一、 采购内容
1. 物业服务内容：
物业服务地点：大石桥市公安局巡特警大队物业管理服务项目；位于大石桥市钢都街道办事处红旗东路，建筑面积6132.70平方米；具体包括：物业管理人员、保安、保洁、食堂服务管理、设备设施维修维护等物业管理服务事项。
本项目采购内容分为 1 个合同包，供应商对所投包的采购内容必须全投，否则其投标无效。
2、 采购预算：本项目每个年度总服务预算价为49.4万元。此报价包含员工工资、社会保险、管理费、税费等费用。
二、合格投标人的资格条件
1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定应当具备的条件。
2、应自觉抵制政府采购领域商业贿赂行为。
3、本项目不允许联合体投标。
4、参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录及具有良好信用信息的声明。
5、合格投标人还要满足的其它资格条件。（详见招标文件）
三、物业服务项目需求
（一）项目概况
服务项目：物业管理服务，包括食堂管理（不包含食材采购）、保洁、保安、水暖电维护等具体服务事项；
服务地点：大石桥市公安局巡特警大队（大石桥市钢都街道办事处红旗东路)；
建筑面积：6132.70平方米；
服务期限：三年（具体起止时间以签订合同为准），每个年度结束前2个月，由采购人对合同执行情况进行评估，根据评估情况确定是否续签合同。
(二)物业服务项目内容：
1、物业管理人员的设置
2、保安服务
3、保洁服务
4、食堂服务管理（不含采购）
5、设备设施维修维护等物业管理服务
6、由物业承担的其他服务内容
（三）物业服务中不包括内容
1、二楼以上室外玻璃及外墙清洗；
2、物业服务所需的器械、用具、用剂等作业工具；
3、超过委托项目的其它服务，经双方商定后另行确定；
（四）物业中标单位应承担的内容
1、物业中标单位应根据当地防疫部门相关要求，做好服务区域和物业内部的防疫预案及防控措施，加强对物业人员的管理和防疫工作。
（五）物业服务项目相关要求：
1、物业服务企业应当制定安全保密制度，从业人员的选聘要求历史清白，无劣迹记录。日常管理中要加强人员的保密教育，应签定保密协议，在具体的工作中要有相应的措施；
2、物业经理须具有大专（含）以上文化程度（能力特别突出并经招标单位认可的可放宽到高中（含）以上文化程度），并必须有从事本项目规模以上岗位2年以上的工作经验，且具有物业管理的资格证书；
3、设备设施维护人员须具有专业技术资格方可上岗，并有从事本岗位2年以上的工作经验。电工必须持证上岗；
4、保安人员要有一定的工作经验，必须持有保安员证方可上岗；
5、厨师、面点师必须持证上岗；
6、食堂服务人员须具有服务2年以上的工作经验；
7、保洁人员具有朴实热情、细致勤快、吃苦耐劳的精神；
8、物业服务所有人员必须身体健康，无残疾，持健康证上岗。
四、物业服务具体范围、标准及人员配置要求
（一）物业管理人员：
1、应设物业经理1人。物业经理须具有大专（含）以上文化程度（能力特别突出并经招标单位认可的可放宽到高中（含）以上文化程度），具有物业管理的资格证书；
2、物业管理人员（物业经理）应遵守法律、法规；具有较强的物业管理知识；具有正常履行职责的身体条件；具有良好的职业素养和道德品质；具有较强的沟通、协调和领导能力。
(二）保安服务：
1、保安工作范围：
（1）物业单位要做好24小时安全管理，包括：防火、防盗；主楼及前后院的保安服务，负责外来人员接待、登记及外来人员电梯使用，做好临时安排的其他事项；
（2）护卫地点范围为大石桥市公安局巡特警大队主楼及前后院；
（3）按照当地防疫部门及所服务单位相关要求，做好服务区域和物业内部的防疫工作，特别要加强对外来人员的防疫管控，按要求做好测温、扫码、登记等相关其他防疫工作；
（4）工作时间要求应24小时做好安保服务和巡逻防护。
2、人员配置：保安人员共2人，负责主楼形象岗及前后院安保工作；两班倒，上24小时休24小时。
3、工作要求：
（1）保安员由甲乙双方实行双重领导（甲方为招标单位，乙方为中标单位，下同），根据甲方任务需要双方共同研究部署保安力量；
（2）因甲方工作需要加班时乙方保安员应予以配合；
（3）在符合国家法律法规前提下，保安员应当遵守和执行甲方包括《保安工作细则》在内的各项规章制度；
（4）保安人员必须为人正直，作风正派，着装整洁，对工作有高度的责任感，不玩忽职守；
（5）维持办公大楼内外区域的正常工作秩序、治安秩序，消除隐患、防患于未然；必须严格遵守各项规章制度，如有违反，则按《保安管理细则》进行处罚；
（6）认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记薄上进行详细登记，交接班时移交清楚，责任明确；
（7）在规定的值岗时间段内，必须服从安排，按要求值岗；
（8）做好物业管理范围内安全保卫工作,加强巡查，防止盗窃行为及火灾、漏电、漏水等事故的发生；
(9)记录好当值期间发生的一切有影响的事情，对突发重大事件要填写突发事件报告；
