铅山县葛仙山镇葛仙山旅游度假区控制性局部调整论证报告
铅山县葛仙山镇葛仙山旅游度假区控制性局部调整论证报告
铅山县大力实施以“文旅融合”为引领的“旅游+”战略，推进全域旅游发展。将旅游规划与县域总体规划、产业发展规划有效衔接，全面整合铅山丰富的旅游资源、文化资源、生态资源，推动旅游产品全域提升，创建省级全域旅游示范区、打造全省文旅融合发展示范区。把建设精品景区作为工作重点，推动河口、石塘古镇保护性开发，打造主客共享的古镇主题旅游休闲环境；启动鹅湖书院国学小镇项目，着力打造全省乃至全国知名的国学研究实践基地；高标准打造葛仙村二期项目，支持葛仙山景区创建国家旅游度假区，形成“重点突出、特色鲜明、一镇一景、错位互补”的全域化旅游发展格局。
1.2 发展迅猛导致原控规与发展形式和需求不相适应围绕县政府以“文旅融合”为引领的“旅游+”战略构想，坚持“以城市旅游为核心、以重点景区为支撑、以乡村旅游为基础”的全域旅游发展思路，推进全域旅游发展。葛仙山风景名胜区管委会委托永建设计集团有限公司编制了《铅山县葛仙山镇葛仙山旅游度假区控制性详细规划》，于2022年11月16日批复实施。
葛仙山景区作为铅山县打造全域旅游的承载基地，随着近年迅猛的发展势头及未来发展的不可预见性，原控规部分用地功能和道路基础设施已不适应当前的发展需求。因此，需对原控规进行全面系统梳理，针对与现状及未来发展方向不适应的用地功能及道路基础设施进行调整，迫切需要重新出具控规成果替换原控规成果，以满足旅游区发展需要。本次局部调整涉及的地块基本为待开发用地，地块周边城市道路骨架基本形成，已进行环境影响评价。
二、局部调整主要内容本次控规局部调整均位于现版控规范围内，主要调整与当前度假区发展需求不相适应的局部地块及道路等基础设施。包括：供电设施用地、商业用地、防护绿地、公园绿地、农林用地等共70个地块，以及景区3条城市道路线形优化等。
涉及调整地块“原控规”指标控制一览表
| 地块编码 | 地块性质 | 用地面积（ha） | 建筑密度（%） | 容积率 | 建筑限高（m） | 绿地率（%） | 旅游配套设施 |
| 下限/上限 | |||||||
| A-01 | S42（社会停车场用地） | 1.28 | —— | —— | —— | —— | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| A-02 | S1 (城市道路用地) | 0.18 | —— | —— | —— | —— | 综合管理 |
| A-03 | S42（社会停车场用地） | 0.94 | —— | —— | —— | —— | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| A-04 | S42（社会停车场用地） | 1.38 | —— | —— | —— | —— | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| A-05 | S42（社会停车场用地） | 4.76 | —— | —— | —— | —— | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| B-01 | G2（防护绿地） | 1.29 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| B-02 | E13（水域） | 0.4 | —— | —— | —— | —— | —— |
| B-03 | U22（环卫用地） | 0.06 | 30 | 0.3/0.5 | 8 | 20 | —— |
| B-04 | G2（防护绿地） | 1.53 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| B-05 | B32（康体用地） | 1.51 | 30 | 0.3/0.5 | 8 | 30 | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| B-06 | G2（防护绿地） | 0.18 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| B-07 | S42（社会停车场用地） | 1.2 | —— | —— | —— | —— | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| B-08 | B3（娱乐康体用地） | 1.58 | 30 | 1.0/1.5 | 36 | 20 | 酒店配套、垃圾收集、公厕 |
| B-09 | B3（娱乐康体用地） | 0.4 | 30 | 1.0/1.5 | 24 | 20 | 垃圾收集 |
| C-01 | B3（娱乐康体用地） | 3.63 | 30 | 1.0/1.5 | 36 | 20 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| C-02 | G1（公园绿地） | 3.28 | 5 | 0.01/0.05 | 8 | 70 | 垃圾收集、公厕 |
| C-03 | G2（防护绿地） | 0.48 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| C-04 | U12（供电用地） | 1.42 | 30 | 0.3/0.5 | 24 | 20 | —— |
