广西联云项目管理有限公司

招 标 文 件

项目名称： 桂林宁铁?叠彩佳园项目前期物业服务项目编号： GXLY2023-G3-035-GL

采购人： 广西宁铁地产发展有限公司

采购代理机构： 广西联云项目管理有限公司 2023 年 6 月

第一章 公开招标公告

一、项目基本情况

项目编号：GXLY2023-G3-035-GL

项目名称：桂林宁铁?叠彩佳园项目前期物业服务

采购预算金额：多层、高层电梯住宅物业费：1.78 元/平方米(包含电梯维保年检、公共水电公摊、绿化维护消耗、公共设施消耗、生活垃圾清运) ；

商业物业费 ：2.5 元/平方米；

空置物业管理服务费：住宅 0.9 元/平方米；非住宅房屋 1.25 元/平方米。未售车位不支付空置物业费。

地上、地下机动车车位停放服务费： (仅限已售车位) 不高于 50 元/个?月；非机动车停放费：参考桂林市物价局收费标准计取。

非机动车充电服务由物业管理公司自行引进电动车收费充电设备。

本项目投标报价均不得高于上述收费标准，否则投标报价无效。

服务期限：桂林宁铁 ·叠彩佳园 项目前期物业合同期限为 3 年，自采购人和中标人签订前期物业服务合同之日起开始计算，如桂林宁铁 ·叠彩佳园项目前期物业服务合同有效期间业主委员会经业主大会授权后与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

二、投标人资格要求

1.符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定，具备合法资格的投标人；

2.对在“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)、中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)等渠道列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的磋商投标人，不得参与政府采购活动。

3.本项目不接受联合体参与投标。

4.本项目不接受未购买本招标文件的投标人参与投标。

三、招标文件的获取

1获取时间：2023 年 6 月 25 日至 2023 年 6 月 29 日止(工作日) ，每天上午 9 时— 12 时，下午 15 时— 17 时；

2 获取招标文件的方式：由法定代表人或委托代理人持以下材料： (1) 有效营业执照副本

复印件；(2) 法定代表人身份证复印件；(3) 委托代理人身份证复印件及授权委托书原件(委

托代理时必须提供) 。报名材料合格方可购买招标文件，以上材料均须加盖公司公章(原件备 查) ；

3 地点：广西联云项目管理有限公司桂林分公司(广西桂林市秀峰区红岭路 1 号华润置地 金融大厦 11 楼 1109 室) ；

4.售价：300 元/本(现金或转账)

开户名称：广西联云项目管理有限公司

开户银行：中国建设银行南宁新竹西路支行

银行账号：4505 0160 4250 0000 0152

四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点：

投标文件提交截止时间及开标时间：2023 年 7 月 17 日上午 9 时 30 分

投标文件提交地点：广西联云项目管理有限公司桂林分公司(广西桂林市秀峰区红岭路 1号华润置地金融大厦 11 楼 1109 室) 开标室

投标文件递交方式：投标人应于 2023 年 7 月 17 日 9 时至 9 时 30 分，将投标文件密封提交至广西联云项目管理有限公司桂林分公司(广西桂林市秀峰区红岭路 1 号华润置地金融大厦 11 楼1109 室) 开标室，逾期送达的或未送达指定地点的投标文件将予以拒收。投标人可以由法定代表人、负责人或其委托代理人出席开标会议。

五、发布公告的媒介

(http://)、广西联云项目管理有限公司网(http://www.lyxmgl.cn)。

六、联系方式

采购人：广西宁铁地产发展有限公司

联系人：冉工

地 址：南宁市西乡塘区衡阳西路 30 号 7102 室。

电 话：0771-*******。

采购代理机构：广西联云项目管理有限公司

地址： 广西桂林市秀峰区红岭路 1 号华润置地金融大厦 11 楼 1109 室

联系人：彭工 电话： 0773-*******

广西联云项目管理有限公司 2023 年 6 月 25 日

第二章 投标人须知前附表

5

一、总则

1、项目名称及项目编号

项目名称：桂林宁铁?叠彩佳园项目前期物业服务

项目编号：GXLY2023-G3-035-GL

2、适应范围

本招标文件适用本招标项目的招标、投标、评标、合同履约、验收、付款等行为(法律、法规另有规定的，从其规定) 。

3、定义 3.1、“招标采购单位”是指组织本次招标的采购人和招标代理机构。

3.2、“投标人”是指符合本次招标项目的投标人资格并提交投标文件的投标人。

3.3、“服务”系指招标文件规定，投标人须承担的安装、调试、技术协助、校准、培训、技术指导以及其他类似的义务。

3.4、“项目”系指投标人按招标文件规定向采购人提供的货物和服务。3.5、“书面形式”包括信函、传真、电报。

4、招标方式

公开招标方式。

5、投标人资格

5.1.符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定，具备合法资格的投标人；

5.2. 对 在 “ 信 用 中 国 ” 网 站 (www.creditchina.gov.cn) 、 中 国 政 府 采 购 网(www.ccgp.gov.cn)等渠道列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重 违法失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的磋商投标人，不得参与政府采购活动。

5.3.本项目不接受联合体参与投标。

5.4.本项目不接受未购买本招标文件的投标人参与投标。

6、投标费用

不论投标结果如何，投标人均应自行承担所有与投标有关的全部费用。

7、联合体投标要求

本项目不接受联合体投标。

8、转包与分包

本项目不允许转包、分包。

二、招标文件

9、招标文件的构成

(1) 公开招标公告；

(2) 投标人须知；

(3) 项目需求；

(4) 评标办法；

(5) 合同主要条款及格式；

(6) 投标文件格式。

10、招标文件的澄清与修改

10.1、投标人应认真阅读招标文件，发现其中有误或有不合理要求的，投标人必须在招标文件获取之日起 7 个工作日内以书面形式要求招标代理机构澄清。

10.2、招标代理机构可以对已发出的招标文件进行必要澄清、修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，代理机构应当在投标截止时间至少十五日前在本招标项目招标公告发布的同一媒体上发布更正公告，并以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足十五日的，招标代理机构应当顺延投标文件的截止时间。

10.3、必要的澄清、修改的内容为招标文件的组成部分。当澄清、修改通知就同一内容的表述不一致时，以最后发出的书面文件为准。

10.4、招标文件的澄清、修改都应该通过招标代理机构以法定形式发布，采购人非通过本机构，不得擅自澄清、修改招标文件。

三、投标文件的编制

11、投标文件的组成

11.1、投标文件的组成(格式见第六章投标文件格式)

11.1.1 资格性响应证明材料：

(1) 投标人相应的法定代表人、负责人、自然人身份证正反面复印件 (必须提供) ；

(2) 投标人的授权委托书原件、委托代理人身份证正反面复印件以及由县级以上(含县

级) 社会养老保险经办机构出具的投标人为委托代理人交纳的开标截止时间前三个月内任意一个月养老保险证明复印件，除投标人为以下四种情形的：

①如投标人为截标时间前 60 日以内成立的公司，可以提供投标人与委托代理人签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件；

②如投标人为事业单位，可以提供事业单位机构编制管理证复印件或事业单位机构为其 发放工资的工资条复印件代替养老保险证明复印件；

③如委托代理人为免缴纳养老保险人员，提供免缴纳养老保险的证明材料复印件及投标 人与委托代理人签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件。

④如因社会养老保险经办机构系统升级等原因，暂时无法向投标人提供社会养老保险缴 纳情况查询服务时，投标人可以提供已为委托代理人缴纳社会养老保险的承诺书。(须同时提供无法查询的相关证明材料，包括但不限于查询网站截图、公告等。)

