15#、16#、17#、18#、20#、31#、33#、34#、35#、36#、G4 、G15 、G19、美2、美4）共20栋楼，均属沙盘，不在计划续建范围内。房源台账有信息共登记103户，登记应收总房款********元，登记已交房款********元，登记未交房款********元。（主要是正常销售未支付部分购房款、拆迁安置房、工程抵账房均未支付购房款）。 其中正常销售77套，拆迁安置21套，抵工程款5套。

1.正常销售：共计77套，其中有3套只登记了姓名、房号、已交房款（3套共计交款******元），未登记面积、总房款、未交房款数额；剩余74套登记总房款********元，登记已交房款********元，登记未交款********元。

2.拆迁安置：共计21套，只登记姓名，单价及交款信息均未登记。

3.抵工程款：共计5套，其中1套只登记了抵款单位或姓名、房号、面积，剩余4户共登记总房款*******元。

二、本案房产处理现存类型。

（一）消费性住房：

1.正常的购房户，依据法律规定缴纳了部分房款，购房、付款清晰的且只购买了一套的情形。

2.符合正常销售，支付了大部分购房款，但没有购房户联系方式，且在破产申请受理后，购房人一直未到管理人处登记，管理人亦无法与其取得联系。

3.经初步审查，符合正常销售，但原房屋认购书约定的房源实际不存在，支付了大部分购房款。

（二）非消费性住房：

经初步审查，不具有消费性的购房（本案主要包括：投资性房产、抵工程款房产、抵销售佣金房产、或其他因借贷关系产生的具有抵押、担保性质的房产），一般指一人购买或抵账2套以上的住房（含2套）、商铺的，主要有以下情形：

1.符合正常销售，原购房协议约定的住房、商铺房源存在，购房价格符合合同签订时的市场价或现在的售价，且同意一次性补交剩余房款（房源不存在的，购房人同意按同类、同条件房源调整或按市场销售价、评估价协商确定）。

2.购房合同存在争议，基础购房法律关系不是真实商品房买卖关系的（非典型性担保、关联公司债务、债务来源无法律及事实根据），但具有其他真实的债权关系（如借款、抵工程款、债权转让等）。

3.与群寅不存在实际的权利义务关系，通过原实际控制人、管理人形成债务承担文书或直接以房抵债等协议。

4.明显低于原（或现）市场价的购房合同（住房）。

5.生效法律文书已经确权的的房产的交付问题。

三、房产及相关合同的处置细化方案：

针对本案资产处置过程中遇到的上述合同，依据《中华人民共和国企业破产法》及第三次债权人会议上通过的《财产状况及处置方案》等有关规定，结合管理人对前期矛盾突出时期已经办理入住的购房户，考虑本案基本都是因购房而产生的债权债务关系，现进一步将《财产状况及处置方案》第四条“房屋交付的标准、规则”进行细化，以积极推进房产交付，解决大多数购房户的交房需求，化解信访矛盾。

（一）消费性住房：

本案的消费性购房指在破产申请受理前已与群寅公司签订合法有效的房屋认购书、商品房买卖合同，已支付了定金、首付款或已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，或在管理人通知的期限内付清剩余价款的，且其所购的商品房是用于居住的唯一住房。

1、符合上述条件的消费性住房，经管理人与群寅公司原会计、审计核实已支付房款数额、房源均无争议的，根据法律规定，继续履行原合同。原合同是定金合同、房屋认购协议的，应继续配合其办理网签备案合同、入住手续，在条件成就时，配合其办理产权证。不愿意继续履行的，解除原购房合同，进行债权申报，适时进行全额无息退款（购房款确认为超级优先权）。

2、房屋认购书约定的房源实际不存在的，由购房户选择调换同条件房源，或解除原购房合同，进行债权申报，适时进行全额无息退款（购房款确认为超级优先权）。

3、无法联系的购房户，管理人通过破产信息网、债权人群进行公告限期一月内前来办理，逾期则解除购房合同（协议、认购书等），所购房产对外销售或对符合条件的主体抵账，或适时在其主张时依法调换房产、申报债权等处理。

（二）不具有消费性的购房（包括：投资性房产、抵工程款房产、抵销售佣金房产、或其他因借贷关系产生的具有抵押、担保性质的房产），一般指一人购买2套以上的住房（含2套）、商铺，或通过抵款等设定的多套房产的权利义务，分别审查处理：

1.住房、商铺不存在其他争议，价格符合合同签订时的市场价或现在的售价，经管理人与原公司会计、审计核对，打款或其他基础法律关系真实（有打款流水或银行转账凭证，基础法律关系明确，债权属于债务人正常经营的范围），已支付房款金额明确，且在原购房协议中约定的房源存在（房源不存在的，购房人同意按同类、同条件房源调整或按市场销售价、评估价协商确定）、没有争议、购房户同意补交下剩房款，且房产符合交房入住条件的，按继续履行原购房合同，配合其办理交房入住手续，条件成就时，配合其办理产权手续。如果权利人将房产转让他人，条件具备时对受让人协助办理（办理过程中产生的费用由受让人承担）。注：若原合同约定的商铺不存在，同类、同条件的现有商铺不足，原则上应解除商铺买卖合同，向管理人进行债权申报；若购买人同意将原购房合同约定的商铺调换成现有的住房，可以购买当年的惠宁城小区住宅市场销售均价作为单价进行调换。

2.购房合同存在争议、基础法律关系不是真实商品房买卖关系（非典型性担保、关联公司债务、债务来源无法律及事实根据），原则上依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定解除购房合同（即不应产生物权权利），当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权可以向管理人申报债权；但如果购房户同意按市场销售价或评估价以基础法律关系产生的实际债权购买房产的，则可以重新签订合同。

3.明显低于原（或现）市场价的购房合同（住房），原则上应当解除。当事人可以购房合同解除所产生的损害赔偿请求权或基于基础法律关系产生的债权向管理人申报债权，但购房人同意以购买当年的市场销售均价作为单价进行房源调整，补齐剩余购房款的，经与管理人协商可以重新签订合同，已交房款冲抵调整后的房款。

4.关于二期、三期征地、征迁补偿的农民或农户，经与巴彦岱镇人民政府、群寅公司原会计、审计查账后，若打款属实、打款金额无异议，且已经签订了房屋认购书的购房户，同意一次性补齐剩余购房款后，参照本条第一项（消费性购房）执行。若在该土地上仍有未处理完的征迁安置任务，可以现在的市场销售价或评估价作为安置房产单价，用安置房款冲抵二期土地出让金（与政府协商、协调后执行）。

5.清算中，进入重整、和解等法定程序时，按法律规定执行。但已经完成的购房、交房行为的不得再行主张权利。

6.待清算完成后，若资产大于负债的，没有受偿的债权部分，经协商，可以现市场销售价或评估价用房产对债权进行折抵（差额补齐），或依据本案表决的分配方案或其他途径受偿。

（三）生效法律文书已经确定的房产

对破产申请受理前，已经过人民法院处理，并且法律文书已经生效的。对该类房产，原则上根据生效法律文书确定的内容进行处理。已经确权的，或符合产权变更登记的，配合其办理网签备案登记合同、入住手续等，条件成就时，配合其办理产权证。

为了充分体现债权人、购房户意见，以上房产处理细则提请债权人会议审议、表决。

伊犁群寅房地产开发有限公司

破产管理人

2023年7月3日