| C-05 | B3（娱乐康体用地） | 0.8 | 30 | 1.0/1.5 | 24 | 20 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| C-06 | G2（防护绿地） | 1.26 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| C-07 | G2（防护绿地） | 1.15 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| D-01 | B14（旅馆用地） | 2.92 | 45 | 1.5/2.0 | 36 | 20 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| D-02 | B14（旅馆用地） | 1.72 | 45 | 0.5/1.0 | 12 | 10 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| D-03 | G3（广场用地） | 0.44 | —— | —— | —— | —— | 垃圾收集、 |
| D-04 | B13（餐饮用地） | 4.77 | 45 | 0.5/1.0 | 12 | 10 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| D-05 | B32（康体用地） | 0.5 | 30 | 0.5/1.0 | 12 | 30 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| D-06 | B32（康体用地） | 1.47 | 30 | 0.5/1.0 | 8 | 30 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| D-07 | B14（旅馆用地） | 3.94 | 30 | 0.5/1.0 | 8 | 30 | 酒店配套、垃圾收集、公厕 |
| D-08 | B32（康体用地） | 8.19 | 5 | 0.1/0.3 | 24 | 10 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| D-09 | G1 (公园绿地) | 2.07 | 5 | 0.01/0.05 | 8 | 70 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| E-01 | G1 (公园绿地) | 3.98 | 5 | 0.01/0.05 | 8 | 70 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| E-02 | G1 (公园绿地) | 1.02 | 5 | 0.01/0.05 | 8 | 70 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| E-03 | G1 (公园绿地) | 0.71 | 5 | 0.01/0.05 | 8 | 70 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| E-04 | G1 (公园绿地) | 3.75 | 5 | 0.01/0.05 | 8 | 70 | 垃圾收集、公厕 |
| E-05 | S41（公共交通场站用地） | 0.41 | 30 | 0.5/1.0 | 12 | 20 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| E-06 | B14（旅馆用地） | 4.91 | 45 | 0.5/1.0 | 12 | 10 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| E-07 | G2（防护绿地） | 0.24 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| E-08 | E13（水域） | 0.14 | —— | —— | —— | —— | —— |
| E-09 | G2（防护绿地） | 0.25 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| E-10 | B31（娱乐用地） | 2.43 | 10 | 0.1/0.3 | 12 | 40 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| E-11 | B14（旅馆用地） | 3.61 | 30 | 0.5/1.0 | 24 | 30 | 垃圾收集、酒店配套、公厕 |
| E-12 | G2（防护绿地） | 1.62 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| E-13 | B11（零售商业用地） | 1.88 | 45 | 0.5/1.0 | 24 | 10 | 垃圾收集、商业服务、公厕 |
| E-14 | B32（康体用地） | 1.41 | 5 | 0.1/0.3 | 12 | 10 | 服务配套、公厕 |