属自然人的应提供由县级以上(含县级) 社会养老保险经办机构出具的自然人本人及委托代理人所交纳的响应文件递交截止时间前三个月内任意一个月养老保险证明复印件，如 因社会养老保险经办机构系统升级等原因，暂时无法向投标人提供社会养老保险缴纳情况查 询服务时，投标人可以提供已为委托代理人缴纳社会养老保险的承诺书(须同时提供无法查询的相关证明材料，包括但不限于查询网站截图、公告等。) (委托代理时必须提供；如

为联合体的，授权委托书原件须由牵头人出具)

或“营业执照；投标人为事业单位，应提供有效的“事业单位法人证书”；投标人为非企业专业服务机构的，应提供执业许可证等证明文件；投标人为个体工商户，应提供有效的“个体工商户营业执照”。(所需材料均为复印件)

(4) 财务状况报告 (必须提供) ；

(5) 投标人参加政府采购活动前 3 年内在经营活动中没有重大违法记录及有关信用信息 的书面声明 (必须提供) ；

(6) 投标人截止开标时间前近半年内任意一个月或任一季度依法缴纳税收的证明材料

增值税发票(税收完税证明)或企业所得税完税证明或税务部门出具的免税证明复印件 (必

须提供) ；

11.1.2 商务、技术性响应及其他证明材料：

(1) 投标报价表(格式见附件) (必须提供) ；

(2) “采购需求”需提供的有效证明文件 (按其要求提供) ；

(3) 服务承诺书(由投标人根据本项目采购需求、特点及投标人自身的处理能力自行编写，承诺书内容至少应包括“采购需求”中的所有服务条款) (格式见附件) (必须提供) ；

(6) 针对本项目的服务方案 (必须提供) ；

(7) 投标人自 2019 年 1 月 1 日以来具有建筑面积 9 万平方米以上的住宅项目物业服务业绩相关证明材料(无不良记录，以中标、成交通知书或签订的采购合同复印件为准，并能清 晰反映所提供的服务类型、种类、金额) (如有，请提供) ；

(8) 项目主要实施人员一览表如有，请提供，并一起提供由县级以上(含县级) 社会养老保险经办机构出具的投标人为 项目主要实施人员交纳的开标截止时间前三个月内任意一个月养老保险证明复印件(如投标人为截标时间前 60 日以内成立的公司，可以提供投标人 与 项目主要实施人员签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件； 项目主要实施人员 为免缴纳养老保险人员，提供免缴纳养老保险的证明材料复印件及投标人与 项目主要实施人 员签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件；如因社会养老保险经办机构系统升级等原因，暂时无法向投标人提供社会养老保险缴纳情况查询服务时，投标人可以提供已为 项目 主要实施人员缴纳社会养老保险的承诺书，须同时提供无法查询的相关证明材料，包括但不限于查询网站截图、公告等。)

(9) 投标人相关获奖证书、认证证书等复印件 (如有，请提供) ；

(10)投标人可结合本项目的评标办法视自身情况自行提交相关证明材料(如有，请提供) 。投标人提供的以上相关证明材料应真实有效，属于“必须提供”的文件应加盖投标人公章

(扫描公章无效) ，否则投标无效； 11.2、投标人应按招标文件第六章投标文件格式编制投标文件。 12、投标文件的语言及计量 12.1、投标文件以及投标人与招标采购单位就有关投标事宜的所有来往函电，均应以中文

汉语书写。投标人提交的支持文件和印刷的文件可以使用别的语言，但其相应内容必须附有中文翻译文本，在解释投标文件时，以中文翻译文本为准。

12.2、投标计量单位，招标文件已有明确规定的，使用招标文件规定的计量单位；招标文件没有规定的，应采用中华人民共和国法定计量单位(货币单位：人民币元) ，否则视同未响 应。

13、投标报价

13.1、投标报价应按招标文件中第六章投标文件格式填写。

13.2、投标人必须就“项目需求”中的所有内容作完整唯一报价，否则，其投标将被拒绝。投标文件只允许有一个报价。

本项目控制价为：多层、高层电梯住宅物业费：1.78 元/平方米 (包含电梯维保年检、公共水电公摊、绿化维护消耗、公共设施消耗、生活垃圾清运) ；

商业物业费 ：2.5 元/平方米；

空置物业管理服务费：住宅 0.9 元/平方米；非住宅房屋 1.25 元/平方米。未售车位不 支付空置物业费。

地上、地下机动车车位停放服务费： (仅限已售车位) 不高于 50 元/个?月；非机动车停放费：参考桂林市物价局收费标准计取。

非机动车充电服务由物业管理公司自行引进电动车收费充电设备。

投标人应根据管理服务内容进行测算定价。投标人应充分考虑物业管理期间的所有风险、责任等。本项目投标报价均不得高于上述收费标准，否则投标报价无效。

14、投标有效期

14.1、投标有效期：投标截止时间之日起 90 天。

14.2、出现特殊情况下，需要延长投标有效期的，招标代理机构以书面形式通知所有投标人延长投标有效期。投标人同意延长的，应相应延长其投标文件的有效期，但不能修改投标文件。投标人拒绝延长的，其投标无效。

15、投标文件的份数、装订、签署和包装、密封

15.1、投标文件份数：正本壹册，副本肆册，须完整提交。

15.2、投标文件装订：投标人应按投标人须知第 11.1 条“投标文件的组成”规定的顺序 自编目录及页码。投标文件的“正本”、“副本”应当单独装订成册并标注页码，装订应牢固，不易拆散和换页(A4 标准纸装订) 。封面应注明“正本”、“副本”字样，封面上写明项目名称、项目编号、招标代理机构、投标单位名称。

15.3、投标文件的正本需打印或用不褪色的墨水填写，投标文件正本除本招标文件中规定的可提供复印件外均须提供原件。

15.4、投标文件须由投标人在规定位置签字或者加盖投标人公章(扫描公章无效) 并由法 定代表人或授权委托代理人签字，投标人应写全称，投标文件副本可以是正本的复印件，当正本与副本不一致时，以正本为准。

15.5、投标文件不得涂改，若有修改错漏处，须签字确认或者加盖投标人公章及法定代 表人或授权委托代理人签字或盖法定代表人印章。投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的 后果由投标人负责。

15.6、投标人的公章：本招标文件中描述投标人的“公章”是指根据我国对公章的管理规定，用投标人法定主体行为名称制作的印章，除本招标文件有特殊规定外，投标人的财务章、部门章、分公司章、工会章、合同章、投标专用章、业务专用章等其他形式印章均不能代替公章。

15.7、投标文件包装、密封：将投标文件“正本”、“副本”一并装入并密封在一个投标文件袋(盒、箱) 中，并在密封处密封签字或者签章(公章、密封章、法定代表人或其授权委托代理人签字均可) 。

15.8、投标文件袋标记：

项目名称：

项目编号：

招标代理机构：广西联云项目管理有限公司

投标单位名称：

在 2023 年 7 月 17 日上午 9 时 30 分前不得开启(此处投标人填写投标截止时间)

16、投标文件的修改和撤回

16.1、投标人在投标文件截止时间之前，可以对已递交的投标文件进行修改或撤回，并书面通知招标代理机构。

16.2、投标文件截止时间后的投标有效期内，投标人不得撤回、修改投标文件。17、投标文件的递交

17.1、投标文件递交起止时间：2023 年 7 月 17 日上午 09 时 00 分至 09 时 30 分；投标截止时间：2023 年 7 月 17 日上午 09 时 30 分。

17.2、投标人递交投标文件地点：广西联云项目管理有限公司开标室(桂林市秀峰区置地 金融大厦 A 座 1109) 。

17.3、除投标人须知前附表另有规定外，投标人所递交的投标文件不予退还。17.4、逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标代理机构不予受理。