(10)看护好室内外的设施、设备，防止丢失和外来人员破坏；
(11)对外来问事的客人要做好迎接工作；
(12)保安人员需做好院外门前、院内车辆行驶及停放秩序，确保车辆整齐有序停放；
(13)处理好在岗期间发生的在职权范围内的各种事情，如处理不了要及时报告经理；
(14)对来访人员，要做到有礼貌的询问，填写登记单，与被访者进行联系，联系好后，来访人方可上楼；
(15)夜间保安在工作人员下班后进行巡岗，不定时巡视。检查办公室的门窗是否关好，有无安全隐患，需要关闭的进行关闭，并做好巡检记录。确保办公楼内安全，夜间巡查一般不少于3次，发现问题及时上报；
（16）公司要针对员工制定出岗位责任制、劳动纪律管理制度、奖惩制度，奖罚分明，实行人性化管理；
（17）保安人员须身体健康、品德良好，无违法犯罪记录，自觉维护甲方形象；
（18）公司要对上岗员工进行岗前培训，培训合格后方可上岗，派驻管理人员进行日常工作管理；
（19）穿着公司统一配发的制服，保持其干净整洁，提前到岗签到，佩戴胸卡上岗；
（20）根据疫情防控工作需要，按规定做好外来人员的测温、扫码、登记等工作；
（21）完成甲方交办的其他工作。
（三）保洁服务：
1、保洁的内容和标准
（1）楼内保洁：负责1-5层办公楼内公共区域及卫生间的实时保洁工作；包括地面、楼梯、走廊、卫生间、标牌、灯具、墙面、公共部分的门窗、玻璃、楼内电梯等，区域内环境卫生、所有物品及设施的清洁、保洁保养；
办公室内的地面、办公桌、椅、柜保洁工作由办公人员自行负责；
（2）楼内保洁的标准：要求干净整洁，无灰尘、无污渍、无异味、无杂物、无死角。楼外要做到地面无烟头、无纸屑杂物。甲方可随时检查，发现问题要按甲方要求无条件的做好保洁；
（3）楼内公共区域日常保洁标准：
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 垃圾收集 | （1）按楼层设置垃圾收集点，每天更换2至3次垃圾袋；每天早晨、中午、下午定时清理，垃圾日产日清。 （2）垃圾运送人员定时收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈半空以下状态，方便办公室使用，回收完垃圾桶内垃圾后应重新铺好新垃圾袋。 （3）运送垃圾避让人流高峰，使用电梯运送垃圾时应做到：垃圾收集无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落，否则将禁止使用电梯运输垃圾。 |
| 2 | 公共区域及楼梯间 | （1）保持各楼层公共区域和楼梯台阶清洁，每日打扫三次，并拖洗干净；水泥地面每周刷洗一次。 （2）每日随时清理电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾。 （3）各楼层公共区域墙面、天花板每周除尘一次。 （4）地面、楼梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查一遍楼梯内纸屑、烟头不多于两处。 （5）楼层公共区域内设施除尘（消防栓、灭火器、门窗、灯具、灯具开关、地脚线、理石墙面、花盆、装饰物等）无蜘蛛网、灰尘，干净整洁，地面干净无灰尘，水泥地面干净无杂物、污迹；楼梯道内外门窗等要保持明亮、干净。 |
| 3 | 楼梯扶手、栏杆、窗台、开关 | （1）每天擦抹一次，保持扶手护栏、窗台干净、无灰尘。 （2）扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查50㎝无显著脏污。 |
| 4 | 一楼大厅门玻璃门等 | （1）每周擦抹两次，保持洁净、无灰尘。 （2）玻璃门等随时擦抹保持洁净。 |
| 5 | 天花板、公共灯具 | 每月除尘两次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。开关要随时清洁，保存干净。 |
| 6 | 电梯门与轿箱及电梯厅） | （1）每日电梯厅清扫两次，拖洗一次，电梯地面随时清洁。 （2）每周对电梯门壁轿箱打蜡上光一次。 （3）轿箱顶部每周清洁一次。 |
| 7 | 消火栓、指示牌、信报箱 | 隔一天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。 |
| 8 | 大厅 | ⑴ 常卫生随机保洁。 ⑵地面干净，无灰尘，瓷砖地面干净无杂物。 |
| 9 | 楼内鼠害蚊蝇蟑螂 | 需定期处理，保证无鼠害蚊蝇蟑螂等害虫 |