| F-01 | S41（公共交通场站用地） | 1.42 | 30 | 0.5/1.0 | 12 | 20 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| F-02 | B3（娱乐康体用地） | 6.25 | 30 | 0.5/1.0 | 12 | 20 | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| F-03 | G2（防护绿地） | 0.19 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| F-04 | G2（防护绿地） | 1.41 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| G-01 | G1 (公园绿地) | 0.23 | 5 | 0.01/0.05 | 8 | 70 | 垃圾收集、服务配套、公厕 |
| G-02 | B3（娱乐康体用地） | 0.35 | 30 | 0.5/1.0 | 12 | 20 | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| G-03 | E13（水域） | 0.48 | —— | —— | —— | —— | —— |
| G-04 | G2（防护绿地） | 0.15 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| G-05 | B13（餐饮用地） | 3.58 | 45 | 0.5/1.0 | 12 | 10 | 商业服务、垃圾收集、公厕 |
| G-06 | E13（水域） | 0.97 | —— | —— | —— | —— | —— |
| G-07 | B3（娱乐康体用地） | 5.42 | 30 | 0.5/1.0 | 12 | 20 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| G-08 | G2（防护绿地） | 0.59 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| G-09 | B14（旅馆用地） | 2.58 | 30 | 0.5/1.0 | 8 | 30 | 酒店配套、垃圾收集、公厕 |
| G-10 | G2（防护绿地） | 0.98 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| G-11 | B14（旅馆用地） | 3.19 | 30 | 0.5/1.0 | 8 | 30 | 酒店配套、垃圾收集、公厕 |
| G-12 | G2（防护绿地） | 0.39 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| H-01 | B14（旅馆用地） | 2.36 | 30 | 0.5/1.0 | 8 | 30 | 垃圾收集、公厕 |
| H-02 | S41（公共交通场站用地） | 0.35 | 30 | 0.5/1.0 | 12 | 20 | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| H-03 | S41（公共交通场站用地） | 0.33 | 30 | 0.5/1.0 | 12 | 20 | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
| H-04 | B32（康体用地） | 1.31 | 5 | 0.1/0.3 | 12 | 10 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| H-05 | B32（康体用地） | 1.04 | 5 | 0.1/0.3 | 12 | 10 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| H-06 | B32（康体用地） | 1.14 | 5 | 0.1/0.3 | 12 | 10 | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| H-07 | G2（防护绿地） | 0.14 | —— | —— | —— | 90 | —— |
| H-08 | E13（水域） | 0.97 | —— | —— | —— | —— | —— |
1、法律法规与技术标准：
（1） 《中华人民共和国城乡规划法》；
（2） 《中华人民共和国土地管理法》；
（3） 《中华人民共和国环境保护法》；
（4） 《城市规划编制办法》（建设部第146 号令）；
（5） 《城市规划强制性内容暂行规定》（建设部2002年218号）；
（6） 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB *****-2011）；
（7） 《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）；
（8） 《江西省城乡规划条例》；
（9） 《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》；
（10） 《江西省控制性详细规划编制技术导则》（2017版）；
（11） 《江西省城市规划管理技术导则》（2014版）；
（12） 《江西省建设用地指标》（2018版）。
2、重要文件与相关规划
（1）《上饶市城市总体规划》（2017—2035）；
（2）《铅山县国土空间总体规划》（2021—2035）；
（3）《铅山县土地利用总体规划》（2006-2020）延续方案；
（4）《铅山县葛仙山乡总体规划》（2013-2030）；
（5）《葛仙山风景区总体规划》（2018-2030）；
（6）其他相关文件和规划。
3.2局部调整原则1、符合城市规划导向、满足地区功能发展要求以及用地性质兼容性规定等要求的规划用地性质、用地布局或地块边界的调整。?