四、开标

18、开标的时间和地点

18.1、开标时间：2023 年 7 月 17 日上午 09 时 30 分；开标地点：广西联云项目管理有限公司开标室(桂林市秀峰区置地金融大厦 A 座 1109) ；招标代理机构按以上规定的开标时间 和地点进行公开开标，投标人准时参加开标会并签字，如未按时签字的，视同放弃开标监督权利，认可开标结果。

18.2、投标人少于 3 家的，不得开标，招标采购单位应当重新组织采购。

19、开标程序

(1) 开标会由招标代理机构主持，主持人宣布开标程序、开标纪律；

(2) 主持人介绍参加开标会的人员名单；

(3) 投标人代表共同检查投标文件密封的完整性并签字确认；

(4) 按各投标人提交投标文件时间的先后顺序打开投标文件外包装，清点投标文件正本、副本数量；

(5) 唱标；宣读投标截止时间前接收的所有投标文件的投标人名称，投标函的投标报价、折扣，只有在开标时唱出的报价、折扣等实质性内容，评标时才予以采纳；

(6) 招标代理机构做开标记录，投标人代表对开标记录进行当场校核及勘误并签字确认；同时由记录人、监督人(如有) 当场签字确认。投标人代表未到场签字确认或者拒绝签字确认的，不影响评标过程；

(7) 勘误修正原则

投标文件如果出现计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：投标文件中投标函内容与投标文件中投标报价明细表内容不一致的，以投标函为准；投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。按上述勘误修正原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人签字确认。

(8) 开标会议结束。

五、评标

20、评标委员会组成

评标工作由招标采购单位负责组织，具体评标工作由依法组建的评标委员会负责，评标委 员会由采购人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，其中采购人代表 1 人，技术、经济等专家 4 人。评标专家确定方式：开标前由招标采购单位在广西政采云专家库中随机抽取。

21、评标原则和评标办法 21.1、评标委员会必须坚持公平、公正、科学和择优的原则。 21.2、评标办法：综合评分法，具体评标内容及标准详见第四章：评标办法。21.3、评标委员会应按招标文件进行评标，不得擅自更改评标办法。

21.4、在评审过程中，评标委员会任何人不得对某个投标人发表任何倾向性意见，不得向其他专家评委明示或者暗示自己的评审意见。

21.5、评标委员会成员对需要共同认定的事项存在争议的，按照少数服从多数的原则作出 结论。持不同意见的评标委员会成员应当在评审报告上签署不同意见并说明理由，否则视为同 意。

22、评标程序及要求

22.1、招标代理机构核实评标委员会成员身份，告知回避要求，宣布评审工作纪律和程序。

22.2、评标委员会依据法律法规和招标文件的规定，对投标文件中的资格证明等进行资格 性审查，以确定投标投标人是否具备投标资格。

22.3、评标委员会依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行符合性审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。

22.4、评标委员会按招标文件中规定的评标办法，对资格性审查和符合性审查合格的投标

文件进行商务和技术评估，综合比较与评价。

22.5、招标代理机构对评审数据进行校对、核对，对畸高、畸低的重大差异评分提示评标委员会复核或书面说明理由。

22.6、招标代理机构发现评标委员会有明显的违规倾向或歧视现象，或不按评标办法进行， 或其他不正常行为的，应当及时制止。

23、澄清问题的形式

对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者纠正应当采用书面形式，由投标人、法定代表人或委托代理人签字或盖章确认，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件实质性内容。

24、推荐中标候选投标人原则。

(1) 评标委员会根据综合得分由高到低排列次序，若得分相同时，以评标报价由高到低顺序排列；若得分相同且评标报价相同的，以投标报价由高到低顺序排列；若仍相同的，按项目实施方案分由高到低顺序排列并推荐中标候选投标人。

(2) 进入详评的投标人推荐前三名为中标候选投标人，招标采购单位应当确定评审委员会推荐排名第一的中标候选投标人为中标投标人。

(3) 排名第一的中标候选投标人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交押金而在规定的期限内未能提交的，招标采购单位可以确定排名第二的中标候选投标人为中标投标人。

(4) 第二中标候选投标人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标采购单位可以确定排名第三的中标候选投标人为中标投标人。

25、属于下列情况之一者，投标无效：

(1) 未按照招标文件规定完整提交投标文件或未按要求密封、签署、盖章的；

(2) 不具备招标文件中规定的资格要求的；

(3) 投标文件未按招标文件的内容和要求编制，或提供虚假或无效材料的；

(4) 投标有效期、售后服务不能满足招标文件要求的；

(5) 投标人未就“项目需求”中的所有内容作完整唯一报价的；

(6) 未全部实质性响应招标文件要求或者投标文件有采购人不能接受的附加条件的；

(7)未按规定向招标代理机构购买本项目招标文件的(有文件规定除外) ；

(8) 不符合法律、法规和招标文件规定的其他实质性要求和条件的。

26、属于下列情形之一的，应予废标：

(1) 符合专业条件的投标人或者对招标文件作实质响应的投标人不足 3 家的；

(2) 出现影响采购公正的违法、违规行为的；

(3) 采购文件内容违反国家有关强制性规定的；

(4) 因重大变故，采购任务取消的。

27、评标过程的监控

本项目评标过程实行全程录音、录像监控，投标人在评标过程中所进行的试图影响评标结果的不公正活动，可能导致其投标被拒绝。

28、中标公告及中标通知书

28.1、招标代理机构于评标结束后一个工作日内将评审报告送交采购人，采购人应当自收 到评审报告两个工作日内在评审报告推荐的中标候选人中按顺序确定中标投标人，招标代理机构在中标投标人确定之日起一个工作日内发出中标通知书，并在指定媒体上公告中标信息。

28.2、中标投标人应自接到通知之日起七个工作日内，办理中标通知书领取手续，如不按期办理领取手续，按违约处理，招标采购单位将取消其中标资格，从评标委员会推荐的中标候选投标人中按顺序重新确定中标投标人，组织供需双方签订合同。

28.3、招标代理机构无义务向未中标投标人解释未中标原因和退还投标文件。

六、签订合同

29、履约保证金

29.1、在签订合同前，中标投标人应按投标人须知前附表规定的金额、担保形式和招标文件第四章“合同条款及格式”规定的履约担保格式向采购人提交履约担保。

29.2、中标投标人不能按本章第 29.1 要求提交履约担保的，视为放弃中标，给采购人造成的损失的，中标投标人还应当对超过部分予以赔偿。

30、签订合同

30.1、签订合同时间：中标通知书发出后二十五日内。中标投标人领取中标通知书后，应按规定与采购人桂林分公司签订在领取标书时已经确认的合同。

30.2、如中标投标人有下列情形之一的，招标代理机构可从评标委员会推荐的中标候选投 标人中按顺序重新确定中标投标人，组织供需双方签订合同或重新组织招标。

(1) 中标后不与采购人签订合同的(不可抗力除外) ；

(2) 将中标项目转让给他人，或者在投标文件中未说明，且未经采购人同意，将中标项目分包给他人的；

(3) 拒绝履行合同义务的。

30.3、合同备案存档：采购合同双方自签订之日起七个工作日内将合同原件一份交由 招标代理机构存档。

七、其他事项

31、招标代理服务费

本项目代理服务费根据采购人与招标代理机构签订的《委托代理协议》计取，由中标人在 领取中标通知书时一次性向招标代理机构支付人民币壹万伍仟元整(￥*****.00) 。

招标代理服务收费标准

注：招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

32、投标保证金

(1) .无论投标的结果如何，投标人承担所有参加投标过程中所涉及的全部费用。

(2) .投标人必须在开标日期前 3 日交付投标保证金(以银行转帐日期为准)，未提交投标保证金的投标文件无效。

(3) .投标保证金采用银行转帐方式交付，金额为￥15,000.00 元(大写：人民币壹万伍仟元整) 。

开户名称：广西联云项目管理有限公司

开户银行：中国建设银行南宁新竹西路支行

银行账号：4505 0160 4250 0000 0152

并将帐单复印件并加盖公章按要求放入投标文件中。

(4) .投标中标人交付的投标保证金在签订《物业临时管理合约》时直接转为履约保证金；未中标人交付的投标保证金将在未中标通知书发出后 5 个工作日内全额退回(不计息) 。

