为大力实施城市更新行动，改变以往“拆改留”的逻辑，由“拆改留”转变为“留改拆”，以环境改良、配套完善、功能提升为重点，积极打造抚州城市更新片区改造样板，努力为人民群众创造高品质生活空间。根据国家有关规范、标准，结合我市实际，我局草拟了《抚州市中心城区富奇片区城市更新项目征迁安置方案》（征求意见稿），现向社会公开征求意见，如有修改意见和建议，请于2023年8月27日前以电子邮件方式反馈至我局。

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抚州市住房和城乡建设局

2023年7月27日

抚州市中心城区富奇片区城市更新项目

征迁安置方案

（征求意见稿）

实施城市更新行动是党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，研判我国城市发展新形势作出的重大决策部署。近年来，市委、市政府坚持人民城市人民建、人民城市为人民理念，以城市体检为抓手，以城市更新为载体，以功能品质提升为目标，推进以人为核心的新型城镇化，着力建立“三位一体”的城市建设工作机制，把城市规划好、建设好、治理好。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立以人民为中心的思想，大力实施城市更新行动，改变以往“拆改留”的逻辑，由“拆改留”转变为“留改拆”，以环境改良、配套完善、功能提升为重点，积极打造抚州城市更新片区改造样板，努力为人民群众创造高品质生活空间。

二、基本原则

富奇片区位于玉茗大道29号，建于70年代，隶属于临川区西大街街办公园社区，小区占地约126亩，共有29栋住宅（70年代7栋、80年代11栋、90年代11栋），1042户，属转制企业富奇汽车厂宿舍。

将富奇片区列为城市更新项目的主要考虑：一是现实需要。富奇片区80%以上为老人，周边缺乏养老设施，建筑为老旧红砖楼房，破损较严重，特别是1、2、3、6、8#住宅经房屋鉴定为D级危房，存在一定风险隐患。二是符合政策。对富奇片区29栋住宅、1042户进行改造，鉴定为D级危房的房屋实施拆除并原片区安置，符合城市更新“留改拆”理念。三是代表性强。富奇片区建于70年代，整体风貌格局保留完整，绿化覆盖高，是抚州八面山汽车制造厂，也就是原来的富奇汽车制造厂职工宿舍区，属原国有龙头企业，是老旧厂区的代表，在抚州有着十足分量的历史记忆。

三、总体目标

按照“集中连片、拆改并举、市场运作、整体提升”原则，采取原址安置的模式，进一步改善富奇片区居民居住环境，完善生活配套设施，对片区进行全面提升改造，打造城市更新样板。到2025年，富奇片区面貌焕然一新，群众的获得感、幸福感和满意度不断提升，形成城市更新行动“抚州经验”。

四、工作任务

1.制定安置政策。富奇片区城市更新示范小区项目的规划设计条件，应符合该区域控制性详细规划的要求。面积按建筑面积1:1原片区毛坯还建，不足36㎡的补足36㎡，超出部分20㎡以内按4480元/㎡补差，20㎡以外部分按5600元/㎡补差。补差金额累计约503万元。项目配建500㎡邻里中心。

2.明确资金来源。由城建集团先期筹集好资金，土地挂牌拍卖后财政应在土地收益中及时安排征迁安置款拨付给城建集团。

3.开展摸底调查。对富奇片区鉴定为D级危房1、2、3、6、8#住宅共200户进行拆迁，还建意愿进行入户调查。聘请评估机构进行房屋面积核定。（责任单位：临川区政府、西大街街办、抚州市建筑设计院）

4.做好居民临时安置工作。临时安置过渡补助标准：住宅房屋在规定或约定的临时安置期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月6元结算；按户结算少于400元/月的，按每月400元结算。签订征收合同时暂按24个月支付临时安置过渡补助费。

（责任单位：临川区政府、西大街街办、市住建局、市财政局）

5.开展征迁工作。实施主体是抚州市临川区人民政府，实施单位临川区西大街街道办事处。自征收决定公告公布之日起30日内到临川区西大街街道办事处办理征迁办签约，签约主体为临川区西大街街道办事处。对已签订协议的住户，按照先补偿后搬迁再拆除的程序进行实施。（责任单位：临川区政府、西大街街办、市住建局）

6.做好土地收储。项目用地完成征拆，补偿到位，权属无纠纷，无涉法涉讼情况，办理相关手续收储土地。（责任单位：市自然资源局、市住建局、临川区政府）

7.制定规划设计方案。明确更新的户数、面积，开发建设的面积规模，达到修建性详细规划的内容和深度要求。（责任单位：市国控集团、市城建集团、市自然资源局、市住建局、临川区政府）

8.带方案进行招拍挂。根据该区域控制性详细规划要求，提出土地出让规划条件，明确用地性质、容积率、建筑密度、车位配比、海绵城市、装配式建筑、绿色建筑及需要配建的公共服务设施等规划指标。如需带规划方案出让，规划方案必须达到修建性详细规划内容和深度的要求。（责任单位：市自然资源局、市住建局）

9.办理项目相关手续。做好项目立项、可行性研究、设计方案、初步设计、施工图设计、施工单位招标等工作。（责任单位：市住建局、市发改委、市自然资源局等单位）

10.做好后期运营工作。项目建成后与原小区统一管理、统一营运。

五、时间步骤

项目总体分三个阶段，时间从2023年6月至2025年12月。

（一）项目准备阶段（2023年7月-2023年8月）

项目在2023年8月底前携带拆迁安置方案，进一步开展居民拆迁意愿调研，主要了解居民拆迁意愿、还建意向户型面积等。在设计方案之前，需要与所有拆迁户签订拆迁合同，明确采取摇号方式进行选房。

（二）全面实施阶段（2023年9月-2025年12月）

项目在2024年8月底前完成D级危房住宅的拆除、土地征收、土地招拍挂、方案设计、施工图设计、施工单位招标、开工建设等工作。

（三）总结提升阶段（2025年12月）

项目实施结束后，及时进行归纳总结，形成工作经验做法，查找存在的不足，制定整改措施，进一步做好工作提升。

六、政策支持

为确保项目顺利推进实施，需要在以下两个方面给予支持。

1.土地实行带规划方案出让。设定土地出让规划条件，用地性质为居住用地，达到修建性详细规划的内容和深度要求。容积率、建筑密度、车位配比及地下车位等规划指标，根据《江西省城市规划管理技术导则》，该区域控制性详细规划要求等据实确定。（责任单位：市自然资源局）

2.给予资金支持。由城建集团在房屋征收前将征收补偿费足额筹集到位，做到足额到位、专户存储、专款专用。土地挂牌拍卖后财政应在土地收益中及时安排拨付征迁安置款，不足部分由城建集团从该项目施工利润中补足。（责任单位：市财政局）

七、保障措施

（一）集聚支持合力。各单位要统一思想，发挥引领和主导作用，创新方式，简化流程，大力支持城市更新行动深入推进，主动提供资源，主动探索建设模式，形成统筹推进全市城市更新行动的强大力量。

（二）加大政策支持。自然资源部门依法依规在土地划拨、出让、挂牌等方面，给予政策支持，予以用地保障，确保项目落地实施。财政、发改部门在创新利用专项债券、基金、政策性金融工作等，为城市更新行动提供金融支持。

（三）强化工作调度。市住建局要结合本安置方案倒排工期，挂图作战，定期调度，确保项目有序推进。市直相关单位要密切配合，结合工作职责制定相应落实措施，确保任务按时高质量完成。