2、需调整用地性质的，须对生态环境及周边用地无不良影响。
3、经相关权益方协商同意，局部调整相邻地块边界的。
4、经征得相关主管部门同意，对交通和市政等基础设施规模和布局进行局部调整，且符合相关专业系统规划、满足功能和服务半径要求的。
5、在规划建筑总量平衡的前提下，进行局部地块规划建筑容量转移，且满足日照、绿化等环境和交通、市政基础设施承载力的。
6、为满足功能和城市空间景观的要求，在符合安全、交通、环境、日照等管理要求的前提下，局部增加商业设施、公共开发空间、市政交通基础设施等地块建筑高度、面宽、密度的。
7、因城市公共活动功能的需要，在保持绿地总量平衡、满足城市公共空间景观要求的前提下，局部增加某地块绿地率，提高旅游度假区公共开发空间。
8、为有利沿街建筑立面景观或使用功能的连续，局部减少建筑退让道路红线距离，且满足道路交通功能、消防间距等要求的。
9、控规修改应符合城市总体规划、分区规划、专项规划、近期建设规划提出的规划原则，并应当与其他相关规划相协调。
四、局部调整必要性与可行性论证本次控队地块调整依据原控规划分A，B，C、D、E、F、G、H八个功能单元。
4.1 A单元地块调整（一）A-1地块
地块位于景区大门入口西侧，A-1（社会停车场用地S42）用地性质变更。社会停车场用地1.28公顷，调整为公园绿地（1401）用地面积1.06公顷和城镇道路用地（1207）0.22公顷。
原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| A-1 | 1401公园绿地 | 1.06 | —— | —— | —— | —— | —— | 垃圾收集 |
（二）A-3、A-4地块
1、 区域位置与调整内容
位于葛仙山景区游客服务中心西侧，紧邻现状景区游客停车场。A-4和A-3（社会停车场用地S42）用地边界线进行调整优化。A-3地块用地面积增加4.9公顷，A-4地块用地面积减少4.9公顷，同时增加A-3地块相关指标：容积率≤0.2，建筑密度≤15%，绿地率≥30%，建筑限高10米，兼容商业设施用地，比例不超过20%。
原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| A-3 | ******社会停车场用地 | 5.84 | ≤0.2 | ≤15 | ≥30 | 10 | 1400 | 兼容商业设施用地，比例小于等于20% |
（三）A-5地块
1、 区域位置与调整内容
位于葛仙山景区游客服务中心西侧，紧邻现状景区游客停车场。A-5（社会停车场用地S42）性质变更。调整为公园绿地（1401）用地5.505公顷。
原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| A-5 | 1401公园绿地 | 5.5 | —— | —— | —— | —— | —— | 垃圾收集点、公厕 |
（一）B-1、B-2地块
位于景区入口西侧，紧挨景区入口大门，B-1(公园绿地)和B-2（河流水系）用地性质变更。调出公园绿地1.25公顷，调出河流水系用地0.4公顷，调入商业服务设施用地0.34公顷，与原控规B-7和B-9地块合并成一个完整的新地块B-1（新增用地编码）。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| B-1 | 0901商业用地 | 2.45 | ≤0.8 | ≤30 | ≥40 | 18 | —— | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
（二）B-3地块
位于景区入口西侧，紧挨景区入口大门，B-3（环卫设施用地U22）用地性质变更。调出环卫设施用地0.06公顷，调入公共绿地0.06公顷，新增地块B-2（新的用地编码）。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| B-2 | 1401公园绿地 | 2.62 | —— | —— | —— | —— | —— |
（三）B-5、B-6、B-8地块
位于景区入口西侧，B-8（其他商务设施用地B29）用地性质变更，调整为娱乐康体用地B3，调入公园绿地（G1）0.39公顷，将B-5、B-6和B-8三个地块合并成一个完整的地块B-4（新增用地编码），用地面积为3.53公顷, 新增地块B-3，用地面积为0.39公顷。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| B-3 | 1401公园绿地 | 0.39 | —— | —— | —— | —— | —— | |
| B-4 | 0903娱乐康体用地 | 3.53 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 12 | —— | 综合管理、垃圾收集、开闭所 |
（四）B-7、B-9地块
调整地块位于进景区主干道西侧，紧邻游客服务中心。调出B-7（社会停车场用地S42）地块1.2公顷，B-9(娱乐康体用地B3)用地性质变更为0901商业用地，将B-7和B-9两个地块合并成一个大地块B-1。
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调整后地块范围图 调整地块分布图
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| B-1 | 0901商业用地 | 2.45 | ≤0.8 | ≤40 | ≥20 | 18 | —— | 综合管理、垃圾收集、公厕 |
（一）C-2地块