(5) .若发生以下任何一种情况，招标人可以没收投标保证金。

①投标人在规定的投标有效期内撤回其投标文件；

②中标人在收到中标通知书后 15 个工作日内借故拒签《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等前期物业服务文件。

33、解释权：本招标文件是参照《中华人民共和国招标投标法》和政府采购管理有关规定 编制，本招标文件的解释权属于招标代理机构。

第三章 项目需求

一、项目的简要说明

本项目位于桂林市 叠彩 区(县) 胜利 路东四里 1 号，四至范围：东至湘桂铁路，西至 福利路，南至第十九中学，北至西二环路 (或见总平图) 。

本项目规划设计的物业类型为： 商住 。

本项目总用地面积 ***** 平方米。用地构成为：建筑用地 ***** 平方米(其中公建用地/ 平方米) ，道路用地/平方米，绿化用地 9792 平方米。

本项目总建筑面积 ***** 平方米。其中地下总建筑面积 ***** 平方米，地上总建筑面积*****平方米(住宅建筑面积 ***** 平方米，商业用房建筑面积 8688 平方米，办公用及配套用房建筑面积 1370 平方米，其他物业建筑面积/平方米) 。

本项目共计建筑物 11 幢(其中住宅 9 幢 568 套，非住宅 ***** 平方米) ；建筑结构为框剪。

本项目的建筑密度为 30 %；综合容积率 2.22 ；绿化率为 30 %。

本项目规划建设机动车停车位 655 个，其中地上停车位 157 个，地下停车位 498 个。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于 2019 年 11 月开工建设，共分 一 期开发建设。整个建设项目于 2022 年 3 月全部建成竣工交付使用。

三、物业服务用房的配置情况

1.物业服务企业办公等用房：建筑面积为 200 平方米；座落位置： 5#楼一层、四层。

2.社区用房：建筑面积为 759.52 平方米；座落位置：5#楼，青少年活动中心 180.01 ㎡；老年活动中心 158.34 ㎡；居委会 132.68 ㎡；社区卫生站 195.60 ㎡；3#楼养老设施用房 92.89㎡。

3.其他用房：建筑面积为 200.87 平方米；座落位置： 公厕 42.53 ㎡；其它配套用房158.34 ㎡。

四、物业维修资金建立情况

物业维修资金的缴存及使用办法按照《中华人民共和国民法典》《广西壮族自治区物业管 理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《广西壮族自治区<住宅专项维修资金管理办法>实施细则》等有关法律、法规，结合《桂林市物业专项维修资金管理操作办法》实行。

五、服务内容

(一) 房屋管理 1.按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2.房屋外观包括屋面、天台完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破 损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

3.对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依 法处理。

4.空调安装统一有序，支架无锈蚀。

5.阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。 6.无超出设计或统一设置以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。 7.房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司

及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。

8.小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

(二) 设施设备维修养护

1.共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

2.实行 24 小修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。维修回访率达到 90%以上。

3.水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。定期进 行消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

4.道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。 5.路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在 98%以上，按规定时间定时开关。 6.维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 7.对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 8.办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。

9.各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。

10 各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身安全隐患处要有明显标志和防范措施。在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

(三) 公共秩序维护

1.小区主出入口 24 小时值班。

2.对小区重点部位按合同约定巡查。

3.中央监控室对小区实施 24 小时监控，监控员不得离岗。

4.对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。

5.对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆含非机动车。

6.对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管 理；对访客指引行走路径。

7.对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案每年 预演一次。

消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。

(四) 卫生保洁服务 1.小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。 2.室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。3.及时清扫积水、积雪。

4.清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

5.根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。 6.垃圾每日收集 2 次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。 7.设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。 8.垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

9.对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。

10.对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通 畅。

11.禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。

12.建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

(五) 绿化管理及养护

1.有绿化专业人员，管理制度落实。

2.小区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率达到规划设计 要求。

3.花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种。

4.绿篱超过平齐线 10 公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5.造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。 6.根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。7.及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

8.绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。

(六)综合管理服务

1.建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。

2.按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管 理服务费标准。

3.服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

4.管理人员 80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应 100%持有政府或专业部门颁发 的有效证书上岗。

5.广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。

6.建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管 理档案等) ，各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7.设置“服务中心”，公示服务联系电话，24 小时有管理人员接待住户，处理物业管理服

务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率 100%。 8.提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。 9.采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率 85%以

上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到 85%，并对薄弱环节进行改进。10.建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。

11.建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设 备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12.协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。

(七)开发建设期间的物业管理服务 1.物业竣工验收期间物业管理服务内容：

(1) 参加竣工验收；

(2) 组织接管验收；

(3) 协助开发商处理工程遗留问题。

2.入伙期间物业管理服务内容：

(1) 办理入伙手续的前提条件；

(2) 入伙的准备工作；

(3) 发出入伙通知；

(4) 入伙手续办理。

3. 对物业项目实际运行期间管理方案

(1) 装修管理

(2) 房屋管理及维修养护

(3) 共用设施设备的维修养护

(4) 清洁卫生与绿化服务方案

(5) 公共秩序维护管理方案

(6) 人员配备、培训、管理方案

(7) 应急预案

(8) 物业档案资料管理

(9) 社区文化便民服务

4. 根据项目情况，在营销中心开放期间提供日常保洁和秩序维护工作内容。

六、人员配备

(一) 中标单位聘用员工必须符合国家法律、政策的有关规定，对员工的疾病和人身安全

负责，员工的劳资、各项保险费用均由中标单位自理，发生的劳资纠纷由乙方负责。

(二) 人员配备要求：

1.项目经理不少于 1 人，具有大专以上学历(含大专) ，持物业经理上岗证或物业管理师证；

2.管理员不少于 3 人(其中保洁主管不少于 1 人、保安主管不少于 1 人、机电工程主管不少于 1 人) ；

3.保安员不少于 10 人；

4.水电工不少于 2 人，持电工上岗证；

5.保洁员不少于 4 人。

以上保洁主管，保安主管，机电工程主管，三者不可兼任。

七、物业服务费的结算形式：包干制。

八、其他要求： 1.本物业的物业服务按照《广西壮族自治区住宅小区物业管理服务等级标准》一级标准。

2.投标人于响应文件中必须提供针对本项目的实施方案(由投标人根据“项目需求”和评 标办法自行编写相关方面的实施方案。

3.现场考察：投标人根据实际情况可以自行到现场查勘。投标人需查看现场时，需事先与 招标人联系。除由于招标人的原因外，在现场查勘中所发生的事件和相关经费由投标人自行负

责。

4.本项目最高限价：

(1) 多层、高层电梯住宅物业费：1.78 元/平方米 (包含电梯维保年检、公共水电公摊、绿化维护消耗、公共设施消耗、生活垃圾清运) ；

(2) 商业物业费 ：2.5 元/平方米；

(3) 空置物业管理服务费：住宅 0.9 元/平方米；非住宅房屋 1.25 元/平方米。未售车 位不支付空置物业费。

(4) 地上、地下机动车车位停放服务费： (仅限已售车位) 不高于 50 元/个?月；

(5)非机动车停放费：参考桂林市物价局收费标准计取。

(6) 非机动车充电服务由物业管理公司自行引进电动车收费充电设备。

投标人应根据管理服务内容进行测算定价。投标人应充分考虑物业管理期间的所有风险、责任等。

5.服务期限：桂林宁铁 ·叠彩佳园 项目前期物业合同期限为 3 年， 自采购人和中标人签订前期物业服务合同之日起开始计算，如桂林宁铁 ·叠彩佳园项目前期物业服务合同有效期间业主委员会经业主大会授权后与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合