| 10 | 公共卫生间 | （1）保持卫生间地面、台面、墙面、大小便池内外以及各种器具清洁，遇有人员流量超大，应保持人走立即清扫。保洁时悬挂醒目标识：（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾，清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用百洁布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌、镜面；清洁地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂，小便器内放置香球等。 （2）每日早上用玻璃清洁工具清洁公共卫生间的玻璃镜面；每天一次用毛巾擦拭灯具；每月两次对公共卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。卫生间室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。 （3）清洁用具及抹布要分类，不能混用。不能出现擦洗大、小便器的洁具抹布又擦洗洗手盆和台面现象。 |
重点部位要突出，要特殊对待，并要灵活机动。
2、人员配置：保洁人员共 3人
主楼：一层1人；二层、三层1人；四层、五层1人；
3、工作时间要求：
确保工作日及休息日的卫生整洁、干净
（1）甲方对日常保洁情况每星期抽查一至二次。（甲方检查小组随时检查）
（2）年度保洁每年抽查一次。
（四）食堂服务管理
1、食堂服务管理范围：
负责工作人员餐厅的餐饮及日常接待、临时客饭等服务。
2、人员配置及要求：人员配置及岗位：共4人
厨 师：1人
面点师：1人
配菜员：1人
服务员：1人
以上人员在物业经理领导下，应分岗不分家，相互协调配合共同完成每日食堂全部工作。
①保证工作日早餐、午餐、晚餐准时开餐；
②保证节假日早、中、晚值班人员准时开餐；
③日常来客餐饮服务；
④特殊时期备勤人员和其他特殊原因等需要的就餐服务。
3、餐厅服务标准：
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 服务人员 上岗要求 | (1)必须持健康证上岗。仪容仪表符合工作要求，上班着工作装，佩戴工号牌，短发不过耳，长发用头花盘好并戴好帽子，不允许留长指甲、染指甲。 (2)文明礼貌服务，语调温和亲切，微笑迎客、敬语待客、谦逊谢客。 (3)严格遵守劳动纪律，不脱岗、串岗。 |
| 2 | 餐前准备 | （1）室内通风良好、温度适宜、光线充足、桌椅摆放整齐、卫生整洁。 (2)餐厅桌椅摆放整齐，桌面物品摆放有序，传菜间备品准备好。 (3）墙面、地面整洁干净，无污渍、水渍。 (4)餐具摆放整洁有序。 (5)室内温度适宜、光线充足，空气清新。 (6)餐盘、筷子、碗、餐巾纸等配备齐全，摆放有序，卫生达标。 (7) 开餐前半小时，按服务区域立岗迎候客人。 |
| 3 | 用餐服务 | (1)引导就餐人员按顺序用餐，如打菜时人员拥挤，及时做好疏导。 (2)要注意器皿边缘及餐桌台面的卫生。 (3)及时观察菜品是否需添加，与厨房做好沟通。 (4)就餐人员用完餐后，提醒客人把餐盘放到送餐处。 (5)倒餐时使用礼貌用语，提醒自觉排队，倒餐处保持干净整洁。 |
| 4 | 餐后 收尾工作 | (1)撤餐具，清理台面。 (2)清洁餐厅整体卫生，关闭电源门窗等。 |
4、厨房服务的管理标准：
厨房的餐具卫生标准和食品卫生标准应达到《中华人民共和国食品卫生法》和相关法律法规的要求。
（五）设备设施维修维护服务
1、设备设施维修维护内容：
（1）供电系统的日常维修及养护；
（2）供水系统的日常维修及养护；
（3）供暖设施的检查、维修及养护；
（4）其他维护。
长白班做到在岗在位，在确保各管线、设备设施完整好用的前提下方可离岗下班，其他时间必须保持通讯联系畅通，如有需要必须随叫随到 。
2、人员配置：设备维护人员共1人；
3、设备设施的维护养护标准：
| 序号 | 项目 | 标 准 |
| 1 | 基 础 | 记录 | 日巡、周、季保养记录及时、准确，不漏记，不补记，按要求填写。 |
| 工作规程 | 严格按着本行业的工作手册及和操作规程使用、养护和操作。 |
| 节约能源 | 合理设置各种设备的开启和关闭时间，杜绝能源的浪费。 |
| 环境卫生 | 设备间卫生清洁，物品摆整齐。 |
| 2 | 专 项 服 务 | 供暖设施 | 1.供暖期每天对供暖相关设备进行巡检，做好设备运行记录，发现设备有问题及时报修，确保不带病工作。 2.定期清理清洁设备，达到更好的使用效果。 |
| 供电系统 | 1.每天对供电设施设备进行巡检。 2.合理安排公共照明等设备设施的开关时间，杜绝能源浪费。 |
| 供水系统 | 每天对供水区域进行两次以上巡检，发现问题及时处置，保障供水。 |
4、设备设施维修维护要求：
（1）依据设备档案的标识，做到问题定期跟踪；
（2）培训员工了解设备、清楚设备责任划分及保养要求，并尽可能的做到让员工有针对的设备自查自改；
（3）对运行期间发生的设备事故，及时组织分析，追查责任，严肃处理并采取预防措施；
（4）贯彻安全操作规程和维护保养细则，使设备经常做到整齐、清洁、润滑、安全，保持良好的运转状况；
（5）对违章操作和保养不良致使设备损坏者，根据情况轻重进行批评、教育与处罚。
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