调整地块位于进景区主干道西侧，紧邻游客服务中心，将C-2（公园绿地G1）用地性质变更为0901商业用地，用地面积为3.28公顷。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| C-2 | 0901商业用地 | 3.65 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 18 | —— | 垃圾收集点、公厕点、公厕 |
（二）C-4地块
调整地块位于进景区主干道西侧，紧邻游客服务中心。部分调出C-4（供电设施用地U12）地块0.65公顷，调入0901商业用地0.65公顷（新增用地编码C-8）。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| C-4 | 1303供电用地 | 0.4 | ≤0.2 | ≤15 | ≥30 | 10 | —— | |
| C-8 | 0901商业用地 | 0.73 | ≤2.5 | ≤40 | ≥15 | 24 | —— | 垃圾收集点 |
（一）D-1地块
位于景区二期开发建设核心区域，D-1地块用地边界线进行调整优化，D-1地块用地面积增加0.91公顷。对D-1地块相关指标进行调整优化，取消原控规容积率下限的设置：容积率≤1.0，建筑密度≤35%，绿地率≥20%，建筑限高24米。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| D-1 | 0901商业用地 | 3.83 | ≤1.0 | ≤30 | ≥40 | 24 | —— | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
（二）D-2、D-3、D-4地块
位于景区二期开发建设核心区域，D-3（广场用地G3）用地性质变更。调出广场用地用地0.44公顷，调入0901商业用地0.44公顷，将D-2、D-3、D-4合并成一个完整的地块D-2(新的用地编码)。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| D-2 | 0901商业用地 | 7.98 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 18 | —— | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
（三）D-5、D-6、D-7地块
位于景区二期开发建设核心区域，调出娱乐康体用地（B3）1.97公顷，调入商业设施用地（B1）1.97公顷，将D-5、D-6、D-7合并成一个完整的地块D-3(新的用地编码)，对地块的容积率、建筑密度和绿地率进行调整优化。
该地块为景区二期熊猫乐园片区项目建设，为保证地块整体开发建设的完整性，将分散的地块进行合并统一建设。本次修改地块内无城市蓝线和黄线，对生态环境的影响与修改前无差别。
原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| D-3 | 0901商业用地 | 5.84 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 18 | —— | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
（四）D-9、D-8、E-2、E-3、E-14地块
位于景区二期开发建设核心区域，D-9（公园绿地G3）用地性质变更。调出公园绿地2.07公顷，调入娱乐康体用地2.07公顷，E-2（公园绿地G1）用地面积局部调整，调出公园绿地0.8公顷，调入娱乐康体用地0.8公顷，同时，调出E-3（公园绿地G1）0.71公顷，调入娱乐康体用地0.71公顷，将D-9、D-8、E-2、E-3、E-14合并成一个完整的地块D-4(新的用地编码)。
原控规划定的公园绿地宽度仅为7米，无法发挥绿地空间景观特点。同时，该地块位于景区一期与二期的交汇处，交通便捷、区位优越，从开发运营经济高效的角度出发，将该地块作为娱乐康体用地开发具有较高的经济效益和社会效益。本次调整能够保证园区整体绿化结构的完整性,调出的绿地在规划区内进行补偿，更加有利于公园绿地均衡分布，对生态环境的影响与修改前无差别。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| D-4 | 0903娱乐康体用地 | 10.74 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 18 | —— | 服务配套、垃圾收集、开闭所 |
（一）E-1地块
位于景区二期开发建设核心区域，E-1（公园绿地G1）用地性质变更。调出公园绿地3.98公顷，调入0903娱乐康体用地3.98公顷。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| E-1 | 0903娱乐康体用地 | 3.77 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 12 | —— | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
（二）E-4、E-6、E-13地块
位于景区二期开发建设核心区域,调出E-4（公园绿地G1）3.75公顷，调入0901商业用地3.74公顷，调出E-6（商业设施用地B1）3.08公顷，调入公园绿地3.08公顷，同时E-3与E-13地块合并成一个完整的地块E-3(新的用地编码)。