同自动终止。

注：“采购需求”中的所有条款要求及要求必须提供的均为实质性要求，投标人应满足以上全部实质性要求，否则，响应文件按无效处理。

九、主要设施设备及公建配套的配置及说明(详见附件一) 。

附件一：

主要设施设备及公建配套的配置及说明

1. 物业用房 200 ㎡；

2. 居委会 132.68 ㎡；

3. 青少年活动中心 180.01 ㎡；

4. 老年人活动中心 158.34 ㎡；

5. 社区卫生站 195.60 ㎡

6. 养老设施用房 92.89 ㎡

7. 公厕 42.53 ㎡；

8. 其它配套用房 158.34 ㎡

9. 消防控制室 42.7 ㎡

10.健身设施 12 组；

11.娱乐设施 30 组；

12.发电机房 50 ㎡；

8. 消防水池 143 ㎡；

9. 水泵房 79 ㎡；

10.电梯共计 22 台；

11.变压器共计 5 台(2 台专变，3 台一户一表变) 。

12.排风机：15 台；

13.送风机：20 台；

14.换气扇：15 台；

15.地下室风机：16 台；

16.室外地上式室外消火栓：15 座；

17.室内单栓消火栓：296 套；

18.磷酸铵盐干粉灭火器：305 套。

第四章 评标办法

一、评标依据及方式

1、评标依据：评标委员会以招标文件和投标文件为评标依据，对投标人的投标报价、实施方案、经营权承诺、企业实力等方面内容按百分制打分。

2、评标方式：以封闭方式进行评标。

二、评标办法

(一) 对进入详评的，采用综合评分法。

(二) 计分办法(按四舍五入取至小数点后二位)

1、价格分…………………………………………………………………………………15 分

(1) 价格分采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且评标报价最低的评标报价为评标基准价，其价格分为 15 分。价格分计算公式：

(2) 投标人报价得分=(投标基准价/投标人评标报价) ×15 分

2、实施方案分……………………………………………………………………………30 分

(1) 物业竣工验收期间物业管理方案(满分 10 分)

评标委员会结合招标文件实际情况，对比各投标人提交的项目实施方案进行横向比较，方案针对性强，合理的且可行性强的，分档评分。

一档(2 分) ：提供简单的物业竣工验收期间物业管理方案，亮点不多，针对性不强；

二档(6 分) ：物业竣工验收期间物业管理方案针对性一般，方案架构基本完整，较为合理，有亮点，并且可行；

三档(10 分) ：物业竣工验收期间物业管理方案有较强针对性，完整详细，科学合理，

亮点多，可行性强。

(2)入伙期间物业管理方案(满分 10 分)

评标委员会结合招标文件实际情况，对比各投标人提交的项目实施方案进行横向比较，方案针对性强，合理的且可行性强的，分档评分。

一档(2 分) ：提供简单的入伙期间物业管理方案，亮点不多，针对性不强；

二档(6 分) ：入伙期间物业管理方案针对性一般，方案架构基本完整，较为合理，有亮点，并且可行；

三档(10 分) ：入伙期间物业管理方案有较强针对性，完整详细，科学合理，亮点多，

可行性强。

(4) 对物业项目实际运行期间管理方案(满分 10 分)

评标委员会结合招标文件实际情况，对比各投标人提交的项目实施方案进行横向比较，方案针对性强，合理的且可行性强的，分档评分。

一档(2 分) ：提供简单的对物业项目实际运行期间管理方案，亮点不多，针对性不强；

二档(6 分) ：对物业项目实际运行期间管理方案针对性一般，方案架构基本完整，较为合理，有亮点，并且可行；

三档(10 分) ：对物业项目实际运行期间管理方案有较强针对性，完整详细，科学合理，亮点多，可行性强。

3、服务承诺分……………………………………………………………………………3 分

评标委员会对投标人在投标文件中提供的服务承诺书内容的完整性、可行性等方面，集 体讨论确定投标人所属档次“一档、二档、三档”，在相应档次内独立打分。

一档(1 分) 根据项目要求，服务承诺综合评定为一般；

二档(2 分) 根据项目要求，服务承诺综合评定为良好；

三档(3 分) 根据项目要求，服务承诺综合评定为优秀；

4、人员配置分…………………………………………………………………………28 分

(1) 项目负责人配置(满分 4 分)

①.持有本科或以上学历；

②.持有人社部门或住建部门或中国物业管理行业协会颁发的物业管理师资格证书；

③.人社部门颁发的中级及以上职称；

④.项目负责人需提供 1 个以上大于 10 万平方米物业服务管理履历。

提供县级以上(含县级) 社会养老保险经办机构出具的项目负责人所交纳的响应文件递交 截止时间前三个月内任意一个月养老保险证明复印件。

上述证件全部符合得 4 分，未提供或缺项不得分。

(2) 项目管理服务人员配置(满分 11 分)

①.拟派保洁主管

(1) 持有人社部门或住建部门颁发的物业管理师资格证书或国家级物业管理协会颁发的

物业管理师职业能力等级证书；

(2) 持有人社部门或行业协会颁发的有害生物防制(治) 员五级/初级(或以上) 职业资格证书；

(3)持有国家级行业协会颁发的清洁项目经理资格证书；

上述证件全部符合得 3 分，未提供或缺项不得分；

②.拟派保安主管

(1) 持有退伍军人证明；

(2) 持有人社部门颁发的(三级/高级工) 或以上保安员证；

(3) 持有人社部门颁发的建(构) 筑消防员证或消防设施操作员证；

上述证件全部符合得 3 分，未提供或缺项不得分；

③.拟派机电工程主管

(1) 持有大专或以上学历；

(2) 持有人社部门或住建部门颁发的物业管理师资格证书或国家级物业管理协会颁发的物业管理师职业能力等级证书；

(3)持有人社部门或原劳动和社会保障部门颁发的三级/高级(或以上)电工职业资格证；

(4) 持有市场监管部门颁发的中华人民共和国特种作业操作证(作业类别：安全管理) ；

(5) 具有安全生产监督管理部门或应急管理部门颁发的特种设备操作证(低压或高压电工作业证) 。

上述证件全部符合得 5 分，未提供或缺项不得分；

以上保洁主管，保安主管，机电工程主管，机电工程主管，三者不可兼任。

(3) 其他团队成员(项目负责人、机电工程主管、保洁主管、保安主管除外) (满分 13分)

1) 团队成员持有人社部门颁发的四级或以上建(构) 筑消防员证或消防设施操作员证，同时具有公安部门颁发的保安员证；提供 1 人得 1.5 分，本项最高得 3 分，。

2) 团队成员持有市场监管或应急管理部门颁发低压电工证，同时持有人社部门或原劳动 和社会保障部门颁发的三级/高级(或以上)电工职业资格证得 2 分.

3) 具有本科或以上学历、人社部门或住建部门颁发的物业管理师资格证书、持有政府相 关部门颁发助理工程师或以上级别工程师证书得 2 分。

4) 具有大专或以上学历、有人社部门颁发的二级或以上企业人力资源管理师证书、持有 全国城建培训中心颁发的全国物业管理企业经理证书且项目实施经验满 3 年(项目实施经验年限以证书发证时间起算) 得 2 分。

5) 具有本科或以上学历、持有人社部门或住建部门颁发的物业管理师资格证书或国家级 物业管理协会颁发的物业管理师职业能力等级证书、持有人社部门或物业行业协会颁发的中级清洁管理师项目经理证书、持有市级或以上物业行业协会颁发的物业环境管理员证书得 2 分。

6)每提供一名具有大专或以上学历，具有红十字会颁发的救护员证书、应急管理局颁发的 非高危生产经营单位安全生产管理人员合格证，提供 1 人得 1 分。最高得分 2 分。

5、企业信誉实力分………………………………………………………………………24 分

(1) 业绩分(满分 6 分)

投标人自 2019 年 1 月 1 日以来具有建筑面积 9 万平方米以上的住宅项目物业服务业绩的相关证明材料 [无不良记录，以中标(成交)通知书或采购合同复印件(能清晰反映项目名称、 种类、金额)，否则将不予计分；同一个编号的项目有两个或两个以上的分标中标的只算一次]，每提供一个得 2 分，满分 6 分。

(2) 信誉实力分(满分 18 分 )

①.投标人三年内获得信用评价单位出具的“AAA 级信用企业”荣誉的，证书需在有效期 内的得 1 分；

②. 投标人三年内至本项目投标截止日，投标人获得副省级及以上行政机关事业单位或物业管理行业协会颁发的优秀企业称号，得 1 分；

③. 投标人近三年(2021-2023 年) 曾获得中国指数研究院或中国物业管理协会颁发的中 国物业服务百强企业奖项，且排名在前 100 名的，提供奖项证书或红头文件及 官方网站排名查询截图证明资料， 若为投标人上 级公司或集团公司或子公司的， 同时提供公司间的隶属证明(以盖章证明为准)。得 2 分；

④.提供质量管理体系认证证书、环境管理体系认证证书、职业健康管理体系认证证 书、社会责任体系认证证书、能源管理体系认证证书、诚信管理体系认证证书、信息安全管 理体系认证证书、生活垃圾分类服务认证、售后(五星) 或以上服务认证证书、应急预案管理能力评价认证证书，且在有效期内；每提供一个得 1 分，满分为 10 分。

⑤.投标人具有数字化运营系统、物业巡查管理系统、物业收费管理系统、园林绿化信息 管理系统(共 4 类系统) 并取得计算机软件著作权登记证书的，每提供其中任意一类证书的得1 分，满分为 4 分。

投标人须提供相关证明文件复印件加盖公章(证明文件须能体现投标人名称，如无法体现，须另附相关有效证明材料) ，并提供原件备查，否则不计分。

6、综合得分＝1+2+3+4+5

三、推荐中标候选投标人原则

(1) 评标委员会根据综合得分由高到低排列次序，若得分相同时，以评标报价由高到

低顺序排列；若得分相同且评标报价相同的，以投标报价由高到低顺序排列；若仍相同的，按项目实施方案分由高到低顺序排列并推荐中标候选投标人。

(2) 进入详评的投标人推荐前三名为中标候选投标人，采购单位应当确定评标委员会推荐排名第一的中标候选投标人为中标投标人。

(3) 排名第一的中标候选投标人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标

文件规定应当提交押金而在规定的期限内未能提交的，采购单位可以确定排名第二的中标候 选投标人为中标投标人。

(4) 第二中标候选投标人因前款规定的同样原因不能签订合同的，采购单位可以确定排名第三的中标候选投标人为中标投标人。

(5) 评标委员会认为，某投标人的投标报价明显不合理(远远高于市场价) ，有可能影响服务质量和不能诚信合同的，应当要求其在规定的期限内提供书面文件予以解释说明， 并提交相关证明材料，否则，评标委员会可以取消该投标人的中标候选投标人资格，按顺序 由排在后面的中标候选投标人递补，以此类推。

第五章 合同文本

前期物业管理服务合同

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方) ： 广西宁铁地产发展有限公司桂林分公司

受托方(以下简称乙方) ：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方 桂林宁铁 ·叠彩佳园项目小区 委托乙方开展物业管理服务经营，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型： 商住

座落位置：桂林市 叠彩 区(县) 胜利路 路 东四里 1号

四至：东至湘桂铁路，西至福利路，南至第十九中学，北至西二环路

占地面积： ***** 平方米

建筑面积： ***** 平方米(最终面积以房产测绘面积为准)

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位(包括楼板、屋顶、 梁、柱、内外墙体和基础等) ，户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库等。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱等。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运、污水管道的疏通。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 物业服务费由业主(物业使用人) 按其建筑面积交纳，具体收取下列费用(含税价) ：

1.多层、高层电梯住宅物业费： 元/平方米(包含电梯维保年检、公共水电公摊、绿 化维护消耗、公共设施消耗、生活垃圾清运) ；

2.商业物业费 ： 元/平方米；

3.上、地下机动车车位停放服务费： 元/个 ·月；

4.非机动车停放费：参考桂林市物价局收费标准计取。

5.动车充电服务由物业管理公司自行引进电动车收费充电设备。

6 业主(物业使用人)装修产生的建筑垃圾清运费：按当地政府有关部门规定的标准收取；

7.物业公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，由所有住户每月根据实际用量按建筑面积共同分摊。

第十五条 本项目其它物业服务内容收费标准

空置物业管理服务费：住宅 元/平方米；非住宅房屋 元/平方米。未售车位不支 付空置物业管理服务费。

甲方支付的空置物业管理服务费包含营销中心的日常保洁和秩序维护工作内容，乙方按甲方要求向桂林宁铁 ·叠彩佳园项目营销中心提供服务。

第十六条 业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十七条 对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻 重、采取批评、规劝、警告、制止等措施。

第十八条 其它委托事项。

1.按《住宅质量保证书》由甲、乙双方的约定提供维修服务。

2.乙方承接物业时，甲方应配合乙方对小区所有物业共用部位、共用设施设备进行查验。

3.甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，甲方应负责限期予以

解决。

4.对于本合同签订承接的物业共用部位、共用设施设备，甲方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

5.甲方保证交付使用的物业及卫生符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第三章 委托管理服务期限

第十八条 委托管理服务期限，考虑项目已经全面交房，结合入驻业主已经着手准备成立 业主委员会的的实际情况，服务期限按照 3 年设定，同时在项目业主委员会成立后自然终止。即自 年 月 日起至 年 月 日止，或首届业主委员会正式签订物业 管理服务合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理服务委托合同。

第四章 双方权利义务

第十九条 甲方权利义务 1.与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；2.审定乙方拟定的物业管理服务规定及制度； 3.检查监督乙方管理服务人员到位情况、工作的实施及制度的执行情况；

4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算；

5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在施工缺陷或质量问题，按以下方式处理：

(1)甲方促使返修，由乙方及时上报甲方；由甲方促使责任施工单位进行保养维修。

(2)委托乙方返修，由甲方通知乙方处理，费用从责任施工单位质保金中进行代扣除后支

付全部费用；

6.向乙方提供200 平方米建筑面积管理用房；

7.甲方按时向乙方支付每月售楼部物业服务费用。

8.负责收集、整理物业管理服务所需全部图纸、档案、资料，并于房屋整体通过竣工验收后30 日内向乙方提供；

9.协助乙方做好物业管理服务工作和宣传教育、文化活动；

第二十条 乙方权利义务

1.乙方提供物业管理服务人员 人，其中：项目经理人，具有大专以上学历(含大专) ，持物业经理上岗证或物业管理师证；管理员 人(其中保洁主管 人、保安主管 人、机电工程主管 人) ；保安员 人；水电工 人；保洁员 人。根据有关法律及本合同的约定制订相应的物业管理服务制度；

2.与物业购买人签订前期物业管理服务协议；

3.对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；

4.按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；

5.可选聘专营公司承担本物业的专项管理服务业务，但不得将本物业的管理服务责任转让给第三方；

6.负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方 组织实施；

7.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知 有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

8.负责编制物业管理服务年度计划、资金使用计划及决算报告；

9.每 6 个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支账目；

10.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善 配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

11.本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后 7 日内，退出该物业管理服务区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理服务用房及物业管理服务的全部档案资料；