路网调整示意图
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| E-3 | 0901商业用地 | 5.09 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 12 | —— | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
| E-6 | 0901商业用地 | 1.83 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 12 | —— | 服务配套、垃圾收集、公厕 |
（三）E-11地块
位于景区二期开发建设核心区域,调出商业设用地0.17公顷，新增1402防护绿地0.35公顷E-7地块(新的用地编码)、1312水工设施用地0.26公顷E-8地块(新的用地编码)和0901商业用地3.44公顷E-10地块（新的用地编码）。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| E-7 | 1402防护绿地 | 0.35 | —— | —— | —— | —— | —— | |
| E-8 | 1312水工设施用地 | 0.26 | ≤0.1 | —— | —— | —— | —— | |
| E-10 | 0901商业用地 | 3.44 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 12 | —— |
（四）E-7、E-8、E-9、E-10地块
位于景区二期开发建设核心区域，调出E-10娱乐用地（B31）2.43公顷，调入1401公园绿地2.61公顷，E-7、E-8、E-9、E-10地块合并成一个完整的地块E-9(新的用地编码)。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| E-9 | 1402防护绿地 | 4.22 | —— | —— | —— | —— | —— |
（五）E-5地块
位于景区二期开发建设核心区域，紧邻景区二期建设区。E-5（公共交通场站用地S41）用地性质调整，变更为商业设施用地（B1），调出公共交通场站用地0.41公顷，调入0901商业用地0.41公顷，新增E-4地块（新的用地编码）。
原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| E-4 | 0901商业用地 | 2.8 | ≤0.8 | ≤35 | ≥20 | 18 | —— | 垃圾收集点 |
（一）H-4、H-5、H-8地块
位于景区景区一期项目最南端，靠近索道站房。H-5、H-4（娱乐康体用地B3）用地性质调整，H-8（坑塘沟渠E13）用地性质变更，变更为1401公园绿地。新增G-4地块（新的用地编码）, 新增G-6地块（新的用地编码）。
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原控规用地图 调整后用地图
调整后地块指标一览表
| 地块编码 | 用地性质 | 用地面积(公顷) | 容积率 | 建筑密度（%） | 绿地率（%） | 建筑限高(米) | 机动车停车泊位(个) | 备注 |
| G-4 | 0901商业用地 | 1.02 | ≤0.5 | ≤35 | ≥40 | 12 | —— | 垃圾收集、公厕 |
| G-6 | 1401公园绿地 | 1.66 | —— | —— | —— | —— | —— |
（一）线路①调整
景区落户项目建设要求，二期建设用地准备进场开工建设。为保障景区一期跟二期连片整体开发，取消原控规地块中间路段。
线路①道路调整布局图
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路网调整前用地图 ??????????????????路网调整后用地图
（二）线路②调整
未来考虑到景区二期景观用水需求，计划位于地块东侧修建葛仙湖水库，由于水库建设，该区块的路网需要进一步理顺景区道路线形，提升通行能力，对原控规绿色道路线形（如下图所示）进行局部优化、裁弯取直。
线路②道路调整布局图
路网调整前用地图 ??????????????????路网调整后用地图
（三）线路③调整
原控规路网设置过密，导致地块被分割的较为零碎，不利于项目建设使用，在不影响路网通行的前提，取消部分支路，局部路段进行调整优化。
线路③道路调整布局图
路网调整前用地图 ??????????????????路网调整后用地图
4.8 旅游区停车规划布局旅游区一期商业建筑面积为*****平方米，二期商业建筑面积为*****平方米，整个葛仙山旅游区预计商业建筑规模将达到*****平方米。根据《江西省城市规划管理技术导则》，100㎡商业建筑面积配置0.8个机动车位，旅游区需要配置商业停车位759个。
目前葛仙山旅游区内采用“集中停车+电瓶车换乘”的方式进行交通管理，外来交通通过乡道到达景区入口，在入口处设置综合停车场，外部车辆不准进入景区内部。
旅游区商业地块配建停车位容易对旅游区游客步行产生一定的交通干扰，同时也不利于旅游区整体的管理，因此本次规划采用商业建筑停车位集中配建的方式，集中配建在A-3地块。按照规模测算，A-3地块可容纳1400个停车位，不仅满足旅游区商业建筑配建停车位的需求，同时也满足旅游区游客车辆停放的需求。
景区停车场布置图
标签: 论证
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