12.乙方向甲方营销中心提供保洁与安保巡守服务。

第五章 物业管理服务质量

第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

1.房屋外观：

(1) 大楼外观整洁、完好、无妨碍市容和观瞻。

(2) 室外广告、招牌、灯箱美观统一并有定期检查。

2.设备运行：

(1)电梯由专业人士维护保养，持证上岗，各种安全检查审查证件齐全，确保运行良好， 安全设施齐全有效；

(2)配备的专职水电工程技术人员维护设备设施，持证上岗；

(3)制定配电运行和二次(加压)供水制度，实行 24 小时运行(市政供电、供水临时停电、停水及日常维修保养所需之情况除外) ；

(4)检查设备运行情况并进行记录，监管有关的保养工作，尽力确保设施之正常运行；3.房屋及设施、设备的维修、养护：完好率达 98%，零修及时率 98%，合格率 100%；4.公共环境：垃圾日产日清、整洁舒适；

5.绿化：种一片，活一片，完好率 90%；

6.交通秩序：无违章行驶、停放及物业管理责任而造成的车辆损坏或丢失； 7.保安：实行封闭管理、24 小时值班，无因物业管理责任而引发的重大治安案件；8.急修：及时率 90%，合格率 100%；

小修：及时率 90%，合格率 100%；

9.物业使用人对乙方的满意率达到：90%以上。

第六章 物业管理服务费用

第二十二条 物业管理服务费

1.业管理区域物业管理服务收费实行包干制，收费标准详见第二章第十四条。 2.未售房源空置房屋管理服务费，自买受人签订购房合同次月起，由乙方按已售房屋收取

物业管理服务费，并同时终止未售房源空置房屋物业管理服务费。 3.乙方代收业主或物业使用人 元水电周转金为业主共有。每月代替业主和物业使

用人缴纳公共设施使用的水电费、二次加压电费、水电损耗等费用的分摊费用(具体按实际发 生数分摊) 。乙方退出小区管理服务时与住户结清相关公摊水电及住户自用水费等费用后退还住户。

4.业主或物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金(滞纳金按当地政府有关部门规定的标准收取) 。

5.管理服务费标准如需调整，由乙方征求业主意见后，参照市场价格制定。第二十三条 物业管理服务费的使用与管理

乙方按照上述标准收取物业管理服务费的使用及管理应按照国家相关规定支出，并按本 合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第二十四条 公共部位的使用与管理。

1.商业部分：

(1) 所有商场、门面的招牌只能在所使用的商铺内或门面上悬挂、张贴，但必须按照物业 管理公司的统一规格、尺寸、形式、安装位置等要求制作安装。

(2) 商业内的公共通道如有需设立公司招牌、广告的单位，须向物业管理公司提出申请，在不影响公共与其他业主和使用利益及消防、治安安全等前提下，经同意后方可设立安装。

2.住宅部分：

禁止任何业主和使用人在屋顶、房屋外立面私自占有、占用、封闭、私搭、私建、私凿等 行为。一经发现立即上报房产主管部门进行违章处理，并要求恢复其房屋原样貌。

第二十五条 未售地下车位甲方落锁管理，确定用于租赁使用的，由甲方按桂林市物价局 审核确定的收费标准执行向车位承租人收取,乙方配合甲方开展租赁车位管理工作。车位租赁 费用分成比例，甲乙双方另行协商确定。

第二十六条 乙方对物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其 它事项服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准由当事人双方协商确定。

第二十七条 乙方向物业使用人提供的其它服务项目和收费标准均按桂林市物价局审核确定的收费标准，由乙方向委托人收取。

第二十八条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用： 1.房屋共用部位的小修、养护费用，由公共专项维修资金承担； 2.房屋共用部位的大中修费用，由公共专项维修资金承担；更新费用，由物业产权人承担。

3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由公共专项维修资金承担；大 中修费用，由公共专项维修资金承担；更新费用，由物业产权人承担。

4.公共绿地的养护费用，由物业管理服务费承担；改造、更新费用，由物业产权人承担。

5.附属配套建筑和设施的小修、养护引用，由公共专项维修资金承担；大中修费用，由公 共专项维修资金承担；更新费用，由物业产权人承担。

第七章 违约责任

第二十九条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求 乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十一条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清 退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十二条 甲方无正当理由提前终止合同的，应向乙方支付所有住宅、商业物业费月度 总额的 50%违约金，给乙方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿；乙方无正当理由提前终止合同的，应向甲方支付所有住宅、商业物业费月度总额的 50%违约金，给甲方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章 附则

第三十三条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理服务成绩优秀，经业主大会同意后， 可续订合同。

第三十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本 合同具有同等效力。

第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十六条 本合同正本连同附件共壹拾贰页，一式陆份，甲方执肆份，乙方及房地产行

政主管部门各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的向南宁铁路运输 法院起诉。

第三十九条 合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 30 天前向对方提出书面意见。

第四十条 本合同经房地产行政主管部门备案后生效。

(本页以后无内容)

甲方签章：

法定代表人

乙方签章：

法定代表人

或委托代理人：_________ 或委托代理人：_________

经办人： 开户行：

银行账号：

_________年____月____ 日 _________年____月____ 日

第六章 投标文件格式

一、资格性响应证明材料

1.投标人相应的法定代表人、负责人、自然人身份证正反面复印件(必须提供) ；

2.投标人的授权委托书原件、委托代理人身份证正反面复印件以及由县级以上(含县级) 社会养老保险经办机构出具的投标人为委托代理人交纳的开标截止时间前三个月内任意一个月养老保险证明复印件， 除投标人为以下四种情形的：

①如投标人为截标时间前 60 日以内成立的公司，可以提供投标人与委托代理人签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件；

②如投标人为事业单位，可以提供事业单位机构编制管理证复印件或事业单位机构为其发放工资的工资条复印件代替养老保险证明复印件；

③如委托代理人为免缴纳养老保险人员，提供免缴纳养老保险的证明材料复印件及投标人与委托代理人签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件。

④如因社会养老保险经办机构系统升级等原因，暂时无法向投标人提供社会养老保险缴纳情况查询服务时，投标人可以提供已为委托代理人缴纳社会养老保险的承诺书。(须同时提供无法查询的相关证明材料，包括但不限于查询网站截图、公告等。)

属自然人的应提供由县级以上(含县级) 社会养老保险经办机构出具的自然人本人及委托代理人所交纳的响应文件递交截止时间前三

个月内任意一个月养老保险证明复印件，如因社会养老保险经办机构系统升级等原因，暂时无法向投标人提供社会养老保险缴纳情况查询服务时，投标人可以提供已为委托代理人缴纳社会养老保险的承诺书 (须同时提供无法查询的相关证明材料，包括但不限于查询网站截图、公告等。) (委托代理时必须提供；如为联合体的，授权委托书原件须由牵头人出具)

授权委托书(格式一)

致：广西联云项目管理有限公司

我 (姓名) 系 (投标人名称) 的法定代表人(负责人) ，现授权委托本单位在职职工 (姓名) ，身份证号码：以我公司名义参加 (项目名称及项目编号) 项目的投标活动，并代表我方全权办理针对上述项目的投标、开标、评标、签约等具体事务和签署相关文件。

我方对被授权人的签字事项负全部责任。

授权委托代理期限：自即日起至该项目政府采购活动结束。

代理人无转委托权,特此委托。

我已在下面签字，以资证明。

投标人(公章) ：

法定代表人(负责人) 签字(或签章) ：

年 月 日

注：投标人的授权委托书原件、委托代理人身份证正反面复印件以及由县级以上(含县级) 社会养老保险经办机构出具的投标人为委托代理人交纳的开标截止时间前三个月内任意一个月养老保险证明复印件(如投标人为截标时间前 60 日 以内成立的公司，可以提供投标人与委托代理人签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件；如投标人为事业单位，可以提供事业单位机构编制管理证复印件或事业单位机构为其发放工资的工资条复印件代替养老保险证明复印件；如委托代理人为免缴纳养老保险人员，提供免缴纳养老保险的证明材料复印件及投标人与委托代理人签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件；如因社会养老保险经办机构系统升级等原因，暂时无法向投标人提供社会养老保险缴纳情况查询服务时，投标人可以提供已为委托代理人缴纳社会养老保险的承诺书，须同时提供无法查询的相关证明材料，包括但不限于查询网站截图、公告等。) 委托代理时必须提供。

3.投标人的法人或者其他组织营业执照等证明文件复印件(必须提供， 自然人除外) ；

注：投标人为企业(包括合伙企业) ，应提供工商部门注册的有效“企业法人营业执照”或“营业执照；投标人为事业单位，应提供有效的“事业单位法人证书”；投标人为非企业专业服务机构的，应提供执业许可证等证明文件；投标人为个体工商户，应提供有效的“个体工商户营业执照”。

4.财务状况报告(必须提供) ；

5.投标人参加政府采购活动前 3 年内在经营活动中没有重大

违法记录及有关信用信息的书面声明(必须提供) ；

声 明

致：广西联云项目管理有限公司

我(公司) 郑重声明，在参加本项目政府采购活动前 3 年内在经营活动中没有重大违法记录(重大违法记录是指投标人因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执 照、较大数额罚款等行政处罚) ，未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单，完全符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的投标人资格条件，我方对此声明负全部法律责任。

投标人(公章) ：

日 期：

6.投标人截止开标时间前近半年内任意一个月或任一季度依法缴纳税收的证明材料增值税发票(税收完税证明)或企业所得税完税证明或税务部门出具的免税证明复印件(必须提供)；

二、商务、技术性响应及其他证明材料

1.投标报价表(格式见附件) (必须提供) ；

附件：

投标报价表(格式)

投标人(公章) ：

法定代表人(负责人) 签字(或签章) ：

注： 1.各投标人必须就“采购需求”中所投分标的所有内容作完整唯一报价， 否则， 其投标将被拒绝。投标文件只允许有一个报价。

2.投标人应根据所投项目如实填写投标报价表的各项内容。

3.投标报价表须由法定代表人签字或个人签章。

当本表由多页构成时， 需逐页加盖投标人公章(属自然人的须逐页签字或个人 CA 签章)

2.“采购需求”需提供的有效证明文件(按其要求提供) ；

3.服务承诺书(由投标人根据本项目采购需求、特点及投标人 自身的处理能力自行编写，承诺书内容至少应包括“采购需求”中的所有服务条款) (格式见附件) (必须提供) ；

附件：

服务承诺书(格式)

投标人(公章) ：

日 期：

6.针对本项目的服务方案(必须提供) ；

包括但不限于： (一) 物业竣工验收期间物业管理方案

1.参与竣工验收，配合开发商处理工程遗留问题；

2.对物业承接验收的工作计划；

3.配合开发建设单位销售项目的工作方案，为售楼人员举办物业管理基本知识的培训方案，指派专门的工作人员在售楼现场对物业管理问题进行解答的工作方案：

(二) 入伙期间物业管理方案

1.对项目的投入使用制订完整的接待业主入伙工作方案和工作流程；

2.协助开发商拟定交楼工作方案。

(三) 对物业项目实际运行期间管理方案

1.装修管理

(1) 制定装修程序流程图；

(2) 制定装修管理制度；

(3) 制定装修期设施设备安装方案及相关配合措施；

2.房屋管理及维修养护

(1)项目共用部位的日常和定期的维修养护、检修、保养和回访等方面提出合理的计划，按照项目的实际需要配置合适的维修养护专业人员，明确各人员直接服务的工作范围和责任范围：

(2) 制定对房屋及配套设施完好率，房屋零修、急修及时率，维修工程质量合格率及回 访率，有效投诉率及投诉处理率，使用人满意率等各项管理指标的承诺及为完成承诺指标的切实可行的措施；

(3) 制定在保修期内和保修外的工程质量问题修复方面的工作方案；3.共用设施设备的维修养护

(1) 目共用设施设备经济运行方案，提出日常和定期维修养护、检修、保养和回访等方 面的合理计划；

(2) 处理各种紧急情况(包括因不可抗力产生的损害情况)和各种突发设施设备故障的应 急方案；

4.清洁卫生与绿化服务方案

(1) 根据物业的特点和实际情况，制定合理的公共区域日常清洁保洁消杀及垃圾处理的 上作计划；

(2) 制定物业清洁保洁各岗位区域工作标准、规程和检查控制规程；

(3) 业主饲养宠物管理方案。

(4) 根据项目的特点和实际情况，制定合理的绿化养护管理方案；

(5) 制定绿化养护各岗位区域工作标准、规程及控制规范；

(6) 对故意损坏植物的预防性措施；

(7) 对绿化完好率有承诺及采取的措施制定方案。

5.公共秩序维护管理方案

(1) 结合本项目的具体情况和特点，制定行之有效的维持物业管理区域内公共安全及

周围秩序的工作方案；

(2) 保安器材配备一览表的;

(3) 保安工作职责和工作流程的;

(4) 对本项目的机动车(非机动车)停放、临时出入和交通秩序维护制订切实可行的工作方案；

(5) 对重点区域、重点部位有完善的巡查计划；

(6) 对项目的安全防范，临时人员出入管理的工作方案行之有效，对安全防范采取的措施设定方案符合项目的实际要求；

6.人员配备、培训、管理方案

(1) 根据项目的特点和实际情况，制订合理的人员配备、培训和管理方案。

(2) 方案需要明确人员配备情况及岗位要求。

(3) 方案需要有奖惩制度。

7.应急预案

(1) 结合本项目的具体情况和特点，制定行之有效的、在应急突发事件发生时的工作方案；

(2) 该方案应急突发事件内容齐全、应对迅速合理，可行性强。

8.物业档案资料管理

(1) 对房屋及其共用设施设备档案的管理方案；

(2) 对住户档案的管理方案。

9.社区文化便民服务

(1) 制定适合项目实际情况的社区文化娱乐方案；丰富社区文化，加强业主相互沟通的 具体措施；

(2) 制定各种有偿或无偿的便民服务措施。

7.投标人自 2019 年 1 月 1 日以来具有建筑面积 9 万平方米以上的住宅项目物业服务业绩的相关证明材料(无不良记录，以中标、成交通知书或签订的采购合同复印件为准，并能清晰反映所提供的服务类型、种类、金额) (如有，请提供) ；

8. 项目主要实施人员一览表如有，请提供，并一起提供由县级以上(含县级) 社会养老保险经办机构出具的投标人为项目主要实施人员交纳的开标截止时间前三个月内任意一个月养老保险证明复印件(如投标人为截标时间前 60 日以内成立的公司，可以提供投标人与 项目主要实施人员签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件； 项目主要实施人员为免缴纳养老保险人员，提供免缴纳养老保险的证明材料复印件及投标人与 项目主要实施人员签订的劳动合同复印件代替养老保险证明复印件；如因社会养老保险经办机构系统升级等原因，暂时无法向投标人提供社会养老保险缴纳情况查询服务时，投标人可以提供已为 项目主要实施人员缴纳社会养老保险的承诺书，须同时提供无法查询的相关证明材料，包括但不限于查询网站截图、公告等。)

项目主要实施人员一览表(格式)

注：1.在填写时，如本表格不适合投标单位的实际情况，可根据本表格式自行制表填写。

投标人(公章) ：

日 期：

注：1.当本表由多页构成时，需逐页加盖投标人公章。

9.投标人相关获奖证书、认证证书等复印件(如有，请提供)；

10.投标人可结合本项目的评标办法视自身情况自行提交相关证明材料(如有，请提供) 。